2007-11-21 12:29

http://blog.drapt.com/hw0725/81195615780877

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31289

매매계약서 체결 시 유의사항    매물로 던져서 매수인에게 집을 보여주었다면 이제 매수인과 매도하고자 하는 매도인과 매매계약서를 체결해야 합니다. 이처럼 매매계약서나 증여계약서, 근저당권설정계약서, 전세권설정계약서 등은 일방 (어느 한쪽이)이 하는 것이 아니라 쌍방 (매도인과 매수인)이 의사가 일치될 때 계약서를 작성하게 되는 것입니다.   매매계약서에 주로 기재되어야 하는 것은 소재지의 정확한 주소와 거래면적, 계약금, 중도금, 잔금의 지급시기, 거래당사자들의 인적사항 등이 주로 기재가 되며 여기서 유의할 점은   특약사항으로 공과금 등을 잔금일 기준으로 정리해야 된다는 사실과 만약 융자를 받은 경우에는 잔금일 기준으로 은행융자에 관련된 원금과 이자 등을 정확하게 매도인이 변제하여야된다는 사실, 그리고 미공시된 권리관계 예를 들어서 임대차관계 토지의 경우에는 묘자리등등 눈에 보이지 않는 부분에 이르기까지 꼼꼼하게 작성하여야 합니다.    아파트의 경우에는 처음 분양받은 시점에서 옵션계약과 비옵션계약은 아파트내부의 시설이 다소 틀립니다. 키폰이나 식기세척기 김치냉장고 정수기 이동식장롱 등등 이러한 부분에 대하여 총 매매금액에 포함여부를 정확하게 기재하시고 단독주택의 경우에는 정원수와 정원석등의 포함여부도 반드시 기재를 함으로써 차후의 법적인 문제를 미리 해결할 수 있는 것입니다.   실례로 A라는 32평 아파트를 매수하였는데 잔금을 지급한 후 갑자기 매도인이 식기세척기와 가스오븐레인지, 정수기, 붙박이 장, 김치냉장고 등을 가져간다고 이사짐센타가 오는 것이 었습니다. 이에 A씨는 매도인과 공인중개사에게 강력하게 항의를 하고 소송을 하겠다고 하였지만 옵션으로 분양받은 매도인의 경우에는 똑같은 평수의 비옵션아파트에 비하여 5~10%가량의 분양금액이 더 비싸게 구입을 하였으므로 매매계약서에 나와 있는 매매금액에 이러한 옵션에 관련된 비용은 포함이 되지 않았다. 라고 주장을 할 경우에는 매도인의 행위가 불법행위가 아니다. 라는 사실입니다.   따라서 A씨의 입장에서는 매매계약서를 체결할 당시에 <아파트에 관련된 모든 부품 예를 들어서 옵션, 비옵션 구분 없이 전부포함>이라는 문구를 기재하였다면 이런 상황이 발생되지 않습니다.   또한 이런 경우도 발생하게 됩니다.   매도인이 은행융자를 받은 이후에 8월 10일 날 잔금을 받기로 하였지만 매수인의 사정으로 잔금지급이 20일 미루어져 8월 30일 날 잔금을 받게 된 경우에 8월 10일과 8월 30일 사이의 은행융자에 관련된 이자는 누가 납부하여야 할 것인가? 당연히 매수인 입장에서는 소유권이전등기가 경료 된 다음날부터 본인의 책임이라고 주장할 것이고, 매도인의 입장에서는 8월10일 잔금일 날 매수인이 잔금만 지급하였다면 별 문제가 없으나 매수인이 잔금을 지급하지 않았기 때문에 매수인 책임이라고 주장을 할 것입니다.   상식적으로 볼 때 8월 10일과 8월 30일 사이의 은행이자는 매수인의 책임이라고 할 것입니다. 그런데 이상하게도 계약서를 작성할 시기에는 서로가 웃으면서 작성을 하지만 잔금을 지급하고 이사를 가게 되는 시점에서는 계약서를 작성할 때의 분위기가 연출되지 아니하고 아무것도 아닌 사실과 작은 문젯거리로 인하여 서로가 얼굴을 붉히는 경우가 있습니다.   이는 그동안 살아왔던 곳에서 다른 곳으로 이사를 간다는 것과 그동안 정이 들었던 부동산을 매도한다는 점에서 한국인의 특유의 정서에 의하여 매도인의 감정이 그다지 좋지 않은 것이며 매수인의 입장에서는 잔금 지금후에는 ‘이 부동산을 과연 잘 매수하였는지? 