2008-01-29 17:13

http://blog.drapt.com/hkchohk/81201594408288

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31492

2008년 부동산에서 최고의 부동산 상품은 토지가 될것으로 보인다.   실용정부의 출범으로 부동산 모든 상품이 영향을 받겠지만 정부가 변하고 정책이 생기면 먼저 움직이는 토지시장의 특성상 토지가 가장 발 빠른 변화를 보일것으로 예측되기 때문이다.   토지시장에 한정하여 2008년 호재를 점검하면 제일 먼저 떠오르는 화두는 한반도 대운하다. 그리고 한강르네상스 계획이 있다.   둘다 물따라 형성되는 계획이니 2008년 토지투자는 물따라 해야 할것 같다.   한반도 대운하에서 투자에 관심을 가져야 하는 지역은 필자의 생각으로는 수도권에 한정해서 지켜봐야 한다고 생각한다.   물론,지방의 토지시장도 한반도 대운하 영향을 받겠지만 토지가 움직이려면 사람이 필요하고 자금이 필요하다는 점에서 대한민국 1/2 인구가 집중된 수도권의 파괴력만큼 강하다고 보지는 않는다.   부분적으로는 지방의 토지시장이 영향을 받아서 수도권과 비교하여 큰폭의 상승을 하겠지만 대운하가 실제로 완성되고 난 다음 투자수요 다음에 오는 2차적인 실수요를 감안할때 지방토지 시장은 후속매수세가 약할수 밖에 없다는 단점이 나온다.   부동산 투자의 가장 취약점인 환금성을 고려해야 하기때문에 토지투자자들은 가급적이면 수도권에 한정되어 토지투자처를 선택하는것이 좋다고 본다.   한반도 대운하와 한강르네상스 양자의 계획에서 관심있는 지역을 선택하여 보면    1.강화도 북부지역과 교동을 둘수 있겠다   이명박 당선인의 실용정부에서 남북한 교류의 협력지로 한강,예성강,임진강이 만나는 지점에 900만평 한국의 맨하튼으로 나들섬 계획을 발표했고 나들섬의 위치는 강화군 교동도 북동측 한강 하구이기 때문에 나들섬은 그 위치의 특성상 한반도 대운하의 관문역할을 하게 되고 나들섬이 발전할수록 인근 지역인 강화도 교동과 강화도 북부지역은 수혜를 입게 된다.   2.김포시 월곳면 일원   김포시 월곳면은 애기봉이 있는 곳으로 한반도 서해안의 산업 도시(인천,안산,시흥,화성,평택,당진등)에서 최단 거리로 개성 진입이 가능한 지역이다.   나들섬 계획자체가 북한과의 교류를 생각한 계획이기 때문에 강화도를 우회하는 개성연결 도로보다.    남측 서해안에서 직진하게 되는 김포시 월곳면은 남북교역의 요충지가 될수 있다.   또한, 김포신도시,검단신도시,마송지구,양곡지구등의 개발압력이 북쪽으로 향하고 있어 한반도 대운하와 한강르네상스 계획없이도 자체개발이 가능한 지역이기때문에 안정적인 투자처가 될 수 있다.   남북이 갈리기 이전부터 월곳면 조강리 일원은 북측에 있는 조강리와 같이 한강을 드나들었던 배들의 선착장으로서 발전했던곳이므로 옛 영화를 찾을수 있으리라 본다.   3.파주를 비롯한 서울 인근지역은 이미 개발이 많이 진행되었고 토지투자처로 부담이 되기때문에 토지 보다는 인근지역 아파트들이 운하의 여객터미날 및 워터프론트 개념의 개발로 사람들의 관심을 받으리라 본다. (관심지역은  상암,양화,당인리,여의도,용산,서울숲,뚝섬,잠실등이다)   4.남양주 삼패동   한반도 대운하의 여객터미날과 화물터미날이 두개 같이 들어오는 지역으로 대부분이 그린벨트에 묶여 있는 지역이다.   외곽순환고속도로,중부고속도로등의 교통 편의성과 그린벨트로서 시세가 저렴하다는 점에 사람들의 관심을 끌만한 지역으로 본다.   5.경기도 광주 및 양평   광주와 양평은 팔당 취수원때문에 대규모 개발을 할수 없던 지역이나 한반도 대운하의 물길을 피해서 취수원이 다양화 된다면 상수원 보호구역의 부분적 해제가 예상되기 때문에 개발의 깃발을 올릴수 있으리라 본다.   특히,경기도 동북부 개발축의 핵심이라 보이는 양평은 김문수 경기도 지사의 명품전원주거단지의 가능성 있어 더블호재 지역으로 볼수 있다.   반면에 취수원이 다원화 될때 남한강변은 호재가 되지만 새롭게 취수원으로 지정될 북한강변 청평,가평등은 제2영동고속도로 건설의 호재에도 불구하고 토지시장 약세를 보일수 있다고 본다.   6.경기도 이천   한강 취수원으로 인하여 하이닉스 증설공장이 무산되어 지역개발의 꿈이 좌절되었던 이천은 상수도 취수원의 다양화와 관광지개발이 큰 호재가 되리라 본다.   이천지역의 토지가 평지라는 점을 생각하여 볼때 팔당 상수원 취수원이 변화가 된다면 강변을 떠나 이천시 전역이 개발의 열기에 휩쓸릴수도 있다고 본다.   글을 마치며   수도권 외 지역으로는 지방 여러 지역이 관심이 있으나 섣부른 토지투자로 인하여 자금이 묶일때 회복될수 없는 상황이 나올수 있어 쉽게 언급하기 어려워 생략한다. 수도권외 지역은 독자들 스스로 환금성을 감안하여 판단하길 바란다.   그리고 위의 투자 예상지역은 한반도 대운하 계획이 확정되면 바로 토지거래허가제 및 각종 규제가 예상되므로 단기간 투자 목적으로 접근하는 것은 자금이 장기간 묶일수 있으므로 주의해야 한다.   특히 한강을 비롯한 강가 주변의 임야들은 강변의 특성상 경사도가 높아 개발이 어려운곳이 대부분이므로 토지투자의 초보자들은 가급적 한반도 대운하 관련 투자는 피하기를 권유한다.       -------------------------------------------------------------- 부동산 투자에 관하여 연구하는 카페입니다 관심있는 사람의 참여를 환영합니다   태양과 부동산 투자 http://cafe.naver.com/01031587277.cafe

