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[스크랩] 40대 보통 사람들의 가을 부동산 이야기 |부동산노트

2007-10-11 09:48

http://blog.drapt.com/hoooon/81192063727497 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=466

 
금리는 2008년에 결국 오를 것이고 주택시장은 대선 전후로 여전히 불투명할테고... 2008년 이후 청약가점점수도 높아지는데 굳이 지금 내집마련을 해야 하나? 투자할 때도 마땅치 않은데 투자해야 하나?
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 위와 같은 고민을 갖고 있는 독자들을 위해 최근 대학교 과 동문들과 함께 한 집들이와 산행에서 나눈 40대 보통 사람들의 부동산 이야기를 할까 합니다. 에세이처럼 붓 가는 대로 썼습니다.

40대 독자는 미래를 준비하는데 참고하고, 20~30대 젊은 독자는 타산지석(他山之石)으로 삼았으면 합니다. 50대 이후 독자께서는 40대 추억을 되새겨 보시기 바랍니다.

집들이 하는 날 점심 식사를 식당에서 하고 집에 들어와 거실에서 80년대 음악(김광석 베스트앨범 및 즐거운 인생 OST 등)을 CD로 들었습니다. 디저트 와인(빌라 무스까델)을 서교동 미카야의 뉴욕 치즈케이크와 티라미슈를 안주삼아 마셨습니다. 아이들은 방과 거실에 설치한 해먹을 타며 너무 시끄럽게 놀아 구석진 방에 가둬놓고(?) 40대 부부만의 호젓한 시간을 가졌습니다.

이때 은행에 다니는 후배 부인이 갑자기 저에게 질문을 했습니다. 다른 이야기는 필요 없고 지금 부동산 어디에 투자하면 돈을 벌수 있는지 꼭 찍어서 말해달라는 것입니다. 약간 당황스러웠습니다.

하지만 저는 당초 예정대로 책 ‘마흔의 심리학’에서 읽은 코카콜라 전 CEO 더글러스 대프트가 2000년 직원들에게 들려줬던 신년사를 읽어내려 갔습니다.

“삶이란 공중에서 다섯 개의 공을 돌리는 저글링 게임입니다. 각각의 공에 일, 가족, 건강. 친구, 나라고 이름을 붙여봅시다. 조만간 당신은 ‘일’이란 공은 고무공이어서 떨어뜨리더라도 바로 튀어 오른다는 것을 알게 될 것입니다. <중략>

지금 어디에 있는지, 어디를 향해 가고 있는지도 모를 정도로 바쁘게 살지 마세요. 인생은 경주가 아니라 한 걸음, 한 걸음을 음미하는 여행입니다. 어제는 역사이고 내일은 미스터리이며 오늘은 선물입니다. 그래서 우리는 현재(present)를 선물(present)이라고 부르는 것입니다.”

후배 부인의 요청에 어쩔 수 없이 부동산 투자에 대해 즉석 1분 강의를 했습니다. 집 없는 사람과 집 있는 사람을 구분해서 강의할까 하다 부동산 투자에 성공하는 비법을 아주 이해하기 쉽게 소개하기로 했습니다.

먼저 저는 1997년 IMF사태 이후 2007년 10월 현재까지 침체기 때마다 분양권을 팔아 아직도 내집마련을 하지 못한 후배 P를 지목했습니다. 그리고 “P가 투자할 때 투자하지 말고, 투자하지 않을 때 투자하라.”는 말로 즉석 강의를 끝냈습니다.

강의를 끝내고 P에게 물었습니다. 지금 내집마련 타이밍으로 어떻게 생각하느냐는 질문이었습니다. 예상대로 시장상황도 좋지 않는데 서둘러서 내집마련을 할 필요가 있느냐는 것입니다. 투자하기에도 좋지 않는 시점이라고 말했습니다.

이에 저는 집들이 참석자에게 내집마련이든 투자든 지금이 적기라고 강조했습니다. 하지만 대부분 공감하지 않는 눈치입니다.

