2007년 새해가 밝게 시작을 했습니다.

하지만 부동산시장은 여전히 팽팽한 긴장감이 감돌고 있습니다.

집값만은 잡아야한다는 정부의 규제강화정책때문에 당분한 안정세가 유지되리라 생각합니다.

내집마련을 하셨거나 하려고하는 많은 닥터아파트 애우자분들은 어떤자세로 어떻게 해야할까요?

제 개인적인 생각을 몇자적어보려고 하오니 아니라고 생각하시는분들은 그냥 무시하시고 동의하는부분이 있으신분들은 참고하시기 바랍니다.

늦었지만 새해 복 많이 받으세요...^^

 

안정보합세가 유지될것이며 지역에 따라 상승과 안정, 하락이 더 명확해지리라 생각합니다.

2006년 하반기 상승으로 당분간 규제완화정책은 힘들어질거같습니다.

만약 2006년 하반기 상승이 없었다면 분명 올해안에 양도세 9억완화등 다른완화정책이 나올수도 있었으나 수도권전체의 무차별적인 상승으로 인하여 규제완화보다는 강화쪽으로 정책이 나올가능성이 높습니다. 정초부터 DTI강화가 그 시발점입니다.

이런 규제강화정책은 결국 양극화의 시발점이라 생각합니다.

이미 대출이라는 지렛대효과(Leverage effect)를 통해 주택구입을 한분들과 그렇지 못한분들은 이미 양극화의 선을 넘었다고 보여집니다.

정부가 바라는건 주택가격 하락이 아니라 안정입니다.

배에 승선한분들의 안정을 위하여 추가승선을 못하게 막는것이며 결국 양극화로 가는 배의 연결통로는 끊어지고있는것입니다.

 

노대통령은 누구보다 자존심이 강하고 고집스러운 분입니다.

임기마지막해를 맞이하여 레임덕이라는 관례를 거부하고싶으며 마지막까지 큰소리를 치고싶은분입니다. 그 중심에 부동산이 있습니다. 부동산을 잡아야만 레임덕을 피하고 말발이 먹힐수가 있습니다.

대선후보들을 비롯하여 여야는 대통령을 창출하기위하여 수단과 방법을 가리지않을것입니다.

보수적인 한나라당조차도 반값아파트가 실효성이 없다는것을 알면서도 표심을 위하여 당론까지 채택한것으로보면 여야할거없이 집값안정을 통한 민심잡기에 총력을 기울일것이라 생각합니다.

표심을 얻기위해서는 어떤 포퓰리즘정책도 나올수있는것이 2007년입니다.

만약 부동산에 대한 관심이 시들해지면 아무도 신경쓰지않을것입니다.

이것이 바로 정치논리입니다.

언론사는 정말 기사를 위해 먹고사는 집단입니다.

가치관에 따라서 진보나 보수색깔을 띠지만 근본적으로는 특종을 잡기위한 이익집단입니다.

집값이 좀 상승하면 엄청상승한것처럼 보도하다가 조금 하락하면 또 난리난거처럼 보도합니다.

언론사 속성을 파악하시고 기사제목에 현혹되지말고 기사를 본다면 오히려 언론사 기사속의 숨은진주를 찾을수있을것입니다.

강남집값하락 기사를 보면 2억상승하다가 3000만원 하락했다고 대서특필합니다.

하지만 언론기사속에는 분명 양질의 우수한 알맹이가 있음으로 가려서 먹는 지혜가 필요합니다.

 

이런 정부나 정치권의 입장을 이해하시고 너무 서두르거나 불안해할 필요는 없어보입니다.

어짜피 부동산투자는 3년이상 장기전입니다.

상승만 하면 좋겠지만 때로는 보합,하락이 될수도 있습니다. 하지만 미래가치가 있는곳은 반드시 상승합니다.

예를들어 최근 동탄신도시에 대한 언론기사가 종종나옵니다. P가 5000하락했다는둥 여러말이 나오지만 정말 너무나 당연한일을 큰일 난것처럼 떠들어댑니다.

입주전에 이미 분양가대비 2배정도 상승했고 주변지역이 작년 하반기 무차별상승을 하여 오히려 다른지역보다 갭이 더 줄어든게 현실입니다.

신도시는 사실 입주후 3~5년이상 지나야 인프라가 완전히 갖춰지고 가치가 상승합니다.

특히 입주를 앞두고 당연히 공급이 많아지며 최근부동산흐름때문에 보합,일부하락은 너무나 당연합니다. 3억상승하다가 0.5억하락이면 조정이지 하락이 아닙니다.

그리고 3억후를 바라보면 당연히 상승할수밖에 없는데 언론에서는 호들갑이며 이에 맞춰 일부 안티나 하락론자들은 떠들어댑니다.

이런거에 다 반응하고 걱정한다면 정말 사서 고생하는격이며 인생 너무 피곤하게 사시는분들이라 생각합니다.

하지만 기존처럼 남의 말만듣고 아무곳이나 사는것은 절대 반대합니다.

부동산투자의 중심은 본인자신입니다.

아무도 책임질수없으며 대신할수가 없습니다.

