분양가 상한제의 재도입에 따라 시장의 두 세력간의 힘겨루기가 그야말로 점입가경이 될 소지가 다분해지고 있다.

 

혹자는 위헌적 소지의 법이라고 근본적으로 부정하는가 하면, 혹자는 분양가 상한제가 야기하는 부정적 요인을 들면서 극구 우려의 뜻을 표현하고 있다. 그들의 주된 논지는 분양가 상한제가 되면 주택의 건설회사들이 아파트 공급에 소극적이 되어 주택공급 물량이 대폭 줄어들어 그 후폭풍으로 몇 년후 기존주택 가격의 폭등을 우려하는 것이고, 설령 공급에 참여하는 건설업체라도 그 수지를 맞추기 위해 주택의 품질을 떨어뜨릴 것이며, 기존보다 20~30% 저렴한 주택의 공급으로 청약시장이 과열되는 우려와 그로인한 불법적인 전매시장의 기승을 우려하고 있다.

 

그럼 과연 분양가 상한제는 이러한 부정적 요인들만 있을 것인가?

아무리 미운 정부이고 부동산 폭등을 야기한 정권이라도 내놓는 정책마다 선입견을 가지고 부정적인 면만 보아 단언하는 것은 특히 냉정을 찾아야 할 부동산 시장에서는 극히 조심해야 할 것이다. 특히 시장여론을 주도하는 사람들이 시장의 불안요인만 생기면 초조해하는 초보 시장참여자들에게 균형적 시각을 주지 않고 이러한 편향적인 논지로 여론을 호도한다면 참으로 위험한 일이 아닐 수 없다.

 

분명 정부 정책은 부정적 요인이 있으면 긍정적 요인도 있음을 알려주어야 하고, 설령 부정적 요인이 크게 보이더라도 너무도 쉽게 객관성이 결여된 논리로 단언해서는 안되는 것이다.

 

그런 의미에서 정부의 실거래가 신고제도의 정착은 입에 침이마를 정도로 칭찬해 주어도 아깝지 않은 정책이며, 주택을 소유개념에서 거주개념으로의 균형적인 인식을 주기위한 다주택자의 세금강화 및 보유세 추진 그리고 임대주택의 공급 확대정책은 성공적이고 긍정적인 정책으로 인정해주어야 할 것이다.

 

이번의 분양가 상한제도로 인한 시장의 영향력을 쉽게 단언하는 소리를 들으면서 나름대로 예상되는 상황을 한가지 언급해 보면서 보다 균형적인 시장접근 자세를 강조하고 싶다.

 

과거에 분양시장은 분양가 상한제 적용 아파트와 비적용 아파트가 분리됨에 따라 가격 형성이 기존주택의 시세보다 고가로 책정된 비적용 아파트의 가격으로 수렴될 수밖에 없었다. 기존주택과 비적용아파트의 무게가 상한제 적용 아파트의 무게를 압도하는 상황에서 일어나는 자연스런 현상이었다. 그러나 이젠 상황이 바뀌었다. 이번 상한제가 전국의 분양 아파트에 적용된다면 이제 시장가격은 분양아파트와 기존 아파트로 양분 될 것이며 그 힘의 균형은 팽팽해질 것이기 때문이다. 설령 기존주택이 차지하는 비중이 압도적으로 많다고 하지만 실제 거래되는 양만을 놓고 보면 그 차이는 급격히 줄어드는 것이다. 누가 아파트 가격을 주도할 것인지 명백한 답이 나올 수가 없다는 것이다. 그러기에 이제 과거의 논리대로 분양아파트 탈락자들이 대거 기존주택 시장에 몰린다거나, 신규 주택의 가격이 쉽게 기존주택 가격에 수렴할 것이라는 논리는 객관성을 상당히 잃어가는 것이다. 

