부동산노트(1457) |
   |
부동산노트(1457) |
|
2009-04-25 08:56
http://blog.drapt.com/hl4rgt/1015811240617405582 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 분양권, 미분양 폭등 시대가 돌아온다. ★ 글로벌 금융 위기와 부동산 경기 하락으로 가장 속을 태우고 있는 사람들이 분양권 소유자이다. 부동산 흐름이 좋을 때는 기존 주택보다 분양이 인기가 많기 때문에 경쟁률이 치열하며, 미분양이 난 상황이라도 잔여 물량이 금새 소멸이 되어 프리미엄이 붙는 것이 보통이다. 하지만 부동산 흐름이 좋지 않을 때는 분양가 이하로 매도하고자 해도 사려는 사람이 없으며, 환금성이 떨어지는 중대형의 경우는 밑바닥 가격을 모를 정도로 추락하기 때문에 불안 심리가 높을 수 밖에 없다. 분양이나 미분양을 매수한 분들은 이미 그 순간부터 부동산 흐름에 따라서 극심한 심리적 변화를 겪을 수밖에 없으며, 특히 시장 흐름이 좋지 않을 경우에는 자본금이 부족한 분들일수록 극심한 공황 상태에 빠지기도 한다. 그렇다면 과연 극심한 경제 침체 상황을 예견하지 못하고, 분양과 미분양 주택을 매수한 분양권 보유자들은 부동산 경기가 회복이 될 경우에 어떤 심리적 변화를 겪게 될것인가? 결론부터 말하면, 부동산 대세 상승기가 유력한 현재의 상황에서 최대의 혜택을 볼 사람들은 분양권 소유자가 될 가능성이 가장 높다. 지금부터 필자는 분양권의 가치와 분양권 소유자들의 유형별 대처 방안에 대하여 현실적인 해결방안을 제시하고자 하니 자신들의 상황에 알맞는 분양권 필승 전략을 세우기 바란다. 1. 분양 및 분양권의 흐름 새아파트의 중요성이 본격적으로 부각이 된 2000년 이후의 분양권 흐름을 알면, 2009년 이후의 분양권 흐름과 기대 수익률을 엇비슷하게 추론할 수 있다. 과거 10년동안 분양 시장을 살펴보면 부동산 상승 시기에는 높은 경쟁률과 폭발적인 가격 상승을 이끌면서 분양과 분양권 모두 초강세의 로또 시장으로 군림하였다. 하지만 부동산 하락 시기로 접어들면 대부분의 분양 매물은 미분양의 꼬리표가 붙어 다니면서 입주 시점까지 분양가 이하로 추락하거나 매매 자체가 되지 않는 무늬만 새아파트라는 수모를 겪기가 일쑤였다. 소위 우리 나라를 대표하는 명품 아파트 대부분이 미분양이었거나 분양이 되었다고 하더라도 입주시에 분양가에도 팔리지 않는 깡통 아파트 신세였다는 사실을 잊어서는안 된다. 강남권의 선두 주자인 타워펠리스, 도곡렉슬, 삼성 아이파크가 그러하며, 분당 파크뷰, 로얄펠리스 등 대부분의 주상복합이 그러하고, 목동의 하이페리온, 죽전의 랜드마크격 모든 아파트가 그러하다. 어디 그 뿐인가? 분당과 일산의 새아파트, 용인 동백, 동탄, 파주 교하, 김포 사우, 하남 신장 등 서울과 수도권의 상당 수 대표 아파트들이 지나가는 사람 중 아무나 잡으면 될 정도로 극심한 미분양에 허덕였는데 그러고 보니 지금 시점에서 지역별 명품 아파트라고 자부하는 대부분의 아파트들이 당시에는 골치덩이 깡통 아파트였다는 공통점이 발견된다. 그렇다면 이들은 왜 입주 전까지 미운 오리새끼 대접을 받다가 입주 이후에 와서야 화려한 백조로 극진한 대접을 받을 수 있었단 말인가! 