 

 

전통적으로 수요가 풍부하고 학군이 좋고 강남접근성이 뛰어난곳은 여전히 유망합니다.

 

신도시,지하철,뉴타운,도로개설,주변개발등 호재가 풍부한곳으로 접근하시는것이 좋겠습니다.

 

- 60평형 이상 대형평형은 고급수요가 뒷받침되는 지역으로 접근하시는것이 좋습니다.

- 20평형 이하는 반드시 역세권,풍부한 편의시설,교통이 뒷받침되는 지역을 선택하시기 바랍니다.

- 20평형 이하에서 큰 수익을 올리려면 리모델링이 가능성이 높은 단지를 선택하셔야합니다.

 

- 새아파트와 기존아파트와의 격차가 더 벌어질 가능성이 있습니다.

- 지상공원,신평면, 유비쿼터스첨단시설등이 갖춰진 새아파트읙 가치가 더 높아질수있습니다.

 

- 15년이상된 아파트를 구입시에는 리모델링 가능성이 있는 단지를 선택하시기 바랍니다.

- 10년이내 아파트는 반드시 개발호재가 있고 저평가 되어있는 단지를 선택하시기 바랍니다.

 

- 강남-판교-분당-용인죽전/보정/동백/구갈/보라/공세

- 강남-판교-용인동천/성복/신봉/상현-광교-수원매탄/우만-동탄-오산

- 파주-일산-김포-검단-방화-마곡

- 인천 송도-청라-영종-논현

 

지방에 투자하시려면 택지개발지구,학군,조망권,브랜드를 반드시 선택하셔야하며 지나친 고분양가 아파트는 신중히 접근하셔야하겠습니다.

 

지나친 고분양가 아파트는 수익성악화가 될수있는만큼 가급적 자제하시는것이 좋겠습니다.

주변시세보다 비슷하거나 저렴한 분양가가 좋을거같습니다.

고분양가로 인하여 주변시세를 불안하게 할 정도의 고분양가 아파트는 조심하셔야할거같습니다.

 

- 서울 강남,서초,송파,목동

- 1기신도시(분당,평촌,일산)

 

- 2기신도시(송파,판교,광교,동탄,파주)

- 2기신도시 주변(용인 흥덕/죽전/동천/성복/상현, 수원 영통/매탄/우만, 화성 병점, 고양 행신)

- 3기신도시 예정지(과천,서울공항,오산,용인동부,이천,광주,남양주,포천)

 

- 제2외곽순환도로(향남,봉담,동탄,오산,용인동부,이천,광주,남양주,양주,파주,검단)

- 지하철 9호선(김포,방화,마곡,흑석,노량진)

- 신분당선(분당 정자, 용인 동천/성복/상현, 수원 광교/화서/천천/호매실)

- 분당선(분당 오리, 용인 신갈/기흥/상갈/영덕, 수원 영통/매탄/수원역)

- 지하철 8호선연장(암사,구리,퇴계원,별내)

- 경전철(용인 동백/구갈, 수원 천천/정자/화서/조원/매탄/우만)

 

- 경제특구(인천 송도/청라/영종/논현, 평택)

 

- 한강조망(뚝섬,동작,광진,마포,성동,용산)

 

- 서울뉴타운(은평,한남,왕십리,흑석,노량진..)

- 경기뉴타운(광명,안양,구리수택,남양주덕소,고양원당)

- 서울 행정구역개편(동작,관악)

 

세기말 세계경제는 유럽의 통합과 아시아의 도약이라는 대륙별 경제블력화 과정을 거치면서 일대 변혁기를 맞이하였다. 그리고 한국은 20세기말 1991년 OECD 가입으로 중진국 그룹에서 선진국 대열에 합류하여 세계교역 선도국으로 진입하려는 발돋움에 국력을 기울였다. 근대사 50여 년 동안 수출에 진력한 역동적인 국민의 총화가 선진국 진입장벽 통과라는 희망의 끈을 붙들었다고 할 것이다. 그에 따라 IT 및 생명공학 등 국제기반기술을 응용하여 실용화하는 분야의 일각에서는 세계적인 기술수준을 뛰어넘으면서 세계무역장벽을 비집고 비약적인 수출성과를 이루었다고 하겠다.
21세기에 진입하여 세계무역질서가 재편되면서, WTO 및 FTA 그리고 DDA 협상 등과 관련된 세계무역환경 변화는 자국보호주의와 자원무기화와 지구오염방지비용전가 등 선진국은 후진국과 중진국에 철저하게 불리하게 생존비용을 지불하도록 요구하는 방향으로 진행하고 있다. 선진국은 후진국과 중진국에 자유무역질서를 요구하면서 시장을 열게 만들고, 자국 입장에서 무역역조를 보이는 국가부터 시장을 열라는 압력을 주고 있다. 상대국을 철저하게 연구하여 협상방안을 다변화시켜서 상대국가가 부문별 품목별 현황을 파악하고 자생력을 가질 시간적 여유도 주지 않고 국민적 합의를 이룰 상호호혜 구도를 무시하면서 협상테이블에서 상황을 종료시키려 하고 있다. 후진국과 중진국은 자국보호주의 규제를 완화하거나 철폐하여 시장을 열어야 할 것이고, 자국 보호장벽 안에서 안주하던 시한을 허비하고 난 후에도 여전히 기술력과 자금력을 키우지 못하고 한숨만 쉬거나 물리적 대항에 의존하고 있다. 개방 시한이 지나서 시장을 열어주고 나면 전 산업부문의 경쟁력이 하나씩 무너지는 현상을 무력하게 지켜볼 수밖에 없을 것이다. 후진국과 중진국은 과연 경쟁력을 확보하는 방안을 생각조차 할 수 없고 시도조차 할 수 없을까 ?
기술개발과 자금대형화와 다품중소량생산과 신토불이상품개량 및 기후적응원천품종보존 개량과 관광자원보존과 문화와 지적자원개발에 국민적 역량을 집중하는 길이 세계무역전쟁에서 살아남는 길이라고 하겠다.
결국 시중 부동자금과 유동성을 자국 문화와 정서상 경쟁력있는 분야에 안정적으로 투자하여 수익을 남기는 방법을 통하여 부동산으로 편향되어있는 시각을 바꾸어서, 투자시각을 세계경제블럭이 수용할 수 있는 상품개발 기반을 만들어 다양한 포트폴리오를 재구성해야 할 시점이라고 생각한다.