투자 대상을 꼭 찍어서 알려달라는 후배 부인의 집요함에 저는 이메일로 물건을 찍어 보내준다고 했지만 보내지 않았습니다. 앞으로도 보내지 않을 것입니다.

대신 후배를 불러 “집이 없으니 지금 가장 시급한 투자는 내집마련이야. 가점점수가 60점이 넘으니 청약가점제가 없어지기 전에 빨리 11월 은평뉴타운 등 당첨가능성 높은 단지를 중심으로 청약해서 당첨받도록 해.” 라고 충고했습니다.

그리고 3일 뒤 P와 단 둘이 북한산 산행을 하게 됐습니다. 요즘 산에 가면 내려오고 싶지 않다는 말을 하는 걸보니 최근 오토캠핑과 산행을 병행하는 저보다 훨씬 산과 친해져 있더군요.

북한산 산행은 들머리를 호젓한 사기막골 숨은벽 코스로 삼았습니다. 완연한 가을 날씨와 능선의 이른 단풍, 암릉의 절경을 만끽하며 산을 올랐습니다. 하지만 산행한지 2시간 지나 백운대 쪽으로 진입하자 몰려든 등산객으로 체증에 시달려 결국 백운대 입구에서 정상을 포기하고 내려왔습니다.

P는 느긋한 성격대로 하산도 정말 천천히 내려오더군요. 저도 이날 산행을 우보(牛步)산행이라고 말하며 ‘게으른 산행’을 즐겼습니다. 우리는 하산길 막바지 북한산성 계곡 평평한 바위에 앉아 양말을 벗었습니다. 차가운 계곡에 발을 담고 가을 햇볕에 발을 말리며 P와 다시 한번 내집마련에 대해 대화를 나눴습니다.

나: 너 언제 집 살래?

P: 지금 집값도 너무 비싸고 청약하고 싶어도 재당첨제한에 걸려 청약할 수가 없어. 재당첨제한이 풀리고 어머니가 부양 가족수에 포함돼 가점점수가 올라가는 내년 5월 이후에나 청약통장으로 당첨받을까 해.

나: 청약가점제가 언제까지 계속될 것이라고 생각해? 가점제가 문제가 많아 오래 지속되긴 힘들텐데... 가점제란 청약통장 보유자가 모두 구매력이 있고 청약을 한다는 전제아래 도입된 정책이지만 현실은 그렇지 않아. 청약가점이 낮은 사람은 사용을 포기하고 청약가점이 높더라도 돈이 있어야 하고, 돈이 있더라도 모두들 인기지역만 기다려서 청약하기 때문에 당첨가능성은 높지 않아. 극단적인 경우 백군데 청약해도 한 곳도 당첨되지 않을 수 있어.

P: 그래도 어차피 내집마련이 늦었으니 내년 1순위 되면 광교신도시 등 인기지역부터 청약하면서 화성 동탄2신도시를 기다리지 뭐. 가점제가 2~3년안에 없어지지는 않겠지.

나: 그러지 말고 언제 당첨될지도 모르는데 미분양이라도 잡아서 내집마련을 하지 그래. 청약통장은 나중에 필요할 때 사용하더라도 말야. 지금 당첨돼도 10년간 되팔 수 없는 것도 문제고 말야.

P: 그래도 기존아파트 사는 것보다 분양가 상한제 때문에 청약통장으로 내집마련하는 게 싸겠지. 지금까지 기다렸는데 2~3년 더 기다리지 뭐.



그리고 우리는 하산해서 골뱅이무침을 안주로 생맥주를 마시며 뒷풀이를 했습니다. 배우자, 자식 교육, 노후, 동문 사는 얘기를 나누며 8시간에 걸친 우보산행을 끝냈습니다. 북한산성 입구에서 P는 심심하다는 아내가 있는 집으로 가기위해 의정부행 34번 시외버스를 탔습니다. 저도 택시를 타고 서울지하철 3호선 구파발역으로 향했습니다.

