서울 고가아파트가 5년만에 4배 늘어난 것으로 조사됐다.

 

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2003년 1월 서울에서 6억원 초과(하한가 기준) 고가아파트는 전체의 6.8% 수준이었다. 그러나 2008년 4월 현재는 28.5%로 4.2배 늘어난 것으로 조사됐다.

 

고가주택 기준은 2003년 1월 1일부터 면적에 대한 기준이 사라지고 실거래가 6억원 초과로 변경됐다. 기준 변경 당시 전체 가구수의 10%도 안되던 고가아파트수가 그동안 집값 상승으로 인해 크게 늘어난 셈이다.

 

현재 고가주택(실거래가 6억원 초과)에 적용되는 불이익으로는 양도소득세, 종합부동산세, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 역모기지론, 주택거래신고시 자금조달, 입주계획 신고 등이 있다.

 

 

2003년 1월 1일 서울 전체 아파트는 1백1만4천6백49가구로 이중 6.8%인 6만8천7백45가구가 6억원을 초과했다.

 

서울 25개 구 중 강남구, 서초구, 송파구가 고가아파트의 대부분을 차지했고 강북구, 관악구, 구로구, 금천구, 노원구, 동대문구, 성북구, 은평구, 중구, 중랑구 등 10개구는 하한가 6억원 초과 아파트가 한 곳도 없었다.

 

그러나 2008년 4월 16일 현재 서울 아파트 1백15만8천6백5가구 중 28.5%인 32만9천6백가구가 6억원을 초과했다.

 

특히 강남구는 통상 10가구 중 8.4가구가 6억원을 초과해 대부분의 아파트가 고가주택인 상태다. 각 구별 고가주택 비중이 크게 늘어난 곳은 강남구(30.6%→84.2%), 서초구(32.8→84.5%), 송파구(15.2%→65.6%), 용산구(20.4%→67.2%), 양천구(7.5%→44.0%) 순이다.

 

현재 하한가가 6억원을 초과하는 아파트가 한 곳도 없는 구는 금천구가 유일하다.

이영호 리서치센터장은 “고가주택의 기준선이 예전보다 희미해진 것이 사실이라 최근 들어 고가주택 기준 상향 조정 요구가 거세지고 있다”고 말했다.

 

<2003년 vs 2008년 서울 구별 고가아파트 비중>                                            (단위 : %) 구 2003년 1월 2008년 4월 서울특별시 6.8  28.5  강남구 30.6  84.2  강동구 0.2  28.3  강북구 0.0  0.1  강서구 0.1  13.0  관악구 0.0  2.7  광진구 6.1  26.4  구로구 0.0  5.8  금천구 0.0  0.0  노원구 0.0  4.0  도봉구 0.0  3.1  동대문구 0.0  1.9  동작구 1.2  23.1  마포구 0.2  22.8  서대문구 0.3  2.4  서초구 32.8  84.5  성동구 0.4  19.6  성북구 0.0  4.8  송파구 15.2  65.6  양천구 7.5  44.0  영등포구 3.7  26.8  용산구 20.4  67.2  은평구 0.0  1.7  종로구 4.3  31.4  중구 0.0  20.0  중랑구 0.0  1.0

아무리 들여다봐도 헷갈리는 것이 세금이다. 특히 부동산 관련 세금은 종류가 많을뿐더러 같은 종류의 세금이라도 상황에 따라 내야하는 세금 액수가 달라지기 때문이다.

간혹 더 냈다거나 덜 내 문제가 발생하기도 한다. 그렇다고 공부 조금 한다고 부동산 관련 세금에 대해 통달할 수 있는 것도 아니다. 결국 수시로, 상황에 따라 일일이 전문가의 도움을 받아야 한다.

그러나 최소한 부동산 관련 세금 종류 정도만 알고 있어도 부동산을 사고 팔 때 큰 도움이 된다. 이를테면 아파트를 살 때 어떤 세금을 대략 얼마나 내야 하는지 알아야 예산에 미리 반영할 수 있기 때문이다.

