2006-12-04 11:10

http://blog.drapt.com/hyuntom/580871165198252882

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

이번 오윤섭의 부자노트에서는 우리나라 대표적인 주택공급 규제정책의 하나인 소형평형의무비율에 대해 분석하는 시간을 가져보겠습니다. 먼저 우리나라 인구는 얼마나 급격하게 변하고 있는가, 소형평형의무비율의 구체적인 규제내용은 어떠한가를 살펴보겠습니다. 이어 인구 변화 및 소비자 선호도에 따라 소형평형의무비율이 주택시장에서 어떻게 반응했고, 앞으로 어떻게 반응할 것인가를 설명해보겠습니다. 우리나라 인구 변화 속도는? -2004년 6월에 취업자수에서 40대가 6백24만9천명(27.4%)으로 사상 처음으로 30대(6백24만6천명)를 뛰어넘었습니다. 2006년 8월에는 40대 취업자수가 6백30만명으로 지속적으로 늘어나고 있는 반면 30대는 6백9만명으로 줄어들어 격차가 벌어지고 있습니다. -경제활동인구(만 15세 이상 인구 중 취업자 구직활동을 한 실업자)도 2005년에 처음으로 40대가 30대를 추월했습니다. 2005년 경제활동인구 2천3백74만 가운데 40대는 6백47만명으로 30대(6백33만명)를 제치고 가장 높은 비중을 기록했습니다. 연령대별 경제활동인구 비중 변화를 보면 20대는 2004년의 20.0%에서 2005년에 10%대 후반으로 추락했으며, 30대 역시 1년 전의 27.2%보다 감소했습니다. 반면 쌍봉세대(인생에서 우뚝 선 두개의 봉우리란 의미로 40대와 50대를 말함)의 경제활동인구가 2006년 들어 사상 첫 1천만명을 넘어섰습니다. -통계청의 2005년 인구주택 총조사 결과에 따르면 가구주를 연령별로 나눠보면 40대가 27.5%로 가장 많고 30대 22.6%, 60세 이상 22.4%, 50대 18.7%, 20대 이하 8.7% 순입니다. -2005년 12월 현재 쌍봉세대의 인구 비중은 27%이며 2015년엔 33%로 정점에 이를 것으로 예상되고 있습니다. 소형평형의무비율이란? 한마디로 중소형 평형 건설 의무비율입니다. 정부나 지방자치단체가 택지에서 공동주택을 건립할 때 전용면적 25.7평 이하 즉 중소형(국민주택규모) 평형을 일정 비율 이상으로 의무적으로 짓게 규정한 것을 말합니다. 아래에 표로 보기 쉽게 정리했습니다. <주택유형별 소형평형의무비율> 수도권에서 주택시장을 주도하는 재건축, 재개발, 공공택지의 소형평형의무비율 규제를 보면 먼저 재건축은 일괄적으로 18평이하를 전체 가구수의 20% 이상 지어야 하고 또 연면적의 50% 이상을 25.7평 이하로 건립해야 합니다. 강남구 대치동이든, 금천구 시흥동이든 말입니다. 서울시 재개발아파트는 25.7평 이하를 전체 가구수의 80% 이상 건립해야 합니다. 공공택지의 경우 아파트를 지을때 택지개발승인권자인 건설교통부장관이나 지방자치단체장이 10% 포인트 범위내에서 평형대별 공급물량을 줄이고 늘릴 수 있지만 25.7평이하를 60% 이상, 18평 이하를 30% 이상(수도권 및 광역시. 