중국의 경제속도가 날로 빨라지고 있다. 빨라도 보통 빠른 게 아니다. 지금 중국 북경에는 한국 관광객들로 넘쳐나고 있고, 현대차 번호판이 거리를 누비고 있다. SK나 LG, 삼성 같은 대기업의 빌딩이 북경의 한복판에 자리 잡고 있음도 어제 오늘의 일이 아니다.

작년에 우리나라를 방문한 중국인 관광객은 432만 명이고, 그들이 쓴 돈은 13조 3,717억 원에 이른다고 한다. 중국인 관광객 숫자는 2007년 107만 명에서 해마다 25%씩 늘어 올해는 500만 명을 돌파할 것이라 하니 앞으로 중국인이 많이 드나드는 장소가 돈 많은 고장이 될 것이다.

더구나 한류열풍으로 인해 중국에서는 한국인을 선호하는 분위기가 가까운 나라 일본인 보다 월등하게 높다고 한다. 제주도에는 중국계 투자병원이 들어선다는 언론보도가 있고, 제주도에 도착한 중국인들은 교통편이 좋은 곳을 따라 사방으로 흩어지고 있다.

제주도에 중국인들이 투자하는 비율이 몇 년 새 300배로 늘었고, 여의도 면적 2배 정도의 땅을 사들였다. 중국인들이 투자해 놓고, 중국관광객을 받겠다는 것이다. 앞으로 제주도는 중국인들이 사는 곳이 될 수도 있다.

이쯤 되면 앞으로 제주도, 영종도의 네 곳의 카지노 복합리조트가 탄력을 받을 것이며, 남산과 설악산의 케이블카가 중국인 휴양지가 되지 않을까. 한강이 런던의 템스강으로 변할 날이 머지않았으리라. 지금 제주도 바닷가에는 물고기가 물 반, 고기 반이고, 공항에는 중국 사람들이 물 반, 고기 반이다.

중국인들은 유독 한국에서도 제주도에 집착하고 있다. 원희룡 제주지사는 중국인들이 지나치게 땅을 사는 것을 방지하기 위해 3조 원대의 중국자본 투자를 중단시켰다고 한다. 제주도는 좁다. 중국인들이 마음 놓고 투자하기에는 땅이 워낙 비좁다는 것이다. 지금 중국인들이 사들인 제주도의 땅은 1%쯤 된다.

그렇다면 앞으로 중국인들이 투자할 곳은 어디가 될까. 2순위는 영종도다. 중국에 가까우며 공항이 있고, 카지노가 있기 때문이다. 3순위는 화성 유니버설에서부터 군산이다. 비교적 땅값이 싸서 투자하기에 부담이 없는 곳이다. 4순위는 목포. 해남. 강진. 완도다. 제주와 쉽게 왕래할 수 있는 곳이다.

우리나라는 현재 부동산시장을 살리기 위해 온갖 완화대책을 다 내놓고 있지만, 나올 때만 왁자지껄하고 실속은 없다. 기존주택시장은 맹물 마시고 취한 척 하고 있다. 그럼에도 신규분양시장은 무조건 지어놓고 보자는 식이다. 금년에 쏟아질 신규물량이 50만 가구란다. 이를 어째?

37만 가구가 넘으면 13만 가구는 미분양이다. 13만 가구가 미분양으로 남게 되면 5년 간 부동산시장은 힘을 쓰지 못한다. 이제는 아파트, 호텔, 쇼핑몰, 오피스 등을 한 곳에 몰아넣는 고밀도 개발을 해야 하는데 빈 땅에는 그저 아파트만 세우는 난개발을 하고 있다.

부동산시장이 오름세를 향하고 있긴 하지만, 내 집이 팔리지 않거나 값이 오르지 않으면 나와는 상관없는 일이다. 시장이 좋아지기를 학수고대하고 있었는데 내 집이 안 팔린다고 하면 나는 어찌될까? 주택의 종이 되고, 대출의 종이 되고, 전세의 종이 되어 오도 가도 못하겠지. 애꿎은 전세난민은 또 걱정이 태산이다.

노후세대가 이런 처지를 당하게 되면 벌이는 없고, 돈은 써야 하고 미칠 것이다. 지난 추석 때 시골에 가봤으면 이젠 시골도 살기 좋다고 느꼈을 것이다. 이럴 때는 안 팔리는 집 전세 놔서 대출 갚고, 귀농귀촌하시라. 귀농귀촌도 아무 곳이나 가는 게 아니다. 중국인들이 많이 드나드는 곳이 좋다.

다음으로는 헌 집 수리비 500만 원, 조기 정착금 2000만 원을 주는 곳을 찾아라. 강원 평창. 경북 상주. 전북 고창. 경남 거창. 전남 강진이다. 이런 곳은 지자체의 귀농귀촌 정책이 잘 집행되는 곳이고, 귀농귀촌 조례가 있는 곳이다.