결국 위에서 나열한 아파트들은 극심한 경기 침체와 주변 아파트에비하여 월등하게 비싼 분양가, 그리고 그것들의 미래적 가치를 평가하지 못하는 보통 사람들의 부정적인 사고 방식 때문에 늦게야 빛을 발하게 되었다. 오리새끼가 백조로 둔갑한 것이 아니라 시대적인 불안감에 이성을 잃은 사람들이 백조를 미운 오리새끼로 오인한 것이다. 그렇다면 지금은 어떠한가? 기회를 놓쳤다며 아쉬움에 탄식하는 소시민격 사람들이 너무나도 많다. 그런데 그런 기회는 지속적으로 이어져 왔으며, 엇비슷한 기회가 여러번 반복이 되고 있지만 이번에는 이번에는 머뭇거리면서 모든 기회를 상실하고 말았다. 불안 심리를 이겨 내지 못하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없다. 위의 사례가 한꺼번에 이루어진 것이 아니라 시차를 두고 지속이 되었으며, 지금도 그 연장선에서 백조를 오리라고 우기는 대중들의 냄비 근성이 이어지고 있다. 이웃 아파트보다 분양가가 지나치게 높다거나, 이제 아파트 시대는 끝났다거나, 글로벌 위기로 반토막이 날 것이라는 근거 없는 주장들이 판을 치면서 분양가 인하와 헐값 매도를 부추기고 있다. 우리는 앞에서 이미 분양가가 높은 아파트들이 지역의 랜드마크에 걸맞게 고급화를 이룬다면 높은 분양가를 무기로 값이 뛰어 더 오른다는 사실을 경험하였는데, 이러한 경험은 단절이 아니라 부동산 패턴상 현재와 미래의 진행형으로 지속될 것이 유력하다는 점을 강조하고자 한다. 부동산 사이클상 2009년 하반기부터 2010년 상반기 경에 대세 상승이 예측이 되는데, 이 과정에서 남고북저의 가치 차별화가 진행이 되겠지만 분양권의 경우는 지역과 관계 없이 큰 폭으로 상승할 것이다. 특히 지역별 대체 주거지로 주목을 받고 있는 대단지 분양권은 분양가가 높을수록 더욱 더 탄력을 받을 것이며, 분양가 상한제로 고급화를 상실한 평범한 신도시의 분양권보다 테마가 있는 지역별 대처 주거지로 떠오르는 고급 분양권이 가격 상승의 기치를 높일 것으로 판단이 된다. 이런 측면에서 본다면 분양권을 소유한 사람들은 분양가를 인하하기 위한 노력보다는 분양가에 걸맞는 고급 주거 타운이 되도록 내외부, 조경 등의 감리와 커뮤니티 시설에 모든 힘을 쏟아야 유리하다. 분양권은 장기간 분양가 전후로 맴돌다가 때가 되면 분양가의 50% 이상으로 폭등하는 경우가 대부분이므로 자금 여력과 대출 능력이 뒷받침 되시는 분들은 최대한 버티다가 상승시에 최고점 전후로 매도하거나 입주 후의 비과세 매도를 원칙으로 삼는 것이 바람직하며, 자본 여력이 부족한 사람들도 최소한 프리미엄이 붙고 거래가 되는 시점을 기다렸다가 매도를 해야 한다. 분양권은 기존 주택보다 늦게 오르지만 한 번 튀겨 오르면 그 끝을 모를 정도로 무섭게 오른다는 사실을 반드시 기억해야 한다. 제반 커뮤니티 시설이 잘 갖추어진 고급 새아파트에서 살려는 사람들의 구매 욕구가 분양권 폭등의 근본적인 원인으로 지목이 되는 상황이라서 기존 주택의 2배 이상 가격 차이를 벌여 놓는 새아파트가 등장할 것이다. 비슷한 입지와 세대수를 지닌 새아파트와 기존 아파트의 가격 차이가 두 배 이상 차이가 나는 점을 감안하면 앞으로는 우리나라도 외국처럼 비슷한 조건의 새아파트와 오래된 아파트의 가격 차이가 세 배이상 벌어지는 경우가 속출할 것이다. 