[스크랩] 침체기 때 무주택자가 고민하는 5가지

2007-06-15 17:14

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세법은 부동산의 보유 기간에 따라 각종 제도를 차등적으로 운영하고 있다. 예를 들어 양도소득세 세율을 적용할 때 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 9~36%의 세율을 적용한다. 이러한 세율 중 2년 이상 보유 중의 세율이 유리하므로 가급적 보유 기간을 2년 이상으로 맞추는 것이 중요하다. 참고로 보유 기간은 취득 시기와 양도 시기의 기간으로 따지는데 이때 취득 시기나 양도 시기는 일반적으로 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 따지게 된다.

일단 1가구 1주택자는 기본적으로 3년 이상을 보유하면 되지만 서울, 과천과 5대 신도시 지역은 3년 이상 보유 기간 중 2년 이상을 실제로 거주해야 한다. 이외에도 넓은 평수로 이사를 가는 경우에는 새집을 산 날로부터 1년 내에 구주택을 양도하면 비과세를 적용하는 것도 놓치지 말아야 할 사항이다.

정부는 외환 위기 때 주택 경기 활성화를 통해서 경기를 진작시키기 위해 신축 주택 구입자에게 양도소득세 감면 혜택을 부여했다. 이에 따라 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일(서울, 과천과 5대 신도시 지역은 2002년 12월 31일)까지의 기간 중에서 특정한 기간 내에 조합원 아파트가 완공되거나 분양권을 가진 사람들이 최초 계약을 했다면 양도소득세가 100% 감면될 가능성이 높다. 따라서 이 당시에 신축 주택을 구입한 사람은 본인이 소유한 주택이 이에 해당되는지 따져보는 것도 세금으로 돈을 벌 수 있는 기회가 된다.

2007년부터 1가구 2주택 상태에서 양도할 경우 비과세를 받지 않으면, 2주택 양도소득세 중과세를 받을 가능성이 높아졌다. 2주택 중과세는 양도소득세 세율이 자그마치 50%이며, 양도 소득세 계산 구조상 장기 보유 특별 공제를 박탈하게 된다. 따라서 2주택 중과세를 적용받게 되면 수익률이 크게 하락하므로 투자자들은 이에 각별히 유의할 필요가 있다. 다만 지방(수도권 읍·면 지역, 광역시권 군 지역 )은 기준시가로 3억원 이하가 되면 2채 이상을 투자해도 중과세를 적용하지 않는다.

현재 보유세인 종합부동산세와 양도소득세 과세는 세대별 단위로 과세를 한다. 따라서 세대별로 합산한 기준시가가 6억원을 넘어서면 주택 종합부동산세를 과세하며, 1세대가 보유한 주택 수에 따라 양도소득세 비과세나 중과세를 적용한다. 따라서 가족이 보유한 주택 수가 2채가 넘어가면서 이런 세금들이 과세되는 경우에는 세대를 분리함으로써 세금을 줄일 수가 있다.

양도세는 개인별 과세이기 때문에 부부 공동 명의로 된 경우 각자 세금을 과세한다. 예를 들어 부부 각자의 지분이 1/2이고 양도차익이 5천만원이라면 각각의 양도차익은 2천5백만원이 되어 단독 5천만원의 세금보다는 적게 나오는 것. 양도소득의 기본 공제(2백50만원)를 각각 받을 수 있으며 양도차익이 반으로 줄어들어 낮은 세율이 적용될 수 있다. 다만 보유세 중 종합부동산세는 세대별로 합산하여 과세하므로 부부 공동 등기를 하더라도 줄일 수 없게 된다.

종합부동산세는 세대별로 합산한 주택의 기준시가가 6억원을 초과하며 과세되는 세금이다. 그리고 이 세금을 부담해야 하는 사람은 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 자다. 따라서 양도자는 6월 1일 전에 잔금을 청산하거나 등기를 넘기면 이 세금을 피할 수 있다. 반대로 매수자가 이 세금을 부담하지 않으려면 6월 1일 후에 잔금을 청산하거나 등기를 하면 된다.