부동산 기자와 부동산 정보업체 경영 등 부동산업계에서 일한지가 15년이 다돼 가네요. 그동안 부동산으로 부자가 될 수 있는 사람과 부자가 될 수 없는 사람을 판단하는 눈을 어느 정도 갖게 됐습니다.

P는 앞으로도 부동산으로 부자가 될 수 없을 것입니다. 하지만 긍정적이며 낙관주의자이기 때문에 언젠가 내집마련은 할 것입니다. 물론 언젠가가 문제이긴 하지만 말입니다.
 

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[스크랩] 버블과 폭락 |부동산노트

2006-05-30 23:53

http://blog.drapt.com/hoooon/81149000810660 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28412

A는 G백화점 Luxury 명품관에 L핸드백 판매점을 차렸다. 여러 가지 이유로 L핸드백은 불티나게 팔렸다. L핸드백은 가격을 조금씩 올려받았다. 핸드백이 고가로 팔리면서 사회문제가 됐다. 계층간의 위화감과 상대적 박탈감도 생겼다. 힘있는 N씨가 개입했다. “핸드백은 지나치게 비싸다. 얼마 후 가격을 내릴 수밖에 없고 지금사는 사람들은 피해를 입게 될 것이다.” A씨와 고객들은 어떻게 행동할까?
 
지금 일부지역의 집값은 20%쯤 버블이다. 그러나 폭락은 불가능하다. 20%가 빠지는 것도 어려워 보인다. 대개의 경우 집은 재산의 중심에 있는 가장 중요한 물건이며 꼭 필요한 실사용품이다. 따라서 하방경직성이 강하고 시류에 따라 던지기 어려운 물건이다. 더욱이 그 물건을 구입하는데 너무 많은 비용이 들었기에 더욱 그렇다.

◆ 왜 주요지역 집값이 폭락하지 않는가?
 
① 5억에 사서 25억된 사람들
 
유명 APT 50평형대는 평당 5,000만원이다. 25억원... 몇 년전만해도 Kosdaq 기업의 자본금이랄만큼 큰 돈이었다. 2000년초 벤쳐거품은 집값거품으로 이어졌다. 버블지역 25억의 집주인들의 상당수는 5억에 산 사람들이다. 새아파트의 폭등은 주요지역의 헌아파트에도 그대로 이어졌기 때문이다. 주택소유자들의 상당부분은 샐러리맨이나 은퇴생활자들이며 샐러리맨의 연봉은 약 5,000만원에서 7,000만원 정도이다.
 
이들에게 과세되던 300만원짜리 주택 보유세금이 앞으로 3,000만원까지 증가될 전망이다. 그중 가장 세금 효과의 윤곽이 들어나는 것이 2006년말의 종부세 부과부터이다. 4월말 주택공시가격이 발표되면서 각 언론들이 앞다투어 주요아파트들의 보유세 계산을 해준다.
 
이 결과로 수입대비 지출이 증대해 지출의 원인이 되는 집을 팔아야 한다고 느낀 사람들이 많이 증가했다. 그런데 집을 내놓고 막상 팔기로 하니 억울한 생각이 든다. 매입시점과 주택보유기간 등 경우에 따라 차이는 나지만 수억원의 양도세 및 관련세가 확실시 된다. 이것저것 다 정리하고 나면 남는 돈이 17억, 18억원... 10평쯤 줄여서 인근으로 옮길 수 있는 돈이지만 그것 또한 “세금폭탄”에서 자유롭지 못하다. 근처로 옮기고 세금에서 비교적 편할려면 33평... 아니면 신도시나 강북의 40, 50평대로 가야한다.
 
도대체 무슨 잘못을 했다고 아무런 이득도 없이 집을 줄여 가야 하는가?

집값은 올랐지만 생활규모는 축소해야하는 난감한 경우이다. 몇년전 7억에 분양받아 25억이 된 사람들 입장도 대동소이하다. 그들의 능력은 7억이지 25억이 아니기 때문이다. 수입이나 형편과는 상관없이 오른집값으로 과세하는 무리한 신법(新法)이 갖는 문제점이다.

