2009-08-17 13:52

http://blog.drapt.com/hopeofus/81250484765692

출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=63

강남권 재건축 아파트 값이 오르니 마니, 대출규제를 강화하느니 마니 여부에 관심이 가 있는 사이 소리 없이 그 주가가 계속 오르고 있는 종목이 있다. 바로 단독주택이다. 건축법상 넓은 의미의 단독주택은 협의의 단독주택과 다중주택 및 다가구주택을 포함한다. 이들은 가옥 1채가 몇 가구로 구성되어 있느냐의 차이일 뿐 각 세대가 거주하고 있는 부분에 대한 구분소유(등기)가 안 된다는 것과 공동주택과 달리 토지가 자산가치에서 절대적인 비중을 차지하고 있다는 점이 모두 같다. 토지 비중이 크다는 것에서 알 수 있듯 단독주택의 최대 강점은 바로 적잖은 규모의 토지를 수반한다는 데에 있다. 고급주택지를 제외한 도시지역내 단독주택의 일반적인 토지 규모는 100㎡~300㎡. 지가상승으로 인한 시세차익을 누릴 수도 있고, 재개발, 뉴타운 등 각종 개발사업으로 인한 아파트 입주권외 보상에 있어서도 상당한 경쟁력을 갖는다. 또 하나의 강점은 실주거와 더불어 수익형 부동산으로서의 가치를 갖는다는 점이다. 단독주택은 1~2가구만으로 구성된 것도 있지만, 도시지역내 소재한 대부분의 단독주택은 지하층에서 지상 3층까지의 구조로 7가구 이상이 거주하면서 3층은 소유주가 살고 나머지는 전세 또는 보증부월세로 임대하는 것이 일반적이다. 따라서 거주라는 실수요 목적을 달성하면서 보증부월세 또는 전세 임대를 통해 시중금리 이상의 임대수익을 누리거나 재투자가 가능한 상품이 바로 단독주택이다. 단독주택이 최고의 인기를 누렸던 때는 다름 아닌 2000~2001년과 2002년~2003년 상반기. 2000~2001년의 경우 외환위기를 벗어날 즈음 있었던 전세대란을 등에 업고 다세대ㆍ연립이나 원룸형 다가구주택 건설을 위해 단독주택 수요가 급증했다. 2002년~2003년 상반기에는 2003년 7월 1일부터 시행된 일반주거지역 종 세분화를 적용을 피하고 그 이전의 용도지역 용적률을 적용받기 위한 수요가 일시적으로 급증한 탓에 단독주택 인기가 치솟았다. 그러나 종 세분화로 용적률이 감소됐고, 재개발, 뉴타운, 균형발전촉진 등 각종 명목의 개발호재로 인해 지가 상승마저 상당히 큰 폭으로 이루어져 개발 및 활용가치가 떨어졌다. 주차장 기준도 가구당 1대로 강화되면서 불법이나 편법이 동원되지 않고는 단독주택을 연립ㆍ다세대나 원룸형 주택으로 개발한다는 것은 꿈도 꾸지 못할 지경이 됐다. 게다가 주택에 대한 종부세 과세는 단독주택 투자를 더욱 위축되게 만들었다. 그간의 지가 상승으로 상당수의 단독주택이 종부세 부과대상(주택공시가격 6억원 초과, 2005년 8.31대책 때 강화)에 포함됐기 때문이다. 일반투자 수요는 종부세 부담으로 개발업자 수요는 사업성 미흡으로 단독주택 투자를 꺼려했던 셈이다. 이러한 단독주택에 서광이 비치고 있다. 단독주택 투자여건이 개선되고 있기 때문이다. 우선 종합부동산세 부담이 완화됐다. 세율이 인하됐고, 과표구간도 조정됐으며, 세대별 합산과세가 인별과세로 바뀌면서 과세기준 금액도 단독명의 주택의 경우 9억원 초과주택으로 상향됐다. 둘째, 2000~2001년 상황에 버금가는 전세대란을 겪고 있다. 사상 초유의 입주물량 부족으로 여름철 비수기임에도 불구하고 전세가가 급등하고 있다. 