가족 간의 거래도 일반인들과의 거래처럼 양도를 할 수 있다. 하지만 유상 거래임이 명백하지 않으면 증여세가 과세된다. 일반적으로 양도소득세 세율이 낮은 경우 증여보다 유리한 양도를 선택할 수 있으나, 대가 관계가 명백해야 하므로 실제 거래대금이 수수되어야 한다. 만일 거래대금 관계를 입증하지 못한다면 증여를 선택해야 하나, 이 경우에는 부담부 증여, 즉 부채와 함께 증여하는 방식을 이용하면 순수한 증여에 대한 증여세보다 세금을 줄일 수 있다.

재개발이나 재건축과 관련해 비과세를 받을 수 있는 경우는 수요 성격이 실수요자에 해당되어야 하며, 투자 수요자의 경우에는 비과세 혜택이 없다. 여기서 실수요자란 1주택을 보유한 상태에서 재건축 등에 들어간 사람을 말한다. 이에 해당할 경우, 공사 중이라면 관리 처분 계획 인가일이나 철거일 중 빠른 날을 기준으로 보유 기간 3년을 갖추었다면 비과세를 해준다. 이외에도 공사 중에 거주용 주택을 한 채 사서 이곳에서 1년 이상 거주하고 이 주택을 재건축 등으로 완공한 후 1년 안에 양도하면 이에 대해서도 비과세를 적용한다.

양도소득세는 두 번의 신고 기회가 있다. 한 번은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내에 신고 및 납부를 할 수 있는데 이를 예정 신고라 하며, 이 신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아준다. 양도일이 속한 다음 해 5월 중에 확정 신고를 할 경우는 10% 할인이 적용되지 않는다.

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[스크랩] 집값안정 순풍될까 역풍될까 |부동산노트

2007-05-23 17:44

http://blog.drapt.com/hl1rrh/2974651179909891111

출처 : 교육과 주거

원문 : http://blog.drapt.com/pjh1968

집값안정 순풍될까 역풍될까

[한겨레 2007-05-23 05:09]

[한겨레] 경기 남북부서 1곳씩 지정될 듯
“수급상황 먼저 확인” 신중론도
‘공식발표 전 공개’ 비판 나와

정부가 다음달 수도권 ‘분당급 새도시’ 한두 곳을 발표할 예정인 가운데, 새도시 개발 계획이 부동산 시장에 끼칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 건설교통부는 21일 “두 곳을 지정한다는 방침을 확정한 바 없다”고 밝히고 있지만, 시장에서는 두 곳이 될 가능성이 높다고 보고 후보지가 과연 어디인지에 촉각을 곤두세우고 있다.

정부가 애초 한 곳으로 알려진 것과 달리 분당급 새도시를 두 곳까지 검토하게 된 배경에는 주택 시장 안정 기조에 대한 자신감이 깔려 있는 것으로 보인다. 분당급 새도시 개발은 지난해 ‘11·15 부동산 안정 대책’ 발표 당시 올 상반기까지 확정하기로 예고됐던 것이다. 따라서 지난해 10월 ‘깜짝 쇼’ 형식으로 발표됐던 인천 검단 새도시처럼 오히려 집 없는 사람들의 불안 심리를 유발시키는 부작용을 빚지는 않을 것이라는 게 정부의 판단이다. 또 9월부터 예정된 민간택지에 대한 분양값 상한제 실시가 가져올 수 있는 민간 아파트 공급 위축 우려를 공공 부문에서의 택지 확충을 통해 선제적으로 해소하겠다는 의지도 담겨 있는 것으로 보인다.

그러나 정부가 공급 확대라는 명분에 너무 집착해 새도시 건설을 기계적으로 밀어붙이는 것은 또다른 문제를 낳을 수 있다는 지적이 나온다. 지난해 ‘11·15 대책’ 발표 당시와 지금은 시장 여건이 많이 달라졌기 때문이다. 다시 말해 지난해 하반기에는 수도권 집값 폭등을 진화하기 위해 서둘러 ‘분당급 새도시’ 건설을 발표했지만, 지금은 집값이 하향 안정세로 돌아선 만큼 시장의 수급 상황을 봐가면서 신중하게 추진해도 늦지 않다는 것이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “주택담보대출 억제와 보유세 강화로 주택 수요가 급격히 줄어들어 김포·파주·송파·광교 등 내년부터 공급되는 2기 새도시가 성공할 수 있을지도 장담할 수 없는 상황”이라며 “지금 시점에서는 600만평 규모의 어마어마한 새도시를 한 곳만 지정해도 집값을 안정시키는 긍정적 효과보다 주변 지역 땅값 급등 같은 부작용이 커질 수 있는 우려가 있다”고 말했다.

