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2008-08-18 23:31
http://blog.drapt.com/hwkoo1/3310871219069913384 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
[스크랩] ★부동산 필수 용어 총정리 206개 ★ |부동산노트
2008-07-26 15:33
http://blog.drapt.com/hwkoo1/3310871217054035518
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★부동산 필수 용어 총정리 206개 ★ 1. ■ 가건물
정규건물로서의 구조나 형태 및 용도를 구비하지 못한 임시적인 구조물로서 그 해체가 용이한 상태이다.
2. ■ 가구주 한 가구의 주장이 되는 사람으로 주민등록의 의무와 병역의무자에 대한 특정한 신고의무를 갖는다.
3. ■ 가구 1인 또는 2인 이상이 모여서 취침,취사 및 생계를 같이 하는 단위로서 공동의 가사설비를 갖춘 하나의 주택에 거주하고 있는 가족 및 1인 또는 복수의 사람들
4. ■ 가등기 본등기를 하는데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 갖추어지지 않았을 경우 장차 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 말한다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기를 한 시기까지 소급되므로 가등기 후 이루어진 제3자의 본등기보다 우선하게 된다.
5. ■ 가압류 채무자의 재산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 그 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분을 뜻한다. 따라서 가압류가 된 재산에 대하여 채무자는 그 처분권을 상실한다.
6. ■ 가처분 권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처하고 있을 경우에 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적 가정적으로 행하여지는 처분을 말한다.
7. ■ 감정평가 감정평가업자가 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 평가하는 것.
8. ■ 감정평가액 감정평가액은 최저입찰가격의 출발점으로서 이후 입찰의 핵심적인 기초가 되므로 감정서는 가능한한 정확하고 상세할 필요가 있다. 그러기 위해서 감정서는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격산출근거(특히 집합건물을 제외한 건물의 부지나 나대지등 토지의 경우에는 표준지의 공시지가)를 밝히도록 한다. 평가요항표(토지, 건물, 집합건물별로 감정인들이 사용하는 소정양식), 위치도, 건물 내부구조도, 토지지적도, 사진등을 첨부하여야 한다. 감정가격산출근거를 추상적인 용어로 몇 줄 쓴 후 감정평가액을 기재해서는 안된다.
9. ■ 강제경매 민사소송법상의 강제집행으로 법원에서 채무자의 부동산을 압류, 매각하여 그 대금 으로 채권자에게 빛을 갚아주는 절차를 말한다.
10. ■ 강제관리 민사소송법상의 강제집행의 한 방법으로 채무자의 부동산을 관리, 수익하게 하여 그 수익으로서 채권을 충당시키는 집행절차를 말한다. 채무자가 압류부동산의 소유권을 상실하지 않는다는 점에서 강제경매와 다르다.
11. ■ 강제집행 사법상 또는 행정법상의 의무를 이행하지 않는자에 대하여 국가의 강제 권력으로 그 의무의 이행을 실현하는 작용이나 절차를 말한다. 사법상 청구권이 국가권력에 의한 강제적 실현절차로 판결절차와 더불어 민사소송의 2대 부문을 이룬다. 민사소송은 제7편(민사소송법 469내지 723)에서 강제집행에 대해 상세히 규정하고 있다. 사법상 채무불이행자에 대하여 채권자의 자력구제는 허용되지 않고, 법원에 기소를 제기하여 확정판결을 받거나 집행증서(공증인 또는 합동법률사무소에서 작성한 공정증서로서, 청구권을 증명함과 동시에 강제집행을 할 수 있는 뜻을 기재한 증서)에 의하여 집행기관에 강제집행을 신청하여야 한다.
12. ■ 개발제한구역 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 보호하기 위하여 또는 국방부장관의 요청이 있어 안보상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 때 지정되는 지역이다.(그린벨트) * 94년 1월부터 시행된 도시계획법 시행규칙의그린벨트내 행위규제 완화안은 연면적기준 35평형이던 주택 증·개축 허용범위를 최대 60평까지 허용한다는 것과 공영차고지 및 사도 개설을 허용하는 등의 주민소득증대시설 허가에 관한 내용을 골자로 하고 있다.
13. ■ 개발입찰 원칙적으로 개별적인 부동산마다 최저입찰가격을 정하여 각각 하나씩 입찰, 매각하도록 하는 것이다.
14. ■ 개량 건축물의 일부를 수선 또는 변경하는 것으로 건축법에서 정하는 증축,대수선의 경우를 말함
15. ■ 개발부담금 국가, 지방자치단체 또는 정부투자기관 등에서 특정한 공익사업의 시행으로 인하여 특별히 이익을 받은 자에 대하여 그 이익의 범위내에서 그 사업에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담시키기 위해 과하는 공법상의 금전급부의무를 말함
16. ■ 개발이익 국가, 지방자지단체 또는 정부투자기관의 개발사업이나 정비사업 등에 의하여 토지 소유자가 자기 노력에 관계없이 지가가 상승되어 현저한 이익을 받은 때의 이익
17. ■ 개별토지가격 공시지가와 달리 매필지를 평가하는 것이 아니고 공무원이 행정 목적을 위하여 공시지가를 기준으로 비준표를 사용하여 산정한 것
18. ■ 개별공시지가 공시지가 표준지중에서 선택한 비교표준지와 개별토지의 특성을 비교하여 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 가격을 말한다.
19. ■ 거품이론 토지시장이 토지의 매매를 통한 자본이득의 획득 가능성을 열어 놓음으로써 투기적 거래를 유발하고 그것이 지가 형성을 왜곡시킨다는 이론
20. ■ 건부지 건물, 구축물등의 용도로 제공되고 있는 토지를 말한다.
21. ■ 건축 건축물을 신축, 증축, 개량, 재축 또는 이전하는 행위
22. ■ 건축물 토지에 정착하는 공작물 중 지붕 및 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 담장, 대문, 기타 이와 유사한 시설물, 지하 또는 상가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 창고와 기타 대통령령이 정하는 공작물
23. ■ 건축면적 건축물(지표면상 1m 이하의 부분을 제외한다)의 외벽 (외벽 없는 경우에는 외곽부분의 기둥) 의 중심선(처마, 차양, 켄틸레버, 기타 이와 유사한 것으로서 당해중심선으로부터 수평거리 1m이상 돌출부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 1m이상 후퇴한선)으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적으로 한다.
24. ■ 건축선 도로와 접한 부분에 있어서 건축물을 전축할 수 있는 한계선을 말한다.
25. ■ 건폐율 건축면적의 대지면적에 대한 비율을 말한다.
26. ■ 경락 경매에서 최고응찰가를 써내 그 목적물인 부동산의 소유권을 차지하는 것이다.
27. ■ 경매 매도인이 여러 사람에게 매수 신청을 하게하고 최고가격의 신청인에게 매도하는 방법을 말한다. 개별적 매매에 비하여 공평하게 행하여지므로 국가기관에서 행하는 경우에 자주 이용된다.
28. ■ 경매신청 채권자 경매를 신청한 채권자이다.
29. ■ 경매의 이해관계인 1) 경매개시결정을 받은 압류채권자(경매신청채권자)
30. ■ 경제의 원칙 부동산 시장은 원칙적으로 매도인을 위주로 하는 불완전한 시장, 즉 추상적 시장인 것이 특징인데, 이러한 부동산 시장에 있어, 수요자와 공급자가, 또는 수요자 상호간에, 공급자 상호간에 서로 경쟁 함으로써 부동산 가격이 이루어 진다는 원칙
31. ■ 고도지구 도시지구에서 건축물의 높이를 정하여 도시경관을 보전하고 토지이용도를 높이려는 지구를 말한다. 높이의 최고한도를 정한 것을 최고고도지구, 높이의 최저한도를 정한 것을 최저고도지구라고 한다.
32. ■ 공동입찰 경매물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우에는 입찰표 제출 전에 미리 집행관의 허가를 받아야 한다. 공동입찰은 원칙적으로 친자, 부부 등의 친족관계에 있는자, 입찰목적물의 공동점유 사용자, 1필지의 대지위에 수개 의 건물이 있는 경우의 각 건물소유자, 1동 건물에 수인의 임차인, 공동저당권자, 공동채권자 등이 있는 경우에 한하여 허가한다.
33. ■ 공동저당 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러개의부동산 위에 설정된 특수한 저당권이다.
34. ■ 공동주택 대지 및 벽, 복도, 계단, 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 여기에 속한다.
35. ■ 공매 국가기관, 즉 국세청에 체납된 세금을 징수하기 위하여 성업공사라는 공공기관에 의뢰하여 강제매각하는 절차이며 근거법률은 국제징수법에 의합니다. 크게 압류재산과 비업무용 부동산의 처분이 주가 되며 성업공사가 밀린 세금을 대신 받아주는 대리인이 되어 대상 부동산을 처분합니다. 경매와 기본적 성격은 동일합니다.
36. ■ 공부면적 토지대상, 건축물관리대장, 등기부등본 등에 기재된 면적으로 해당 서류로써 국가에서 인정하는 면적
37. ■ 공시지가 공시지가 및 토지 등의 평가에 관할 법률에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
38. ■ 공시송달 당사자의 주소, 거소 기타 송달하여야 할 장소를 알 수 없거나 외국에서 촉탁송달의 방법에 의할 수 없기 때문에 소송서류를 송달할 수 없는 경우를 말한다. 법원 사무관등이 송달할 서류를 보관하고 당사자가 오면 언제든지 교부한다는 취지를 법원게시판에 게시하여 행하는 송달방법이다.