 

현재 건설회사들은 신규아파트 분양가를 책정할 때 아파트 원가에 이익을 더한 가격으로 정하는 것이 아니라 주변시세에 연동하여 새아파트라는 이점을 들어 더 높은 가격으로 산정하는 것이 관례이다. 폭발적인 부동산 가격의 상승으로 이러한 고수익구조가 가능했지만 뒤집어보면 아파트 가격의 상승의 주범이 고가의 분양가에 있었다는 것도 부인할 수 없는 사실인 것이다. 정치권(여야 모두 암묵적인 찬성으로 가고 있다)이 반시장적 정책이란 반대여론을 무릅쓰고 이러한 분양가 상한제를 시도하려는 것은 이러한 부동산 가격 상승의 큰 요인 하나를 제거하자는 데 있으며 실제 그러한 분양가 통제로 나타나는 시장의 심리적 안정을 취하려는 목적도 있는 것이다.

 

정책이 시행되고 나면 결론이 나겠지만, 나로서는 이 분양가 상한제가 가져오는 시장의 심리적 충격은 적지 않을 것이라는 생각이다. 매수자는 이젠 두가지 선택으로 줄을 서는 경우가 많아질 것이다. 저렴한 신규주택을 기다릴 것이냐? 기존주택을 매수할 것이냐? 어디에 줄을 섰느냐에 따라 당분간은 시장의 성공자와 실패자가 극명하게 나누어질 수 있다는 생각이다.

 

분명 사람들이 줄을 많이 서는 곳으로 가격은 수렴하게 될 것이다. 기존 주택 시장보다 저렴한 신규분양 시장으로 줄을 많이 서면 주택가격은 장기적으로 하향 안정화가 될 것이고, 이러한 분양가 상한제 실시에도 불구하고 과거와 같은 무차별적 매수세가 기존 주택으로 줄을 서면 결국 분양가 상한제도 실패한 정책이 될 것이고 가격안정은 물거품이 될 것이다.

 

과거처럼 기존주택 시세보다 저렴한 분양주택의 가격은 기존주택 가격으로 상향 수렴될 것이라고 속단은 말아야 한다. 결코 단언할 수 없다. 최근 주택청약저축이 급속도로 증가하는 것을 보면 얼마나 사람들이 시장 변화에 민감하게 움직이는지 단편적으로 엿 볼 수 있다. 반시장적 정책이라고 폄하하는 가운데서도 사람들은 그 변화에 발빠르게 움직이며 줄을 서고 있는 것이다. 어디가에 균형이 무너지면 봇물 터지듯이 한 줄은 급격히 무너져 버릴 것이고 주택 시장 가격은 다시 방향성을 잡을 것이다.

 

정책의 효과에 대해 속단하지 말자!

요즘의 시장상황에서 자신있게 상승장을 대비하여 매수를 권유하는 사람은 별로 없을 것같지만 조금만 관심있게 시장의 여론을 보면 아직도 그러한 배짱좋은 매수론자들이 부동산 시장을 점유하고 있고 그에 동조하는 많은 사람들이 시장에 움직이고 있음을 쉽게 볼 수 있다.

 

다만 예전처럼 그 매수론이 보수적인 매수론으로 바뀌었다는 점인데, 한 예를 들자면 예전에는 적극적인 저평가 지역의 매수추천들이 쏙 들어가 버렸다는 것이다. 결국 오르긴 오르는데 블루칩 또는 개발호재지역 등 관심권 지역이 오를 것이므로 이러한 곳의 급매물 사냥에 집중하라는 극히 보수적인 상승론이 주류를 이루고 있다.

 

사실상 최근의 심상치 않은 침체장에서 적극적으로 매수추천을 한다고 하더라도 그에 호응할 사람은 많지 않을 것이다. 지난 11.15 대책이후 달이 갈수록 매수추천 지역의 폭은 급격히 좁혀지고 있다. 1.11 대책까지만 해도 설날 이후의 상승장세를 논하던 자신만만하던 논지들도 정부의 강력한 부동산 가격안정 의지를 담은 1.31대책이 발표된 이후에는 그의 영향으로 점점 그 입지가 좁아지고 있으며, 이젠 가장 보수적인 불루칩과 호재지역으로 집중된 매수추천에 그치고 있는 현실이다. 또한 상승시기에 대해서도 올 가을 이후를 예상하거나 더 보수적으로 2~3년 후의 상승을 예견하는 경우가 많아졌는데, 그러한 논지를 펴던 사람들이 불과 작년 가을에는 2~3년 동안의 폭발적인 상승을 예견하며 소위 안전빵인 불루칩 보다 저평가된 지역을 마구 매수 추천했던 기억을 저버릴 수가 없다.