먼저 국내 국제적 변화의 추이는
1)금융(자본)시장 개방과 외국계 자본의 영업활동 보장일 것이다.
한국의 금융산업은 외국자본에 잠식당하여 1금융권은 모두 전멸하였고, 2금융권과 3금융권이 2007년부터 일순간에 선별적으로 넘어갈 것이고, 서민을 기반으로 하는 대부업계를 노리는 미•영 계열 헤지펀드가 한미FTA 체결 후 진출 준비를 마친 상태라고 한다.
관치금융에 익숙한 행정기관이 외국계 금융자본에 규제를 가하지 못할 것이고, 국제법에 근거한 금융기법에 익숙하지 않은 국내 금융기관들이 경쟁력이 잃을 것은 자명한 사실이다.
이러한 환경에서 당장 부동산투자에 영향을 끼치는 상황이라고 한다면, 관행적 관치 대출총량제 또는 융자한도제한 등이 외국계 금융기관이나 헤지펀드에 전혀 영향을 주지 못할 것이다.
2) 금융시장개방과 연관된 부동산시장의 변화를 생각하면, 자본시장과 맞물린 건설및 기술 부문의 개방이라고 할 것이다.
국책인프라사업 및 SOC(사회간접자본건설)사업 뿐만 아니라, 상업용 집적시설(콤플렉스)과 주거겸용 복합단지에서 조차 선별적으로 외국계 자본의 기술력과 자본력에 무기력하게 예속될 것이다.
3) 지적재산권 및 서비스산업의 개방에 따라서 토종자본의 육성마저도 그 기반을 잃게 될 소지가 크다.
4) 언론 미디어 기업 역시 진취적 전략 부재, 올곧은 기상 해이, 취약한 자본규모와 자본잠식에 내몰려 있는 상황에서 금융산업에 이어 우선 적대적M&A 대상이 될 수 있다.



* 2007년 이후 부동산 투자 로드 맵

* 수도권 제2외곽순환고속도로 주변지역을 주목하라

건교부가 분당급 신도시를 2007년 상반기 중에 발표하기로 함에 따라 ‘서울공항-성남 여수동 벨트’ 및 ‘과천-의왕 벨트’가 주목을 받고 있다.
기존 신도시 급으로 진행되고 있는 ‘송도-영종-청라 벨트’, ‘검단신도시’, ‘파주신도시’, ‘고읍-옥정신도시 양주-동두천-철원 벨트’, ‘남양주 별내-진접 벨트’, ‘양평-용문전원도시’, ‘용인동부전원도시’, ‘동탄-태안-오산-봉담 벨트’, ‘시화 역사문화관광 벨트’에 조성될 예정이라는 400~500만평 규모의 차기 신도시를 주시해야 한다.
신설 도로에 중첩하여 신설 철도 역세권이 되는 지역을 특히 주목해야 할 것이다.

수도권 제2외곽순환도로 주변으로 이목이 집중되는 이유는, 추가로 개발될 신도시 전제조건이 서울 도심에서 50~60㎞ 거리에 위치할 것이라고 예고하고 있기에 직접 수혜를 받을 수 있는 핵심지역이 수도권 제2외곽순환도로가 될 것이기 때문이다.

김문수 경기도지사도 '경기 2010 비전과 전략'을 발표하며 수도권 제2외곽순환도로 건설을 적극 추진, 경기형 명품 신도시(500~1000만명 규모) 네 곳을 수도권 제2외곽순환도로 상에 건설할 방침을 밝히면서, 집값 상승에 탄력이 붙어서 향후 수도권 제2외곽순환도로는 수도권의 주요 첨단산업단지들을 유기적으로 연계하면서 지역발전을 주도하게 될 것이고, 배후 주거벨트를 결정짓는 환상의 라인으로 떠오르고 있다고 봐도 과언이 아닐 듯 싶다.

