분양시장이 이래저래 대목이다.

건설사 입장에서는 분양가 상한제를 피하기 위해 11월 마지막인 이번주부터 다음달 초까지 대규모 물량을 내놓는다. 청약자들도 바쁘긴 마찬가지다. 이번에 청약을 받지 않고 미룬다면 전매제한 기간이 강화된 아파트를 분양받아야 하기 때문이다.

실수요자라면 이번주부터 다음달 초까지 발품을 많이 팔아야겠다. 분양받을 아파트의 위치와 주변 시세, 미래가치 등을 꼼꼼히 비교해봐야 하기 때문이다. 그런데 여기서 명심할 것이 모델하우스에서 나눠주는 분양공고문쯤은 해석할 수 있어야 한다.

 

그래서 이번 칼럼에서는 청약자들이 꼭 알아야 할 것을 중심으로 분양공고문 해석하는 방법을 소개한다.

모델하우스에 가면 가장 먼저 받아야 할 것이 팜플릿이다. 분양하는 곳의 입지뿐만 아니라 공급하는 주택형의 유닛 모형, 분양공고문 등이 정리돼 있다.

청약자가 가장 먼저 주목해야 할 것은 ‘주택형’이라는 항목이다. 우리가 통상 32평형, 38평형처럼 부르는 ‘가구별 공급면적’을 의미한다. 그런데 요즘은 제곱미터로 표기하는 원칙 때문에 109.136㎡나 128.045㎡로 표시된다. 이 때문에 수요자들은 몇 평형인지 잘 알지 못한다.

 

평형으로 환산하려면 ㎡당 3.3으로 나눠주면 되는데, 휴대전화의 계산기를 이용하면 쉽게 알 수 있다.

다음으로 알아둬야 할 것이 가구별 계약면적에 대한 것으로 통상 ‘가구별 공급면적’, ‘기타 공용면적’, ‘계약면적’ 3가지로 구분된다.

가구별 공급면적은 전용과 주거 공용면적으로 나뉜다. 전용면적은 현관 입구에서부터 방, 거실, 부엌 등 실제 사용하는 면적이라고 할 수 있다. 주거 공용면적은 복도, 엘리베이터, 1층 현관 등을 합한 면적이다.

 

그리고 전용과 주거공용 면적을 합한 것이 ‘가구별 공급면적’이다. 앞서 예를 든 109.136㎡의 경우 전용과 주거공용으로 면적을 나누면 각각 84.961㎡와 24.175㎡다.

기타 공용면적은 노인정과 관리사무실, 경비실 등의 주민 공동시설을 합한 면적을 말하며, 계약면적은 가구별 공급면적에 기타 공용면적, 지하주차장 면적을 합한 것이다.

 

따라서 3가지 면적 가운데 가장 크다. 통상적으로 발코니 등 서비스 면적이라고 하는 것은 말 그대로 서비스이기 때문에 계약면적에서는 제외된다.

마지막으로 가구당 대지지분에 대해 알아야 한다. 대지지분은 가구별 토지면적을 말하는 것으로 향후 건물이 노후화돼 재건축이 된다면 수익성을 가늠하는 잣대로 사용된다.

통상 아파트는 동과 층이 다르더라도 평형이 같으면 대지지분이 같다. 109.136㎡의 경우 104동 3층에 있는 것과 108동 13층에 있더라도 대지지분은 47.285㎡이다.

 

* 본 칼럼은 매주 세계일보 [이영호의 부동산특강] 코너에 나가고 있습니다.

 

 

대형 건설업체는 물론 중견 업체들까지 경기도 광교신도시에서의 ‘사업거리’(먹잇감) 찾기에 혈안이다. 최근 공급된 공동주택용지에서는 판교에 버금가는 높은 경쟁률을 기록한 데 이어 내년 상반기부터 공모 예정인 PF(프로젝트파이낸싱) 개발사업에 대한 관심도 그 어느 때보다 뜨겁다.

벌써부터 업체 간에는 공모형 PF개발사업을 따내기 위한 선점 경쟁이 치열하다.

광교신도시로 눈 돌리면 ‘돈’이 보인다?