가을철 이사수요마저 겹치는 경우 이 전세대란은 걷잡을 수 없게 되고 이 상황이 내년까지 이어질 우려마저 없지 않다. 임대수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이다. 8~9년 전에도 그랬던 것처럼 전세대란에 편승해 임대주택이나 다세대ㆍ연립 등 서민형 주택 공급을 위한 단독주택 수요가 늘어날 것임을 어렵지 않게 예상해볼 수 있다. 셋째, MB정부의 도시지역내 주택공급 증대 일환으로 추진되고 있는 정책이 바로 도시형 생활주택이다. 단지형 다세대주택(전용 85㎡ 이하), 원룸형 주택(전용 12~30㎡ 이하), 기숙사형 주택(전용 7~20㎡ 이하)로 구분되는 도시형생활주택은 20~149가구까지 지을 수 있으며, 분양가상한제나 청약가점제, 지역우선공급 등이 적용되지 않는다. 뿐만 아니라 주택법상 감리대상에서 제외되고 놀이터나 관리사무소 등 부대ㆍ복리시설을 설치하지 않아도 되고, 외부소음, 배치, 조경 등의 건설기준도 공동주택보다 완화된다. 특히 원룸형 주택과 기숙사형 주택은 주차장 구비요건이 각각 가구당 0.2~0.5대, 0.1~0.3대로 대폭 완화된다. 사업성을 저하시키는 요인 중 하나가 상당 부분 개선된 셈이다. 정부에서 계획하고 있는 도시형 생활주택 공급을 위한 택지 확보 수요도 있지만 무엇보다 그간 다세대주택이나 원룸형 주택 개발에 소극적이었던 민간업체의 도시형 생활주택 개발 참여로 인한 수요까지도 바라볼 수 있게 됐다는 점에서 매우 고무적이다. 물론 도시형 생활주택 공급이 늘어난다고 해서 이것이 곧 단독주택 투자에 있어서 절대적인 기준이 되어서는 안 된다. 여전히 지가 상승에 대한 부담이 만만치 않고, 주택수요 해갈에 실질적인 도움이 될 단지형 다세대주택은 주차장 설치 기준이 완화되지 않았다는 점에서 도시형 생활주택 공급이 공염불에 그칠 수 있기 때문이다. 도시형 생활주택 건설기준 완화로 오히려 주거 편리성이나 삶의 질이 더 떨어져 수요자들로부터 외면을 받을 우려도 없지 않다. 그렇게 되면 단독주택에 대한 수요도 예상에 미치지 못할 수 있다. 어느 투자이건 매사 장밋빛으로만 바라볼 수 없는 이유이다. 다만 자산가치 상승, 활용도, 최근의 시장 상황에 비추어 나름대로 투자할 만한 가치가 있다고 판단하는 것이다. 그렇다면 어느 지역에 투자하는 것이 좋을까? 딱히 정하기가 쉽지 않겠지만 전세나 보증부월세 등 임대수요가 많은 곳, 강남권이나 도심 업무밀집지역으로의 출퇴근이 용이한 곳, 공원ㆍ하천 등이 있어 쾌적한 곳, 관공서ㆍ쇼핑ㆍ문화 등 편의시설이 잘 갖추어져 있는 곳이 좋다. 그래도 감이 오지 않는다면 대한주택공사 주택도시연구원이 발표한 주택 과수요 집중지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 발표 자료에 따르면 수도권 79개 지역 중 주택수요에 비해 공급량이 턱없이 부족한 상위 10개 지역으로 서울의 경우 강남구, 중구, 강동구, 관악구, 양천구 지역을, 수도권의 경우 시흥시, 구리시, 과천시, 화성시, 수원시 등을 꼽았다. 출퇴근 수요, 학군수요, 산업체 근로자 수요 등 기본적으로 매매나 임대수요가 뒷받침되는 지역임이 판명된 셈이다. 이들 지역을 중심으로 투자할 단독주택을 물색하되 취득 목적(연립ㆍ다세대주택 신축을 통한 분양이냐, 원룸형 주택 개발을 통한 임대사업이냐, 사무실 또는 근린생활시설로의 용도변경이냐 등)을 분명히 해야 함도 잊어서는 안 될 것이다.