총길이 550km의 수도권 제2외곽순환고속도로는 송도영종청라~시화~오산~용인~남양주~양주동두천~파주~김포검단 등 수도권 원거리의 외곽도시를 순환 연계하여 경기도 전역을 포괄하는 광역개발 노선이다. 현재 20여개 구간으로 나뉘어져, 2020년 준공을 목표로 추진되고 있는데, 노선이 확정되면 2007년부터 구간별로 추진 방안을 만들어 2009년에 착공할 계획이다.
수도권 제2외곽순환고속도로가 완전 개통되면, 서울을 뺀 수도권은 명실상부한 대한민국 국민경제와 국민생활에 새로운 활력을 불어넣어주는 영양소가 될 것이다.

-인천(영종-청라-송도/검단)
인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.
인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.
수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.
인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 2007 투자로드맵 : 송도,청라,영종도 개발 계획과 연계한 신도시, 논현택지개발지구, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

- 경기 용인/화성/오산/평택시 일대
오산은 신도시급 세교 택지개발지구(98만평)가 진행 중에 있고, 경부선 복선전철과 경부고속도로가 통과하고 있다. 현재 공사 중인 서울~용인 고속화도로의 연장 진행, 수도권 제2외곽순환도로 화성시 봉담∼동탄과 함께, 열십(十)자 모양으로 만들어질 서수원∼오산∼평택 고속도로(38.5km)가 예정되어 있어 광역교통계획의 수혜를 입을 수 있는 지역이다. 그리고 평택은 미군기지 이전 · 국제평화도시 개발 등 호재가 많고, 평택 신항 배후산업단지로 조성된 208만평 규모의 포승산업단지가 있어 임대수요도 많은 편이다.
파주운정이 기존 신도시 확대 발표로 규모가 메머드화 된 것처럼, 개발면적 확대가 예상되는 최우선 지역은 화성동탄 신도시이다. 토지공사가 동탄신도시를 확대하기 위한 사전 조사를 끝마쳤고, 동탄 남측 오산세교 택지개발지구 경계선까지 추가 확대될 가능성이 크다는 이야기가 꾸준히 나오고 있기에, 판교에서부터 확산되어져 내려오는 남부주거밸트에 더욱더 무게를 실어줄 수 있을 것으로 판단된다.

* 2007 투자로드맵 : 용인흥덕 택지개발지구, 용인구성 택지개발지구, 용인동천 삼성래미안, 용인성복지구, 용인서천 택지개발지구, 화성동탄 택지개발지구, 화성태안3 택지개발지구, 화성청계 택지개발지구, 서수원 대규모 택지개발지구, 오산세교 택지개발지구, 평택 국제도시 및 대규모 택지개발지구, 기타 개발예정 및 특성화지역을 눈여겨보아야 한다. 그리고, 광교신도시 진입을 위한 철저한 사전준비가 필요하다.

-경기 광주시 곤지암리 일대
유력한 추가 신도시 후보지 중 하나로 떠오른 곳은 중부고속도로와 제2외곽순환고속도로가 만날 광주 곤지암IC 부근이다. 인근에 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공) 곤지암역이 들어설 예정에 있어 분당선 이매역과 신분당선 판교역을 환승역으로 활용 분당/판교/강남 진출입이 상당히 편리해 질 전망이다. 이천시가 평야지반으로써 택지개발이 용이하다면, 광주시는 산세가 좋아 친환경적인 주거환경이 으뜸이다. 또한 강남 접근성이 뛰어나 실수요자들의 관심이 많다. 도로교통도 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 더욱 좋아질 것이다.

* 2007 투자로드맵 : 경기도 광주군은 수자원보호구역 및 자연보전권역으로써 대형주거단지가 조성되지 못한 특성을 보여 왔다. 따라서 실수요자 측면의 철저한 분석과 병행하여 기존 신규 인프라가 확대되는 도로, 철도망을 눈여겨보아야 할 것이다

- 경기 남양주시 화도읍 일대
수도권 제2외곽순환고속도로는 파주~양주동두천~수동~화도~양평을 잇는 노선 중 남양주 화도에서 양평을 잇는 구간이 우선 건설될 것으로 보인다. 특히, 수도권 제2외곽순환도로 통과지역(화도IC 부근 녹촌리, 창현리, 차산리 일대)이 경춘고속도로와 교차(JCT)하게 됨으로써 중부내륙고속도로와의 연계 등, 도로이용의 효율성을 극대화시킬 수 있는 지리적 위치가 장점이다. 인근에 마석지구나 창현지구, 호평, 평내지구가 있고, 이미 개통된 중앙선 전철과 2009년 개통 예정인 경춘선 전철(마석역)을 이용하면 서울 도심과, 강원도 진출입도 훨씬 용이한 편이다. 그밖에 도로교통은 퇴계원~답내 간 자동차 전용 고속화도로도 마석 IC를 이용하면 서울까지 20분대 접근이 가능하며, 구리~마석 간 46번 국도의 확장공사(6차선 예정)로 도심접근 교통도 향후 한층 원활해 질 전망이다.

