'부촌(富村)'을 규정하는 여러 요소 가운데 가장 중요한 것은 역시 일정 규모 이상의 자산을 보유한 부자들이 한 군데 모여 산다는 점이다.

생활수준이나 사고방식이 비슷한 사람들끼리 모여 살기를 원하는 부자들의 특성을 감안할 때 특정 지역을 중심으로 부촌이 형성되는 것은 전세계적으로 유사한 현상이다.

미국 드라마를 통해 우리나라에도 잘 알려진 캘리포니아주 베벌리 힐스,영국의 첼시,일본의 덴엔초후 등은 그 나라를 대표하는 부촌들이다.

1960년대 이후 단기간에 산업화를 이룬 우리나라의 경우 부촌이 시기별로 바뀌어 온 게 특징이라면 특징이다.

"유행이 빠르게 바뀌는 한국의 특성상 대한민국 부촌의 뜨고 짐은 굉장히 다이내믹한 편"이라는 게 주택 전문가들의 설명이다.

◆뜨고 지는 부촌


한국에서 부촌의 형성은 크게 10년 정도를 주기로 이뤄지는 게 특징이다.

한국의 전통 부촌이라고 할 수 있는 강북의 성북동이나 한남동 등은 그 뿌리가 1960년대로 거슬러 올라간다.

삼성 현대차 LG 등 대기업 그룹 오너들이 이곳에 터를 잡고 있다.

1970년대 들어선 강북의 동부이촌동과 여의도가 인기를 모았다.

이후 1970년대 후반부터 1980년대 초반에는 압구정동,그리고 1990년대 후반부터 2000년대 초반에는 대치·도곡동 일대가 부촌의 명성을 이어받았다.

이들 부촌은 △신흥 갑부들이 몰려드는 시기에 집값이 단기 급등하다가 △가격 급등 현상이 진정되고 △비슷한 수준의 부(富)를 축적한 사람들 중심으로 동네 구성원이 고착되는 형태로 발전해왔다.

1990년대 후반 막강한 교육 인프라를 바탕으로 한국을 대표하는 부촌으로 떠오른 대치·도곡라인을 예로 들어 보자.이 동네의 경우 뜨기 시작한 초기에는 자녀교육을 위해 젊은 샐러리맨 부부들이 몰려들기 시작하면서 급등하는 양상을 보였지만,2000년대 중반을 지나면서 집값이 부담스러운 수준에 이르게 되자 30∼40대 샐러리맨들의 신규 진입은 자연스럽게 중단됐다.

이후 수십억원대의 집값을 부담할 수 있는 순수한 부자들이 주로 이사해오면서 지금은 연 소득이 억대를 넘는 부자들 중심으로 주민구성 자체가 바뀌어 버린 상황이다.

1984년부터 대치동 미도아파트에 살고 있는 K모씨는 "1990년대 중반까지만 하더라도 샐러리맨 등 중산층들도 이 동네에 많이 살았었는데,1990년대 후반과 2000년대 초반에 집값 급등기를 거치면서 지금은 주민구성이 대기업 최고경영자(CEO),의사 등 전문직 등으로 완전히 바뀐 것 같다"고 전했다.

1970년대와 1980년대를 대표하는 부촌인 동부이촌동이나 압구정동도 부촌의 형성과정은 이와 비슷했다.

이들 부촌은 초기 형성 단계를 지나 안정화 단계에 접어들어 더 이상 서울의 집값 상승을 견인하지 못하면서 한국을 대표하는 부촌의 바통을 다른 동네에 넘겨주게 된다.

◆주거형태 선호도 시기 따라 달라져

주거와 관련된 부자들의 선호도는 지역뿐 아니라 주거 형태 부문에서도 지속적으로 변화돼 왔다.

한국의 부촌은 지역적으로는 성북·한남동→동부이촌동→압구정동→대치·도곡동 등으로 변해왔고,부자들이 선호하는 주택의 유형은 단독주택→아파트→주상복합으로 변해왔다.

집을 고를 때 고려하는 가치도 끊임없이 바뀌어왔다.

전통적인 부자들이 자신들만의 생활을 즐길 수 있는 프라이버시를 집을 고를 때의 최고 가치로 꼽았다면,그 이후에는 도시생활의 편의성이라든가,교육 인프라 등이 부자들이 동네를 선택하는 기준으로 자리 잡아왔다.

◆미래의 부촌은 어디인가

1990년대 후반에서 2000년대 초반에 이르러 형성된 대치·도곡라인이 한국을 대표하는 부촌으로 부상한 이후 아직까지는 한국을 대표하는 부촌으로 꼽을 만한 뚜렷한 후발주자가 나타나지는 않은 상황이다.

