1989년 맨큐-웨일은 미국 주택가격이 인구구조 때문에 2007년에 실질기준으로 47% 떨어진다고 했다. 결과적으로 틀렸다. 이는 주택시장의 탄력적인 장기 주택공급, 미국의 이민 인구 유입, 그리고 중장년 연령층들의 중대형 고급 주택에 대한 수요를 간과했기 때문이기도 하다. 그렇지만 인구 구성의 변화가 주택수요와 가격에 영향을 주는 것은 사실인 것으로 생각된다. 특히 인구 구성의 변화가 매우 클 때는 주택수요나 가격도 그 충격파를 벗어나기 어려운 것으로 보인다. 이는 앞의 연재에서도 살펴보았다. 여기서는 이를 우리나라 주택시장에 적용해보기로 한다.

우리나라의 연령별 주택 수요 패턴

우리나라의 연령별 주택수요를 맨큐-웨일의 방법에 제기된 비판을 고려하여 김경환(1999)이 추정한 것이 (그림 1)이다. 이것은 1993년 대우 패널 자료와 1998년 국토개발연구원 설문조사 결과를 토대로 해서 작성한 것이다.



이에 따르면 우리나라 주택수요는 미국처럼 성인 가구원에 의존하며, 특히 44세~48세에서 가장 높다. 이 연령을 넘어서면 수요가 점진적으로 하락하며, 70대 이후 큰 폭으로 하락하지만 통계적 유의성이 낮다. 반면에 미국은 우리나라보다 젊은 연령층에서부터 주택을 수요하며, 36~42세 사이에서 정점을 이루고 이후 비교적 완만한 하락세를 보인다. 한편 일본은 50대 후반에서 정점을 이루고 그 이후는 급격하게 하락하는 것으로 나타난다.

우리나라가 주택수요의 연령층이 미국보다 높은 것은 두 가지 이유 때문으로 추정된다. 첫째는 우리나라는 청년들의 사회진출이 늦기 때문에 주택을 처음 구입하는 연령도 늦추어진다. 둘째, 우리나라는 미국과 같은 모기지 방식의 주택구입보다는 저축을 하여 집을 사기 때문에 주택수요 연령층이 늦추어진 것으로 판단된다. 최근에 자금이 풍부해지면서 가계대출이 활발해지고, 또 모기지가 점차 증가하고 있기 때문에 수요 연령층은 다소 앞당겨질 것으로 추정된다.

연령별 주택 재구입과 고급 주택 수요

연령별 주택수요는 언급한 바와 같지만, 연령별로 수요하는 주택의 종류도 다르다. 우리나라는 자료가 없기 때문에 미국의 자료를 대신 살펴 보면, (그림 2)에서 보듯이 젊은 층이 사회에 진입하면서는 주로 주택의 재구입보다는 신규로 주택을 구입하고, 구입하는 주택의 가격도 싼 편이다. 그러나 중장년층은 주택을 재구입하며 구입하는 주택 가격도 젊은 층에 비해 50% 정도는 비싼 편이다.



결국 베이비 붐 세대들의 주택수요는 이들이 사회에 진입할 때 싸고 작은 집을 수요하며, 이들이 중장년층에 이르면 주택을 재구입하게 되는데 이때는 훨씬 비싼 주택을 수요하게 된다는 것이다. 중장년층은 소득도 높아지고 또 자녀가 자라기 때문에 이러한 수요 변화를 보이게 된다. 따라서 이런 수요 변화에 따라 주택시장에도 부문별로 각각 다르게 영향을 주게 된다. 예를 들어 베이비 붐이 사회에 새로이 진입할 때는 소형 주택이, 그리고 이들이 중장년층이 되었을 때는 비싼 중대형 주택 부문의 수요가 증가하는 것이다.