* 2007 투자로드맵 : 신규 분양 물량이 분양가 측면에서 경쟁력을 가지기 어려울 것이므로 신규개발 택지개발지구 연접 예정이거나 기존 택지개발지구에서 교통요지 및 상업요지에 입지하는 <저평가된> 기존 인기브랜드 아파트를 눈여겨보아야 한다.

- 경기 동두천/포천/양주시 일대
지역균형발전을 내세우는 정부로선 이 기회에 그 동안 개발이 부진했던 수도권 북부로 눈을 돌릴 가능성도 있는데, 이럴 경우 경기도 포천ㆍ연천, 동두천 지역이 후보지로 거론될 수 있을 것이다. 경기도도 북부 발전 차원에서 적극적인 입장이고, 포천은 포천시가 자체적으로 350만평 규모의 신도시를 계획하고 있기도 하다. 군부대 이전부지나 수도권 북부의 동맥역할을 할 경원선 철도망도 복선 전철로 재정비되고 있어 지역개발효과나 대중교통도 좋아질 전망이다. 특히 수도권 제2외곽순환고속도로가 양주시나 동두천시를 관통하게 되는데 동두천의 경우 기존 생연지구와 송내지구가 경원선 동두천역과 내행역에 붙어 있다.

* 2007 투자로드맵 : 기존 철도노선을 따라서 확장되는 신도시 택지개발지구와 제2외곽순환고속도로가 연접 또는 연계되는 지역에서 <저평가된 역세권> 기존 아파트를 눈여겨보아야 한다.

*2007년 기타지역 투자로드맵:
-인천 국제공항철도
인천 국제공항철도는 인천용유(추가 설치 요구)~인천국제공항~운서~영종(추가 설치 요구)~청라(추가 설치 요구)~검암~계양~김포공항~마곡~고양~상암~홍대~공덕~서울역 에 이르는 향후 수도권서부의 중요노선이 될 것이다. 따라서 인천 공항 철도와 환승역이 될 것으로 보이는 검암, 김포공항, 고양, 상암, 홍대, 공덕, 지역에 대한 관심을 가져야 할 것이다.

-기존 철도, 지하철 연장노선
서울지하철 3호선 연장구간(수서~가락시장~오금역~송파신도시 연계 희망), 서울 지하철7호선 연장구간(부천온수~인천지하철 부평구청역) 수혜지역 <부천 중동신도시/ 상동지구/인천삼산택지개발지구/여월지구>, 서울지하철 8호선 연장구간(암사~구리~퇴계원~별내), 분당선 연장노선(남부권:오리~신갈~기흥~상갈~영덕~영통~매탄~수원역/북부권:선릉~강남구청~청담~뚝섬~왕십리), 신분당선 연장노선(남부권:정자~동천~수지~광교신도시~화서~호매실 연장/북부권:정자~판교신도시~양재~강남~신사~용산), 서울지하철9호선(김포공항~마곡~가양~목동~당산~영의도~노량진~동작~고속터미널~교보타워사거리~코액스~종합운동장~석촌역~올림픽공원~방이동~둔촌고덕하남 연장 요청), 경의선 복선전철 사업구간(용산/서울역~공덕<서울5호선환승>~연암<서울2호선환승>~성산<서울6호선환승>~수색~행신~대곡<서울3호선/경의선환승>백마~풍산~문산~도라산)

2007년 이후 점진적으로 개통될 상기 기존 철도 및 지하철 노선에 따른 투자는 너무나도 보편적이고 일반적인 투자 접근방법일 수도 있다. 또한 일부 지역의 경우 대부분 시세에 반영된 상태라 할 수도 있다. 이제 수도권 및 서울지역에서의 철도, 지하철 개통은 일반적 호재로 보아야 할 것이다. 따라서 기존과 같은 무조건적인 역세권투자 방식에서 기능적 기술적 선별투자 방식으로 전환되어야 할 시점이라 생각하며, 철도, 지하철 계획에서부터 착공, 완공에 이르기까지 장기적이며 중간점검이 필요한 투자가 따라야 할 것으로 생각한다.

-2007년 전후 착공, 공사 진행 중, 개통 예정 도로망을 따라가는 관심지역
수도권에서는 판교신도시 및 광교신도시에 세인의 관심이 집중되는 것처럼, 강남대체 분당급 신도시와 연계가 예상되는 도로를 우선적으로 집중해야 하겠다.
서울 지하철 9호선 병행도로 / 용인-서울 간 고속화도로 / 경부고속도로 용인구간 / 서울 강동에서 구리-별내-진접 간 도로와 철도(지하철 8호선 연장선) / 서수원과 화성 봉담 향남 평택 서해안 가도 / 고양-일산-파주-김포-인천 신도시를 따라서 개발되는 주거단지가 주거환경과 품질 면에서 격상된 가치를 지니게 될 것이므로 서울 외곽권역에 생활기반을 가진 서민 중산층에게 좋은 내집마련 기회를 움켜쥘 수 있다.