수도권이나 도시에서 살만하고, 여유가 있는 사람들은 어떻게 투자해야 할까? 아파트 쪽 투자는 도심에 사놓는 게 답이다. 그 다음, 늘어나는 자영업자들을 타킷으로 상가에 투자하는 게 옳고, 돈이 부족하거든 작더라도 토지에 투자함이 좋다. 아무리 힘 좋은 사람도 토지는 늘릴 수 없기 때문에 손해 보는 일은 드물다.

수년 동안 부동산 때문에 머리 아픈 사람 많다. 참다 참다 못 참겠거든 어느 정당인처럼 마음 비우고 토굴집으로 가면 그만이다. 시골가면 답답해서 어찌 사느냐고? 사람 사는 곳이 특별히 다르던가. “퍼뜩 오이소” “오메, 와부렀네” “왔시유?”다 그렇고 그런 것이다. 시골 가지 않으려면 더 기다려라. 비단이 장사 왕서방이 한국 부동산에 반해서 돈 보따리 풀게 되면 당신 집도 팔릴 것이다.

21세기부동산힐링캠프(부동산 카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-213-4796

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com)에서는 왜 지금 분양권시장을 주목해야 하는 지, 분양권 매수타이밍을 언제로 잡아야 하는지를 분석해보겠습니다.

전매제한 기간

먼저 전매 제한 기간을 정리합니다.

전매제한 규제는 과거 상당히 복잡했지만 최근 완화되면서 단순해졌습니다. 물론 아직도 보금자리주택에 대해선 전매 기간도 길고 복잡합니다. 하지만 입주후 전매가 가능하기 때문에 논외로 칩니다.

수도권 기준으로 분양가 상한제가 적용될 경우 공공택지와 민간택지 모두 주택크기에 상관없이 전매 제한 기간이 분양계약 후 1년입니다.

그런데 민간택지의 경우 이르면 오는 6월부터 전매제한 기간이 6개월로 단축될 예정입니다. 소급적용되기 때문에 시행일 기준으로 계약후 6개월이 지났다면 전매로 자유롭게 사고 팔수 있습니다. 나중에 언급하겠지만 이는 분양가 상한제 폐지와 함께 분양권시장이 커지는데 결정적으로 작용할 것입니다. 

지방의 경우 현재 공공택지는 1년, 민간택지는 전매제한 기간이 없습니다. 계약후 바로 되 팔수 있습니다. 다만 세종시가 속해 있는 충청권의 경우 공공및 민간 택지 모두 평형에 상관없이 전매제한 기간이 3년으로 분양권 전매가 사실상 불가능합니다.

재건축단지처럼 민간택지에서 분양가 상한제가 적용되지 않는 경우 계약즉시 전매가 자유롭습니다. 래미안 잠원, 반포 아크로리버파크 등 재건축 일반분양분은 지난 2007년 9월 이전에 사업승인을 받아 분양가 상한제가 적용되지 않습니다. 상한제 적용을 받으면 계약후 1년이 지나야 전매를 할 수 있습니다. 

한편 재개발 조합원 입주권 전매가 자유로운데 반해 재건축 조합원 전매(지위양도)는 제한적으로 가능합니다. 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업 건축물을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우, 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속 소유하고 있는 경우 합법적으로 전매할 수 있습니다.

분양권시장을 주목해야 하는 이유

2014년 4월 현재 분양권시장은 전매가 완전 자유화된 1998년만큼 크지 않습니다. 그 이유는 첫째 분양가 상한제 등 규제로 전매가 아직 완전 자유화가 되지 않았기 때문입니다. 둘째 주택시장이 장기침체를 겪고 있어 거래량이 많지 않기 때문입니다.

근본적으로 분양가 상한제가 폐지돼야 전매시장은 자유화되고 커질 것입니다. 또한 지난 2003년 참여정부시절 도입된 재건축 조합원 분양권 전매도 과거처럼 자유화돼야 할 것입니다.

현재 수도권 분양권시장은 2기 신도시인 동탄2신도시가 가장  활발합니다. 동탄2신도시는 4월 현재 시범단지를 중심으로 1만7천여가구가 계약후 1년이 지나 전매가 자유롭습니다.  프리미엄은 최고 4천만원 수준입니다.

또 위례신도시의 경우 송파푸르지오가 현재 유일하게 전매가 자유로운 단지입니다. 프리미엄은 최고 5천만원 수준. 하지만 지난해 6월 이후 분양한 1만여가구가 오는 6월부터 순차적으로 분양권시장에 나올 예정입니다.