39. ■ 공시최고 도난, 분실 또는 멸실된 증권 기타 상법에 무효로 할 수 있음을 규정한 증서가 있는 경우에 법원이 당사자의 신청에 의하여 공고의 방법으로 미지의 불분명한 이해 관계인에게 실권이나 기타 불이익의 경고를 첨부하여 권리신고의 최고를 하고, 어느 누구로부터도 권리의 신고가 없는 때에는 제권판결을 하는 절차를 말한다. 또 등기 의무자의 행방불명으로 등기의 말소신청을 할 수 없을 때와 신종선고의 전제로서 생 존의 신고를 최고하는 경우가 있다. 그 관할법원은 위의 증권이나 증서에 표시된 이 행지의 지방법원이다.
40. ■ 공실률 아파트나 임대빌딩에 있어 그 건물 전체의 방수중 비어 있는 방의 비율
41. ■ 공업지역 공업의 편익을 증진시키기 위한 지역.도시계획법에 의한 지역지정임.
42. ■ 공동면적 공동주택중 주거전용면적 이외의 2세대 이상이 공동으로 사용하는 계단, 승강기실, 복도, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 지하 주차장, 관리사무실, 경비실, 노인정 등의 면적
43. ■ 공유지 어떤 시기에 정부에서 소유하는 토지를 지칭하며, 이들은 공유지법에 따라 매각, 교환, 소유권의 양도조치 등에 의해 발생함
44. ■ 공작물 건축물과 분리되어 축조되는 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고기수조, 지하대피소 등을 말하다.
45. ■ 공정률 공사의 진행순서와 작업일정을 종합한 공사의 진도과정에 따라 투입된 공사비의 총 공사비에 대한 비율
46. ■ 공종률 공사의 진도과정을 각 단위공사별로 구분하여 공사종류볍 진척에 따른 단위 공사에 대한 비율
47. ■ 공지 보건, 위생 등을 위해 대지내의 토지 중 건축물을 축조하지 않고 남겨놓은 땅
48. ■ 공탁 유가증권 기타의 물품을 공탁소에 임차하는 것으로서 4가지 종류가 있다.
49. ■ 공한지 1. 집을 짓지 아니한 빈터
50. ■ 공한지구 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 때 지정하며 당해 지구안의 건축제한을 항공법에 따라 정하지만 항공법에 규정된 사항 의외의 건축제한에 관해 필요한 사항은 공항시설의 보호와 항공기의 이·착륙에 장애가 되지 않는 범위내에서 건축조례로 정한다.
51. ■ 구분감정평가 복합 부동산이나 또는 1개의 건물이라 하더라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가하는 것 52. ■ 구획 도시지역에서 가로 등으로 4방이 구획되어 대지가 일단으로 된 것
53. ■ 구획의 종류 및 지정목젹 1. 개발제한구역 도시의 부질서한 확산방지와 도시주변 자연환경보전 2 .특정시설제한구역 도시내 특정지역 산업과 인구의 과대한 집중방지 3 .시가화조정구역 도시의 무질서한 시가화를 방지하고 도시의 계획적, 단계적 개발을 도모 4 .도시개발예정구역 대도시 주변에 신도시 개발이 필요한 지역 5 .상세계획구역 도시토지이용의 구체적 이용방향을 정하고 도시미관,환경의 유지, 관리 꾀함 6 .광역계획구역 광역적으로 이용, 설치할 시설의 정비와 접해있는 여러 도시계획 구역간의 상호연계 도모 54. ■ 국민주택 주택건설촉진법에 의한 자금지원에 따른 자금분류의 하나로서, 국민주택기금의 자금지원을 받아 지은 주택 또는 개량되는 주택을 말한다. 국민주택은 1호 또는 1세대당 85㎡(25.7평) 이하로 규모의 제한을 받는다.
55. ■ 국토이용계획 확인안 부동산 소재지역의 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역 및 자연환경보전지역 등 5개 지역 중 어디에 해당되는지 확인할 수있으며 그에 따라 토지이용계획을 수립할 수 있다. 발급은 부동산 소재지 군청에서 받을 수 있다.
56. ■ 과세가격 국가 또는 지방자치단체에서 토지와 건물 등에 대하여 과세하는가격, 다시 말해 과세목적으로 정부기관이 사정한 가격.부동산에 있어서는 그 가격이 시가와는 일정한 비율 차이가 있어 불일치하는 경우가 많다.
57. ■ 과잉경매 수 개의 부동산을 경매한 경우에 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자에게 변제하고 강제집행 비용에 충분할 때를 말합니다. 58. ■ 관리면적 주로 빌딩이나 아파트 등과 같은 대형 건축물의 연면적 중에서,전기실, 보일러실, 관리사무실, 관리요원 대기실, 접수 안내판, 관리 용구용 창고,기계실,교환실 등 대상건물의 이용편익을 위하여 관리상 직접적으로 필요로 하는 면적 59. ■ 관망지역권 '갑지(요역지)'의 관망을 방해할 만한 '을지'의 이용방법을 제한하기 위하여 설정되는 지역권
60. ■ 광역권 도시가 교외로 광역화되는 영역이나 권역을 말하는데, 광역권은 도시기능의 연계가 가능한 공간, 통근,통학 등 교류에 관한 동일생활권, 공동시설 이용권, 경제활동 공유권, 정보통화 및 정보매체 이용권 등에 따른 공동개발권으로 볼 수 있음 61. ■ 광역상수도 국가, 지방자치단체, 한국수자원공사 또는 건설교통부장관이 인정하는 자가, 2개 이상의 지방자치단체에 원수 또는 정수를 공급하는 일반수도
62. ■ 근린공공시설 동사무소, 파출소, 소방서, 우체국, 전신 전화국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 지역의료보험조합 기타 이와 유사한 용도로서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적이 1,000㎥(3백3평)미만인 것과 마을공회당, 마을공동작업소, 마을공동구판장 기타 이와 유사한 것 및 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실 기타 이와 유사한 것 등의 시설을 말한다
63. ■ 그린밸트 도시주변 시가지의 무질서한 확산을 막고 도시민의 건강에 필요한 녹지를 제공하기 위하여 녹지대를 설정한 개발제한구역
64. ■ 근린생활시설 1. 슈퍼마켓, 일용품(식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품류 등)의 소 매점으로서 동일건물(하나의 대지에 2개 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일 건축물로 본다) 안에서 당해 용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것 5. 정구장, 탁구장, 태권도장, 합기도장, 유도장, 요가장, 헬스크럽, 체육계강습소, 골프연습장 기타 이와 유사한 것으로서 동일 건물안에 당해 용도에 사용되는 바닥 면적의 합계가 500㎡ 미만의 것 7. 공업배치법시행령에 해당하는 업종의 제조장, 방앗간, 수리점 기타 이와 유사한 것으로서 동일 건축물 안에서 당해 용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 200㎡ 미만이고 환경보전법에 의한 배출시설의 설치허가를 요하지 아니하는 것
65. ■ 근저당 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다. 66. ■ 기간도로 보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로 1 도시계획법 규정에 의한 주간선도로, 보조간선도로, 집산도로 및 폭이 8m 이상인 도로 2 도로법에 의한 일반국도, 특별시도, 광역시도 또는 지방도 3 기타 관계법령에 의하여 설치된 도로로서 1호 및 2호에 준하는 도로
67. ■ 기준시가 시단위이상지역의 아파트나 50평 이상의 연립주택(고급빌라)등에 대한 양도소득세나 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼기 위해 국세청이 고시하는 평가금액이다. 기준시가는 보통 실제 거래가격의 70 ~ 80% 수준에서 정해진다. 국세청은 이번 조정에서 전용면적 또는 연건평이 50평을 넘는 아파트와 고급빌라는 실재 거래가격의 80% 국민주택 규모인 25평이상 50평미만은 75% 25평미만은 70% 수준에서 각각 결정했다.
68. ■ 나대지 지상에 건축물 등이 없는 대지를 말한다. 69. ■ 나지 건물등 지상물이 없는 택지를 말한다. 일반적으로 나대지라는 개념으로 잘못 쓰인다. 70. ■ 낙찰기일 입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 낙찰자 채권자 채무자 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다.(경매기일로부터 통상 7일이내) 71. ■ 낙찰허가결정 확정 낙찰허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(낙찰자, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 낙찰허가결정이 확정된다. 그러면 낙찰자는 법원이 통지하는 대금납부기일에 낙찰대금(보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 한다. 대금납부기일은 통상 낙찰허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다. 72. ■ 내용연수 고정자산이 경제적으로 사용될 수 있는 연한으로 내용기간 또는 내구연수라고도 한다. 내용연수에는 물리적 내용연수와 경제적 내용연수가 있는데 부동산에서 중요한 것은 경제적 내용연수이다. 73. ■ 노유자시설 1. 아동시설: 아동복리법에 의한 아동복리시설, 유치원, 유아원, 기타 이와 유사한 것 2. 노인시설: 노인복지법에 의한 노인복지시설, 경로당 기타 이와 유사한 것 3. 기타 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설
74. ■ 녹지지역 보적위생, 공해방지, 경관, 수림 및 녹지를 보전하기 위한 지역. 1) 보전녹지지역: 도시의 자연환경, 경관, 수림 및 녹지를 보전하기 위한 지역 2) 생산녹지지역: 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 3) 자연녹지지역: 녹지공간의 보전을 해하지 아니하는 범위 안에서 제한적 개발이 불가피한 지역
75. ■ 농림지역 농업진흥 및 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위한 지역이다.