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2007-02-22 02:35

http://blog.drapt.com/hkchohk/681172079333357

출처 : 한상분님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/hansb

제가 모든 것을 맞힌다고 생각하지는 않습니다.다만 기본에 충실하려고 노력할 뿐입니다. 용인에 대해 거북하신 분이 있는 가 봅니다.자신의 재산이 달린 곳을 폄하한다면 그 누가 기분이 좋겠습니까. 용인 주의보는 솔직이 이런 측면에서 내렸습니다.용인은 판교가 아닙니다.일산ㅂ보다 서울에서 가까운 행신과 화정이 왜 일산의 절반값인지 잘 생각하면 무슨 말인지 알 것입니다. 용인 40평형이 7-8억이라면 당연히 강남 30평대 사야 합니다.제 지인중 한분이 이렇게 물어 며칠전 반포 한신 7억2천대에 잡았습니다. 판교는 강남 때문에 생겼습니다.용인은 판교 때문에 큰 시장이 형성되는 것으로 봐야 합니다.용인의 전세가가 비싼 곳이 2억입니다.매매가는 8억이 넘지요.완성된 아파트가 그 가격입니다. 강남의 반포 한신 한양 등 전세가 역시 불과 2억대 초반입니다.하지만 도곡 렉슬 등 완성된 아파트는 그보다 훨씬 비쌉니다. 용인은 앞으로도 계속 분양될 것이고,앞으로도 계속 입주하면 전세가는 약세를 계속 면치 못할 테고,판교가 입주할 무렵이면 팽당할 수도 있다고 봤습니다. 모르지요.돈이 그 곳에 몰리면 계속 갈 수도 있을테니까요. 하지만 그보다 나은 강남에도 괜찮은 매물이 있는 데 그 것을 사는 것은 완전히 컨설턴트들의 밥이 되는 것이지요.이들 컨설턴트가 입버릇처럼 뭐라 했지요. 강남에 꼭 진입하라고 했었지요.더 나은 강남에 괜찮은 물건이 있는 데 안하면 바보지요. 지금은 어디를 사도 오르는 형국입니다. 목동 35평형은 최근 10억을 가뿐히 넘었다고 합니다.저는 사실 다른 재테크 사이트나 부동산 사이트 돌아다니지 않습니다. 최근 원고 관계로 몇몇 사이트 돌아다니며 느낀 점이 있습니다. 목동과 강남은 희소성이 가격을 주도하는 원리이며,이를 부채질하는 세력이 있씁니다. 목동을 비롯해 서울 서남부를 대표하는 무슨 동호회 여자가 목동 살면서 난리치고 있다고 하더군요. 정말 강남을 사고 싶다면 압구정동을 사야 합니다.제가 1년여전 10년후 예상되는 강남인기지역을 쓴 시점을 전후로 압구정 반포 등이 폭등해 뭐라 말하기 그렇습니다만,교육이나 환경 이런 것은 곁가지 테마입니다. 가장 중요한 것은 입지와 장벽입니다.압구정동은 대치동이나 도곡동과는 차원이 다른 곳입니다. 부의 흐름은 한 순간에 바뀌지 않습니다. 대치동이나 도곡동 잠실 등에는 저 같은 범부도 아는 사람이 꽤 됩니다.압구정동에는 손으로 꼽을 정도 있습니다.그런 압구정 아파트 30평형이 지난해 이맘때 6억이었으면 무조건 사는 것이었습니다.