제14주 부동산투자와 부동산사업

 2004/6/1

Ⅰ. 의의

부동산을 대상으로 하는 사업에는 여러 종류가 있다. 부동산사업 중에는 부동산에 투자한 후 그 부동산을 대상으로 사업을 함으로써 투자수익을 효율적으로 창출할 수 있는 사업도 있다.

Ⅱ. 임대주택사업

□ 구분

임대주택사업이란 임대주택법의 규정에 의하여 임대사업자가 임대주택을 임의운영하는 행위를 말한다. 임대주택사업은 임대주택법의 규정에 의한 임대사업자만이 영위할 수 있으며, 금융․세제 등의 지원을 받는다는 점에서 일반 임대사업과 구분된다.

□ 입대주택사업의 장점

-임대용으로 매입시 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 양도소득세 등을 감면받을 수 있다. 특히 전용면적 18평 이하의 주택을 신축 또는 최초로 분양받아 임대사업을 할 경우 취득세와 등록세가 전액 면제되며, 전용면적 18평~25.7평 이하의 주택을 신축 또는 최초로 분양받아 임대사업을 할 경우 취득세와 등록세가 25% 감면된다. 또 전용면적 25.7평 이하의 주택을 신규분양 또는 미분양 주택을 2가구이상 매입하여 5년 동안 임대한 후에 매도할 경우 양도소득세가 전액 면제되고, 기존 주택은 5년 임대후 매도시 50%, 10년 임대후 매도시 100% 감면된다. 다만, 기존주택은 5가구이상 매입하여 임대해야 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있다.

-의무임대기간 만료 후 매각시 부동산 가격이 오르면 시세차익을 얻을 수 있다.

-월세를 받을 경우 고정수입을 얻을 수 있다.

-임대주택사업용 주택은 1세대 1주택 산정시 제외된다.

□ 임대주택의 정의

임대주택법의 규정에 의한 임대주택이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

□ 임대주택사업자

임대사업자라 함은 국가․지방자치단체․대한주택공사나 지방공기업법의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 또는 임대주택법의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다.

임대주택사업자의 자격에 대해서는 특별한 제한이 없다. 개인은 물로, 법인과 재외국민등록법의 규정에 의한 재외국민, 외국인토지법의 규정에 의한 외국인도 임대주택사업자가 될 수 있다.

3. 임대주택사업의 방법

(1) 사업 계획

(2) 물건확보 및 매매계약

매입임대주택사업자의 경우 종전에는 주택을 매입하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳐야만 등록이 가능했다. 그러나 등록요건이 선등록 후취득으로 바뀌었기 때문에 매매계약서(분양계약서)만으로 임대사업자등록이 가능하다. 미분양 아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 된다. 즉, 본인명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서) 등을 합해 2가구 이상이면 임대사업자가 될 수 있다. 민간건설임대주택사업의 등록요건은 매입임대에 비해 간소한데, 임대사업자 명의로 건축허가만 받으면 된다.

(3) 임대사업자 등록

가) 등록기준 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대이상

나) 등록을 할 수 있는 자

① 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자

② 주택건설촉진법의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

③ 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자

④ 임대를 목적으로 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

⑤ 주택을 건설 또는 매입하여 임대할 목적으로 법 제7조의2제1항의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합

이 경우 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다.

다) 등록관청 : 사업자 주소지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 등록

라) 등록절차

임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)에게 제출하여야 한다. 시장․군수 또는 구청장은 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.

마) 등록사항 변경신고 : 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일이내에 시장․군수 또는 구청장에게 이를 신고하여야 한다.

바) 등록말소

시장․군수 또는 구청장은 임대사업자가 다음 각호에 해당하는 때에는 등록을 말소할 수 있다.

① 사위 기타 부정한 방법으로 등록한 때 ② 등록기준에 미달한 때

③ 매각제한을 위반한 때                ④ 임대조건을 위반한 때

⑤ 임대주택법령이나 처분에 위반한 때

시장․군수 또는 구청장은 등록을 말소한 때에는 당해 임대사업자의 명칭, 말소사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다. 임대사업자의 등록이 말소된 경우에도 말소당시 이미 체결된 임대차계약의 기간이 만료될 때까지는 당해 임대사업자 및 임차인에 대하여는 임대주택법이 그대로 적용된다.