 

그러한 예상이 아직은 방향성을 감잡을 수가 없다고 위로를 해볼 수도 있지만 냉정하게 본다면, 지금의 시장 분위기는 거래량이 대폭 줄어들고 급매물이 상당수 출회되면서 하락장으로 향한 압박을 가하고 있는 약보합장이라고 볼 수 있다. 대부분의 내 놓으라 하는 전문가들은 늘 정부 입장을 대변한다고 보기에 신뢰를 하지 못한다 하여 그들의 하락 의견을 무시해도 좋겠지만, 특이한 것은 심정적으로 상승 옹호론자들인 네티즌들 조차도 현재의 상승에 비관적인 견해를 보이는 것을 보면 일단은 상승심리가 상당히 죽어 있음을 피부로 느낄 수 있다.

 

최근에 발표된 2006년의 거래량을 보면 상당한 손바뀜이 2006년에 이루어졌음을 볼 수 있다. 이것을 나름대로 분석해 보면 그동안 내집마련을 인내하며 참아왔던 마지막 내집마련 주자들이 시장에 상당수 뛰어들었음을 수치로 보여주었다는 생각이다. 사실상 2005년의 그 혹독한 경험을 통해 정부정책의 불신은 최고조가 되었고, 헌법과도 같다던 8.31 부동산 대책도 속수무책으로 상승을 막아내지 못하는 2006년 초의 상승에 모두 혀를 내두르며 이제는 안되겠다 싶어 뛰어들었던 상승장이 2006년 가을의 폭등장이었던 것이다. 이들의 매수 타깃은 주로 서울  및 수도권 소외지역과 소규모 택지지구와 비택지지구 그리고 중소형에 집중되어 있었다는 것이 시장의 불안감을 주는 요인이었지만 봇물 터지듯 쏟아지는 매수세력을 그 누구도 막을 수는 없었다. 여기에 많은 상승론자들이 크게 일조하였음은 두말할 필요조차 없다.

 

냉정하게 생각해 보자.

이제 매수추천이 쏙 들어가버린 저평가 지역의 매수자들 중에 작년(여름부터 가을에 집중)에 매수한 분들은 이 시대의 또 하나의 서민이다. 사실상 집을 매수할 수 없는 사람들을 제외하고는 가장 평범한 서민이 바로 이들이다. 이들이 누구처럼 주택을 투기수단으로 삼아 1가구 2주택을 노린 것도 아니고 그저 내 가족 편하게 살수 있는 내집하나 마련하고자 하는 사람들이다. 그들에게 상승의 불안감을 극도로 조성했던 2006년 가을의 분위기는 주저없이 대출을 안고 집을 사게 만들었는데, 이제 냉정히 손익계산을 해 볼 시기가 된 것이다.

 

과연 그 당시의 내집마련으로 이득을 볼 수 있느냐가 지금 진작부터 이자부담에 가슴앓이를 하는 사람들 뿐만아니라 앞으로 닥쳐올지도 모를 하락장의 불안감을 가지고 있는 사람들에게는 초미의 관심사이다. 결국 이것은 앞으로 닥쳐올 선거정국에도 상당한 영향을 미칠 수도 있을 것이기 때문에 정치권에서도 깊은 관심을 가져야 되지 않을까 하는 생각도 해본다. 아마 지금 정치권에서 이들 표와 부동산 가격 안정의 표를 저울질하고 있을지도 모르겠다.

 

상승론의 보수적인 입장과 하락론의 보수적인 입장을 조율하여 보면 앞으로 2년 내의 상승은 쉽지않다고 볼 수 있겠다. 이들은 그렇다고 가격이 급격히 하락하지는 않을 것이라고 예견하므로 그것을 십분 감안한다고 하더라도 작년 가을 꼭지점에서 매수한 분들은 향후 2년 동안은 매월 이자부담에 아주 속이 쓰릴 것이다. 그렇다고 2년 후의 상승에서 예전과 같은 폭등장을 바라는 것도 쉽지는 않다는 생각이다. 누누히 언급했지만 이제 주택 시장은 투명한 실거래가 거래로 인한 각종 세금부담으로 인해 매력적인 시장이 아닌 것임은 정설이 되어가고 있다. 억억하고 오르던 가격대의 행진은 이제 일부 지역을 제외하고는 쉽지 않다는 것이다. 결국 주택시장도 최고입지의 주택만의 고공행진을 제외하고는 매력을 상실해갈 것이다.

