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2008-12-15 14:23
http://blog.drapt.com/hmkim24/327951229318624409 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★김종갑 중앙일보 특강 요약본- 부동산 대세 상승 임박★
제1장 현재 부동산 시장의 핵심 쟁점 사항
1.정부의 규제 완화 거래 활성화 정책
1) 투기 지역과 투기 과열지역의 해제- 집값 상승의 가장 큰 걸림돌이던 DTI, LTV 가 상당 부분 희석 2) 전매제한 완화 3) 분양권 전매- 수도권으로 확대 4) 종부세 대폭 완화 5) 1가구 1주택 양도세 완화
6) 재건축, 재개발 규제 파격적 완화 7) 미분양 해소를 위한 다각적 정책 대안 제시 8) 신도시 추가 건설- 공급 대책 마련 9) 일시적 2주택 2년으로 연장 10) 정책 금리. CD금리 대폭 인하 2. 미국발 글로벌 위기 1) 미국의 써브 프라임 모기지- 지나친 금융 대출로 금융 위기 촉발 2) 메어스턴스의 JP 모건 체이스로부터의 인수합병, 공적 자금 투입, 리먼 브라더스 파산 신청, 메릴린치 B.A 매각, AIG 유동성 확보 어려움 순차적 발생 - 미국 1~5위 금융 회사 파산 및 유동성 어려움 3) 미국의 주가 폭락 및 부동산 폭락- 아시아 유럽으로 연쇄 폭락장 발생. 4) 글로벌 금융 위기 후속타- 실물 경기 침체, 인원 감축으로 실업자 폭증, 개인 및 회사 파산 5) 세계 공조화 - 미래 전망 불투명하지만 빠른 속도로 구조 조정 중이라 낙관적 6) 한국 경제 글로벌 위기 동조- 환율가치 하락, 주가 및 부동산 폭락, 실물 경기 침체 3. 기타 쟁점 사항 1) 개인 부동산 및 주식 대량 손실- 실물 경기 침체시 돈 가뭄 유력 2) 지역별 등락률 큰 차이- 폭락 지역이나 아파트가, 일반 지역이나 아파트보다 유리. 3) 정부 정책의 수혜 아파트- 1가구 1주택 고가 아파트 및 중대형 평형 유망 4) 미래호재 및 호재반영 여부- 호재가 반영된 지역보다 호재가 반영이 되지 않는 곳 유망
4. 향후 예상이 되는 규제 완화 1) 지속적인 금리 인하- 정책 금리 3%에서 2%까지 예상. 2) 1가구 2주택 양도세 6%~30%선까지 대폭 완화- 이미 9~30%선으로 진행중 3) 1가구 다주택 양도세 30~50% 수준으로 완화- 이미 50% 내외선으로 진행중 4) 수도권 분양권 양도세 폐지 및 대폭 완화 5) 재건축 개발이익 환수제 완화 6) 미분양 해소 특단 대책- 분양가 인하 정부 지원, 양도세 한시적 폐지 및 완화, 중대형 지원 등
제2장 부동산 폭락론자의 주장과 근거
1. 시나리오별 부동산 전문가 시장 전망 1) 부동산 폭락론- 미국 등 버블 국가처럼 지속적인 부동산 폭락 . 금융/정책 전문가 2) 부동산 침체론- 최근 상황이 1~2년 이상 가시화 되며, 지속적 하락. 금융/정책 전문가 3) 부동산 반등론- 2009년경 리스크 줄면 차별적 반등. 폭락 지역은 폭등. 투자 전문가 2. 부동산 폭락론자들의 폭락 주장 및 근거 1) 세계 금융 위기의 발단은 부동산 버블이 중심- 금융 시장 근본이 흔들림. 2) 미국. 유럽. 아시아 부동산 폭등 이후에 폭락 도미노 진행 중 3) 한국의 주택 담보대출 사상 최대- 제 2금융권 감안하면 더욱 심각 4) 수도권. 지방 미분양 사상 최대- 16만가구 돌파. 깡통 아파트 속출. 분양가 인하 러시 5) 인구 감소로 주택 구매력 감소- 저출산, 고령화, 1인가구 소형 선호
6) 실물 경기 침체로 파산 및 도산 가계.기업 속출, 금융 부실 가속화 가능성 높다. 7) 원화 약세, 주가 폭락, 유가 불안정, 높은 CD 금리- 사실상 외환 위기 지표 8) 국민들의 불안전한 심리 공황 상황- 부동산의 심리 최악으로 투자 저해. 9) 불확실성 많고 불투명하며 리스크가 큰 미래- IMF 지원국가 생기면 최악으로 변함
제3장 2009년~2010년 대세 상승 주장 및 근거.
1. 1999년~2008년 10년간 한국 부동산 상승률 세계 평준 이하 1) OECD국가 부동산 평균 상승률 42% 절반 수준인 21% 상승에 불과- 최근 4년간 통계 2) 10년간 상승률 아일랜드252%, 영국192%, 호주132%, 미국100%, 한국38.4%로 안정적 3) 각국 지역별 상승률 한국 수도권 67%, 서울 69% - 외국도 수도권은 1.5배~2배 상승 4) 소비자 물가 상승률 반영 실질 주택 가격 상승률 미국 40%, 한국 20%로 절반수준 2. 2008년 고금리 상황. 2009년 금리 최대치 하락 유력 1) 국제적으로 금리는 동조화 현상 뚜렷함. - 한국 정책 금리 최고 10%에서 3%로 하락 최근 사상 최대 1% 금리하락은 향후 지속적 하락 신호탄. 미국1%, 일본 0.3% 정책 금리 고려할 때 금리 추가하락 조건이 높은 한국 매우 유리 2) 정책 금리 인하- CD금리 하락- 대출 금리 인하 - 가계 부담 감소 등의 금리 공식 진행 3) 주택 대출 최고 금리 7%에서 5% 이내로 하락 유력- 디플레이션 심화될수록 인하 가속 3. 국가 예산 대비 주택 대출 규모, 외국에 비하여 매우 안정적 1) 삼성 경제 연구 2007년 자료 미국 주택 대출 규모는 연간 예산의 3배 한국은 1.5배수준 2) GDP 대비 주택 대출 규모미국 85%, OECD 평균 50%, 한국 32.7%로 낮다. 3) 연체율 미국 18.2%, 주요국 10%, 한국 0.5%에 불과 매우 안정적 4. LTV(주택 담보대출 인정 비율) 외국보다 훨씬 양호 1) 미국 LTV 98.8%, 한국 금융권 통털어 LTV 48.8%로 절반수준 양호 2) 미국 최고 집값의100%, 일본 버블 시기120%, 한국60%(서울 등 투기지역 40%)로 양호 3) 영국 70%, 프랑스 78%, OECD 평균 50% 이상으로 우리보다 높다 5. 