(표: 광역도로망 확충계획 참조)

 

 

 

● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    아파트 가격이 단기간 지나치게 폭등한데다 부동산에 대한 정부의 전방위 정책 등으로

    3년 후의 수도권 아파트 시세 예측이 초미의 관심사라고 판단이 되어 글을 올립니다.

    미래의 시세를 예측하는 일은 결코 쉬운 일이 아니지만, 다음과 같은 요소를 고려하면 어느

    정도  비슷한 예측은 가능합니다.

 

 

 

1. 시세의 흐름을 판단합니다.

    - 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름

 

2. 지역의 가치를 판단합니다.

   - 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및  2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권

 

3. 평형별 가치를 판단합니다.

   - 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상

 

4. 아파트 가치를 판단합니다.

   - 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률

 

5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.

   - 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소,

 

6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.

  - 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부

 

7. 정부의 정책을 판단합니다.

  - 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책

 

8. 경제의 흐름을 판단합니다.

  - 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 수출입, 해외 부동산 흐름

 

9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.

  - 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구

 

10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.

  - 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도

 

● 위의 10가지 요소를 바탕으로 시세 예측을 하는 것은 기존의 아파트 흐름에 영향을 주는

    요소 중에서 부동산 자체의 평가 요소 뿐만이 아니라 미시와 거시 경제적 요소, 정부의 정책,

    심리적인 요소를 총망라한 것입니다.

    시세 흐름에 영향을 주는 요소를 대등한 자격으로 평가할 수는 없지만 부동산 시세를

    예측하는 데 무수한 가변성을 가지고 있는 사항들을 대거 참조하였다는 점에서 그 의의를

    지니고 있으며, 그나마 기존 평가 사항보다는 객관적인 자료로서의 구실을 할 수 있음을

    밝히는 바입니다.

 

 

 

● 2004-2006년만 놓고 본다면 상당수의 전문가들의 시세 예측이 엉뚱한 방향으로 흐른 것을 알

    수 있는데, 이러한 결과는 상기의 요소를 두루 망라한 종합적인 판단보다는 정부 정책과

    경제의 흐름 등 특정 분야를 지나치게 부각하는 바람에 야기될 수밖에 없었던 필연적인 결과로

    보여집니다.

    어떤 면에서는 정부의 정책과 거시 경제의 흐름보다도 아파트에 대한 본질적인 평가 즉

    시세의 흐름, 지역, 평형, 미래 발전성, 대중의 선호요소와 눈에 보이지 않는 심리적인 요인이

    아파트 흐름에 민감하게 반응하였음을 확연히 알 수 있습니다.

 

● 따라서 지금이라도 앞에서 언급한 단순한 실물 경제의 지표로서 부동산의 흐름을 예측하고

    정책을 펼 것이 아니라, 부동산 고유의 특성과 지표상 드러나지 않는 심리적 요인에 기인하여

    포괄적이면서도 역동적인 시세 예측 및 이를 바탕으로 한 효율적인 정책 마련이 선행되어야

    한다고 판단합니다.

 

● 물론 모든 사항을 감안하여 시세 예측을 한다는 것이 결코 간단하지는 않습니다.

    어느 요소를 얼마만큼 반영해야 하고, 또 심리적인 요인에 의하여 기간별로 반영하는

    요소의 비율이 차이가 날 수밖에 없는 현실까지 고려한다면,부동산 정책을 펴는 정책

    당국자야말로 이 세상 누구보다도 부동산 지식에 대한 이론과 실천 경험까지 겸비한 자유로운

    사고 역량을 소유한 분이라야 한다는 사실을 밝히고자 합니다.

 

● 부동산을 잡기 위한 정부 각료와 대통령 의지야말로 경제 정책의 선순환을 이루는 핵심사항이기

    때문에 높게 평가하며 항상 감사한 마음을 가지고 있습니다.

    하지만 지금처럼 경직된 사고와 천편일률적인 잣대로써 전방위의 무차별적인 부동산 옥죄기

    전략으로 해법을 찾으려 하기 보다는 부동산 상승에 영향을 주는 근본 요소부터 발췌초록하여

    정책의 틀로 삼고, 일정 부분 시장 경제의 자율성에 흐름을 맡기되 이로 인하여 파생되는

    문제점에 대해서만 확실한 제제 조치를 단행해야 한다고 봅니다.

 

● 자연 생태계에서도 적자생존이 존재하고, 돈 자체가 10원, 100원, 1000원 혹은 1달러 10달러

    100달러 구분 되어 있듯이, 어느 사회나 물질적 가치의 양면성은 존재하기 때문에 오르는

    아파트를 억지 세금으로 막으려 하기 보다는 그들만의 플레이를 할 수 있도록 일정 부분 시장

    흐름에 맡기는 일이 필요합니다.

 

● 지금의 부동산 상황은 뱀(명품 아파트)을 때려 잡으려 하다 보니까, 개구리(보통 아파트)들이

    들끓는 상황을 초래한 것으로써, 빈익빈 부익부를 막으려다가 부의 공동화 현상이라는 최악의

    시나리오에 직면해 있다는 판단이 듭니다.

