2007-01-13 13:31

http://blog.drapt.com/hskjr/22751168662668937

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

시도지사는 매 10년마다 도시주거환경정비기본계획을 수립하여야 한다. 기본계획은 도시전체의 차원에서 체계적으로 정비사업을 추진하고 공공기반시설의 마련을 위하여 수립하는 것으로 인구 50만명 이하의 소규모시(市)의 경우에는 대상에서 제외하였고 기본계획의 타당성여부를 매 5년 마다 검토하도록 하여 여건변화에 대처하고 있다.(도정법 제3조, 동법시행령 제8조 내지 제9조) 1. 관리처분 및 분양신청     • 분양신청기간의 통지 및 공고 방법     조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 아래 사항을 토지등소유자에게 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 함.     - 사업시행인가의 내용,     - 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적     - 분양신청서(공고하지 않음)     - 분양신청기간 및 장소     - 분양대상 대지 또는 건축물의 내역     - 개략적인 부담금 내역(공고하지 않음)     - 분양신청자격 및 분양신청방법     - 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법(통지하지 않음)     - 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치     - 분양신청 안내문, 철거 및 이주 예정일(서울시 도시및주거환경정비 조례제21조제1항)   • 분양신청 방법     분양신청 기간이내에 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고 아래의 서류를 첨부하여 사업시행자 에게 제출하여야 하며 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 분양 신청기간내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 함     - 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원     - 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 내역     - 분양신청권리를 증명할 수 있는 서류     - 정관등에서 분양신청자격을 특별히 정한 경우 그 자격을 증명할 수 있는 서류     - 분양예정 대지 또는 건축물 중 관리처분계획기준의 범위안에서 희망 하는 대상·규모에 관한 의견서   • 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치     아래에 해당되는 경우 해당일로 부터 150일 이내에 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금청산. 청산금액이 협의안될 때는 구청장등이 추전하는 감정평가업자 2인이상이 평가평균금액으로 청산하며 재건축의 경우 매도청구재판이 있으면 그 판결금액으로 정산함.     - 분양신청기간내에 분양신청을 하지 아니한 경우     - 분양신청을 철회한 경우     - 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 경우   • 가격의 평가 방법     - 종전의 토지 및 건축물       사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 구청장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정     - 분양예정인 대지 또는 건축물       감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 함       ♣ 공동주택의 경우 국민주택기금을 지원 받는 공동주택은 국민주택기금운용및관리규정에 의하고 그 이외의 공동주택은 사업시행자가 제시한 원가 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정하되 구청장이 추천한 2인 이상의 감정평가업자의 의견을 참작하여야 함. 2. 관리처분 및 분양설계   • 관리처분계획의 목적     관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법으로 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준으로 조합원들이 취득 할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축 사업완료 후 부담하여야할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지에 대한 처분 계획임   • 관리처분계획인가 신청 방법     사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 기존건축물을 철거하기 전에 분양신청의 현황을 기초로 아래사항이 포함된 관리처분계획서와 총회의결서 사본을 첨부하여 관리처분계획인가 신청서를 구청장에게 신청     - 분양설계     - 분양대상자의 주소 및 성명     - 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액     - 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격     - 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기     - 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세     - 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법     - 정비사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비 기반시설의 명세     - 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법     - 비용의 부담비율에 의한 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도·방법 및 시기   • 관리처분계획의 기준     - 주택재건축사업의 경우 법 제48조제7항 규정에 의할 것. 다만, 아래의 범의 안에서 시·도 조례가 따로 정하는 경우에는 그에 의하고, 조합이 조합원전원의 동의를 얻어 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 의할 것.     - 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정함.     - 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 공유로 그 대지소유권이 주어지도록 함.     - 부대·복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.         (가) 새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관 등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다.)을 곱한 가액보다 클 것.       · (나) 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것       · (다) 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택중 최소단위규모의 추산액보다 클 것.     - 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가액 또는 면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양한다. 이 경우 규모별 배정은 조합원 소유 종전 주택등의 동별·위치·층수 등을 고려 하여 관리처분계획이 정하는 바에 의하여 결정한다.     - 임대사업자에게 주택을 공급하고자 하는 경우에는 정비구역 지정을 위한 공람공고일(정비구역 지정대상이 아닌 지역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우에는 법 제13조제2항·제3항에 의한 추진위원회 승인일을 말한다)현재 임대주택법에 의한 임대사업자 등록이 되어있는 자에게 당해 정비구역안에 소유한 임대주택 수 만큼 공급한다.     - 위 규정에 의하여 임대사업자에게 공급하는 주택은 사업시행구역안에서 공급되는 주택중에서 종전에 소유한 임대주택의 규모에 가장 근접한 주택을 공급한다.     - 상가 등 부대복리시설의 분양에 관하여는 영 제52조제2항제2호의 규정에 의한다.     - 그 밖에 관리처분에 관하여 필요한 사항은 정관등으로 정한다.   • 공동주택의 분양대상자(세부사항은 별도로 설명)     - 주택 재건축의 사업 경우       · 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자       · 정비구역이 아닌 구역         a. 기존 세대수가 20세대 이상인 주택(다만 주변환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있음) b. 기존 세대수가 20세대 미만으로 20세대 이상으로 재건축하고자하는 주택(이 경우 사업계 획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접 대지의 세대수를 포함하지 아니한다) 및 그 부속 토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자     - 주택 재개발 사업의 경우       · 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자       · 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자       · 2003.12.30 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우       · 종전의 토지 및 건축물의 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자       · 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자