외국 부동산에 비하여 국내 부동산 1년 전부터 폭락- 선반영이 된 유일한 국가 1) 외국 부동산 연 10~30% 고공 상승, 한국은 2007~8년경 1% 상승에 그침 (강남권 20~40% 폭락, 강북권 20~40% 폭등 결국 0% 상승에 그침) 2) 한국은 IMF시에 집값 폭락하여 사실상 상승률 미미- 대부분 선진국은 폭락 없어 버블 6. 한국 상가. 임대차 가격 해외에 비해 저평가 1) 매경, KOTRA 조사자료 2008년 기준 중심업무 상업지역 빌딩 임대차료 런던소호지역 5만 6400원, 도쿄 6만원선, 강남 2만원선, 국민소득 감안하여 임대차 저평가 2)실거래가 기준 일본 최고 상업지 지가 3.3m2 10억원, 강남권 4억원, 베트남 2억원 소득 대비 버블 징후 없다. 3) 거품 없는 임차료 파리 6120달러, 뉴욕 6천달러, 런던 6천달러, 홍콩 2500달러 호치민 1900달러, 마닐라 1500달러, 한국 1463달러(45평 기준) - 후진국보다 저평가 7. 한국의 명품 지역 명품 주택 외국보다 매우 저렴 1) 한국의 현재 최고가 타워 팰리스, 도곡렉슬, 삼성 아이파크, 파크뷰 4천선, 런던, 뉴욕, 파리, 도쿄, 홍콩 1억~1.5억선 국민소득 감안해도 최고가 낮다. 2) 노무현 정부의 부동산 평준화 정책으로 고가 아파트 저평가 심각 8. 수도권 실질 무주택자 50% 이상으로 부동산 구매력 높고 공급 부족 지속 1) 1가구 2주택, 다주택, 명의도용 감안하면 통계 40%보다 높은 50%선 2) 단기적 공급 과잉 사실이지만, 2008-2009년 공급량 급감, 세대수 증가 감안하면 폭락 가능성 적으며, 1-2년 후에 차별적 반등 유력 9. 외환 위기시의 우리나라 부동산 폭락 무시한 통계 많다. 1) 한국은 OECD 국가들과 달리 외환위기시에 40% 폭락한 사례가 있어, 상승률이 낮은 편 2) 외국은 15년 이내에 일본을 제외하고 극심한 부동산 하락 경험 없이 지속적 상승 10. 주택 그래프 모형상 2009년 이후 대세 상승 1) 주택 상승과 하락의 그래프 모형상 2002년 전후 대세 상승 2004년 전후 대세 하락 2006년 전후 대세 상승 2008년 전후 대세 하락 2010년 이후 대세 상승- 지역별로 차이 2) 주택 그래프 사이클은 미국발 문제로 엇박자를 놓고 있지만 안정기에 진입하는 2009년~2010년 초에 대세 상승 유력 11. 전통적으로 우리나라는 주택 구매력이 높다. 1) 소득의 증가에 따라 1주택자보다, 다주택자의 소유가 늘어날 전망으로 집값 상승 예상 2) 20대~60대 통계 자료 1순위가 내집마련 및 고급 부동산 소유로 구매력 증명 12. 환율 폭락. 유가하락은 부동산 매수 범위를 국외까지 확대함 1) 최고가 대비 40% 전후 폭락한 환율 감안하면 60~70% 폭락한 가격으로 매수 가능 2) 매수 수요층의 증가와 무주택, 2주택, 자녀의 내집마련, 지방 사람이 모두 대기자이다. 13. 극심한 침체로 주택 공급률 사상 최악 1) 주택 공급률 2007년 높은 수치 이후 2008년 급감 2009년 사상 최악 유력 2) 공급률 부족은 2주택 선호, 50%의 수도권 무주택, 해외 및 지방 거주자의 수요 폭발시 집값 상승의 1순위 요인으로 작용할 전망 14, 정부의 친시장적 파격적 정책은 침체기에 가격하락 요인, 상승기에 폭등 매개체. 1) 최근 부동산 하락의 1차 요인은 노무현 정부의 규제, 2차는 미국발 금융 쇼크이다. 2) 2가지 요인이 일정부분 제거 되면 경기 침체 끝자락에 부동산이 먼저 상승함
15. 분양가 상승은 기존 주택 상승의 강력한 저지선 1) 땅값 상승- 분양가 상승은 필연적이며, 분양가 고공 행진은 대세로써 기존 아파트 폭등으로 이어질 수 있다. 2) 서울과 수도권의 역동적인 개발은 분양가 상승을 유발하였고, 상승시기에 호재로 작용 16. 부동자금, 토지 보상금 등의 유동 자금이 지나치게 넘친다. 1) 아직도 300조에 이르는 유동 자금이 투자처를 찾지 못한 상황- 리스크 줄면 부동산투자 2) 주가 1500선이 되면 부동산으로 자금 이탈이 가속화됨- 상대적인 메리트
제4장 대세 상승시 유망한 투자처
1. 3년 이내 유망 투자처(단기) 1) 서울 강남, 송파, 강동, 서초, 목동 등 크게 하락한 부동산 모두 유망. 2) 분당. 일산. 평촌. 중동 등 신도시 크게 하락한 부동산 모두 유망. 3) 용인. 과천. 동탄. 파주. 남양주 등 하락 폭 큰 부동산 모두 유망. 4) 송도. 판교. 광교. 송파. 용산 분양물량 모두 유망 5) 서울. 수도권 명품 분양 모두 유망 - 피해야 할 곳- 서울 강남권 제외 폭등후 하락 폭 적은 모든 곳, 수도권 하락 폭 적은 모든 곳 특히 재건축, 재개발 기대치로 많이 오른 소형 아파트 빌라, 다주택은 선택에 신중
위의 5곳 상승 이유 1) 하락 폭 큰 아파트의 근본 원인은 노무현 정부의 규제가 핵심이며, 지금은 원상복귀 2) 과거 통계로 볼 때 큰 폭의 하락은 큰 폭의 상승 유력. 똑똑한 아파트 선호 현상 3) 명품 신도시, 새아파트(분양.분양권) 고공행진은 세계적인 추세-한국이 가장 저평가 2. 3년 이상 유망 투자처(장기) 1) 서울이 수도권보다 훨씬 유리- 서울 모든 곳 소형.중형,대형 유망함 2) 수도권은 판교, 광교, 송도, 송파가 탄력이 가장 높고, 지역별 랜드마크인 새아파트 유망. 3) 서울 재개발. 재건축. 뉴타운, 촉진지구 등 대부분 주택, 빌라, 아파트는 3년 이후로 볼 경우 매우 유망함.
위의 3곳 상승 이유 1) 서울 선호도는 높은데 땅이 부족하기 때문에 서울 집값, 수도권 인기지역 상승은 필연적 2) 재개발,재건축,뉴타운,촉진지구, 한강변 등은 초고층 명품 아파트의 시대를 의미한다 서울 모든 곳과 수도권 핵심 지역의 중장기 전망은 매우 밝다. 3) 서울과 명품 신도시는 시간이 흐를수록 가치 증가- 분양가 지속적 상승도 강력한 호재
서울은 위와 같은 조건으로 중장기적으로 매우 유망한 투자처라고 할 수 있다. 다만 단기 전망을 밝게 보지 않는 까닭은 수도권에 비하여 단기간 지나치게 폭등하였으며 버블7 30-40% 하락과는 대조적으로 10% 내외 하락에 머문 곳이 많아서 추가 하락이 유력 하기 때문.
