"다음달 판교중소형 물량에 당첨되는 사람은, '당첨된 로또를 10년동안 전당포에 맡겨놓는 사람'과 같읍니다. 또한 전당포에 맡겨놓는 기간동안에는 아무런 사고(?)도 치지 말아야 10년뒤 당첨금을 수령할수 있습니다"

▶얼마전 필자가 판교청약을 희망하는 40대 투자자의 자문에 대한 답변으로 해준 말입니다. 판교신도시는 전면적인 인터넷청약제도 최초도입과 정부의 지나친 과잉방어 전략으로 일단 분양열기나 분양효과로 인한 주변지역 들썪거림은 '찻잔속의 태풍'으로 그칠것으로 전망됩니다.

따라서 많은사람들이 판교분양시 나타날것으로 보는 '광풍'이나 '열풍'같은 단어도 '찻잔속의 태풍'이라는 제한적인 범위내에서만 그 열기가 분출될것으로 필자는 예상하고 있읍니다.

더욱이 3월분양하는 중소형물량의 경우는 주변시세보다 훨씬 저렴한 분양가로 책정되어 당첨즉시 잠재적 시세차익이 인근 분당과 비교해 2억원이상 발생하게 될것으로 보여 경쟁률이나 열기는 높을수밖엔 없는것이 사실입니다.

▶그러나 이번글에서는 '판교중소형물량'의 투자위험요인에대해 <분양권 전매제한 10년>과 <합법전매의 경우 우선매수권을 주공에서 행사>하는 한가지 주제로 로또판교(?)를 분석해보려고 합니다.

<투기과열지구>에서는 분양권전매가 금지되어 있으며 수도권의 거의 대부분지역은 투기과열지구로 지정되어 있어 사실상 최초로 분양받은 사람이 아파트 입주시점, (보존)등기를 하기전까지는 입주권(=분양권)을 팔수 없게 되어있는것은 주지의 사실입니다. 따라서 과거처럼 분양권을 사고팔며 시세차익을 올리던 호시절은 이미 지났다고 보면 될것입니다.

그렇지만 사람사는 세상이다보니 분양권을 입주시까지 꼭 쥐고 갈수없는 여러가지 사정이 생기게 되는것이 사실인데, 가령,계약금은 어찌어찌 마련하고 중도금 대출을 동반하여 어렵사리 계약을 치른후 갑작스럽게 목돈이 들어갈일이 발생하거나 중도금을 내지못하는 상황이 주변에서 종종 발생하다보니 전매로 인한 시세차익은 커녕 그동안 낸 계약금이나 중도금이라도 돌려받았으면 하는 처지가 되는경우를 많이 봅니다.

▶ 그렇지만 분양권 전매는 다음과 같은 사유가 아니고서는 원칙적으로 절대금지되어있습니다. 전매제한기간중 <분양권 전매>가 예외적으로 허용되는경우는,

① 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학 또는 결혼으로 인하 여 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권이외지역)으로 이전하는 경우
② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우
④ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위(=분양권)를 그 배우자에게 이전하는 경우(가령, 위자료 명목등)

▶ 만일 위와같은 합법적인 사유가 발생하여 분양권전매가 가능하더라도 다음과 같은 절차에 의해 전매를 해야만 뒷탈없이 홀가분하게 전매를 마무리 할수 있는데, 일단 매도인과 매수인은 전매계약을 체결한 후 당해주택의 입주자모집 승인권자인 지자체에서 검인을 받아야 하며, 검인을 받은후 매도인 또는 매수인은 사본 1부를 사업주체(=건설사)에 제출하여 사업주체의 최종 동의를 받아야만 마무리가 됩니다.

간혹 사업주체가 동의를 해주지 않아 분쟁이 발생하는 경우를 볼수 있으나 사업주체의 경우 서류상 적법하게 제출되고, 지자체의 검인까지 받은 사안의 경우 이를 거절할 뚜렷한 명분이 없는것이 사실이므로 대부분 동의해주는 편입니다.

▶ 다만, 판교신도시의 경우 분양권 전매가 물론 불가능하며, 만일 위 언급한 것처럼 합법적인 사유가 발생하더라도 당첨자(=분양권 보유자)임의대로 높은 시세차익을 남기고 전매하는것도 역시 불가능하다는 사실입니다.

만일 위와같은 사유가 발생한다해도 주택공사측에서 <우선매수권>을 행사할수 있게 관련규정이 개정되었으며, 매도자(=당첨자)에게 그동안 불입한 금액(=계약금,중도금등)에 시중 금융권 정기예금 금리수준으로 보상해주고 매수해버린다는 점입니다.

더욱이 <분양가 상한제> 물량인 3월 판교물량의 경우 전매금지 기간은 무려 10년이며, <채권입찰제>물량(=중대형)의 경우도 5년간 전매가 금지되어 투자위험(=위험할증률)은 그만큼 높아지게 될것으로 전망되므로 판교 청약자들은 이점도 감안해야 할것입니다.

▶ 판교 32평형의 경우 평당 1200만원을 기준으로 대략 4억원정도의 거래비용과 입주시 중도금대출이자와 각종옵션,발코니확장관련 추가적인 부대비용지출등으로 대략 총 비용 최소 4억5천만원내외로 등기와 입주를 마무리한 후 온전한 재산권을 행사할수 있을때까지 대략 7년~7년 6개월가량을 더 버텨야 하는 위험요인이 있으므로 이점도 아울러 감안해야할것이며, 만일 이렇게 될 경우 사실상 표면적으로는 보증금 4억5천만원짜리 임대아파트에 7년~7년6개월간을 입주하여 살고 7년~7년6개월후에 보증금 가격인 최소 4억5천만원내외의 확정분양가로 분양전환받는 셈이 됩니다. (=여기에는 4억5천에 대한 7~8년간의 기회비용은 일단 제외함-필자의 계산으로는 대략 2억원정도)

물론 중대형물량의 경우 중소형물량과 같은 오랜기간 버텨야하는 투자위험은 절반으로 대폭 줄어들고 많은 경우, 입주후 2~4년정도는 보유한다는 심리가 강하므로 이점에 있어서는 중소형보다 메리트가 더 높다고 할수 있으며 시세탄력을 받을경우 투자메리트는 높다고 예상할수 있습니다.