    뱀이 아무리 큰다고 하여 공룡이 될 수 없기 때문에 더 이상 잡으려 하지 말고 뱀과 개구리

    메뚜기가 적절하게 피라미드 모형을 지닐 수 있도록 조절하는 역할이 어떨지 상징적으로 제시해

    봅니다.

 

● 내 집을 가졌기 때문에 집값이 오르기를 바라는 분들이 많기는 하지만 부동산 상승이 

    심리적으로 조절할 수치를 벗어난 이른바 부동산 공황에 빠진 상태가 되면 집을 가진 분이나

    가지지 않은 분이나 모두 불안하기 마련입니다.

    지금이 그 단계로 보여지기 때문에,  대부분 국민들은 부동산의 강보합 및 약보합의 흐름이

    지속되기를 원합니다.

 

● 모든 아파트들이 물가상승에 관계없이 하락을 하는 것보다는아파트별로

    절대 및 상대 가치에 의한 차별화와 함께 물가상승률과 비례한 상승이 진행이 되어야 합니다.

    지나친 빈익빈 부익부를 막으면서 폭등 및 폭락의 후유증에서 벗어나 모두가 인정하는 방향의

    가치 상승과 하락의 양분화가 이루어질 수 있도록 정책의 골격을 유지하길 희망합니다.

 

 

 

● 아파트에 대한 매수와 매도 타이밍을 놓치는 가장 큰 실수가 어디에 있는지 아시나요?

    그렇게 많이 겪고도 습관적으로 반복이 되는 일이건만 미래의 흐름을 믿지 않고 현실의

    흐름에만 지나치게 민감하다는 것입니다.

    한 치 앞을 내다보지 못하는 불안 심리와 지나치게 보수적인 잣대가 정확한 예측을 흐리게

    하는 나쁜 주범이라고 할 수 있지요.

    최근 부동산에 대한 대출 압박, 세금 징수, 분양가 인하, 임대주택 공급 확대 등이 총망라

    되어 부동산으로 시세 차익을 누리는 것은 모두 끝난 것처럼 보입니다.

    과거와 같이 파상적인 상승은 기대하기 어렵겠지만, 아파트의 양극화에 따른 고품격 아파트의

    시세 상승은 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다.

 

● 즉 지금은 부동산 대책이 모두 터져 나온 상황이라서 더 이상 부동산을 억누르는 대책이

    나올 가능성이 없어 보일 정도입니다.

    이 정도의 강도 높은 대책이라면 큰 폭의 하락이나 급매의 출현이 나와야 하는데 아직도

    호가 상승은 소폭이나마 이어 지고 있으며, 설령 하락한다고 하더라도 최대 10 % 이내의

    소폭의 조정 가능성만이 이어질 것으로 분석이 됩니다.

 

● 무주택 서민들일수록 이것을 지나치게 크게 생각하여 급매로 매수할 결정적인 기회를 잡지

    못하는 일이 많아서 안타까울 뿐입니다.

    3월 이후에 반전이 된다면 급매는 순식간에 사라지고, 명품이라고 일컫는 아파트는 품귀 현상을

    보이며 일반 아파트와의 격차를 더욱 벌여 놓을 가능성이 큽니다.

    어차피 지금 매수해서 지금 팔 것이 아니기 때문에 지금의 흐름보다는 매도 시점의 흐름을

    읽는 눈이 필요합니다.

 

● 3년 후에 꼭 오른다는 보장이 없지만 적어도 과거의 전례를 보거나 명품 아파트의 가치,

    공급 부족, 넘쳐나는 500조대의 유동자금 방황 등을 간파한다면 지금이야말로 가장 훌륭한

    아파트를 싸게 잡을 수 있는 황금의 기간이 아닐까 판단이 됩니다.

    이러한 흐름으로 볼 때에 미래의 부동산 시장은 각각의 아파트 가치가 계단처럼 층층이

    배열이 되는 아파트 가치의 차별화가 진행될 것입니다.

 

● 이를 토대로 미래의 시세를 예측하는 데 가장 중요한 요인은 명품 지역의 아파트에 대한

    시세를 파악하는 일입니다.

    즉 명품 지역 아파트 시세를 기준으로 지역적 가치를 비교하고 같은 지역일 경우는 아파트에

    대한 가치를 비교하면서 예상 시세를 측정하면 됩니다.

    이러한 측면에서 시세를 예측하는 데 바로미터로 삼을 수 있는 지역이 판교와 강남권입니다.

    강남의 실전 전문가들이나 부동산을 아는 사람들이 이구동성으로 말하는 강남권과 판교의

    예상 시세를 바탕으로 수도권의 3년 후의 시세를 유추해 보겠습니다.

 

 

 

서울 명품 아파트 평균- 5-7, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 4~5

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 3-4.5, 수도권 명품 아파트 평균 3-4. 