그래서 ▶주택 ▶토지 ▶기타 부동산 등 세 차례에 걸쳐 부동산 관련 세금의 종류와 간단한 계산법, 신고 및 납부 방법 등을 알아보고자 한다. 이번 회에서는 그 첫 순서로 주택 관련 세금을 ▶매입 ▶보유 ▶상속ㆍ증여 ▶양도별로 나눠 알아본다.

집을 살 때 내야하는 세금

우선 아파트 등 주택을 살 때 내야 하는 세금은 ▶취득세 ▶등록세 ▶교육세 ▶농어촌특별세가 있다. 취득세는 주택뿐만 아니라 토지 등 모든 유ㆍ무형의 재산을 취득할 때 내야 하는 세금이다.

등록세는 취득ㆍ이전ㆍ변경ㆍ소멸에 관한 사항을 공부(등기부등본 등)에 등기ㆍ등록ㆍ등재는 경우에 내야 하는 세금이다. 등록세는 공부에 기록할 때 일종의 수수료 형식으로 낸다.

교육세와 농특세는 일부 국세 및 지방세에 추가해 부가하는 일종의 부가세로 교육세는 등록세의 20%, 농특세는 취득세의 10%다. 취득ㆍ등록세의 부가세기 때문에 취득ㆍ등록세가 100% 면제된다면 교육ㆍ농특세도 면제된다.

또 농ㆍ어촌 지역개발사업을 위해 필요한 재원 마련을 위한 목적세인 농특세는 2014년까지만 한시적으로 시행될 예정이다. 농특세는 특히 취득한 주택 면적이 전용 85㎡ 이하일 때는 취득세 납부 여부에 관계없이 면제된다.

주택과 관련한 취득ㆍ등록세는 통상 매매가의 4% 정도다. 그런데 이 취득ㆍ등록세는 부동산 거래 활성화 등을 이유로 주택 종류별로 정부나 자치단체에서 수시로 감면 혜택을 주기도 한다.

실제로 정부는 지난해 신규 아파트를 분양받을 경우 분양가의 4%를 내야 하는 취득ㆍ등록세를 2%로 인하했다. 또 개인 간 거래 및 개인ㆍ법인 간 거래 때도 취득ㆍ등록세는 각각 1%, 총 2%만 내면 된다.

또 부산 등 자치단체별로 서민 주거 안정을 위해 전용 40㎡ 이하 주택의 경우 취득가액이 1억원 미만이면 1월부터 취득ㆍ등록세를 100% 면제해 주고 있다.

집이 있을 때 내야 하는 세금

주택을 가지고 있는 사람은 보유세인 ▶재산세 ▶교육세 ▶종합부동산세 ▶농특세를 내야 한다.

지방세인 재산세는 해당 자치단체가 기준시가를 기준으로 부과한다. 재산세의 과세적용율은 현재 기준시가의 50%다. 그러나 2008년부터 매년 5%씩 증가 2017년에는 100%가 적용된다.

세율은 2억원 이하에 대해 구간별(8000만원 이하 부문은 0.15%, 8000만원 초과 2억원 이하 부문은 0.3%)로 계산하고 2억원 초과 부문은 0.5%가 적용된다. 예를 들어 기준시가 4억원짜리 아파트의 재산세를 계산해 보자.

① 8000만원 × 0.5(과표적용율) × 0.0015(세율) = 6만원
② 1억2000만원 × 0.5 × 0.003 = 18만원
③ 2억원 × 0.5 × 0.005 = 50만원

즉 이 아파트의 재산세는 74만원(① ② ③)이 된다. 여기에 부가세인 교육세(재산세의 20%, 즉 74만원 × 0.2 =14만8000원)를 더하면 된다. 재산세는 1년에 한 번 내며 두 번(7월과 9월)에 걸쳐 50%씩 나눠 낼 수 있다.

종부세는 주택ㆍ토지 등을 많이 보유하고 있는 사람들에게 세금을 무겁게 매겨 부동산 보유를 억제, 부동산 가격을 안정시키기 위해 도입된 국세다.