▶ 결론적으로, 판교분양전까지는 분양권 전매금지지역이더라도 위 언급한 합법한 사유만 있다면, 인기지역 물량의 경우 언제든지 분양권을 팔아 시세차익을 올릴수 있었으나 판교신도시 분양이후부터는 이마저도 사실상 원천봉쇄되고, 자칫 최악의 경우 수백~수천대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨된 계약자(=중소형 당첨자)가 10년이라는 긴 기간동안에 갑작스레 급전이 필요해 집을 팔아야하는 상황이 오지 않으리라는 보장이 없으며, 서슬퍼런 주택공사에 천금같은 판교신도시 물량을 뺏길수도 있는 상황이 연출될수도 있을것입니다.

물론 그러한 사정이 발생한다면 당첨자는 순순히 주공에 황금알을 낳는 거위를 빼앗기지는 않을것입니다. 가령, 일가친척들에게 급전을 차용하거나 부동산업자들과 전략적 제휴(?)를 맺고 금전대차 공증(公證)등의 수법을 동원하는 고육책(苦肉策)이 암암리에 자리잡을 가능성을 쉽사리 예상해볼수 있을것입니다.

어렵게 지킨 재산이 나중에 큰 값어치를 할것은 분명해 보이나, 계약후 10년이라는 전매제한기간이 필자가 보기엔 다소 길게느껴지는것이 사실입니다.

▶ 만일 어떤 한사람의 투자자입장에서 본다면 '분양권전매금지 예외적 허용'의 합법한 사유발생시 전매를 허용해준다면 판교는 분명 로또임에는 틀림없으나 그것이 애초에 정부의 영리한 정책입안자들의 불가피한 통제라고도 볼수 있는 <10년의 전매금지>와 <주공우선매수권행사> 조치에 이르러서는 너무 가혹하다는 느낌을 지우기 어려울것입니다.

따라서 판교 중소형 물량은 비유컨대 '당첨은 됐지만 10년후에 당첨금을 돌려주는 로또전당포'라 할수 있을것입니다. 아울러 판교광풍으로 인한 주변지역 들썩거림은 서두에 언급했듯이 <찻잔속의 태풍>처럼 제한적일것이라는 판단을 하는데에는 바로 이같은"전매제한기간의 장기화로 인한 거래의 단절"이라는 암초가 놓여있기때문입니다.

▶ 결국 판교신도시 3월물량 투자는 "낙타 바늘뚫기"같은 예비고사를 통과하더라도 대한민국 강산이 한두번 바뀔만한 10년의 제한기간이라는 본고사를 통과해야만 결실을 맺을수 있는 "10년간 전당포에 맡겨놓는 당첨로또"가 될것이며 그마저도 맡긴기간에는 절대로 사고(?)를 치지 말아야합니다. 사고를 치는 순간 로또는 전당포 주인(=주택공사)이 차지하게 될것입니다.

때문에 필자는 정권마저 앞으로 두번이나 더 바뀔 오랜 기간동안, 향후 당첨자들이 10년을 독수공방하며,전전긍긍하는것을 택하기보단 사유재산권 침해와 같은 논리로 일찌감치 헌법소원등과 같은 법적대응으로 전매제한기간을 축소 또는 <전매금지 예외>해당시 주공이 아닌 타인에게 전매할수 있는 방안을 모색하는 움직임이 태동(胎動)할것으로 전망하고 있습니다.

아울러 정책입안자(政策立案者)들도, 과연 10년이라는 기간동안 피같은 국민의 재산을 강제로 처분하지 못하도록 무소불위의 권력을 남용하는것은 아닌지, 혹은 지나치게 반 시장적인것은 아닌지 되집어 볼 필요가 있다고 여겨집니다.

 

“아무리 그래도 아파트를 사 두는 게 제일 남는다는데요?”

 

 

“세금... 수수료... 그런 건 다 알아서 해 주는 것 아닌가요?”

 

“세금... 수수료... 그런 건 다 알아서 해 주는 것 아닌가요?”

굳이 투기목적이 아니더라도 주택의 매매는 우리의 일상생활에서 필연적으로 발생하는 부동산 거래입니다. 그런데 주택이라고 하는 것은 통상 상당한 고가일 뿐 아니라 우리 가족의 신성한 삶의 터전이므로, 적어도 남들보다 손해를 보는 일은 절대로 없어야겠다는 마음에 매매가격을 놓고 신경을 곤두세우게 됩니다. 따라서 단 10만원이라도 옆집과 비교하여 비싸게 샀거나 싸게 팔았다는 것을 알게 되었을 때는 억울한 마음에 밤잠을 못 이루게 되는 것입니다. 그럼에도 불구하고 내 집을 사고파는 데 들어가는 세금이나 비용이 얼마나 되는지에 대해 관심을 갖는 분이 거의 없다는 것은 아이러니칼한 일이 아닐 수 없습니다.

 

우리 가족이 거주할 집을 ‘최저의 가격’에 산다는 것은 매입 시기의 시세나 매도인과의 협상결과에 따라 결정될 일이므로 내 힘으로는 어떻게 할 수 없는 일이겠지요. 맞습니다. 그러나 여러분이 그 ‘최저의 가격’을 계산하실 때 실제 거래가격 이외에 필수적으로 지불하시게 될 취득세, 등록세, 부동산중개비(‘복비’), 법무사비용 등을 총액에 모두 감안하신다면, 여러분의 노력과 관심 정도에 따라 상당한 금액을 절감하실 수 있게 됩니다.

근래에 주택을 구입하신 경험이 있으시다면 그 과정을 처음부터 한 번 곰곰이 되짚어 기억해 보십시오. 혹시나 기억이 잘 안 나시는 분들을 위해 필자가 한 번 짐작해 보겠습니다.

