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[스크랩] 법령별 거주요건과 세대의 범위 |부동산노트
2008-08-05 09:37
http://blog.drapt.com/hyoon21/81217896671376 
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32356
| 소득세법•종부세법•주택임대차보호법•주택공급규칙 국내에 거주하는 거주자로서 주택을 임차할 때의 대항력과 주택을 청약할 때 세대의 범위, 주택을 보유 및 양도할 때의 세대의 범위와 실 거주요건이 일반인들이 이해하기에는 혼선되는 부분이 많아 각 법률과 판례에 따른 주민등록 전입과 실 거주요건• 세대의 범위 등을 살펴보고자한다. ★소득세법[양도소득세]상 거주요건과 세대의 범위 ■법제89조와 법 시행령154조1항의 1가구 1주택 비과세요건은 1가구 1주택을 거주자가 그 배우자를 포함한 세대원이 구성하는 가족이 3년이상보유[서울·과천·5대 1기신도시는 보유중 2년이상 거주요건추가]하고 매도하면 6억원이하에대해 양도소득세를 비과세해준다.
이 경우 거주요건은 주민등록전입보다 실 거주한 요건이며 혼인이나 부모부양[남60세, 여 55세]을 위해 1가구 2주택이된 경우는 혼인신고일이나 합가일로 2년이내 1가구 2주택중 1주택의 매도는 1가구 1주택의 양도로 간주한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 ■1세대란 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 하나의 세대를 말한다.[영154 ①] 1.세대의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실제 거주내용에 따른다. 2.부부는 주민등록상 따로 세대를 구성하더라도 1세대로 본다[통칙89-2] 생계를 같이하는 가족의 범위에는 거주자와 동일한 주소 또는 거소에서 실질적으로 생계를 같이하는 자로서 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말한다[영154 ⑥]. 3.장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 동일한 주소 또는 거소에서 실질적으로 생계를 같이하는 경우에는 1세대를 구성하는 가족의 범위에 포함된다. 반면 형제ㆍ자매의 배우자(동서)나 직계존속의 형제ㆍ자매[고모, 숙부] 등은 같은 주택에 살더라도 가구에 포함되지 않는다. ■배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우가 있다. 즉 거주자의 연령이 30세 이상인 경우와 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 또한 소득세법의 규정에 따른 소득이 국민기초생활보장법의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택과 부수토지를 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우[단, 미성년자를 제외하되, 미성년자의 결혼 가족의 사망 등으로 불가피한 경우를 포함] [소득세법상은 30세미만으로 미혼이거나 30세미만으로 소득이 없으면 타 주소지의 단독세대주로 보지않고 부모세대의 세대원으로 간주한다.][영154②]. ■주택의 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. [법제95조8항] 1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 ■주민등록상으로는 동일 세대원으로 등재되어 있다하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대원으로 보지 않는다.
또한 주민등록이 등재되어 있지 않더라도 실제 거주하였다는 증빙을 할 수 있으면 거주요건이 충족된다. 다만, 이들 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 한다 ■주민등록지와 실거주지가 상이한 경우 동일세대 여부의 사례 청구인은 쟁점주택(A) 양도당시 B주택에 주민등록이 등재되어 있으나 양도일로부터 소급하여 3년 이상을 쟁점주택에 거주하였고, 청구인의 자[子] 甲[쟁점주택 외의 1주택 별도 소유]은 양도당시 쟁점주택에 주민등록이 등재되어 있으나 청구인과 생계를 같이 하지 아니한 별도의 세대로서 C아파트 등에 거주한 사실이 확인되므로 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인이 쟁점주택에 2년이상 거주하지 아니하였거나 甲과 동일세대원이라고 보아 1세대 1주택의 비과세를 배제하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단하였다.
거주 증빙자료로 천주교 교적증명서·교무금 영수증, 주택관리비·도시가스비 납입영수증, 현대백화점의 회원주소변경자료, 아파트 입주자기록카드, 현대해상화재보험·교보생명보험의 고객정보자료, 상현연세내과의 병원진료자료, 인근주민 3인의 확인서 등을 제출하엿다. [국심 2005서4197, 2006.4.17] ■한 주소지에 부자[父子]가 각각 세대를 구성한 경우 1층과 2층, 한울타리내 2동의 주택 등 물리적으로 출입과 주방·거실 등이 독립된 경우 한주소지에서 2세대로의 인정이 가능하다. ■거주자와 비거주자에 따른 과세상 차이점 현행 소득세법은 외국국적이나 영주권의 취득과 상관없이 국내 가족 및 자산의 유무 등 생활의 근거에 따라 거주자와 비거주자로 구별하여 과세하고 있다.
즉, 한국인도 비거주자가 될 수 있다는 말이다. 다만 외교관이나 국내법인 해외파견 또는 항공승무원 등 직업 때문에 외국에 체류하는 이들은 거주자로 간주된다. 1.비거주자가 거주자로 되는 시기: [1. 국내에 주소를 둔 날, 2. 국내에 주소를 가진 것으로 보는 사유가 발생한 날, 3. 국내에 거소를 둔 기간이 1년이 되는 날] 2.거주자가 비거주자로 되는 시기: [1. 거주자가 주소 또는 거소의 국외이전을 위하여 출국하는 날의 다음날, 2. 국내에 주소가 없는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음날] 3.과세상 차이점 [양도소득세]: 거주자는 국내자산 및 국외자산 모두에 대하여 납세의무를 지고, 비거주자는 국내 자산에 대해서만 납세의무를 갖는다. 양도소득세의 계산은 거주자와 비거주자의 구분은 없지만 1가구1주택 비과세, 일시적2주택 비과세 등의 규정은 거주자에게만 적용된다.