지방은 20% 이상) 건설해야 합니다. 판교신도시든, 여수 신기지구든 말입니다. 소형평형의무비율에 대한 시장의 반응은? 미국과 마찬가지로 우리나라도 베이비부머(1956~1965년 출생. 1천50만명)가 소득이 정점에 이르고 부동산을 편애하는 쌍봉세대에 모두 진입함으로써 예전에 구입했던 주택을 본격적으로 업그레이드하고 있는 시점입니다. 여기서 업그레이드란 중소형에서 대형으로, 비강남권보다는 강남권으로, 단독주택 연립주택 보다는 아파트로 갈아타는 것을 의미합니다. 표를 보기만해도 머리가 찌끈거릴 정도로 복잡한 소형평형의무비율 제도에 대해 2006년 주택시장은 어떻게 반응했나를 봅시다. 닥터아파트에 따르면 10월 20일 현재 2006년 전국 아파트 매매가는 14.2%나 상승했습니다. 평형대별로 보면 50평형대가 20.1%, 60평형대 이상이 20.0%, 40평형대 18.4% 올라 대형 평형이 평균을 웃돌며 상승을 주도했습니다. 반면 30평형대는 14.6%, 20평형대 8.1%, 20평형대 미만은 5.89%에 그쳤습니다. 지역별로는 서울 인천 경기 등 수도권은 40평형대 이상 대형 평형이 모두 20% 이상 올랐습니다. 40평형대 22.3%, 50평형대 23.1%, 60평형 이상 21.6%. 서울에서는 50평형대가 평균 23.4% 올라 최고 ‘블루칩 평형대’로 꼽혔으며 일산 등 수도권 5개 신도시는 30평형대가 28.3%로, 40평형대(26.3%)를 2% 포인트 앞섰습니다. 지난 4년간 희소가치, 초과수요 및 가수요에 따른 서울 강남권 대형 평형 아파트값 급등은 이제 더 이상 말할 필요도 없습니다. 문제는 2007년 이후가 더 문제라는 것입니다. 쌍봉세대의 비중이 2015년까지 계속 늘어나고 업그레이드 아파트에 대한 수요가 늘어나는 상황에서 소형평형의무비율은 결코 주택시장을 안정시킬 수 없습니다. 강남 집값을 잡겠다며 2003년 9.5대책에 따라 수도권 재건축의 소형평형의무비율을 종전에 20% 이상에서 60% 이상으로 강화한데 대해 지난 4년 동안 주택시장은 어떻게 반응했습니까? 인구 변화와 주거에 대한 기대수준이 높아지는 상황에서 소형평형의무비율을 고집하면 시장에 탄력적으로 대응하지 못하고 오히려 시장을 왜곡시키고 집값을 불안하게 만들게 됩니다. 소형평형의무비율 규제로 인해 수요가 지속적으로 늘어나고 있는 25.7평 초과 아파트 공급물량 부족의 심각성을 수도권 1, 2기 신도시를 예를 들어 살펴보겠습니다. 25.7평 초과의 공급 비중을 보면 2기 신도시중 2005년, 2006년 각각 분양한 동탄신도시가 24.2%, 판교신도시가 35.8% 입니다. 이는 17년전인 1989년 전후에 분양한 1기 신도시인 분당 34.2%, 일산 26.9%와 크게 차이가 없습니다. 지역 거주 소비자의 요구에 따라 평형 비율을 시장 자율에 맡길 것인가, 아니면 지금처럼 일률적으로 규제할 것인가를 부자노트 독자께서는 한번 생각해보시기 바랍니다.