주택의 경우 한 세대가 보유한 모든 주택의 가격이 총 6억원을 초과할 경우, 6억원 초과분에 대해서만 내는 세금이다. 초과분 액수에 연도별 종부세 과표적용률(2007년 70% 적용, 매년 10%씩 상승)이 적용되고 초과분 액수에 따라 구간별로 1~4%의 세율이 적용돼 부과된다.

예를 들어 아파트 두 채를 가지고 있는 A씨의 경우 두 아파트의 공시가격 합이 8억1920만원이라면, 6억원 초과분인 2억1920만원에 대해서만 종부세를 내면 된다. 자신이 내야 할 종부세 등은 국세청이 운영하는 인터넷 홈페이지 홈택스(http://www.hometax.go.kr)를 이용하면 쉽고 편리하게 할 수 있다. 

 

이때 종부세 대상이 되는 6억원 초과분에 해당되는 재산세는 종부세 계산 때 차감된다. 종부세에는 그러나 가산세인 농특세(종부세의 20%)가 함께 부과된다.

집을 상속ㆍ증여할 때 내야하는 세금

집을 가족 등에게 상속ㆍ증여할 때는 ▶상속세 ▶증여세를 내야 한다. 상속ㆍ증여세는 쉽게 말해 경제적 가치가 있는 것을 남에게 이전할 때 내는 세금으로 이전 이유가 사망에 따른 것이라면 상속세가 되고, 그 외 이유라면 증여세가 된다.

상속세는 주택 등 사망자의 모든 재산을 대상으로 한다. 외국에 거주하는 자가 사망할 경우에는 국내 소재 재산만 과세 대상이 된다. 증여세도 마찬가지다.

상속ㆍ증여세는 그러나 공제제도라는 것이 있어 세금을 일정 부분 공제받을 수 있다. 우선 상속세의 경우 상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.

증여세의 경우 증여받는 자가 장애우라면 최대 5억원 한도 내에서 증여세를 공제받을 수 있다. 이 외에도 상속ㆍ증여세 대한 여러 공제 내용이 있으므로 상속ㆍ증여 때 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

상속세는 사망일로부터 6개월 이내에 사망자의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 증여세는 증여가 이뤄진 순간부터 3개월 이내에 증여받은 자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하면 된다.

상속ㆍ증여세를 기간 내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 그러나 신고를 하지 않거나 하면 상속ㆍ증여세의 20%를 추가로 부담해야 한다. 신고만 하고 납부를 하지 않아도 10%의 가산세가 붙는다.

집을 양도할 때 내야하는 세금

주택을 양도할 때는 ▶양도소득세 ▶주민세(양도세의 10%), ▶농특세(양도세를 감면받을 경우에만)를 내야 한다. 양도세는 주택 양도로 인해 발생하는 소득(양도 차익)에 대한 세금이다. 다만 주택 등의 양도가 계속ㆍ반복적으로 발생하면 해당 소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등으로 간주)으로 봐 종합소득세가 과세된다.

아파트 등의 주택은 물론 분양권 양도 때도 양도세를 내야 한다. 다만 1가구 1주택자 중 서울ㆍ경기 과천ㆍ수도권 5대 신도시의 시가 6억원 이하 주택의 경우 3년 이상 보유 2년 이상 거주(그 외 지역은 3년 이상 보유)했다면 양도세가 비과세된다.

1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우도 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 1년 이상의 질병 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시ㆍ군으로 이주할 때다.

1가구 2주택자의 경우 양도세가 중과세되나 일시적인 2주택자 등은 비과세된다. 이 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택으로 간주, 양도세가 비과세된다.

상속으로 인한 1가구 2주택자 역시 주택을 상속받은 해에 해당 주택을 팔 경우 보유기간에 관계없이 양도세가 비과세된다.

또 노부모(남자는 60세, 여자는 55세)를 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1가구 2주택이 되는 경우에도 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세된다.