예를 들어 A가족이 사업차 해외로 출국하면 다음날 국적은 한국인 이지만 거주자에서 비거주자로 바뀌기 때문에 출국 이후에 구입하는 주택은 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 4.해외에 이민을 가거나 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 해외에서 체류해야 하는 경우 양도세 비과세를 받을 수 있다.
이 때 가구원 전원이 출국해야 한다. 가구원 중 일부만 출국하고 나머지는 국내에 남아 있으면 특례 혜택을 적용받지 못한다. 다만, 출국 전이라도 해외이주신고를 하고, 해외이주신고 확인서 발행일로부터 1년 이내에 가구 전원이 출국하는 조건으로 보유 중인 주택을 파는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.
종전에는 양도 시기와 상관없이 양도세 비과세를 받을 수 있지만 법이 개정돼 2006년 2월 9일 이후 해외로 출국한 경우 2년 안에 집을 팔아야 한다. ■거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받는 경우 거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받은 주택 1채를 양도한 경우로서 양도일 현재에도 동일 세대원인 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합산하여 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다. [재일46014-779 1997.4.1, 재일46014-113 1997.1.22] ■배우자 이월과세 [소득세법 제97조제4항] 거주자가 배우자로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우, 세금의 부당한 감소가 없더라도 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 주택의 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산하며[신고 납부의무자는 수증받은 거주자], 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 경우라도, 1가구1주택세대로서 부부가 동일 세대원인 경우에는 증여자와 수증자의 보유 등을 합해 보유기간이 3년 이상[서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상]이고, 양도 당시 수증자(배우자)와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 양도소득세가 비과세 된다.
양도당시 이혼에 의하여 부부관계가 소멸된 경우에는 당해 재산을 증여받은 날부터 보유기간이 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고, 양도 당시 수증자(배우자)와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 양도소득세가 비과세 된다. [국세청 심사양도 2003-3118 2004.1, 재일46300-2872 1997.12.8] ■부당행위부인규정[세금의 부당한 감소가 있는 경우 적용] 배우자가 아닌 특수관계인인 양도자[예:아들]가 동일 세대원인 가족[예:아버지]으로부터 주택 1채를 증여 받은 후에 그 증여받은 주택을 양도한 경우, 부담한 양도소득세와 증여세의 합이, 원래 증여자가 양도하엿다고 가정할 경우의 양도소득세보다 적다면 신고·납부의무자는 증여자인 아버지가 되고 증여자인 아버지의 취득가액으로 양도차익을 산정한다.
그러나 1가구 1주택으로서 증여시와 양도 당시 증여자와 수증자가 동일 세대원이면, 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 3년 이상 보유[서울·과천·5대신도시소재주택의 경우에는 보유중 2년 이상 거주]이고, 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다[재일46014-113, 1997.1.22][박상용] ★종합부동산세 세대의 범위[2006년 신설] ￭ 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(배우자포함)․형제자매 -취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편에 따른 일시 퇴거자는 동일세대이다. ￭ 배우자가 없는 경우에도 다음의 별거하는 독립된 생계유지자는 각각 1세대로 간주한다. -민법상 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 -소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유하는 주택․토지를 관리․유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우[예외적으로 미성년자는 제외하나 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우는 인정] ￭ 합가주택:혼인 또는 60세이상(女55세이상)의 직계존속을 봉양하기 위해 혼인(합가)한 날부터 2년간은 세대합산 유예하므로 혼인 또는 합가한 자별로 각각 1세대로 봄 - 혼인(합가)한 날부터 2년 동안은 각각 1세대로 간주 [야탑에 사는이: 박상용] ★주택 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권 ■대항력의 발생 ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.[주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건] 그러나 대항력보다 선순위의 권리에는 대항할 수 없는 것으로 선순위의 저당권으로 인한 경매나 선순위의 환매권의 실행으로 소유권을 취득한 자 등은 임대인의 지위를 승계하지 않는 것으로 풀이된다.[제3조①②③④항 (대항력등)] ■대항력의 소멸 *임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.[제3조의5 경매에 의한 임차권의 소멸] *주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기위해서 계속 존속하고 있어야한다.[대법원 89.1/17 판례] ③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.[제 3조의 2의 ③] *제3조 제1항(대항력)에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것이고 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.[대법원 95다30338 판례] ㅁ.처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다. [대법원2002다59351 판례] ㅁ.임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다[대법원 89다카18648 판례] ■소액보증금의 보호와 최우선변제권 [최우선변제권]임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록전입)을 갖추어야 한다.[제8조 보증금중 일정액의 보호] ■확정일자인의 효력 *대항력만 있는 경우와 다르게 대항력과 확정일자인이 있으면 보증금 전액이 보호된다. *제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.[제3조의2의②] *확정일자인의 효력은 대항력을 갖춘 다음날 00:00시부터 우선변제력이 발생하고 해당 주택에서 거주하고 있는 기간 동안 우선 변제력이 존재한다.[확정일자보다 주민등록과 이사가 먼저][대법원 판례97다22393] ■임차권등기명령 ①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.[제3조의3 ①] ⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 주민등록의 이탈이 있더라도 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.[제3조의3 ⑤] ⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택[임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다]을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.[제3조의3 ⑥] [반드시 계약전 등기부 등본 확인] ㅁ.임차권등기명령과 달리 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.[대법원2004다69741 판례】 ★주택공급규칙상 세대의 범위. ■주택공급규칙상 세대주의 정의는 주민등록표상에 배우자 또는 직계존속[배우자의 직계존속 포함)]비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주를 말하며, 다만, 직계존∙비속이 없는 단독세대주로서 20세 이상인 분도 세대주로 보며 20세이전 결혼했으면 20세미만이어도 1세대로 인정한다. ■ 세대원과 비세대원의 차이점은 세대별 주민등록표상에 세대주의 배우자 또는 직계존속(배우자의 직계존속포함)· 비속으로 이루어진 구성원만을 세대원이라 한다. 따라서 형제자매 등은 비세대원에 해당한다. ■ 무주택세대주의 정의는 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다. ■[청약 가점제에서의 무주택기간 산정은?] 예를들어 입주자모집공고일 현재 주민등록표상 청약자, 배우자 및 미혼자녀가 등재 되어 있고 청약자[만55세 이고 만32세에 혼인]와 배우자는 계속하여 무주택자이나 만28세인 자녀는 3년전 주택을 소유한 사실이 있는 경우 청약자의 무주택기간은 25년이다.