괜히 매수하지 않았는지? 등에 관하여 쓸데없이 후회를 하는 점에서 계약서 작성시기의 마음과 잔금지급 시기의 마음이 제각각 생각의 폭이 좁아들기 때문입니다. 따라서 이러한 감정이 잔금지급시기에 상대방의 마음을 자극하게 되고 결국 최종적으로 웃으면서 잔금을 지급하지 아니하고 서로가 얼굴을 붉히면서 잔금을 지급하게 되는 것입니다.   이러한 것을 방지하기 위해서 매매계약서를 처음부터 명확하게 쓰는 훈련이 필요한 것입니다. 일반적으로 공인중개사들을 통하여 매매를 체결하였다면 공인중개사들이 잘 처리를 하겠지만 미세한 부분까지 일일이 적는다거나 위의 경우들처럼 작은 것 까지 꼼꼼하게 적는 경우는 그다지 흔하지 않습니다. 말로서 해결할 부분이라고 생각하여 그냥 넘어가는 것이겠지만 차후의 분쟁이 없기 위해서는 먼저 꼼꼼하게 하고 싶은 말이나 요구사항들을 비교적 자세하게 적는 훈련이 필요한 것입니다.   계약금은 일반적으로 10%를 기재하시면 되겠습니다. 하지만 매매계약서에 꼭 10%의 계약금을 집어넣어라는 법은 없으므로 경우의 수에 따라서 계약금을 높이는 경우도 있으며 계약금을 낮추는 경우도 있습니다.   당진에 사는 A씨는 땅을 매도할 예정이었는데 한 평당 땅의 가격은 100,000원 이었는데 생활정보지에 한 평당 150,000원에 광고를 내고 50,000원은 깍아줄 계획이었는데 서울에 사는 B에게서 150,000원에 매수하겠다는 전화가 왔습니다. 물론 정확한 시세는 100,000원 이었지만 매수인의 경우에는 묻지마 투자를 경우이었으므로 정확한 시세를 파악하지 않은 경우이었습니다. 이런 경우에 과연 A씨는 매매계약서의 계약금을 몇 %로 정하여야 할까?   천편일률적으로 10%의 계약금을 기재하여야 할까요?   이때의 경우에는 계약금을 15% ~ 20%로 잡아 주시는게 좋습니다. 계약서상으로 매수인이 계약을 파기할 경우에는 계약금을 포기하고 매도인이 계약을 파기할 경우에는 영수한 계약금의 2배를 지급한다. 라는 문구가 있으므로 이런 문구를 잘 활용하겠다는 것입니다. 따라서 A씨는 매매계약서의 계약금을 일단 20%로 잡아두는 것입니다.   이처럼 계약금을 높이는 경우도 있지만 계약금이 매매금액의 40% 등의 지나치게 높은 경우에는 소송을 통하면 40%의 계약금을 지급하였다 하더라도 10%대의 계약금만 지급한 것으로 보고 나머지 금액을 돌려주라. 라는 판결도 있습니다.   따라서 너무 지나치게 높은 계약금을 의미가 없을 수도 있으므로 적당하게 (소송을 통하여 복잡하게 승소하였다 하더라도 그 실익이 그다지 높지 않을 정도) 계약금을 15%에서 20% 정도로 잡아 주는 것이 좋아 보입니다.   또한 과천에 사는 A씨는 과천의 아파트를 저렴하게 4억에 구입을 하였는데 아파트를 매도하는 사람이 부동산에 대하여 문외한 이고, 지금 매수를 하면 앞으로 가격 상승이 예상되므로 만약 매도인이 중간에 계약금의 10%에 해당하는 4000만원과 손해배상의 금액 4000만원 이렇게 8000만원을 돌려 줄 경우에는 실질적으로 4000만원의 이익은 생기지만 앞으로 아파트 가격이 4000만원 보다 더 상승할 가능성과 확실성이 있는 경우에는 매매계약금을 억지로 매매대금의 10%인 4000만원으로 기재하는 것 보다는 매매대금의 20%인 8000만원을 기재하는 것이 실전에 있어서는 더 유리하게 작용됩니다. 매도인 입장에서 계약을 파기하고 싶어도 생돈 8000만원을 지급하여야 한다는 부담감이 있기 때문이죠.   이처럼 매매계약서를 작성할 시기에 나의 권리를 최대한 찾기 위하여 꼼꼼하게 계약서를 작성할 필요성이 있으며 계약금의 경우에도 때로는 높게 때로는 낮게 기재를 하는 경우가 있음을 알아주시기 바랍니다.