이 외에도 결혼, 농ㆍ어촌 주택 구입 등으로 1가구 2주택이 된 경우에도 일정 기간 내에 팔거나 일정 기간 보유하면 양도세가 비과세된다.

양도세 감면 혜택(조세특례제한법에 근거)을 받는 경우도 있다. 조세특례제한법은 신규 분양 주택이나 미분양 주택의 최초 분양자들에게 취득일(잔금 청산일)로부터 5년 이내에 해당 주택을 양도할 경우 양도세를 감면해준다는 내용이다.

2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일 사이에 취득한 전국의 신축 주택 등을 구입한 경우 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 양도세가 전액 감면된다. 다만 이 경우 양도세 감면분의 20%에 해당하는 농특세를 내야 한다. 양도세 감면 혜택은 올해 말까지만 적용된다.

주택을 양도한 경우 ‘부동산양도신고서’를 작성해 주소지 관할 세무서에 제출해야 한다.

 

● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    1. 11 대책을 전후로 하여 아파트에 거래가 혹한기의 겨울 보다도 더욱 얼어 붙고 있습니다.

    봄이면 어김 없이 최대의 폭등을 일궈온 아파트 상승의 수래바퀴를 체험한 매도자들은

    값싸게 팔려고 하지 않기 때문에 매도 호가를 좀처럼 내리려 하고 있지 않으며, 부동산

    과열을 억제하려는 정부의 파상적인 대책과 상상을 초월한 저가 분양 아파트 공급 계획 발표

    등의 영향으로 매수자들 역시 급할 것이 없다는 극심한 상극의 입장이 좀처럼 좁혀 지지 않고

    있습니다.

 

● 이미 2006년 하반기에 제가 쓴 글 중에 '버블론자 무주택 서민 두 번 울린다' '스스로

     판단하는 매수 매도 대박 정보' '노골적으로 오르는 수도권 권역 추천합니다'

    '부동산은 富錢(돈)山이다' '황금보다 소중한 황금의 아파트 곳간 7가지 '

    '부동산에 관심을 가져야 가난에서 벗어납니다' 라는 글에서 거시적인 측면의 분석을

     통하여 시종 일관 아파트 매수를 노래하였습니다.

     또한 '용인시 3년 시세 100선 대예측', '2006년 10월 지금이 매수 타이밍입니다',

     '소외된 지역이 뜬다' '공세 대주 피오레 3년 후면 대박' 등의 글을 통하여 구체적인 매매

      타이밍을 적중시킨 바가 있습니다.

 

● 이른바 비수기라고 일컫는 작년 12월부터 1월 현재까지 급격한 부동산 경기의 침체에도

    불구하고 표면상으로는 주간 하락이 단 한 주도 떨어지지 않고 소폭의 오름세를 이어가고

    있습니다.

    이 시점에서 부동산을 매수하라고 한다면 지극히 위험한 발상으로 판단할 지 모르지만 모든

    사례를 비추어 볼 때 지금이야말로 급매 출현이 가장 왕성한 시기이며, 분양권 아파트의

    프리미엄이 최고로 낮은 상태라고 판단이 되고 있는 까닭에 역발상의 전략으로 매수를 해야

    할 절호의 기회라고 여겨 집니다.

 

● 하지만 과거와 같은 무차별 매수를 하는 것은 최고의 호기를 최악의 상황으로 몰고 가는

    위험성이 도사리고 있으므로 철저한 검증이 수반된 명품 아파트의 선별적 급매를

    매수하거나, 입지가 좋고 미래 전망이 밝은 분양권 그리고 유망한 아파트이지만 시국의

    흐름상 미분양이 된 중대형 아파트를 매수하여야 가장 높은 수익률을 올릴 수 있을 것으로

    전망이 됩니다.

 

● 어차피 매수는 침체기를 골라야 최상의 아파트를 매수 할 수 있으며, 최소한 3년이 지난 후에

     매도할 수 있기 때문에 심리적 불안감이 극에 달한 현 상황에서 매수하라는 말씀을  

     조금이나마 부동산의 흐름을 예측할 수 있는 안목이 있는 사람으로서 매수 타이밍의

     호기임을 제기하고자 합니다.