(4) 임대차 계약

가) 임대차 계약

임대차주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다. 임대사업자는 임대차계약을 체결함에 있어서 임대차계약기간의 만료후 임대주택을 당해 임차인에게 분양전환할 예정인 경우에는 주택임대차보호법 제1조제1항의 규정에 불구하고 임대차계약기간을 1년으로 할 수 있다.

나) 임차인의 자격과 선정방법

① 임차인의 자격

-공공건설 임대주택: 무주택 세대주

-민간건설 임대주택: 임차인 자격․선정방법 등은 임대사업자가 자율적으로 결정

② 임차인 선정방법

-공공건설 임대주택: 주택공급에관한규칙을 적용

-민간건설 임대주택: 임대사업자가 자율적으로 선정

③ 임차권의 양도 및 전대

임대주택의 임차인은 다음 각호에 해당하여 임대사업자의 동의를 얻은 경우를 제외하고는 임차권을 다른 사람에게 양도(매매․증여 기타 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다.

㉮ 임대주택의 임차인의 세대구성원 전원이 다음 각목에 해당되어 무주택세대주(매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 자를 말한다)에게 임차권을 양도하거나 타인에게 임대주택을 전대하는 행위

㉯ 북한이탈주민의보호및정착지원에관한법률 제2조제1호의 규정에 의한 북한이탈주민이 특별공급받은 임대주택을 근무․생업 등의 사유로 다른 공공건설임대주택과 상호 교환하여 거주하고자 하는 경우

㉰ 임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 임대주택에서 퇴거하고 당해 임대주택에 계속 거주하고자 하는 직계 존비속 또는 배우자가 자신으로 세대주를 변경한 후 변경된 세대주로 임차인을 변경하고자 하는 경우

(5) 사업자 등록절차

임대사업자 등록과는 별도로 주소지 관한 세무서에 임대 개시(임차인이 당해 임대주택에 입주한 날) 20일 이내에 세무서 민원봉사실에 신청하여 사업자 등록절차를 밟아야 한다. 임대주택이 여러곳에 분산되어 있을 때에는 임대사업자 거주지 관할에서 등록이 가능하나 해당 세무서 및 지자체별로 다르게 적용하는 경우가 있다.

(6) 임대조건의 신고

가) 신고대상주택

임대사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금의 지원을 받은 공공건설임대주택

나) 신고내용

① 계약기간 ② 보증금 ③ 임대료 ④ 매각하는 경우 매각시기 및 가격의 산정기준

다) 신고관청: 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장

라) 신고기한 및 방법

임대사업자는 입주예정일 10일전(변경신고의 경우에는 변경일 10일전, 매입임대주택에 기존의 임차인이 있는 경우에는 전소유자와 임차인간에 체결된 계약의 임대기간 종료일 10일전을 말한다)까지 임대조건신고서에 표준임대차계약서를 첨부하여 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 임대조건신고서를 받은 시장․군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 임대조건신고대장에 이를 기재하고 임대조건신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다.

(7) 취득세 및 등록세 감면 신청

임대주택 소재지관할 세무서에 임대주택 취득일로부터 30일이내에 세액감면신청서를 제출하여야 한다. 별도로 세액감면신청을 하지 아니하면 세액감면 혜택을 받을 수 없다.

(8) 주택임대신고

임대사업자는 임대개시 3개월 이내에 임대주택 소재지관할 세무서에 주택임대신고서에 표준임대차계약서와 임차인의 주민등록등본을 첨부하여 주택임대신고를 하여야 한다(실무적으로 세무서 신규사업자 등록시 주택임대신고를 동시에 가능).

임대주택사업자가 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 임대사업자 등록사항변경신고서에 등록사항 변경을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 종전 관할 시․군․구청에 제출하고 관할 세무서에도 그 즉시 정정신고를 하여야 한다.

(9) 임대주택 매각

가) 임대주택의 매각제한(임대의무기간)

임대주택은 다음과 같은 임대의무기간이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다.