지금 12-4억 한다고 합니다. 우리들은 항상 자기가 믿고 싶은 쪽에 거는 경향이 있습니다.믿고 싶은 쪽이란,자기에게 유리한 쪽이죠. 1년반전 도화동 현대1차나 우성 중대형 사라고 했습니다.그 때 그 아파트 49평 가격이 3억7,8천이었습니다.전세는 2억정도 했지요. 지금은 6억에도 매물이 없고 7억에도 안판답니다.경의선 역사 하나 생긴다는 것 가지고 말이죠.이도 정확한 정보는 아닌데 인터넷에 그 지역 주민들과 부동산이 합세해 띄우니 그리 가는 것입니다. 화성 향남 카페 회원분이 동탄 초기 분양당시 제게 메일을 주면서 청약해야 하냐고 물어 적극 청약하라고 했습니다.자신의 삶의 근거지가 그 곳이고,더욱이 토공에서 개발하니 들어가라고 했습니다. 저는 주공이나 토공에서 하는 것은 권장하는 편입니다.지난해 행신이 1000여가구 분양했는 데 거의 미달과 다름없는 이유가 뭔지 아십니까. 주공물량이라서 그렇습니다.대형 민영이 들어오면 컨설턴트나 기자들에게는 떨어질 떡고물이 있으니 열심히 홍보합니다.하지만 주공이라면 경우가 다르지요. 교하 미달 났을 때 많은 사람들에게 하라고 적극 권유했습니다.하지만 지금은 아닙니다. 이미 40평대가 복등기에 이자까지 더해 6억을 육박하는 수준에 뭔 꿀단지가 있다고 부동산 중개업자 손을 들어주겠습니까. 닥터뿐 아니라 부동산 사이트의 대부분은 부동산 업자의 손에 넘어가 있다고 해도 과언이 아닙니다. 저는 용인이나 강남,하물며 제가 살고 있는 지역의 아파트에도 사사로운 이익이 걸려 있지 않습니다. 각 부동산 사이트에서 선수들이 이리 저리 세력을 몰고 다니면, 용인이든 교하든 쉽게 내리지 않을 수도 있습니다. 혼란기일수록 아전인수격의 해석보다는 냉철한 지혜가 필요하다고 봅니다. 솔직이 장기적 측면으론 동백보다는 교하의 상승이 유력해 보입니다. 왜 그런지는 가서 보면 아실 것입니다. 남양주는 2008년 분양할 때 꼭 청약하십시오. 그 곳은 강남 부자들이 노후를 보내는 마지막 종착지가 될 가능성이 높은 곳입니다. 그 때쯤이면 외곽순환로를 이용해 잠실까지 10분,강남까지 20분 이내로 가게 되며 경춘고속도로가 뚫려 속초까지 1시간30분만에 갈 수있습니다.창을 열면 어느 집에서든 불암산 수락산 용암산이 눈에 들어옵니다. 일산도 20여분만에 닿습니다. 지금 용인을 좋게 보는 이유는 경부축이기 때문이 아니라 설악산 등 영동지방 및 중부내륙 고속도로 등을 통한 영남 지방으로의 접근성 때문이기도 합니다. 남양주는 거의 대부분 그린 벨트에 지어집니다.분양가가 쌀 수밖에 없습니다.비싸지면 따져야 합니다. 행신은 올해 말 중대형 분양시에 꼭 청약하십시오.행신은 돈이 되는 곳중 하나입니다.행신 2지구는 말만 행신일뿐이지 상암입니다.이 역시 컨설턴트들이 띄우지 않을 것입니다. 왜냐하면 자신들에게 돌아올 이익이 별로 없으니까요.

