분양시장이 이래저래 대목이다.

건설사 입장에서는 분양가 상한제를 피하기 위해 11월 마지막인 이번주부터 다음달 초까지 대규모 물량을 내놓는다. 청약자들도 바쁘긴 마찬가지다. 이번에 청약을 받지 않고 미룬다면 전매제한 기간이 강화된 아파트를 분양받아야 하기 때문이다.

실수요자라면 이번주부터 다음달 초까지 발품을 많이 팔아야겠다. 분양받을 아파트의 위치와 주변 시세, 미래가치 등을 꼼꼼히 비교해봐야 하기 때문이다. 그런데 여기서 명심할 것이 모델하우스에서 나눠주는 분양공고문쯤은 해석할 수 있어야 한다.

 

그래서 이번 칼럼에서는 청약자들이 꼭 알아야 할 것을 중심으로 분양공고문 해석하는 방법을 소개한다.

모델하우스에 가면 가장 먼저 받아야 할 것이 팜플릿이다. 분양하는 곳의 입지뿐만 아니라 공급하는 주택형의 유닛 모형, 분양공고문 등이 정리돼 있다.

청약자가 가장 먼저 주목해야 할 것은 ‘주택형’이라는 항목이다. 우리가 통상 32평형, 38평형처럼 부르는 ‘가구별 공급면적’을 의미한다. 그런데 요즘은 제곱미터로 표기하는 원칙 때문에 109.136㎡나 128.045㎡로 표시된다. 이 때문에 수요자들은 몇 평형인지 잘 알지 못한다.

 

평형으로 환산하려면 ㎡당 3.3으로 나눠주면 되는데, 휴대전화의 계산기를 이용하면 쉽게 알 수 있다.

다음으로 알아둬야 할 것이 가구별 계약면적에 대한 것으로 통상 ‘가구별 공급면적’, ‘기타 공용면적’, ‘계약면적’ 3가지로 구분된다.

가구별 공급면적은 전용과 주거 공용면적으로 나뉜다. 전용면적은 현관 입구에서부터 방, 거실, 부엌 등 실제 사용하는 면적이라고 할 수 있다. 주거 공용면적은 복도, 엘리베이터, 1층 현관 등을 합한 면적이다.

 

그리고 전용과 주거공용 면적을 합한 것이 ‘가구별 공급면적’이다. 앞서 예를 든 109.136㎡의 경우 전용과 주거공용으로 면적을 나누면 각각 84.961㎡와 24.175㎡다.

기타 공용면적은 노인정과 관리사무실, 경비실 등의 주민 공동시설을 합한 면적을 말하며, 계약면적은 가구별 공급면적에 기타 공용면적, 지하주차장 면적을 합한 것이다.

 

따라서 3가지 면적 가운데 가장 크다. 통상적으로 발코니 등 서비스 면적이라고 하는 것은 말 그대로 서비스이기 때문에 계약면적에서는 제외된다.

마지막으로 가구당 대지지분에 대해 알아야 한다. 대지지분은 가구별 토지면적을 말하는 것으로 향후 건물이 노후화돼 재건축이 된다면 수익성을 가늠하는 잣대로 사용된다.

통상 아파트는 동과 층이 다르더라도 평형이 같으면 대지지분이 같다. 109.136㎡의 경우 104동 3층에 있는 것과 108동 13층에 있더라도 대지지분은 47.285㎡이다.

 

* 본 칼럼은 매주 세계일보 [이영호의 부동산특강] 코너에 나가고 있습니다.

부동산 서적 유명자들은 올해 부동산 시장을 어떻게 볼까. 오는 9월 분양가상한제와 분양원가 내역 공개 등을 포함해 주택시장에 초대형 변수가 줄줄이 대기하고 있는 가운데 부동산시장에 대해 소비자 입장에서 보면 향후 어떻게 변할지, 내집마련 등 투자전략은 어떻게 가져가야 하는지 한 치 앞도 내다보기 어려운 게 현실이다.

최근 ‘부동산은 과학이다’라는 지침서를 낸 고종완 RE멤버스 사장과 ‘신도시 투자로 5억원 만들기’를 출간한 박상언 유엔알컨설팅 사장, ‘대한민국 집테크’를 새로 출간한 고준석 신한은행 프라이빗뱅킹(PB)팀장, ‘부동산투자의 정석’ 책자 발간으로 알려진 김원철 골드앤모어 대표 등 전문가 4명의 눈을 통해 올해 부동산 시장을 전망해봤다.