이처럼 건설업계가 광교신도시에 주목하는 이유는 뭘까. 판교신도시 못지 않은 입지로 수요자의 관심이 높아 분양성이 높을 것으로 예상되는 데다 판교는 공모형 PF개발사업이 중심상업지역 한 곳에 불과했지만 광교는 11개 특별계획구역 중 상당수가 PF개발사업으로 추진될 예정이기 때문이다.

실제로 경기도가 광교신도시의 명품도시 건설을 위해 추진하고 있는 11개 구역 360만1000㎡ 규모의 특별계획구역 중 공모형 PF개발사업으로 추진될 파워센터와 비즈니스파크를 놓고 대형 건설업체는 물론 중견건설업체까지 사업 준비에 착수한 것으로 알려졌다.

광교신도시에 들어서는 11개 특별계획구역은 행정타운(11만9000㎡), 호텔·컨벤션(19만5000㎡), 비즈니스파크(16만2000㎡), 중심상업지(5만6000㎡), 일반상업지(7만7000㎡), 파워센터(12만3000㎡), 어뮤즈파크(유원지·175만1000㎡), 연립주택(8만6000㎡), 에듀타운(30만7000㎡), 웰빙카운티(58만7000㎡), 도시지원시설(13만8000㎡) 등이다.

신도시 총 면적(1128만2000㎡)의 32%가 특별계획구역으로 설정된 것이다. 특별계획구역은 민간의 창의적이고 혁신적인 계획안을 지구단위계획에 반영하기 위한 것으로, 앞으로 해외 유명건축가들의 참여를 유도하는 등 차별화된 단지들로 조성될 전망이다.

건설업계는 최근 예정 물량에 대한 사업성 검토와 참여 프로젝트 선별작업에 들어가는 등 내년도 PF사업 준비에 분주한 모습이다. 한 대형 건설업체 관계자는 “최근 들어 사업성이 떨어지는 공모형 PF개발사업이 많아 사업 참여를 망설이고 있지만 광교신도시의 경우 사업성이 워낙 좋다는 인식이 팽배해 내년 부서 사업계획의 핵심을 광교신도시로 꼽고 있다”고 귀뜸했다.

공동주택용지 확보 경쟁 후끈

광교신도시의 공동주택용지를 확보하기 위한 건설업계의 경쟁은 예상대로 치열했다. 지난달 1차 공급 때 공동주택용지 6필지의 1순위 접수결과 평균 40대 1, 최고 102대 1의 청약경쟁률을 기록한 것이다.

분양 아파트용지 3개 필지를 놓고 194개 건설사 및 시행사가 경합을 벌여 평균 65대 1의 경쟁률을 보였다. 이는 판교신도시의 경쟁률(20대 1)보다 더 높았다. 치열한 경쟁 끝에 땅을 확보한 대림산업, 동광종합토건, 울트라건설은 ‘로또급 행운’을 잡았다며 경쟁 업체들의 부러움을 한몸에 받고 있다.

이같은 공동주택용지 확보 경쟁은 앞으로도 계속될 전망이다. 경기지방공사가 내년에 12개 필지 53만4239㎡, 2009년에 3개 필지 16만5683㎡를 각각 공급할 예정이기 때문이다.

이와 함께 11개 특별계획구역 중 공동주택 건설이 가능한 에듀타운과 웰빙카운티에 대한 건설업계의 관심도 뜨겁다. 에듀타운의 경우 연말께 현상설계공모가 예정돼 있다.

상당수의 건설업체들이 현살설계에 참여하기 위해 사전작업을 준비 중인 것으로 전해졌다. 친환경단지인 웰빙카운티도 내년 초 현상설계공모가 나갈 예정이다.

“공모형 PF개발사업을 잡아라”

건설업계가 광교신도시에 눈독을 들이는 것은 이곳에서 적어도 3건 이상의 공모형 PF개발사업이 쏟아지기 때문이다. 판교신도시와 파주신도시 등 다른 수도권 2기 신도시의 경우 공모형 PF개발사업 물량은 중심상업지역 한 곳에 불과했다.