매입가격이 합의되었다는 연락을 받고 중개인 사무소에서 매도인과 만납니다. 계약서에 도장을 찍고, 날짜가 되자 잔금을 주고, 그 다음은 법무사(실제로 본 적도 없지만)가 보내오는 등기비용 계산서를 받아 들고 적혀있는 금액을 지불한 다음, 고지서에 찍힌 세금(무슨 세금인지는 정확히 모르겠지만)을 냅니다. 물론 중개사에게도 수수료를 줍니다 (“얼마나...드리면 돼요?”라는 사뭇 조심스러운 질문과 함께)

 

어떻습니까, 대충 비슷하지요? 이 전형적이고 단조로운 과정에서 여러분이 지불하시게 되는 비용의 총액은 결코 만만한 금액이 아닙니다. 단지 여러분이 그것을 ‘집값’으로 포함하여 계산하시지 않은 것 뿐이지요. 그럼에도 불구하고 “그냥 남들이 하는 대로”, 혹은 “다 알아서 해 준다”는 중개사의 말만 믿고 아무런 의심 없이 달라는 돈을 다 주는 것은 부동산 매입에 소요되는 경비나 세금이 원래부터 나에게 청구된 그 값으로 정해져 있었을 것이라는 오해 때문입니다. 만일 그렇지 않을 수도 있다면, 혹시 여러분이 지금까지 지불해오신 비용에 미처 의식하지 못했던 누수(漏水)가 있었던 것은 아닐까요?

 

이제는 왜 우리가 부동산 매매에 관련되는 세무와 제반 절차 및 그 원칙과 관행에 대해 스스로 적극적인 관심을 가져야 하는지 이해가 가실 줄 믿습니다. 원래 세금이나 계약, 등기 등의 이야기는 낯설기도 하려니와 ‘복잡하고 어렵다(한 마디로 골치 아프다)’는 선입관을 많이 가지고 계시기 때문에, ‘왜 그런 것을 내가 알아야만 하는지’에 대한 이해가 선행되지 않는 한 아무리 좋은 방법을 알려드려도 효과가 없다는 것을 필자는 경험으로 알고 있습니다.

그럼, 이제부터 ‘누구보다 현명하게 집을 사는 방법’에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 앞으로 필자와 함께 다음과 같은 세 가지 주제만 살펴보시고 나면, 아마도 무릎을 탁 치며 말씀하시게 될 것입니다. “이렇게 쉬운 걸 내가 몰라서 돈을 더 냈다니!”

 

 

취득세와 등록세

 
집을 사면 세금을 내야 합니다. 그런데 무슨 세금을 도대체 얼마나 내야 하는 걸까요? 누구나 한 번쯤 생각해 보았을 바로 이 질문 안에 훌륭한 재테크의 비결이 숨어 있습니다.

여러분이 급여에 대해 내시는 근로소득세나 주택을 파실 때 매겨지는 양도소득세는 국세라고 해서 국세청에 납부하는 세금인 반면, 주택을 구입하실 때 내게 되는 취득세 및 등록세 등은 지방세라고 해서 물건소재지(집이 있는 동네) 관할 지방자치단체에 납부하는 세금입니다. 그럼 일단 그 기준이 어떻게 되는 지부터 살펴보도록 하지요.

 

 

 

구분	세율	신고기간
취득세 농특세 취득세 등록세 합계	취득가액의 2% 취득세의 10% 총 취득가액의 2.2%	등기/등록일로부터 30일 이내
등록세 교육세 등록세 교육세 합계e	취득가액의 3% 등록세의 20% 총 취득가액의 3.6%	등기/등록할 때
과세표준	원칙: 취득당시의 가액 (취득자가 신고한 가액에 의함)   관행: 지방자치단체의 장이 결정고시한 과세시가표준액 이상

 

 

무척 여러 가지 세금을 내게 되는군요. 물론 별장이나 호화주택, 골프장 등의 경우 별도의 세율이 적용되지만, 일반적으로 여러분이 주택을 구입하시게 될 때 내시게 되는 취득세, 농특세, 등록세, 교육세 등 세금의 합은 취득금액의 약 5.8% 라고 보시면 되겠습니다.

그런데, 여기서 5.8%의 기준이 되는 ‘취득가액’이 정확히 어떤 금액을 지칭하는 것인지를 정확히 이해하셔야 합니다. 위의 도표에서 보신 것처럼 원칙적으로 취득세 및 등록세의 과세표준은 매수자가 제출하는 계약서 상에 ‘신고’하는 금액에 의하게 되어 있습니다.

 

그런데, 이 계약서는 여러분이 매매계약을 할 때 실제로 상대방과 교환한 계약서가 아니라, 관청이 요구하는 일정한 형식을 갖춘 ‘검인계약서’라는 형태로 제출하게끔 되어 있습니다. 다시 말해서 5.8%의 기준이 되는 취득금액은 검인계약서 상의 금액을 기준으로 산출되므로 검인계약서에 대해 신경을 쓰셔야 한다는 것입니다.

그런 것 아직껏 한 번도 작성한 적이 없으시다고요? 물론 그러시겠지요. 그러나 부동산 매매계약을 하실 때 옆에 앉아있던 어떤 낯선 사람이 여러분께 도장을 달라고 해서 무슨 서류에 도장을 찍었던 것은 어렴풋이 기억하실 것입니다. 그 사람이 법무사(혹은 법무사사무소 직원)이고, 그 서류가 검인계약서 입니다. 검인계약서의 작성을 여러분으로부터 위임 받은 (여러분이 의식하시든 못하시든 관계없이) 법무사는 공시지가와 지방자치단체의 적용비율을 곱하여 산출한 가액(‘과세시가표준액’)보다 높은 ‘적당한’ 선에서 매매가액을 적어넣고 취득세를 산출합니다. 과세시가표준액 보다 높기만 하면 이 매매가액은 실거래가로 신고하든 더 높게 신고하든 납세자의 자유이므로, 가급적 더 많은 세금을 납부함으로써 사회봉사의 기회를 찾고자 하는 분들께서는 이 매매가액을 얼마든지 높게 쓰셔도 무방합니다.

반면, 지역사회 봉사는 별도의 방법으로 하시고자 하는 분들께서는 법무사가 제시하는 검인계약서에 그저 도장만 찍어줄 것이 아니라, 미리 법무사에게 취득세 세액계산 근거(과세표준)의 최저한을 계산해 줄 것과, 그 금액으로 매매가액을 기록해 줄 것을 요구하면 자연히 취득세, 등록세 및 기타 세금이 최저한으로 산출되겠지요. 여기서 통상 수십만 원에서 수백만 원을 가볍게 절감하실 수 있게 됩니다.