즉 무주택기간은 청약자와 배우자만을 대상으로 하며 청약자가 만30세 이후 혼인을 하여 무주택기간은 만30세를 기산점[30세전 결혼은 혼인신고일]으로 한다. 또한 입주자모집공고일 현재 자녀는 무주택자이므로 자녀가 3년전 매도한 주택은 청약자의 무주택기간 산정에 영향을 미치지 않는다. ■청약가점제 항목의 부양가족 해당 여부의 판단방법 1.입주자저축 가입자의 세대원을 대상으로 부양가족을 판단하는데, 세대원 인정여부는 원칙적으로 주민등록표를 기준으로 판단하며, 타 주소지로 분리되어 가입자와 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 “가입자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원은 가족관계등록부를 징구하여 확인한다. 2.직계존속[배우자의 직계존속 포함]을 부양하는 경우는 분양공고일 현재 가입자가 세대주여야 하고 최근 3년이상 계속하여 동일한 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족 점수를 받을 수 있고, 배우자가 세대를 분리하여 직계존속을 부양하는 경우에는 분양공고일 현재 배우자가 세대주여야 직계존속[3년이상 배우자와 한 주민등록에 등재]을 부양가족 점수로 계산할 수 있다. 3.직계비속은 주민등록표상에 등재된 미혼자녀로 한정된다.[타 주소리로 분리된 배우자와 한 주민등록에 등재죈 비속 포함] 다만 30세이상의 미혼자녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년이상 계속하여 동일한 주민등록표상에 등재된 경우에만 부양가족 점수를 받을 수 있다. ■투기과열지구에서 민영건설 청약 1순위 투기과열지구에서 공급하는 주택을 공급받고자 하는 청약통장 가입자 중 최초 입주자 모집공고일 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1순위자격이 제한된다[2순위 자격으로 청약신청 가능]. 1.과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는자의 세대에 속한 자 2.2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자 3.2002년9월5일 이후 청약예금/부금 가입자 중 세대주가 아닌 자 4.청약가점제하에서 1주택만 소유하여도 1순위로 청약하면 가점제물량 1순위에서는 배제되고 추첨제물량 1순위에서 경합한다.[야탑에 사는이: 박상용] |
2008-05-29 16:25
http://blog.drapt.com/hyoon21/2413571212045937387
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 돈 없고 겁 많은 분들 특급 미분양 추천 ★
제1부 아파트 매수 유형의 바람직한 자세
● 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.
북고남저 현상이 두드러진 2007년~2008년 초의 흐름이 한 풀 꺾인 모습입니다.
많은 분들이 현 시점에서 어떠한 선택을 해야할 것인가에 대하여 해답이 모호한 갈등을 하고
있습니다.
● 1-2억대의 아파트가 즐비하던 2007년에 비하여 소형 평형의 폭등으로 돈이 절대적으로 부족한
무주택 서민들은 넋을 잃고 신세한탄을 할 지경에 이르렀습니다.
수도권 무주택 서민은 40% 정도로 잠정 집계하고 있지만 다른 사람 이름으로 매수한 편법
매수자를 감안하면 대략 55% 정도가 무주택이라고 보는 것이 현실적인 시각입니다.
● 무주택 서민들이 접근하기 용이한 수도권 소외 지역과 소형 평형의 지나친 폭등으로 내집마련을
하기가 매우 어려워졌습니다.
지금 비수기 지역을 골라서 무엇인가를 잡아야 한다는 것은 알지만 이것 저것 따져 보면
내 입에 맞는 떡이 없기 때문에 시름만 더할 뿐입니다.
● 지금 어느 곳으로 접근해야 투자 수익률을 극대화 할 수 있을까요?
질문1
● 재개발. 재건축. 뉴타운 예정인 지역의 아파트, 빌라를 매수하면 어떨까요?
답변1
● 자본금에 따라서 차이는 있지만 서울 지역은 아파트, 빌라, 다세대 할 것 없이 지금 잡으면
꼭지를 잡을 가능성이 매우 높습니다.
특히 2007-2008년 상반기에 많이 오른 서울 강북권과 일부 수도권은 자본금으로 접근 가능하더라도 재개발. 재건축을 기대하고 매수하는 것은 별로 이익이 없으며, 잘못하면 단기 손실을 볼 가능성이 예견이 됩니다.
● 오르지 않은 서울 남부권과 수도권 일대의 재건축, 재개발로 접근하는 것은 그래도 기대감을
가질 수 있지만 오른다는 보장이 없고 시간적인 손실이 예상이 되므로 올바른 선택이 아닙니다.
돈이 많은 분들은 많이 조정을 보인 강남. 송파. 강동.용산 등 재건축 기대 아파트나 빌라를 매수할
경우 폭등시 단기 수익률은 탁월할지 모르지만 개발이익 환수제와 추가 부담금, 전매제한으로 인한
분양가 하락 등을 감안하면 3년 후에 금액대비 투자 수익률이 분양에 비하여 현저하게 떨어질 것으로 판단합니다.
재개발.재건축에 대하여 풍부한 경험과 지식을 갖춘 분이 아니라면 이 방법은 그 어느 지역이 되더라도 피하시고 꼭 매수하시려거든 2007~2008년 동안 오르지 않고 가능성이 높은 곳으로 접근하시기 바랍니다.