■아파트시장 보합-소폭 상승 팽팽

올해 아파트 시장은 약보합이나 소폭 상승할 것으로 전문가들의 의견이 갈렸다.

박상언 사장은 “분양가 상한제와 대출규제 강화로 인해 하향 안정세에 접어들 것으로 보인다”며 “강남권에 이어 강북권도 곧 하락세로 돌아설 가능성이 크다”고 전망했다. 고종완 사장도 올 한해 아파트값은 오르기 힘들 것으로 예상했다. 고 사장은 “강력한 부동산정책이라는 하락 요인과 주요 지역의 공급부족 및 유동성 과잉이라는 상승요인이 혼재돼 힘겨루기를 하는 장세가 지속될 것”이라고 내다봤다.

이에 비해 고준석 팀장과 김원철 대표는 공급부족으로 인해 소폭 상승할 것으로 점쳤다. 김 대표는 “강남을 비롯한 고급 수요자를 만족시킬 수 있는 공급대책이 없어 오를 가능성이 크다”고 말했다. 고 팀장도 “서울 강남과 경기 분당 및 용인의 중대형 평형을 중심으로 소폭 상승할 것”으로 예상했다.

전문가들은 투자 유망 지역으로 수도권 개발지역이나 지하철 연장구간 인근 지역을 꼽았다.

박상언 사장은 “지하철과 도로 신설구간을 눈여겨 볼 필요가 있다”며 “뉴타운과 재개발 인근지역도 유망해 보인다”고 말했다. 김원철 대표는 서울의 균형발전촉진지구를 제일 먼저 지목했다. 김대표는 “마포구 합정동, 동대문구 청량리, 성동구 구의동 지역이 상대적으로 저평가돼 있어 눈여겨 볼 필요가 있다”고 말했다.

■상가시장 아파트 대체 ‘유망’

대다수 전문가들은 상가에 대해 아파트의 대체 투자처로 부상하면서 다소 상승할 것으로 예상했다. 아파트보다 규제가 작아 자금이 몰릴 가능성이 크다는 것이다. 다만 이 역시 국지적으로 상승 전망이 우세하다. 유망지역은 신도시와 역세권 근린상가다.

고종완 사장은 “올해는 내수경기가 살아날 가능성이 커 상가시장도 지난해보다 상황이 좋아질 것”이라며 “경기지역의 수원 광교와 김포 및 파주, 인천 청라 등지의 근린상가가 주목받을 것”이라고 말했다.

박상언 사장은 “근린상가는 문의가 꾸준하기 때문에 상승여력이 있어 보인다”며 “화성 동탄과 용인 동백 등 경기 남부지역의 근린상가가 유망하다”고 말했다.

이에 비해 고준석 팀장은 “신도시 상가는 인프라가 아직 부족해 다소 리스크가 있다”며 “유동인구가 많은 지하철 신분당선과 9호선 신설구간을 노려볼 만하다”고 조언했다. 김원철 대표도 “올해는 입지가 좋은 지역만 국지적으로 상승할 것”이라며 “신분당선이 개통되면 수혜가 예상되는 강남역과 양재역이 유망해 보인다”고 말했다.

■토지시장 “강보합-소폭 상승”

전문가들은 대체로 강보합이나 소폭 상승을 예상했다. 특히 신도시 예정지역인 수도권 일부지역과 지방에선 기업도시와 혁신도시 인근을 주목할 것을 조언했다.

김원철 대표는 “올해도 보상금이 많이 풀려 대토수요가 많아 강보합세를 보일 것”이라며 “인천 영종지구의 보상금이 흘러들어갈 가능성이 큰 김포와 분당급 신도시 유력지역인 용인, 복선전철 연결구간인 이천 지역을 눈여겨 봐야 할 것”이라고 말했다.

고준석 팀장은 “기업도시·혁신도시 등 호재가 있는 지역 위주로 국지적으로 상승할 것”으로 내다봤다.

박상언 사장은 “분당급 신도시 유력 후보지역과 대토수요가 예상되는 지방지역이 유망해 보인다”고 전망했다.

고종완 사장은 “신분당선 연장구간인 수도권 남부지역과 인천국제공항철도 주변지역의 상승세가 두드러질 것”이라며 “지역으로는 경기 용인, 광주, 하남과 인천의 송도, 영종도 등을 꼽을 수 있다”고 말했다.

 

[출처 : 파이낸셜 뉴스 2007.03.05]