 

 

 

1. 부동산의 흐름이 그 어느 방향으로 흐르던지 비수기인 지금 매수 하는 것이 풍부한 매물

     중에서 가장 싸게 매수 할 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.

 

2. 1. 11 대책 이후에 부동산에 대한 옥죄기의 악재가 상당부분 반영 되었으며, 단기간에

    더 이상의 강경한 대책이 나오기에는 한계가 있다는 점입니다.

 

3. 통상적으로 겨울의 비수기가 지나면 2월을 기점으로 봄이 끝나가는 시점까지 단기간 폭등을

    하였다는 점입니다.

 

4. 이 기회를 놓치면 깜짝 상승장만으로도 시세의 20-30%까지 광풍으로 변할만한 시세 흐름을

    보여 주는 아파트들이 매우 많습니다.

 

5. 표면상으로는 아파트 시세가 오름폭을 보이고 있지만 매수 우위 장세의 큰 조류를 형성하는

    지금이야말로 자신의 자본금으로 무리해서 매수해야 할 아파트를 원하는 적정 가격으로 잡을

    수 있습니다. 

    급매 혹은 분양권, 미분양 등의 명품 아파트를 잡을 수 있는 절호의 기회라고 판단이 됩니다.

 

6. 2007년에 있을 선거와 그에 따른 각종 부동산 정책의 일관성, 형평성, 적법성의 문제점 부각

    그리고 2009-2010년의 수급 불균형에 대한 우려 등이 최소한 두 세번의 초특급 단기 폭등을

    야기할 수 있다는 점입니다.

 

7. 최근의 부동산 냉각기는 부동산 흐름의 자연스러운 하락기라기 보다는 단기 폭등에 따른

    일시적 조정과 고강도 정책에 의한 인위적인 하락기일 가능성이 크다는 점입니다.

 

8. 3월 봄부터 5월까지 3년 동안 급등한 것은 우연의 일치라기 보다는 봄에 모든 사업이 새롭게

    태동하는 것처럼 이러한 측면의 일환으로 아파트에 대한 매수 의욕이 만물의 소생기인

    봄이라는 계절적 요인과 절묘하게 배합이 이루어져 심리적인 상승을 초래하고 있다는 점입니다.

 

9. 시중에 풀려 있는 수백조의 유동 자금이 아파트 이상의 매력적인 투자처를 찾지 못하고

    방황하는 상황이며, 부동산에 대한 근본적인 대책보다는 아파트 급등을 막고자 하는 일시적인

    규제와 대출 제한 등의 미봉책이 1. 11 대책의 핵심이라는 점이 상승을 꺾기에는 역부족입니다.

 

10. 설령 2월에 오르지 않는다손 치더라도 큰 폭의 하락 혹은 지속적인 하락으로 이어지기는

      어려우며, 2007년 분당급 규모의 신도시설, 동탄 확대설, 선거, 2008년 광교 신도시 분양 

      2009년 송파 신도시 분양, 분당선 연장선 추가, 판교 신도시 입주 등의 연쇄적인 신도시

      개발과 강남과 용산 분양가 1억원 기대치설 등으로 인하여 지금 매수해도 손해 볼 것이

      없다는 점등이 심리적인 안정감을 준다는 이유가 큽니다.

 

● 위의 상황은 지금의 부동산 흐름이 봄을 맞이 하여 급등 혹은 반전할 가능성이 높다는

     타당한 근거를 제시하였기 때문에 일정 부분 설득력을 얻고 있으며, 설령 비수기가 좀 오래

     가더라도 어차피 3년 후에 매도하는 부동산 특성과 과거의 부동산 불패라는 양대 요인까지

     접목을 시킨다면 그 해답이 매수 타이밍이라는 확실한 결론에 도달하고 있음을 알 수

     있습니다.

