Case1.

아파트나 상가등에 투자, 성공하여 부자가 되었다고 하는 사람들도 땅, 농지에 투자하고자 할 때에는 막막하다.

투자의 단맛을 본 투자자들도 땅 투자의 어려움을 호소하는데,  종자돈을 가지고 땅 투어에 나선 땅초보는 땅 보는 안목이 없음을 알고 조용히 물러난다.

땅초보와 같이, 우리 주변에는 자금이 있어도 투자에 나서지 못하는 투자자를이 너무나 많다. 

Case2.

땅을 사서 몇배의 수익을 낸 이웃을 보거나, 부자들을 보면서 묻지마 투자의 형식으로 투자하는 쌩초보.

부동산 대박 신화에 현혹되어 전화로 아니면 일부 부동산의 이야기만 듣고는 1년에 2~3배, 2년이면 5배는 보장한다는 이야기에 넘어가는 사례가 너무나 많다. 

Case3.

원자재로서의 땅은 목적에 따라 활용도가 달라질 수 있고 가치가 있다는 것을 믿고 땅의 안목을 키워가는 왕대박.

전문가들이 주최하는 땅 투어나 세미나를 통해 오늘보다 나은 보물캐기를 위해 정보취합에 열을 올리는 왕대박이 많다.

부동산 투자의 로또는 "땅"에 있다는 것을 부인하기는 어려울 것이다. 

그러나, 토지는 아파트나 상가와는 달리 부동산 투자나 중개를 오래한 사람들도 현장을 보고서도 투자 여부를 판단하기가 어려운 것이 현실이다.

땅은 원자재로서의 가치가 있을 뿐아니라 보이지 않는 무형의 활용가치까지 판단하여야 하기때문에 평가를 내리기 어렵다.

때문에, 토지 투자는 나홀로 또는 중개업자의 소개로 단순하게 투자한다는 것은 쌈짓돈을 깊은 구덩이에 숨기는 것과 같다. 

이러한 땅 투자의 어려움으로 인해, 땅 로또의 희소성으로 인해 파이(이익)는 일부에게 돌아가는 것 같다.

그렇다면, 영원한 땅초보나 쌩초보로서 왕대박을 바라보기만 하여야 하는 것인가?

투자자로서, 성공할 수 있는 방법은 투자자 스스로 내공을 쌓아 준전문가 수준에서 땅을 보고, 분석하여 접근하는 방법이 있고 또 하나는 사람을 만나 노하우를 공유하거나 전수받는 방법이 있다. 

먼저 내공을 쌓기 위해, 농지의 취득방법과 성공투자자의 지침을 이해하는 것이 중요하다. 

■ 일반적인 농지(토지) 취득방법

첫번째, 토지거래허가나 농지취득자격증명이 필요없이 소유권 이전등기할 수 있는 지역의 땅을 매수하는 것이다.

두번째, 경매나 공매에 의한 취득으로 농지취득자격증명을 발급 받아 소유권 이전등기하는 것이다.

세번째, 증여에 의한 취득으로 무상증여시 농지취득자격증명을 받아 등기하면 되고, 유상에 의한 부담부증여의 경우는 농지취득자격증명과 토지거래허가구역내는 토지거래허가를 받아야 한다.

마지막으로, 일반적인 매매에 의한 취득으로  농지취득자격증명과 토지거래허가구역내는 토지거래허가를 받아야 한다.

■ 토지 투자의 펀더멘탈

01. 정보 수집에 최선을 다한다. 세미나, 동호회등 활발한 커뮤니티로 정보의 옥석을 가려야 한다.

02. 도시 접근성이 좋은 곳이 개발 및 호재의 영향권에 든다. 개략적으로 반경 20~30킬로미터이내의 땅이 좋다.

03. 최소한 2차선의 지방도로에 접하거나, 접할 수 있어야 한다.

04. 연접제한등의 개발행위 제한이 없어야 한다.

05. 환금성을 고려하여 소액으로 분산 투자할 수 있어야 하고, 분할이 가능하여야 한다.

06. 전매제한등으로 인하여 여유자금에 의한 투자로 중.장기적으로 접근하여야 한다.

07. 큰 평수가 상대적으로 저렴하기에, 자금이 부족하다면 공동투자를 염두에 둔다. 

08. 공부확인(토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등)은 직접 확인하여야 한다.

09. 지적도와 현장이 일치하는지 확인하여야 한다. 현장 확인은 필수다.

10. 믿을만한 전문가의 도움을 받는 것이 리스크를 줄일 수 있다.   

앞서, 토지투자의 성공자가 되기 위해서는 스스로 내공을 쌓거나, 사람을 만나 노하우를 공유하는 방법이 있다고 하였지만 땅초보나 쌩초보를 벗어나고 왕대박이 되기 위해서는 내공을 쌓아가는 것과 함께 파트너로서 노하우를 전수받는 것이 효과적이라 볼 수 있다. 