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2007-12-10 18:03

http://blog.drapt.com/hopeofus/2413571197277400611

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

부동산 부부공동명의, 절세효과 따져보기   최근 절세 수단으로 부동산 명의를 부부 공동으로 하는 사례가 늘고 있다. 부부가 부동산을 공동 등기로 소유하는 경우 양도세가 줄어드는 효과를 얻을 수 있다. 하지만 경우에 따라 취등록세 부담이 양도세 절감효과 보다 클 수 있기 때문에 꼼꼼히 따져본 후 공동명의를 결정하는 것이 바람직하다. 현행 세법은 양도차익에 대해서 누진과세를 내기 때문에 한 사람 명의로 아파트를 샀을 때보다 부부 공동 명의로 아파트를 사면 양도세 절감 효과가 있다. 부부공동명의로 인해 줄어드는 양도소득세는 보유기간이 2년이상일 경우에 유리한데, 그 이유는 인적공제혜택이 각각 주어지고 누진과세폭도 줄어들기 때문이다. 예를 들어 2년이상 보유한 부동산을 팔아 양도차익으로 1억원이 발생했다면, 단독명의로 취득한 경우에는 1억원에 대하여 36%의 누진세율을 적용해 양도세를 계산하므로 약 2316만6000원(주민세 포함)이 된다. 반면 5:5 지분인 공동명의로 된 부동산을 팔아 양도차익이 1억 발생했다면, 차익 1억원이 아닌 각자의 지분 5000만원에 대해 각각 27%의 누진세율이 적용돼 양도세는 약1648만4000원(=각 824만2천원× 2)이 된다. 결과적으로 668만원의 양도세 절감 효과를 얻을 수 있다. 배우자 공제로 증여세 절감 효과도 얻을 수 있다. 배우자 공제로 3억원까지는 증여세가 과세되지 않기 때문에 해당 주택이 5억원이라고 가정할 때 1/2을 배우자 명의로 증여한 후 공동명의로 변경하면 증여세를 내지 않아도 된다. 5억원을 증여한다고 가정할 경우 배우자 공제액이 3억원이므로 5억원-3억원=2억원이 되고 2억원에 대해 증여세는 3000만원(1억*10% 1억*20%)이 된다. 만일 3개월 이내로 신고, 납부를 한다면 최종 증여세는 2700만원이 된다. 단 인적공제액(3억원)은 10년간 공제받을 수 있는 금액이다. 상가를 부부 공동 명의로 등기하면 양도소득세뿐만 아니라 임대료에 대한 종합소득세 절세 효과도 노릴 수 있다. 종합소득세는 소득이 많을수록 세율이 높은 누진과세 체계이기 때문에 소득이 많은 남편명의로만 등기가 돼 있다면 임대료수입까지 합해져서 중과세된다. 따라서 소득이 없는 부인명의로 상가가 등기돼 있다면 낮은 세율이 적용될 수 있다. 이때 주의할 점은 근로소득이 없는 부인의 지분을51%로 해야 한다는 점이다. 지분이 5대5일경우 임대소득은 명의와 상관없이 소득이 많은 사람에게 합산,과세되기 때문이다. 단 취득세, 등록세는 부담을 고려해야 한다. 2년이상 보유하지 않고 팔 경우라면 취,등록세와 여러 수수료 부담으로 인해 공동등기의 실익이 떨어질 수 있기 때문이다. 부부공동명의는 증여 형식으로서 분양권 상태에서 증여하는 것과 등기 후에 증여하는 것과는 차이가 있다. 등기후에 증여해 공동명의를 한다면 배우자는 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주, 해당되는 지분만큼 취등록세를 더 내야 한다. 그러나 분양권 상태에서 증여해서 공동명의를 한다면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같다. 다만 투기과열지구라서 분양권전매가 안 된다면 증여도 불가능하므로 입주후에나 공동명의가 가능하다. 따라서 공동명의를 하기 전에는 증여세, 취등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해 선택하는 것이 현명하다. <도움말 : 내집마련정보사 박상언 재태크 팀장>