① 공공건설임대주택중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일로부터 50년

② 공공건설임대주택중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일로부터 30년의 범위내에서 임대주택의 규모와 입주대상자 등의 구분에 따라 건설교통부령이 정하는 기간

③ 제1호 및 제2호외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일로부터 5년

④ 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일로부터 3년

나) 매각제한의 예외

다음 각호에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 경과하지 아니하더라도 매각할 수 있다.

① 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

② 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정등으로 임대를 계속할 수 없어 다음 각목의 구분에 따른 허가를 받은 경우

㉮ 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 건설교통부장관의 허가

㉯ 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장의 허가

③ 임대주택으로서 임대개시후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의1(매입임대주택의 경우에는 임대개시후 최초로 체결한 임대차계약기간)이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인(무주택자인 경우에 한한다. 이하 이 호에서 같다)이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 시장․군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우

임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.

(10) 양도소득세 감면 신고

임대사업의 가장 큰 장점은 임대후 매각시 양도소득세가 감면되어 시세차익외 세금감면에 의한 추가수익을 확보할 수 있다는 것인데, 양도소득세감면을 받기 위해서는 반드시 관할 세무서에 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 갖추어 주소지 관할세무서에 제출하여야 한다.

① 임대사업자등록증 임대차계약서 사본 ② 임차인의 주민등록등본 또는 신분증 사본 ③ 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지대장 및 건축물관리대장

이 경우 반드시 관할 세무서에 주택 임대개시 3개월이내 주택임대신고를 마치고 임대의무 기간 3년을 포함하여 최소한 연속 5년이상 임대사업을 하여야 한다. 특히, 주의할 점은 해당 주택에 세들어 살았던 임차인의 주민등록등본과 표준임대차계약서에 의해 작성된 임대차 계약서 사본을 모두 징구해야 한다.

임대기간의 산정은 법에서 정하는 호수(2세대) 모두 임대를 놓는 시점에서 시작하고 기존의 세입자가 나가고 새 세입자가 이사오기까지의 기간이 3개월 이내이면 임대기간에 포함되지만 3개월이 초과하면 임대기간에서 제외된다.

(1) 개요

임대주택법의 개정(2003.12.26)으로 인하여 2003년 6월 26일부터는 임대주택조합의 설립을 통해서 임대주택사업을 할 수 있게 됐다. 조합은 2인 이상으로 구성하되 2호이상의 주택을 건설 또는 매입하는 경우에 설립하도록 하고, 주택소유 여부에 관계없이 모든 사람이 조합의 구성원로 참여할 수 있도록 하며 저금리시대에 시중의 여유자금이 임대주택사업부문으로 유입될 수 있도록 하고 임차인의 주거안정을 위한 임대주택제고가 확충될 수 있는 기반을 마련하기 위한 취지에서 도입된 것이다. 따라서 자금력 있는 사람들이 임대주택조합을 설립하여 임대사업을 할 수 있는 제도적 장치가 마련된 것이다.

(2) 임대주택조합의 설립

가) 조합설립인가

다수의 구성원이 주택을 건설 또는 매입하여 임대하기 위한 임대주택조합을 설립하고자 하는 경우에는 관할 시장․군수․구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 인가를 받아 설립된 조합을 해산하고자 하는 경우에도 인가를 받아야 한다.

조합의 설립인가․변경인가 또는 해산인가를 받고자 하는 자는 인가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 주택이 건설되거나 매입되는 예정지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 다만, 시장․군수 또는 구청장은 필요한 경우에 한하여 당해 조합의 주택건설예정지에 대한 토지사용승낙서를 제출하도록 할 수 있다.

나) 조합구성 및 조합원

조합은 2인 이상의 조합원으로 구성하여야 한다. 다음에 해당하는 자는 조합의 구성원이 될 수 없다

① 상법상의 회사․민법 제32조의 규정에 의하여 설립된 비영리법인 및 공익법인의 설립․운영에관한법률 제4조의 규정에 의한 설립된 공익법인

② 미성년자

다) 조합원의 추가 및 교체

조합은 그 설립인가를 받은 후부터는 당해 조합의 구성원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인․건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가 또는 매매계약체결 이후에 조합원 지위가 양도․증여․판결 등으로 변경된 경우와 다음에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위안에서 충원하는 경우에는 그러하지 아니한다.