부동산 투자의 로또는 땅에서 나온다는 것을 많은 사람들은 알면서도, 접근방식을 몰라 우왕좌왕하면서 컨설팅을 의뢰하는 것을 보면 아직은 일부의 전유물인 듯하다.

이런 때일수록, 기초체력이 튼튼하여야 전.후반의 축구경기를 할 수 있고, 마라톤을 뛸 수 있다는 점에서 토지 투자의 내공을 쌓아가면서 노하우를 전수받는 방법을 찾아가는 것이 성공투자자로 거듭날 것이라 확신한다.

투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 ‘부귀모’

'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자   강 공 석 

< 다음은 어디인가? >

가수요가 실수요를 자극하여 연쇄적으로 가격 확산이 되었다는 아기곰의 ‘가설’이 맞다면, 그 다음 어디가 오를 것인가를 예상하는 것은 그리 어려운 일이 아닙니다. 양도세 중과를 피할수 있는 곳이 제1순위가 될 것이기 때문입니다. 그러나 저가 주택의 상승세가 확산되면서 서울 및 수도권에서 기준 시가 1억원짜리 매물이 점점 찾기 어렵게되었습니다. 양도세 일반 과세를 받을수 있는 기준이 현재가 아닌 2년후에도 기준 시가 1억원 이하가 되어야 하기때문입니다.

왜 2년의 시간이 필요한가하면, 일반 과세는 기간별로 1년 미만 보유시 50%, 1년 이상 2년 미만 보유시 40%의 양도세를 내야 하며, 2년이 넘어야 비로서 양도차익에 따라 9~36%인 저율의 세금을 내게되어 있기 때문입니다. 이에 따라 다주택자가 투자용 저가 주택을 사는 경우에는 적어도 1년에서 2년 이상 보유를 해야 수익성이 있습니다. 1가구 3주택자의 경우 기준시가 1억원 이하의 저가 주택을 1년 이상만 보유하다 판다하더라도 양도차익의 40%만 세금으로 내면 되기때문에, 원래 내야할 60%의 세금보다는 이익이 있다는 의미입니다. 2년 이상 보유시에는 수익율이 훨씬 높아지겠지요.

이런 면을 고려해 보면 지방 소재의 주택도 상승 대열에 합류할 가능성이 있다고 생각할수도 있습니다. 지방 소재 주택의 경우는 기준시가 3억 이하면 양도세 중과세 계산시 주택수에서 제외되기 때문입니다. 그러나 지방의 경우 미분양 물량이 넘치고, 주택보급율이 충분하기 때문에 실수요가 따라 붙기에는 한계가 있다고 봅니다. 이에 따라 수도권과 가까운 일부 지역을 제외하고는 환금성 자체에까지 문제가 생길 것이기 때문에 이들 지역이 상승할 가능성은 높지 않습니다.

그러면 일부 언론에서 지적하는대로 강남권은 어떨까요? 앞서 설명드린대로 양도소득세 중과 규정과 DTI 규제때문에 고가 주택은 투자처로서 실익이 크게 없습니다. 다만 강남권은 실수요자가 많은 지역입니다. 강북이나 수도권 지역이 많이 오르면 이들 지역을 팔고 강남권으로 들어오려는 수요가 많습니다. 이때문에 강북이나 수도권이 오르고 나면 다음 번에는 강남권이 오를 것이라는 전망이 자연스럽게 나오는 것입니다. 더구나 1년 반동안 이렇다할 상승이 없었으므로 오를 때도 되지 않았나 하는 기대감 섞인 전망도 있을 것입니다.

그러나 현재 상승세를 타고 있는 것은 강북이나 수도권의 고가 주택이 아니라 저가 주택입니다. 강북이나 수도권의 저가 주택을 판다고 해도 강남권에 진입하기에는 자금적인 측면에서 갭이 많이 벌어져 있다는 점과 현재의 금융 규제하에서는 이러한 갭을 메울만한 대출이 어렵기 때문에 현재의 저가 주택 상승세가 강남권 주택의 상승세로 직접적으로 연결되기에는 어려움이 많습니다.

더욱이 강북 및 수도권 저가 주택의 상승세는 DTI 규제로 인해 수요가 일부에 집중되서 벌어진 만큼 그 동안 상승을 이끌었던 대출 규제가 어느 시점부터는 상승을 가로막는 유리 천정이 될수 있습니다. 다시말해 같은 지역내에서도 6억원 이상의 고가 주택으로 이러한 상승세가 번져가기에는 한계가 있다는 뜻입니다. 이런 이유로 고가주택이 많은 강남권에까지 상승세가 확산되기는 어려워 보입니다. 현재 벌어지고 있는 강북이나 수도권의 상승 원인과 과거 강남권의 상승 원인이 다르기 때문입니다.