오는 6월 분양가 상한제가 적용되는 민간택지의 전매제한 기간이 6개월로 줄어들 경우 서울 재건축 일반분양 분양권시장이 커질 것입니다. 

지난해 하반기에 분양한 래미안 잠원, 반포 아크로리버파크의 경우 계약 즉시 전매가 가능해 전용 84㎡ 분양권이 최고 5천만~6천만원 프리미엄이 붙은 상태입니다.

올 하반기 이후 강남권에선 매머드급 분양권이 쏟아져 나올 예정입니다. 고덕래미안힐스테이트(고덕시영), 아크로리버파크 2차(신반포1차), 가락시영(현대건설, 삼성물산, 현대산업개발), 고덕주공, 둔촌주공, 개포주공1~4단지 및 개포시영, 반포주공1단지 1·2·4주구, 송파구 잠실주공5단지, 대치동 은마 등이 2016년까지 분양권시장에 쏟아져 나올 예정입니다.

분양권 매수타이밍

서울지역 아파트 입주물량은 지난 2007년 이후 지속적으로 줄어들고 있습니다. 다시 말해 새 아파트가 갈수록 감소하고 있습니다. 물론 최근 잇따른 재건축 규제완화와 주택시장 회복여부에 따라 언젠가는 입주물량이 늘어 새 아파트가 증가하겠죠.

하지만 강남권을 중심으로 가치있는 분양권은 적어도 2016년까지는 희소가치가 상당할 것입니다. 물론 지역별, 단지별로 입주물량 추이를 지켜봐야 할 것입니다. 국지적으로 수요보다 공급(입주물량)이 많은 곳도 있을테니까요.

매수타이밍을 언급하기 전에 어떤 분양권이 투자가치가 있는지는 투자자 스스로 공부하기를 권합니다. 힌트를 주자면 왜 판교신도시 알파리움 54평형 프리미엄이 전매제한 기간임에도 최고 2억원이 붙었는지, 올 상반기 입주아파트중 왜 강남래미안힐즈 130㎡가 최고 8천만원이 넘는 프리미엄이 붙었는지를 분석하는 공부를 해보세요.

분양권을 매수하려는 당신이 가치투자자라면 지금 사야 합니다. 주택시장이 위축돼 개미들이 매수를 주저하는 지금 말입니다. 그리고 분양권은 분양시장 성수기에 사는 게 포인트입니다. 봄철은 4~5월이 좋은 시기입니다. 매수세가 분양시장으로 분산되기 때문입니다. 물론 가을철은 10~11월이 좋은 매수타이밍입니다.

분양권 매수타이밍을 단순화시키면 10월에 사는 가장 좋습니다. 연중 분양물량이 가장 많이 나오는 시기니까 말입니다. 하지만 그보다 더 중요한건 매수자 우위 시장일 때 분양권을 사야 합니다. 전매제한 기간이 줄어들기전에, 분양가 상한제가 폐지되기 전에 매수해야 합니다. 분양권시장이 커지기전에 말입니다.

분양권시장이 커지면 프리미엄은 오르기 마련입니다. 상권이 활성화될수록 점포에 권리금이 많이 붙듯 말입니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 6월을 앞두고 주택시장에서 대기 매수자가 고민하는 2가지 질문에 대해 답하고자 합니다. 첫째 질문은 지금 주택에 투자해도 되나요? 두 번째는 지금 투자해도 하락하지 않을 투자처는 어디일까요? 입니다.

질문1: 지금 주택에 투자해도 되나요?

지금 투자해야할 곳과 지금 투자하지 말아야 할 곳이 있습니다. 지금 투자해야 할 곳을 찾는 게 중요합니다. 그리고 지금 투자하는 게 더더욱 중요합니다.

그러면 지금 투자해야 할 곳은 어디일까요? 두 번째 질문-지금 투자해도 하락하지 않을 투자처는 어디일까요? 에 대한 답변에서 구체적으로 말씀드리겠습니다.

지금 투자해야 할 곳은 바로 이런 곳입니다.

첫째 일시적으로 수요보다 공급이 많은 곳, 하지만 지속적으로 수요가 늘어나는 곳입니다. 수급은 모든 재료에 우선하다고 거듭 말씀드렸습니다. 지금은 공급물량이 수요보다 일시적으로 많지만 2~3년 이후 수요가 지속적으로 늘어나는 곳이 지금 바로 투자해야 할 곳입니다.

둘째 사업속도가 빠른 재건축 재개발 단지입니다. 재건축 재개발은 원도심 주택개발 사업입니다. 일본처럼 고령화될수록 인구는 대도시 외곽에서 원도심으로 다시 몰리고 있다는 것을 주목해야 합니다. 

지난 3월 주택시장이 침체되면서 일시적 매수자 우위시장으로 돌아선 지금 재건축 재개발 단지에 투자해야 합니다.