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2007-10-09 14:54

http://blog.drapt.com/hopeofus/81191909263507

출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=49069

지은지 20년이 훨씬 넘은 영등포구 여의도 일대 아파트단지가 주상복합이나 리모델링으로 탈바꿈하고 있다. 여의도 아파트단지는 일반상업지역에 8개단지 2천6백14가구, 3종 일반주거지역에 12개단지 6천5백71가구가 자리잡고 있다. 아파트단지는 중대형 평형이 많고 큰 공원(여의도공원, 한강시민공원)이 가까이 있으며 한강조망이 가능해 실수요자의 매수 문의가 꾸준한 지역이다. 이미 재건축을 통해 주상복합으로 탈바꿈했거나 추진이 가능한 상업지역 내 아파트와 재건축 또는 리모델링을 계획하고 있는 일반주거지역 내 아파트들이 어떻게 바뀌고 있는지 찾아가봤다. [입주 앞두고 있는 일반상업지역 내 주상복합 단지] 상업, 업무기능을 담당하기 위해 지정한 일반상업지역 내 아파트 중 오피스텔을 제외한 가구 수는 8개 단지 2천6백14가구. 이중 한성, 백조, 미성아파트는 이미 재건축을 통해 주상복합(총 1천4백31가구)으로 건설 중이다. 일반상업지역 내 아파트는 800% 이하 용적률을 적용해 초고층 주상복합으로 재건축할 수 있다. 롯데캐슬엠파이어는 백조아파트를 재건축한 단지로 오는 4월 30일부터 입주를 시작한다. 39층 2개동 43~96평형 총 4백6가구로 이뤄져있다. 5호선 여의도역에서 걸어서 3분 거리.윤중초등, 윤중중은 걸어서 5분이면 통학할 수 있다. 51평형 시세는 8억~8억8천만원이다. 미주 재건축 단지인 롯데캐슬아이비는 올해 12월 입주를 앞두고 한창 공사 중이다. 35층 2개동 42~99평형 4백45가구로 이뤄져있고 46A평형 시세는 7억~7억5천만원이다. 여의도자이는 한성아파트 재건축단지로 오는 8일 모델하우스를 오픈하고 일반분양을 시작한다. 용적률 549%를 적용해 39층 5개동 47~79평형으로 가구 수는 5백80가구. 5호선 여의도역과 1호선 대방역을 이용하기 편리하다. 단지 바로 옆에 윤중초등, 윤중중이 있다. 입주는 2008년 4월이며 조합원분 46평형 시세는 8억5천만~8억7천만원. 일반분양가는 1천6백만~1천8백만원대로 예상되고 있다. 금호리첸시아 등 주변 주상복합아파트 평당가가 1천6백만~1천8백만원인 점으로 볼 때 앞으로 입주할 단지들도 이와 비슷하거나 더 높을 것으로 보인다. 씨티공인(02-784-3005) 관계자는 “이들 단지는 초고층 주상복합 건설이 가능한 상업지역 내 아파트다. 워낙 매물이 없는 지역인데다 몇 개 없는 매물마저 거래되는 바람에 매수 문의가 들어와도 매물을 맞춰 줄 수가 없다.”고 말했다. [재건축, 리모델링 기대감 상승 여의나루역 주변 단지] 수정, 서울, 공작, 진주(A, D동), 초원 등 일반상업지구 내 아파트는 5개 단지 1천2백74가구다. 서울은 12층 2개동 50, 69평형 총1백92가구로 이뤄져있다. 지난 1월 초고층 주상복합으로 재건축이 논의됐었으나 무산됐고 현재는 삼성물산, 현대산업개발 등 여러 시공사가 우선협상대상자로 논의 중이다. 69평형은 작년 말 대비 1억5천만원 오른 15억~16억원, 50평형은 2천5백만원 오른 10억5천만~11억원이다. 