오히려 강남권보다는 지난해이후 하락세를 보였던 경기 남부 지역 (용인, 화성, 수원)으로 번질 가능성이 더 높습니다. 이번 상승 원인을 놓고 볼때, 강북이나 수도권 지역과 강남권이 가지고 있는 공통 분모보다는 경기 남부 지역의 유사성이 더 크기때문입니다.

물론 강남권 주택중에서도 재건축등 별도의 호재를 가지고 있는 곳은 예외입니다. 즉, 이들 지역이 상승한다고 해도 그것은 강북 지역이나 수도권 지역 저가 주택의 상승과는 별개의 사안이라는 뜻입니다. 그러므로 강남권에 있다는 이유만으로 과거처럼 무차별하게 오를 가능성은 적다고 할수 있습니다.

그러면 다음은 어디일까요? 수도권 주택은 기준 시가 1억원 이하여야 중과세 대상에서 제외된다고 말씀드린바 있습니다. 그러나 수도권 중에서도 기준 시가 3억원 이하 짜리 주택도 양도세 중과세 대상에서 제외되는 곳이 있습니다. 행정구역상 읍 또는 면으로 분류되는 곳입니다. 읍이나 면이라고 하면 아주 시골의 면소재지를 떠올리는 분도 있을 것입니다. 그러나 서울과 가까운 남양주시만 예로 들어보아도 별내면, 오남읍, 와부읍, 진건읍, 진접읍, 퇴계원면등이 읍면 지역입니다. 다시 말씀드리면 같은 남양주시라도 금곡동, 도농동, 지금동, 평내동, 호평동 같은 곳은 기준 시가가 1억원 이하가 되어야 중과세 대상에서 제외가 되지만 위에서 예로 든 6군데 읍면 지역은 기준 시가가 3억원 이하면 제외가 되기 때문에 그 한도만큼 상승할 여력이 있는 것입니다.

이렇듯 수도권에서 동과 읍면 지역이 공존하는 곳은 남양주시 외에도 김포시, 광주시, 안성시, 양주시, 이천시, 파주시, 평택시, 포천시등이 있습니다. 이들 지역중 서울과의 접근성이 뛰어난 곳일수록 다주택자 중심의 가수요가 몰릴 것으로 예상됩니다. 이들 지역에 가수요가 몰리게되면 언론에서는 이들 지역의 집값이 불안하다는 식의 보도를 하게되고, 이를 보고 영문도 모르는 실수요자들은 덩달아서 매수 대열에 동참을 하게 되는 것입니다. 가수요는 읍면 지역 위주로 매수에 들어가겠지만 실수요는 상대적으로 입지가 좋은 동 지역 위주로 매수세가 붙는 것입니다. A 지역이 평당 얼마인데, 그보다 더 좋은 B 지역은 덜 올랐다는 착시 현상때문입니다. 그리고 이때에는 이들 지역이 오를 수 밖에 없다는 그럴듯한 이유를 누군가 분석해 올리는 것입니다. 남양주시를 예로 들자면 내년도에 남양주대교가 개통되고, 신상봉역이 개통되어 7호선과 연결이 되고, 뉴타운 지정의 가능성도 있다는 등 호재가 부각되겠지요. 그러면 그동안은 저평가되었으며, 이제야 투자자들이 가치를 알아보기 시작했다는 생각들이 그 지역 소유자들 사이에 번지기 시작하면서 매물 품귀가 일어나는 것입니다. 매수세는 늘어나는데 매물이 적어지면 가격 상승이 되리라는 것은 뻔한 이치입니다.

그러면 양도세 회피를 위한 가수요가 과연 시장을 움직일만큼 많을까요? 그리고 몇십채의 주택을 사고 팔면 세무 당국의 주목을 쉽게 받을텐데 그런 수요가 있을까요? 시장을 움직이는 것은 이들이 아닙니다. 그저 여유돈 몇천만원 가지고 전세를 끼고 한채 사두려는 사람들이 시장을 움직이는 것입니다. 그 여유 돈이라는 것도 한채가진 집을 전세로 주고 본인은 더 작은 곳에서 살거나 월세로 살면서 조성한 투자 자금입니다. 한마디로 서민형 가수요지요. 이런 수요가 모여서 흐름을 형성하는 것입니다.

그러면 한국에서 살지도 않은 아기곰은 어떻게 이런 수요가 있을 것을 알수 있을까요? 그것은 제도의 허점이 보이기때문입니다. 돈의 흐름은 물과 같아서 수익이 높은 곳으로 흐르게 마련입니다. 정부가 나서서 수익율의 차이를 만드는데, 돈이 흐르지 않을 이유가 없는 것입니다.

현재 벌어지고 있는 상승세는 참여 정부가 만들어 놓은 함정입니다. 다주택자를 잡으려고 만들어 놓은 함정에 서민이 빠졌다는 점이 문제지요.