질문2.
● 최근 분양 물량이 많고. 조건이 좋은 미분양이 많은데 매수해야할까요?
답변2.
● 네 할 수만 있다면 분양.미분양.분양권으로 접근하셔야 합니다.
과거 10년이 미래의 연장선이라고는 할 수는 없지만 적어도 분양은 분양가와 관계 없이 불패
신화를 이어가고 있습니다.
● 특히 최근 고분양가 논란으로 시끄러운데 냉철하게 과거 10년을 돌이켜 볼 경우 분양가가
싸다고 생각한 해는 거의 없었습니다.
해마다 분양가는 비싸게 느껴졌고, 자본금이 부족한 서민들은 그 때마다 황금알을 낳는 거위인
분양.분양권.미분양으로 접근하기 보다는 대출 부담이 적은 전세끼고 헌 집 매수에 열을 올렸습니다.
● 최근 집값 하락으로 아우성인 지역을 살펴보니 극심한 침체기에도 불구하고 분양 아파트는
입주를 기준으로 최소 50% 상승 최대 120% 상승을 거두었습니다.
용인.수원.동탄.화성.일산.파주 지역 등은 기존 아파트 집값이 2년 전보다 급매 기준으로 30-40%
하락하였지만 매수자가 뚝 끊긴 상황입나다.
그런데 최악의 바닥 상황인 그 지역의 분양 아파트는 50-120% 상승하였다니 참으로 이상하지 않습니까?
● 왜 기존 아파트는 폭락하는데 분양.미분양.분양권은 폭등할까요?
바로 심리적 저지선 때문입니다.
6억 기존 아파트는 3년 전에 3억-4억 선이기 때문에 평균 저지선은 3억-4억선입니다.
즉 시장 흐름이 나쁠 경우 2억 이상 폭락할 가능성이 높다고 할 수 있지요.
● 하지만 분양 아파트는 분양가가 저지선이라서 분양가와 관계 없이 왠만한 상황이면 두 배 가까이 상승합니다.
분위기가 매우 좋지 않은 지역 중에서 최근 입주한 잠실 주공은 분양가 대비 100% 상승하였으며
동탄 신도시 역시 분양가 대비 80% 상승하였고, 용인.수원.일산 일대의 왠만한 입주 아파트는
50~100% 상승한 사실을 잊어서는 안 됩니다.
● 자본금이 많은 분들은 강남 재건축에 집중하지 마시고 차라리 즉석에서 프리미엄을 주더라도
분양.분양권.미분양을 잡는 것이 2배 이상 유리합니다.
자본금이 부족한 서민들은 분양가 자체만으로 기겁을 하는데 만일 10% 계약금과 중도금 이자 후불제 등 접근이 가능한 곳이라면 분양가 대비 자본금이 40%만 되어도 미분양. 분양권에 도전할 필요가 있습니다.
강남.용산.송파.광교.판교.송도.서울 모든 지역 뉴타운 등 특급 지역은 전매제한이 좋으며, 기타 지역은 분양가가 비싸더라도 전매 가능한 곳으로 접근하셔야 합니다.
질문3.
● 1.2기 신도시나 수도권 남부 등 비수기 지역 급매를 잡고 싶은데 어떨까요?
답변3.
● 이 방법은 무주택 서민의 경우 좋은 전략입니다.
비수기 지역의 급매는 최고가 대비 30% 이상 하락한 곳이 많기 때문에 지금 잡을 경우에
최소 30% 이상 가격 상승을 가져올 수 있기 때문입니다.
● 하지만 이 방법도 분양에 비하여 수익률이 떨어지기 때문에 선별을 잘 하셔야 합니다.
갈아타기의 경우에 폭등 지역의 중소형 아파트를 매도하고 비수기 지역의 중대형 아파트로
갈아탄다면 매우 좋은 전략입니다.
그렇지만 비수기 지역의 아파트를 매도하고 입지가 더 좋은 비수기 지역 아파트로 갈아타는 것은 내 아파트의 손실률이 크고 갈아타기 비용과 비과세 손실 등을 감안하면 기대치보다 수익률이 낮기 때문에 피하셔야 합니다.
기존 아파트를 잡을 경우는 반드시 실거래가를 확인하고 과거 3년 시세를 검토하신 후에
조정을 보인 아파트를 매수하여야 합니다.
질문4.
● 최근 잘 나가는 강북권과 인기 지역 아파트를 매수하고 싶은데 어떨까요?
답변4.
● 이 방법은 망하는 지름길입니다.
모든 아파트는 오름이 크면 내림도 크게 마련이며 활황기 때에는 온갖 호재가 풍성하기 때문에
군중 심리에 휩싸여 추격 매수하기 쉬운데 이 방법은 무조건 피하시는 것이 상책입니다.
폭등한 아파트를 매수할 경우에 당장은 더 오를 가능성이 있어서 기분이 좋을지 모르지만 3년
비과세까지 염두한다면 오히려 손해를 보거나 제자리 걸음할 가능성이 매우 높습니다.
● 특히 비수기 지역의 아파트를 매도하고 폭등기 지역의 아파트를 매수하는 분이 있다면 그 분은
이중 손실로 인하여 매우 심각한 고통이 따를 것입니다.
시세보다 30% 이상 단기 폭등한 아파트는 매수하지 마십시오.
● 지금까지 아파트 유형을 4가지로 나누어 정리하였는데, 제가 제시한 사항은 매수자의 자본금과
상황에 따라서 재개발이나 재건축이 나을 수 있고 때로는 비수기 지역의 급매가 나을 수도 있다는
점을 인정합니다.
하지만 통상적으로 그러한 방법보다는 분양.분양권.미분양 3박자로 움직이시는 것이 수익률 면에서는 단연 최고입니다.