청담동 일대 빌라촌이라든가,파크뷰로 대표되는 분당의 백궁·정자 주상복합타운,일산의 정발산 단독주택촌 등이 지역을 대표하는 부촌으로 자리매김했지만,규모 등의 측면에서 '최고'라는 타이틀을 붙이기에는 모자라 보이는 게 사실이다.

그렇다면 대치·도곡라인의 뒤를 잇는 차세대 부촌은 어느 곳이 될까.

차세대 주자가 어느 곳이 될 것인가에 대해서는 주택 전문가들 사이에서도 전망이 극도로 엇갈리고 있다.

전문가들의 의견은 크게 네 가지 시나리오로 나뉜다.

첫째는 한국의 부촌이 강북에서 시작해 경부고속도로를 축으로 남하해왔다는 점을 들어 판교·분당라인이 새로운 부촌으로 부상할 것이라는 의견이다.

두 번째로는 올해부터 속속 입주에 들어가는 송파구 잠실동 일대 옛 주공아파트 재건축 아파트들이 부각될 것이라는 견해가 있다.

세 번째로는 한강주변 압구정동과 양재천 주변 대치·도곡라인을 중심으로 강남의 명성이 계속 유지될 것이라는 의견이 있고 마지막으로는 국제업무지구 개발이 예정된 용산 일대로 부촌의 축이 넘어갈 것이라는 견해도 눈에 띈다.

강우신 기업은행 분당파크뷰지점 PB팀장은 "미래의 인기 주거유형이 무엇이 될지에 대해서도 전문가들 사이에 주상복합의 시대가 올 것이라는 쪽과 서울 근교의 전원주택들이 인기를 끌 것이라는 두 가지로 전망이 나뉜다"며 "어느 한 쪽 손을 들어주기가 쉽지 않은 문제"라고 말했다.

송종현 기자 scream@hankyung.com

 

 

 

 

[이데일리TV 김인오PD] 경제 재테크 전문 채널 이데일리TV에서는 6월 10일 화요일 오후 5시 30분에 방송된 법원경매 전문 프로그램 '돈이 보이는 경매'를 통해 '특수 물건'중에서 '유치권' 적용물건의 경매 투자요령과 경매시 주의사항을 살펴 보았다.

'유치권'이란 타인의 물건이나 부동산과 관련해 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건이나 부동산을 강제적으로 보관하고 반환하지 않을 수 있는 법적인 권리를 말한다.

특수 경매물건 중에서도 '유치권'이 적용되는 물건이 투자가치가 높은 이유는 법적인 분석을 할 수 없는 대부분의 일반 투자자들이 입찰을 기피함에 따라 감정가보다 낮은 금액으로 경매부동산을 낙찰 받는 경우가 생긴다.

이런 유치권 경매 물건을 잘 분석하여 낙찰받은 후 유치권의 부존재 또는 유치권의 실질금액을 감액할 수 있다면 그차액이 고스란히 투자수익이 될수 있다.

경매 전문업체 옥션뱅크의 김형필 대표는 이데일리TV에 출연하여 "유치권 경매 물건은 건물 소유자와 공사업자의 당사자 사실관계만을 가지고 인정되는 권리로서 개인적인 비밀성으로 인하여 다른 특수물건에 비하여 상대적으로 정확한 정보접근이 매우 어려운 사안이기 때문에 관련 서류와 현장에서 조사된 정황사실만 가지고 분석하여야 하므로 철저한 현장 조사를 해야한다"라고 설명했다.

또한, 김대표는 "아무리 현장 조사를 철저히 했어도 소유자나 공사업자에게 직접 확인된 사실이 아니기 때문에 입찰을 하는데 있어 만약 유치권 금액이 전액 인정되어도 투자에 대한 손실이 없을 정도로 떨어졌을 때 투자를 하는 것이 좋다“고 말했다.

방송 자료협조 : 옥션뱅크(www.auctionbank.co.kr)
경매 문의 : 02)594-7373

본 동영상은 경제재테크 전문 채널 이데일리TV(www.edailytv.co.kr)에서 매주 화요일 오후 5시 30분에 방영되는 '돈이 보이는 경매' 방송 영상입니다.

 

김인오 (inoblue@)

 

 

 

천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.

요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.

특히 KB 시세를 그래프화 하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될만한 곳을 선점하여 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.

 

수도권 지역은 폭등지역. 침체지역 중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.

 

 

2006년 상반기 서울 남부. 1기 신도시. 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등-

2006년 하반기 2기 신도시 수도권 남부 중소형. 인천 일부권 연쇄 폭등-

2007년 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등-

2008년 상반기 서울 북부 중소형. 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트. 빌라. 다세대 등 폭등.

 

 

2008년 하반기 서울 남부권. 수도권 남부권. 중소형 아파트. 재건축 빌라. 다세대 등 폭등 예상

2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권. 1.2기 신도시. 수도권 남부 중대형. 미분양 폭등 예상.

