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자료출처: 부자되는 벼리벼리 富로그

세법은 부동산의 보유 기간에 따라 각종 제도를 차등적으로 운영하고 있다. 예를 들어 양도소득세 세율을 적용할 때 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 9~36%의 세율을 적용한다. 이러한 세율 중 2년 이상 보유 중의 세율이 유리하므로 가급적 보유 기간을 2년 이상으로 맞추는 것이 중요하다. 참고로 보유 기간은 취득 시기와 양도 시기의 기간으로 따지는데 이때 취득 시기나 양도 시기는 일반적으로 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 따지게 된다.

일단 1가구 1주택자는 기본적으로 3년 이상을 보유하면 되지만 서울, 과천과 5대 신도시 지역은 3년 이상 보유 기간 중 2년 이상을 실제로 거주해야 한다. 이외에도 넓은 평수로 이사를 가는 경우에는 새집을 산 날로부터 1년 내에 구주택을 양도하면 비과세를 적용하는 것도 놓치지 말아야 할 사항이다.

정부는 외환 위기 때 주택 경기 활성화를 통해서 경기를 진작시키기 위해 신축 주택 구입자에게 양도소득세 감면 혜택을 부여했다. 이에 따라 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일(서울, 과천과 5대 신도시 지역은 2002년 12월 31일)까지의 기간 중에서 특정한 기간 내에 조합원 아파트가 완공되거나 분양권을 가진 사람들이 최초 계약을 했다면 양도소득세가 100% 감면될 가능성이 높다. 따라서 이 당시에 신축 주택을 구입한 사람은 본인이 소유한 주택이 이에 해당되는지 따져보는 것도 세금으로 돈을 벌 수 있는 기회가 된다.

2007년부터 1가구 2주택 상태에서 양도할 경우 비과세를 받지 않으면, 2주택 양도소득세 중과세를 받을 가능성이 높아졌다. 2주택 중과세는 양도소득세 세율이 자그마치 50%이며, 양도 소득세 계산 구조상 장기 보유 특별 공제를 박탈하게 된다. 따라서 2주택 중과세를 적용받게 되면 수익률이 크게 하락하므로 투자자들은 이에 각별히 유의할 필요가 있다. 다만 지방(수도권 읍·면 지역, 광역시권 군 지역 )은 기준시가로 3억원 이하가 되면 2채 이상을 투자해도 중과세를 적용하지 않는다.

현재 보유세인 종합부동산세와 양도소득세 과세는 세대별 단위로 과세를 한다. 따라서 세대별로 합산한 기준시가가 6억원을 넘어서면 주택 종합부동산세를 과세하며, 1세대가 보유한 주택 수에 따라 양도소득세 비과세나 중과세를 적용한다. 따라서 가족이 보유한 주택 수가 2채가 넘어가면서 이런 세금들이 과세되는 경우에는 세대를 분리함으로써 세금을 줄일 수가 있다.

양도세는 개인별 과세이기 때문에 부부 공동 명의로 된 경우 각자 세금을 과세한다. 예를 들어 부부 각자의 지분이 1/2이고 양도차익이 5천만원이라면 각각의 양도차익은 2천5백만원이 되어 단독 5천만원의 세금보다는 적게 나오는 것. 양도소득의 기본 공제(2백50만원)를 각각 받을 수 있으며 양도차익이 반으로 줄어들어 낮은 세율이 적용될 수 있다. 다만 보유세 중 종합부동산세는 세대별로 합산하여 과세하므로 부부 공동 등기를 하더라도 줄일 수 없게 된다.

종합부동산세는 세대별로 합산한 주택의 기준시가가 6억원을 초과하며 과세되는 세금이다. 그리고 이 세금을 부담해야 하는 사람은 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 자다. 따라서 양도자는 6월 1일 전에 잔금을 청산하거나 등기를 넘기면 이 세금을 피할 수 있다. 반대로 매수자가 이 세금을 부담하지 않으려면 6월 1일 후에 잔금을 청산하거나 등기를 하면 된다.