76. ■ 농지법 96년1월1일부터 농지를 취득하기 위해 종전에 받았던 농지매매증명 대신에 개정된 농지법 제8조의 규정에 의한 농지취득자격증명을 발급받아야 농지를 취득할 수 있게 됐다. 개정된 농지법에 따르면 작 목별 주요농작업의 3분의 1이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의하여 영농에 종사하거나, 자신이 직접 1년중 30일 이상 영농에 종사하면 농지취득자격증명 발급이 가능하여 농지를 취득할 수 있다.
77. ■ 농지취득자격 증명 농지를 취득하고자 할 때 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 발급받는 농지취득자격증명이다.
78. ■ 다가구형 단독주택 단독주택내에 여러가구가 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 출입구 등을 갖춘 연면적 660㎡(2백평)이하, 4층 이하의 주택을 말한다. 2~19가구까지 건축할 수 있다.
79. ■ 다세대 주택 연면적 660㎡이하, 4층 이하로 2세대 이상 건축할 수 있으며 각 세대별로 방, 부엌, 화장실, 현관을 갖추어 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있고 각 세대별 구분 소유와 분양이 가능한 공동주택을 말한다.
80. ■ 담보물건 담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있습니다. 그 밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권을 용익물권인 동시에 일정의 담보물권으 로 하고 있습니다. 그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 의하여 일정한 요건이 갖추어 질 때에 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권입니다
81. ■ 담보가등기 '돈을 얼마 빌리고 언제까지 안갚을 때는 내소유의 주택을 주겠다'는 식의 대물변제(물건으로 갚는 것)의 예약을 하고 설정하는 경우의 가등기를 말한다. 약속대로 채무자가 돈을 갚지 않는 경우에는 그의 예약 완결권을 행사함으로써 발생하게 되는 장래의 소유권이전 청구권을 보전하기 위한 것이다.
82. ■ 담합입찰 종전의 경매입찰제도인 구두로 호가하는 방식에서 나타난 비리로 사전에 경매브로커들이 모여서 미리 입찰가격을 상의, 협정해서 입찰하던 것이다.
83. ■ 대리입찰 경매에 있어서 입찰행위는 소송상의 행위라고 말할 수 없으므로 대리인은 변호사가 아니라고 하더라도 상관없으며 또한 대리해위에 대하여 법원의 허가를 받지 않아도 된다. 따라서 대리인은 민법상의 임의대리가 갖추어야 할 대리권을 증명할 수 있는 서면(위임장 인감증명서)을 집행관에게 제출하고 대리입찰하면 된다.
84. ■ 대위변제 채권을 제3자가 변제한 후 집주인을 대위, 즉 대신 권리행사를 할 수 있으며 구상권을 가진다.(비용상환 청구권)
845■ 대지 집터로써 쓰이는 땅을 의미한다. 건축법상으로는 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다.
86. ■ 대항력 대항력은 타인에게 적법한 권리를 주장할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위해서는 일정한 요건이 충족되어야 가능하며, 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 후순의 물권자, 기타 채권자에 우선하여 배당받을 수 있으며 전주인과 맺은 계약기간 동안 살수도 있으며 보증금을 받아 나갈 수도 있습니다.
87. ■ 도로 도로법상으로는 일반의 교통에 공용되는 도로, 즉 고속국도, 일반국도, 특별시도, 도시계획법상으로는 차량이나 보행에 이용되는 도시계획시설을 말한다. 88. ■ 도시 계획구역 도시계획이 실시될 구역으로 도시계획법이 적용받는 지역적 범위이다.
89. ■ 도시 설계지구 도시의 기능 및 미관의 증진을 위하여 필요한 때 지정한 지구이다.
90. ■ 도시계획안 확인 도시계획시설(저촉)여부, 용도지역지구 확인 개발제한구역여부, 군사시설 보호구역 여부 등을 확인할 수 있으며 축소된 지적도가 그려져 있어 토지의 형태를 파악, 효용가치여부를 결정하는 데 활용할 수 있다. 발급은 부동산 소재지 시·군·구청에서 받을 수 있다.
91. ■ 등기권리자, 등기의무자 등기법상 공동신청이 요구되는 경우에 일반적으로 등기를 함으로써 등기부상 권리를 취득하거나 또는 그 권리가 증대되는 자를 등기권리자라 하고 이와반대로 등기로 불이익을 받게 되는 자를 등기의무자라 한다.
92. ■ 등기지연시 과태료 등록세는 등기를 하기 전에 납부하면 된다. 일정기간 내에 납부하지 않았다고 해서 적용 되는 가산세는 없다. 경락자가 소유권이전등기 신청기간을 지나서 등기신청을 할 경우에는 과태료를 내야 한다. 소유권이전등기 신청기간은 대금납부후 60일 이내이다.
93. ■ 등본 원본의 내용을 증명하기 위해 문서의 원본 내용을 동일한 문자와 부호로써 완전하게 전부 전사한 서면을 말한다.
94. ■ 리스팅(Listing) 부동산 중개활동에 있어, 공인중개사나 부동산 중개업자가 부동산 소유자를 대리하여 물건(부동산)의 매도 또는 임대를 행하는 권리. 구체적으로는,다음의 물건등을 의미하며, '중개의뢰계약'의 의미로도 볼 수 있다.
95. ■ 매각조건 경매에 있어서 법원이 압류부동산의 소유권을 경락인에게 취득시키는 조건을 말한다. 매각조건의 종류로는 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 전자는 법률의 규정에 의한 것이고 후자는 이해관계인의 합의에 의하여 법정매각조건을 변경한 것이다. 특히 특별매각조건은 이해관계인의 변경신청이 있을 때 법원이 이를 참작, 변경결정을 할 수 있다. 또한 법원은 공익상 필요한 경우 최저경매가격을 포함한 모든 법정 및 합의매각조건을 직권으로 변경할 수 있다.(현재 실무는 재입찰의 경 우 입찰가격의 10분의 2에 해당하는 보증금 제출)
96. ■ 맹지 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말한다.
97. ■ 멸실등기 등기된 부동산이 멸실된 경우에 행하여지는 등기를 말한다. 멸실등기를 할 때에는 표제부에 멸실원인을 기재하고 부동산의 표시와 표시번호를 말소한 후 그 등기용지를 폐쇄하게 된다.
98. ■ 물건번호 한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부친 경우에 각 물건을 특정하는 것이다. 따라서 입찰사건목록 또는 입찰공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 사건번호 외에 응찰하고자 하는 물건의 번호도 반드시 기재해야 한다.(물건번호가 없는 경우에는 기재하지 않는다.)
99. ■ 물권 물권은 그의 객체인 물권을 직접 지배해서 이익을 얻는 것을 내용으로 하는 권리입니다. 물권은 특히 재산권이고 지배권이며 또한 절대권입니다.
100. ■ 물권법 물권관계, 즉 사람이 재화를 직접 지배, 이용하는 재산관계를 규율하는 사법을 말한다. 채권법이 계약을 중심으로 하는 재산법이라고 말할 수 있는 반면 물권법은 소유권을 중심으로 하는 재산법이라 할 수 있다.
101. ■ 물권 법정주의 물권은 법률 또는 관습법 외에는 임의로 창설하지 못한다.
102. ■ 미관지구 도시의 미관을 유지하기 위함이므로 이러한 미관유지에 장애가 된다고 건축조례로서 정하는 건축물은 건축할 수 없다.
103. ■ 미불용지 이미 공공사업 용지로 이용 중에 있는 토지로서 보상이 완료되지 않은 토지를 말한다. 이러한 미불용지에 대한 보상은 공공사업 편입당시의 이용상황을 기준으로 인근 유사토지의 정상시가를 감안하여 평가한 금액으로 한다.
104. ■ 민사소송법 개인 사이의 분쟁이나 이해충돌을 국가의 재판권에 따라 법률적 또는 강제적으로 해결, 조정하기 위한 소송절차법이다.
105. ■ 방재지구 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 기타 재해를 예방하기 위하여 필요한 때 지정한 지구이다.
106. ■ 방화지구 건설교통부장관이 도시의 화재 및 기타 재해의 위험을 예방하기 위하여 도시계획결정으로 지정한 지구로서 이러한 지구안의 건축물에 대하여는 건축법상 방화를 위한 특별한 규제가 행하여지고 있다.
107. ■ 배당 경매되는 부동산의 대금, 즉 경락대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우, 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어 주는 절차이며 법에 명시된 순서에 대해 배당받게 됩니다.
108. ■ 배당요구 채권자 낙찰허가기일까지 집행력이 있는 정본에 의하여 배당요구를 한 채권자, 임차인으로서 혹정일자에 의한 또는 소액임차인으로 배당요구를 한 임차인, 기타 권리를 주장하여 배당요구를 한 채권자를 말한다.
109. ■ 법원경매 채권자 혹은 담보권자가 채권회수를 하고자 할 때 채무자의 부동산 등을 법원에 경매 신청하여 그 대금으로 채권회수의 목적을 달성하려는 절차를 법원경매라고 한다.