또 새도시 건설 계획은 최종 발표 때까지 보안이 철저히 지켜져야 할 사안인데도, 이번에 정부 스스로 보안을 소홀히 한 점도 문제로 지적된다. 다음달 공식 발표가 예정돼 있는데도, 재정경제부 관계자가 경솔하게 새도시 두 곳 확대 검토 방안을 일부 언론에 흘린 것이다.

한편 부동산업계는 만약 분당급 새도시가 두 곳 지정될 경우 위치는 경기 북부 한 곳과 남부 한 곳이 될 것으로 내다보고 있다. 경기 북부는 포천, 양주, 양평시 등이 후보지로 꼽히고 있다. 이 가운데 포천시 군내면 일대에 예정된 150만평 규모의 신시가지 예정지가 새도시급으로 확대 개발되는 방안이 포함돼 있다. 경기 남부 지역에서는 광주시 오포, 용인시 모현·남사, 하남시, 오산시, 이천시, 여주시 등이 후보지로 거론된다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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[스크랩] 침체기 때 무주택자가 고민하는 5가지 |부동산노트

2007-05-03 15:57

http://blog.drapt.com/hl1rrh/81178175426910

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=441

부동산 투자에 있어 경험(성공 또는 실패 경험)보다 강한 무기는 없을 것입니다. 부동산 불패라는 말은 부동산으로 돈을 번 사람이 떠들어댄 말이 아니라 몸으로 알게 된 사실입니다.
워렌 버핏이 아무리 일관되게 주식시장에서 가치투자를 했다고 하더라도 지금과 같은 자산을 보유하지 못했다면 과연 버핏의 말에 몇 명이나 경청할까? 하는 생각이 들었습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 독자님의 요청에 따라 침체기 때 내집마련을 하려는 무주택자가 어떻게 행동해야 하는지를 고민 5가지를 중심으로 조언하겠습니다. 직접 또는 간접 경험에 근거해서 말입니다.

고민1: 더 떨어지면 어떡하지?

언론 기사를 보면 한쪽에서는 막차를 탄 사람이 고생한다고 하고, 또 다른 쪽에서는 무주택자 내집마련 적기는 5월이라고 합니다.

인터넷 시대(유비쿼터스 시대)에 정보 과잉은 보통 사람들에게 결단을 더욱 어렵게 하고 있습니다. 침체기 때는 더욱 그렇습니다.

침체기 때 집을 구입하려면 주변에선 대부분 “지금 집값이 폭락한다고 야단인데, 무슨 집을 사려고 하느냐?”고 반대합니다. 이런 상황에서 추가 하락의 두려움을 떨쳐버리기란 쉽지 않습니다.

어드바이스: 능선을 타면서 산을 오랫동안 만끽하고 싶다면 최소한 2시간 이상 오르막을 올라가야 합니다. 된비알도 통과해야 합니다. 또 남이 가지 않은 등산로는 힘들지만 산과 나 자신이 하나 되는 느낌을 줘 만족감이 높습니다. 마찬가지로 내집마련에서 최후의 승리자가 되려면 추가 하락과 주변 반대 등 된비알을 통과해야 합니다. 그리고 내집마련을 실행해야 합니다. 내재가치가 있는 아파트는 일시적으로 가격이 하락할 수 있지만 가치는 좀처럼 하락하지 않습니다.

고민2: 대출이자를 어떻게 감당하지?

주택담보대출 규제에다 콜금리, 양도성예금증서(CD) 금리 등 단기 금리가 강세를 보이면서 무주택 내집마련 수요자의 어려움이 가중되고 있습니다.

내집마련의 성공 여부는 매도시점에 결정되지만 대출이자는 우리가 잠잘 때도 불어나 직장인이 이같은 고통을 매달 이겨내기가 쉽지 않습니다. 더욱 최근 한국은행의 콜금리 인상설 마저 나오고 있는 상황입니다.