① 조합원의 사망 ② 탈퇴 등으로 설립인가 받은 조합원의 수 미만으로 되는 경우

라) 조합규약

① 조합의 명칭 및 주소 ② 조합원의 자격에 관한 사항 등

(3) 조합에 대한 감독

건설교통부장관 또는 시장․군수․구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정하는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다.

시장․군수․구청장은 조합 또는 조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반할 때에는 조합의 설립인가를 취소할 수 있다.

(4) 조합의 회계감사

20호 또는 20세대 이상의 주택을 건설 또는 매입하는 조합은 법 제6조의3제3항의 규정에 의하여 다음 각호에 해당하는 날로부터 20일 이내에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조에 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

① 주택법의 규정에 의한 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날

② 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정등으로 임대를 계속할 수 없어 건설교통부장관(국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택) 또는 시장․군수․구청장의 허가를 받은 날

③ 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 날

회계감사에 대하여는 주식회사의외부감사에관한법률 제5조의 규정에 의한 감사기준을 적용한다. 회계감사를 실시한 자는 회계감사가 종료된 날부터 15일 이내에 회계감사결과를 시장․군수 또는 구청장과 조합에 통보하여야 한다.

시장․군수 또는 구청장은 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 도는 부당한 사항이 있다고 인정되는 때에는 그 내용을 조합에 통보하고 그 시정을 요구할 수 있다. 조합은 회계감사결과를 통보받은 때에는 이를 당해 조합의 사무실에 3월이상 비치하여 조합원들이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

(5) 조합의 임대주택건설

조합은 주택건설촉진법에 의한 등록업자(국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 임대주택을 건설할 수 있다. 이 경우 조합과 등록업자를 주택건설촉진법 제44조제3항의 규정에 의한 공동사업주체로 본다.

(1) 택지의 우선공급

국가․지방자치단체 또는 정부투자지관은 그가 소유한 택지 또는 개발한 택지를 매각하는 경우에는 주택건설촉진법의 규정에 불구하고 건설임대사업자에게 우선적으로 매각할 수 있다. 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 한국토지공사는 그가 개발한 택지중 10%이상을 임대주택건설용지로 사용하거나 건설임대사업자에게 공급하여야 한다. 택지를 매수하거나 공급받은 자는 택지를 취득한 날부터 2년이내에 임대주택을 건설하여야 한다.

(2) 임대주택에 대한 국민주택기금 지원

가) 소형(60㎡이하) 공공임대 : 호당 2.500만원(연 4%)

나) 중형(60~85㎡) 공공임대 : 호당 3,000~5,000만원(영 5.5%)

다) 재개발임대(60㎡)이하 : 호당 2,500만원(연 3%)

라) 사원임대주택(연 3%)

① 60㎡이하 : 호당 2,500만원 ② 60~85㎡ : 호당 3,000만원

마) 매입임대주택 구입자금 지원 : 호당 3,000만원, 연 7%

(3) 국민임대주택 건설을 위한 재정 및 기금지원

호당 지원비율 : 재정 30%, 기금 40%(연 3%)

(4) 세제혜택 부여

가) 취․등록세(지방세감면조례) 및 양도세(조특법) 감면혜택 부여

① 지방세

※ 기타 교육세(등록세의 20%, 종토세의 20%, 재산세의 20%) 연계 면제. 다만, 농어촌발전특별세는 부담한다.(감면세의 20%)

② 국세(85㎡이하)

㉮ 5호이상 임대시 양도세(법인은 특별부가세) 감면

㉠ 매입임대주택

㉡ 건설임대주택 : 5년이상 임대후 분양전환시 100% 면제

㉯ 2호이상 임대시 양도세(법인은 특별부가세) 감면

※ 단, 99.8.20~2001.12.31 기간중 취득(매매계약체결 포함)하고, 2001.12.31 이전에 임대개시하여야 한다.

