2007-07-15 22:38

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출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega

서울시에 현재 25곳의 뉴타운지역과, 8곳의 지역균형발전촉진지구가 있으며, 오세훈 서울시장이 향후 추가로 25곳을 뉴타운지역으로 지정 개발하겠다고 공약한 바 있다. 그리고 작년 10월에 건설교통부에서 서울시에 17곳의 재정비촉진지구를 지정 발표하였다. 발표된 17곳 재정비촉진지구에는 종로구 세운상가재정비촉진지구를 제외한 13곳이 종전 뉴타운지역이고 3곳은 지역균형발전촉진지구에 해당된다. 또한 경기도에서도 12곳을 뉴타운으로 조성하겠다고 지정 발표한 바 있다. 이제 전국 대도시는 뉴타운사업의 시대가 된 것이다. 한 때는 부동산투자자들 사이에 “‘뉴’자가 붙으면 평당 4,000만원이요, ‘재’자가 붙으면 평당 2,000만원이다”라는 말이 유행어가 되었다. 이말은 약 10평의 대지지지분의 평당 가격이 뉴타운지역의 경우는 평당 4,000만 원 이상이고, 재개발이나 재건축의 경우 2,000만 원 이상이라는 것이다. 사실 인기 있는 뉴타운지역은 10평정도의 지분이 6,000만 원 이상에 거래되기도 하였다. 1. 11부동산 대책으로 매수세가 꺽였을 뿐 아니라 특히 재정비촉진지역의 경우 6평 이상 지분은 토지거래허가를 받아야 되는 규제로 인하여 인기 있는 재정비촉진지구 뉴타운 지분가격이 큰 폭 하락하기도 하였다. 금년 상반기에 서울 4차뉴타운 지정 발표예정을 부동산시장의 안정과 기존에 지정된 1~3차 뉴타운사업에 집중한다는 취지로 보류시켜 재개발지분의 가격이 하락하는 듯 하였으나 실제로는 하락폭이 크지 않은 것 같다. 그리고 강북의 지분이 적은 다세대주택은 뉴타운지정에 대한 기대심리로 여전히 강보합을 유지하고 있고, 물건이 없어서 구입을 못한다고 한다. 뉴타운지역에서도 어느 지역은 재개발사업으로 추진하고 있으며, 어느 지역은 재건축사업으로 추진하고 있다. 대부분의 투자자분들이 혼란스러워 하고 있으며, 재개발, 재건축, 뉴타운, 재정비촉진지구 등 용어도 어려워 모두다 재개발로 이해하고 있다. 하지만 각각 개발형태, 분양방법, 분양자격, 규제의 형태가 다르다. 그러므로 보다 정확한 내용을 알고 투자하면 큰 도움이 될 것이다. 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업은 「주거환경개선사업」, 「주택재개발사업」, 「주택재건축사업」, 「도시환경정비사업」이 있다. 『주거환경개선사업』이란 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 『주택재개발사업』이란 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 『주택재건축사업』이란 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 『도시환경정비사업』이란 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 뉴타운개발사업이란? 『뉴타운개발사업』이란 도시및주거환경정비법에 의거한 주택재개발 또는 도시개발법 등에 의거한 도시개발이 필요하거나 추진되고 있는 구역을 중심으로 인근 동일 생활권지역 전체를 포함하여 「종합도시개발계획」을 수립ㆍ시행하거나 주거지를 중심으로 도시기반시설 확보 등 「도시기반구조 개선계획」을 수립ㆍ시행하는 사업을 말한다. 여기서 「종합도시개발계획」은 공영개발 등을 통하여 새로운 시가지를 조성하는 사업을 말하며, 「도시기반구조 개선계획」은 주택재개발사업 등을 통하여 주로 도로, 학교부지, 공원 등 대상지역의 도시기반시설을 공공부문이 투자하여 고품질의 복지주거환경공간을 조성하는 사업이다. 뉴타운개발사업은 재개발 등 사업이 소규모 단위 민간위주로 시행되어 도로, 학교 부지 등 도시기반시설의 부족 등 난개발이 이루어진 점을 고려하여 소규모단위 민간의존의 재개발사업을 탈피하여 광역단위(생활권)에 공공부문의 역할을 증대시켜 다양한 도시개발방식을 혼용 개발하게 된다. 그러므로 뉴타운사업에는 동일한 뉴타운지역에서도 구역별로 개발방식이 서로 다를 수 도 있다. 즉 재개발사업으로 추진하고 있는 구역이 있으며, 비교적 기반시설이 양호한 지역은 재건축사업으로 추진하게 되며, 상업지역이나 공업지역은 도시환경개선사업으로 추진한다. 균형발전촉진지구란? 『균형발전촉진지구』란 지역간 균형발전이 이루어질 수 있도록 지역생활권 중심으로서의 성장잠재력이 큰 거점지역에 대해 토지이용을 합리적으로 조정하고 도시기반시설을 체계적으로 확충함으로써 상업ㆍ유통ㆍ업무ㆍ정보산업 등의 도시기능을 집중적으로 증진시키기 위하여 지정ㆍ고시한 지역을 말한다. 