우리나라의 인구구조와 주택가격 관계

우리나라에서 주택을 가장 많이 수요하는 30~55세가 총인구에서 차지하는 비중과 주택가격은 (그림 3)에서 보는 것처럼 비슷한 추세를 보이고 있다. 우리나라는 베이비붐 세대들이 주택시장에 본격적으로 진입하는 80년대 중반부터 주택가격이 급등하기 시작했다. 이후 1차적으로 주택수요가 충족되고 또 200만호 건설 등으로 주택공급이 급증하면서 주택가격이 하락하다가 2000년대 이후 다시 급하게 상승하고 있다.

이 연령층의 비중은 2011년에 36.4%로 정점에 달하며 이후 점진적으로 하락한다. 그러나 지금부터 향후 15년 정도는 이 연령층 비중이 높은 상태로 유지될 것으로 추정된다. 따라서 주택 수요층의 기반은 그렇게 빨리 사라지지는 않을 것으로 보인다.



그러나 두 가지를 고려해보아야 한다. 첫째는 지금까지 30~55세 인구의 비중이 계속 급하게 증가해온 환경이라면, 8년 정도 후에는 이렇게 증가하는 환경이 반대로 돌아선다는 것이다. 85년부터 2005년까지 해당 연령층의 인구는 매년 0.5%가 증가했고 인구수로는 약 22만 명씩 증가했다. 그러나 2012년부터 해당 연령층 인구가 감소하기 시작하여 이후 20년 동안 매년 14만 명이 감소하게 된다. 따라서 85년부터 2005년까지의 환경과 2012년부터 2032년까지의 환경은, 순 증감으로 따지면 30~55세 사이의 인구 증가가 매년 약 36만 명 차이가 있는 것이 된다.

둘째, 연령층을 세분해서 살펴보면 주택가격을 움직인 힘을 조금 더 구체적으로 볼 수 있다. 2000년 이후에 나타난 주택가격 상승은 주로 중장년층의 고급, 대형 아파트 수요에서 비롯된 것으로 보인다(그림 4). 또한 이들 연령층은 2000년대 들어서 급증했기 때문에 주택시장에 미치는 영향이 80년대 중반과 마찬가지였을 것으로 추정된다. 그러나 이 추세는 2015년에 접어들면 급격하게 둔화된다. 즉 30~55세 인구의 비중과 함께 최근의 주택가격 상승을 주도한 중장년층의 주택수요 증가 속도도 2010년을 넘기면서 급하게 줄어드는 것이다.



주택시장은 고래가 살아가는데 문제가 없게 아직도 플랑크톤은 증가하고 있다. 그러나 그 증가속도는 8년 정도 지나면 현저하게 둔화될 것으로 보인다. 주택가격이 이를 먼저 반영하여 움직일지 하는 것은 주택 공급 정책 등의 변수에 따라서 달라지므로 예측하기는 쉽지 않다. 다만 그 시기가 되면 전반적인 주택가격의 상승보다는 선택적인 상승, 양극화 등이 나타날 것으로 보인다. 또한 고령 인구가 많아지면서 이들에게 적합한 주택도 서서히 떠오르기 시작할 것이다.


< 자료출처 >  이데일리

 

 

 

 

정부의 부동산시장 규제책이 심화되고 이에 따라 시장의 냉각이 진행됨에 따라 투자자들이 포트폴리오를 점검해야 하는 시기가 됐다. 투자 유망 포트폴리오의 조건에는 어떤 것이 있을까? 

“아파트는 방 3개 화장실 2개가 필수, 상가는 계단이 없는 1층을 잡아라”

