2004-10-30 10:29

http://blog.drapt.com/hyunkim/91130187010655

사실 아파트 분양가에 의문을 품고 있는 시민 중 한명입니다.

일반적으로 아파트 분양시 우리가 가장 원하는 평수인 32평형 (전용25.7평) 기준으로 생각해보죠.
보통 32평형 아파트의 대지지분은 11~12평 남짓합니다. (용적율 250%산정시)전체 대지에 분양 평수로 나누면 되니 건설회사에서는 정확하게 더도 덜도 하지않습니다.

평당 가격이 500만원이면 토지 가격이 6천만원, 서울 시내(강남)로봐서 2000만원
이라고 하면 2억5천만원입니다.

현재 평당 평균 토지 매입가격이 2천만원이상인곳은 아마 없을것입니다( 상업지구에 주상 복합을 지으면 모를까.. 물론 주상 복합은 대지 지분이 떨어집니다. 5~6평 남짓도 안돼죠. 용적율이 2배로 오르기 때문이죠)

여기에 건축비, 분양 대행비, 광고비, 하자 보수관련 보증 보험비등 부가적인 비용이 들어가긴하지만 가장 큰게 건축비이고 나머지는 뭐 소소하니(총액기준으로 적진않지만..)

건축비 : 아파트나 일반 건설현장은 독립채산제로 운영됩니다. 그만큼 현장 소장의 입김이 세지요. 자재구입같은 경우는 현장에서 직구입과 본사에서 구입 보급하는 2가지가 있습니다. 어찌하던 일반적으로 500~1,000세대가 중형단지, 1000세대이상 대형으로 짓습니다. 구매력이 있다는얘기죠. 똑같은 물건을 많게는 1만개이상 (문짝등 ) 최소 500개정도입니다. 당근 개인 소비자가 시장에서 동일 제품살때보다 많게는 50~60%, 적게는 30% 정도 쌉니다.
문제는 건설회사마다. 각자재의 기준 단가가 있습니다. 그안에서 현장소장이 속칭 유도리를 보일수있습니다. 절감 하면 그만큼 상응하는 인센티브를 주지요.

방송에서 말한 콘크리트가격이 예입니다. 철근 및 중장비 사용 단가두 다 마찬가지입니다. 하도 단가두 그렇구요. 따라서 일반인이 땅을 사서 주택을 지을때 드는
평당 건축비보다 훨싸면서 품질은 확보할수 있는겁니다.

각설하구 전부 다해서 평당 220~30만원 수준이면 모델하우스 의 삐까번쩍은 아니지만 아쉬운 대로 비스무리 하게 맞춤니다. (안그러면 현장 소장 큰일 나지요. 요즘 소비자들은 모델하우스 사진 찍어놓고 일일히 대조하는사람 들인데...).
그럼 요새 유행하는 빌트인등 다포함해도 평당 270~280만원이면 속칭 하도업자들 아마 서로 손들고 다해줄겁니다.

지금 제가 말하는것들 아시는분은 다아십니다. 왜냐하면 요새 재건축 조합이 많아서 조합장이나 일하시는 분들은 대충 아시거든요.

그럼 총건축비가 280 만원 X 32평 = 9000만원

수도권 일반지역 은 1억 5천이면 모델하우스 수준의 멋진 집이 탄생하구요.

서울 강남도 3억5천이면 됩니다.

그럼 현재 수도권 지역 분양가 평당 500만원, 서울 강남지역 평당 1000만원이라는게 나오죠. (건설회사들 이윤 포함입니다)

요즘 평당수도권 700~800만원,서울 강남 1500만원~2000만원의 분양가는 도둑놈이죠. (수도권 200만원 이상, 서울 500만원 이상 거품)

사실 아파트는 현재까지 사전 분양입니다. 실제로 초기투자비가 총 매출액대비 10~20%수준 이지요. 사실 자기들 비용 들이지 않고 장사 합니다. 땅 계약서 (토지공사 나 시도 개발공사 와 계약)
만 있으면 은행에서 필요한 돈 가져다 씁니다. 이자 비용 물론 발생하지요 그러나 그것도 잠깐
분양만 하면 바로 계약금에 1차 중도금 나옵니다. 이때부터는 자기비용 안들어갑니다. 건축비는 하도업체와 계약하고 어음줍니다. 이때 부터 2차 중도금 나오면 지급하니 사실 현금 흐름에 큰 문제 발생 되지 않습니다.

즉 자동차나 기타 소비재(가격이 비싼) 물건등을 보면 회사에서 초기 투자 해서 판매 하고 그돈으로 회사 운영하는데
아파트는 거의 조합식입니다. 즉 땅과 허가 만있으면 사람 모아서 그사람들 돈으로 하니 투자비가 다른 제조업 대비 거의 없습니다.

근데 이윤은 폭리수준입니다. 사실 이정도면 이윤을 10% 이상 가져가면 안됩니다.


제결론은 분양가 규제 해야합니다.

현재 주택은 공공재 개념입니다.
쉽게 시내버스, 지하철등의 교통과 전기료, 전화비등과 마찬가지로 사회의 공공성 개념이 들어있습니다.

싱가포르도 주택정책이 공공성을 띠고 있습니다.

현재 건설회사들이 국내의 특수한 상황( 수요(인간)은 많고 절대적인 공급은 한정적인 상황) 을 즐기고 잇습니다.