② 부자와 돈은 많고 투자할 곳은 없고...
 
즉시 투자할 수 있는 시중의 유동자금이 적정 자금 규모의 2배라는 것이다. 이렇게 돈이 많아서는 돈을 빨아들이는 특단의 대책없이 어떠한 부동산억제 정책도 효과를 보기가 힘든 것이 현실이다. 지금의 10억이라는 돈은 10년 후에 20억원이 되어 있도록 노력해야 그 돈의 지위를 유지할 수 있다. 매년 5%씩 물가상승이나 인플레가 형성된다고 산술적으로 계산하여야 하고 10년 후엔 지금보다는 조금은 나아져 있어야 하기 때문이다. 초저금리는 대부분 그 욕구를 맞추지 못한다. 은행예금이 돈의 지위를 떨어뜨린다고 생각하면서 사람들은 오르는 쪽의 재화에 투자를 한다. 은행에 저축을 하는 것은 오히려 손해라고 생각하는 시대다.
 
주식과 부동산을 사고 금펀드나 기름펀드에도 투자를 한다. 역사를 돌이켜보면 그중 믿을만한 것이 부동산인 것 같다. 장이 망가져도 주식처럼 10억이 단박에 5억이 될 확률도 적고 오름세를 타면 쉽게 2배가 되기도 한다. 회사처럼 망하거나 없어질 가능성도 거의 없다. 잡히지 않는 시장에 왜곡을 만드는 과다정책으로 유발되는 현 경제상황은 과잉통화라는 근본적인 문제점이 해결되기전에는, 숱한 우려와 경고에도 불구하고 심한 버블로 가고 실제가치보다 2배, 3배, 거품이 된 후에 폭락하는 최악의 경우를 맞을 수도 있다.

③ 종합부동산세에 대한 상류층의 신뢰감이 적다.
 
정부의 각 부처 대변인들은 매일같이 “입폭탄”을 때린다. “당신들 큰일났어”, “좋게 말할 때 집 팔아라”, “이법은 헌법 같은 것이다. 누구도 못고친다.”, “대폭락이 올 수도 있어. IMF 기억나지?” 이 경우 가장 경계해야 할 것은 정부 주요 기관의 책임자들이 매스컴을 통해서 내놓은 예상들이 틀리게 나타날 경우 떨어지는 공신력과 정부가 져야하는 엄청난 짐이다. 몇번동안 이런경우는 반복되었다.
집값이 크게 오르자 정부는 무리한 세금으로 집값을 잡는 정책을 썼다. 2003년 10월 29일, 3주택자를 세금으로 규제키로 했다. 그리고 2개월 후에 부동산이 상승했다.

그 다음 세금으로 1주택자와 2주택자를 규제하는 주요 내용이 2005년 8월 31일 발표됐다. 그리고 4개월 후 다시 부동산이 상승했다. 2006년 3월 30일 또 다른 대책이 발표됐다. 그리고 언론이 잘 쓰는 표현인 “구두개입”이 시작됐다. “국민들이 아직 세금에 대한 정확한 이해가 안 된 것 같습니다. 이번 세금은 엄청난 양이고 시간이 지날수록 커져갑니다. 세금 공부를 좀 해보시기 바랍니다.” 정부는 세금의 폭발력을 강조하지만 시장의 주택 소유자들이나 지자체들은 “그 법이 적법한 것인가? 상식적이고 합리적인 오래갈 법인가?”를 주제의 초점으로 삼고 있다.
 
서로간 생각과 주제가 많이 다르다. 결국,종합부동산세는 특정금액이상의 부동산에 부과되는 특별계층의 특별세 형식이 아닌 누진율을 적용한 재산세로 일원화 하여야한다. 그러면 6억이라는 문제소지가 많은 “중산층구분선”에서도 벗어날수 있고 “종부세 위헌 논의”와 “부동산 시장이 침체되면 사라질 한시법”이라는 점에서도 벗어날 수 있을 것 같다.
 