참여정부에서 8.31조치를 만들때 양도세 중과 규정때문에 소형 평형의 주택이 약세를 보여 서민의 박탈감이 가중될 것 같다고 판단하는 것 자체는 문제가 없었습니다. 문제는 그 후 시장이 예상했던대로 그대로 흘러가는지를 지켜보았어야 합니다. 부동산 시장을 안정시킬 의지를 가지고 시장을 지켜보았다면 소형평형의 상승율이 중대형 평형 상승율의 몇배가 넘어선 2007년 초에 상응하는 조치를 취했어야 합니다.

< 시장 참여자의 대응책 >

그러면 가수요자든 실수요자든 현시장 상황에 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

기준시가 1억 이하의 저가 주택을 매입했던 다주택자의 경우는 적당한 시기에 주택을 매도하는 것이 좋습니다. 양들의 뛰어 놀아야 할 풀밭을 양떼들에게 돌려주어야 한다는 원론적 말씀을 드리는 것은 아닙니다. 양도세 중과 예외 규정이 개정될 가능성이 있기때문입니다. 수익율 분석에서 보여드렸듯이 현재의 수익율은 양도세가 일반 과세되는데 있습니다. 이것이 60%까지 중과세된다면 수익율이 절반이하로 떨어지게 됩니다.

그러면 아기곰은 무슨 근거로 이런 조항이 개정될 것이라고 생각을 하는 것일까요? 아기곰이라고 해서 일반인이 접근하기 어려운 고급 정보를 접하는 것은 아닙니다. 그리고 재경부 담당자 조차도 관련 법규를 개정할 준비조차하지 않고 있을 것입니다. 그럼에도 불구하고 아기곰이 자신있게 말씀드리는 것은 정권의 성격때문입니다. 정확히는 이명박 대통령의 출신 성분때문이지요. 이명박 대통령은 정치인이라기 보다는 기업인의 사고 방식을 가지고 있는 분입니다. 이것이 정치인들이 집권한 이전 정권들하고는 크게 다른 점입니다.

정치인들이 선호하는 것은 무엇일까요? 화끈한 한방입니다. 홈런 한방치고 신문 1면을 장식하는거죠. 그래서 언제나 생색이 날수 있는 것만을 찾고는 합니다. 반대로 생색이 나지 않는 것은 하기 싫어하지요. 이렇다 보니 실무자들도 이런 경향에 동화가 될수 밖에 없습니다. 8.31 대책이니 3.30 대책이니 이런 것을 입안하고 발표하는 사람은 훈장도 타고 포상도 받았지만, 시장 상황을 계속 모니터링하고 기존 정책의 문제점을 건의하는 사람은 찬밥 신세가 되었을 것입니다. 모두가 박수를 치고 잘될것이라고 한 정책에 문제점을 꼬집었으니, 아마도 ‘시답잖은 작은 문제’로 정책 속에 담긴 ‘원대한 뜻’을 희석시키려는 사람으로까지 취급받았을 것입니다.

이런 분위기 속에서는 일하는 사람이 살아남는 것이 아니라 위정자와 코드가 맞는 사람만이 살아남는 것입니다. 참여정부의 부동산 정책이 많은 부작용을 만들어내고도 적기에 수정되지 못한 이유가 여기에 있습니다. 기자 회견장에 쟁쟁한 장관들이 모여서 부동산을 반드시 잡겠다고 큰소리만 쳤지, 정책이 산으로 가는지 바다로 가는지 책임을 가지고 주목한 사람이 없기 때문입니다. 아마 잘되고 있다는 보고는 수시로 받고, 그것에 안주하고 있었겠지요.

기업을 이런 식으로 운영한다면 몇년가지 못해 그 기업은 망하고 말것입니다. 요즘처럼 급격히 세상이 변하고 경쟁이 치열할때는 몇년은 커녕 몇개월도 버티기 힘들 것입니다. 기업에서 일하는 기본 원칙은 ‘Plan – Do – See’ 입니다. 치밀한 계획과 과감한 실행, 그리고 철저한 사후 관리입니다. 지금까지는 이 세번째 과정이 생략되었기 때문에, ‘완벽한 정책’, ‘더 이상 나올수 없는 부동산 정책의 완결판’, ‘정권이 바뀌어도 바뀔수 없는 정책’등 최상의 수식어를 붙여서 나온 정책들도 몇달만 지나면 흐지부지되었던 것입니다.