 

바로 이 부분에서 필자가 가장 많은 질문을 받는 내용은 이렇습니다:
“취득가액을 합법적인 최저한으로 신고하면 취득관련 세금을 최저한으로 내게 되는 것은 이해가 됩니다만, 그러면 나중에 집을 팔 때 차익이 커지니까 양도세가 더 많아지지 않나요?”

 

여러분은 어떻게 생각하십니까? 언뜻 생각하면 그럴 것 같지만, 그것은 국세와 지방세에 대한 개념을 혼동하시기 때문입니다. 서두에 필자가 쓴 글을 다시 한 번 읽어보시면, 취득세와 같은 지방세와 양도세와 같은 국세는 각각 관할관청이 다르고, 따라서 과세기준도 다르다는 점을 쉽게 짐작하실 수 있을 것입니다. 따라서, 여러분이 집을 사실 때 세금을 많이 냈든 적게 냈든, 나중에 파실 때 내시게 되는 양도소득세와는 별 상관이 없는 것이지요. 더욱이 필자는 우리 삼성가족 여러분의 실제 거주를 목적으로 한 1주택 취득을 전제로 말씀 드리는 것이므로, ‘3년 보유, 2년 실거주’(※ ‘04년 개정 기준; ‘03년까지는 1년 실거주)라는 요건을 충족하시는 경우라면 양도세는 당연히 과세되지 않습니다.

 

그러나, 부동산중개소를 통한 개별매매와는 달리 신규로 아파트를 분양 받거나 경매 등을 통해 부동산을 취득하는 경우는 어쩔 수 없이 상대적으로 많은 취득세 및 등록세를 부담하게 되는데, 그 이유 역시 동일한 원리에서 비롯됩니다. 즉, 아파트 분양의 경우는 법인의 장부가가, 경매의 경우는 결정문이 과세관청에 그대로 통보되기 때문에, 결과적으로 실거래가액이 과세표준이 되어버리고 마는 것이지요.

 

또한, 등록세는 등기 시점에 반드시 내야 하는 반면 취득세는 등기/등록 시점으로부터 30일 이내에만 내시면 되므로, 굳이 서둘러 한 달간의 이자를 포기하고 취득세까지 한꺼번에 납부하실 필요가 없다는 점도 기억하셔야 하겠습니다... 너무 지독하다고요?

 

요즘 화제가 되고 있다는 어떤 책을 보니까 ‘복비를 아끼려 하지 말고 오히려 중개사에게 인센티브를 제시하여 내 편으로 만들면 유리한 거래를 할 수 있다’는 내용이 있더군요. 결론부터 말씀 드리자면 필자는 이 주장에 대해 전혀 다른 견해를 갖고 있습니다.

부동산중개업자의 임무는 매매당사자 상호간에 합리적인 거래가 이루어지도록 도와주는 것이지, 어느 한 쪽에 일방적으로 유리하거나 불리한 거래를 유도하는 것이어서는 안됩니다. 그럼에도 불구하고 좀 더 싼 값에 살 수 있도록, 혹은 조금이라도 비싸게 팔 수 있도록 해 주었으면 하고 바라게 되는 것은 인지상정이라고도 할 수 있겠으나, 특정한 조건이나 반대급부를 붙여 나에게만 유리한 거래를 유도한다는 것은 결국 ‘나의 매매상대방에게 손해가 가게끔’ 중개를 해 달라는 지극히 이기적인 발상이라고 밖에 볼 수 없는 것이겠지요.

 

도덕성을 기본품성으로 삼는 우리들에게 어울리지 않는 얘기이기도 하려니와, 그러한 이기적인 매매로 인해 얻게 되는 눈 앞의 이익보다는 장기적으로 볼 때 불공정한 수수료 관행의 확산에 일조함으로써 나와 내 가족이 언젠가는 입게 될 피해가 훨씬 클 수 있다는 것을 생각하셔야 합니다.

 

 

중개수수료는 물어보지 말고 직접 계산하라

 

불과 3~4년 전까지만 해도 아파트와 같은 부동산을 사고 팔 때 항상 골칫거리가 됐던 것이 부동산 중개수수료 였습니다. 중개사들이 중개료를 “알아서 더 줄 것을” 요구하는 일이 비일비재한데다, 중개료를 더 줄 것 같지 않으면 불성실하고 불친절한 태도로 중개를 하는 경우가 많았기 때문이지요. 이런 이면에는 그 동안 잘못된 거래관행과 현실화되지 못한 법정수수료 등이 원인으로 작용했었습니다. 2000년대에 들어서면서 정부가 중개수수료를 현실화하고, ‘법정수수료율’ 이라는 것을 정하면서 이런 문제가 크게 줄어들고 있기는 하지만, 실제 매매자들의 입장에서는 여전히 신경 쓰이는 문제가 아닐 수 없습니다.

 

오늘부터는 그런 문제로 더 이상 신경 쓰지 않으셔도 좋습니다. 여러분께서 스스로 중개수수료를 계산하고 지불하는 몇 가지 간단한 요령만 터득하시고 나면, 좀 더 유리한 위치에서 합리적인 비용으로 정당한 서비스를 요구할 수 있게 됩니다. 무료도 아니고, 내 돈으로 정당한 수수료를 줘 가면서 거래하는데 서비스업자인 중개사의 눈치를 봐야 할 하등의 이유가 없지 않겠습니까?

우선, 중개수수료는 각 금액단위별로 적용되는 수수료율(아래 수수료율 표 참조)을 곱하면 손쉽게 구하실 수 있습니다. 한 가지 주의할 것은 각 금액단위별로 중개수수료의 상한선은 넘을 수 없다는 것입니다. 예를 들자면, 2억 원짜리 주택을 매입했을 경우 중개수수료율은 0.5%로 중계수수료는 (2억원 X 0.5%=100만 원)이지만 한도액이 80만 원으로 정해져 있으므로 최고 80만 원만 지불하시면 되는 것이지요.

월세의 경우를 보면, 일반적으로 월세를 월세이자율을 고려해 전세로 환산한 금액을 기준으로 수수료를 산출하는 경우가 많더군요. 하지만 이것은 틀린 계산입니다. 월세는 보증금과 월세기간 내에 매월 지불할 월세를 합친 금액을 기준으로 중개수수료를 계산하도록 되어 있습니다. 예를 들어, 보증금 3,000만 원에 월세액 50만 원, 24개월간 임차를 한다고 가정할 경우 총 거래금액은 (3000만 원 (50만 원 X 24개월) = 4,200만 원)이 되는 것이지요. 이 금액에 해당하는 중개수수료율이 0.5%이니까 중계수수료는 21만 원이지만, 상한금액이 20만 원이므로 중개수수료는 20만 원만 주면 되겠군요.