하지만 광교신도시는 현재 계획된 물량만 비즈니스파크와 파워센터 등 2곳이다. 파워센터와 비즈니스센터 개발사업은 내년 상반기 공모 예정이다. 여기에다 어뮤즈파크에 중심·일반상업지도 공모방식을 띨 가능성이 크다.

우선 건설업계는 비즈니스파크와 파워센터에 역량을 집중하고 있다. 가장 먼저 공모할 것으로 예상되는 파워센터의 경우 대형 건설업체는 물론 중견건설업체들까지 나서 저마다 독자적으로 사업 준비에 박차를 가하고 있다. 이미 대림산업과 포스코건설, 태영 등이 사업 참여를 공식화하고 사업 준비에 착수했다.

파워센터는 백화점·멀티플렉스·실내테마시설·주상복합아파트 등으로 구성된다. 12만2,000여㎡의 부지에 2조4000여억원의 사업비가 투입될 것으로 업계는 추산하고 있다.

건설업계는 파워센터의 경우 상권 활성화를 위해 단순 분양은 탈피하고 관리 운영방식을 도입하는 동시에 국내외 특성화된 ‘키 테넌트’(핵심 사업자)를 참여시키는 쪽으로 공모지침이 가닥을 잡아가고 있다는 후문이다.

광교신도시 사업 시행자인 경기지방공사 관계자는 “파워센터는 기존 공공택지의 PF 개발사업과는 다른 단독 광역상업시설이라는 특징이 있다”며 “파워센터가 성공적으로 운영될 경우 다른 공공택지의 공모형 PF개발사업에도 선례가 될 것”이라고 말했다.

비즈니스파크도 대형 건설업체를 중심으로 열띤 사전 작업이 펼쳐지고 있다. 워터프런트형 글로벌 기업단지로 조성되는 비즈니스센터에는 대기업 본사나 업무지원시설, 문화시설과 함께 1423가구 규모의 주상복합이 들어선다. 사업비만 2조5000억원에 달할 것으로 예상된다.

경기도는 이곳을 록본기힐스와 같은 초고층빌딩을 세우기 위해 올해 말 국제공모를 통해 층수 등 규모 등을 확정시킬 계획이다.

기업 유치가 관건이 되겠지만 입지나 사업성만 놓고 보면 건설업계가 가장 선호할 만한 사업이라는 평가다. 사업방식은 역시 사업자공모 방식이다.

특히 비즈니스파크와 파워센터 두곳 모두 대표사로 나서 사업권을 확보하겠다며 출사표를 던질 태세인 대형 건설업체도 적지 않다고 한다. 사업 준비과정에서 대표사와 컨소시엄 구성원으로 역할 분담이 이뤄지겠지만 대표사로 나설 가치가 있다는 분석 때문이다. 상위 10대 대형건설업체들이 눈독을 들이고 있다는 소문도 자자하다.

따라서 공모 시점에 가면 건설업체간 이합집산도 활발해질 것으로 업계는 내다보고 있다. G건설사 개발팀 관계자는 “광교신도시는 입지와 사업성, 소비력 유인 등 모든 측면에서 업계의 관심이 집중되고 있다”며 “내년에 대부분의 대형·중대형 업체가 이합집산을 통해 컨소시엄을 구성하게 될 것 같다”고 말했다.

한 대형업체 관계자는 “광교신도시는 입지 및 교통 여건이나 실수요자 선호도를 볼 때 투자가치가 있어 대표사 경쟁도 치열할 것으로 보인다”고 말했다.

여기에 상황에 따라 중심상업구역과 일반상업지역도 공모 방식이 될 가능성도 있는 것으로 알려졌다. 경기지방공사 관계자는 “중심·일반상업지의 경우 공모방식으로 할지, 매각방식으로 할지가 아직 결정되지 않았다”고 말했다.

토지를 매각하면 토지비 회수는 빠르지만 난개발 우려가 있는 반면 공모방식을 선택할 경우 체계적인 개발이 가능하지만 사업이 장기화되는 단점이 있어 고심 중이라는 것이다.

 

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자료출처: 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^