0

2007-01-13 13:30

http://blog.drapt.com/hskjr/22751168662649923

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

시도지사는 매 10년마다 도시주거환경정비기본계획을 수립하여야 한다. 기본계획은 도시전체의 차원에서 체계적으로 정비사업을 추진하고 공공기반시설의 마련을 위하여 수립하는 것으로 인구 50만명 이하의 소규모시(市)의 경우에는 대상에서 제외하였고 기본계획의 타당성여부를 매 5년 마다 검토하도록 하여 여건변화에 대처하고 있다.(도정법 제3조, 동법시행령 제8조 내지 제9조) 1. 준공인가     준공인가는 사업시행계획대로 완료되었는지 여부를 확인하고 준공인가증 교부하여 줌으로써 건축한 건물을 사용·수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 행정처분이다.     • 준공인가신청     행정관청이 아닌 사업시행자(조합 등)는 정비사업공사 완료후 준공인가를 받고자 하는 때에는 준공인가신청서를 구청장 등에게 제출하여야 하며, 신청서를 접수한 구청장 등은 지체 없이 준공검사를 실시하고 사업시행계획대로 시공되었다고 인정되면 준공인가를 하여야 한다. 준공인가신청시 첨부서류는 아래와 같다.     - 준공인가신청서     - 건축물·정비기반시설 및 공동이용시설 등의 설치내역서     - 공사감리자의 의견서   • 준공인가전 사용허가신청     준공인가전이라도 다음 기준에 적합한 경우에는 ‘준공인가전사용허가신청서’를 제출받아 사용허가를 할 수 있다.     - 완공된 건축물에 전기·수도·난방 및 상·하수도 시설 등이 갖추어져 있어 당해 건축물을 사용하는데 지장이 없을 것.     - 완공된 건축물이 인가받은 관리처분계획에 적합할 것.     - 입주자가 공사에 따른 차량통행·소음·분진 등의 위해로부터 안전할 것.   • 준공인가증의 내역     - 정비사업의 종류 및 명칭     - 정비사업 시행구역의 위치 및 명칭     - 사업시행자의 성명 및 주소     - 준공인가의 내역   • 준공인가의 이전고시     준공인가의 고시가 있으면 시행자는 확정측량 등을 거쳐 관리처분계획서의 내용에 따라 정비사업으로 건설된 건축물과 부속토지에 대하여 새로운 권리를 부여하는 내용으로서 시행자가 그 내용을 분양받을 자에게 통지하고 소유권을 이전하는 절차이다.   • 준공인가절차     준공인가신청 ⇒ 준공인가 ⇒ 인가고시 ⇒ 확정측량 및 분할 ⇒ 분양통지 및 소유권이전 ⇒ 이전고시 ⇒ 이전보고       • 이전고시의 효과     - (권리의 확정) 종전토지상의 권리가 이전받은 건축물 등에 설정된 것으로 봄     - (환지 또는 보류지의 간주) 조합원분양분은 도시개발법상의 환지로 보며, 일반분양분 등은 도시개발법상의 보류지 또는 체비지로 봄     - 고시일부터 분양받을 자의 등기일까지는 저당권 등을 설정하지 못함     - 시행자는 종전재산과 종후재산의 평가차액에 대하여 징수 또는 환급하여야 함   • 등기관련     - 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 지체없이 등기기관에 등기를 촉탁하거나 신청하여야 함     - 이전고시가 있을 날부터 등기가 있을 때까지는 저당권등 다른 등기를 못함 2. 