 

단, 법정 중개수수료율은 각 시군구청마다 다소간의 차이가 있으므로, 거래가 이뤄지는 해당지역 관청의 지적과에 문의하면 안내를 받으실 수 있으며, 각 시군구청의 인터넷사이트에도 자세한 안내가 되어있으므로 필요할 때마다 참조하시면 됩니다.

참고로, 아파트나 주택을 제외한 빌딩, 상가, 토지 등에 대해서는 상세한 수수료율 단계가 정해져 있지 않고, 적정범위만 정해져 있습니다. 매매나 교환의 경우 거래가액의 0.2~0.9% 내에서, 매매나 교환 이외의 전세, 월세 등은 거래가액의 0.2~0.8% 내에서 중개업자와 합의 하에 결정하도록 되어 있습니다. 물론 이런 경우에는 사전에 명확한 합의가 있어야 하겠지요.

 

[서울지역 중개수수료율표]

종 별	거래가액	요율상한(%)	한도액	비고
매 매 교 환	5천만 미만	0.6	250,000 원
	5천 ~ 2억 미만	0.5	800,000 원
	2억 ~ 6억 미만	0.4	거래가액 곱하기 요율
임 대 차 등	5천만 미만	0.5	200,000 원
	5천 ~ 1억 미만	0.4	300,000 원
	1억 ~ 3억 미만	0.3	거래가액 곱하기 요율

 

 

중개수수료 부당청구 시 영수증을 요구하라

 

다행스럽게도 최근에는 중개업자들이 수수료를 부당하게 많이 요구하는 사례가 예전에 비해 많이 줄고 있습니다. 그러나, 간혹 비상식적 중개태도를 보이거나, 불법적으로 추가적인 중개수수료 요구를 하는 경우가 있습니다.

불법적인 비용요구의 예를 들자면 ‘중개물건확인서’와 같은 것들을 들 수 있습니다. 중개물건확인서란 중개대상물에 대한 법률적인 부분이나 권리관계, 제한사항 등을 확인해 서면으로 제시하는 것을 말하는데, 일반적으로 중개사는 거래를 중개할 때 매매나 임대계약에선 매매계약서와 함께 반드시 별도의 물건확인서를 써 주도록 되어 있습니다. 만약 중개확인서의 내용이 사실과 달라 매도자나 매수자에게 손해를 끼칠 경우 중개업자는 배상을 해야 할 법적인 책임을 지게 되지요. 따라서 중개업자가 써 준 물건확인서를 잘 살펴보고 보관해야 합니다. 그러나 간혹 물건확인서를 써주면서 추가적인 대서료를 요구하거나 추가비용을 달라고 하는 경우가 있는데, 이런 요구는 엄연히 불법에 해당하는 것이므로 주실 필요가 없습니다.

 

그럼, 만약 중개수수료를 법정수수료 보다 더 요구할 경우에는 어떻게 하면 좋을까요? 어쩔 수 없이 무리한 금액을 지불하시게 되는 경우라면 반드시 그 금액이 표시된 영수증 지급을 요청하시고, 영수증을 안 주려고 하면 현금을 주지 마시고 카드로 결제를 하겠다고 하십시오. 지급내역이 남아 있는 영수증을 가지고 시군구청 지적과나 소비자보호원에 신고하면 구제를 받을 수가 있으며, 중개사들도 그런 사실을 잘 알고 있으므로 아마도 거기까지 말씀하시면 더 이상 과다요금을 청구하려 들지 않을 것입니다.

 

또한, 중개수수료는 원칙적으로 중개가 완전히 이뤄져야만 요구할 수 있는 것인데도 불구하고 거래가 중간에 무산됐는데도 지급을 요구하거나, 잔금지급이 아직 이루어지지 않았는데도 중개수수료 전액을 요구하는 경우가 있습니다. 물론 이 역시 불법적인 중개행위에 해당합니다. 이런 분쟁을 사전에 방지하기 위해서는 중개수수료를 잔금지급일 날 지불한다든지 하는 내용을 미리 협의해 두는 것이 확실하겠지요.

 

다시 말씀 드리지만, 중개수수료를 지불했을 땐 영수증을 챙겨두는 것이 중요합니다. 앞서 말씀 드린 바와 같이 영수증을 받으면 중개수수료를 부당하게 청구하는 것도 막을 수 있지만, 추후에 양도세를 실거래가로 계산해 납부하게 될 경우 실거래비용을 공제 받을 수 있는 증빙자료가 되기 때문이지요. 영수증을 받는 것은 합법적인 중개절차를 유도할 수 있을 뿐 아니라 효율적인 절세 측면에도 유리하다는 것을 기억하십시오.

자, 이젠 중개사 앞에서 “저... 얼마나 드리면 돼요?” 라는 우문(愚問)을 하실 분은 아무도 안 계시겠죠?

 

부동산중개사가 싫어할 이야기 2

 

혹시 여러분이 본인의 명의로 집을 사신 경험이 있으시거나, 혹은 자동차를 사신 경험이 있으시다면 여러분은 모두 채권매매의 유경험자라고 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 “나는 생전 채권 같은 것 사 본 적이 없다”라고 말씀하시는 분들이 많은데, 직접매매를 하지 않으셨다는 것 뿐이지 실제로는 제3자를 통해 간접매매를 해 오신 것입니다.

 

왜 난데없이 채권에 대한 이야기를 꺼내느냐 하면, 재테크의 기본원리가 여기에도 마찬가지로 적용되기 때문입니다. 즉, 내가 채권에 대해 간단하게나마 그 내용을 알고 남을 시켜서 간접매매를 하는 것과, 전혀 모르는 상태에서(혹은 알려고도 하는 않는 상태에서) 남에게 매매를 일임하는 것과는 그 결과가 다를 수 밖에 없다는 것이지요.