 

문제는 작년 늦게 매수에 뛰어든 매수자들이다. 그들이 돈이 많아서 매수를 한 것이 아니라는데 시장의 심각성이 있다. 그리고 소위 잘 나간다는 지역이 아니라는데 위험성이 높다는 것이다. 상승론자들은 정권이 바뀌고 규제가 완화될 것이라는 기대감과 반시장적 정책들이 후퇴할 것이라는 가능성에 상당히 비중을 두고 있고, 또한 공급감소라는 무기를 앞세우고 있지만 과연 그러한 것이 현실화 될 것인지도 쉽지않은 상황이기도 하지만 - 정치권에서는 부동산 가격의 안정을 바라는 것이지 가격의 급등을 절대 원하지 않기 때문에 어느 정권이든 쉽게 정책의 후퇴를 내세우지는 못할 것이다 - 설령 그것이 가능하다고 하더라도 그 수혜는 불루칩 등 최고 입지의 주택들만이 누릴 수 있는 것이기 때문이다.

 

결국 지금의 급격한 상승의 피해자로 대두될 수 있는 것이 작년 매수자가 될 수 있음에 안타깝다.

지금 부동산 시장의 침체의 가장 큰 이유는 대출규제이다. 거기에 분양가 상한제 및 원가공개 등 분양가 인하 정책이 뒷받침을 하고 있다. 이제 돈을 빌릴 수 있는 능력이 있는 사람만이 주택을 매수할 수 있는데 이미 그런 사람들은 매수를 해버린 상황이니 폭발적인 매수를 뒷받침할 수 있는 세력은 많지 않다는 생각이다. - 아무리 시중에 돈이 많다고 하더라도 그 돈을 구할 수 없는 사람들은 그림의 떡일 뿐이다 -

 

상승분위기를 이끌 수 있는 것은 매수세력의 결집이다. 다주택자들이 시장을 선도했던 2000년대 초반의 상승 요인은 실거래가 신고에 따른 각종 세금부담으로 꽁꽁 묶였고, 실수요자의 폭발적인 시장참여로 들끓었던 2000년 대 중반의 상승 요인은 대출규제로 발이 묶여있는 상황에서 이제 과연 그 어떤 매수세력이 시장 상승을 뒷받침 할 것인지를 냉정히 생각해 보아야 한다.

 

단순히 과거의 상승경험과 미래의 막연한 기대로 시장에 섣불리 들어가기에는 부담스러운 시장인 것만은 틀림없는 것이다. 결국 상승론자나 하락론자나 매수추천의 범위는 좁혀질 수 밖에 없는 것인데, 가령 불루칩과 특별 호재지역 그리고 분양에 집중하라던가 아니면 급매물 위주의 접근을 추천하는 것은 이러한 시장상황에도 내집을 마련할 수밖에 없는 실수요자를 위한 최선의 조언일 수밖에 없다. 그런데 이러한 것을 아전인수격으로 해석해서 아직도 약간은 투기의 마인드로 내집마련의 목적을 투자에 높은 비중을 두고 지금도 호시탐탐 매수에 참여하려고 한다면 참으로 위험한 선택이 되는 것이다.

 

상승론이냐? 하락론이냐? 그것은 의미가 없다. 사실상 누구도 맞힐 수도 없고 책임도 없다.

문제는 과연 지금 매수가 내게 어떤 행복 가치를 주느냐이다. 가격이 올라 자산상승의 행복가치가 오를 것이냐?  내 사랑하는 가족과의 행복한 주거가치를 가져다 줄 것인가?

이 두마리 토끼 중에 하나만이라도 성취한다면 지금의 시장에서는 다행이다.

이젠 그 두마리 토끼 모두를 놓칠 수도 있는 시장일지도 모른다는 보수적인 시각이 필요한 때이다.