 

● 그렇다면 최근 1년 동안 최대의 매수 호기라고 할 수 있는 2월의 시점에서 어떤 전략을

     가지고 매수에 임해야 옳은 것인가를 10가지로 짚어 보겠습니다.

 

 

 

1. 분양- 미분양- 분양권- 급매 순으로 매수 전략에 임하시는 것이 가장 바람직합니다.

    다만 분양은 당첨 가능성이 20% 미만이라면 과감하게 포기하고 미분양- 분양-급매 순으로

    전략을 수정하시는 것이 지극히 현실적인 발상입니다.

 

2. 평형별로는 자본금 여력에 따라서 다르겠지만 50평대 이상-40평대-30평대- 20평대 순으로

    분양 혹은 매수에 임하시는 것이 무조건 유리하며 이는 향후 3년 후에 주력 평형이

    40평대임을 감안한다면, 과거와는 달리 50-60평대의 투자 가치가 상대적으로 높아질

    것이 확실하다는 결론이 서기 때문입니다.

 

3. 입지상으로는 서울 명품지역 즉 강남, 송파, 서초, 용산, 상도, 광진, 목동, 강서, 은평 등의

    명품 아파트가 유망하며, 수도권에서는 전통적인 강세 지역인 분당, 일산, 평촌, 산본의 4대

    신도시와 미래의 전망이 매우 밝은 용인, 송도, 파주, 동탄 등이 매우 유망한 도시들입니다.

 

4. 미분양은 입지가 좋은 명품 아파트로서 40평대 이상 중대형 아파트일수록 분양가와 관계 없이

    투자 가치에서 으뜸일 것으로 보여지기 때문에 지나치게 실거주 목적으로 접근하지 마시고

    대출을 최대한 활용한 좋은 아파트 잡기에 총력을 기울여야 합니다.

 

5. 분양권은 서울과 수도권 유망 지역 중에서 최근 6개월 이내에 미분양 혹은 분양된 아파트들과

    적법성을 충족한 아파트 중에서 프리미엄이 분양가의 10-20% 정도 붙은 아파트가 가장

    매력적인 투자처라고 판단하시면 됩니다.

    프리미엄이 전혀 없거나 5% 이내의 소폭인 아파트 그리고,  분양가에 비하여 70% 이상 오른

    지역은 입지가 탁월하지 않는 한 수익률이 크게 떨어지므로 신중해야 합니다.

 

6. 급매는 시세보다 20-30% 정도 싼 명품 아파트를 선별하기 위한 노력이 가장 중요하며

     비수기에는 충분히 잡을 수 있다는 점에 확신을 가지셔야 합니다.

     이 경우 여러 아파트를 물망에 두고 부동산에 의뢰한다음 가격이 싸게 나온 아파트를

     중심으로 선별적인 매수 전략을 짜시는 것이 좋습니다.

     시세보다 20% 정도 싸게 살 수 있으며 그럴 자신이 없다면 매수하셔서는 안 됩니다.

 

7. 분양은 비수기일수록 경쟁률이 낮거나 당첨 가능성이 높다는 점을 염두하시고, 자신의

    투자 가치보다 좀 무리한 선에서 대출을 활용하여 큰 평형을 선택하시는 것이 최고로

    좋은 전략입니다.

    최근 거론되고 있는 품질이 낮은 반값 아파트 혹은 지나치게 유망한 송도, 송파, 광교 등에

    목을 메는 것은 낙첨 되었을 경우에 최악의 상황을 초래할 수도 있다는 사실을 염두하셔야

    합니다.

    다만 유주택자는 1가구 2주택을 피할 수 있는 장점과 유주택이라는 심리적 안정감을 활용하여

    송도, 송파, 광교에 도전하고 도중에 있을 용인, 파주, 동탄, 김포, 검단 등의 분양에도 관심을

    가질 필요가 있습니다.

 

8. 갈아타기를 원하시는 분들은 비과세를 충족시켰다면 2월 이내에 시세보다 저렴하게

    과감하게 매도를 하고 유리한 흐름을 십분 활용하여 큰 평형, 유망 지역, 블루칩 아파트로

    갈아타기를 하셔야 합니다.