이외에도 과도한 세금은 얼떨결에 집값 상승으로 고액 재산가가 된 상류층뿐만 아니라 그 바로 밑 계층에게도 심리적인 영향을 준다. 앞으로 돈을 벌어서 집을 사도 “유지할 수 있을까?”하는 또 다른 부담에 대한 대책이 마련되어야 하기 때문이다. 종전에는 열심히 벌어서 집을 사면 한시름 놨지만 현행법으로는 충분히 벌지 않으면 나이먹을수록 불리하다고 느끼는것 자체도 바람직스럽지 않은이유이다. 또 세금이라는 이름으로 있는사람들의 돈을 무리하게 뺏는다고 없는사람들이 좋아할 수준도 아닌것 같다.

④ 공급 부족한 시장 집값 떨어지나?
 
살 사람은 많고 살 물건은 적다. 시장의 가격이 오른 이유다. 수요에는 가수요와 투자수요, 투기수요 등 정부가 거론하는 각종 수요층이 존재한다. 충분한 공급이 있으면 시장은 내려앉는다. 과잉공급은 말 그대로 폭락이 올 수도 있다. “물량에는 장사없다.”는 주식의 격언이 그대로 들어맞는 것도 수요,공급으로본 부동산 시장이다. 지금 지방 주요도시에서 나타나는 증상들이다.
 
과다물량이 쏟아지면 시장 가격은 내려앉는다. 물량공급없이 시장을 잡으려는 것은 짧은 시간 내에 결과(結果)를 보고 짭짤한 세금(稅金)을 걷으려는 정부의 “또 다른 생각” 때문이다. 산본, 중동 등에 집값 담합이 먹힌다는 것이 공급이 부족하다는 명백한 증거이다. 이 곳은 모두가 선호하는 특급지역도 아닌데도 그렇다. 재건축은 전부 틀어막고 특별한 대형급 공급이 계획되지 않은채 특정 시장이 폭락하기를 생각하는 것은 전혀 일어나지 않을 일을 걱정하는 “예기불안”인 것 같다.
 
지역사정을 고려하지않은 전국토의 무리한 정책과 과도한 보유세는 결국 고급주택을 건설해서 먹구사는 건설업자들의 입에도 거미줄을 치게 한다. 현상황에서 지방의 대형단지 아파트분양이나 수도권의 수십억짜리 고급주택의 신축계획은 한동안 뒤로 미뤄야할 프로젝트다. 과도한 세금과 융자제한으로 인해서 마케팅 타켓의 상당수가 사라졌기 때문이다.
 
더불어 차별화와 고급으로가는“자본주의사회(資本主義社會)”의 거대논리도 상당한 위축이 불가피하다. 잘 먹고 잘 살기 위해 열심히 일을 하지만 좋은 집으로 넓혀가고자하는 주거에 대한 본능은 타격을 입게 됐기때문이다. 왜 정부는 국민이 좋은집으로 옮겨 갈수있도록 도와주지 않는가?

시중에 투자할 돈의 양이 부족하거나 , 금리가 7% 이상으로 올라서거나, 원하는 곳에 공급이 충분히 예상되어지면 "많은세금"이나“말폭탄”이 없어도 시장은 정상화된다.

◆ 버블과 폭락
 
과도한 버블은 당연히 폭락으로 이어진다. 세상의 이치는 “정상(正常)”을 찾아가려고 노력하기 때문이다. 버블의 특징은 수명이 짧다는 것이다. 급격히 오르다 급격히 꺼진다. 어떠한 버블도 10년 이상 유지되면 그것은 버블이 아니다. 시중의 아파트 가격은 크게 올랐지만 그것이 심한 버블이며 반토막날 만한 거품으로 보이지 않는다.
 