균형발전촉진지구는 자치구별 중심지역에 백화점, 병원, 대형입시학원, 문화공연장, 기업 본사 등 상업ㆍ업무기능이 입지하여 지역의 경제ㆍ문화 활동의 중심지로 형성되고, 쇼핑, 문화활동 등 대부분의 도시생활도 도심이나 강남까지 가지 않아도 지역에서 해결할 수 있도록 한다. 재정비촉진지구란? 『재정비촉진지구』란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정한 지구를 말한다. 재정비촉진지구는 노후ㆍ불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로 주로 주거환경 개선과 기반시설의 정비가 필요한 「주거지형 촉진지구」가 있으며, 상업지역ㆍ공업지역 또는 역세권 지하철역 간선도로의 교차지 등으로서의 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 필요한 「중심지형 촉진지구」가 있다. 주거지형 재정비촉진지구는 50만제곱미터 이상의 면적이어야 하며, 중심지형 재정비촉진지구의 경우 20만제곱미터 이상이어야 한다. 재정비촉진지구로 지정된 곳은 어디? 서울지역에서 현재 25곳의 뉴타운사업에서 재정비촉진사업으로 변경ㆍ추진되는 곳은 모두 16곳이며, 추가로 세운상가 지구를 지정하여 총 17곳이다. 『주거지형 재정비촉진지구』는 은평뉴타운(106만평), 길음뉴타운(38만평), 한남뉴타운(33만평), 장위뉴타운(56만평), 신길뉴타운(45만평), 이문ㆍ휘경뉴타운(30만평), 상계뉴타운(20만평), 북아현뉴타운(25만평), 수색ㆍ증산뉴타운(27만평), 시흥뉴타운(19만평), 흑석뉴타운(27만평), 거여ㆍ마천뉴타운(22만평), 신림뉴타운(16만평)이다. 주거지형과는 달리 상업지역 위주로 오피스빌딩이나 주상복합을 위주로 개발되는 『중심지형 재정비촉진지구』는 천호ㆍ성내균형발전촉진지구(8만평), 구의ㆍ자양균형발전촉진지구(12만평), 망우ㆍ상봉균형발전촉진지구(50만평)가 있다. 사업방식에 따라 분양자격과 방법이 달라 위에서 열거한 각 사업이 다르기는 하지만 뉴타운사업이나 균형발전촉진지구와 재정비촉진지구는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경사업 등을 광역적으로 추진하는 것이므로 세부적으로는 조합원 및 분양을 받을 자격은 도시및주거환경정비법 관련 법령에 근거하여 각 시ㆍ도 조례를 참고하여야 한다. 재건축사업에서는 토지와 건축물을 동시에 소유하고 있어야 분양을 받을 수 있으나, 재개발사업에서는 복잡하다. 여기서는 서울시 조례를 중심으로 재개발지분의 분양자격을 살펴보면 다음 표와 같다. 재정비촉진지구는 인센티브도 많으나 거래규제도 많다 재개발사업에서는 국민주택규모(85㎡) 80%, 주거환경개선사업에서는 국민주택규모(85㎡) 90%를 건축할 수 있으나, 재정비촉진지구로 지정된 재개발사업에서는 국민주택규모(85㎡) 60%, 주거환경개선사업에서는 국민주택규모(85㎡) 80%를 건축할 수 있어 큰 평수의 아파트의 공급이 배로 증가한다. 그러나 재정비촉진지구의 경우 6평 이상 지분(토지)을 취득하려면 반드시 토지거래허가를 받아야 하는 것은 물론 토지이용계획서, 자금조달계획서 등도 제출해야 한다. 그러므로 취득할 때는 물론 매도할 때도 거래의 제한을 받게 된다. 하지만 최근에 국민주택규모 이상의 공급을 줄여서 작은 평형의 가구의 공급을 늘릴 계획이라고 서울시에서 밝힌 바 있다. 뉴타운 지역 중 재건축을 추진하는 지역 눈여겨 볼만 재정비촉진지구로 지정되지 않은 유망한 뉴타운의 경우 거래제한을 받지 않게 되므로 단기투자자들에게는 재정비촉진지구투자보다 더 선호되고 있다. 노후ㆍ불량주택이 밀집되어 있는 곳으로 비교적 기반시설이 양호한 지역에서 주거환경개선을 위한 사업이 재건축사업이다. 뉴타운사업에서도 재건축사업으로 추진하고 있는 곳이 있는데, 재건축사업의 경우 국민주택규모를 초과하는 주택을 40%까지 공급할 수 있으며, 분양에 대한 규제가 없으므로 일반적으로 조합원들에게 우선적으로 큰 평형을 공급하고 잔여세대수를 일반분양을 한다. 그르므로 조합원들이 선호하는 큰 평수와 좋은 층은 조합원들에게 공급이 이루어져 이에 따른 추가 프리미엄이 더 있게 된다. 단 조합설립인가를 득한 후 입주 때까지 명의변경이 어렵다는 점을 명심해야 한다. 공동주택가격이나 개별주택가격을 확인하고 투자할 것 동일 뉴타운이나 재개발사업지역에 다양한 지분이 있어 선택하여 취득할 수 있다면, 건설교통부 홈페이지에서 공동주택가격이나 해당 지방자치단체 홈페이지에서 개별주택가격을 확인하여 그 중 공시가격이 높은 지분에 투자하는 것이 유리하다. 그리고 동일한 가격이라면 건물 면적보다는 토지지분이 더 큰 물건에 투자하는 것이 바람직하다. 건물은 시간의 경과에 따라 감가가 이루어지지만 토지의 지가는 인상되기 때문이다. 출처 : 다일회모임(다산고시공인중개사)  |  글쓴이 : 류귀형 원글보기