채권할인율을 반드시 확인하라

 

우리나라는 국가재정의 안정적인 공급수단의 하나로 채권을 발행하고 있는데, 부동산을 취득하여 소유권 등기를 하려면 반드시 제1종 국민주택채권을 매입하게끔 되어있습니다. 따라서 여러분도 지금 거주하고 계신 집을 사실 때 당연히 법이 정하는 비율만큼의 채권을 매입하셨을 것입니다.

 

그런데 그 채권이 지금 어디 있나요? 대부분의 경우 등기를 대행해 준 법무사가 이미 할인을 해 와서 여러분은 할인율 만큼의 차액만 지불하셨을 것입니다. 간단히 말하자면 채권을 매입하자마자 팔아버리신 것이지요. 그렇다면 그 과정에서 과연 ‘내 채권’을 제 값을 받고 판 것인지 정도는 당연히 확인해보아야 하겠지요.

 

물론 주택의 규모에 따라 다르겠지만, 일반적으로 채권매입 금액 자체는 무시할 만한 수준이 아닙니다. 주택(건물)의 경우 채권취득 금액은 서울시와 광역시는 과세시가표준액의 2 ~ 7% 정도이며, 토지의 경우 서울시와 광역시는 2.5 ~ 5%에 상당하는 금액을 매입하도록 되어 있습니다.

 

그럼 대체 이 채권이라는 것이 무엇 인지부터 간단히 짚고 넘어가 보도록 하지요. 제대로 된 ‘재테크’를 하시려면 채권에 대한 이해는 기본이자 필수사항 입니다. 그럼에도 불구하고, 일반적으로 채권이라고 하면 막연하게 ‘어렵다’ 또는 ‘복잡하다’라고 느끼시는 분들이 많은데, 사실은 어렵거나 복잡할 것이 하나도 없습니다. 우선 오늘의 주제인 채권 할인과 관련한 부분을 중심으로 이해하시기 쉽게 설명해 드리겠습니다

채권의 기본을 알면 ‘돈’이 보인다

 

국민주택채권은 소위 ‘국채’의 대표적인 형태로서, 매월 말에 정부가 발행하는 5년 만기 장기채권 입니다. 국가가 지급을 보증하므로 회사채에 비해 안전하고, 만기인 5년 뒤에는 원금과 더불어 연단위로 복리 계산한 상당히 괜찮은 이자를 받을 수 있는 채권입니다. 더구나 세무적인 측면에서도 혜택이 있으므로 실제로 장기투자를 위한 안정적인 재테크 상품으로 이러한 채권을 구매하는 분들도 많습니다.

 

그러나 처음부터 투자목적으로 이러한 채권을 구매하지 않은 경우라면 5년이라는 기간이 아무래도 부담스럽게 느껴질 수 있으므로, 만기까지 기다리는 것 보다는 지금 당장 팔아서 현금화하고자 하는 욕구가 더 강할 것입니다. 앞서 말씀 드린 바와 같이 금융시장에는 이러한 안정적인 채권을 구매하고자 하는 수요가 항상 있게 마련이므로, 여러분께서 팔고 싶은 시점에 국채를 파는 것은 일반적으로 별 문제가 없습니다. 단, 5년으로 약속된 기간을 기다리지 않고 지금 당장 채권을 현금화하기 위해서는 일정한 비용을 대가로 지불하셔야 하는데, 그 비용의 크기를 ‘할인율’이라고 부릅니다.

 

왜 그러한 비용이 드는지, 즉 할인이 일어나는 이유를 굳이 설명하자면 간단합니다. 오늘의 만 원과 5년 후의 만 원의 가치는 다를 수 밖에 없기 때문이지요. 그럼에도 불구하고 5년 후에 만 원이 되는 증서(채권)를 오늘 돈으로 바꾸고 싶다면 채권의 만기까지 남은 시간(‘잔존만기’라고 부릅니다)에 비례하는 가치의 차이 만큼을 당연히 지불하셔야 하는 것이지요. 예를 들어 할인율이 10%라고 하는 의미는, 내가 지금 가지고 있는 만 원짜리 채권을 9천원이라는 현금과 교환할 수 있다는 뜻이지요. 이 때 천 원의 손실을 기꺼이 감수하는 이유는 금리현황 등을 감안해 볼 때 현재의 9천원과 5년 후의 만 원(정확히는 ‘만 원 채권만기이자’)가 기본적으로 비슷한 가치를 가진다는 계산이 나오기 때문입니다. 이것이 할인의 개념이자 채권이 유통되는 기본 원리입니다.

 

내 채권은 내가 직접 매각한다

 

채권도 주식과 마찬가지로 그날 그날의 시장상황에 따라 값이 달라지므로, 내가 가진 채권의 할인율, 즉 지금 팔았을 때 얼마 정도를 비용으로 지불하면 채권을 현금화할 수 있는가의 여부를 어느 증권회사에나 직접 확인해 보실 수 있습니다.

여러분이 매입하신 채권은 증권회사를 통해 직접 매각하실 수 있으며, 당월 발행물인 경우에는 국민은행에서도 매각하실 수 있습니다. 단, 증권회사의 경우 가급적이면 많은 채권 물동량을 확보한 대형회사를 통하시는 편이 할인율 면에서 조금이나마 유리합니다.

 

그런데, 전화 한 통이면 확인해보실 수 있는 이 할인율을 체크도 하지 않은 채 무턱대고 법무사 혹은 부동산 중개인에게 할인대행을 맡기게 되면, 실제로 내가 직접 증권회사의 내 계좌에 입고시킨 후 매각하는 할인율과 비교해볼 때 터무니 없이 높은 할인율로 계산이 되어 비용청구서에 올라오게 되는 경우가 종종 생기게 되는 것입니다. 물론 가장 큰 문제는 비싼 할인료를 지불했다는 사실 자체를 본인들이 대부분 잘 모르고 넘어간다는 것이지요.

 

또한, 만일 향후에 실거래가액을 기준으로 양도소득세를 신고하시게 되는 경우에는 할인료를 취득비용으로 인정 받을 수 있게 되는데, 이러한 경우 국민은행 또는 증권회사를 통해 매각하시는 경우에 한해 비용으로 인정을 받을 수 있게 된다는 점을 기억하셔야 합니다. 그러고 보니 훗날 세무증빙자료로 활용하기 위해 꼭 챙겨두셔야 하는 것으로 지난 번에 말씀 드린 것이 또 하나 있었지요? 그렇습니다. 부동산 중개수수료 영수증이었지요.