2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.

 

아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은

명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.

 

여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나

갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.

 

 

 

- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007년~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳

- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형. 빌라. 재건축

- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔. 상가

- 서울 및 수도권 모든 지역 분양. 미분양. 분양권

 

 

 

- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.

- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라. 다세대. 다가구 등

- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.

 

 

- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.

- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.

 

서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.

그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?

2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남. 목동. 용산. 강서. 성동. 관악.

동작 및 수도권 남부 지역인 용인. 성남. 수원. 동탄. 평촌. 과천. 의왕. 산본. 화성. 평택. 시흥과

수도권 북부지역인 일산. 남양주. 파주. 김포. 인천 일부. 중동. 상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.

 

특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의

탄력을 받을 가능성이 높기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가. 최고가 등을 반드시 확인하셔야 합니다.

 

그렇다면 구체적으로 1년-2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일가요?

시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서

매수 여부를 판단하시기 바랍니다.

 

특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을

꺼리고 폭등 흐름을 이어 가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에

있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매. 미분양 이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.

 

다음은 초특급 급매 및 저평가 지역 31곳 추천 지역이며 순서는 의미가 없습니다.

모두 과거 최고 시세 기준으로 현재 시세대비 40% 이상 매우 높은 시세 차익이 가능합니다.

급매는 부동산 한두 곳에 없으며 여러 곳을 다니면서 발품을 팔아야 합니다.

 

- 빼어난 입지에도 불구하고 4년간 극심한 저평가. 분당선 연장선 방죽역.

  강북권 중소형 폭등 테마에 따른 강남권 폭등 0순위 지역. 급매 1.8억~2억선

 

- 광교. 판교 신도시 후광과 남부권 최대의 저평가 도시. 전철 등 인프라 호재 만발.

 

- 30평대 3.9억~4.2억 급매, 40평대 6.2억~6.7억 급매.

 

- 경부축. 제2경부고속국도. 판교.광교 후광. 분당선 연장선. 신분당선 호재. 강남과 용산 지근거리.

 

- 리모델링 특급 호재. 25평 미만의 소형 강세에 따른 상대적 저평가. 판교. 도촌동 호재.

- 야탑 공무원 주공 26평 급매 3.5~3.8억 구미 공무원 주공 26평 3.2-3.5억 급매

 

32평 5.5억~5.8억 급매. 48평 8.3억~9억 초급매 유망.

 

- 성남 구시가지 재개발 최대 수혜. 송파. 판교 신도시 직접 후광. 서울 최단거리. 각종 인프라 확대.

- 신흥 주공 24평 3.7억~3.9억 급매. 은행 주공 24평 2.8억!3.1억 급매 강추.

 

- 2006년 폭등 이후 30% 이상 하락한 모든 재건축 단지 유망하며 소액 자본 투자 강추.

 

- 동탄 신도시 입주에 따른 초급매 출현. 1호선 역세권. 새아파트 대단지. 인프라

- 화성 병점 주공 4단지 32평 급매 2.5~2.7억선 신창 33평 2.2~2.5억선 강추.

 

- 동탄. 향남. 발안. 봉담. 태안. 병점 등의 새아파트 연계라인 탁월. 향후 가치 무궁무진.

 

-향후 재건축 이후 과천 지역의 랜드마크 부상. 탁월한 입지 및 환경 조건.

-별양동 주공 32평 6.3억~6.5억 급매. 중앙동 주공 10단지 33평 10억~11억 급매 강추

 

- 과천시 강남-송파-판교-분당-광교 라인 중심권. 수도권 최고 입지. 최근 투매 현상.

 

- 재건축 이후 높은 수익률. 고속철도 민자역사 등 대형 호재. 주변 도시 시세 급등. 저평가

- 광명시 주공 12단지 33평 3.6억-3.8억 급매 13단지 32평 3.6~3.9억 급매 강추

 

광명시 수원시와 더불어 수도권 유망 지역 중에서 쌍저평가 지역. 특히 철산동 유망.

 

15. 부천시 원미구 중동 금강 주공 31평 

- 신도시 극심한 저평가. 대단지 리모델링. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.

- 31평 기준 2.9억-3.2억 초급매 강추

 

- 신도시 극심한 저평가. 대단지 대형평형. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.

- 60평대 기준 6.9억-7.2억 급매 강추.

 

- 고분양가 새아파트 대단지 상승률 미미. 주변 시세 대비 저평가.

33평 기준  3.8억~4.2억 급매 강추.

 

- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정

- 49평 기준 6억-6.4억 초급매 강추.

 

- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정

 

- 경의선 복선전철. 명품 신도시. 한류우드. 파주 신도시권. 대기업. 명문대 이전 등 대형 호재.