지금은 구매력 있는 대기 매수자도 향후 집값의 불확실성 때문에 매수를 주저하고 있습니다. 전월세 과세의 2.26대책 이후 세월호 참사까지 겹쳐 주택시장에 대한 불확실성은 높아지고 집값 상승 기대심리는 위축됐기 때문입니다. 하지만 6월 이후, 늦어도 8월 이후 주택시장은 다시 침체를 벗어나 회복될 가능성이 높습니다.

5월 하순 둔촌주공, 개포1~3단지 등 잇따른 강남권 재건축 인허가로 국지적이지만 매도자 우위 시장으로 돌변했습니다. 아직 매도-매수 호가 격차는 좁혀지지 않고 있으나 호재가 발생한 강남권 재건축단지는 추격매수 조짐까지 보이고 있습니다.

질문2: 지금 투자해도 하락하지 않을 투자처는 어디일까요?

지금 투자해도 하락하지 않을(일시적으로 하락할 수는 있겠지만) 투자처는 미래가치가 높은 주택입니다. 본 칼럼에선 특정 단지를 언급하지는 않겠습니다.

항상 그렇듯 대기 매수자에게 가장 큰 문제는 총알(현금)이겠지요. 지금처럼 주택시장이 불확실 할 때는 더욱 그렇습니다. 총알이 받쳐준다면 아직도 투자할 곳은 적지 않습니다.

미래가치가 높은 대표적인 투자처는 사업속도가 빠르고 입지가 뛰어난 재건축 재개발 단지입니다. 서울에선 개포동과 반포동 일대 재건축단지가 가장 미래가치가 높습니다. 또 동부이촌동과 서초동 잠원동 재건축단지도 추천합니다. 압구정동은 재건축 사업속도가 더뎌 비추합니다.

또 재개발은 금호동 옥수동 일대 재개발구역과 한남뉴타운이 뛰어난 입지(강남 접근성)로 미래가치가 높습니다. 다만 5년 이상 장기보유할 생각으로 투자해야 합니다. 투자시 사업속도에 특히 유의해야 합니다. 

재건축 재개발 모두 관리처분인가 직전에 사는 게 매수타이밍으로 가장 좋습니다. 리스크를 최대한 낮추고 싶다면 일반분양 직전이나 직후에 사는 것도 좋습니다. 당연히 일반분양이 성공한다면 분양직전에 사는 게 좋고 실패할 경우에는 분양이후 사면 됩니다.

정말 보수적인 투자자라면 일반분양 이후 일반분양 분양권이나 조합원 분양권을 늦어도 입주 1년전까지 매수타이밍을 잡는 게 좋습니다. 연내 조합원 분양권(입주권) 주택수 제외라는 규제완화도 임박해 대기 매수자는 주목해야 합니다.

분양권 중에선 위례신도시, 동탄2신도시가 미래가치가 높습니다. 전매 규제가 계속 완화되고 결국엔(2014년 하반기에) 완전 자유화될 것입니다. 그러면 분양권시장은 커질 것입니다. 이 말은 돈이 분양권시장에 몰린다는 것이지요. 돈이 몰린다면 프리미엄(시세)이 오르는 것은 당연한 이치입니다.

지방 분양권으론 세종시를 강추합니다. 특히 2014년이 일시적으로 입주물량과 분양물량이  많아 매수자가 협상력을 갖고 매수하기 좋은 타이밍입니다. 브랜드와 입지에 따라 프리미엄 편차가 큽니다. 따라서 선호도가 상위권(상위 30%)이 되는 분양권의 로열층을 매입하는 게 좋습니다.

또한 지난해부터 청약열기가 뜨거운 혁신도시 아파트(분양권)도 지금 투자해야 할 곳입니다. 정부부처가 이전하는 세종시와 마찬가지로 혁신도시도 2015년까지 151개 공공기관이 대부분 이전될 예정입니다. 따라서 분양시장도 지난해부터 세종시처럼 뜨거워지고 있습니다. 전북혁신도시(전주 완주), 광주전남혁신도시(나주), 대구혁신도시, 부산혁신도시 등이 대표적입니다. 반면 사업추진이 더디거나 무산되고 있는 기업도시 아파트는 비추입니다.

마지막으로 한마디 덧붙입니다. 지금 투자해야 할 곳은 많습니다. 하지만 과거와 달리 단타를 노리고, 투자하는 가수요 비중이 크게 줄어들었다는 것을 명심해야 합니다. 유주택자든 무주택자든, 돈이 많든 적든 현재 대기 매수자(투자자든 내집마련자든)는 실수요가 주류라는 것입니다. 따라서 최소한 3년 이상 보유할 생각으로 투자해야 합니다.