이런 의미에서 대부분의 분양권은 가격 폭등의 무한한 잠재적 가치를 안고 있는 초특급 투자 대상이라 할 수 있다. 2. 분양권 상승의 요인과 분양권의 가치. 불과 4달전 연초만 해도 경기 추락과 부동산 폭락이 가시화 되면서 분양권을 소유한 사람들은 기존 주택의 보유자들 보다 훨씬 심각한 패닉 상태에 빠진 적이 있다. 보유한 주택이 추락하면서 분양권의 분양가가 턱 없이 비싸게 느껴지면서 분양가 인하로 내 놓았지만 매수하려는 사람은 찾아 보기 힘든 상황이었기 때문이다. 수도권 대부분의 아파트들이 50%이상 미분양에 머물면서, 미분양 소진은 1~2년 후에나 가능할 것으로 내다보는 사람들이 많았다. 그런데 지금 상황은 어떠한가? 서울 강남, 용산, 뉴타운과 수도권 용인, 일산, 수원, 남양주, 김포, 인천 청라 등의 미분양이 빠르게 소진이 되면서 일부 지역은 90%이상 분양이 되었고, 중소형 평형은 프리미엄이 붙기 시작했다. 연말 연초에 폭락 장세를 펼쳤던 서울 강남권과, 목동, 상암, 분당, 용인, 판교, 송도, 평촌, 과천, 의왕, 수원, 동탄, 구리 등의 기존 주택이 바닥을 치면서 큰 폭으로 상승 중이고, 이에 편승하여 미분양이 기하급수적으로 소진이 되면서 분양권에도 활기를 띄기 시작하였다. 현재 국내외 경제 지표와 부동산 시장이 본격적인 상승기류로 접어든 상황이 아니기 때문에 미분양의 빠른 소진은 대세 상승기로 판단이 되는 2009년 가을이나 2010년 봄에 폭등할 수 있는 환경을 갖춘 셈이다. 분양권 상승 요인을 항목별로 좀 더 나열해 보자. - 경기 위기가 바닥을 쳤다는 인식이 확대 되면서 기존 주택의 거래량이 폭발적으로 증가하고 있다. - 기존 아파트의 급매가 소멸이 되면서 조금씩 호가가 오르고 있다. - 미분양 매물이 급격하게 소진이 되면서 프리미엄이 붙기 시작했으며, 가격이 가파르게 상승중이다. - 기존 주택의 노후화가 심화 되면서 새 주택에서 윤택하게 살고 싶어하는 사람들이 늘어나고 있다. - 과거의 주택은 실거주 개념의 단순히 쉬는 곳이지만 분양권의 경우 국립공원을 능가하는 조경과 실생활의 편리성, 단지 내의 고급 커뮤니티 시설, 우아하고 세련미 넘치는 실내외 공간을 연출하고 있다. - 부동산 대세상승시에 수익률이 가장 높은 것이 아파트 분양권이라는 사실을 일반인들도 반복적 경험을 통하여 알고 있다. - 과거 10년동안 분양을 받아서 3년이상 입주한 사람 중에 손해를 본 사람은 없으며, 거의 두 배 이상 수익률을 거두었다. - 주택을 팔고 다른 주태으로 갈아탈 경우에 보유한 주택의 손실이 너무 크기 때문에 오를 때까지 기다려 매도하려는 성향이 강하며, 그 전에 부담이 없는 분양권을 선점하여 분영권으로 갈아타려는 사람들이 늘어나고 있다. - 계약금 5%., 무이자, 발코니 무료 제공 등 파격적인 조건을 내건 고급 미분양을 부담 없이 매수할 수 있으며, 각종 세금의 혜택을 받을 수 있다는 장점을 활용하려고 한다. 분양권은 고분양가 논란에도 불구하고 평균 매수 가격이 분양가이기 때문에, 그 자체로 이익을 본 사람이 없이 공평한 입장에서 수익률을 얻을 수 있다. 분양권 자체는 수익률이 없는 상황이라서 바닥 심리가 강하고 심리적 저지선이 높아서 가격이 폭등할 수 있다. 기존 주택의 경우에 매수한 사람들의 가격이 천차만별인데, 집값의 상승을 감안하면 대부분 수익률을 남긴 상황이므로 바닥을 알 수 없으며, 수익률이 높은 사람들의 매매가 잦기 때문에 심리적 저지선이 낮아서 가격이 폭등하는데 한계가 있다. 