1.11대책에 대해서 현 시장의 분위기는 급랭으로 나아가는 듯 하지만 내부의 힘은 여전히 강한 것을 감지하게 됩니다. 정부의 강력한 정책들이 아무리 시장의 열기를 식히려고해도 정부를 신뢰하지 않는 시장참여자들은 그 열기를 잠시 숨겨놓았을 뿐이지 꺼트리고 있지는 않기 때문입니다. 상승론이 아직은 대세이고 대다수 시장참여자들은 시장의 상승에 대한 두려움을 가지고 언제든지 시장에 뛰어들 준비를 하고 있는 것입니다.

 

이러한 이유를 몇가지로 들 수 있습니다.

 

첫째, 강력한 정부 정책도 이제 1년도 안남았다는 정부교체의 기대감입니다. - 이것은 시장의 규제일변도 정책의 완화를 통한 상승 기대감으로 반영되고 있습니다.

둘째, 이 정부의 부동산 정책은 한 번도 가격안정을 가져오지 못했기 때문에 이번에도 실패할 것이라는 공감대가 시장 저변에 형성되어 있다는 것입니다. - 분양가 상한제 등 공급을 억제하는 정책으로 인해 단기간의 충격을 딛고 재상승하리라는 논리가 시장에 설득력을 얻고 있습니다.

세째, 아직도 내집마련을 하려는 수요층이 많고 유동성이 풍부하다는 것입니다. - 집값은 하늘 높은 줄 모르고 오르고 또 오르기만 할 것이라는 부동산 불패론에 풍부한 유동성의 환상적인 결합은 집값을 올리지 않고는 배길 수 없는 분위기입니다.

 

저는 이러한 논리와 시장의 공감대에 대해서 절대적으로 찬동하지 않습니다만 그렇다고 반박할 논리도 부족합니다. 다만 이번 1.11 대책에 대해서 너무도 많은 사람들이 다소는 안일하게 상승론을 부추키는 것에 대해 약간의 제동을 걸고자 하는 마음입니다.

 

이번 1.11 대책의 핵심내용은 너무도 많은 정보를 접하고 있는 우리들이라 어렴풋이 다 알고 있을 것입니다. 그리고 사실상 지금까지 정책이 부족하여 집값이 폭등한 것은 아니라고 보기 때문에 그 정책의 내용에 대해 왈가왈부하지는 않겠습니다. 다만 이번의 정책에 대해 우리가 간과하기 쉬운 것이 하나 있는데 그것은 이번 정책의 핵심 중의 핵심이며 이 정부의 부동산 정책의 방향전환을 암시하는 중요한 것이기에 짚고 넘어가고 싶습니다.

 

1.11 대책이 정책으로 나온 시점이 중요한 포인트라고 생각합니다.

참여정부들어 수많은 강력한 부동산 정책은 이 나라의 부동산 가격을 폭락의 폭락으로 만들 불과 5년전만해도 상상하기 힘든 강력한 정책들입니다. 그러나 참으로 신비롭기까지 한 것은 이러한 정책들이 전혀 시장에 효과를 내지 못했다는 것입니다. 오히려 시장은 폭등에 폭등을 했다는 것은 미래에 풀어보아야 할 미스터리라고도 생각됩니다.

 

저는 참여정부의 부동산 정책의 내용에 대해 일부를 제외하고는 바람직한 것이라고 생각하는 입장입니다. 특히 부동산 실거래제도와 보유세 강화 정책은 우리나라 부동산 시장에 혁명적인 정책이라는 생각에는 변함없습니다. 분명 이렇게 나아가야할 방향이며 이러한 정책방향은 정권이 바뀌어도 절대 후퇴하지 않기를 바라는 입장입니다. 물론 새로운 정권도 이것의 기틀은 쉽게 바꿀 수는 없을 것입니다.

 

정책은 옳지만 가장 중요한 것은 얼마만큼의 공감대를 형성하느냐가 참으로 중요한데 이 정부는 시작부터 엉뚱한 논리로(예를 들면 강남때려잡기 등) 시작하여 그 좋은 정책의 공감대를 형성하는데 실패하고 말았습니다. 참으로 안타깝고 어리석은 정부입니다. 잘 못 시작된 정책들은 나올 때마다 화려하게 그 질과 도를 높였지만 시장의 반발을 무마시킬 수가 없었습니다.