110. ■ 법인입찰 물법인명의로 입찰을 하려면 대표자의 자격을 증명하는 서면으로 '법인등기부등본'이나 초본을 입찰표에 첨부한다. 대표이사나 지배인 또는 등기된 대리인은 법인 등기부등본 또는 지배인초본 이외의 다른 서류는 필요없으나 그외 회사직원은 대리권을 증명하는 서면으로 위임장과 법인인감증명이 필요하다. 입찰표의 기재방법은 본인의 성명란에 법 인의 명칭과 대표자의 지위 및 성명을 기재하고 주민등록번호란에는 법인의 부동산등기용 등록번호를 기재한다.
111. ■ 법정지상권 토지와 건물이 동일 소유자에 속하여 있다가 경매등의 이유로 소유자가 달라진 경우에 잠재적인 토지 이용권을 법률상 당연히 인정시켜 준 제도로서 법률의 규정에 의한 지상 권의 취득이므로 등기를 필요로 하지 않는 다고 볼 수 있다.
112. ■ 변경 경매진행기일이 변을 뜻하며, 채무자가 채권자에게 채무를 갚겠다는 노력의 반증입니다. 채권자의 경매기일 연기 신청에 의해 법원에서 받아 들이는 경우가 대부분입니다.
113. ■ 변경과 연기 변경은 경매진행 절차상의 중요한 새로운 추가 또는 매각조건의 변경 등으로 권리가 변경되어 지정된 경매기일에 경매를 진행시킬 수가 없을 때 담당재판부가 직권으로 경매기일을 변경하는 것을 말한다. 연기는 채무자, 소유자 또는 이해관계 안에 의하여 경매신청채권자의 동의하에 지정된 경매기일을 미루는 것을 말한다. 경매실무에서는 변경과 연기를 합쳐 「변연」이라고 한다
114. ■ 보존지구 문화재 및 국방상 중요시설물의 보호와 보존의 필요가 있을때 지정하는 지구이다.
115. ■ 보증금 보증금액은 원칙적으로 입찰가액의 1/10이다. 다만 특별매각조건으로 입찰공고문에 '보증금 2할'이라고 되어 있는 사건은 재입찰의 경우로, 이 때는 입찰가액의 2/10에 해당하는 보증금액을 현금이나 법원이 인정한 유가증권으로 입찰하여야 한다. (최고가입찰자가 보증금 을 법원이 요구하는 액수 이상으로 보증금 봉투에 넣은 경우에는 초과부분을 반환하지만 모자라는 경우 입찰무효처리한다.)
116. ■ 부기등기 독립한 등기란을 설정하지 아니하고 이미 설정된 주등기에 부기하여 그 일부를 변경하는 등기를 말하며 주등기와 같은 순위를 유지한다.
117. ■ 부동산 경매 채권자가 신청할 경우 국가권력에 의하여 채무자 또는 물상보증인(소유자)의 부동산을 강제적, 금전적으로 환가하여 그 환가대금을 가지고 채권자에게 배당하는 절차를 말한다.
118. ■ 부정형 토지 일정하지 않은 모양의 토지이다.
119. ■ 부정형 획지 부정형 획지란 토지 형상의 한가지로서, 획지의 형상이 정방형이나 장방형이 되지 못하는 토지를 말한다. 동일면적의 정형획지에 비하여 이용도가 낮으므로 지가는 일반적으로 정형획지에 비하여 이용도가 낮으 정도에 따라 토지가격평가가 낮아진다. 이런 부정형지의 감정평가를 행하는 경우에는 당해 부정형지가 소재하는 위치에 있어서의 표준획지 또는 당해 부정형지가 소재하는 정형지의 가격에 알맞는 감액보정을 하는 것을 부정형지 보정이라고 한다.
120. ■ 분묘기지권 관례상 인정되는 법정지상권의 일종으로 타인의 토지위에 있는 분묘기지라도 마음대로 사용하거나 훼손할 수 없는, 지상권과 유사한 일종의 물권을 말한다.
121. ■ 분할 분할은 1개의 경매절차에서 수개의 부동산을 경매하는 경우에 최조경매가격의 결정과 경매를 각 부동산별로 하는 분할경매를 말한다. 경매에서는 분할경매가 원칙이고 일괄경매는 법원이 경매목적물인 수개의 부동산의 위치, 상태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에 일괄경매할 것을 정할 수 있다. (민소법 제615조의 2) 경매부동산을 분할경매하는 것은 법정매각조건이 아니며 법원은 자유재량에 의해 분할경매할 것인지, 일괄경매할 것인지를 결정할 수 있고(대법원 1962.2.8 4294 민재항626호, 1964.6.24. 64마444호 결정) 법원은 일괄경매를 분할경매로, 분할경매를 일괄경매로 각각 변경할 수 있다. 일괄경매는 민소법 636조 제1항의 취지에 비추어 과잉경매로 되는 경우에는 허용되지 않는다. 또한 일괄경매에 비하여 개별경매를 하는 편이 값을 더 받을 수 있으리라고 예측되는 경우에는 일괄경매는 허용되지 않는다.
122. ■ 사건번호 경매에 응찰하고자 하는 물건을 특정하는 것이다.(부동산 경매사건의 부호는 '타경'이다.)
123. ■ 사도 흔히 건물과 건물사이에 작게 만든 통로를 모두 사도라고 하지만 이는 정확한 해석이 아니다. 시장, 군수로부터 사도개설허가를 받아 개설하여 도로법상의 도로에 연결되는 도로로써 사도법에 의하여 인정되는 사도를 말한다.
124. ■ 상세계획구역 도시계획구역 안의 토지이용을 합리화하고 도시기능, 미관 및 환경을 효율적으로 유지, 관리하기 위하여 필요한 때에 건설교통부장관이 도시계획결정으로 지정하는 계획구역을 말한다.
125. ■ 상업지역 상업과 기타 업무의 편익을 증진시키기 위한 지역
126. ■ 선순위 세입자 1순위 저당권자보다 앞서있는 세입자를 말하며, 그 전세금과 권리는 대부분 낙찰자가 인수부담해야 한다. 확정일자가 있는 경우 배당금에서 찾아갈 수도 있다.
127. ■ 선순위 가처분 1순위 저당 또는 압류등기보다 앞서있는 가처분등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.
128. ■ 선순위 가등기 1순위 저당 또는 압류등기보다 앞서있는 가등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.
129. ■ 시설보호지구 학교시설의 보호와 항만 및 업무기능의 효율화를 위하여 지정한 지구이다.
130. ■ 신경매 최초의 경매 또는 경매를 실시하였으나 매수자가 결정되지 않아 다시 경매기일을 잡아 실시하는 경매이다.
131. ■ 연립주택 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적이 660m2를 초과하는 4층 이하의 공동주택을 말함.
132. ■ 연면적 건물 각층의 바닥면적의 합계를 말하며 단위는 m2
133. ■ 연앙추계인구 인구주택 총조사 결과를 기초로 하여 장래인구의 동태율(출생,사망,이민률등)을 감안하여 추계한 인구로 연도별 7월 1일 현재의 인구 총조사 실시연도의 연앙추계인구가 총조사 인구보다 많은 이유는 총 조사인의 누락분을 추가 수정 보완하여 추계하였기 때문이다.
134. ■ 예고등기 예비등기의 한가지로서, 이는 등기원의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이것을 제 3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로서 이를 등기소에 측탁하여 행하게 하는 등기.
135. ■ 예비등기 등기의 효력에 의한 분류 중 하나로서, 등기 본래의 효력인 물건의 변동에는 직접 관계가 없고 다만 간접적으로 이에 대비하여서 하는 등기를 말함. 예비등기에는 가등기와 예고등기가 있다
136. ■ 용도지역 국토건설 종합계획을 효율성 있게 집행하기 위하여 국토를 그 기능과 적성에 따라 용도를 구분하여 토지의 최유효이용을 확보하기 위한 것=지역,지구제
137. ■ 용적률 건축물의 연면적(대지에 둘이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 대지면적에 대한 비율. 138. ■ 일반주거지역 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법 등에 의한 제한을 받는다.
139. ■ 일반상업지역 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법등의 제한을 받는다.
140. ■ 일반공업지역 환경을 저해하는 아니하는 공업의 배치를 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법 등의 제한을 받는다.
141. ■ 일조건 전용주거지역 또는 일반주거지역 안에 건축하는 건축물이 인접대지 중 특히 정북방향의 대지를 미치는 일조량의 장애를 방지하는 것과 공동주택 등의 채광상 필요한 개구부가 향하는 방향에 채광,통풍,시야확보 등 주거환경 보호를 위한 공지를 확보하기 위하여 건축물의 각부분부터 인접대지 경계선까지의 거리에 따라 그 높이를 건축법에 의해 제한하는 권리를 말한다.
142. ■ 자연녹지지역 도시계획법상의 용도지역 중 녹지지역의 세분된 지역의 하나로서, 녹지공간의 보전을 보전을 해하지 아니하는 범위 안에서 제한적 개발이 불가피한 때 지정하는 지역을 말한다.
143. ■ 자연취락지구 녹지지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 때 지정한 지구이다.
144. ■ 자연환경보전지역 자연경관, 수자원, 해안, 생태계 및 문호재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역이다.
145. ■ 장방형토지 직사각형 토지이다.
146. ■ 재개발 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고 도로가 좁아 재해위험등이 있는 지역에 도로, 상하수도, 공원 등 공공시설을 설치하고 구역내 국, 공유지는 불하 하여 토지의 이용도를 높이며 낡은 주택은 헐고 새로 건축하여 주거환경과 도시환경 을 정비하는 사업을 말한다.