결론적으로 서울 매수자는 2009년 추가하락이 타이밍, 강남. 분당 등 하락 지역 매수자는 지금이 타이밍, 서울 매도자는 고점 대비 10% 이내 하락에 그친 모든 부동산으로 지금이 매도 타이밍, 이미 매도 타이밍을 놓친 곳은 반등시까지 끌고 가는 것이 유리. 실수요자 입장에서 서울 전역과, 1.2기 신도시, 낙 폭이 큰 곳은 모두 유망
반등의 조건은 유력 국가의 외환위기 상황 돌출이나, 전쟁, 최악의 재난이 없다는 전제하에 가능함. 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 - 모든 사이트 가입률 1위 고공행진중
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[스크랩] 대한민국 스키장 15곳 A to Z 올가이드 |우리동네이야기
2008-12-15 14:18
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대한민국 스키장 15곳 A to Z 올가이드기사입력 2008-12-12 17:39
설질도 중요하고, 거리도 따져봐야 하며, 잠을 자고 올 경우 숙박비 예산도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 시설 또한 중요한 선택 포인트다. 계획을 잘 세운다면 저비용으로 화끈한 겨울을 즐길 수 있다. 스키장 선택의 기준은 무엇일까? 당신이 꼼꼼하고 야무진 사람이라면, 15곳의 스키장을 상대로 하나하나 비교해 보는 작업이 우선되어야 한다. 스키의 비용은 첫째 교통비, 둘째 숙박비, 셋째 리프트비, 넷째 스키나 보드 렌탈비, 다섯째 식사비, 여섯째 기타 비용이다. 승용차 기름값을 따져야 하고, 스키장 숙박시설과 주변 펜션의 가격 차이를 생각해 봐야 한다. 펜션 선택의 조건 또한, 스키장까지 오가는데 걸리는 거리와 시간 등을 고려해야 한다. 가격은 스키리조트 콘도에 비해 엄청 싸지만 거리가 멀다면, 시간, 기름값 등을 고려, 다시 생각해 볼 필요가 있다. 먹는 것도 마찬가지다. 어지간하면 스키장 안에서 해결하되, 굳이 밖으로 나갈 이유가 있다면, 그 지역의 유명 맛집을 찾는 일로 국한하는 게 좋다. 움직이면 돈이다. 여기 전국 15개 스키장, 그리고 주변 펜션과 맛집 상황을 비교할 수 있다. 펜션은 스키장 코앞에 있는 곳만 소개했으며, 지도상 가깝게 보이더라도 실질적인 소요 시간이 30분 이상 걸리는 경우는 소개하지 않았다. 맛집 또한 쉬는 시간에 어슬렁 걸어서 다녀올 수 있는 곳을 중심으로 했다. 또한 슬로프 정보는 출발일에 인터넷을 통해 다시한번 확인할 것을 권한다. 슬로프라고 해서 스물 네 시간 열려있는 것은 아니기 때문이다. 야간 스키, 심야 스키, 백야 스키 등 시간에 따른 상품도 현재 운영되고 있는 지 미리 확인하는 게 좋다. 당일 날씨, 예상 유입 고객 수에 따라, 스키장의 운영 전략상 어떤 때는 개방하고 또 어떤 때는 폐쇄하기 때문이다. 서브원 곤지암리조트 수목원을 갖춘 고품격 리조트다. 476실의 특급 호텔 수준 콘도 시설과 더불어 스파 시설과 동굴 와인 셀러 시설이 눈에 띈다. 럭셔리 컨셉트인 만큼 만만치 않은 비용이 필요하다. 위치 경기도 광주시 도척면 도웅리 / 찾아가는 길 : 제1중부고속도로 - 광주 IC - 곤지암 IC - 3번국도 이천 방향 - 곤지암교 사거리에서 700m 도척면 방향 우회전 - 안내표시판 따라 오른쪽 도로 진입 - 3km 직진 - 곤지암 CC 방향 - 곤지암리조트/ 문의 : 031-8026-5000 www.konjiamresort.co.kr 음식점 담하 - 한정식집, 예약제 / 단아정식, 청아정식, 횡성꽃등심, 이천임금님쌀반상, 삼색두부전골 미라시아 - 아시안푸드 / 빌리지센터 3F / 베트남 양지쌀국수, 태국 새우 쌀 국수볶음, 닭고기 레드커리, 탄두리 치킨, 송이 전복 볶음, 오뎅 나베, 시&롤, 덴뿌라 비어하우스 비.식스 B 6ix - 6℃ 맥주집 / 빌리지센터 3F 인접 광장 / 수제소시지, 모듬해산물스파게티, 모듬과일, 케이준 치킨 샐러드 스키하우스 카페테리아 - 식사와 간식 / 스키하우스 2F / 곤지암소머리국밥, 미소라멘, 버섯불고기덮밥, 김치콩나물해장국, 오뎅꼬치, 허브비빔밥 등 정상휴게소 피른힐 - 스키슬로프 정상 / 오뎅, 미소라멘, 찐만두, 핫도그, 핫바 콘도 프라임룸 33만원 / 딜럭스룸 49만원 / 노블 스위트 63만원 퍼블릭 스파 인도어 풀 프로그램, 테라피 프로그램, 아웃도어 풀 프로그램 등. 콘도 회원 스파 선택회원 1인 무료, 그 외의 회원 50% 우대, 일반 대인 1만8000원, 소인 1만2600원. 주변 펜션 로그인하우스 곤지암 리조트 정문에서 5분 / 동호회원들이 모여 만든 캐나다식 통나무 펜션 / 6인용 1실(스키 주중 18만원, 스키 주말 22만원), 4인용 4실(스키 주중 15만원, 스키 주말 18만원, 2인용 2실 스키 주중 12만원, 스키 주말 15만원 / 예약 010-6838-7477, 031-762-7375 www.loginhouse.co.kr
곤지암리조트 정문에서 10분 거리 / 아티스트들이 지은 유럽식 정통 코브하우스 / 5인용 4실 주중 25만원, 주말 30만원 / 예약 017-244-1602 이두신 http://www.artmedi.kr/map.html 주변 맛집 최미자 소머리국밥 소머리국밥 7000원, 수육(대) 3만원, 수육(소) 2만5000원 / 031-764-0257 양지파인리조트 강남에서 제일 가까운 스키장. 1996년에 개장, 스키 2세대들이 즐겨 찾던 곳이다. 지금도 거리의 이점 때문에 퇴근 후 야간스키를 즐기는 사람들에게 유리한 스키장이다. 퇴근 직후 경부고속도로로 달려서 스키장에 도착, 자정쯤 집에 돌아올 수 있다. 