농지투자는 입지선정만 성공하면 수익성(시세차익)이 높은데 비하여 환금성이 낮다. 따라서 아무 농지나 투자해서는 묶이기쉽다.

그러므로 농지투자는 아래와 같이 환금성을 고려한 선별적 투자를 하여야 한다.

1.대도시에서 40KM 이내의 농지를 구입해야 한다.

환경가치에 대한 의식 확대와 주5일 근무의 확산,국민수득의 상승 등으로 전원주택 수요가 지속적 증가 추세에 있다. 수도권과 지방 대도시 주변지역 관리지역 농지는 미래 전원주거지역으로서 수요기반이 탄탄하다. 즉 미래수요가 많을 수록 환금성도 높고 시세차익도 많다.

2.소액으로 분산투자해야 한다.

농지투자는 월세수익이 발생하지 않고 시세차익 밖에 기대하기 어려우므로 1억원 미만의 분산투자와 여유자금을 투자하는 것이 바람직하다.

3.중,장기적 투자를 해야 한다.

농지의 가격은 단기간에 급등하지 않고 정책과 주변의 여건에 따라 서서히 움직이게 될 것이다. 따라서 농지 투자는 단기투자보다는 느긋하게 중장기적 투자를 해야 한다.

4.분할이 가능한 토지를 선택해야 한다.

비도시지역 토지는 매매금액이 2-3억원을 초과하면 거래가 잘 안 되는 편이다. 지가가 상승할 경우 2필지 이상으로 분할이 용이해야 환금성이 높아진다.

5.도로 접근성을 고려해야 한다.

차량접근이 가능한 4M 이상의 도로에 접해야 한다. 맹지는 도로확보 방안을 우선적으로 확보한 후에 투자해야한다.

6.이행이 예측되는 토지를 탐색한다.

진흥농지는 농가주택,농림수산업 창고,축사 외에는 건축행위가 제한되므로 지가가  낮게 형성되어 있다.그러나 진흥농지가 폐지되고 보호농지나 일반농지로 전환되면 가격이 2-3배로 상승할 수 있다.

군청에서 농사를 짓지 말라고 2002년 전부터 권장하는 토지는 진흥농지가 폐지될 가능성이 높다.

마을주변의 자투리 농지나 산과 산 사이에 위치해 있어서 기계화 영농 또는 대규모 경작이 불가능한 농지는 진흥농지에서 해제될 가능성이 있다. 양평군의 경우 2002년부터 매년 5만평 정도를 진흥농지에서 해제하고 있다.

안녕하세요^^어변성룡입니다.

날씨가 어느덧 여름이 다되어가네요^^

짜증나는 일이 있고 원하는데로 일이 잘 풀리지 않으시더라도 그뒤에는 정말 좋은 일들이 오기에 조금만 참으시고 하루하루 행복하게 보내시기를 진심으로 바랍니다.^^

본론으로 들어가서 요즈음 일반적으로 중개수수료 분쟁이 자주 일어납니다. 민법상 계약자유의 원칙의 부동산거래에서 당사자간의 이해관계가 가끔 얽히고 해서 이러한 분쟁이 잦은 편입니다.

그럼 간단하고 이해가 쉽게 중개수수료는 과연 어느시점에서는 누가 부담하는가에 대해서 간단히 설명해드리겠습니다.

먼저 다들 아시다시피 우리나라 현행법에서는 주택임대차 보호법이라는 특별법이 정해져있습니다. 특별법은 말 그대로 주택거래에 있어서 가장 우선시 되는 특별한 법으로 보시면됩니다. 대부분 주택임차인에게 유리하게 법이 되어있습니다.아무래도 약자보호를위한 법취지이기때문일 것입니다.(편명적 강행규정의 성질을 갖음)

★주택임대차보호법에서의 적용을 받는 임차인이란?

☞법제2조] 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를적용한다.그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

라고 정의 되어있습니다.

여기서 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단기준은 판례에서 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에따라서 정하여야하며 전체건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 목적물의 이용관계와 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부를 고려하여 합목적적으로 결정한다라고 대법원 판례가있습니다.