그러나 앞으로는 정부의 일하는 방식이 달라질 것입니다. 폼나고 생색내는 일만 하고 사후 관리를 철저하게 하지 못하는 사람은 새 정부에서는 살아남기 어려울 것입니다. 여기서 더 쓰면 이명박 정부 홍보글이 되어버리니, 이쯤에서 그만두고, 본론으로 돌아가면, 새정부에서는 참여정부의 각종 정책에 대한 평가 작업을 진행할 것으로 생각합니다. 당연히 양도소득세 중과 예외 규정도 도마위에 오르겠죠. 이 조항이 논의가 된다면 결론이 어떻게 나겠습니까? 서민 주택이 다주택자의 재테크 수단이 되게한 원인을 그대로 나둘까요? 더구나 이 조항을 폐지하면 양도세가 50~60%로 환원되어 세금을 더 거둘수 있기에, 명분뿐 아니라 실리도 따라 오게됩니다. 법이 개정된다고 하면 법 개정 이후 양도분부터 적용하여도 충분히 효과를 볼수 있습니다.

여기까지 설명드려도 반신반의하는 분들이 있을 것입니다. 그리고 아기곰의 예측이 맞더라도 법을 개정하는데 시일이 걸릴테니 그 사이에 파는 것이 좋다고 생각을 할 것입니다. 그때도 매수 세력이 있다면 그 말이 맞겠지요. 그러나 매수세력도 같은 보도에 접하게 되므로, 법이 개정되면 양도세 중과가 되기 때문에 회피 물량이 나오리라는 것은 누구나 생각할수 있습니다. 한마디로 법이 개정되면 매수 세력도 대기한다는 것을 염두에 두셔야 합니다. 그러므로 매입한지 2년이 지난 물건이라면 지금이라도 처분하는 것이 좋고, 1년이 지난 물량이라면 40%의 세금을 물더라도 50~60%의 세금보다는 싸니까 적당한 시기를 보아 처분하는 것이 좋을듯 합니다.

양도세 절감 목적으로 저가 주택을 사려고 계획했던 사람이라면 1~2년 사이에 법규가 개정될 확율이 높으니만큼, 그 계획은 포기하는 것이 좋겠지요.  

무주택자나 갈아타기를 시도하는 실수요자라면 무리한 추격 매수는 자제하시기 바랍니다. 비수기때는 매물을 골라서 살수있지만 성수기가 되면 그 많던 매물은 거짓말처럼 없어지는 현상이 자주 벌어집니다. 팔려고 내놓았지만 막상 매수자가 달려드니까 아까워서, 또는 더 오를 것으로 기대하고 매물을 거두어 들이기때문에 발생하는 현상입니다. 최근에 저에게 상담을 하신 어떤 분도 비슷한 생각을 하시더군요. 오랫 동안 매물로 내놓았던 물건인데, 매수자가 생겨서 계약을 하게되었답니다. 제가 보기에는 그 정도 가격이면 잘받았다고 생각을 하는데, 막상 계약이 되니까 계약금을 돌려주고 해약하고 싶다고 하시더군요. 매도자의 욕심이라고 볼수도 있지만 소유 물건의 가치에 대해 매도자가 더 높게 평가하는 경향이 있기때문이기도 합니다.

어떤 이유로 매물이 사라지게 되면 매수자의 입장에서는 마음이 급해지게되며, 마지막 남은 물건이라는 말에 제대로 협상도 하지 못하고 달라는 값을 모두 주고는 합니다. 2006년말 성수기때도 이런 현상이 많이 벌어져서 국토해양부 실거래가 발표 자료를 보면 다른 사람보다 훨씬 비싼 값으로 산 경우가 자주 눈에 띄더군요. 아무리 부동산은 하방 경직성이 있다고는 하지만 그것은 평균적인 거래가를 기준으로 한 이야기이지, 거래가 수반되지 않은 한두건의 높은 거래가를 기준으로 한 이야기는 아닙니다.

추격 매수를 하지 말라는 이론은 누구나 알고 있지만 정작 실천을 하기 어려운 것은 걱정이 앞서기 때문입니다. 세상은 넓고 매물은 많습니다. 그러나 굳이 어느 특정 지역에 집착하는 것은 그 지역이 오를 것이라는 생각이 강하기 때문입니다. 그리고 대부분 그런 정보는 언론등에서 어느 지역이 오른다는 뒷북성 기사를 읽고나면 지금 당장 사지 않으면 세상의 종말이 올것 같은 생각에 빠지기 때문입니다.

이런 생각에 빠지지 않으려면 본인이 집을 사려는 목적을 다시 한번 생각해 보시기 바랍니다. ‘오를 것 같아서’가 답이라고 한다면, ‘왜 오를 것 같은가’를 생각해 보시기 바랍니다. 여기에 명확한 답을 하지 못한다면 그 지역은 후보지에서 과감히 제외하여야 합니다. 사두면 평당 얼마까지 간다더라는 소문이 본인에게 수익을 안겨주지는 않습니다.

현재 시장은 한쪽에서는 미분양 물량이 넘쳐있고, 1년전부터 나온 매물도 소화되지 않는 지역이 있는가 하면, 매물 부족에 시달리는 지역도 있습니다. 그렇다고 미분양 물건을 잡으라는 이야기는 아닙니다. 수요자가 없는 곳을 일부러 찾아다니라는 말은 더더욱 아닙니다. 아무리 매물이 없더라도 실거래가보다 터무니 없이 비싼 가격을 주고 사는 맹목적인 추격 매수는 지양하라는 말입니다.