 

여기에 한가지 더 실패의 요인은 정책의 타이밍입니다. 이것도 참으로 중요한데 정부의 의도를 감지할 수 없을 정도로 정부는 우직스럽게 선 폭등 후 정책 일변도로 지금껏 이어져 왔습니다.

마치 정부는 어느 정도 시장의 폭등을 유도하고 있는 듯한 태도가 영 맘에 안들었습니다. 2003년 10.29 대책, 2005년 정부가 그렇게 자랑하던 8.31 대책 그리고 작년의 11.15대책 등 등 모든 대책이 폭등 후에 나타났습니다. 결국 정부는 시장의 가격 폭등을 지켜보다가 지나치다 싶으면 정책으로 개입하여 시장의 숨고르기를 조장?한 결과를 나타내었습니다.

 

그런데 이번 1.11 대책은 이러한 패턴의 변화를 보게되는 것입니다. 11.15대책으로 지금 시장의 열기가 내적으로는 모르겠지만 외적으로는 냉랭해진 상황에서 과감히 1.11 대책이 나온 것입니다. 이것은 그동안 정부가 행해왔던 선 상승 후 정책입장을 바꾸고 상승전 정책으로 상승의 불씨를 끄겠다는 정책 집행의 방법이 바뀌었음을 보여주고 있는 것입니다.

 

정부가 이젠 부동산 가격의 상승을 용인하지 않겠다는 것입니다. 과거에는 적당히 오르길 바랬는지는 몰라도 이젠 가격 상승에 부담을 느끼고 있다는 것입니다. 이젠 다소 경제상황에 미칠 영향이 있을지라도 안전 상승보다는 안전 하락을 통해 집값의 소프트랜딩을 하고자 하는 것입니다. 미리 잡아나가려는 정부의 의지가 1.11 대책에 고스란히 담겨있습니다. 이러한 정부의 숨겨진 의도를 예전의 경험으로 무시한다면 정말 큰 코다칠수 있습니다. 건교부 장관이 시장에서 상승 움직임만 있어도 정책을 내놓겠다고 선 발언한 것은 이러한 정부의 의도를 표면적으로 드러낸 것입니다.

 

아마 1.11 대책이 나오지 않았다면 이번 겨울 시장도 11.15대책 덕분?에 잠시 숨고르기를 한 후에 재 상승의 기운을 타고 나가지 않았을까 하는 생각입니다. 앞에서 언급한 상승분위기외에도 너무도 많은 상승변수들이 시장의 열기를 부채질하며 한바탕 불꽃놀이를 했을지도 모릅니다. 그러나 참으로 절묘한 타이밍에 1.11 대책이 시장의 불씨를 짓밟고 있는 것입니다. 그것을 애써 무시하려는 상승론자들이 지금도 매수타이밍을 운운하며 시장참여자들의 식어가는 불씨를 살려보려고 애쓰고 있는 형국입니다.

 

제 생각에 정부가 이제 이러한 방향 선회를 했다면 머지않아 또 다른 정책들이 시장을 한 번 더 압박할 것이라는 생각입니다. 그들이 시장의 분위기가 아직은 휴화산 같은 것이라는 생각을 하고 진정으로 가격 소프트 랜딩을 원한다면 한 번 더 시장의 기대감을 사그러뜨릴 제2의 1.11 대책을 내놓을 것이라는 생각입니다.

 

지금은 상승/하락의 팽팽한 분위기이지만 그래도 상승론의 잠재력이 큰 분위기입니다. 정부가 의지를 갖고 시장을 압박하기로 맘을 먹었다면 3월 안에 상승론을 잠재울 제2의 1.11 대책으로 시장 분위기를 바꿀 것입니다. 이러한 시나리오가 받아들이는 입장에서는 귀신 씨나락 까먹는 소리로 들릴 수도 있겠지만 그냥 지나치지는 말아주기를 바라는 마음입니다. 지금으로서는 섣불리 매수를 하려는 욕심보다는 정부의 진정한 의도를 캐치하려는 부단한 노력이 필요할 때입니다. 그때가서 시장에 참여해도 늦지는 않습니다. 급매물을 잡는 것도 중요하지만 시장정책에 정면으로 맞서는 것은 참으로 위험하기 때문입니다.