147. ■ 재건축 기존 노후 불량주택을 철거한 후 그 대지위에 새주택을 건립하는 것을 말한다. 재건축을 위해서는 기존 주택 소유자 20인 이상이 재건축 조합을 건립해야하고 조합이 재건축사업의 주체가 된다.
148. ■ 재경매 입찰자가 결정된 후에 낙찰자가 대금지급 의무를 이행하지 않은 부동산의 경우 담당판사는 직권에 의해 재경매명령을 하고 다시 입찰한다.
149. ■ 재축 건축물이 천재지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위안에서 다시 축조하는 것을 말한다
150. ■ 전세권자 전세계약을 하고 그 내용을 등기부에 등재한 물권의 일종으로 전세권이라 말하며, 통상 등기한 임대차를 말한다.
151. ■ 전세권 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 수익하는 것을 애용으로 하는 물건, 제 3자에게 대항력이 있고 전세권 설정자의 동의 없이 양도,임대,전세를 할 수 없으며 전세금의 반환이 지체된 때에는 전세권자에게 경매를 청구할 권리가 있다.
152. ■ 전속중개의뢰계약 부동산중개업자(공인중개사 혹은 중개인)에게 중개의 특권을 부여하는 것은 독점중개의뢰계약과 같으나 의뢰인(부동산 소유자)이 직접 계약을 성립시킨 경우만은 보수를 받지 못한다. 공인중개사가 전속중개계약을 체결한 경우에는 지체없이 부동산 거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 공개하거나 정기간행물의 등록에 관한 법률에 의하여 등록한 일간신문에 1회 이상 광고하여 공개하여 공개하여야 하며, 유효기간은 원칙적으로 3월로 한다.
153. ■ 전용공업지역 도시계획법상 용도지역 중 공업지역의 하나로서, 주로 중화학공업, 공해성공업 등을 수용하기 위하여 필요한 때 지정한 지역
154. ■ 전용거주지역 저층중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법 등에 의한 제한을 받는다.
155. ■ 점유자 경매에 있어서 주거용 경매부동산에 주민등록 전입신고를 하지 않고 세들어 살고 있는 세입자를 말한다.
156. ■ 접도구역 도로의 구조를 보전하고 장래 도로확장과 교통에 대한 위험요인을 제거하기 위하여 도로관리청이 도로구역 경계선으로부터 떨어져야 하는 일정거리를 지정하여 고시한 구간이다.
157. ■ 정방형토지 정사각형 토지이다.
158. ■ 정지결정 채권자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 법원이 경매진행 절차를 정지시키는 것이다.(공탁 필요)
159. ■ 정착물 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동할 수 없는 물건으로서 그러한 상태로 사용되는 것이 거래상의 성질로 인정되는 것을 말한다. 예컨대 건물, 수목, 교량, 돌담, 도로의 포장 등이 이에 속한다. 160. ■ 제3취득자 저당부동산에 대하여 소유권(저당권의 목적으로 되어 있는 부동산을 그 저당권이 설정된 후에 양도받은 양수인), 지상권, 저당권을 취득한 제3자를 의미하는데 이러한 제3취득자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제(대위변제)하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있으며, 채무를 변제한 제3자는 비용상환청구에 관한 규정에 의하여 구상권을 가지며 또한 경매에 직접 참여, 경락을 받을 수도 있다.
161. ■ 제형토지 사다리꼴 모양의 토지이다.
162. ■ 주거지역 거주의 건전한 생활환경의 보호를 위하여 지정한 지역이다.
163. ■ 주차장 정비지구 도로의 효율을 높이고 원활한 교통의 확보를 목적으로 상업지역, 준주거지역과 그 주변지역, 일반주거지역, 준공업지역으로서 주차수요가 현저하게 높거나 자동차교통의 폭주로 인하여 주차장의 정비가 필요하다고 인정되는 지역을 지구지정한다.
164. ■ 주택건설지역 주택을 건설하는 시 또는 군의 행정구역과 도시계획구역을 말함.
165. ■ 주택단지 사업계획 승인을 얻어 주택과 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 설치하는 일단의 토지를 말한다. 다만, 철도, 고속도로, 자동차 전용도로, 폭 20m 이상인 일반도로와 기타 이와 유사한 시설로 분리된 토지는 이를 각각 별개의 주택단지로 본다.
166. ■ 주택보급률 주택공급 대상가구에 대한 주택수의 비율.
167. ■ 주택임대차보호법 현행 주택임대차보호법은 국민주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주택임차인보호를 위한 여러 규정을 두고 있는데 그중 대표적인 것은 2) 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
168. ■ 주택 분양가 원가 연동제 주택 분양가 원가연동제라 함은 주택건설촉진법에 의하여 분양하는 주택의 분양가격을 원가에 연동시키는 방법으로써 민영주택, 재개발 또는 재건축 주택으로써 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축하는 국민주택의 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 하되 택지비는 감정평가가격 또는 법인장부상 가격으로하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함하여 건설교통부장관이 고시한 금액으로하도록 하는 주택분양가격의 산정방법을 말한다
169. ■ 주거 대책비 공공사업 시행에 따른 손실보상의 내용으로서 공공사업을 위한 고시 등이 있는 날 현재 당해 지역안에서 3월이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에 대하여는 가족수에 따라 3월분의 주거대책비(지정경제원장이 조사, 발표하는 도시 근로자 평균 가계지출부를 기준으로 산정한다)를 지급하도록 하고 있다. 다만 다른 법령에 의하여 주택 입주권을 받았거나 무허가 건물 등에 입주한 세입자에 대하여는 제외하고 있다(공공용지의 취득 및 손실 보상에 관한 특례법 시행규칙 제30조의1)
170. ■ 준공업지역 경공업 및 기타공업을 수용하되 주거기능이 필요할 경우 도시 계획법 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법 등에 의한 제한을 받는다.
171. ■ 준주거지역 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요할 경우 도시 계획법 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법 등에 의한 제한을 받는다.
172. ■ 준농림지역 농업진흥지역외의 농지 및 준보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림보전을 위하여 이용하되 개발용 도로도 이용할 수 있는 지역이다.
173. ■ 준도시지역 도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 필요한 주민의 집단적 생활근거지. 국민의 여가선용과 관광 휴양을 위한 체육 및 관광휴양 시설용지, 농공단지, 집단 묘지, 기타 각종 시설용지 등으로 이용되고 있거나 이용될지역이다.
174. ■ 지목 토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분 표시하는 명칭을 말한다.
175. ■ 지번 토지에 붙이는 번호를 말한다.
176. ■ 지상권 다른 사람의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 물권이다.
177. ■ 지역권 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기의 토지(요역지)의 편익에 이용하는 것을 내용으로 하는 용익물권을 말한다.
178. ■ 지적 국토의 전반에 걸쳐 일정한 사항을 국가 또는 국가의 위임을 받은 기관이 등록을 하여 이를 국가 또는 국가가 지정하는 기관에 비치하는 기록.
179. ■ 지하층 건축물의 바닥이 지표면 이하에 있는 층으로 그 바닥으로부터 지표면까지의 높이가 당해층의 층고의 2/3 이상이 되는 것을 말함. 다세대 주택 및 단독 주택의 경우에 바닥으로부터 지표면까지의 높이가 당해층 층고의 1/2 이상되는 것을 지하층이라고 한다.
180. ■ 질권 돈을 빌려주면서 물권을 질로 잡고, 갚지 않은 때는 그 목적물에서 우선 변제 받는 권리이다.(동산에만 적용되는 물권)
181. ■ 집행문 채무명의에 집행력이 있는 것과 집행당사자를 공증하기 위하여 공증공무원이 채무명의 정본의 말미에 부가하는 공증문언을 집행문이라 하며, 집행문이 부가된 채무명의정본을 집행력이 있는 정본이라 하고 이에 의거하여 집행기관은 강제집행을 개시한다
182. ■ 증축 기존 건축물이 있는 대지안에서 건축물의 건축면적, 연면적 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다.
183. ■ (신)차순위 매수신고 최고가 입찰자 이외의 입찰자 중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다. 차순위 입찰신고를 하게 되면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다. 그 대신 최고가 입찰자에 국한된 사유로 그에 대한 낙찰이 불허되거나 낙찰이 허가 되더라도 그가 낙찰대금을 납부하지 아니할 경우 다시 입찰을 실시하지 않고 바로 차순위 입찰신고인에게 낙찰을 허가하므로 차순위 입찰신고를 하는 것이 유리할 수 있다.
184. ■ 채권자 채권을 가진 사람, 곧 채무자에게 재산상의 급부를 청구할 권리가 있는 사람이다.(강제집행을 청구하는 자)
185. ■ 채권전세 보통의 전세계약으로 등기를 하지 않은 통상의 임대차 계약이다.
186. ■ 채무명의 실현될 수 있는 사법상의 청구권을 표시하고 그 존재와 그것이 집행할 수 있다는 것을 증명한 공증문서이다.