더구나 연말 정도에는 저가 매물이 제법 나올 것으로 예상합니다. 아기곰이 예상한대로 양도세법 개정이 이루어 지지 않더라도 차익을 실현하려는 다주택자의 매물이 나올 것이기 때문입니다. 올해 시세 상승이 높았던 저가 주택에 대하여 정부에서 2009년도 기준시가를 1억원 이상으로 책정한다면 세제 혜택이 사라지기 때문입니다.

< 거품주의보 >

데이타 상으로 보면 몇군데 지역은 과열을 지나 거품의 단계에 진입한 것으로 보입니다. 실제 지역명을 거론하면 최근에 투자를 한 사람들을 중심으로 반발이 있을 것이 자명합니다. “미국에 사는 아기곰이 뭘 알겠어?”, “총론이나 알지, 각론에 대해 약한거 아냐?” 이런 식의 비판이 쏟아지겠죠. 세상에 적을 많이 만들수록 좋은 일은 없습니다. 그래서 대부분 전문가의 글은  좋은것이 좋다는 식이 될수밖에 없습니다. 그러나 아기곰은 이런 비난을 두려워하지 않습니다. 이런 비난이 쏟아진다 해도 누군가가 지적하지 않으면, 언론 보도만 믿고 또 눈앞에 보이는 것만 믿고 투자하는 선의의 피해자가 나올 가능성이 있습니다.  

다세대를 포함한 연립 주택의 상승이 거품을 만들어 내는 주범으로 아기곰은 지적합니다. 그렇다고 아파트가 오르면 거품이 아니고 서민의 주거지인 연립주택이 오르면 거품이라는 논리는 아닙니다. 매수자가 실거주자인지, 아닌지가 첫번째 시금석입니다. 언젠가는 오를 것 같아서 전세를 끼고 사두는 것과 지금은 실입주할 돈이 되지 않아서 전세를 끼고 사지만 언젠가는 실입주를 할것이라는 것은 표면적인 행위는 같지만 속 내용은 전혀 다른 것입니다.

그러므로 실거주 자체보다는 다세대 주택이나 연립주택이 언젠가는 아파트나 주상복합으로 바뀔것으로 기대하고 투자하는 행위에 거품이 낄 가능성이 있습니다.

어떤 지역의 아파트 상승율은 낮은데, 연립주택의 상승율만 높다면 그것을 어떻게 해석해야 할까요? 어떤 지역에 호재가 생겨서 그 지역이 발전할 것으로 예상된다면 그 호재가 아파트 시장에는 반영되지 않고, 연립 주택에만 반영될까요? 이런 시각에서 보면 아파트 상승율보다 연립주택의 상승율이 월등히 높은 곳에서 거품을 찾아낼수 있습니다.

그런데 이런 방법에도 문제는 있습니다. 그동안 연립주택등이 아파트등에 비해 저평가되었기 때문에 갭메우기가 진행되는 동안은 아파트 값 상승율보다 연립주택 상승율이이 더 높은 것은 당연하다라는 지적이 나올수 있습니다. 맞는 지적입니다. 그래서 단순 상승율만을 비교하지는 않습니다.

어떤 좁은 지역만 살펴보면, 특별한 이유가 있을수 있습니다. 그러나 범위를 넓혀서 보면 상대적으로 너무 많이 오른 지역과 덜 오른 지역이 눈에 띄게 마련입니다. 아기곰이 지적하는 것은 바로 이것입니다. 특정 지역에서 아파트보다 연립주택이 이상하게 많이 올랐다는 겁니다.

2007년 1월 1일부터 2008년 3월 31일까지 15개월 동안 전국의 집값 상승율은 4.5%이며, 같은 기간 동안 아파트 값의 상승율은 3.2%입니다. 전체 집값 상승율이 1.3% 정도 더 높은 것은  연립 주택과 단독 주택이 아파트 상승율보다 높다는 것을 의미합니다. 같은 기간동안 단독 주택은 3.8%, 연립주택은 11.7%가 올라서 아파트 값 상승율을 추월한 바 있습니다.

지역을 서울로만 좁혀서 보면 아파트 값이 6.1% 상승하는 동안 전체 집값은 8.4%가 올라서 서울 지역도 단독 주택(9.9%)과 연립 주택(13.2%)이 집값 상승을 주도했다는 것을 알수 있습니다. 그러나 전체 집값 상승율과 아파트 값 상승율 차이는 2.3%에 불과합니다.