    내 아파트를 비싸게 팔려고 하지 마시고 갈아타고자 하는 더 좋은 아파트를 싸게 사려고 하는

    데 모든 역량을 발휘 하셔야 합니다.

    갈아타기 시에도 미분양-분양권-급매 순으로 하시는 것이 훨씬 유리합니다.

 

9. 무주택 서민들은 그 동안 무주택으로 살아 온 원인이 무엇인가를 반드시 짚고 넘어가야

    하며, 그 원인이 지나치게 소극적인 마인드, 버블에 대한 기대, 부동산에 대한 부정적인

    전망, 청약 하나로 올인하려는 전략, 반값 아파트에 대한 기대, 대출에 대한 두려움 등이 원인

    이었다면 그러한 고정 관념을 떨쳐 버리고 발상의 전환을 바탕으로 실전 고수들이

    부동산으로 돈을 버는 과정에 유념하여 그 방향으로 따라 가려는 노력이 필요합니다.

    자본금이 부족한 서민들께서는 저축액이 뒷받침 된다면 이자 후불제 등의 미분양, 분양권

    혹은 초급매 등에 관심을 두고 꼭 매수 하겠다는 의지를 지녀야 합니다.

 

10. 유주택일지라도 비수기의 저조한 청약 경쟁률을 활용하여 청약하거나 미분양, 분양권

      등을 매수할 수 있는 절호의 기회라는 점을 잊지 마시고, 분양, 미분양, 분양권 등은  1가구

      2주택이 아니라는 점을 활용하여 적극적인 매수 전략에 돌입하여야 합니다.

     특히 기존 아파트보다는 큰 평형, 유리한 입지, 명품 아파트로의 갈아타기를 할 기회로 삼아서

     3년 후의 매수 타이밍만 맞는다면 단기간의 부침에 얽메이지 말고 주사위를 던져야 합니다.

 

● 위에서 매수하여야 할 핵심 전략 10가지는 분양-미분양-분양권-급매와 입지, 평형,

    주택유무 등을 망라하여, 이 시점에서의 제 나름대로의 지침서라고 판단이 되어 소개를

    하였습니다.

    입장의 차이와 미래에 대한 전망이 가지각색임을 모르는 바는 아니지만 지금이 가장 좋은

    여건에서 매수할 수 있는 절호의 기회인 것만은 분명한 사실이라는 점을 염두하실 필요성이

    있습니다.

,   설령 단기간에 등락이 있거나 거시 경제의 흐름과 정부 정책이 부정적인 요인만을 끝없이

    잉태하더라도 이에 동요하지 말고 3년 후에 매도 조건과 매도 타이밍만을 염두한 공격적인

    매수를 할 것을 제기하고자 합니다.

 

● 2007년 부동산 전망에 대한 기사와 보고서가 부동산 사이트에 범람하고 있습니다.

    일단 1월 현재 부동산 상승을 제어하는 부정적인 요인이 직접 실효 중이거나 일정 부분

    반영되었다는 점에서 더 이상 나빠질 것이 없다는 전망도 흘러 나옵니다.

    토지 보상금, 금리 인상, 대출 규제 등이 지속될 것인가가 초미의 관심이며, 다주택자 및

    고가 부동산을 소유한 사람들에 대한 재산세, 종부세, 거래세 등도 일정 부분 발목을 잡을

    것입니다.

    더군다나 분양 원가 공개, 반값 아파트 분양 등의 실효성 여부도 뜨거운 이슈가 될 것이며

    모두 부동산 상승 입장에서는 족쇄가 되는 요인들로 지목이 됩니다.

 

● 하지만 아파트에 대한 정책불신과 대통령 선거로 인한 부동산 규제 완화, 향후 절대적인

    물량 부족의 우려, 풍부한 유동 자금, 부동산 불패에 대한 심리적인 요인 등은 부동산 상승의

    강력한 근거로 작용하고 있습니다.