통장이 없거나 가점이 낮다고하여 지레 포기하지 마시고 분양 사무실에 들러서 조건에 맞는 분양.미분양. 분양권을 매수하려는 적극적인 자세가 필요합니다.
제2부 분양.미분양.분양권을 바라보는 부자와 일반 서민들의 생각 차이
● 많은 분들이 과거의 경험을 통하여 분양.분양권.미분양이 좋다는 것은 다 알고 있습니다.
하지만 다음과 같은 사항 때문에 주저하는 경우가 많습니다.
A. 보통 사람들의 분양.미분양.분양권에 대한 시각
1. 분양가가 주변 시세보다 너무 너무 비싸다.
2. 미분양이 된 이유가 분명히 있을 것이다.
3. 입주시에 오르지 않을 경우 엄청난 대출 손실이 따른다.
4. 보유하고 있는 내 집값이 떨어져서 분양.미분양에 신경을 쓸 겨를이 없다.
5. 그 지역의 집값이 너무 떨어져서 분양.미분양을 잡기가 겁난다.
6. 분양은 무조건 판교.광교.송파.용산.강남이 최고이기 때문에 그 곳을 기다리겠다.
7. 대출 받고 프리미엄까지 주면서 분양.미분양을 잡는 것은 겁이 난다.
8. 외국의 부동산 움직임이 좋지 않고, 유가 폭등, 경기악화, 물가 상승 등으로 겁이난다.
9. 분양.미분양이 너무 많아서 어디가 좋은지 모르겠다.
10. 이것이 좋으면 저것이 나쁘고 저것이 좋으면 고것이 나빠서 포기한다.
● 부동산으로 돈을 버는 사람들일수록 위의 10가지 리스크를 더 잘 압니다.
하지만 그럼에도 불구하고 보통 사람들보다 분양으로 접근하는 까닭은 무엇일까요?
B. 부자들의 분양.미분양.분양권에 대한 시각.
1. 분양가는 주변 아파트보다는 도시나 구단위의 랜드마크 시세 80% 정도면 되니까 잡아야겠다.
2. 미분양은 아파트 자체가 문제라기 보다는 비수기라서 매수자가 없기 때문이다.
3. 입주시에 분양 아파트가 오르지 않으면 기존 아파트는 50% 이상 폭락하거나 IMF인데
그럴 가능성은 없다.
4. 보유 아파트가 떨어졌기 때문에 지금 분양.미분양을 잡고 폭등시에 내 아파트를 팔겠다.
5. 그 지역의 집값이 폭락한 상황이라서 분양가가 저렴하고 분양 조건이 좋기 때문에 기회이다.
6. 판교.광교.송파.송도.강남.용산은 당첨 가능성이 적기 때문에 현실적으로 유망 아파트를
분양 받겠다.
7. 대출을 최대한 활용하고, 아파트가 좋기 때문에 10% 정도 프리미엄이 붙은 것이니까 잡겠다.
8. 외국 부동산 흐름이 나쁘고, 경기가 좋지 않다고 분양을 받지 않으면 부자가 될 기회를 놓친다.
9. 분양. 미분양. 분양권이 널려 있으니까 전문가의 자문을 구해서 최고 투자처를 잡겠다.
10. 입지. 대중 선호요소. 발전 가능성이 좋으니까 나머지는 아쉽지만 감수하고 잡겠다.
● 부자와 보통 사람들의 분양.미분양.분양권을 접하는 시각은 그야말로 하늘과 땅 차이입니다.
흔히 부동산으로 부자가 된 사람들을 졸부라고 표현하는데 과연 그 사람들이 노력없이 부자가
되었을까요?
부자들은 자신의 선택을 믿고 90% 이상 승산이 있다면 결단력과 과감성을 발휘하여 부자가 된 것입니다.
하지만 보통사람들은 이것 저것 제고 따지는 것을 신중함으로 착각하다가 결국 포기해 버리지요.
제3부 돈 없고 겁 많은 분들 특급 미분양 추천
분양 사무실 031-226-6663
● 지금까지 분양과 미분양. 분양권의 마력에 대하여 말씀을 드렸는데, 오늘은 자본금이 부족한
무주택 서민 혹은 밑져야 본전이요, 정상으로 가면 2-3억 상승이 유력하다고 판단하는 유주택 분들을 위하여 전혀 부담 없이 매수할 수 있는 특급 투자처를 소개합니다.
● 지금 소개할 아파트는 투자 가치가 최고이기 보다는 투자 여건이 최고이면서 안정적인 상승을
거둘 아파트입니다.
자 그럼 그 주인공을 소개하겠습니다.
● 수원 화서역 일대의 동문 굿모닝힐이 그 주인공입니다.
지상27층~28층 높은 층의 탑상형 아파트로써 3개동으로 이루어져 있고, 공급면적 109.87㎡ 79가구, 110.21㎡ 54가구, 110.34㎡ 106가구, 143.19㎡ 54가구 등 총 4가지 타입의 300여 가구로 구성 되었습니다.
2010년 6월 입주예정이며 다음과 같은 특장점이 있습니다.
1. 돈 없고 두려움이 많은 분들을 위한 원금 보장제도
● 바로 이 점 때문에 이 아파트를 추천합니다.
현재 서울.수도권에서 유일한 원금보장제 아파트로써 이것 때문에 오히려 40평대 분양률이 70%
이상 수준이며 30평대도 70% 이상 분양 실적을 보이고 있습니다.
원금 보장제는 입주시에 프리미엄이 3천만원 오르지 않으면 분양자가 선택하여 투자 원금을
그대로 가져갈 수 있도록 법적으로 보장해 주는 제도입니다.
● 특히 입주시에 아파트가 오르지 않을까 두려움이 많은 분들은 원금을 보장해 주는 이 제도가
최고의 위안이 될 것입니다.