 

부자의 마인드에는 뭔가 남다른 것이 있다

 

취득세, 등록세, 그리고 채권할인에 이르기까지의 비용절감 요령을 말씀 드리면 “저는 겨우 변두리 25평짜리 국민주택 아파트 한 채 사려고 하는데, 그까짓 비용 다 해봐야 얼마나 되겠어요?”라는 반론(?)을 하시는 분을 가끔 만나게 됩니다.

 

과연 그럴까요? 단순히 산술적으로 따지면 보는 시각에 따라서는 절세나 비용절감이라는 부분은 집값과 비교해 볼 때 어쩌면 미미해 보일지도 모르겠습니다. 그러나, 업무상 소위 ‘부자’들과 누구보다도 많은 대화와 상담을 나누고 있는 필자가 그들의 공통된 특징으로써 가장 인상 깊게 느끼는 것 중의 하나는, ‘부자’들은 어떤 일을 하든 어디에 무슨 투자를 하든 세금(tax)과 비용(cost)에 대해서만은 명확한 개념을 가지고 움직인다는 것입니다. 반면 ‘부자가 아닌 사람’들은 투자수익률과 결과예측에만 신경을 집중하는 경향이 있더군요.

 

부자들이야 워낙 투자규모가 크니까 그에 따르는 세금이나 비용도 자연히 많기 때문에 신경을 쓸 수 밖에 없는 것이라고 생각하시는 분도 계시겠지만, 필자가 관찰한 바에 따르면 ‘부자’들의 투자에 대한 접근방식과 마인드는 그 규모가 10억이든 1백만원이든 똑같습니다. 따라서 필자는 ‘부자’들이 돈이 많기 때문에 세금이나 비용에 신경을 쏟는 것이 아니라, 애초부터 세금이나 비용에 신경을 쓰는 마인드를 가지고 있기 때문에 많은 돈을 모을 수 있었고 또 유지할 수도 있는 것이라는 결론을 얻게 되었습니다.

 

논리적으로 따져보아도 ‘부자’들이 신경 쓰는 세금이나 비용은 본인의 노력 여하에 따라 확실한 절감이 가능한 부분인 반면, ‘부자가 아닌 사람’들이 신경 쓰는 투자수익률이라고 하는 것은 인간이 예측하기 어려운 불확실한 미래변수의 영향을 받을 소지가 크다는 점을 생각해 보면 부자들의 마인드에는 확실히 참고할 만한 점이 있다고 하겠습니다.

 

부동산 매매계약, 이것만 알면 나도 프로급!

 

부동산 매매계약은 매입과 매도 양쪽의 최종결정을 현실화하는 마지막 단계입니다. 거래대금이 오가고 소유권이 바뀌는 매우 중요하고도 현실적인 변화를 수반하는 거래인 것이지요. 매도자의 입장에서나 매수자의 입장에서나 거금을 들여 소유권을 주고 받는 과정인 만큼 신중하게 임해야 하는 것은 두 말할 나위가 없겠으나, 지금까지 살펴본 여러 가지 체크포인트와 마찬가지로 매매계약 역시 그 체결과정 및 내용을 부동산중개인에게 전적으로 일임해 버리는 사례가 많더군요. ‘아는 만큼 확실히 절약할 수 있다’는 것이 필자가 강조하는 재테크의 금과옥조이므로, 이 매매계약에 관련한 몇 가지 중요한 사항을 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

계약서는 쉽고 구체적으로 써라

우선, 부동산 매매계약을 체결하기 전에 가장 먼저 확인하셔야 할 사항은 부동산의 소유권과 각종 권리를 기재해 놓은 등기부등본에 관한 것입니다. 등기부등본은 한 번만 확인해선 안되고, 계약직전, 즉 매매계약 당일에 반드시 새로 발급 받아 다시 한번 직접 확인해야 합니다. 계약 당일 등기부등본에 소유권 이전에 문제가 될 수 있는 근저당, 가등기 등이 기재되는 경우가 있을 수 있기 때문이지요. 모든 사람이 선량한 거래자이기를 필자도 바라고 있으나, 세상에는 간혹 그러한 신뢰를 악용하는 사람도 있기 마련이므로, 그런 경우라면 당연히 계약을 거부하셔야 합니다.

 

부동산중개인을 경유하지 않고 거래 당사자들끼리 합의가 되어 부동산을 매매하게 되는 경우라도 계약서는 필히 작성하셔야 합니다. 그러나 이 부분에서 실무적인 지식이 없거나 구체적인 작성요령을 잘 몰라 난처해 하는 분들이 적지 않으시더군요. 특히 매매 경험이 전혀 없는 분일 경우 이런 어려움은 더욱 크게 다가올 수 밖에 없습니다.

 

하지만 계약서를 작성하는 요령은 예상외로 그리 어렵지 않습니다. 매매할 때 상호간에 주고 받는 계약서는 특정한 양식이 있는 것이 아니기 때문입니다.. 보통 거래를 중개하는 중개사가 기본적인 내용을 작성하지만, 중개사에 의한 중개가 아닌 거래당사자 간의 거래일 경우는 직접 작성하시더라도 아무 상관이 없습니다. 계약서는 특정한 양식 없이 협의된 내용을 구체적으로 알기 쉽게만 적어 넣어도 법적으로 그 효력을 충분히 갖출 수 있기 때문이지요. 일반적인 경우 시중에서 보편적으로 사용되는 서식이나 인터넷부동산사이트에서 제공하고 있는 계약서식을 사용하시더라도 무리가 없다고 보시면 됩니다.

 

계약서의 양식 자체는 그리 중요하지 않지만, 반드시 기재해야 하는 필수항목이 있다는 점은 꼭 기억해 두셔야 하겠습니다. 먼저 거래당사자인 매도인과 매수인의 표시로서 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처, 인감이 필수적으로 기재되어야 합니다. 중개인이 있을 경우는 중개사의 주소, 주민등록번호, 연락처, 인감도 함께 기재하셔야 합니다. 물론 이와 함께 해당 부동산이 표시되어야 하는데, 구체적으로는 해당부동산(목적물)의 소재지, 동/호수, 면적 등이 필수적으로 포함되어야 합니다.