마크와 스티브. 홍콩에 가서 두 명의 금융전문가를 만났다. 미국 명문대학을 졸업하고 투자은행에서 근무하다가 지금은 ‘헤지펀드’를 운영하고 있는 30대의 실력가들이다. 이들이 의사결정해서 투자하는 ‘돈’은 매년 수천억원을 웃돈다.
“한국 부동산시장에 대해서 어떻게 생각하십니까?”
“아시아시장에서 가장 떨어지는 국가지요. 국가정책 변화에 따라 시장이 얼어붙을 위험성도 높고요. 따라서 신용도나 투명도가 낮은 편입니다. 정부의 개입이 성급하고 지나쳐서 과열되다가 냉각되기 십상입니다.”
얼굴이 빨개졌다. 내용이 부끄럽기보다는 외국인 투자가들이 한국의 현실을 너무나 잘 알고 있다는 것이다. 한국은 아직 글로벌 투자대상이 되기에는 선진화 시스템이 부족한 나라라는 말로 들렸다.
급작스러운 ‘세금폭탄’은 각종 부작용을 만들어내고, 수요와 공급의 밸런스를 맞춰 투자 자본을 원활히 흐르도록 해야 하는 시장 질서를 망가뜨리고 있다. 2주택자에게 부과된 과도한 양도세와 장기보유특별공제의 삭제는 대형주택 수요를 잠재웠으며, 대출제한과 종부세는 매수 세력의 씨를 말려 주택거래를 올스톱시켰다.

선진국과는 다른 개인자산 포트폴리오
투자의 위험을 줄이고 안전한 고수익을 추구하는 자산배분 방법을 포트폴리오 구성이라고 한다. 그럼 미국인과 일본 사람, 한국 사람의 자산구성은 어떻게 다를까?
한국 사람들의 자산배분에 있어 가장 큰 ‘범위’를 차지하는 것은 당연히 부동산이다. 한국인의 자산 중 부동산 비율은 89.8%. 거의 90%를 육박하는 주요 재산이 부동산이라는 뜻이다. 그다음이 현금·예금·적금으로 6.4%이고, 지금과 같은 열풍이 불어도 주식·채권의 직간접 투자금액은 총자산의 1%가 채 되지 않는다.
미국인은 전체 자산의 부동산 비율이 60% 정도다. 그다음 자산으로 예금·적금 등 현금성 자산을 21.9% 정도 가지고 있고, 보험이나 연금이 10.9%를 차지하고 있으며, 주식·채권 등에 대한 직·간접투자가 4.2%에 해당한다.
일본인은 부동산에 투자된 자산이 전체 자산의 64.3%다. 미국인보다는 조금 높고 한국인보다는 훨씬 낮다.
이토록 유독 한국인의 부동산 투자비율이 높은 이유는 무엇일까? 그건 바로 ‘부동산만한 투자상품이 없다’는 믿음과 신뢰감 때문이다.
한국 사람들이 그토록 신뢰하던 부동산시장이 지금 ‘위기’를 맞고 있다. 이유는 세계 최고 수준의 보유세와 상식을 넘어선 양도소득세 때문이다. 결국 이 상태로 오래가면 개인자산 포트폴리오는 미국이나 일본보다 훨씬 부동산 포지션이 적은 쪽으로 재편될 수밖에 없다. 수익이 기대되는 쪽으로 투자자금이 이동하기 때문이다. 지금 시행되고 있는 청약가점제, 분양가상한제, 재건축규제 등 주요 부동산관련법과 세법이 존재하는 이상 ‘2주택자’가 된다는 것은 ‘손해 보는 투자’가 될 수밖에 없다. ‘결국은 순리를 따라가게 변화될 것이다’라는 막연한 기대감만이 시장의 가격을 유지하고 있는 현실이다.

포트폴리오 구성에도 조건이 있다
2007년부터 2주택자에 대한 양도소득세가 강화되면서 부동산 포트폴리오도 재편되어야 하는 상황이 전개되고 있다. ‘블루칩 아파트 명품 상가 3억원 미만의 토지 소형 빌딩’ 등으로 재산을 재구성해야 한다는 뜻이다. 앞으로 부동산으로 돈을 벌고 싶은 사람이라면 미래투자에 있어 이 순서를 따르는 것이 현명하다. 일단 좋은 아파트 1채를 사고 그다음엔 명품 상가를 1채 사는 것이다. 그리고 또 돈이 모이면 땅이나 소형 빌딩을 사면 된다.
종전의 부동산 포트폴리오는 ‘블루칩 아파트 2채 명품 상가 유망지역 토지’였는데, 늘어난 보유세와 2주택자에 대한 양도세 강화로 포트폴리오를 수정해야 하는 상황이 됐다