또한 자본금이 5천만원 미만인 사람도 무조건 도전해 볼만한 아파트로써 입주시에 3천만원 오르지 못하면 중도금 이자를 갚지 않은 상태에서 원금을 찾으면 되고, 과거 상승을 적용한다면 30평대 기준으로 최소 1-2억 최대 3-4억까지 입주시 프리미엄이 붙을 수 있다는 사실을 기억하십시오.
2. 용인.수원 일대에서 가장 저렴한 분양가 1360선
● 33평은 4억 6천. 43평은 6억선으로 용인.수원 일대에 분양한 20여곳 중에서 가장 저렴한
아파트입니다.
주변 시세보다 조금 비싸게 분양이 되었지만 수원시내 랜드마크의 70% 이내 수준이라서 경쟁력이
충분합니다.
3. 초기 자본금 1100만원으로 매수 가능하며 은행 융자 무조건 OK
● 이 아파트의 백미는 초기 자본금이 발코니 100만원을 포함하여 1100만원밖에 되지 않는다는
점입니다.
계약시에 1100만원. 2009년 9월경에 3600만원을 납부하여 1년이내에 분양가의 10%선인
총 4700만원이면 잡을 수 있기 때문에 자본금이 부족한 서민들은 적극적으로 매수할만 합니다.
입주시에 중도금과 잔금을 치러야 하는데 자본금이 부족한 분은 6개월 전부터 부동산에 내 놓고
등기후 매도해야 하며, 자본금이 1-2억 정도만 된다면 실거주가 필요 없는 지역이기 때문에
전세 비싸기로 유명한 수원시 전세가 30평대 기준 2억선에 주고 입주하면 됩니다.
● 중도금 융자는 본인이 받아야 하지만 회사가 담보를 해 주기 때문에 100% 대출이 가능합니다.
1금융권은 이자후불제 7%선이며 자격이 되지 않으면 2금융권 12%인데 회사에서 4%를 지원하여
8%만 내면 됩니다.
원금 보장제라서 이자에 연연할 필요는 없습니다.
4. 등기후 전매가능
● 등기 후에 전매가 가능하기 때문에 순발력 있게 대처할 수 있으며, 전매 가능한 아파트로써는
분양가가 상당히 저렴하다고 할 수 있습니다,.
5. 1호선 화서역과 신분당선 화서역 도보 5분 이내의 더블 역세권.
● 1호선 라인을 보면 성균관대역-화서역-수원역으로 이어지는데 바로 화서역 도보 5분 거리의
역세권이며, 강남-용인-광교-화서역을 잇는 황금노선인 신분당선의 줄기입니다.
6. 특급 신도시 광교. 호매실. 권선구 행정타운. 담배인삼공사 메이저 단지 수혜
● 단지 인근에 396만6960㎡ 규모의 연구단지, 광역행정업무지구, 광역상업위락지구, 첨단 R&D단지 등이 들어서는 광교신도시가 조성될 예정이여서 신도시 프리미엄을 누릴 수 있습니다.
또한 1만5890가구가 들어서는 호매실지구와 수원 권선구 행정타운 조성사업으로 보건소, 우체국, 서부경찰서, 한전 등이 차례로 입주할 예정이어서 입지 환경이 더욱 좋아질 전망이며, 무엇보다도
바로 옆에 담배인삼공사의 메이저 회사가 들어서기 때문에 탁월한 입지를 자랑합니다.
7. 환경.교육.상권 중심
● 아파트 단지 옆으로 27만㎡ 규모의 숙지공원이 직접 조망되며, 인근의 서호호수공원 등 쾌적한
자연환경을 가지고 있습니다.
교육시설로는 화양초등학교가 아파트 부지와 접해 있으며, 인근에 초·중·고 및 성균관 대학교도 위치해 있어 교육의 도시 수원의 중심 교육환경을 자랑합니다.
단지 인근에 롯데마트, 화서시장, 애경백화점, 홈플러스 등 쇼핑시설이 인접하고 수원의료원, 수원공설운동장, 경기도청 등 생활편의시설도 조성돼 있어서 생활도 편리합니다.
8. 수원시에서 제일 높은 층에 속하는 27-28층 타워형 아파트 ● 보통 25층이 주류를 이루는 아파트에서 일탈하여 27-28층 높이의 세련된 고층건물로
지어집니다.
또한 미래의 트랜드인 최고급 마감제를 사용한 타워형 아파트의 장점도 눈에 띕니다.
9.동문건설의 독자적인 홈 네트워크 시스템 ‘르네트’와 최첨단 편의 시설물
●‘르네트’시스템은 보안, 방재, 생활편의 단지관리 등 휴대폰과 인터넷을 이용해 입주민들에게 다양한 서비스를 제공하고 있습니다.
동문건설은 ‘르네트’시스템을 통한 차별화된 홈네트워크를 인정받아 2007년 홈네트워크 대상을 수상하기도 했습니다.
● 단지 내 지상에 주차장을 없애고 단지 전체에 수변데크와 분수로 청량감과 리드미컬한 생동감을 주고 있으며, 테마를 가진 공원으로 설치해 주민 동선과 쾌적한 환경을 조성했습니다.
커뮤니티룸과 문화, 음악, 미술 등 각종 문학강좌를 개최할 수 있는 문화 강좌실을 제공하고 취미생활을 원하는 입주민을 위한 취미실도 설치하였고, 주민회의실과 어린 자녀를 둔 주부들을 위한 유아놀이방도 제공할 예정입니다.
● 이외에도 단지 내 어르신들의 친분공간인 실버센터와 다양한 운동시설과 피트니스 시스템을 갖춘 피트니스센터, 골프연습장 등의 커뮤니티 시설을 제공하는 등 최첨단 아파트로써 손색이 없는
단지라고 할만 합니다.