어드바이스: 대출금리 인상폭에 대해서는 굳이 언급하지 않겠습니다. 앞으로 일은 알 수 없으니까요. 대출규모가 줄어든 것은 오히려 가계 부실화를 막아주는 장치로 이해하면 되겠습니다. 또 대출금리와 이자금액에 집중하기 보다는 무주택자가 사려는 아파트에 집중하라고 권하겠습니다. 매달 내는 이자의 고통을 이겨낼 자신이 없다면 시작(대출 받아 주택 구입)부터 하지 않는 게 좋습니다. 다만 대출이자는 가구당 수입의 30% 이상을 넘지 않는 게 좋습니다.

고민3: 언제 사야 하나?

내집마련도 남이 살 때 사고, 남이 팔 때 팔아서는 성공할 수 없습니다. 내집마련 타이밍은 따로 있을 수 없습니다. 물론 계절적으로 비수기 때 구입하는 게 좋겠지만 이는 현실적으로 실행하는데 어려움이 있습니다. 비수기 때는 매물이 적은데다 거래가 많지 않아 무주택자들이 제때에 전세자금을 빼서 내집마련을 하는 게 어렵습니다.

어드바이스: 매수타이밍은 내재가치가 시세보다 높거나 일시적으로 시세가 내재가치 보다 낮아질 때입니다. 이 때가 활황기이든, 침체기 이든 바로 내집마련 타이밍입니다. 물론 매수자 우위 시점인 침체기가 협상력이 높아 구입하기 좋은 타이밍입니다.

고민4: 어디를 사야 하나?

내집마련을 구입하는 사람들을 보면 현재 거주하는 지역에서 시야를 벗어나는 게 쉽지 않은가 봅니다. 단순히 내가 지금 살기 편하다고 주변에서 아파트를 찾아 내집마련하는 것은 실패할 가능성이 높습니다.

내집마련도 투자입니다. 마감재가 좋다고, 평면설계가 좋다는 이유만으로, 또는 가격이 싸다는 이유로 매입하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 또 아파트가 싫다고 빌라 등 애매한 주택을 구입하는 경우도 있습니다.

어드바이스: 우선 무주택자는 내집마련을 반드시 아파트로 해야 합니다. 어디를 살 것인가를 결정하기 전에 반드시 아래 6가지 질문에 스스로 대답해야 합니니다. 첫째 부자(최소한 해당 지역 중산층 이상)들이 선호하는 아파트인가? 둘째 세입자들이 계속 살고 싶어 하는 곳인가? 셋째 공급보다 유효수요가 많은 지역의 아파트인가? 넷째 악재에도 가격이 크게 하락하지 않는 곳인가? 다섯째 침체기에도 가격 하락폭이 작은가? 여섯째 지역경제력이 높은가? 이에 대해 최소한 3가지 이상 질문에서 예라고 답변해야 구입할 가치가 있습니다.

고민5: 얼마에 사야 하나?

내집마련에 실패한 사람을 보면 대부분 상승기에는 너무 올라서 집을 안사고, 침체기에는 가격이 하락해 집을 안산다고 하는 경우가 많습니다. 특히 침체기에는 추가 하락을 기대하며 자신이 감정적으로 정해 놓은 과거 시세 수준 이하로 떨어지면 사겠다며 무작정 기다리는 수요자도 적지 않습니다. 하지만 저점매수는 글자로만 존재하는 허구일 뿐입니다. 누구도 사람인 이상 저점 매수는 불가능합니다. 즉 바닥에 사서 꼭지에 판다는 것은 불가능하다는 것입니다. 이 때문에 무릎에 사서 어깨에 팔아라는 말이 있습니다. 이것도 쉽지 않습니다.

어드바이스: 사고자 하는 아파트의 적정가는 현실적으로 알기 힘듭니다. 적정가는 유추할 수 있을 뿐입니다. 가치투자자에게는 넓게 보면 내재가치가 시세보다 높으면 어느 때 사든 매입가가 적정가로 볼 수 있습니다. 물론 내재가치와 시세 격차가 벌어지는 침체기에 사는 것이 좋습니다. 더욱 쉽게 표현하면 침체기 때 내재가치가 높은 아파트의 실거래가가 최근 마지막 상승기 때보다 실거래가가 5% 이상 하락했다면 적정가로 보면 됩니다.

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