위치 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 / 찾아가는 길 : 영동고속도로 양지 TG - 직진해서 첫 사거리에서 직진 - 첫번째 교차로에서 우회전 - 양지파인리조트 / 문의 : 031-338-2001 www.pineredsort.co.kr 음식점 비원 한정식 / 옵스 양식, 중식당 / 패스트푸드 콘도 1층과 지하 콘도(비회원) 원룸 - 주중 10만원, 주말 12만원, 성수기 20만원 / 방1, 욕실2, 거실 1 - 주중 12만, 주말 14만4000원, 성수기 24만원 / 방2, 욕실 2, 거실 1 - 주중 15만5000원, 주말 18만6000원, 성수기 31만원 주변 펜션 에코그린타운 양지파인 리조트 정문에서 15분 / 통나무 펜션 / 15인용 7실(스키 주중 35만원, 스키 주말 45만원), 15인용 5실(스키 주중 40만원, 스키 주말 50만원), 4인용 2실 스키 주중 17만원, 스키 주말 20만원 / 2인용 2실 스키 주중 10만원, 주말 12만원) / 예약 010-9380-6610, 031-338-6610 www.echogreentown.com 양지로그스토리펜션 양지파인 리조트 정문에서 15분 / 빌트인 통나무집 / 10인용 주중 20만원, 주말 45만원 / 예약 016-760-1332, 010-9704-4020 www.log-story.com 주변 맛집 두부마당 손두부전문점 / 모둠보쌈두부, 손두부해물전골, 손두부조림, 콩탕, 순두부, 손두부 / 031-338-6660 지산포레스트리조트
올해는 3-4번 슬로프가 합쳐지면서 지산 마니아들을 흥분시키고 있다. 보드 전용 슬로프를 개방한 게 대표적인 특징. 위치 경기도 이천시 마장면 해월리 / 찾아가는 길 : 영동고속도로 - 덕평 I.C.(좌회전) - 지산 포레스트 리조트 / 문의 : 031-644-1200 www.jisanresort.co.kr 음식점 콘도식당 - 황태콩나물국, 김치볶음밥 등 한식 콘도 1층 / 카페테리아 - 우거지국밥, 스팸김치찌개 등 한식 J-PLAZA 1층 / 롯데리아 J-PLAZA 2층 / 개화 - 중식당 J-PLAZA 1층 / 전망대스낵 - 우동, 핫바, 카푸치노 등 블루리프트 정상 / 오복순대국밥 - 순대국밥, 소머리국밥, 떡만두국 등 / 뉴욕핫도그 - 핫도그, 와풀 등 단체렌탈하우스 앞 콘도(비회원) 4인 기준 원룸 - 주중 마운틴뷰 12만0000원, 슬로프뷰 14만원 / 주말 마운틴뷰 17만5000원, 슬로프뷰 19만5000원 주변 펜션 미소하우스 지산포레스트리조트 정문에서 3분 / 콘도형 펜션 / 5-6인용 월-목 6만원, 금 12만원, 주말 14만원 / 예약 031-638-2979, 017-331-2974 http://misohouse.com 제이제이하우스 지산포레스트리조트 정문에서 3분 / 모던한 빌트인 / 2인용 주중 7만원, 주말 10만원, 3인용 주중 8만원, 주말 10만원, 4인용 주중 10만원, 주말 12만원 / 예약 031-638-8847, 010-3638-8827 http://www.jj-house.co.kr 풀하우스 지산포레스트리조트 정문에서 3분 / 모던한 빌트인 / 2-8인용 주중 6만-12만원, 주말(금,토,공휴일 전일) 12만-15만원 / 예약 031-637-8777, 011-216-7454 http://ifullhouse.co.kr/ 주변 맛집 황태회관 한식 / 한정식, 더덕구이정식, 산채정식, 돼지고추장구이, 오징어불고기, 산채비빔밥 / 031-339-7655 신선초해물칼국수 한식 / 신선초해물칼국수, 보쌈 / 031- 638-7177 엘리시안강촌 서울과 춘천, 경기 북부의 스키어들에게 좋은 곳이다. 지역 주민들에게 회원 수준의 가격 대우를 해주고 있다. 강촌국민관광단지, 춘천, 북한강변 등과 어우러져 풍광 좋은 여행이 될 수 있다. 위치 강원도 춘천시 남산면 백양리 / 찾아가는 길 : 45번 국도 진관IC에서 춘천, 가평, 청평, 금곡 방향으로 우회전 - 엘리시안 강촌 / 문의 : 033-260-2000 www.gangchonresort.co.kr
우양정 - 차돌박이김치전골, 불고기 모듬버섯전골, 모듬버섯 샤브샤브, 도루묵 찌개, 스테이크 덮밥, 흑돼지볶음과 야채쌈밥 등 한식 콘도 2층 / 카페테리아 - 자장면, 우동, 갈비탕, 해장국, 사골곰탕 등 콘도 2층 콘도(비회원) 패밀리 주중 17만원, 주말 20만원 / 디럭스 주중 34만원, 주말 40만원 주변 펜션 강촌러빙유 엘리시안강촌 리조트 정문에서 10분 / 북한강변의 유러피안 펜션 / 2-4인용 월-목 9만원-13만원, 주말 10만-14만원 / 예약 011-861-9413 www.gangchonlovingyou.com/ 하늘꽃펜션 엘리시안강촌 리조트 정문에서 10분 / 숲 속 통나무 펜션 / 2인용 성수기 8만원-10만원, 4인용 복층 성수기 14만원 / 예약 033-263-1346, 017-352-0914 http://www.skyps.net/ 주변 맛집 경강막국수 경강역 앞 한식 / 수육과 메밀막국수 / 033-263-1138 농부닭갈비 한식 / 숯불닭갈비 9000원, 철판닭갈비 8000원, 쟁반막국수 1만원, 막국수 5000원 / 033-263-5979 http://itvplus.co.kr/home5/nongbu/ 대명비발디파크 서울과 경기 북부 지역에 사는 스키어들에게 접근이 유리한 곳이다. 출발 1시간 안에 도착할 수 있다. 스키월드 외에도 4계절 즐길 수 있는 오션월드, 골프, 기타 레포츠를 즐길 수 있는 종합 레저 시설이다. 위치 강원도 홍천군 서면 팔봉리 / 찾아가는 길 : 신청평대교 - 설악면 - 비발디파크/ 문의 : 1588-4888 www.daemyungresort.com/vp/ 오션월드 파도풀, 수영풀, 워터플렉스, 실내슬라이드, 실내유수풀, 키드풀, 아쿠아풀, 골든썬배드, 타워풀, 실외유수풀, 동굴탕, 야외노천탕 등의 시설을 갖춘 아쿠아 놀이 시설과 찜질방, 사우나, 스파 등을 즐길 수도 있다. 음식점 프로방스 - 미국식조찬 1만1000원, 유럽식조찬 9000원, 생돈가스 1만3900원, 김치볶음밥 9000원 오크동 1층 / 향토음식점 - 우거지해장국 7500원, 송이전골 1만5000원, 갈치무조림 9000원 등 / 동해횟집 - 오크 파인동 / 중국성 - 중국음식 오크 파인동 / 원할머니 보쌈 - 오크 파인동 콘도(비회원) 오크동/파인동 패밀리 A형 24만2000원 / 스위트 A형 36만2000원 / 메이플동 패밀리 B형 34만4000원 / 스위트 B형 46만6000원 주변 펜션