청산   • 청산금관련     청산금이라 함은 종전재산과 종후재산의 평가차액을 말하며 실무적으로는 부담금, 추가부담금, 정산금, 정산환급금, 환불금 등으로 통용된다. 청산금의 부과시기는 이전고시이후이며, 건축물의 가격평가에 있어서는 층별·위치별 가중치를 참작할 수 있다.     - 청산금의 지급ㆍ징수대상       · 현금청산대상자       · 과소토지소유자       · 확정측량결과 면적차이가 있는 경우 등     - 청산금의 징수방법       · 강제징수 : 납부의무자가 미납부시 지방세체납처분의 예에 따라 징수가능       · 위탁징수 : 시장군수에게 징수위탁가능(위탁시 4%를 수수료로 지급)       · 공탁 : 청산금을 받을 자가 수령을 거부하거나 수령할 수 없는 때에는 법원에 공탁할 수 있음       ※ 청산금이 소멸시효 청산금을 지급 받을 자가 이를 받을 수 없거나 거부할 때에는 그 청산금을 공탁할 수 있으며, 청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 분양처분을 한 날의 다음 날로부터 5년간 이를 행사하지 아니하면 시효 소멸됨     - 재산별 사업별 평가기준       구분 재개발ㆍ도시환경정비사업 재건축사업 종전 재산 시장·군수가 추천하는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가 (단, 지가공시법에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정할 수 있음) 종후 재산 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 함 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가 (단, 지가공시법에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 시장·군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가의견을 참작할 수 있음)     - 평가시 가산항목과 공제항목       가산항목 공제항목 · 정비사업의 조사·측량·설계 및 감리 비용 · 공사비 · 정비사업의 관리에 소요된 등기비용·인건비·통신비·사무용품비·이자 기타 경비 · 법 제63조의 규정에 의한 융자금이 있는 경우에는 그 이자 · 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(시장·군수가 부담한 비용 제외) · 안전진단의 실시, 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가 그 밖에 정비사업추진과 관련하여 지출한 비용으로서 정관 등에서 정한 비용 · 국가(또는 시·도)가 시장·군수 또는 주택공사 등에게 그가 시행하는 정비사업에 관한 기초조사 및 정비사업의 시행에 필요한 정비기반시설의 설치비용의 일부를 보조하는 보조금 · 시장·군수가 주택공사 등에게 그가 시행하는 주거환경개선사업과 관련하여 정비기반시설 설치비용의 전부 또는 일부를 보조하는 보조금 · 국가 또는 지방자치단체가 시장·군수가 아닌 사업시행자에게 그가 시행하는 정비사업에 소요되는 비용의 일부를 보조하는 보조금

0