 

또한 매매대금의 지급방법과 지급금액, 지급일자도 정확히 기재해야 합니다. 다시 말해서 계약금, 중도금, 잔금을 개별적으로 각각의 지급금액규모와 지급날짜, 그리고 지급방식을 보기 쉽게 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다. 금액은 한글이나 한자로 적은 다음 아라비아숫자로 함께 기재하면 됩니다. 이밖에 해당 부동산을 비워주는 명도시기와 소유권이전등기예정일도 역시 포함되어야 확실합니다.

 

계약 시 합의 내용은 모두 계약서에 기입하는 것이 좋다

 

이런 기본적인 내용 외에도 특별히 매매당사자 간에 협의된 내용이 있는 경우라면 ‘특약사항’이라는 형태로 쓰게 되는데, 특약사항은 일반적인 계약서의 하단부 빈칸에 기재하는 형태로 많이 사용되고 있습니다. 특약사항 역시 아주 구체적으로 기입하는 것이 중요합니다. 예를 들면 대출이나 전월세를 안고 매매를 하시는 경우, 대출과 전월세의 승계의 책임, 매수자가 직접 전세를 놓고 전세금으로 잔금을 지급하겠다는 내용과 같은 중요한 사항은 필수적으로 기재하셔야 하겠지요.

 

시설적인 면에서도 협의를 하신 것이 있다면 이것도 써넣는 것이 좋습니다. 예를 들어 특별한 시설(방범시설, 특수시설 등)에 대한 가격을 매도가격에 포함하겠다는 내용 등을 생각해 볼 수 있겠지요. 협의사항에서 간혹 문제가 되는 것은 제세공과금 인데, 사소하게 마찰이 생기는 경우가 의외로 많습니다. 따라서 금액이 그리 크지 않더라도 계약과정에서 누가 부담을 할 것인가의 문제를 명확하게 하시는 것이 좋습니다. 특히 6~7월 사이에 거래를 하시는 경우, 재산세와 종합토지세의 부담자가 명확하지 않게 되어버리는 경우가 많다는 점을 염두에 두시고 어느 쪽이 부담을 할 것인지를 분명히 기재하도록 하십시오.

 

계약서는 법률적인 강제성을 갖는 대단히 중요한 서류이므로 꼼꼼히 기재하셔야 합니다. 거래경험이 없는 사람일수록 계약이 단순히 소유권을 이전하는 데 형식적으로 필요한 것이라고 생각하기 쉽지만, 거래와 관련되어 협의된 내용이면 하나도 빠짐없이 구체적으로 적어놓아 향후 있을지 모르는 분쟁의 여지를 없애야 안전하다는 것이 부동산 매매경험이 많은 베테랑일수록 이구동성으로 강조하는 사항입니다.

 

중도금 지불 후, 해약은 원칙적으로 불가능하다

 

계약서를 제대로 쓰고 계약금을 주고 받았다고 해서 안심하실 수 만은 없는 일입니다. 뜻하지 않게 계약을 갑자기 해지하는 경우가 생길 수 있기 때문이지요. 처음 그런 일을 겪게 되는 경우에는 자칫 당황하거나 감정적인 대응을 하게 되기 쉽습니다만, 원칙만 정확히 알고 계시면 어떤 경우라도 그다지 흥분하시거나 놀라실 필요는 없을 것입니다.

 

매수자가 사정이 생겨 계약해지를 통보했다면 매수자가 이미 지불한 계약금은 위약금으로 매도자에게 주어지도록 되어 있습니다. 반대로 매도자 측에서 계약을 해지했을 경우는 계약금의 두 배에 해당하는 금액을 위약금으로 매수자에게 지불해야 합니다. 계약금은 일반적으로 계약이 체결됐다는 증거금으로서의 역할과 계약의 해지를 막기위한 위약금의 성격을 동시에 갖고 있기 때문이지요.

특별한 사유 없이 계약을 해약하는 경우라면 중도금이 지불되기 전이나, 중도금이 없을 경우에는 잔금지급 전에만 해약할 수 있게끔 되어 있습니다. 특별한 협약이 없는 경우 현행 민법에서는 중도금의 일부나, 중도금이 없을 경우 잔금이 지불된 시점에서 계약은 이행된 것으로 보아 함부로 해지할 수 없게 되어 있습니다.

 

단, 상대방과 협의에 의해 계약내용을 이행하지 않았을 경우 계약을 해지할 수 있다는 약정을 미리 결정할 수는 있습니다. 그러나 아무리 합법적인 해지요건이 갖춰진 상황이라고 할지라도 일방적으로 해지하는 것 보다는 증거를 남겨두는 방법으로서 내용증명을 해두시는 편이 유리합니다. ‘내용증명’은 해약의 통지를 법적으로 증명할 수 있도록 증거로 남겨놓는 절차로서, 가까운 우체국에서 신청하시면 간단하게 보내실 수 있습니다.

 

해약은 피치 못할 사정으로 발생하는 것이지만, 이로 인해 발생하는 시간과 비용의 손해는 결코 가벼운 것이 아닙니다. 그러므로 계약을 하시기 전에 해당 계약에 영향을 줄 수 있는 사항들을 먼저 철저하게 조사하는 것이 중요합니다. 다음으로 매매계약 시에는 분쟁의 여지가 없도록 여러 면에 걸쳐 충분한 협의를 거치셔야 합니다. 그리고 이 때 구두로 결정된 사항은 아무리 사소한 것이라도 꼼꼼하게 계약서에 기재하시는 것이 서로에게 유리합니다. 매매상대방이나 부동산중개인이 “괜찮다” 라든지, “알아서 해 주겠다” 라든지, “나를 못 믿어서 그러느냐” 라고 핀잔을 주더라도 신경 쓰실 필요가 없습니다. 모든 일의 책임과 결과는 결국 여러분에게 돌아오는 것이니까요.

 

덧붙여, 계약내용을 성실히 이행하지 않는 경우를 방지하기 위해 ‘구체적으로 합의내용이 이행되지 않을 경우 어떻게 할 수 있다’는 내용도 계약서에 반영하신다면 안전장치로서 매매계약을 100% 활용하셨다고 할 수 있겠습니다.

 

출처: 삼성