가족 간의 거래도 일반인들과의 거래처럼 양도를 할 수 있다. 하지만 유상 거래임이 명백하지 않으면 증여세가 과세된다. 일반적으로 양도소득세 세율이 낮은 경우 증여보다 유리한 양도를 선택할 수 있으나, 대가 관계가 명백해야 하므로 실제 거래대금이 수수되어야 한다. 만일 거래대금 관계를 입증하지 못한다면 증여를 선택해야 하나, 이 경우에는 부담부 증여, 즉 부채와 함께 증여하는 방식을 이용하면 순수한 증여에 대한 증여세보다 세금을 줄일 수 있다.

재개발이나 재건축과 관련해 비과세를 받을 수 있는 경우는 수요 성격이 실수요자에 해당되어야 하며, 투자 수요자의 경우에는 비과세 혜택이 없다. 여기서 실수요자란 1주택을 보유한 상태에서 재건축 등에 들어간 사람을 말한다. 이에 해당할 경우, 공사 중이라면 관리 처분 계획 인가일이나 철거일 중 빠른 날을 기준으로 보유 기간 3년을 갖추었다면 비과세를 해준다. 이외에도 공사 중에 거주용 주택을 한 채 사서 이곳에서 1년 이상 거주하고 이 주택을 재건축 등으로 완공한 후 1년 안에 양도하면 이에 대해서도 비과세를 적용한다.

양도소득세는 두 번의 신고 기회가 있다. 한 번은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내에 신고 및 납부를 할 수 있는데 이를 예정 신고라 하며, 이 신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아준다. 양도일이 속한 다음 해 5월 중에 확정 신고를 할 경우는 10% 할인이 적용되지 않는다.

집값안정 순풍될까 역풍될까
 
[한겨레 2007-05-23 05:09] 

[한겨레] 경기 남북부서 1곳씩 지정될 듯
“수급상황 먼저 확인” 신중론도
‘공식발표 전 공개’ 비판 나와

분당급 신도시，용인 모현－광주 오포 떠올라
 
[파이낸셜뉴스 2007-05-22 21:57] 

‘분당급 신도시 어디로 선정될까.’

혼란을 빚었던 ‘분당급 신도시’의 윤곽이 서서히 드러나고 있다. 건교부는 신도시 개수에 대해서는 2곳가 아닌 1곳으로, 성격에 대해서는 ‘강남 수요를 흡수할 수 있는 대체 신도시’로 못박았다.

건설교통부 서종대 주거복지본부장은 22일 분당급 신도시에 대해 “강남의 수요를 흡수할 수 있는 1곳을 선정할 것”이라고 말했다. 그는 규모에 대해서는 “분당보다 크게 하는 방안을 검토중”이라고 밝혀 600만평을 넘어설 것으로 예상된다. 이에 따라 초미의 관심사인 분당급 신도시 위치는 경기 용인 모현·남사와 광주 오포 등으로 압축되는 분위기다. 이들 지역이 현재 거론되는 후보 지역 중 이러한 조건에 가장 적합하다는 평가다.

특히 최근 신도시 후보지가 계속 거론되면서 주변 부동산시장이 불안해지고 있어 발표시기를 6월말 이전으로 앞당길 가능성도 있다는 관측도 제기되고 있다.

■분당급 신도시 ‘용인·광주’ 부상

건교부가 당초 예정되로 분당급 신도시를 ‘강남을 대체하는 분당급 규모’로 가닥을 잡으면서 사실상 경기 남부지역으로 입지가 좁혀지고 있다. 일단 고양, 양주 등 대규모 택지개발을 추진중인 경기 북부는 제외된 셈이다.