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2006-12-26 17:22

http://blog.drapt.com/hysuu/3254721167121339183

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

현재 상승장세가 향후에도 계속 이어질 것인가? 아마도 그럴 거라고 생각한다면 이는 경제 기본이치(基本理致)를 부정하는 것 일게다. 자본주의 경제는 산이 높으면 반드시 골도 깊다.   골(하락)이 자율조절 기능이다. 인체의 자율조절기능은 인간의 생존조건이다. 자본주의 시장도 인체의 원리와 마찬가지 원리로 작동된다. 언제쯤 한국 부동산시장에도 자율조절 기능이 제 기능을 발휘할 수 있을지 4단계 기간으로 나누어 분석해 보자.   1차시기(06년 12월 ~ 07년 6월) : 지난 2주간의 수도권 아파트 가격의 비정상적 폭등으로 정책 당국에서 새로운 규제를 준비하고 있다. 공급확대, 용적률 상향, 거래규제 강화, 주택담보대출 총량제 도입, 금리인상 등이 그것이다.   공급확대를 위한 추가 신도시 발표는 단기적으론 가격하락 요인이 아니라 경기부양적 측면이 강해 상승요인으로 작용될 수 있다. 그러나 나머지 조치들은 직접적으로 장단기적 가격하락요인으로 작용할 것이다. 정부와 여당이 내년 대선을 의식해서 무리하게 집값을 잡겠다고 나설 경우 올 연말에서 내년 상반기 중으로 거래실종과 호가하락 현상이 나타날 수 있다.   이 경우 지난 10월부터 은평 뉴타운과 신도시발표로 급등한 지역과 아파트 가격이 06년 상반기 가격 수준으로 떨어질 가능성이 매우 높다. 성급한 추격매수를 자제하는 것이 좋을 듯하다. 폭등 후엔 반드시 후유증이 뒤따르는 것이 자본주의 경제의 속성이자 자연의 섭리이기 때문이다. 다만 하락시기와 하락폭이 문제일 뿐이다.     2차 시기 : 07년 7월~ 12월   연말에 있을 제17대 대통령 선거 가 본격적으로 경제에 영향을 미치는 시기이다. 국민들은 천재지변이 없는 한 사회주의적 성향이 없는 친시장적 대권후보를 선택할 것이다. 이 시기엔 차기정권에 대한 기대감으로 부동산시장 급락현상은 없을 것으로 예상된다.   제1 야당의 어떤 후보가 대통령에 당선된다 하더라도 도정법 활성화를 통한 강남북 균형발전과 선진국형 주거복지 구현을 추구할 것이다. 도정법의 활성화는 일본식 장기 자산디플레를 방지하는 역할을 수행할 것이기 때문에 국민들에게 부동산 공황심리를 잠재울 수 있을 것이다. 이 시기엔 시장 하락요인보다 도정법 적용대상 지역에는 상승요인이 더 많을 것이다.         3차시기 08년 2월 ~ 12월 :    차기정권이 취임하여 부동산시장에 시장 친화적 거품제거 작업을 본격적으로 준비하는 시기가 될 것이다. 정책방향은 1) 그동안 지나치게 과열된 아파트 부분은 연간 3~5% 정도 완만한 하락을 지속적으로 유도하는 정책과 2) 시장균형과 부동산 부(富)의 재분배를 위해 도정법시장의 안정적 부양이 정책방향이다.    이 시기엔 참여정부 5년간 사회주의적 정권 차원에서 남발되었던 반시장적 부동산정책들이 개폐될 것이고, 이를 대체한 새로운 시장친화적 부동산 가격안정책들이 채택될 것이다. 이렇게 되면 시장의 자율조정 기능이 회복되어 거래활성화를 통해 서서히 시장안정 국면이 자리를 잡아 갈 것으로 예상된다.   만약 이 시기에 참여정부  정책의 부작용으로 돌발적 부동산시장 붕괴현상이 나타나면 친시장적 부양정책을 통해 자산디플레 상황까진 가지 않도록 신속하게 대응할 것이다. 우리 국민은  부적절한 정부의 잘못된 정책을 통해 이렇게 해야만 하는 이유를 그동안 충분히 학습했기 때문이다. 그리고 차기정권은 최소한 국민경제에 사회주의적 실험은 안할 것이기 때문이다.    [자료원: 스피드뱅크 부동산편지]