그밖에 수정, 공작도 매도 호가가 상승하고 있다. 공작 38평형은 작년 말에 비해 2천5백만원 올라 6억8천만~7억2천만원, 수정 23평형은 1천만원 오른 4억7천만~5억원선이다. 인근 중개업소 관계자는 “초고층 주상복합으로 건설이 가능한 일반상업지구 내 아파트는 매물이 주거지역 내 아파트보다 더 안 나오는 상황이다. 매수자는 대기 중인데 가구 수가 적고 대형평수로 이뤄져있어 매물이 없다. 워낙 매물이 안 나오다보니 한번 거래될 때 크게 오르는 편이며 부르는 대로 거래 가능하다”고 말했다. [3종 일반주거지역 중 한강조망 가능 아파트] 3종 일반주거지역인 아파트는 총 12개 단지 6천5백71가구. 허용 용적률은 모두 230%다. 삼부는 76년 입주한 아파트로 5호선 여의나루역에서 걸어서 2분 거리인 초역세권 단지다. 작년 5월 GS건설(구 LG건설)과 대우건설에서 리모델링 설명회를 했으나 아직 결정된 바는 없다. 리모델링 추진 기대감으로 강세를 보였으나 현재는 소강상태. 작년 말에 비해 50, 60평형이 2천5백만원씩 올라 각각 8억~9억, 9억~10억원으로 시세 형성하고 있다. 목화 역시 여의나루역이 4번 출구 바로 앞인 초역세권 단지로 2개동 15~27평형 3백12가구로 이뤄져있다. 단지 바로 앞으로 한강시민공원이 있고 1동의 경우 한강 조망이 가능하다. 20평형 역시 작년 말 대비 2천5백만원 오른 3억8천만~4억원선. 그린공인(02-782-8989) 관계자는 “업무시설이 많은 여의도는 장기적인 안목으로 볼 때 발전 가능성 크다. 특히 한강 조망 단지들이 재건축 된다면 뉴욕의 맨해튼 부럽지 않을 것”이라고 말했다. [현재 분위기와 발전 가능성] 여의도지구는 대형 할인마트, 학원 등 편의시설은 부족하지만 업무 시설이 많고 일반상업지구 내 주상복합 건설, 한강 조망, 9호선 개통 등 장기적으로 발전 가능성이 높은 지역이다. 서초구 잠원동 한신5차 고층 재건축 추진 소식과 지난 3월 31일 반포, 서초 고밀도지구 내 3개 아파트가 사업승인 신청한 후 매도 호가 상승에 힘을 실었다. 또한 인근 지역인 양천구 목동, 강남구 아파트에 비해 낮은 시세도 호가 상승을 부추겼다. 지역별 선호도가 높아 실수요자의 매수 문의가 꾸준하며 주민들은 2008년이면 이용 가능한 서울지하철 9호선 KBS별관역(가칭) 수혜와 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 컸다. 또한 리모델링 추진에 대한 기대심리로 인해 매물은 더욱 안나오는 실정이다. 일반주거지역 내 주민들은 현재는 용적률 제한이 230%라 재건축을 추진해도 초고층 주상복합이 되지는 못하지만 향후 정권이 바뀌고 용적률 상한 등 규제가 완화되면 언젠가는 가능할 것이라는 기대감을 갖고 있다. 여의도 중개업소 관계자들도 “이곳은 물건이 워낙 안나오는 지역이라 문의는 많은데 매물이 없어 거래를 못하고 있다. 개발이익환수제와 소형평형 임대 건설 의무비율 등 각종 부동산 규제로 인해 재건축, 리모델링 어느 쪽으로 추진할지 결정되지 않은 단지들이 더 많지만 장기적인 안목으로 접근한다면 한강 조망 등 발전 가능성이 큰 지역”이라고 입을 모았다.

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