별빛뜨락 비발디파크 리조트 정문에서 5분 / 비발디파크 바로 앞 펜션 / 2-6인용 10만-15만원, 8인용 20만원 / 예약 033-435-2130 010-7529-2100 http://starstown.net/ 오르비스펜션 비발디파크 리조트 정문에서 5분 / 2인용 12만원, 4인용 12만 -15만원 / 예약 033-434-4727, 010-9915-8995 www.orbisps.co.kr 주변 맛집 곰터먹촌 김치말이 국수로 유명한 김치말이 국수, 해장국, 양재기비빔밥, 고추장삼겹살, 생삼겹살 / 033-434-8753 유일가든 한식 / 인삼청국장 5000원, 뼈다귀해장국 5000원, 김치고등어찌개 7000원, 오삼불고기 8000원 양념삼겹살 9000원 / 033-434-8138 용평리조트 우리나라 최초의 스키장. 1975년에 개장했으니 33년이 되었다. 오래된 만큼 서비스 노하우가 타의추종을 불허하며 동계올림픽 유치를 위한 대규모 투자 및 정비 작업을 통해 세계 수준의 슬로프와 시설을 보강했다. 영동고속도로 개선 작업도 끝이나 3시간이면 도착할 수 있게 되었다. 2008년 12월6일 5.6km의 레인보우파라다이스를 개설, 스키 마니아들을 흥분시키고 있다. 위치 강원도 평창군 대관령면 용산리 130번지 / 찾아가는 길 : 영동고속도로 횡계 IC - 우회전 - 용평 리조트/ 033-335-5757 www.yongpyong.co.kr 음식점 도라지 - 황태국, 해장국, 수라상 등 드래곤밸리호텔 1층 / 모두랑 숯불구이 - 평창한우 생등심, 양념갈비 등 밸리센터 1층 / 샬레 - 웰빙 조식 뷔페, 드레곤밸리호텔 1층 / 대관령 회집 - 밸리센터 2층 호텔(비회원) 호텔 타입 25만원-27만원, 타워 18타입 24만원, 빌라 28타입 33만 / 그린피아(비회원)25MV(마운틴뷰)타입 28만원, 25SV(슬로프뷰)타입 31만원 주변 펜션 스노우벨리 펜션 용평 리조트 정문에서 10분 / 빌트인 펜션 / 주중 12만원, 주말 15만원 / 예약 011-752-5330 www.snvalley.net 스노우펜션 용평 리조트 정문에서 10분 / 통나무 냄새 향기로운 고급 펜션 / 6인용 주중 20만원, 주말 25만원, 4인용 주중 14만원, 주말 18만원 / 예약 033-336-2016, 016-9315-2016 www.snowpension.co.kr 대관령 능경 캠프 용평 리조트 정문에서 10분 / 통나무 펜션 / 2인용 9만원-11만원, 4인용 13만원, 8인용 20만원 / 예약 033-336-3861, 010-9131-6360 www.neunggyungcamp.com
납작식당 오삼불고기 / 오삼불고기 8000원, 명태구이 6000원, 생태찌개 3만원 / 033- 335-5477 남경식당 한식 / 꿩만두국, 막국수, 수육 / 033-335- 5891 무주리조트 전라도 충청도 지역의 스키어들에게 무주리조트는 거의 축복 수준이다. 덕유산 국립공원 안에 있는 이곳은 대표적 산악형 리조트로 겨울철 스키는 물론 자연과의 조화를 기본컨셉트로 하는 4계절 종합 휴양지이다. 위치 전북 무주군 설천면 심곡리 / 찾아가는 길 : 대진고속도로 - 무주IC 진입후 좌회전 - 적상면 삼거리에서 좌회전 - 사산삼거리 좌회전 - 치목터널 - 구천동터널 - 무주리조트 / 문의 : 063-322-9000 www.mujuresort.com 음식점 만선지역 - 카페테리아, 만선한식당, 하이디하우스 미드피크 정상 롯데리아, 만두전문점, 도미노피자, 제이팝 류 우동&오뎅 / 설천지역- 설천봉레스토랑, 파파이스 / 호텔 티롤 - 한식&양식 한식과 유럽풍 양식 호텔 티롤 2층 호텔 티롤(비회원 날짜별 차별 금액) PR TW(프리미엄 트윈) 23만원-47만원 / 가족호텔(비회원)허니문, 실버, 골드, 로얄 등 28만0000원-47만0000원 / 국민호텔(비회원) A,B,C,D 타입 등 7만5000원-15만2000원 스타힐리조트 1982년 12월에 천마산스키장으로 개장한 뒤 서울 근교 스키장으로 운영되어 오다 2004년부터 스타힐리조트로 이름을 바꾼 곳이다. 아기자기한 슬로프로 가족이 함께 즐기기에 적합하다. 위치 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 548 / 찾아가는 길 : 경춘국도 - 마치터널 - 삼거리에서 좌회전 - 스타힐리조트 / 문의 : 02-2233-5311 www.starhillresort.com 음식점 설전 한식당 / 카페테리아 / 커피숍, 스노위스낵 빵과 도너츠 / D 스낵 스타힐리조텔(비회원 날짜별 차별 금액) 3-2인용 7만7000원 / 4-5인용 9만9000원 / 5-7인용 12만1000원 주변 펜션 무주 펜션 챔피언 무주 리조트 정문에서 500m / 모던 스타일의 대형 펜션 / 2인 기준 주중 6만-7만원, 주말 11만-12만원 / 4인 기준 주중 10만원, 주말 17만원 / 예약 018-226-3232 www.mujuchampion.com 설국펜션
9만원 / 6인 기준 주중 9만원, 주말 13만원 / 예약 063-324-2220, 011-458-3331 www.seolguk.com/ 리틀프로방스 무주 리조트 정문에서 5분 / 유럽 스타일의 단독형 펜션 / 2인 기준 주중 16만원-20만원, 주말 20만원-25만원 / 예약 063-322-5088/4088 www.Littleprovence.com 베어스타운 서울 동북 지역 사람들과 구리, 고양, 동두천 지역 스키어들에게는 이웃 같은 스키장이다. 올해는 외곽순환도로가 완전히 개통, 더욱 빠르고 편안한 교통 기반도 마련되었다. 퇴근 후 달려가 야간 스키를 즐기고 돌아오기도 적당한 거리다. 위치 경기도 포천시 내촌면 소학리 295 / 찾아가는 길 : 47번 국도 - 베어스타운 / 문의 : 031-540-5000 www.bearstown.com 음식점 타워대식당 / 설화 한식당 / 스낵하우스 / 설경 레스토랑 / 한식당 설국 / 타워콘도커피숍 타워콘도(비회원 금액) 4인용 15만원 / 빌라콘도(비회원 금액) 5인용 20만원 주변 펜션 별장촌 베어스타운 정문 근처 / 별장 스타일 펜션 / 4인 기준 15만원 / 6인 기준 20만원 / 예약 031-531-2640 주변 맛집 함병현김치말이국수 김치말이국수 5000원, 김치말이밥 5000원, 굴림만두국 5000원 / 031-534-0732 홍두깨칼국수 홍두깨칼국수 5000원, 해물칼국수(2인 이상) 1만2000원, 오징어볶음칼국수(2인 이상) 1만2000원 / 031-532-1194 보광휘닉스파크 휘니스파크의 2008년-2009년 시즌의 최대 뉴스는 역시 파노라마슬로프 오픈. 지난 12월6일에 개방된 이곳은 완전 초보 스키어들도 태기산 정상부터 내려올 수 있는 이 코스는 총 2400m의 길이에 최대폭 100m를 자랑하고 있다. 또한 슬로프가 끝나는 지점에서는 이어지는 스패로우코스(초급자용)를 합치면 무려 3350m의 코스를 즐길 수 있게 된 것이다. 위치 강원도 평창군 봉평면 면온리 1095