□ 유의사항

(1) 투자목적에 적합한 지역을 선정해야 한다.

임대수익과 매각수익을 동시에 올릴 수 있는 지역을 선정하는 것이 최상이지만 두가지 요소를 충족하는 지역을 선정하기란 쉽지 않다. 따라서 투자목적의 우선순위를 감안하여 그에 알맞은 지역을 선정하여야 한다.

특히, 임대주택은 5년 이전에 처분하더라도 양도소득세를 비롯해 취득세, 등록세를 제외하고도 높은 수익을 올릴 수 있는 환금성이 좋은 대단위 아파트단지를 선택하는 것이 좋다. 또한 건설예정인 지하철 역세권, 도로개설지역 등과 같이 향후 발전가능성이 있는 지역을 선정하면 투자수익을 기대할 수 있다.

(2) 소형아파트가 유리하다.

임대주택사업에는 아파트를 비롯해 다세대, 다가구, 단독주택 등이 있다. 그러나, 다세대주택은 주차장강화조치와 함께 5년 임대후 매도함에 있어 매매가격이 하락하거나 매도가 쉽지 않고, 다가구주택은 1가구로 인정되므로 유의해야 한다. 또한, 단독주택은 초기 투자비용이 많이 들어 효율성이 떨어진다.

아파트중에서도 소형평형이 유리하다. 임대사업의 취득세, 등록세, 양도소득세 등 세제혜택은 전용면적 18평 이하에 집중돼 있고, 임차수요도 중소형에 많기 때문이다.

(3) 택지개발지구의 미분양아파트가 유리하다.

분양가 절반을 저리기금대출로 처리할 수 있고, 그 외 대부분을 보증금으로 충당할 수 있기 때문에 서울에 비해 상대적으로 아파트 분양가가 낮은 수도권과 지방은 선택하는 것이 좋다.

(4) 취득세 및 등록세의 감면대상 여부를 확인하다.

취득세 및 등록세의 감면은 임대를 목적으로 건축주로부터 최초로 분양 또는 매입한 공동주택(다세대, 연립, 아파트)에 한하여 적용된다. 따라서 오피스텔과 같이 주택이 아닌 경우, 주택이라 하더라도 준공후 건축주로 최초로 분양 또는 매입한 것이 아닌 경우, 단독주택(다가구주택 포함) 등은 취득세 및 등록세의 감면 대상에서 제외된다.

(5) 차입금을 활용한다.

저금리로 인하여 은행권의 담보대출금리가 임대주택의 월세전환이율보다 낮기 때문에 은행권의 담보대출을 활용하면 자기자본의 수익률을 더욱 높일 수 있다. 따라서 자신의 상환능력을 감안하여 가능하면 은행대출을 활용하는 것이 좋다.

(6) 최대한 투자비용을 낮게 한다.

부동산투자에서 수익을 올릴 수 있는 가장 확실한 방법은 부동산을 매입할 때에 최대한 싸게 매입하는 것이다. 임대주택사업에서도 매입가격을 최대한 낮추는 것이 성공의 관건이 된다. 따라서 급매나 경매를 활용하는 것도 좋은 방법이다.

만약에 토지를 매입하여 다가구 원룸등과 같은 주택을 건축하여 임대사업을 하고자 할 경우 관건은 토지를 얼마만큼 싸게 사느냐에 달려 있다. 건축비는 절감한다고 하더라도 크게 줄일 수 없기 때문에 토지매입가격을 최대한 낮추는 것이 중요한 요소가 된다.

(7) 사전에 수익성분석을 한다.

임대주택사업을 하고자 할 경우에는 대상지역 및 대상물건의 임료나 가격수준을 조사하여 투자액대비 수익률을 분석하여야 한다. 임대주택사업은 거주의 목적이 아닌 투자목적이기 때문에 반드시 수익률에 입각하여 투자의사결정을 하여야 한다. 특히, 시간경과에 따라 급속히 감가되는 다세대주택이나 연립주택의 경우에는 감가상각부분을 반영하여 투자수익을 분석하여야 한다.

Ⅲ. 부동산펜션사업