그러나 용산구를 보면 아파트 값이 6.5% 상승하는데 그쳐서 서울 전체 평균을 약간 상회하는 수준입니다. 그런데 전체 집값 상승율을 보면 19.4%나 되어 서울 평균의 두배 이상 급등을 하였습니다. 전체집 값과 아파트 값 상승율의 차이도 12.9%로 서울시 평균의 5.6배에 이릅니다.

이 수치만 보면 용산구의 단독 주택이나 연립주택에 상당한 거품이 끼어있거나 반대로 그 지역 아파트 값이 저평가되었다고 생각할수 있습니다. 강북 U턴 프로젝트도 좋고, 용산의 미래가치도 다 좋습니다. 그런 이유로 집값이 오르는 것 자체에 대해 말하는 것이 아닙니다. 그 지역의 미래 가치가 좋고, 그 지역이 저평가되었다면 아파트 값도 같이 올라야겠죠. 그러므로 아파트 값 상승율 6.5%와 전체 집값 상승율 19.4%의 차이의 상당 부분은 그 지역이 좋아진다는 기대감이 선반영된 것보다는 아파트 시장과 재개발 시장의 차이에 기인합니다.

그러나 현재 낙후도가 심해서 이를 재개발할 경우 그 지역이 확실히 좋아지는 것은 맞는데, 그렇다고 별천지가 되는 것은 아니고 아파트 단지나 주상복합으로 거듭나는 것뿐입니다. 재개발후 아파트의 시세는 인근 아파트 값을 기준으로해서 형성되기 때문입니다. 주변 시세와 동떨어진 가격으로 분양되는 단지는 미분양이 될 가능성만 높습니다.

더욱이 다른 지역의 재개발 사업과 비교한다면 용산 지역의 연립주택이나 단독주택 상승세는 과도한 면이 있습니다. 용산구와 바로 붙어있으면서 한강 조망권도 되는 성동구의 경우도 옥수동, 금호동등 많은 재개발 대상지를 갖고 있는 지역입니다. 그런데 성동구의 전체 집값 상승율은 4.9%로 아파트 값 상승율 4.7%에 비해서 불과 0.2% 높은 수치에 그치고 있습니다.

왜 이런 현상이 벌어질까요? 아파트 값은 직접적인 비교가 가능합니다. 그러나 연립주택이나 단독 주택의 경우는 직접적인 비교를 하기가 매우 어렵습니다. 이 때문에 저평가가 되거나 오버슈팅이 되는 경우가 일어나는 것입니다.

용산과 비슷한 처지에 있는 곳을 살펴보면 은평구 (6.4%), 구로구 (5.4%), 마포구 (4.7%)등 4개구가 서울시 평균보다 두배 이상의 이격도를 보이고 있습니다. 수도권에서는 인천의 서구(7.6%)와 계양구(5.3%)가 인천 평균인 2.6%와 두배 이상의 이격도를 보이는 곳이고, 김포시(7.4%), 남양주시(5.8%), 성남의 중원구(5.3%)가 경기도 평균인 1.6%보다 세배 이상 이격도를 보이는 곳입니다.

이런 곳일수록 지분쪼개기와 양도세 절감을 위한 소형 지분 투자가 심한 곳으로 추정할수 있습니다. 이 말은 양도세 중과 예외 규정 개정이나 정부의 다른 대책이 나왔을때 가장 영향을 많이 받을수 있는 지역이라는 것을 의미합니다.

< 정부 정책의 한계 >

지난 4월 11일 정부에서는 강북 지역 주택 가격 상승에 따른 대책안을 내놓았습니다. 그러나 정부가 시장을 주시하고 있다는 메시지외에는 주목할만한 내용은 없습니다. 주택거래 신고 지역으로 지정된다하여도 효과는 거의 없습니다. 6억원 초과 주택의 경우만 자금조달 및 입주계획을 신고해야 하기때문에 저가 주택이 상승하고 있는 현재 상황에 맞지 않을뿐더러 오히려 상황을 악화시킬수도 있습니다.

대출 규제 강화도 마찬가지입니다. 현행 대출 규제가 고가 주택에 초점을 맞추고 있기때문에 저가 주택의 상승세 제동에 효력을 발휘하는데 한계가 있습니다. 더구나 고가주택을 억누를수록 저가 주택으로 수요가 몰리는것은 당연한 일입니다. 풍선의 한쪽 끝을 꽉 누르고 있으면 다른 쪽이 더 부풀어 오릅니다. 다른 쪽이 부풀어 오르는 것을 보고, 예전에 했던 것처럼 풍선을 더 세게 누르면 다른 쪽이 가라앉을까요?

이번 정부의 대책은 기존 대책을 짜깁기해서 실무자 선에서 나온 임시 방편에 불과합니다.  원인과 현상 파악에서 핵심을 잡지 못하고 있다고 봅니다. 이런 대책하에서는 사자를 풀밭으로 더 내몰 따름입니다. 현재의 문제는 참여 정부의 설익은 정책에 기인한다 할지라도 앞으로 문제를 풀어나가는 것은 새정부의 몫입니다.