할인 버스패키지 5만원(왕복 버스 리프트 주간권 렌탈 50% 할인) 서울/경기 지역 백야 버스 패키지 4만원(왕복 버스 리프트 주간권 렌탈 50%) 서울/경기 *출발 전일 www.goodbus.co.kr에서 예약, 당일 버스에서 구입. 노선표 및 시각표 확인도 굿버스 홈페이지에서. 객실패키지 14만5000원부터, 2인부터(객실 리프트주간 조식 렌탈 50%) 음식점 조식뷔페 스포츠카페 또는 캐슬파인즈 / 캐슬파인 - 호텔 1층 양갈비와 바닷가재, 스파게티 등 양식 / 자스미나 - 호텔 1층 한식과 퓨전요리 / 르블르 - 블루동 1층 퓨전 양식과 중식 / 지오프라자 - 센타프라자 1층 한식 / 신라 - 센타프라자 1층 고기집 / 스포츠카페 - 센타프라자 1층 바비큐 콘도(비회원 금액) 26만원 - 62만원 / 호텔 - 26만원 - 58만원 / 유스호스텔 - 16만원 - 18만원 주변 펜션 화이트캐빈 휘닉스파크 정문 근처 / 콘도 스타일 펜션 / 2인 기준 7만원-10만원 / 4인 기준 8만원-13만원 / 예약 033-333-7444 로미오와줄리엣 휘닉스파크 정문 근처 / 로맨틱 스타일 펜션 / 2인 기준 11만원-13만원 / 예약 033-332-3999, 011-9918-4007 해피밸리 휘닉스파크 정문 근처 / 콘도 스타일 펜션 / 2인 기준 7만원-10만원 / 4인 기준 8만원-13만원 / 예약 033-333-3444 주변 맛집 산골짜기식당 오삼불고기(1인분) 6000원, 토속 청국장 5000원, 황태해장국 5000원 / 033-333-9777 현대성우리조트 보드 마니이의 천국이다. 현대성우리조트 슬로프는 캐나다의 앨버타와 미국 선벨리를 설계한 폴 매튜스(Paul Mathews)가 설계하여 국제 스키연맹(FIS)으로부터 규모와 안정성을 공인받은 슬로프다. 위치 강원도 횡성군 둔내면 두원리 204 / 찾아가는 길 : 영동고속도로 둔내 IC - 현대성우리조트 / 문의 : 033-340-3000 www.hdsungwoo.co.kr 음식점
수리정 - 한식당 본관3층 / 설우원 - 고깃집 스카이하우스 2층 / 설돈원 - 삼겹살 스카이하우스 2층 콘도(비회원) 스텐다드 A형 원룸 2인용 16만원, 스텐다드 원룸 3-4인용 20만9000원, 패밀리형 방2, 거실1 30만4000원 / 유스호스텔 - 10인실 10만원 주변 펜션 라리하우스 펜션 성우 리조트 정문에서 5분 / 유러피안 스타일 펜션 / 4인 기준 주중 10만원, 주말 14만원 / 2인 기준 주중 7만원, 주말 10만원 / 예약 033-345-6798, 011-242-0282 www.rarihouse.com/ 언덕위의작은성 성우 리조트 정문에서 5분 / 목조 펜션 / 자스민 2인 기준 20만원 / 오로라 2인 기준 20만원 / 하나코 2인 기준 19만원 / 예약 033-345-9800, 010-6888-9800 www.htop.co.kr 주변 맛집 사누끼우동 사누끼우동, 떡볶이, 돼지갈비찜, 두부김치, 매운닭발, 골뱅이무침 / 033-344-0526 한솔오크밸리 스노우파크 한솔 오크밸리에서 만든 스키장이다. 원주 근처에 있어서 교통이 편리하고 주변 경관도 아름다운 동화 같은 곳이다. 위치 강원도 원주시 지정면 월송리 1016번지 / 찾아가는 길 : 영동고속도로 문막 IC - 스노우파크 / 문의 : 033-730-3500 www.oakvalley.co.kr 음식점 한식당 - 가림 빌리지센터 2층 / 오크뷰 - 양식당 빌리지센터 2층 / 중식당 영상원 - 사우스 콘도 3층 / 포레스트 - 유러피안 레스토랑 콘도C 2층 콘도(비회원) 스키빌리지 33만원 - 58만원 주변 펜션 음악 펜션 뮤펜 성우 리조트 정문에서 5분 / 음악 컨셉트의 펜션 / 4인 기준 13만 - 15만원 / 예약 033-342-5338, 010-2993-9552, 016-436-5338 www.musicpension.kr 주변 맛집 둥지가든 한식 / 한방백숙 찹쌀죽 3만5000원, 녹차냉면 5000원, 들깨수제비(2인기준) 1만2000원, 닭도리탕 3만원, 참숯생삼겹살 1만원 / 033-731-1882
사조리조트 수안보에 있는 스키장이다. 수안보 온천과 연결되어 있어서 스키와 온천을 동시에, 편안히 즐길 수 있는 장점이 있다. 위치 충청북도 충주시 수안보면 온천리 641 / 찾아가는 길 : 영동고속도로 여주 IC - 중부내륙고속도로 충주, 괴산, 연풍 IC - 사조리조트 / 문의 : 043-846-0750 www.sajoresort.co.kr/ 콘도(준회원) 7만원 - 9만5000원 / 블루 밸리(준회원) 7만5000원 - 10만원 하이원리조트 스키장 고원지대 정선에 있는 스키장이다. 정선 카지노가 있는 타운 안에 있으며 정선, 태백으로 이어지는 볼거리가 많은 곳이다. 여행의 즐거움과 스피드를 동시에 들길 수 있다. 위치 강원도 정선군 고한읍 고한리 산 1-139 / 찾아가는 길 : 영동고속도로 감곡 IC - 제천 - 영월 - 사북 *시즌 버스 운행 www.inettour.co.kr / 문의 : 033-590-7811, 7911 www.high1.co.kr 음식점 밸리콘도 - 롯데리아 / 스낵하우스 / 임실치즈피자 / 나뚜루 / 마운틴 콘도 - 선유로 한식당 / 피자세계로 콘도(비회원) 마운틴콘도 36만3000원 - 110만원 / 밸리콘도 16만5000 - 55만 주변 펜션 하이힐펜션 리조트 정문에서 5분 / 하이원 바로 앞 펜션 / 4인 기준 주중 10만원, 주말 19만원 / 예약 033-592-2959, 010-4113-2959 www.hihillpension.com 에덴밸리 리조트 우리나라 최남단 스키장이다. 