분양한 새아파트의 경우 장기간 분양가에서 맴돌다가 반 년이 되지도 않아서 분양가의 두 배 이상 가격이 치솟는 경우가 흔하며, 비슷한 조건의 기존 아파트보다 두 배 정도 가격 차이를 벌여 놓는 경우도 흔히 발생한다. 따라서 테마가 있는 대단지 분양권을 오래된 주택과 가격대를 비교하는 것은 새 차와 오래된 차의 가격을 비교하는 것만큼이나 어리석은 행위이다. 새차와 새옷이 헌차와 헌옷보다 훨씬 비싼 점을 감안하면 새집과 헌집의 가격 차이를 상호 비교할 줄 알아야 하며, 단순하게 고분양가의 논란을 따지기 이전에 그만큼 가치가 있는지 가격의 본질을 파악할 줄 아는 안목을 지녀야 한다. 우리 나라의 주택의 가격 분포도를 이해하기 위해서는 외국의 주택 가격 분포도를 살펴보면 된다. 외국의 경우 국민 소득과 관계 없이 새아파트의 평당 가격이 1억을 훌쩍 뛰어 넘는 경우가 많은데 우리 나라의 경우에는 최고가 새아파트가 겨우 평당 5천만원 밑에서 가격 분포도를 형성하고 있다. 이러한 현상은 이전 정부의 왜곡된 주택 평준화 정책과 그정책에 쇄뇌 되어온 국민들의 평준화 의식이 큰 몫을 하고 있다. 외국과의 상호 비교측면에서 가격 분포도를 본다면 앞으로 새아파트의 경우 지금보다 2배~3배 시세가 높은 평당 1억 이상의 새아파트 탄생이 얼마 남지 않았음을 깨달을 수 있으며, 기존 주택은 시간이 흐를수록 가격이 하락하는 것들이 속출할 수 있다는 사실을 유추할 수 있다. 서울의 경우 비슷한 조건의 주택 가격 차이가 많아야 3~4배에 불과하지만 외국의 경우에는 10배 전후의 가격 차이가 난다. 이러한 현상은 이전 정부가 종부세 등의 위헌적 규제로 몇몇 고가 아파트를 억누르는데 힘을 쏟은 나머지, 정말 집값을 잡아야 할 상당수의 서민주택 즉, 1~3억의 주택들을 2~6억으로 치솟게 만들었는데 이는 무능한 정책에 따른 필연적인 결과물이라 할 수 있다. 앞으로 자본주의 시장 원리에 맞는 집값의 가치 서열화가 빠르게 진행이 될텐데, 이 경우에 현재 엇비슷한 조건의 집값 격차 3~4배 차이가 6~8배 이상으로 벌어질 것이 유력하다. 가격의 가치 서열화가 층층이 진행이 될 경우 맨 위의 시세를 형성할 주택들은 분양, 분양권, 미분양으로 일컬어지는 새아파트가 될 것이며, 그런 의미에서 강남과 용산의 초고층 새아파트에 대한 기대 심리로 재건축은 시간이 흐를수록 가치가 증대될 것으로 판단한다. 판교, 송파, 광교, 송도의 명품 4대 신도시의 분양권과 용인, 일산, 부천 등 지역을 대표하는 분양권, 서울 뉴타운 및 구를 대표하는 분양권은 미래 가치가 매우 높다고 할 수 있다. 지금까지 분양권의 흐름에 따른 분양권의 상승과 가치에 대하여 과거의 사례와 가격에 대한 가치서열화 측면을 중심으로 살펴 보았다. 