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2006-01-02 03:39

http://blog.drapt.com/hkchohk/81136140799981

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27748

어떤 기사에, 10년동안 삼성전자와 강남의 집값 상승률을 비교한 기사가 났었는데, 단연코 삼성전자의 수익률이 높았다는 결론이었다. 물론 그렇다. 수익률로만 보자면 블루칩의 주식이 훨씬 나은 수익을 가져다줄 수 있다. 하지만 그럼에도 불구하고, 부동산은 실제로는 투자자에게 주식보다 훨씬 나은 생활을 안겨준다. 왜 그럴까? 투자의 3대 요소인, 안전성, 환금성, 수익성에 있어서 부동산은 환금성이 가장 떨어지는 것으로 알려져있다. 맞는 말이다. 하지만 환금성이 떨어진다는 것은 사실 약점이자, 크나큰 장점이 된다. 돈을 묶어놓기 때문이다. 얼마전에 투자자 한분이 전화가 와서 ‘3000만원이 생겼으니 투자를 해달라’는 것이었다. 부동산에 있어서 3000만원으로 투자를 하는 것은 쉬운 일이 아니다. 그래서 좀 기다리라고 말씀을 드리고 며칠이 지났다. 그랬더니 또 전화가 와서 계속 사정을 하는거였다. 그런데 그분의 부탁하는 말의 느낌에서 왠지 투자를 빨리 해서 수익을 내고 싶어서가 아니라, 빨리 ‘이 돈을 어떻게 좀 해야한다’는 느낌을 받았다. 아니나 다를까, 내용을 들어보니, 그 돈을 부동산으로 묶어놓지 않으면 당장 ‘집안일로 다 거덜이 나게 생겼다’는 것이다. 시동생 결혼비용, 시부모 생활비 등으로 표시도 나지 않게 사라지게 생겼다는 것이다. 혹자는 집안일에 쓰지 않고, 자기 혼자 편하게 살려고 돈을 빼돌리는(?) 행위가 괘씸하게 느껴지겠지만, 그분의 마음도 충분히 이해가 간다. 그분은 직장여성인데, 죽어라 일하고, 먹을 거 못먹고, 입고 싶은 거 못 입고, 열심히 돈 모았는데, 집안 어른들 모시는 일에 모조리 들어간다고 생각하면 허탈한 마음이 들 것도 당연하다. 게다가 집안 일이라는 것이 정말 급박한 일이라면 모를까 그렇지 않을 일이라면 자신의 돈이 그렇게 쓰여지는 것은 좀 억울하다는 생각이 들만도 하다. 그래서 그분은 빨리 부동산에 돈을 묶어놓고 싶었던 것이다. 돈을 들고 있으면서 집안일을 몰라라 할 수는 없는 일이다. 그리고 그렇게 다 돈이 나가고 나면 그야말로 나한테 남는 것은 하나도 없다. 그렇지만 부동산으로 묶어놓으면 누가 그걸 가지고 ‘그거 팔아서 뭐 해달라’고 하는 사람은 없다. 그리고 시간이 지나면 적든 많든 돈이 되는 것이다. 그렇기 때문에 사실 부동산은 단순히 수익률로만 가지고 이야기할 수 없는 일이다. 마치 저금통에 동전을 모으는 것과 비슷한 효과가 있다. 남는 동전 모으지 않고 다 쓴다고 해도 생활이 그다지 달라지거나 풍요로워지는 것은 아니다. 그런데 남는 동전을 열심히 모으면 어느새 큰 몫돈이 되는 것이다. 사실 합리적으로 따지면 그건 말도 안되는 것이다. 어차피 내돈이었던 것인데 말이다. 그런데 실제로는 마치 돈이 생긴 것과 같은 효과를 누리게 하는 것이 저금통이다. 부동산도 마찬가지다. 사실 수익률로만 따지면 주식보다 못할 수도 있고, 심지어는 예금보다 못할 경우도 있을 수 있다. 하지만 장기적으로 봤을 때 부동산은 확실한 힘이 되어준다. 왜? 있으면 써버리는 동전처럼 될뻔한 돈을 ‘모아뒀다’는 효과를 주기 때문이다. 어떤 분은 90년대 중반에 토지를 하나 샀다. 부동산에 대한 해박한 지식이 있어서 산 건 아니고, 교수로 있는 남편의 지인이 부동산 쪽에 고급 정보를 줄 만한 사람이어서, 그사람이 일러준 곳의 땅을 샀다. 본인 혼자 샀다면 결정을 하기가 어려웠겠지만 주변의 교수들도 함께 그곳의 땅을 샀기 때문에 안심하는 마음으로 샀다. 