양산이면 부산, 울산, 대구의 스키어들이 쉽게 찾아갈 수 있는 곳이다. 아직 초창기라서 슬로프 디자인이 다양하지 못하고, 특히 보더들에게는 아쉬운 점이 많으나 가족, 친구끼리 다녀오기에는 부담없는 곳이다. 위치 경남 양산시 어곡동 산 489-1 번지 / 찾아가는 길 : 경부고속도로 언양 IC - 배내골 에덴밸리리조트 / 신부산대구고속도로 밀양 IC - 배내골 에덴밸리리조트 / 문의 : 055-379-8000 www.edenvalley.co.kr 음식점 콘도 레스토랑 - 콘도 1층 한식, 양식, 퓨전요리 / 스카이라운지 / 스키하우스 - 카페 1층 한식, 양식, 중식, 면류 / 중식당 스키하우스 2층 / 스태프핫도그 콘도(비회원) 19만원 - 55만원 [나하나 프리랜서] [본 기사는 매일경제 Citylife 제158호(08.12.22일자)에 게재된 기사입니다.] |
[스크랩] 우량상가를 가려내는 12가지 기준 |부동산노트
2008-12-15 14:15
http://blog.drapt.com/hmkim24/327951229318102748
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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우량상가를 가려내는 12가지 기준 아파트 둥 주거용 부동산의 거품이 빠지면서 대표적인 수익형 부동산인 상가투자에 관심이 늘고 있다. 다만 경기 상황이 좋지 않아서 투자자들이 관망을 하고 있는 분위기다. 하지만 언제라도 경기상황이나 금리가 인하된다면 투자자금이 상가시장으로 쏠릴 가능성은 높은 편이다.
최근 상가 투자자들의 성향을 보면 단기 투자자들이 크게 줄고 안정성을 추구하면서 장기적인 안목으로 투자하려는 분위기가 감지되고 있다.
투자자들의 성향이 까다로워지고 상권분석 능력등 전문지식이 많아졌다고는 하나 상가를 보는 안목을 기르기 위해서는 우량상가와 불량상가를 가리는 안목지수를 높일 필요가 있겠다. 분류를 통해서 과연 어떤 기준이 우량 상가인지 알아보도록 하겠다. ■ 우량상가를 가려내는 몇가지 기준 1.유동인구가 많은 곳의 상가 역세권과 대학가,시내 중심가는 유동인구가 많은 장소다. 유동인구가 많으면 당연히 대형 할인점이나 백화점,각종 편의시설이 들어서고 시너지 효과를 유발해 상권이 매우 활성화 된다. 이런 상권의 A급지에서는 대부분의 업종이 잘 될 확률이 높다. 문제는 보증금이나 권리금이다. 사실 장래가 블투명한 주택지 상권의 B급지보다는 역세권과 대학가,도심의 C급지를 선택하는 것이 차라리 낫다. 유념할 점은 유동인구가 많은 곳에 상가라고 할지라도 유동인구의 성향을 잘 파악해서 아이템을 선정해야 실패 확률이 적다. 2.접근이 용이한 상가 상가는 사람들이 쉽게 찾을수 있고 갈수 있는 곳에 있어야 한다. 이것이 바로 접근성이다. 사람들은 특별한 경우를 제외하고는 일반적으로 접근하기 편한 상가를 이용한다. 상가의 접근성을 구성하는 요인들은 여러가지가 있다. 근처에 버스정류장이나 지하철역이 있는가, 횡단보도가 있는가, 상가의 출입구의 크기, 계단과 주차시설의 유무, 교통이 혼잡 등이 접근성에 영향을 미치게 된다.
3.대형 고층 사무실보다 소형 저층에 인근에 위치한 상가 흔히 사람들은 대형 사무실이 밀집한 곳이 소형 저층 빌딩이 있는 곳보다 장사가 더 잘 될것이라고 생각한다. 그러나 실제는 그렇지 않다. 주 5일 근무제가 확산되면서 대형 사무실 밀집지역은 점심시간을 제외하고는 사람들이 썰물처럼 빠져나가 개점휴업 상태인 곳이 대부분이다. 이런 곳은 특별한 노하우가 있다면 모를까 그렇지 않거나, 특히 초보창업자는 아예 관심을 두지 않는 것이 좋다. 그럼에도 불구하고 점심시간에 대형 빌딩에서 쏟아져 나오는 직장인과 유동인구에 현혹된 초보 창업자들이 뛰어들고 있는 현실이다. 규모의 경제를 주장하는 사람도 있지만 오피스가에서는 대형 사무실보다 소형이 훨씬 알차다. 규모의 경제가 유행처럼 번지고 있지만 무턱대고 믿었다가는 실패하기 쉽상이다. 소형사무실이 많이 밀집된 곳은 대개 역세권 주위에 있으며, 교통망이 좋다. 서울의 역세권들을 자세히 살펴보면 대부분 5층 이하 건물들이 많다. 심지어 이름도 없는 사무실들이 건물마다 입주해 있다. 이름없는 사무실 직원들 또한 역세권 유동인구의 한측이며 배후수요임을 알아야 한다.
4.각종 편의시설이 있는 상가 입지의 좋고 나쁨은 결국 고객들에 의해 편가름 난다. 고객이 쉽게 찾아올 수 있는지의 여부가 좋은 상가의 기준이 된다. 누구나 찾기 쉽고 편안하게 갈 수 있는 상가로 발길을 돌리게 돼 있다. 은행, 유명의류점, 대형 유통시설, 영화관, 관공서 등이 있는 곳은 유동인구가 많고 접근이 용이한 상권으로 보면 무난하다. 5.나가는 방향보다 들어오는 방향에 있는 상가 점포사업은 대부분 오전보다 오후부터 밤까지 이뤄진다. 점심시간을 기점으로 퇴근시간 이후 8~9시가 가장 활발하다. 때문에 상가의 위치는 출근하는 방향보다는 퇴근하는 방향에 있는 것이 유리하다. 옛말에 '노루목'이라는 것이 있다. 노루는 꼭 다니는 길로만 다니는 습성이 있다. 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 되는 것이다. 사람도 비슷하다. 늘 다니던 길에 익숙해져 있다. 당연히 퇴근하는 길목을 지켜야 한다. 사람들이 퇴근시간에 주로 이용하는 도로가 어디이며, 주 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단해야 한다. 6.주차시설이 있는 곳의 상가 승용차가 대중화되면서 주차장이 있는 곳과 없는 곳의 차이는 여러면에서 갈수록 심화되고 있다. 전용 주차장이 있으면 금상첨화지만 그렇지 않다면 공용주차장 옆에 있는 상가도 좋다. 단 상권 안에 공용 주차장이 있으면 상가의 연속성이 끊어질 수 있다. 상가가 이어진 중간쯤에 주차장이 있다면 상가의 흐름도 끊어진다. 이 경우 주차장에서 상권 중심지 쪽 방향의 상가는 매우 좋으나 주차장 뒤쪽의 외곽지역에 상가가 있으면 오히려 주자장이 상권을 죽이는 역할을 할 수 있다. 그러므로 이럴 때는 상권중심지와 주차장 사이에 있는 상가를 구해야 한다.