블루칩 아파트

살기도 좋고 가격도 꾸준히 오르는 ‘행복 아파트’다. 이른바 ‘주거가치’와 ‘투자가치’를 모두 지닌 집이다. 현재까지는 대단지가 유리하고, 학군과 백화점이 발달되어 있는 곳이 우위를 점하고 있다. 평형은 역시 50평대인데, 늘어나는 보유세로 40평대, 30평대도 주목받고 있다. 단, 3개 이상의 방이 있고 2개의 화장실이 있어야 한다. 브랜드가 있는 시공사가 건설하고 편의시설을 많이 갖춘 신축 아파트일수록 더욱 블루칩의 조건에 근접한다.

명품 상가

상업화된 지역의 1층 코너상가다. 양쪽에 문이 있고 2면 이상 간판을 걸 수 있어 유동인구의 가시권에 쉽게 들어올 수 있는 곳에 위치한 상가다. 상가 평면은 네모반듯하고 천장이 높아서 들어서면 산뜻하고 쾌적한 느낌이면 좋다. 출입구에 계단이 없을수록 좋고, 있어도 한두 개를 초과해서는 안 된다. 임차인이 빠지면 곧바로 임대를 놓을 수 있거나 권리금이 형성되어 임차인이 다음 임차인을 데리고 들어올 수 있는 그런 상가가 명품 상가다.

공시가격 3억원 미만의 토지

부재지주와 비사업용 토지에는 무려 66%에 달하는 양도소득세와 종속세가 부과된다. 공시가격 3억원 이상에는 1~4%에 달하는 고율의 종합부동산세도 매겨진다. 결국 ‘재촌’과 ‘자경’이라는 요건을 맞추거나 ‘토지거래허가구역’이 아닌 곳의 ‘비규제 대상’ 토지를 사야 한다. 그에 해당하는 것이 300평 미만의 주말농장이나 비규제 지역의 평지에 가까운 임야다. 그 중에서도 계획관리지역 내의 토지가 용도변경이 가능해 유망한 상품이다.

소형 빌딩

몇 십억원 정도 여유자금이 있다면 소형 빌딩 투자가 추천 상품 중의 하나다. 사라지거나 변하지 않는 부동산의 특성을 지니고 있으며, ‘규제의 시간’을 버틸 수 있는 ‘가능성 있는 부동산’인 이유다. 빌딩이 깔고 있는 토지의 공시가격이 40억원 이상이 되어야 종부세가 과세되고 그 요율도 주택보다는 훨씬 낮다.
5층, 6층짜리 소형 빌딩의 경우, 3종 주거지역에 있는 빌딩보다는 일반상업지역 내의 빌딩이 우월하다. 리모델링이나 재건축시 훨씬 더 많은 용적률을 확보할 수 있기 때문이다. 노후화된 건물보다는 새 건물이 좋고, 외관 리모델링을 할 건물이면 동선변경이 수월하며, 천장을 높일 수 있는 요건을 가진 빌딩이 투자상품으로 적절하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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부지를 마련했다면 집을 지을 수 있는 땅, 즉‘대지로 전용허가(개발행위허가)를 받아야 한다.

 

지목이 대지인 땅을 구입했다면 상관없겠지만, 자연환경 좋은 도심 외곽은 대지도 많지 않다.

 

설령 있다 하더라도 가격이 만만치 않다.

 

그렇기에 많은 사람이 전원주택을 짓고자 대지로 전용 가능한 농지나 임야를 찾는다. 하지만 본인이 직접 군청이며 읍사무소를 드나들면서 전용허가를 받는 경우는 드물다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처 :부동산story