10. 다른 분양 아파트가 있어도 부담없이 매수 가능
● 다른 분양 아파트가 있어도 계약시에 초기 자본금 1000만원을 더하여 2100만원만과 2009년
9월에 2600만원만 있으면 얼마든지 부담 없이 잡을 수 있습니다.
쉽게 말씀을 드리면 펀드보다 훨씬 안전하며 수익률 기대치는 33평 2억선 43평 3억선인
매우 조건이 좋은 아파트입니다.
● 지금까지 수원 화서동 동문 굿모닝힐을 추천하였는데 이 아파트를 추천한 가장 큰 이유는
자본금 부담이 거의 없고, 무엇보다도 입주시에 원금이 보장이 되어서 선택을 할 수 있게
만들었다는 점입니다.
● 특히 돈이 없기 때문에 분양가에 겁이나서 먼 산만 바라보던 무주택 서민이나 아니면 5천-1억 정도의 소액으로 전세끼고 매수 하려던 분들은 발상 전환을 하시어 100% 안전성이 보장이 되고
분양가가 저렴하면서 비교적 입지와 여건이 좋은 동문 굿모닝힐에 적극적인 매수를 할 필요가 있습니다.
미분양 상태라서 입주시까지 주택으로 간주하지 않기 때문에 2주택 부담도 가질 필요가 없습니다.
● 다만 자본금이 부족한 서민들이 유념해야 할 점은 원금이 보장이 되긴 하지만 등기후 매도시에
등기를 치기 위해서는 반드시 부동산과 6개월 전부터 공감대를 형성하여 매수자를 잘 활용한 등기를 할 것을 권합니다.
어찌 되었든 좋은 입지의 역세권에 원금이 보장이 된다는 것만으로 이 아파트는 그 어떤 재테크 수단보다 안전하며 수익률이 높다고 할 수 있습니다.
프리미엄을 받지 않기 때문에 더 없이 좋은 조건이며 저층이라도 매수할만한 가치가 있는 곳입니다.
● 이 글은 자본금이 부족한 무주택 서민을 위하여 안정성과 투자성을 동시에 지닌 곳을 추천한 것이니 참조하시기 바랍니다.
자세한 사항은 모델하우스에 가셔서 상담을 받으시고 이 글과 관련하여 궁금한 점이 있는 분들은
전화 주시면 무료 상담을 해 드리겠습니다.
제4부 특급 분양. 미분양.분양권. 급매.
● 입주시 두 배 이상 기대되는 분양 아파트 10선입니다.
1. 광교 신도시 모든 물량
2. 판교 신도시 모든 물량
3. 용산 대림 e편한세상
4. 용산 단대부지 금호
5. 강남 반포
6. 용인 신봉 동부센트레빌
7. 송도 신도시 모든 물량
8. 일산 명품 신도시권 60층 주상복합(미정)
9. 동작구 상도동 한진
10. 의왕 청계
● 입주시 매우 유망한 분양권.미분양 10선입니다.
1. 용인 신봉 동일 하이빌
2. 서울 상도동 신원. 신대방동 e편한세상
3. 수원 매탄동 e편한세상
4. 일산 덕이지구 신동아. 동문
5. 일산 식사지구 벽산. 자이
6. 인천 송도 전역. 청라지구 자이.중흥.
7. 용인 동천 삼성래미안.
8. 동탄 주상복합 시리즈- 메타폴리스, 하이페리온, 동양 파라곤. 서해그랑블 등
9. 파주 운정 한라비발디.
10. 성남 도촌동 모든 아파트
● 매수할 경우 매우 유망한 30% 이상 하락한 유망지역 급매
1. 서울 목동. 강남.서초.송파.강동.광진.동작.성동.관악구 모든 지역
2. 용인 죽전.보정.동백.신봉.성복.동천.상현.공세지역
3. 수원 우만.매탄.영통.원천.정자지역
4. 분당 야탑.정자.이매.서현.미금지역
5. 일산 문촌.강선. 마두.정발산. 백석. 탄현지역
6. 과천 전지역.
7. 광명 전지역.
8. 파주 교하 전지역.
9. 동탄. 병점.향남.발안.태안
10.남양주 덕소.호평.도농.평내.진접.마석지역. 구리
● 아파트 시장이 재편성 되기 위해서는 정부의 규제 완화가 이어져야 합니다.
최근 간간히 신문지상에서 나오는 소식들을 정리해 보면 1가구 1주택 규제 완화는 물론 2주택에
대해서도 일시적으로 규제 완화 가능성을 내비치고 있습니다.
● 혹시 그런 기회가 온다면 2주택자들은 폭등이나 규제 완화 중에서 한가지 사항만 오더라도 수익률이 적은 아파트를 매도할 것을 권합니다.
여러분 모두 성투하시고 특히 무주택 서민 여러분 기운 팍팍 내시기 바랍니다.