제가 윗글을 올린 이유는 요즈음 인기가 있는 오피스텔의 경우 상가로 보느냐 주택으로 보느냐에 따라 존속기간 및 중개수수료분쟁이 많아 당사자간 서로싸우는 경우가 있기에 설명해드리겠습니다.

일단 거의 대부분의 오피스텔은 공부상 업무용건물로 되어있습니다.즉 상가로 보는 것이 원칙이지요^^ 그래서 오피스텔 임대차 계약시 대부분 1년단위로 임대차 계약을 합니다. 상가임대차보호법의 적용을 받게 되어 존속기간은 임차인이 1년을 보장받게 됩니다.

하지만 전입신고를 하고 주거목적으로 거주를 계속해서 유지한다면 상황은 틀려집니다. 이때에는 위에서 설명했듯이 주택임대차보호법의 적용이 되어서 2년을 보장 받게되는 것입니다. 하지만 대부분의 오피스텔 임대차(전세,월세)계약시 거의 80-90%이상이 전입신고하지 않는 조건으로 계약을 체결합니다. 여러가지 이유가 있습니다만 간단히 말씀드리자면, 먼저 세금부분에 있어서 실질과세원칙을 적용받기에 임대인 입장에서 주거용이 되지 않기 위해서입니다.

존속기간에서 주택임대차보호법에서는 임차인은 2년을 보장 받게됩니다. 최단존속기간의 의미로써 계약기간이 2년미만이라 할지라도 2년까지는 무조건 보장을 받게되는 것입니다. 또한 이경우에 임차인은 2년미만의 기간을 주장할수 있으나,  임대인은 주장 할 수 없습니다.  다시말해서 임차인은 2년전이라도 계약을 해지할수 있고 임대은은 계약해지를 일방적으로 할 수 없다는 이야기입니다.(계약서상의 계약기간전에 일방적으로 계약해지 할수 있다는 이야기는 아닙니다.)

존속기간에 있어서 묵시적갱신의 경우란, 임대차계약 기간 만료전 임대인은 6월~1월전까지 임차인은 1월전까지 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지등의 아무 이야기가 없다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 단 임차인은 2기의 차임연체라던가 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우는 적용되지 않습니다.

이경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.(기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 경우 2년으로 본다. 즉 다시 2년을 보장 받게되는 것입니다.) 이 경우에 임차인만이 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.효력은 임대인이 그통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

상가임대차보호법을 받는 임대차의 경우는 최단존속기간이 1년이며, 묵시적갱신도 마찬가지로 임차인만이 언제든지 계약을 해지할 수 있고 그효력은 3개월후에 발생한다.

★그럼 중개수수료는 누가내야하는가의 부분입니다.★

중개수수료는 부동산중개업법상 누가의뢰를 하느냐에 따라서 정해집니다.

즉 원칙은 임대인이 의뢰를 하느냐 임차인이 의뢰를 하느냐에 따라서 중개수수료내는 당자자중 일방이 결정됩니다.

1. 일반적으로 계약기간 만기로 인해서 새로운 임차인을 구할시에는 임대인이 부동산에 의뢰를 하게됩니다.이때 임대인이 의뢰를 하게되므로 중개수수료를 부담하게됩니다.

2. 하지만 계약기간 만기 이전에 임차인의 사정으로 이사를 하게되는 경우 임대인 입장에서는 급할게 없으므로 일반적으로 임차인이 부동산에 의뢰를 하고 새로운 임차인을 구하고 나가게됩니다.이때에는  의뢰한측이 임차인이기 때문에 임차인이 부담하게됩니다.

또한 실무에서 부동산 임대차계약시 특약사항란에 거래계약 만기전 중도해지시 수수료는 임차인이 부담한다라는 문구를 넣게됩니다. 계약자유의원칙에서 특약사항은 말그대로 당사자간의 특별한 약속을 의미하므로 우선시됩니다.

3.묵시적갱신(자동연장)의 경우가 제일 다툼이 많습니다. 이경우에도 원칙은 당사자중 누가의뢰를 하느냐가 원칙입니다.

예를들어 설명해드리겠습니다.

EX] 부동산 주택임대차계약후 묵시적갱신이 되어 계약기간이 연장되어 있던중 임차인의 직장사정으로 이사를 하게될경우 이경우 누가 수수료를 물어야하는가?