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2006-12-04 11:09

http://blog.drapt.com/hyuntom/580871165198158240

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

2006년 9월 현재 가을 수도권 주택시장은 아직 전세대란은 아니지만 전세난은 분명해 보입니다. 전세난이 수도권에 국한되고 아파트단지별로 체감이 다른 국지적인 현상이긴 하지만 말입니다. 이번 오윤섭의 부자노트에서는 전세난을 계기로 부동산시장의 미래를 예측하는데 급급하지 말고 미래를 선택하는 방법을 설명해보겠습니다. 제가 만약 집이 없는 세입자라면 저는 이렇게 행동할 것입니다. 먼저 주택시장에서 발생한 전세난의 근본적인 원인(根因)과 직접적인 원인(近因)을 분석할 것입니다. 먼저 주택시장 전세난의 根因은 무엇일까요? 근본적인 원인은 정부의 부동산정책 때문입니다. 이번 전세난으로 시장의 반격이 시작됐다고 볼 수 있습니다. 주택공급측면을 보면 분양시장의 경우 소비자가 원하는 지역에서, 원하는 평형이 지속적으로 안정적으로 공급돼야 합니다. 또 기존아파트시장에서는 보유자가 매도 및 전세 물량을 쏟아내야 합니다. 하지만 재건축 규제정책으로 강남권 등 인기지역에서는 신규 주택공급이 끊긴 상태입니다. 서울에서 신규 주택공급이라곤 공급시기가 불투명한 송파신도시나 강북 뉴타운이 ‘계획’으로 존재할 뿐입니다. 반면 규제정책이 2003년 10,29대책 이후 본격화됐으니 3년째인 2006년 하반기에 부작용이 나타날 것입니다. 공급 규제정책이 분양물량 감소로 가시화되는데는 통상 3년이 걸립니다. 여기에 양도세 중과로 보유자들이 쉽게 매물로 내놓지 못하고 보유세 중과, 담보대출 제한 등으로 구매력 있는 유효수요자도 내집을 마련하지 못하고 세입자로 남는 시장 왜곡이 일어났습니다. 특히 보유자는 세부담의 상당 부분을 세입자에 떠넘기고 있습니다. 이어 구체적으로, 미시적으로 2006년 가을 주택시장에만 국한해서 전세난의 近因을 들여다보겠습니다. 첫 번째는 전세 물건이 없다는 점입니다. 양도세 및 종합부동산세 등 보유세 중과로 전세 물건을 매물로 내놓는 경우가 많습니다. 또 늘어난 세금 때문에 전세보다는 월세로 전환하는 경우가 크게 늘었습니다. 3.30대책의 담보대출 제한 강화로 강북권에서는 중소형 평형대에 매수세가 붙어 전세 물건의 품귀 현상이 발생하고 있습니다. 더욱이 서울 등 수도권 2006년 하반기 아퍄트 입주물량(6만4천1백49가구)이 2005년보다 2천가구 이상 줄어들고 특히 서울은 재개발 이주 수요가 몰린 강북구, 성북구, 서대문구 등 전세 물건 품귀가 심화되고 있습니다. 두 번째로는 2006년이 전세계약 갱신이 많은 짝수년도인데다 음력으로 한 해에 입춘이 두 번 들어 있는 쌍춘년으로 가을 신혼부부의 수요가 더해진 것도 전셋값 상승에 일조하고 있습니다. 9월 들어 수도권 아파트 전셋값 변동률은 0.60%이고 지역별로 보면 서울 0.59%, 신도시 0.35%, 경기 0.60%로 상승폭이 커지고 있습니다. 이같은 전세난의 根因과 近因은 결과적으로 세입자의 거주비용이 늘어나면서 전세냐? 구입이냐? 선택을 강요할 것입니다. 단기적으로 전세대기자가 매입대기자로 전환하는 시기와 수요량은 하반기에 1가구 2주택 양도세 중과를 피하기 위한 매물량과 전셋값 상승폭에 따라 좌우될 것입니다. 이번 전세난은 근본적인 단기처방에 급급한 일방적인 규제정책에서 비롯된 것이므로 택지개발지구 중심의 수도권 외곽 주택공급 확대책만으로 해결될 수 없습니다. 공급물량 부족은 2006년 하반기에 완화정책을 편다고 해도 시장에서는 3년 뒤인 2009년 이후에나 효과가 나타날 것입니다. 여기까지는 부동산 투자자라면 누구나 예측할 수 있는 것이며 주택시장의 미래를 예측할 뿐입니다. 하지만 부동산 투자자라면, 특히 내집마련 수요자라면 미래를 예측하는데 그쳐서는 안됩니다. 미래를 선택해야 합니다. 이같은 상황에서 내집마련 수요자가 미래를 선택하는 방법은 무엇일까요? 구매력만 있다면 내재가치가 높은 아파트를 지금 매입하는 것이 바로 미래를 선택하는 길입니다. 이것이야 말로 시황이 좋고 나쁨에 따라 휘둘리지 않고 시장을 지배하는 길입니다. 내재가치가 높은 아파트는 졸저 '부동산 가치투자’에서 '가치투자자가 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지’(65쪽)를 통해 소개한바 있습니다. 내재가치가 높은 아파트란 먼저 부자들이 관심이 있거나 매입하고 싶은 아파트이어야 합니다. 또 현재 거주하고 있는 세입자가 사서 거주하고 싶은 단지이어야 합니다. 매입 대상 단지의 지역 주택 수급상황을 고려할 때 공급보다 구매력 있는 유효수요자가 지속적으로 늘어날 수 있는 곳이어야 합니다. 규제정책 등 악재나 주택시장 침체기에도 가격이 일시적으로 하락할 수 있지만 곧바로 회복하고 지속적으로 가격이 상승하는 곳이어야 합니다. 마지막으로 지역 경제력(쉽게 말해 지역별 1인당 국민소득)이 일정 수준 이상이어야 합니니다. 지역 경제력이 떨어지면 유효수요자가 적고 인구 유입요인이 약해 수요가 정체됩니다. 위 조건을 모두 갖춘 아파트를 매입하기는 현실적으로 힘듭니다. 6가지 조건에서 최소한 2가지 이상을 충족하는 단지라면 매입 대상에 넣을 수 있습니다. 언제 매입할 것인가는 침체기를 적극 활용하고 내재가치보다 시장가격이 낮고 지속적으로 미래가치가 오를 수 있는 단지라면 매입타이밍에 얽매일 필요가 없습니다. 단순히 미래를 예측하는 보통 사람이 될 것인가? 미래를 선택하는 가치투자자가 될 것인가?는 오윤섭의 부자노트 독자 여러분의 실행력에 달려 있습니다. 내집마련 수요자라면 아래 문구를 명심하세요. 미래를 예측하는 자: 집값이 원하는 수준까지 언제 내려갈 것인가를 고민하는 자 미래를 선택하는 자: 내재가치가 높은 아파트를 골라 구매력이 확보했을 때 구입하는 자

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