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2006-11-01 15:33

http://blog.drapt.com/hysuu/3254721162362804874

출처 : 초보 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/stormjso

제 목  죽전아파트를 통해서 본 나의 부동산 성공이론 조회수 23104 추천수 26 글쓴이  김부자(devkimws) 작성일 2006/08/25 아파트 경기도 용인시 보정동 죽전현대IPARK 아파트   나의 성공하는 부동산(특히 아파트) 투자방법 (부제: 주택시장 5단계 사이클) 1단계 : 부동산시장 침체의 시작 정부에서 부동산시장이 과열됐다고 판단한후, 결국 부동산이 폭등한후, 정부는 각종 규제정책을 발표하게 됩니다. 규제정책 발표후 시장은 1~2달, 길게는 6개월정도 추가 상승한후에서야 시장은 침체기에 접어듭니다. 이 시기에는 수요자는 위축되고, 가격은 약보합세 또는 하락하면서 시장은 침체기로 접어듭니다. 매물은 쌓이나 사려는 사람은 없고, 아파트 가격은 영원히 추락할것만같다는 생각에 거래가 두절되는 시기입니다. 이때를 파악할 수 있는 방법으로는 신문에는 보통사람들은 언제 집을 사야하느냐? 또는 언제 집을 팔아야하는냐의 기사가 이어집니다. 2단계 : 부동산시장 침체의 마지막 일반 내집마련을 원하는 사람이나 투자하는 사람들의 부동산에 대한 관심은 여전히 뒷전에 있는 단계입니다. 그러나 전문가들과 부자(나쁘게 말하면 투기꾼), 일부 깨인 내집마련실수요자들은 시장을 유심히 보기 시작합니다. 그리고 매일 아파트가격과 통계를 유의깊게 주시하면서 실제 투자할 돈을 예를 들면 정기예금에서 MMF, CMA등으로 옮기기 시작하면서 투자준비를 하는 단계입니다. 그리고 시장이 반응하기 시작하면 구매력 있는 내집마련 수요자들중 빨바른 일부만이 주택을 구입하게 됩니다. 특히 부자들은 2단계에 진입하자마자 특정 지역에 대한 급매물을 조용히 사고 있습니다. 단 구체적으로 시장에 드러나지는 않는 상황입니다. 이 단계의 마지막에들어서는 일반 내집마련 수요자들도 아파트 현장을 직접방문하고 관심있는 중개업소에 전화하여 가격을 알아보는등 고민을 시작하는 단계입니다. 이때를 파악할 수있는 건 신문기사에 급매물 거래되었다. 가격하락이 멈추었나? 등등의 기사들이 나오게 됩니다. 3단계 : 부동산시장의 회복단계 급매물이 소화되고 비로서 아파트 가격이 올른것이 확인되면 내집마련을 준비하던 일반인들이 시장에 나섭니다. 특히 이사성수기철과 겹치게 되면 이시기의 가격은 서서히 상승하게됩니다. 일단 먼저 자금력이 있는 실수요자가 집을 사게되고, 이제 시장에는 급매물은 사라지고 매수자와 매도자간의 호가차이가 줄어들어 거래가 본격화되는 시기입니다. 이때는 1단계와 상반되게 사람들은 집값이 1년만 지나면 2배가 될거 같은 불안감에 휩싸입니다. 이때를 파악할 수 있는 힌트는 신문에 ... 아파트 주간통계가 상승으로 돌아서고, 어디어디가 분양완료되었다. 어디어디가 상승세로 전환되었다.. 등등의 기사가 나옵니다. 실제적으로 일반인들도 모두 쉽게 알수있는 단계입니다. 4단계 : 부동산시장 활성화단계 이제 가장 보통사람들이 집을 삽니다. 