감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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[스크랩] 부재지주에 대한 토지보상 |부동산노트
2007-09-27 11:49
http://blog.drapt.com/hyoon21/81190861362597
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31049
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[부재지주에 대한 보상]
1. 토지거래허가
□ 농업인, 임업인, 어업인이 아닌 자 농지, 산지 등 취득 (규칙23조1호2호) - 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다)·시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 포함한다)에 허가신청일부터 소급하여 1년 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해 지역에 거주하는 자 - 세대원 전원이 당해 시 또는 군 1년전부터 재촌 - 임야는 재촌 자영가능
□ 농업인·어업인 임업인(이하 이 조에서 "농업인등"이라 한다) - (령119①) 1. 그가 거주하는 특별시·광역시(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다)·시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 포함한다)에 소재하는 토지에 관한 소유권·지상권 또는 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전 또는 설정하고자 하는 자 2. 농업인등으로서 그가 거주하는 주소지로부터 20킬로미터 이내에 소재하는 토지를 취득하려는 자. - 농업인등은 소유자가(세대원 전원이 아님) 당해 시 또는 군 재촌 OR 주소지로부터 20킬로미터 이내 토지
□ 농지(다른 토지는 불가함)대토 - 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로서 협의양도하거나 수용된 날부터 3년 이내에 협의양도 또는 수용된 농지를 대체하기 위하여 농지를 취득하려는 경우에는 그가 거주하는 주소지로부터의 거리가 80킬로미터 안에 소재하는 농지를 취득할 수 있으며, 이 때 행정기관의 장이 관계법령이 정하는 바에 따라 구체적인 대상을 정하여 대체농지의 취득을 알선하는 경우를 제외하고는 새로 취득하는 농지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말한다)은 종전의 토지가액 이하이어야 한다. 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 법령에 따라 공익사업용으로 「농지법」 제2조제1호에 따른 농지를 협의양도하거나 농지가 수용된 자(실제의 경작자에 한한다) 나. 가목에 해당하는 농지를 임차 또는 사용차하여 경작하던 자로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 농업의 손실에 대한 보상을 받은 자
- 즉, 실제경작자에 한해(※따라서 농지를 외지인에게 임대할 경우 대토시에도 불이익 받음) 그가 거주하는 주소지로부터의 거리가 80킬로미터 이내
□ 농지외 토지 대토 : 당해 허가구역안에서 3년내 취득 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 법령에 따라 「농지법」 제2조제1호에 따른 농지 외의 토지를 공익사업용으로 협의양도하거나 수용된 자가 그 협의양도 또는 수용된 날부터 3년 이내에 그 허가구역 안에서 협의양도 또는 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하려는 경우. 이 경우 새로 취득하는 토지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말한다)은 종전의 토지가액 이하이어야 한다. (령119②1)
2. 부재지주에 대한 채권 보상
□ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제26조제1항 ①법 제63조제2항제2호의 규정에 의한 부재부동산소유자의 토지는 사업인정고시일부터 다음 각 호의 어느 하나의 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자가 소유하는 토지로 한다. <개정 2006.3.24 > 1. 당해 토지의 소재지와 동일한 시·구(자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 2. 제1호의 지역과 연접한 시·구 또는 읍·면 3. 삭제< 2006.3.24 > ②제1항 각호의 1의 지역에 주민등록을 하였으나 당해 지역에 사실상 거주하고 있지 아니한 자가 소유하는 토지는 제1항의 규정에 의한 부재부동산소유자의 토지로 본다. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. ③제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 부재부동산소유자의 토지로 보지 아니한다. 1. 상속에 의하여 취득한 경우로서 상속받은 날부터 1년이 경과되지 아니한 토지 2. 사업인정고시일부터 계속하여 제1항 각호의 1의 지역에 사실상 거주하고 있음을 건설교통부령이 정하는 바에 따라 입증하는 자가 소유하는 토지
- 규칙 제15조(부재부동산소유자의 거주사실에 대한 입증방법) 1. 「주민등록법」 제2조의 규정에 의하여 당해 지역의 주민등록에 관한 사무를 관장하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한을 위임받은 읍·면·동장 또는 출장소장의 확인을 받아 입증하는 방법 2. 공공요금영수증 등 객관성이 있는 자료에 의하여 입증하는 방법
- 즉, 토지소유자(세대원 전원이 아님)가 사업인정고시일부터 당해 또는 연접 시·구 또는 읍·면에 주민등록과 거주
3. 대토 및 자경농지에 대한 양도소득세 감면
- 소득세법시행령 제153조제3항(농지 교환의 경우) - 조세특례제한법 시행령 제66조제1항(8년 자경농지에 대한 양도소득세의 감면) - 조세특례제한법 시행령 제67조제1항 (농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등) - 위 3가지 모두 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다)안의 지역 연접한 시·군·구안의 지역 - 농지에서 농지로
4. 대토로 인한 취 ․ 등록세 비과세
- 법 제109조제2항에서 "대통령령이 정하는 부재부동산 소유자"라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계법령의 규정에 의한 사업고시지구내에 매수·수용 또는 철거되는 부동산등을 소유하는 자로서 다음 각호에 규정하는 지역에 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나 1년전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우에도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 사업자(법인을 포함한다)를 말한다. 이 경우 상속으로 부동산등을 취득하는 때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 본다. <개정 1996.4.27, 1996.12.31, 2002.12.30, 2005.1.5, 2005.12.31> 1. 매수 또는 수용된 부동산등이 전·답·과수원 및 목장용지(이하 이 조에서 "농지"라 한다)인 경우에는 그 소재지 구·시·군 및 그와 연접한 구·시·군 또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터이내의 지역(삭제 예정) 2. 매수·수용 또는 철거된 부동산등이 농지가 아닌 경우에는 그 소재지 구(도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다. 이하 이 호에서 같다)·시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다. 이하 이 호에서 같다)·읍·면 및 그와 연접한 구·시·읍·면지역(지방세법시행령 제79조의3 제2항)
5. 제104조의3(비사업용 토지의 범위)
(1) 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다) - 재촌 : 토지소유자(세대원 전원이 아니다)가 토지(농지나 임야)소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역, 인접한 시·군·구안의 지역에 주민등록이 되어 있고, 사실상 거주 - 자경 : 농지법제2조5. “자경(自耕)”이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.
- 도시지역 농지는 모두 부재지주 (2) 임야. - 재촌만 하면 됨 (3) 목장용지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 가. 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 대통령령이 정하는 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안에 있는 것(도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 경과되지 아니한 경우를 제외한다). 나. 축산업을 영위하지 아니하는 자가 소유하는 토지 (4) 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가. 「지방세법」 또는 관계법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 「지방세법」 제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 다. 토지의 이용상황·관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (5) 「지방세법」 제182조제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (6) 주거용건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 "별장"이라 한다)과 그 부속토지. 다만, 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다. (7) 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지
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