187. ■ 채무자 채무를 진 사람, 곧 채권자에게 어떤 급부의 의무가 있는 사람이다.(강제집행 대상)
188. ■ 체비지 토지구획정리사업법의 규정에 의하여 사업시행자가 사업구역내의 토지소유 또는 관계인에게 동구역내의 토징로써 사용비용을 부담하게 할 경우에 그 토지를 체비지라 한다. 체비지에 관하여 환지예정자가 지정된 때에는 시행자는 구획정리사업의 비용에 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있고 처분되지 아니한 체비지는 사업시행자가 환지처분의 공고가 있는 날의 다음날에 그 소유권을 취득한다.
189. ■ 취득세 가산금 취득세는 자진신고 납부를 원칙으로 한다.(대금납부 후 30일이내) 따라서 자진신고 납부를 하지 않으면 20%의 가산세가 추가 부과된다.
190. ■ 취소 채무의 변제 또는 경매원인의 소멸 등으로 경매개시결정 자체를 취소하는 것이다.
191. ■ 최우선변제 소액임차인 서울 및 광역시는 1995년10월19일 이후 전세보증금이 3천만원 이하, 그 이외의 지역은 2천만원 이하인 소액임차인에게는 최우선 변제의 효력이 있다.
192. ■ 최저경매가 전경매기일의 공고에는 경매부동산의 최저경매 가격을 기재해야 한다. 최초 경매기일의 최저경매가격은 감정인이 평가한 가격이 기준이 되며 경매기일에 있어서 경매신청인이 없어 신경매기일을 지정한 때에는 상당히 저감(통상 20%)한 가격이 최저경매가격이 된다. 응찰하고자 할 때에는 항상 공고된 최저경매가격보다 같거나 높게 응찰해야 무효처리가 되지 않는다.
193. ■ 촉탁등기 등기는 당사자의 신청에 의한 것이 원칙이나 법률의 규정이 있는 경우 법원 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하는 등기를 말한다. 예고등기, 경매신청의 등기 등이 있다.
194. ■ 취하 경매신청 채권자가 경매신청 행위를 철회하는 것이다. 단, 최고가 매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수신고인의 동의가 필요하다.
195. ■ 택지 주택, 점포, 공장 기타 여러가지 건축물 및 구축물의 부지로 쓰이거나 쓰이는 것이 사회적, 경제적으로 합리적으로 인정되는 것을 말함.
196. ■ 토지거래허가구역 토지거래에 앞서 이용계획을 허가받도록하는 제도로서 지난 78년 8.8조치 중 하나로 도입됐다. 이 제도는 국토이용관리법 도시계획 농지법 등 관련 이용계획에 부합될 때만 거래허가를 내주도록 함으로써 투기적 목적으로 토지를 취득하는 것을 방지하는 수단으로 활용되고 있다.
197. ■ 토지신탁 신탁재산인 토지에 건축물을 건설하거나 택지조성 등의 사업을 한 후 이를 분양하거나 임대해 그 수익을 위탁자에게 돌려주는 제도.
198. ■ 토지이용 계획 확인서 토지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류를 말한다. 국토이용관리법에서는 시장, 군수 또는 구청장이 국토이용계획 또는 국토이용관리법 이외의 법률에 의해 결정. 고시된 토지이용에 관하여 토지가 어떠한 용도지역, 용도지구 또는 구역등에 해당하는지의 여부와 그 용도지역 등에 대하여 도시계획 또는 개발계획등의 수립여부에 관한 확인의 신청을 받아서 토지 이용 계획확인서를 발급하도록 하고 있다.
199. ■ 투기과열지구 주택건설지역 분양예정가격과 실제 거래가격과의 차이가 현저하여 주택공급질서를 문란케하고 투기과열의 우려가 예상되는 지역에 대하여 관할 시장 군수가 지정하는 지구. 이 지구 내에서의 민영주택 분양시는 제2종 국민주택 채권 다액 매입자를 우선으로 하여 입주자를 선정한다.
200. ■ 특별매각조건 그 부동산에 대하여 특정한 조건을 붙여 매각결정을 하는데 예를들면 보증금의 2/10 또는 저당권 이수부 매각조건 등이 있다.
201. ■ 항고 1) 법원의 결정에 의하여 손해를 받을 이해관계인 3) 불허가결정에 대하여 이의가 있는 매수신고인(허가를 주장하는) 등이 항고를 제기할 수 있는데 법원의 결정.명령에 대하여 불복하는 상소의 한 제도이다.
202. ■ 호가경매 최저입찰가격(최초에는 감정가격) 이상을 구두로 호가신고한 다수의 매수신고인이 경매법정 법대앞에 모여 경쟁력으로 매수신청 가격을 순차적으로 올려 최고 가격을 구술한 매수신청인이 경락인으로 결정되는 경매방식으로 담합 및 응찰방해가 많아 일반인의 참가가 어려워 부작용과 비리가 많았다.
203. ■ 화해조서 소송중이나 소송전에 판사에게 화해를 신청하여 양당사자가 판사 앞에서 화해한 조서이다.(판결문과 같은 효력)
204. ■ 확정일자 공증기관(공증인.법원 공무원)이 사문서에 기입하는 일자를 말하며, 그 일자 현재에 그 문서가 존재하고 있었다는 것을 증명하는 것이다. 공증기관에 사문서를 제시하여 확정일자 청구를 하면 공증기관은 확정일자부에 청구자의 주소, 성명과 무서명을 기재하고 확정일자부의 번호를 사문서에 기입한 후, 사문서에 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는데 이것이 바로 확정일자이다.
205. ■ 환매 넓은 의미로 매도인이 한번 매도한 물건을 대가를 지급하고, 다시 매수하는 계약을 말한다. 이 환매에는 법률적으로 두 가지의 수단이 있는데, 하나는 최초의 매매계약을 할 때에 매도인이 환매할 권리를 유보하고 그 목적물을 환매할 수 있다고 계약을 할 때에 매도인이 환매할 권리를 유보하고 그 목적물을 환매할 수 있다고 약속하는 것이고, 다른 하나는 한번 보통의 매매계약을 체결하고 나서 다시 매도인이 장래의 일정기간내에 매수인으로부터 매수할 수 있다고 하는 예약을 하는 것이다.
206. ■ 환지 토지구획정리 사업에 의하여 토지구획정리를 실시할 때 필연적으로 발생하는 인접토지와의 교환분을 말한다. |
2008-07-26 13:50
http://blog.drapt.com/hwkoo1/3310871217047802925
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★! ★! ★! ★! ★! ★! ★! 베스트 질문 ♠ 베스트 명답 ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 갈등! ♨
아파트의 매수 갈등! ♨
아파트의 매수 갈등에 대하여 확실하게 해답을 드리겠습니다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 이 문제 때문에 하루에도 수십 번씩 전문가의 보석같은 글들을 읽어 보지만, 뾰족한 해답이
나오지 않아서 잠을 설치시는 분들이 많을 것입니다.
우선 아파트 매수시에 실제로 어떤 갈등들이 이루어 지는지 유형별 사례를 열거하면서
일문 일답 형태로 질문과 함께 모범 답안을 제시 하겠습니다.
다음에 나올 질문들은 실전 현장에서 무수히 겪을 수 있는 아파트 매수와 관련된 질문들인데,
저의 답안이 혼란스러운 갈등의 암흑에서 한 줄기 햇살이 되기를 간절히 희망합니다.
◐ 아파트 매수시에 무수한 갈등의 상황에서 여러분은 어디에 속하십니까?
A. 아무리 아끼고 돈을 모아도 아파트의 상승을 따라잡지 못하기
때문에 허탈감을 느낀다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 수도권이나 지방의 핵심부에 사시는 무주택 분들이라면 많은 분들이 이러한 박탈감 때문에
힘들어 하실 것입니다.
우선 막연하게 돈만 모으지 마시고, 원하는 아파트 몇 군데를 목표로 설정해 놓고 사이트에
들어가서 수시로 시세를 체크하거나 현장을 방문하는 등의 기본적인 활동을 병행하십시오.
돈을 모으는 방법은 여러가지가 있겠지만, 아파트를 매수하기 위한 최소한의 자금이 마련
되었다면 목표 금액의 70%만 달성 되었어도 사전에 눈 여겨 놓은 아파트를 과감하게
매수하시는 게 현명합니다.
이때, 매수하고자 하는 날짜로부터 수개월 전에 급매물에 관심을 갖거나 은행 대출에 민감해
하지 마시고 적극적으로 활용하여 유망 지역의 청약에 발빠르게 나서는 게 좋습니다.
B. 마음에 점을 찍어 놓은 아파트가 몇 군데 있는데, 각각 장단점이 상존해서
갈피를 잡지 못한다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 우선 마음에 염두해 두었던 아파트들이 자신의 여건과 미래의 투자 가치가 있는지를 전문가의
조언, 부동산 사장님을 통해서 냉철하게 평가해 보고, 확신이 선다면 해당 아파트들에 대한
평가 잣대를 세워서 가장 유망한 아파트를 매입하시기 바랍니다.
위의 사항은 제가 쓴 아파트 평가 기준을 점수화 시킨 자료가 있으니까 참조하시면 도움이 될
것입니다.
C. 꼭 매수하고 싶은 아파트가 있는데, 자금력이 부족하거나
안정적인 직장이 아니라서 망설인다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 매수를 하고 싶은 아파트가 미래의 투자 가치가 확실하다면 다음 문제는 본인의 자금력과
수입 문제를 따져 보아야 합니다.
예를 들어서 3억 아파트 매수시에 1억원의 자금이 있고 월 수입 중에 저축액이 100만원
정도만 된다면 저축하기 보다는2억 정도의 대출을 받아서 90만원 정도 수수료를 내고
아파트를 매수하는 것이 좋습니다.