- 46평 기준 4.5억~5억 초급매 투매 현상. 매수시 높은 시세 차익

 

- 김포 장기 신도시. 인천 송도.검단.청라.영종도.논현 등 신도시 연계, 일산.파주 신도시 호재.

- 50평대 기준 4.7억-5.1억 급매 강추.

 

- 전철 등 인프라. 강남권 진입. 한강 조망. 대단지 새아파트 상대적 저평가.

- 50평 기준 4.5-4.9억 초급매 강추.

 

- 서울 강동구 등 동부권 입지 상승. 인프라 구축. 큰 폭의 조정. 덕풍 지역 개발 호재. 대단지

- 30평대 기준 3억-3.3억 급매 강추

 

- 강남 재건축 규제완화 기대감. 상대적 상승률 낮고 저평가. 강남구 핵심 입지. 초고층 주복 기대감

- 개포주공 5단지 6.2억-6.6억 급매. 은마 8.8억-9.3억 초급매 강추.

 

- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 외국판 비버리힐즈에 비하여 매우 저평가. 대한민국 1번지.

 

- 강동구 재건축 단지 중 가장 큰 폭의 하락. 고덕 주공과 삼익 그린 씨리즈 모두 유망.

- 주공 9단지 4.9억-5.3억 초급매 출현. 삼익 그린 씨리즈 최고가 대비 30% 하락 모두 유망.

 

27. 강동구  전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.

 

 - 송파 신도시와 용산 국제 업무 지구. 잠실 명품 아파트 출현으로 포스트 강남 시대 개막.

 

- 용산 국제 업무지구. 초고층 주복. 강남과 쌍벽. 각종 인프라. 25평 강남에 비해 저평가.

이촌동 한가람 5.0억-5.3억 급매. 도원동 삼성 3.6-3.9억 급매 유망.

 

- 목동은 학군. 강서구 미곡.발산 호재. 재건축. 한강 조망권. 서울 최대 하락. 등의 호재만발.

- 5단지 27평 기준으로 5.6억-6.0억 초급매 출현. 모든 단지 5억대 초강추. 최대 수익률 유력.

 

하락 폭이 크거나 저평가가 심한 지역을 중심으로 유망 지역 아파트 급매 30선을

간추렸습니다.

앞에서 제시한 지역은 최근 2년간 조정을 보이면서 향후 정책의 변화에 따라서 큰 폭으로 오를 곳을

선점하였는데 서울지역의 추천이 적은 까닭은 수도권에 비하여 상대적으로 2007-2008년 폭등한

지역 및 아파트가 많기 때문입니다.

 

아파트는 명품이라고 해서 우선시 해서는 안 되며 철저하게 투자 금액 대비 수익률로 접근하시는

것이 현명합니다.

서울은 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 양천구. 강서구. 관악구 등이 큰 폭의 조정을 보였으며,

수도권은 한강 이남의 대부분 지역과 한강 이북의 신도시 등이 많이 하락하였습니다.

 

매수는 신중히 하되 오른 지역을 매수하는 것은 매우 위험하며, 큰 폭으로 하락했거나 극심한

저평가를 형성한 곳으로 접근해야만 수익률을 기대할 수 있습니다.

급매를 매수하여 추가 하락할 수도 있지만 결국 저렴하게 매수한만큼 시세 차익이 클 수밖에 없습니다.

 

마찬가지로 단기 폭등한 곳은 오른만큼 손해를 본다고 생각하시면 됩니다.

하락한 지역의 급매ㄹ르 매수하면 불안해 하시는 분들이 많은데 정작 불안해 하셔야 할 분들은

폭등한 아파트를 추격 매수하신 분들입니다.

 

아파트는 돌고 돕니다.

최근 서울 강북권과 중소형 평형이 큰 폭의 상승을 거두었는데 필연적으로 1년 이상 조정을 보이다가 다시 상승할 것입니다.

 

강북 지역 폭등시 강북 지역을 매도하고 강남으로 갈아타야 하며 강남 지역 폭등시 강남 아파트를 매도하고 강북으로 갈하탈 것을 권합니다.

과거에 강북이 10년 장기 침체를 거듭하였지만 이제 소외 지역에서 벗어났으며, 재개발, 뉴타운 등의 호재가 장기적으로 지속될 것이 분명하므로 조정 후에 다시 오를 것입니다.

 

똑같은 아파트를 두고도 부동산 중개소를 문지방 드나들듯이 하는 사람과 단 한 번 방문하여 계약한 사람의 매수 가격은 엄청난 차이가 있습니다.

아파트는 고정된 가격이 없으며 고무줄처럼 변수가 많습니다.

따라서 같은 아파트를 매수하더라도 여러분의 발에 땀이 얼마나 났느냐에 따라서 1년 저축액 이상의 돈을 절약할 수 있다는 사실을 명심하시고 부지런히 뛰어 다니시길 부탁드립니다.

 

감사합니다.