특정지역의“그저 과도한 상태” 그것이 현상황인듯 싶다. 이때 필요로하는 것은 “가로로 가는 時間”이다. 정체된 시간이 길면 길수록 버블은 정상화된다. 벽돌, 철근, 콘크리트 값과 내구재 값은 당연히 오르고 시장의 심리적 상태도 안정을 찾아갈 수 있을 것이기 때문이다.
 
지금 시장은 일시적으로나마 사려는 사람도 적고 가격은 내려 팔려는 사람도 없다. 이 정도의 평온을 한동안이라도 유지하면 좋으련만... 주의하여야 할 것은 또 다른 이슈로 한번 더 커다란 버블이 생기고 폭락이 아니면 해결할 수 없는 높이에 이르는 두려움이다.

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[스크랩] 목동단지내 아파트와 하이페리온(주상복합)과의 관계 |부동산노트

2006-05-05 08:39

http://blog.drapt.com/hoooon/567541146785948389 주소복사

출처 : 노태호님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/livena

목동의 단지와 주상복합과는 경쟁의 관계가 아니라
공생의 관계에 있습니다.

한쪽이 오르면 다른쪽은 일정한 시차를 두고 오르는
그러한 공생의 관계에 있습니다.

여기서 우리는 미래의 주거에 대하여 예측할 필요가 있습니다.
시간이 흐르면 단지내든 주복이든 이러한 흐름으로 갈 것이기 때문입니다.

향후 미래의 주거는 방향은
1)초고층으로 시원한 전망과 많은 녹지를 확보하고자 할것입니다.
2)삶의 질을 중요시하여 자연친화적인 주거단지를 조성할 것이고
3)웰빙의 레벨을 높여서 주거지역내에 골프연습장,실개천의 조성,
미니 수영장,헬스및 운동시설,조깅을 위한 코스조성,자녀들을 위한
독서실,주민의 대화를 위한 동호회 모임장소등 우리가 생각하기 어려운 부분까지
고려하게 될 것입니다.
4)노후 대책을 위하여 정년 퇴임후에도 일정하게(생을 마칠때까지)생활자금이
지급되는 역모지기론의 활성등
5)마지막으로 최첨단의 전자장비의 보급과 정보통신으로 주거의 역활과
동시에 인텔리젼트 빌딩의 역활을 기대할 것입니다.

위와 같이 주거의 방향은 향후 10년을 전후로 상상하기 어려울 정도로 바뀔것이며
그에 따라서 재테크의 방향도 바뀔 것입니다.

현재 단지내의 아파트는 이러한 미래의 주거단지 조성을 위한 최적의
조건을 갖고 있음은 부정할 수 없으며 그만큼 기대치도 높을 것입니다.

하지만 현재까지의 목동의 선두주자는 하이페리온으로 그 중요성 또한
간과해서는 안됩니다.

왜냐하면 하이페리온의 가격형성이 목동 전체의 주복과 단지에도 영향을 미치기
때문입니다.각자의 여건에 따라서 중요도가 다르나 어떻하든 서로가 공생의 관계에
있는것은 틀림없습니다.

현재의 주복은 최첨단설비로 향후 그 이상의 기대치는 한계가 있음도 사실인 것 같습니다.현재의 삶의 편리성과 교통,문화시설 측면이 최고임도 사실임을 알아야 합니다.

향후 세월이 흐르면 목동의 단지는 미래의 주거시설을 지향해 새로운 국내의
주거명소로 지어지고 하이페리온과 잘 조화되어 서로가 동반 상승하는 공생을
계속할 것 입니다.다른 주복과 주택도 마찬가지로 이를 따를 것 입니다.

중요한 것은 이와같은 사실이 현실화되는 것이 먼먼 미래가 아니라는 사실입니다.
강남의 시행착오는 그 시기를 앞당길 것이며 일의 추진에 가속을 붙일 것입니다.

5년 이내로 그 가치가 현실화 될 수도 있습니다.
왜냐하면 젊은세대들의 적응력과 분석력은 과거의 우리와는 다르기
때문입니다.
<필자 조동희>

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