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2007-04-03 11:48

http://blog.drapt.com/hw0725/81175568526288

출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=78584

주택담보대출강화, 분양가상한제 적용을 앞두고 강남권 초기재건축에 먹구름이 가득하다. 매수세도 뚝 끊겨 3월 한 달간 강남권 재건축단지 매매가변동률이 -1.13%의 변동률을 나타냈으며, 그 중 강동구가 -2.27%로 가장 큰 폭의 하락세를 나타냈다. 이에 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에서는 강남권 대표 재건축단지로 규제에 따라 파도타기가 심한 강동구 둔촌주공을 찾아 시장분위기와 전망을 살펴봤다. >> 둔촌주공 1. 단지 이모저모 강동구 둔촌동 170-1번지에 위치해 있으며, 1~4단지 총 5천9백30가구로 구성돼 있다. 저층인 주공1,2단지는 1979년 입주한 단지로 7.5~25평형 2천2백70가구이고, 고층인 주공3,4단지는 1980년 입주해 23~34평형 3천6백60가구로 구성돼 있다. 편의상 4개의 단지로 구분돼 있을 뿐 한단지로 재건축도 동시에 진행된다. 오래된 아파트답게 벚꽃, 목련 등 단지 내 조경이 잘 갖춰져 있고, 4단지 뒤편의 생태계보전지역과 일자산은 주민들의 쉼터이자 자녀들의 학습장으로 활용되고 있다. 2. 교육 및 편의시설 강남8학군에 걸맞게 우수한 교육시설을 보유하고 있다. 단지 안에 둔촌초등, 위례초등, 동북중고가 위치해 있고, 재건축시 단지안에 여중고를 유치하는 방안을 논의 중이다. 부족한 교육시설은 단지와 걸어서 5~10분 거리인 한산중, 오륜중, 보성고, 창덕여고로 통학한다. 편의시설은 단지안의 둔촌종합상가(GS마트)와 차로 5~10분 거리인 현대백화점(천호점), 롯데백화점(잠실점)을 이용한다. 교통시설은 서울지하철5호선 둔촌동역이 단지 앞에 있고, 9호선 방이동역(가칭)이 2015년 개통될 예정이다. 이 밖에 둔촌로를 따라 강동구와 송파구 방면 버스노선이 발달해 있다. 3. 재건축 진행상태 둔촌주공은 2006년 11월 2일 정비구역지정 고시 됐으며, 현재는 정밀안전진단 신청이 들어간 상태로 4~5월 사이에 통과가 예상된다. 아직 재건축 초기 단계로 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분 등 넘어야할 산이 많은 상태. 현재 계획으로는 용적률 229.78%로 최고 30층, 26~71평형, 9천90가구(임대1천4백17가구포함)로 건설될 예정이다. >> 2년간 강남권, 강동구, 둔촌주공 매매가 변동추이 둔촌주공도 강남권 다른 재건축단지와 마찬가지로 정부정책에 따라 일희일비하며 상승과 하락을 반복했다. 재건축 직격탄인 8.31 부동산대책, 3.30 부동산대책, 1.11 부동산대책이 발표될 때마다 급강하했다가 상승하는 모습. 강남권으로는 공급물량이 절대적으로 부족한 상태로 재건축 외에는 이렇다할만한 신규아파트 공급처가 없기 때문에 많은 규제에도 불구하고, 다시 상승세를 보이고 있는 것. 현재 둔촌주공 매매가는 1단지 16평형이 5억9천만~6억2천만원으로 1.11 대책이 발표된 1월 11일 대비 8천만원 내렸다. >> 거래 동향 및 향후 전망 DTI 등 주택대출 규제에 이어 2007년 공동주택가격(안) 발표로 종합부동산세 부담이 증가하자 매수세는 뚝 끊긴 상태다. 분양가상한제 적용으로 수익성이 악화된 것도 한 요인. 시세보다 5천만원 저렴한 급매물도 점차 증가하는 추세에 있다. 하지만 입주민들은 이번 하락세에 크게 동요하지 않는 모습이다. 학군과 편의시설이 좋아 실수요가 많고, 그동안 상승과 하락을 반복하며 꾸준한 상승세를 나타낸 것을 이미 경험했기 때문. 또한 2006년 8월 신청에 들어간 정밀안전진단 통과가 4~5월 이뤄질 것이란 전망이 우세해지며, 통과 시 상승에 대한 기대감도 높다. 향후 전망에 대해 담당중개업소인 탑공인은 “둔촌주공은 9천90가구로 지어지는 미니신도시급 단지다. 규제가 많아 현재는 약세를 나타내고 있지만, 사업진행 여파에 따라 2~3번의 파도타기(상승과 하락)가 예상된다” 고 말했다.(문의:02-486-0010탑공인) >> 에필로그 둔촌주공에 도착한 순간 단지안의 아름 들이 나무와 조경에 반해 재건축이 안돼고 리모델리이 진행되면 어떨까? 하는 생각이 들었다. 실제로 고층으로 구성된 3단지와 4단지 일부 주민은 그대로 보존되기를 원한다고 한다. 그렇지만 저층인 1,2단지의 구조적 안전성 문제로 재건축은 필연적인 선택이다. 둔촌주공이 재건축을 위해선 넘어야 할 산이 많다. 일단 정밀안전진단을 통과해야 하고, 조합설립인가도 받아야 한다. 또한, 층고완화와 높은 지분으로 인한 소형평형의무비율도 재건축사업의 관건이다. 이와 같은 악조건 속에서도 둔촌주공은 결국 강동구를 대표하는 랜드마크 재건축이 예상된다. 가치평가와 역발상이 강조되는 이 시대. 실수요자라면 급매물과 저가매물이 속출하는 이때를 매수타이밍으로 잡으면 어떨까? 전망해 본다.

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