정부는 공개념이라는 공염불만 외지말고 공공성에 맞는 정책수립해주시길 (가격규제등) 이자리에서 부탁드립니다. 또한 건설회사에서도 적정 마진이 곧 최선 마진이며 이는 회사의 번영과 확실한 시장 장악이라는걸 잊지 마시고 폭리취하는 건설업체 분양은 보이콧해야 합니다. 시민단체에서도
분양 보이콧 운동을 해주시길 바라며....

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2003-11-18 10:29

http://blog.drapt.com/hyunkim/91130186998307

사실 아파트 분양가에 의문을 품고 있는 시민 중 한명입니다.

일반적으로 아파트 분양시 우리가 가장 원하는 평수인 32평형 (전용25.7평) 기준으로 생각해보죠.
보통 32평형 아파트의 대지지분은 12~13평 남짓합니다. (용적율 250%산정시)전체 대지에 분양 평수로 나누면 되니 건설회사에서는 정확하게 더도 덜도 하지않습니다.

평당 가격이 500만원이면 토지 가격이 6천만원, 서울 시내(강남)로봐서 2000만원
이라고 하면 2억5천만원입니다.

현재 평당 평균 토지 매입가격이 2천만원이상인곳은 아마 없을것입니다( 상업지구에 주상 복합을 지으면 모를까.. 물론 주상 복합은 대지 지분이 떨어집니다. 5~6평 남짓도 안돼죠. 용적율이 2배로 오르기 때문이죠)

여기에 건축비, 분양 대행비, 광고비, 하자 보수관련 보증 보험비등 부가적인 비용이 들어가긴하지만 가장 큰게 건축비이고 나머지는 뭐 소소하니(총액기준으로 적진않지만..)

건축비 : 아파트나 일반 건설현장은 독립채산제로 운영됩니다. 그만큼 현장 소장의 입김이 세지요. 자재구입같은 경우는 현장에서 직구입과 본사에서 구입 보급하는 2가지가 있습니다. 어찌하던 일반적으로 500~1,000세대가 중형단지, 1000세대이상 대형으로 짓습니다. 구매력이 있다는얘기죠. 똑같은 물건을 많게는 1만개이상 (문짝등 ) 최소 500개정도입니다. 당근 개인 소비자가 시장에서 동일 제품살때보다 많게는 50~60%, 적게는 30% 정도 쌉니다.
문제는 건설회사마다. 각자재의 기준 단가가 있습니다. 그안에서 현장소장이 속칭 유도리를 보일수있습니다. 절감 하면 그만큼 상응하는 인센티브를 주지요.

방송에서 말한 콘크리트가격이 예입니다. 철근 및 중장비 사용 단가두 다 마찬가지입니다. 하도 단가두 그렇구요. 따라서 일반인이 땅을 사서 주택을 지을때 드는
평당 건축비보다 훨싸면서 품질은 확보할수 있는겁니다.

각설하구 전부 다해서 평당 250만원 수준이면 모델하우스 의 삐까번쩍은 아니지만 아쉬운 대로 비스무리 하게 맞춤니다. (안그러면 현장 소장 큰일 나지요. 요즘 소비자들은 모델하우스 사진 찍어놓고 일일히 대조하는사람 들인데...).
그럼 요새 유행하는 빌트인 포함해도 평당 300만원이면 속칭 하도업자들 아마 서로 손들고 다해줄겁니다.

지금 제가 말하는것들 아시는분은 다아십니다. 왜냐하면 요새 재건축 조합이 많아서 조합장이나 일하시는 분들은 대충 아시거든요.

그럼 총건축비가 300 만원 X 32평 = 9600만원

수도권 일반지역 은 1억 5천이면 모델하우스 수준의 멋진 집이 탄생하구요.

서울 강남도 3억5천이면 됩니다.

그럼 현재 수도권 지역 평당 500만원, 서울 강남지역 평당 1000만원이라는게 나오죠. (건설회사들 이윤 포함입니다)

요즘 평당수도권 700~800만원,서울 강남 1500만원~2000만원의 분양가는 도둑놈이죠. (수도권 200만원 이상, 서울 500만원 이상 거품)


제결론은 분양가 규제 해야합니다.

현재 주택은 공공재 개념입니다.
쉽게 시내버스, 지하철등의 교통과 전기료, 전화비등과 마찬가지로 사회의 공공성 개념이 들어있습니다.

싱가포르도 주택정책이 공공성을 띠고 있습니다.

현재 건설회사들이 국내의 특수한 상황( 수요(인간)은 많고 절대적인 공급은 한정적인 상황) 을 즐기고 잇습니다.

저는 자동차 회사에 근무하고있습니다.
예전의 국내 자동차 시장인 수입 자유화이전에 국내자동차는 3~4회사의 차밖에 살수없습니다. 이때 원가 무시하고 현아파트 가격 책정 하듯이 했으면 떼돈 벌었을 겁니다.
(예전에 적자나 손익 맞추기 급급했지요, 요즘 규모의 경제에 올라서서 돈을 법니다만, 그래도 수익율은 매출의 3~5%수준입니다.)

정부는 공개념이라는 공염불만 외지말고 공공성에 맞는 정책수립해주시길 (가격규제등) 이자리에서 부탁드립니다. 제발 당신들 고액 월급이 어디서 나오는지 다시한번 생각하시고 일해주시길 바랍니다.

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