문제는 60% 이상 대출을 안 해주기 때문에 3-5천만원이 부족할텐데 이 부분은 전세를 끼고
구입하거나 여건이 되면 신용대출, 혹은 주변에서 돈을 빌리고, 월세방으로 이사까지 감수할
필요가 있습니다.
D. 적은 평수에서 큰 평수 혹은 오르지 않는 지역에서
오르는 지역으로 갈아타고 싶다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 위 사항은 여건만 된다면 빠를수록 좋습니다. 절대로 망설일 상황이 아니며, 바로 앞에서
제시한 방법으로 자신의 여건과 금액을 산출해 보시고, 약간 무리한 선에서 투자 가치가 높은
큰 평수 혹은 유망 지역으로 재빨리 옮길 것을 강력하게 권고합니다.
E. 아파트 매수를 언제 해야 최대한 싸게 구입할 지
정확한 판단이 서지 않는다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 시장의 움직임이 유동적이기 때문에 지역, 시기, 개인 여건 등을 고려하여서 가격이 오르는
아파트를 추격 매수하기 보다는 매수보다 매도지수가 높은 정체기를 선택해야 합니다.
이 때 너무 오래 기다리면 때를 놓치기 때문에 매일 부동산 흐름을 점검하시고, 이 시기에는
급매물이 많이 나오는 상황이기 때문에 좀 더 낮게 매수 가격을 받쳐 놓고 협상할 각오로
매수에 임하면 싼 가격으로 집을 구입할 수 있습니다.
F. 교육 및 직장과의 거리, 미래의 투자 가치 중에서 당장
어떤 선택을 내려야 할 지 고민이다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 자녀의 교육과 직장 문제는 현실적 여건이며 아파트의 구입은 미래 투자 성향이 강한데,
미래 투자 가치가 어느 정도 보장된 아파트라면 무조건 매수에 나서는 것이 바람직합니다.
어차피 하나를 얻으면 하나의 고통은 감수해야 하는데 특별한 상황이 아니면 아파트
수익률을 최고의 우선 순위로 잡고 불편함을 감수해야 합니다.
G. 안정감 있게 원하는 평수를 매수해야 할 지,
무리해서 큰 평수를 매수해야 할 지 갈등이다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 누구도 장담할 수는 없지만 적어도 향후 3-5년 동안은 일부 지역을 제외하고 중대형 평수의
선호도가 커질 것으로 점쳐지기 때문에 약간의 무리가 따르더라도 공격적으로 큰 평수를
매수하는 것이 가치 창출을 이끌 수 있습니다.
다만 이 경우에도 평수만 크다고 좋은 것이 아니라 입지, 미래의 가치를 필수로 체크해야
합니다.
H. 마음에 들며 미래도 밝은 아파트인데, 가격이 올라서
상투를 잡는 것 같아서 주저하고 있다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 이 경우에는 해당 지역의 아파트 자체만을 놓고 판단하지 마시고, 같은 조건의 주변 시세와
오른 이유에 대한 분석, 향후의 호재 등을 점검하시어 만일 이러한 조건이 어느 정도
갖추어진 상황이라면 실제 거래가격의 시세인지가 확인되면 오름폭에 관계 없이 매수를
권하고 싶습니다.
왜냐하면 아파트는 오르는 이유가 있고, 오르는 곳이 더 오르기 때문입니다.
I. 정부의 강력한 아파트 정책을 믿고 매수를 기다려야 할까
아니면 무시하고 잡아야 할까? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 정부의 정책을 무시하는 것은 위험한 발상이지만, 우선 현 정부 3년 동안의 부동산 규제와
아파트 변동 사항을 점검할 필요가 있습니다.
정치적인 면이라 좀 민감하긴 하지만 1가구 1주택이라면 정부의 정책을 약간 고려하면서
침체기를 골라서 투자 가치가 높은 아파트를 매수하는 것이 후회가 없을 것입니다.최근
3년동안 상반기 폭등 하반기 정체의 양상을 보이고 있는 까닭에 9월-11월 사이가 매수 적기로
보여집니다.
J. 적은 평수의 아파트를 두 채 가지고 있는데,
팔리지 않아서 매우 심란하다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 소형 평수가 재건축이 아닌 상황에서는 투자 가치로서 매우 나쁜 상황이라는 전제하에
여건만 되면 목표선보다 약간 손해 보는 선에서 아파트를 신속하게 매도하고, 대신
투자 적기와 유망 지역의 중대형 평형으로 응집하는 게 바람직합니다.
똑똑한 아파트 하나가 계륵같은 아파트 서너채보다 효자 노릇을 한다는 사실을 명심하십시오.
K. 지방에 살고 있지만, 투자 목적으로 수도권 아파트를 매수하고 싶은 데
어디가 좋을까? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 우선 1가구 1주택의 요건을 갖춘 상태에서 수도권의 강남-분당-용인-수원-동탄 라인을 1순위로
추천해 드립니다.
매수 가격에 따라서 위 라인이 경부 고속국도를 축으로 남하할 수 있는데, 경부 고속국도의
축과 전철역에서 벗어나지 않는 30평대의 새아파트를 매수한다면 시세 차익을 많이 남길
것입니다.
특히 저평가가 되었다고 여겨지는 용인 연원마을 신갈 기흥 상현 일대를 추천하며,
고급 아파트로서 향후 투자 가치가 높은 지역은 죽전, 보정, 신봉, 성복, 동백 등을 꼽을 수
있습니다.
L. 청약을 받아야 할 것인가?
아니면 기존 아파트를 매수를 할 것인가? 고민이다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 똑같은 여건이라면 무조건 청약을 받는 것이 현명합니다.
솔직히 최근 2년동안 유망 지역에서 청약을 받아서 손해를 본 사람은 거의 없으며 입지가
좋은 대부분의 지역은 분양가의 50%-100까지 시세 차익을 남겼습니다.
다만 경쟁률이 높은 곳은 시세 차익이 클 확률이 다분하지만 비현실적이기 때문에 지나치게
몰려드는 곳에만 관심을 가지는 것은 아파트로 시세차익을 남길 때를 놓칠 가능성이 크므로
분양가가 비싸더라도 여러 곳에 청약할 것을 권유합니다.
M. 당장 급하지 않지만 아파트를 장만하려고 하는데
어떻게 해야할까요? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 수도권의 무주택자라면 급하지 않는 상황이란 존재하지 않습니다.
한시가 급하고 1초도 귀한 시간입니다. 그만큼 향후에 아파트 시세가 지속적인 상승을 거둘
확률이 높기 때문에 팔장을 끼는 것은 최악이며, 오히려 침체기(올해는 9-11월)를 골라서
여건에 맞는 유망지역을 토대로 하여 적극적인 매수를 하시기 바랍니다.
N. 대출을 받고 싶지만 은행 이율이 오른다고 하여
걱정이 되어 매수를 꺼리고 있다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 대출을 얼마나 받느냐가 문제인데, 솔직히 은행 대출은 아파트 상승폭에 비하면 글자그대로
새발의 피입니다.
심각한 경제 상황이 아니라면 아파트 구입을 위한 대출은 황금보다 귀하게 활용될 수 있으며,
분명 재산 증식의 효자 노릇을 톡톡히 하기 때문에 많이 받을수록 유리합니다.
대출을 무서워 하는 사람들은 절대로 아파트로 성공할 수 없습니다.
다만 여건이 열악할 경우에는 좀 더 신중한 판단이 요망됩니다.
O. 단기간에 차익을 보고 싶은 데 원하는 아파트가
투기 지역으로 묶여 있어서 매수를 주저한다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 지역과 상황에 따라서 차이가 있을 수 있지만 투기 지역의 아파트가 여타 지역의 아파트보다
시세 차익이 훨씬 높다는 점을 상기해야 합니다. 오죽하면 투기지역으로 묶여 있겠으며
버블 7이라는 신조어까지 등장했겟습니까? 단기간에 차익은 무리이며, 3년 정도의 기다림을
감수하시고 매수를 권하고 싶습니다.
P. 아파트를 매수 해야할 지,
다른 곳에 투자 및 저축을 해야 할 지 머뭇거리고 있다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 무주택자라면 기본적인 여건만 허용된다면 무조건 아파트를 매수해야 합니다.
미래의 전망이 과거-현재의 연장선상은 아니지만 적어도 여타의 투자 수익률을 압도하는
것이 부동산인데, 무얼 망설이십니까?
다만 자본금이 턱 없이 부족하다면 부지런히 이율 높은 곳을 찾아서 저축을 하는 게 좋을 듯
하며 이 역시 어느정도만 여건이 허락된다면 20평대라도 내 집 마련을 하는 것이 바람직합니다.
Q. 돈이 부족하기 때문에 전세를 살아야 할 것인가,
무리해서 아파트를 장만할 것인가 심란하다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 무주택 서민들 중에는 넓은 평수에서 전세를 사시면서 아파트 매수에 관심을 두지 않는
분들도 많은데 가장 잘못된 방법이라고 여겨집니다.
오히려 어려움을 감수하고 좁은 셋방살이를 하면서 그 차액으로 여러 형태로 돈을
불려나가는 것이 내 집 마련에 지름길입니다.
명심하십시오.
자기 집이 없는 상태에서 호화롭게 사는 것은 주택 가격 상승에 따른 상대적 손해를 보고
있다고 생각하면 됩니다.