경기 남부지역에서도 용인 모현·남사와 광주 오포가 분당급 신도시도 가장 유력하다는 분석이 우세하다. 과천∼안양은 강남 접근성이 좋지만 가용 택지가 200만평 미만으로 크기가 분당급(594만평)에 크게 못미친다. 성남 서울공항은 자체 부지(70만평)에 그린벨트와 군골프장인 남성대, 체육부대까지 합치면 300만∼500만평까지도 개발이 가능하지만 군대 이전까지 시간이 촉박해 가능성이 낮다.

하남은 송파 등 강남권 접근성이 뛰어나지만 그린벨트와 백제 유적지라는 점이 ‘아킬레스건’이다. 문화재가 발견되면 택지규모가 축소되거나 사업이 지연될 공산이 높다.

■걸림돌은 무엇이 있나

이들 두 지역도 다른 지역과 마친가지로 환경 등 규제로 묶여 있어 앞으로 부처간 마찰이 빚어질 수도 있다. 용인 모현과 광주 오포는 수변구역과 수질보전특별대책지역으로 지정돼 있어 공동주택 건설이 제한된다. 수변구역은 오수 방류기준으로 10ppm 이하여서 대규모 단지가 들어서지 못하고 수질보전특별대책지역은 연면적 800㎡ 이하의 공동주택만 지을 수 있게 돼 있다.

그러나 이들 지역이 하수처리구역으로 지정되면 이러한 규제에서 벗어나 공공주택을 지을 수 있다. 환경부 관계자는 “하수처리구역으로 지정되면 수변구역에서 해제가 되고 수질보전특별대책의 규제에서 예외가 된다”면서 “이렇게 되면 사실상 규모에 상관없이 주택을 지을 수 있다”고 말했다. 하수처리구역은 지자체장이 ‘하수정비 기본계획’을 수립해 환경부의 승인을 받으면 지정된다.

이와 함께 일부지역은 50㎡ 이상 택지조성이 제한되는 자연보전권역이나 상수원보호구역에 속해 있어 정책적 결단이 요구된다.

■선정시기 앞당길 수도

일각에서는 정부가 신도시 선정을 앞당길 수 있다는 예상이 나오고 있다. 벌써부터 신도시에 관심이 쏠리면서 후보지역 땅값이 요동칠 조짐을 보이고 있기 때문이다. 건교부는 현재까지는 6월말 공식 발표한다는 입장을 보이고 있다.

한달가량 남을 기간 동안에 신도시 후보지가 새로운 투자처로 인식돼 ‘묻지마 투기·투자’가 성행하면 ‘제2의 검단사태’가 재현될 소지도 있다.

한 부동산 전문가는 “이미 건교부는 신도시 위치에 대해 윤곽을 잡은 것으로 보인다”며 “이왕 시장안정을 위한 신도시 발표라면 주변 땅값이 더 오르기 전에 일찍 공개하는 것도 바람직하다”고 강조했다.

한편 재경부 등 정부 일각에서는 경기 남부와 북부지역 2곳에 신도시를 건설해야 한다는 얘기가 계속 흘러 나오고 있어 실무부처인 건교부의 대응방향에 관심이 쏠리고 있다.

■강력한 투기조치 나올듯

“후보지로 선정되더라도 각종 투기대책이 가동되기 때문에 뒤늦게 투기에 가담한 사람들은 낭패를 볼 것”이라는 건교부 관계자의 말처럼 모든 투기억제 정책이 ‘종합세트’로 마련될 것으로 보인다.

건교부 고위 관계자는 “분당급 신도시 개발예정지와 주변지역에서 투기가 발생하는 것을 최대한 억제하기 위해 법적·행정적 수단을 총동원할 것”이라고 밝혔다. 이에 따라 신도시 발표와 동시에 토지거래허가구역, 주택·토지투기지역 지정과 건축 등 각종 개발행위 제한 등 투기책이 나올 전망이다.

검단의 경우 신도시 발표후 급등했던 부동산값이 각종 규제로 매수세가 받쳐주지 못해 가격이 단기간이 빠지기도 했다.

/shin@fnnews.com 신홍범 정영철기자