< 당부의 말씀 >

요즘과 같은 분위기에서는 처음 집을 마련하는 사람이나 거래 경험이 적은 사람의 경우 분위기에 휩싸여 투자처를 결정하는 경우가 많습니다. 물론 이런 투자의 경우 단기적으로 이익을 보는 경우도 가끔 있습니다. 주식 시장으로 말하면 정보에 따라 투자를 하는 것이죠. 정보에 따라 대박이 날수도 있지만, 작전 세력의 마지막 물량을 처분해주는 사람도 정보를 과신하는 사람들입니다. 이때문에 워렌 버핏같은 사람들은 철저하게 가치 투자를 하는 것입니다.

주택 시장에서도 가치 투자는 있습니다. 수요가 몰리는 곳에 투자를 하는 것입니다. 현재보다 미래의 수요가 더 늘어야 하고, 그 수요도 고가의 자산을 취득할수 있는 유효 수요이어야 합니다. 이런 곳에 투자를 한다면, 펀더멘털이 좋은 기업에 투자를 해놓은 것처럼 당장은 아니더라도 언젠가는 시장 평균 이상 오르게 마련입니다. 세월만 낚고 있으면 되는 것입니다. 이런 곳을 고르는 기준은 제 책 ‘부동산 비타민’에 자세히 서술해놓았으니 내집마련에 앞서 여러번 숙독하시길 권해드립니다.

부동산은 주식과 달리 오늘 샀다 내일 팔수 있는 물건이 아닙니다. 양도소득세등 각종 세제가 단기 보유자에게 불리하기 때문입니다. 그러므로 단기 추세에만 너무 초점을 맞추다보면 장기적으로 손해를 보는 경우가 많습니다. 그러므로 이럴때일수록 기본을 돌아보는 투자 자세가 중요합니다. (Back to basic)

참여 정부의 판단 착오와 후속 조치 미비로 사자(다주택자)들이 양떼(서민)들이 먹어야할 풀까지 먹는 사태에 이르렀습니다. 그러나 사자는 풀을 먹지 않는 법입니다. 조용히 초원으로 돌아가는 사자도 있지만 양치기가 나타날때까지 기다리는 사자도 있을 것입니다. 그러나 이번 양치기는 막대기나 아무렇게 휘둘러서 양떼들을 혼란에 빠트린 저번 양치기와는 다른 것 같습니다. 그 점을 감안하시기 바랍니다.

< 결 론 >

1. 2007년초부터 시작한 서울 강북 지역 및 수도권 지역의 상승세는 지역적 호재도 있지만, 인기 지역과 비인기 지역, 중대형 주택과 소형 주택, 아파트와 비 아파트 주택간의 갭메우기의 성격이 강하다고 볼수 있습니다. 이에따라 저가 주택부터 상승이 시작된 것입니다.

2. 그 원인으로 기준시가 1억 이하짜리 주택에 대한 양도세 중과 제외라는 정책상의 오류를 틈탄 가수요와 DTI 규제에 따른 실수요가 저가 주택 시장으로 몰렸기 때문입니다.

3. 현행 추세가 계속된다면 불똥은 수도권의 저가 지역, 특히 읍면 지역으로 번져나갈 가능성이 높습니다.

4. 그러나 수요의 제한성때문에 지방으로까지 상승세가 퍼져나가기에는 한계가 있으며, 강북 지역이나 수도권 지역의 저가 주택을 팔더라도 강남권으로 바로 진입하기에는 자금이 부족하기 때문에 대출 규제가 지속되는한 강북이나 수도권의 상승세가 강남권으로 번지기에는 제한적입니다.

5. 현재의 많이 오른 지역에 투자한 다주택자라면 매도를 심각하게 고려해야 합니다. 세법 개정이나 기준시가 인상등 정부의 대책이 예상되기 때문입니다. 반대로 이들 지역에 진입하려는 수요는 잠시 여유를 갖는 것이 좋습니다.

6. 요즘같은 분위기에서는 무주택자등 실수요자는 분위기에 휩쓸려 추격 매수에 나서기 쉽습니다. 그러나 거래량이 따라주지 않는 매수는 거품의 위험이 있고, 하방경직성과는 거리가 멉니다.

7. 특히 다른 지역과 다른 상승 형태를 보이는 지역은 투자에 신중을 기해야 합니다.

8. 내집마련이나 갈아타기를 할때 ‘오를 것 같다’는 말만 듣고 투자를 해서는 안되며, 유효 수요가 늘것인지 줄것인지를 보고 장기적인 관점에서 내집마련에 나선다면 위험성을 줄일수가 있습니다. 

다시 정리해 보는 인천 재개발사업의 현재

출처 :	재개발 뉴타운 투자 모임  |  글쓴이 : 법학교 원글보기