아니다다를까, 사자마자 가격이 뛰는 것 같아 기분이 좋았다. 그런데 이게 웬일인가!! 국가재난인 IMF가 찾아온 것이다. 부동산 값은 폭락을 하게 되었고, 이자는 치솟았다. 땅값이 떨어진 것을 가지고 한탄하는 것도 여유가 있을 때 이야기다. 한탄할 여유도 없고 그저 땅이 팔리기만 하면 감지덕지할 지경이 되었다. 그만큼 힘들었다. 그런데 땅이 팔리는가? 아파트도 반값에 내놔도 팔릴까 말까 하는 상황에 땅이 팔린다는 것은 거의 불가능에 가까웠다. 땅을 팔아보려고 별의별 노력을 다했지만 결국 땅은 팔리지 않았다. 지칠대로 지친 그분은 결국 세월이 지나면서 포기하게 되고, 땅은 잊혀진 존재가 되어버렸다. 그리고 10여년이 지난 지금 그 땅은 어떻게 되었을까? 그 땅은 지금 한창 전원주택으로 주가를 높이고 있는 용인의 고기리땅이다. 땅값은 무려 40배가 올랐다. 만약 환금성이 있었다면 그 땅이 남아나지 않았을 것은 틀림없다. 팔리지 않았기 때문에 복덩이가 되어서 굴러오게 된 것이다. 이러한 부동산의 특징은 또 다른 모습으로 나타난다. 그것은 바로 부동산으로 수익을 내게 되면 그걸 ‘수익’이라고 생각하지 않고 원래 있던 ‘재산’이라고 생각한다는 것이다. 이건 무슨 말인가? 예를 들어 어떤 사람이 3억짜리 아파트를 전세를 끼고 샀다. 그러다 보니 자기 돈은 1억5천만원만 들어갔다. 이 사람의 수중에는 1억5천만원만 있기 때문에 사실 3억짜리 아파트를 들어갈 형편도 되지 않는 것이다. 소망이 있다면 3억짜리 아파트라도 들어갈 수 있기를 바라는 것이다. 그런데 이 아파트가 가격이 엄청 올라가 6억이 되어버렸다. 1억5천만원을 가지고 3억을 번 것이다. 양도세를 계산하지 않는다면 수익률은 무려 200%다. 주식에서도 이런 수익률이 그렇게 많이 나오는 것은 아니다. 그렇다면 이 사람은 6억짜리된 아파트를 팔아서 원금 1억5천과 2억원이나 생긴 수익금을 가지고 파티를 벌일 것인가? 전혀 그렇지 않다. 이사람은 대출을 받아 전세금을 내주고 그 집에 입주를 한다. 그리고 자연스럽게 이렇게 생각을 한다. 이 집은 원래부터 있던 자신의 재산이라고 생각한다. 원래부터 이정도는 향유할 수 있었던 사람으로 생각한다. 즉 그것을 팔아서 축배를 들 생각을 하지 않게 된다는 것이다. 그러다보니 결국 그건 또 돈을 묶어놓는 역할을 하는 것이고, 그것이 쌓여서 부자를 만들어가는 것이다. 땅도 마찬가지다. 어렵게 땅을 장만했다고 하자. 그런데 그 땅값이 올랐다. 그러면 그 땅을 팔아서 룰루랄라 쓰면서 살아볼까? 그렇지 않다. 가끔이나마 논과 밭, 그리고 산을 가꾸며 살았던 생활, 그것들을 보면서 뿌듯함을 느끼던 생활, 그 생활을 유지하고 싶어진다. 그래서 땅을 팔았다고 해도 다시 그와 비슷한 땅을 사고 싶어하는 것이 대부분의 사람의 마음이다. 부동산을 소유하지 않고 있는 사람들은 이 말이 잘 이해되지 않을 수도 있다. 그러나 대부분 부동산을 소유하게 되면 위와 같은 마음을 갖게 된다. 그게 대부분의 사람의 마음이고, 부동산이라는 것이 갖고 있는 특징이다. 몇천만원 또는 몇억이나 되는 돈을 흐지부지 없어질 푼돈처럼 볼 수는 없을 것이다. 그러나 희안하게도 일상생활을 하다보면 몇천만원도, 심지어 몇억도, 어디에 쓴지 모르게 흐지부지 없어지는 경우가 다반사다. 흐지부지 없어진다는 것은 보람있게 쓰지 못하게 된다는 뜻이기도 하다. 그런 돈을 모아두는 저금통의 역할을 한다는 측면에서의 부동산, 이것을 잘 활용한다면 부동산은 확실히 우리 삶에 생각지도 않았던 기쁨을 주는 존재가 될 것이다. 진짜 돈을 벌기 원한다면, 빨리 돈 벌기 위한 수단으로서의 부동산이 아니라, 저금통 역할을 하는 부동산의 역할을 잘 활용해볼 필요가 있다.

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