앞에서 조명한데로 분양권이 높은 수익률을 안겨 주는 것은 분명하지만, 최소한 다음에 제시하는 조건을 갖춘 분양권을 중심으로 관심을 갖을 것을 주문한다. - 세대수가 많을수록 좋으며, 300세대 미만은 피하는 것이 좋다. - 분양가가 높낮이보다 분양가에 걸맞는 고급 아파트인지를 파악하는 것이 관건이다. - 반경 5km 이내에 고가 아파트나 부촌이 형성이 되어 있는지 판단하고, 분양권이 고급 대체 주거지라면 호조건을 갖춘 상황이다. - 분양권의 핵심은 전철이며, 차선으로 환경, 상권, 교육, 조망이라 할 수 있다. - 분양권의 속성상 장기간 오르지 않다가 단기간 폭등하는 경우가 많기 때문에 섣부른 매도보다는 인내심을 가지고 오를 때까지 기다리는 것이 좋다. - 조합원이 많은 재건축/재개발 분양의 경우에는 조합원 시세 흐름에 거품이 있는지를 확인해야 한다. - 서울의 경우에 각 구나 동을 대표하는 주택이나 한강변, 뉴타운 지역의 분양권이 유망하며, 수도권의 경우 판교, 송파, 광교, 송도는 투자 가치가 매우 높지만 그 곳을 제외한 신도시는 물량이 많은 데다가 고급 대체 아파트로서 적합하지 않아 리스크가 크기 때문에 지켜 보아야 한다. 또한 각 도시를 대표하는 대단지 고급 아파트는 매우 유망한데 가급적이면 서울을 중심으로 성남-분당-용인-광교-의왕-평촌-부천-일산-남양주-구리-하남-성남 라인 안쪽의 분양권을 매수하는 것이 안정성이 높다. 위의 라인 밖일지라도 한강변, 경부축 동탄이북, 경의선 일산이남, 대심도 등은 모두 추천할만 하다. 글로벌 위기 상황을 최고의 기회로 잡는 사람은 미분양이나 분양권을 매수한 사람이다. 이제 더 이상 부동산 경기가 곤두박칠 할 가능성은 없기 때문에 각 지역을 대표하는 미분양과 분양권을 선점하여, 1~2년 기다린다면 자신이 보유한 그 어떤 주택보다도 기대 수익률이 높을 것이다. 현 상황에서 분양권은 당장 팔리지도 않는 애물단지 취급을 하겠지만, 부동산 대세 상승기로 판단이 되는 2009년 말~2010년 초에는 용수철처럼 가격이 튀어 오를 것이라는 신념으로 기다려야 한다. 분양권과 미분양 매수자는 분양권의 속성인 장기 침체, 단기 폭등이라는 과거 흐름을 기억하고, 입주를 원칙으로 매수를 해야 하며, 자본금이 부족한 사람은 비과세에 연연하지 말고 폭등시에 매도해야 한다는 사실을 각인해야 한다. 분양권 상승시대가 돌아 온다. 여유 자본금으로 무엇인가를 하고 싶은 사람들은 머뭇 거리지 말고 지역의 대표격인 미분양을 잡아야 하며, 분양권 소유자는 시장 상황에 일희일비 하지말고 분양권 전매가 허용이 되지 않을 때의 초심으로 돌아가 인내심을 가지고 때를 기다려야 한다. 저점 매수, 고점 매도가 부동산 투자의 불문율임을 상기한다면, 분양권은 먹은것이 없는 저점 매수라는 사실을 인지하면서 어린 백조가 푸른 하늘을 훨훨 날아 오를 때까지 기다려야 후회가 없을 것이다. 2009년 4월 22일(수) 천만명 부동산의 꿈 (C.M.M) 컨설팅 대표 김종갑. 투자자 상담만 받습니다. 무료 1시간 상담 4월 23일(목)~5월 10일(일) 010-4599-9481
|
[스크랩] 주택청약제도 변경 |부동산노트
2009-04-25 08:56
http://blog.drapt.com/hl4rgt/1015811240617375326
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