서울 일반 아파트 평균- 3.5-4.5  용인 일반 아파트 평균: 3-4 수도권 일반아파트 평균 2-3

 

서울 명품 아파트 평균- 9-12  분당, 평촌-9-12  용인 명품 아파트- 7.5-9

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 6.5-8.5 수도권 명품 아파트 평균 5.5~7.5

서울 일반 아파트 평균- 6-8, 용인 일반 아파트 평균- 4-6. 수도권 일반아파트 평균 3.5-5.5

 

서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 14-16, 용인 명품 아파트- 11~14,

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 10-12, 수도권 명품 아파트 평균 9-11, 

서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균- 7-9 수도권 일반아파트 평균 6-8

 

서울 명품 아파트 평균- 15-17, 분당- 17-20, 용인 명품 아파트- 14~16,

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13-15, 수도권 명품 아파트 평균 12-14, 

서울 일반 아파트 평균- 11-13, 용인 일반 아파트 평균-9-10 수도권 일반아파트 평균 8-9

 

서울 명품 아파트 평균- 17이상  분당- 20이상  용인 명품 아파트- 16이상

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 15 이상 수도권 명품 아파트 평균 14 이상

서울 일반 아파트 평균- 13 이상 용인 일반 아파트 평균-10 이상 수도권 일반아파트 평균- 9이상

 

 

 

 

서울 명품 아파트 평균- 4-5, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 3~4

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 2.5-3.5 수도권 명품 아파트 평균 2-3. 

서울 일반 아파트 평균- 2.5-3.5  용인 일반 아파트 평균: 2-3 수도권 일반아파트 평균 1.5-2.7

 

서울 명품 아파트 평균- 8-10  분당, 평촌-9-11  용인 명품 아파트- 6-8

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 5.5-7,5 수도권 명품 아파트 평균 5~7

서울 일반 아파트 평균- 5-7, 용인 일반 아파트 평균- 3.5-5.5. 수도권 일반아파트 평균 3-5

 

서울 명품 아파트 평균- 11-13, 분당- 13-15, 용인 명품 아파트- 10~13,

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 9-11, 수도권 명품 아파트 평균 8-10, 

서울 일반 아파트 평균- 8-9, 용인 일반 아파트 평균- 6-7 수도권 일반아파트 평균 5.5-7

 

서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 16-18, 용인 명품 아파트- 12~14,

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 11-13, 수도권 명품 아파트 평균 10-12 

서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균-8-9 수도권 일반아파트 평균 6.5-8

 

서울 명품 아파트 평균- 15이상  분당- 16이상  용인 명품 아파트- 14이상

파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13 이상 수도권 명품 아파트 평균 12 이상

서울 일반 아파트 평균- 11 이상 용인 일반 아파트 평균-9 이상 수도권 일반아파트 평균- 8이상

 

● 이상에서 아파트 시세 예측시 고려할 사항과 이에 바탕을 둔 올바른 정책 방향, 그리고

    부동산 정책 실효성 여부에 입각한 3년후의 시세 예측을 순차적으로 짚어 보았습니다.

    앞으로 전개될 시장 흐름을 예측함에 있어서 단편 일률적인 잣대를 적용하기 보다는 부동산에

    영향을 주는 모든 요소를 폭넓은 시야로 조명하고, 중요도를 선별적으로 적용하여 저 나름대로

    두 방향으로 시세를 예측하였습니다.

 

● 저는 부동산 상승이 과거의 흐름에서 크게 벗어나지 않는 상승장에 무게를 두고 있지만

    규제 일변도의 부동산 정책이 역동적인 흐름으로 개선된다는 조건하에서 실효성 여부에 따른

    안정적인 흐름도 함께 제시해 보았습니다.

    두 방향 중에서 어느 한 쪽으로 가깝게 예측이 될수도 있고, 전혀 엉뚱한 방향으로 결과가

    도출될 수도 있겠지만, 시시비비를 떠나서 미래의 시세를 되짚어 보았다는 점에 의의를 두고

    있으니 참고 자료로서의 구실만 했으면 합니다.

 

● 시세 예측은 민감한 사항이기 때문에 결코 쉬운 작업은 아니지만 이러한 전망이 전문가들

    세계에서 많이 양산이 되어야만 부동산이 올바른 흐름으로 가닥을 잡아 나가는 데 도움이

    될 것으로 판단이 됩니다.

    지면 관계상 부동산 정책의 올바른 방향을 제시하면서 구체적인 대안 제시가 부족하였는데

    차후에 이를 집중 조명하고자 전문가의 탁견을 인용하여 논의하겠습니다.

 

● 끝없는 부동산 폭등은 결코 불철주야로 고생하는 정부와 행정부의 몫으로 해결 될 문제가

    아니며, 올바른 정책이 시장 흐름에 반영될 수 있도록 전문가들이 여러 각도에서 창의적인

    안건을 제공하고, 국민 모두가 그 정책을 신뢰하고, 따를 수 있는 마음가짐을 가져야 비로소

    해결의 매듭을 풀 수 있습니다.

    이로써 부동산 안정에 바탕을 둔 정부의 일관성 있는 노력이 실효성을 거두어 경제 최강

    대한민국의 기초 토양이 조성이 될 것이라고 믿습니다.

 

    감사합니다.