묵시적갱신(자동연장)이 되어서 2년을 보장을 다시받습니다. 이경우에 임차인은 얼마든지 계약을 해지할수 있게됩니다.그효력은 3개월후에 발생하게됩니다. 즉 3개월이내에 임대인은 보증금반환의무를 갖게됩니다.다시말해서 3개월되는시점에 보증금을 반화하면 되는 것입니다. 여기서 중개수수료는 누가 내느냐가 문제가 됩니다. 여기에서 원칙은 임차인은 얼마든지 나갈수있는 계약해지의 권리를 갖고있습니다. 3개월안에 보증금반환의무를 갖게된 임대인이 부동산에 의뢰를 하겠지요 그러므로 임대인이 수수료를 내게됩니다.

하지만 위에 경우처럼 임차인의 사정상 급하게 나가야할 경우 임대인은 3개월이란 시간적여유가 있게됩니다.그전에 나가기위해서 대부분의 임차인이 부동산에 의뢰를 하게됩니다. 이때에는 일반적으로 대부분 임차인이 수수료를 내게됩니다.(조금 야박하긴 하지요^^계약기간 다지켜서 살았고 월세도 꼬박고박 내었는데....! 가끔 정말 마음이 넓은 임대인은 자기가 내거나 반반씩 협의해서 내는 경우도 있습니다.)

4.당사자 협의에 의해서 계약 연장후 중도 해지시에는  2번의 경우와 마찬가지로 계약기간 전 중도 해지시로 보고 임차인이 중개수수료를 부담합니다.

★ 결론적으로 쉽게 말씀 드리자면 중개수수료 분쟁시 일반적으로 당사자중 누가 아쉽냐에 따라서 정해집니다. 분쟁이 있을시 정답은 없습니다.서로 조금씩 양보하시고 서로의 입장을 이해해가며 협의 하시는것이 제일 좋은 방법이라 봅니다.

★부동산 중개 수수료는 예로부터  말 그대로 복이 있는 비용 복비입니다.얼마나 의미가 좋습니까?

 또한 부동산업에 종사하시는분들도 거래한건에 몇번이고 고객과 같이 발품을 팔고  온 열정과 심의를 기울여 안전한 거래와 고객을 위해서 정말 많은 수고를 하십니다. 안타깝지만  대부분 부동산 사기를 당하시는 분들의 유형을 보면 중개수수료(복비)아끼려고  검증되지않은 정보에의해 직거래를 하시다가 많이들 당하십니다. 또한 상가중개의 경우 중개업자분들의 정보를 빼낸다음 정식으로 접수가된 물건을 상대방 당사자에게 수수료아깝지않냐고 꼬셔서 힘들게 도와주신 중개업자분을 제외하고 당사자간 거래계약체결하는 얌체들의 경우도 많습니다. 하지만 복비의 의미를 한번 되새겨보시기를 진심으로 바랍니다.

저도 이쪽일을 하지만 정말 부동산쪽 일하시는분들 좋으신분들 많습니다. 어렵고 정말 형편이 않되는 사람에게 거의 무료로 집을 구해주신다거나 젊은사람이 용기와 패기로 장사를 하는 모습에 감동받고 중개수수료도 받지 않는 경우도 많이 보았습니다.

양당사자 사이(조금이라도더받으려는자와 조금이라도 더 싸게 사려는자)에서 협상을 이끌어 계약을 이끌어야하는 특성상 거짓말을 해야하는 경우도 있습니다. 하지만 일부사람들의 인식에 부동산업자들은 사기꾼들이야 하는 말을 들을 때마다 솔직히 마음이 아픕니다. 반대로 수십번도 마음이 바뀌는 고객을 상대 해야하는 특성을 이해해주시기를 바랍니다. 기획부동산처럼 남 등쳐 먹어가며 자기 자신만을 위해사는 부동산이 아닌 남의 재산도 불려주고 자신도 그것에 대한 정당한 대가를 받고 서로 도와가며 살아가는 건전한 부동산 거래문화가 정착되기를 바라며 몇자 적었습니다.

지금까지 부족한 제글을 끝가지 읽어주셔서 진심으로 감사드립니다.^^