종합저축통장은 무주택자뿐 아니라 집이 있는 사람이나 미성년자 등도 가입할 수 있다. 1인 1계좌가 원칙이며 매달 2만∼50만원을 5000원 단위로 불입할 수 있다. 또한 매달 돈을 넣지 않고 최고 1500만원까지 목돈을 일시불로 납입할 수도 있다. 청약순위는 현행 통장과 같다. 국민주택은 종합저축 가입 후 2년이 지나고 24회 이상 납입해야 청약 1순위 자격이 주어진다. 민영주택 역시 가입기간은 2년이 지나고 지역별 납입 금액을 충족해야 1순위가 된다. 종합저축통장 가입자는 현행 청약통장 가입자와 달리 민영주택을 청약할 때 주택 크기를 정할 수 있다. 1500만원을 예치하고 있으면 첫 청약 때 주택규모에 관계없이 한 개의 주택형을 마음대로 선택할 수 있는 셈이다. 현행 청약통장 가입시 주택의 크기가 정해지는 것에 비해 선택의 폭이 넓어지는 것이다. 다만 한 번 정한 주택 크기를 바꾸려면 지금처럼 2년이 지나야 한다. 이 만능통장은 5월 4일부터 기업·신한·우리·하나은행·농협에서 가입할 수 있다. 또 5월부터는 1∼2인 가구를 위한 '도시형 생활주택'과 서민용 '보금자리주택'이 도입된다. 도시형 생활주택은 150가구 미만 단지형 다세대와 원룸·기숙사형 주택을 말한다. 도시형 생활주택은 공동주택으로 분류되지만 청약제도를 적용받지 않는다. 따라서 도시형 생활주택을 분양 받을 때에는 청약통장(저축·예금·부금)에 가입하지 않아도 된다. 청약순위에 따라 청약할 필요도 없다. 입주자모집 공고가 나오면 선착순으로 계약을 한다. 보금자리주택은 사전 예약제도가 도입되기 때문에 주의해야 한다. 보금자리주택은 공공 분양주택과 국민·10년·영구임대주택 및 장기전세주택을 합친 것이다. 이 주택은 현행 청약시기보다 약 1∼2년 앞서 자신이 청약하려는 주택을 미리 정하는 것이다. 내집마련 예정자들은 주택의 입주시기와 예상 분양가 등을 서로 비교한 뒤 사전 청약 때 주택을 정하고 1∼2년 뒤 본청약 때 계약하려는 주택을 최종적으로 결정하면 된다. 기존 주택에 대한 재당첨 제한 규정도 최근 개정돼 실수요자들이 관심을 둬야 한다. 재당첨 제한은 아파트에 청약해 한번 당첨된 후 일정 기간 다른 아파트에 청약을 금지하는 제도다. 우선 분양가상한제가 적용된 주택에 당첨된 사람은 재당첨 제한기간이 1∼5년으로 종전보다 절반 정도 단축됐다. 지금은 주택의 크기와 지역(과밀억제권역 여부)에 따라 3∼10년간 가족 모두 다른 아파트에 청약할 수 없다. 또 민간업체가 짓는 민영주택은 오는 2011년 3월 31일까지 재당첨 제한이 한시적으로 폐지됐기 때문에 최근 당첨 여부와 관계없이 해당 순위에 청약하면 된다. /victoria@fnnews.com 이경호기자 |
2009-04-25 08:55
http://blog.drapt.com/hl4rgt/1015811240617347644
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
100억 부자들이 말하는 급등할 땅 BEST 20
BEST 1. 인천경제자유구역
BEST 2.부산 진해경제자유구역
BEST 3.광양만권 경제자유구역
BAST 4 .당진-국제무역항,물류단지.교통의중심
BEST 5 .서산-기업도시.신도시개발
BEST 6.태안-안면도,관광특구
BEST 7.예산-충남도청 이전지
BEST 8.홍성-충남도청 이전지
BEST 9.보령-아시아최대영화촬영지,안면도연결,오천항 국제무역항개발
BEST 10.서천-장항국가공단,국제무역항개발,관광특구개발
BEST 11.용인
BEST 12.화성
BEST 13.평택
BEST 14.안성
BEST 15.이천
BEST 16.여주
BEST 17.스키장주변
BEST 18. 한국의홍콩.상해!제주도
BEST 19.한반도 최북단라인
|
댓글