일반인들이 가장 많이 집을 사는 시기이며, 이미 매도자 보다는 매수자 시장으로 전환되는 단계로 우와좌왕시기라고도 하며 적정대출비율 30%정도를 받으며 집을 사는 시기입니다. 이때를 파악할 수 있는 신문기사는 아파트 몇주연속 상승, 재건축,재개발 투자방법등이 나옵니다. 5단계 : 부동산 폭등마지막단계 이시기가 되면 증권으로 말하며 개미들이 시장에 뛰어듭니다. 주택구입을 안하겠다는 사람들도 불안한 마음을 감출수 없게 됩니다. 이거 집 안사면 괜히 손해보는것 같은 불안감에 휩싸이게 됩니다. 상대적인 박탈감에 가수요까지 발생하며 매도자는 앉은자리에서 몇천씩 가격을 올리지만 매수자는 울며 겨자먹기로 집을 삽니다. 또한 대출도 적정대출을 넘어 70%이상까지 대출을 받으며 집을 사는 일이 빈번하고, 서울수도권을 넘어 지방까지 가격상승현상이 확대됩니다. 무조건 사자단계입니다. 물론 이때 구매를 하여도 시간이 많이 필요할뿐, 수익율이 적을뿐 은행이자 이상의 수익율은 납니다. 왜냐면 부동산의 하방경직성과... 부동산의 성격상 그런거랍니다... 맞는 말이죠. 이단계에서는 정부는 서서히 부동산 억제책을 준비하면 결국 1단계로 돌아가게 됩니다. 이 5단계 싸이클은 짧으면1년~ 길면3년으로 순환됩니다. 여러분은 위단계중 어느단계에서 집을 사셨습니까? 앞으로는 어는 단계에서 집을 사겠습니까? 가만히 앉아서 신문기사를 검색해보십시요... 지난 imf부터 현재까지요.. 항상 이싸이클이 반복됩니다. 앞으로도 계속되겁니다. imf때를 기억하십시요. 지금보다 그때가 훨씬더 부동산시장은 암울해 보였지요. 근데 2년뒤 어떤일이 벌어졌씁니까? 올해는 어떻습니까? 내년에 정권이 시장친화적인 정권으로 바뀌게 되면... 어떤일이 벌어질까요? 건설회사가 우리나라 경제에 30%를 담당합니다. 그런데 보십시요. 여러분들은 집값은 떨어질거라고 하면서 삼성,현대,대우,GS건설등 건설회사 주식은 사는 아이러니를 인지하고 계시나요? 전 죽전이 입주하던 시기에 집을 샀습니다. 한 2년되었죠.. 분당과 죽전을 저울질 하다 죽전의 미래가치가 더 높다고 판단하고 질렀습니다. 그때 신문기사를 스크랩해놓고 지금까지 봅니다. 아파트가격이 폭락한다고 언론은 경고하고, 전세가격도 그렇고... 노무현은 난리치고, 그래서 급매를 잡을 수 있었죠. 그리고 딱 6개월이 지나니까 집값이 20% 오르고 1년이 지나니까 내가 산아파트 가격에 1.5배 준다고 팔라고 합니다. 1년6개월이 지나니까 2배가 되더군요.. 지금도 여전히 죽전의 미래가치는 높습니다. 판교분양이 끝나고 광교분양이 시작되면, 죽전 신세계가 오픈하고, 경기지사가 공약한 죽전복합역사와 경부고속도로 톨게이트가 완성되고, 보정-성남 민자도로가 신설되고, 신분당선이 들어오고, 분당-수서도로가 죽전까지 연장되고, 단국대가 이전완료하면 그 폭발력은 엄청날겁니다. 새아파트가 왜 메리트 있는줄 아십니까? 아파트가 새거라서가 아니라 평면이 새거라서입니다. 함 비교해보세요... 특히 그지역 대표아파트 대표동호수를 사면 최고의 선택이 될겁니다. 지금 5천비싸다면 1년뒤에는 1억이 비싼 주택을 소유하고 계신걸 확인하실 수 있습니다. 지금이 몇단계라고 생각하세요? 내집마련 바로 오늘이 기회입니다. ...

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