R. 아파트를 매수할 여건은 되는 데 부동산 지식이 부족하여
확신이 서지 않아서 답답한 상태이다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 원하는 아파트를 매수할 여건은 되는데 그 곳이 얼마나 가치가 있는지에 대하여 확신이 서지
않는다면 닥터 아파트 사이트에서 1-2달만 부로그를 찾아 여행을 떠나십시오.
그렇게 되면 최소한의 눈이 트일 것이고, 원하는 지역의 아파트를 매수하는 데 대한 확신이
들 것입니다.
아파트는 최소한의 노력으로 최대의 효과를 볼 수 있는 매우 단순한 투자 형태이며, 훌륭한
정보가 지천으로 깔려 있기 때문에 금상첨화입니다.
S. 판교, 이의동의 무주택 1순위 청약 호조건을 유지할 것인가
아니면 아파트를 매수할 것인가? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 이 부분은 제가 확률을 따져 보아야 합니다. 제 아무리 유리한 조건이라 할 지라도 10대 1이
넘어가면 당첨되지 않는 것을 전제로 무조건 미래 발전성과 입지가 좋는 기존 아파트를
매수하는 것이 현명합니다.
솔직히 1000대 1이나 100대 1이나 10대 1이나 당첨되지 않을 확률이 매우 높기 때문에 여기에
목숨을 거는 것은 바람직한 방법이 아니며 오히려 여유 자금이 있다면 다른 곳을 분양 받거나
기존 아파트를 매수하면서 경쟁률이 좀 더 높아지더라도 청약을 하는 것이 현실적입니다.
어차피 당첨 될 사람은 당첨이 됩니다.
T. 위치는 좋은데 아파트와 주상복합 혹은 빌라 중에서
어느 것을 매수할 것인가 확신이 안 선다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 특별한 사유가 아니라면 향후 5년 이상은 빌라나 주상복합 시대는 이미 지났다고 봅니다.
고급 빌라의 경우 당시에는 메리트가 있어 보이지만 시간이 갈수록 아파트와의 시세 차이가
생길것이고 주상복합의 경우에 우리나라 국민들의 정서에 맞지 않다는 것이 그 이유입니다.
특히 상가를 낀 중소형 주상복합은 피해야 하며, 아무리 겉치레가 화려한 빌라일지라도
아파트를 넘어설 수는 없습니다.
다만 강남과 분당의 주상복합처럼 대단지 대형화 된 주상복합은 가치 창출면에서 으뜸이기
때문에 예외입니다.
U. 아파트 가격이 급등하여서 버블과 거품이 있다고 생각하여,
떨어질 때까지 기다려야 할 것인가. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 현재로서는 강남의 재건축을 비롯한 일부 지역에 거품이 있는 것이 사실로 보여집니다.
다만 수도권 전체가 버블 형성이 되었다고 판단 되지 않으며, 유망지역의 중대형 평형은
버블이라고 하기에는 상승 가치가 매우 커 보입니다. 강남, 목동의 아파트 일부가
평당 4000-5000까지 이르는데 다른 유망 지역의 아파트들은 2000을 넘기지 못하는
상황이므로 버블론은 개인적으로 기우로 여겨지는 까닭에 오히려 비수기를 활용한 매수를
권하고 싶습니다.
V. 교통, 교육, 미래의 가치, 환경, 새아파트, 단지 수,
브랜드, 상권, 평형, 지역 무엇이 우선인가? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 위의 모든 사항을 갖춘 아파트가 있다면 환상적이겠지만 대부분은 하나가 있으면 하나가
없고 둘이 부족하다고 여기면 세가지의 장점이 눈에 띄는 등 갈등 중의 갈등 요소라고 아니
할 수 없는 내용입니다.
여기서 주목할 점은 미래의 투자 가치성과 입지라는 두가지만 갖추었다면 가격이
비싸더라도 투자 0순위로 권하고 싶으며, 이 사항이 부족하다면 무조건 실격입니다.
그 다음에 새아파트, 대단지, 교통, 교육, 환경, 상권, 브랜드 등을 검토해야 겠습니다.
W. 미분양 아파트를 매수하고 싶지만 미분양이라는
좋지 못한 상황이 걸림돌로 여겨진다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 미분양이 된데는 분명한 이유가 있기 때문에 덥석 잡는 것은 매우 위험합니다.
다만 이 경우에는 단순 지식으로 접근해서는 안 되며, 지도를 펴 놓고 위치상의 발전성,
주변 및 아파트의 호재여부, 미분양이 된 원인 등을 좀 더 치밀하게 파악할 필요가 있으며,
미분양 원인과 기간이 얼마 동안인지에 대한 치밀한 분석이 내려진 상황하에서 전문가의
조언과 각종 자료를 바탕으로 매수 여부를 결정하여야 합니다.
만일 확신이 선다면 미분양만큼 투자가치가 높은 아파트도 없을 것입니다.
X. 프리미엄이 높은 아파트 분양권을 매입할 것인가?
다른 아파트를 분양 받을 것인가? ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 아파트 단지가 얼마만큼 오를 것인가에 대한 종합적인 검토가 이루어져야 합니다.
단순히 아파트 자체만 평가하지 마시고 오히려 입지, 주변 단지의 고급화 여부, 강남과의
연계성 등을 종합적으로 고려하여 미래에 대한 투자 가치가 높다면 매수해도 문제가 없을
것으로 보여지며, 이와는 별개로 아파트를 매수하더라도 분양을 받는 것은 1가구 2주택이
아니기 때문에 분양에 적극성을 띨 필요가 있습니다.
Y. 영양가가 없는 아파트가 팔리지 않아서,
낮게라도 팔고 다른 아파트를 구입해야 하나 궁금하다. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 우선 지역적 문제가 있고, 미래의 청사진도 부족하다면 무조건 팔 것을 권유합니다.
지나치게 급매물로 내 놓을 필요는 없으며, 비수기보다는 활황기에 매도를 하는 것이 제값을
받을 수 있는 방편이긴 하지만 갈아 탈 경우에는 손해입니다.
다만 활황기에 매도해서 아파트 제값을 받는 것과 비수기에 손해를 보고 팔아서 다른
아파트로 갈아탄 연후에 시세차익을 비교할 필요성이 있는데, 아마 후자의 경우가 시세
차익을 크게 남길 것입니다.
Z. 돈이 모자라서 무리하게 신용 대출이나 1-2부라도 빌려서
청약 혹은 매수를 해야하는가 혼란. ★! ★! ★! ★! ★! ★! ★!
◐ 돈이 턱 없이 부족하다면 아파트 매수에 한계가 있습니다.
다만 시세의 30-40%만 있다면 충분히 도전해 볼 문제이며, 이 때 염두할 점은 월 보수가 높고
안전한 직장이라면 반드시 매수를 해야겠지만, 여건이 열악하다면 아파트 매수를 목표로
최대한 돈을 모으기 위하여 열성과 절약의 쌍두마차로 일정 금액이 모일 때까지 부득이하게
기다려야 합니다.
약간 버겁다는 생각이 들 때 매수하는 정도가 바람직해 보입니다.
우선 앞에서 언급한 질문 및 모범 답안을 참조하실 때 유의할 점을 몇 가지만 제시하겠습니다.
첫째, 사람마다 경제적, 정신적, 환경적 요인 등의 상황이 다르기 때문에 본인의 현재 상황을
객관적으로 판단하셔야 합니다.
둘째, 제 나름대로 인터넷, 책 등을 통한 간접 경험과 직접 체험한 사항을 바탕으로 최대한
성의 있게 답을 제시하겠지만 절대적 기준으로 맹신하지 마시고, 읽기 전보다 확실한
신념을 줄 긍정적인 자료로 활용하라는 주문을 드리고 싶습니다.
셋째, 이 자료를 바탕으로 실전에 돌입했을 때, 냉정함을 잃지 마시고, 과감성과 신중함이라는
양극의 저울추에 대한 균형을 유지하시기를 바랍니다.
넷째, 질문에 대한 답변은 여건상 핵심적인 내용 위주로 제시한 것이기 때문에 투자의 정석으로
삼으시되 제가 쓴 다른 글에 상세한 답글이 많으므로 참조하시거나 아울러 부로그
종합 순위 1위-30위권의 박사님들의 글을 열독하시어 좀 더 확실한 조건하에 투자를
하시는 것이 바람직합니다.
◐ 이상에서 아파트 매수 및 매도와 관련하여 실전에서 당면할 수 있는 제반 사항에 대해서
일문일답 형식으로 총체적 분석을 꾀하였는데, 위의 내용을 하나의 잣대로 삼아서 좀 더
확실한 확률적 바탕 위에서 공격적인 투자를 하실 것을 권유하는 바입니다.
한가지 염두해야 할 사실은 위의 적극적 매수 권유는 2006-2008년까지의 전망을 예견하며
제시한 것으로써, 영원 불변의 진리가 아님을 밝히는 바입니다.
◐ 무주택 서민 여러분과 아파트에 관심을 가지신 닥터 아파트 부로그 애우님들에게 행운의
은총이 충만하기를 기원하며 졸고를 거둘까 합니다.
부디 성공하시는 여러분들이 되시기를 기원합니다.
◐ ' 잠 자는 사람은 꿈을 꾸지만 깨어 있는 사람은 꿈을 이룹니다'
◐ 감사합니다.
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