    투자 목적으로 이뤄지는 재건축아파트의 경우는 보유세 강화나 자금조달계획서와 풍부한

    부동자금이 아파트 값 변화의 주된 요인이 될 것이며, 내년 우리 경제에 영향을 줄 수 있는

    불확실 요인으로 미국 경제 성장률 둔화, 세계 금융 및 외환시장 불안, 대선정국에 따른

    국력소모, 노사관계 불안, 북한 핵문제 등 5가지의 간접 요인에도 귀를 기울일 상황입니다.

 

● 2007년 2월 매수 타이밍입니다.

    여기에서 간과해서는 안 될 사실은 3월 이후에 무조건 오른다는 단순한 발상을 의미하는 것은

    아니며, 상승-정체-하락 그 어느 시나리오가 도래한다손 치더라도 2월 매수는 최상의 매수

    타이밍으로서 그 가치를 발휘할 가능성이 높다는 데 기인한 것입니다.

 

● 즉 아파트 시장이 상승을 한다면 2월 매수 타이밍은 최상의 시나리오가 되겠지만, 설령

     정체와 소폭의 하락으로 이어진다손 치더라도 장기 침체로 빠질 가능성이 적은 상황이기

     때문에 3년 후를 놓고 본다면 결국 그 어느 방향으로부동산 흐름이 전개되더라도 충분히

     이익을 창출할 수 있습니다.

     봄이 되기 전이야 말로 매수 시점이라는 확고한 신념이 따릅니다.

 

● 다만 앞으로의 매수 전략은 비수기를 최대한 활용한 분양-미분양-분양권-급매 순의 역동적인

     큰 틀의 전략이 필요하다는 말씀을 드리고 싶습니다.

     즉 이럴 때일수록 어느 한 아파트에 목을 매기 보다는 최소 5곳 많게는 30곳까지의 아파트를

     선정하여 자신이 소화할 수 있는 범위내에서 확실한 아파트를 잡고자 하는 선별적인 노력이

     요구 된다고 할 수 있습니다. 

 

● 지금부터 2월 말까지 예의 주시하면서 매수에 가담할  필요가 있습니다.

    많은 전문가들이 상반기 정체 하반기 상승에 무게를 두고 있습니다.

    하지만 올 해 매수해서 올 해 팔 것이 아니기 때문에 2월 이 시점이 매수 타이밍으로 보여지며

    가장 중요한 매도 타이밍 즉 2009년-2010년을 염두한다면 하루라도 빨리 매수에 주력을

    하시는 것이 도움이 될 것입니다.

 

● 가급적이면 유리한 조건으로 보여지는 분양-미분양-분양권(6개월 이내 분양)에 모든 정력을

    쏟아 부으십시오.

    기존 아파트의 매수는 최대한 절제를 하되, 명품 중대형 아파트 급매가 긴요합니다.

    부동산 상승을 부추기고자 글을 쓴 것이 아니며, 내 집 마련을 위하여 불철주야 애쓰시는

    분들에게 제 소신이 담긴 글을 올립니다.

    따뜻한 봄이 되기 전에 부동산의 얼어 붙은 땅이 녹아 흐를 가능성이 높다는 점을 염두하면서

    이상으로 졸고를 마칠까 합니다.

 

    감사합니다. 

 

역발상 사고의 예) 1. 학교가 수준이 떨어지고 공부를 안 한다고 비판할 것이 아니라, 오히려

                             그런 분위기야말로 스스로 공부를 열심히 할 경우 성적을 최고로 끌어 올릴

                             호조건이라고 생각을 해야 합니다. 누구나 공부하면 등수 올리기가 어렵겠죠?

                       

                          2. 회사 사람들이 대충 대충 일한다고 비판할 것이 아니라 자신이 열심히

                             일해서 승진을 한다면 얼마나 좋을까요?

                             누구나 열심히 일하는 상황이라면 표가 나지 않을 것입니다.

                             부동산 역시 그러한 기회를 포착하는 일이 필요하지 않을까요?