7.버스정류장이나 지하철역이 있는 대로변 상가 주택지 상권에서는 버스정류장이 있는 대로변과 없는 대로변의 차이는 크다. 시내를 다닐때 유심히 살펴보면 대로변에는 대부분 규모있는 음식점이나 편의점이 들어서 있다. 그런곳은 버스정류장이 있거나 역세권이다. 대형 북합상가의 경우 통행이 많은 도로변 안쪽 상가는 매출 차이가 큰 만큼 임대료나 권리금도 절반 이하로 낮다. 그 만큼 상가 안쪽은 장사가 되지 않는다. 이런 곳은 창고시설이나 경정비 업소가 적합하다.
8.코너 상가 주택지 상권이든 역세권이든 코너 상가는 그 상권에서 최고의 자리다. 이런 곳은 시선이 집중되고 출입구 접근이 쉽다. 어떤 업종이든 상권의 특성에 정반대인 것만 아니라면 성공가능성이 크다. 하지만 이렇게 좋은 자리는 주변 상인들이 늘 눈여겨 보고 있는 대상이다. 장사가 잘되기 때문에 매물로 나오지도 않지만,나온다 해도 잡을 가능성은 희박하다. 소자본 창업자에게는 더할나위 없이 좋은 입지다. 9.대규모 아파트단지가 형성된 중심상권 상가 대규모 아파트단지가 형성된 곳에는 대형 유통시설이 경쟁적으로 들어서게 마련이다. 자연히 소비자들은 이런 곳의 중심상권에서 구매를 한다. 때문에 대규모 아파트단지 내 상가는 살아남기가 어렵다. 1000가구 이상 되는 독립단지인 경우에도 많은 배후수요를 중심상권에 빼앗기게 된다. 그러다 보니 당초 기대와는 달리 실제로는 300~400가구 정도의 상권인 셈이다. 상가 내 입점한 사업자는 어려움을 겪게되고 문을 닫는 경우도 많다.
따라서 대규모 아파트 단지보다는 오히려 중심상권에서 조금 떨어진 소규모 아파트단지의 대로변 상가가 더 낫다. 이때 중심상권과의 거리는 200~300m정도가 적당하다. 그래야만 중심상권에서 들어오고 또 나가는 유동인구가 지나가는 길목이 될 수 있다. 상가를 얻으려면 중심상권의 대형 판매시설 바로 옆에 얻는 것이 좋다. 그래야 단지 내의 모든 세대를 대상으로 업종과 아이템에 구애받지 않고 성공 가능성도 크다. 10.중소형 아파트단지 내 상가 아파트단지는 주택지상권보다 세대당 물품구매력이 높다. 그러나 모든 아파트 거주자들이 단지 내 상가 이용빈도가 높은 것은 결코 아니다. 분양평수 108.9㎡ 이하인 중소형 아파트(79.2~108.9㎡)에는 30~40대가 많이 살고 있다. 당연히 어린아이나 학생들이 많습니다. 따라서 단지 내 상가에는 학용품점,의류점,식품점,학원이 잘 된다. 소형이나 대형 아파트에 비해 장사가 잘되며 업종도 다양하다. 중소형 아파트 단지라도 최소 700가구는 넘어야 자체상권으로서의 구실을 한다. 하지만 700가구가 넘는다고 하더라도 언덕위에 있으면 저지대 상가주택에 있는 점포와 경쟁에서 살아남기 어렵다. 따라서 아파트 단지내 상가에 입점하려면 평수와 거주민들의 연령,소득수준 등 여러가지 요인을 고려해 아이템을 선택해야 한다. 11.권리금이 있는 상가 권리금이란 현실적으로 세입자간에 인정하지 않을 수 없는 금액이다. 현재 사용하는 권리금이란 말은 상권에 대한 기초 권리금과 인테리어 설비등에 대한 보상적 성격의 권리금(흔히 시설비라고 함)이 포함되어 있다. 결국 권리금은 '영업활동에 따른 영업권에 대하여 배타적인 권리를 인정한 금액(보통 권리금이라고 함)과 시설비(빈 점포의 경우 바닥권리)의 합'이라고 할 수 있다. 보통권리금은 '1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 시설상태와 업종의 경쟁력 유무, 상가의 크기'를 감안해 산출한다. 이처럼 권리금은 '1년동안의 순수익의 합'이 의미하는 듯이 장사가 되는 곳에 따라 붙는다. 자금은 있는데도 많은 이들이 권리금 때문에 망설이다가 상가를 놓치고 후회하는 경우가 많다. 이럴 때는 한가지만 확실히 짚고 넘어가면 된다. 그러면 결정하기도 쉽고 후회없는 선택을 할수 있을 것이다. 즉 '나중에 상가를 팔려고 할 때 권리금을 어느 정도 받고 쉽게 팔 수 있겠는다'를 객관적으로 판단하면 된다. 그러면 답이 나온다. 권리금이 있는 점포는 장사가 되는 곳이다. 상황이 허락한다면 권리금 있는 상가가 오히려 안전하다.
12.주변에 노점상이 많은 곳의 상가 요즘같이 실업자가 많아지고 경기 불황에는 노점상도 증가한다. 그런데 자세히 보면 노점상들이 있는 곳이 유동인구가 많다는 것을 알 수 있다. 앞에서 언급했던 '노루목'이라는 것이다. 이 곳이야 말로 바로 그 지역의 확실한 상권이다. 노점상들의 업종과 중복되면 단기적으로는 상가 사업자가 손해를 본다. 하지만 장기적으로 보면 꼭 그렇지만도 않다. 오히려 노점상들 덕분에 점포를 찾는 새로운 고객들이 생겨나 상권이 활성화 되기 때문이다. 특히 주택지 대로변 같은 곳은 노점상이 있느냐 없느냐에 따라 상권이 살았는지 죽었는지를 알 수 있다. 노점상이 있다는 것은 상권이 살아있고 또 거기가 목이라는 증거다. 우량 상가가 있으면 불량 상가가 있게 마련이다. 같은 위치,같은 크기의 상가라도 피상적으로 보이는 것과 실제는 큰 차이가 있을 수 있다.
출처- 닥터아파트 전문가 칼럼 |
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