★  한강,경부고속국도,경의선 3황제 루트- 수정본★

 

 

 

◆ 은퇴를 위한 재테크

두려운 것은 오래 사는 것이다. ‘인생 100세 시대’가 왔다. 지금 평균 수명은 78.5세. 이 평균 수명은 매년 1.5세씩 늘어간다. 아마도 지금 직장생활을 하는 직장인의 절반은 100세를 채울 것 같다. 고령화는 ‘장수’라는 이름의 축복이기도 하지만 ‘어떻게 살아야 할까?’라는 어려운 숙제도 같이 내놓는다.

은퇴를 위한 재테크가 필요한 것은 61세부터 100세까지의 40년간을 잘 보내려는 데에 있다. 61세부터 100세까지 이 시간을 얼마나 잘 살 수 있는가가 성공한 인생이냐, 실패한 인생이냐를 좌우한다. ‘인생은 육십부터’라는 수십 년 전부터의 캐츠프레이즈가 이제 본격화되는 시대가 온 것이다.

“60이 되면 나는 뭘 할까?”

대부분의 경우처럼 은퇴를 하고 세계여행을 떠날 예정이다. 유럽을 횡단하는 대형버스를 사서 손님을 가득 태우고 아름다운 곳곳을 찾아가는 ‘명품여행 가이드’를 할 계획이다. 내 버스는 프랑스 파리에서 출발해 스위스, 이탈리아, 오스트리아, 독일을 거쳐 체코, 폴란드, 헝가리, 발칸반도로 들어간다. 그 다음 출발지는 미국이며, 다음은 아프리카다. 내 버스는 삶의 의미와 세계의 역사를 이야기하고 문학과 경제, 건축과 미술을 이야기하는 움직이는 강의실이다.

그러기에 나는 언어와 역사, 작품분석 등 여행을 위한 많은 준비를 해야 한다. 버스도 명품버스를 사야하고 때에 따라 ‘가이드 자격증’과 대형차 운전면허증’이 필요할지도 모른다. 그래도 이 일에 내 나이 70살까지의 계획밖에는 되지 못한다는 한계성에 부딪힌다. 그 이후 80세, 90세, 100세까지는 무엇을 해야 할까? 땅을 사고 나무를 심고 동물을 키우고 꽃을 가꾸고 싶다는 막연한 생각뿐이다.

그 전에 여력이 된다면 돈을 모아 좋은 상가를 2개쯤 사놓으려고 한다. 그곳에서 물건을 팔던가, 글을 쓰던가 아니면 월세를 줘서 생활비를 충당할 수도 있겠다. 내가 사놓은 상가 또한 명품이어서 임대를 얻고자하는 사람들이 줄을 서고 월세가 꼬박꼬박 잘나오는 그런 상가였으면 좋겠다.

그럼 좋은 상가는 무엇인가?


◆ 좋은 상가 매뉴얼 10가지

좋은 상가를 소개하기에 앞서 상가투자는 어렵다는 주의를 먼저 환기하고 싶다. 상가투자는 부동산 수Ⅱ정석이다. 해법수학이 아파트 투자라면 수Ⅰ정석은 오피스텔, 토지투자. 상가는 수Ⅱ정석이다. 파는 사람도 사는 사람도 상당한 시련을 각오해야 하는 것이 상가 투자다.

① 거시적인 분석을 하여야한다.
확장되고 있는 동네, 발전되고 있는 곳의 상권에 투자하여야한다. 좋은 상가가 나왔다고 생각하면 반경 1km이내를 충분히 분석하도록 하여야한다. 고정인구와 가구 수, 구매력, 업종분포, 교통망, 중심지역 등이 조사되어야한다. 유동인구에 대한 조사도 필수 항목이다. 요일별, 시간대별, 연령별, 성별의 조사까지 끝나면 대충 그림이 나온다.

② 택지지구는 반드시 상업지역비율을 따져볼 것
신도시, 택지지구는 도시계획에 의해 아파트지구 면적과 공원면적, 학교 및 관공서면적, 상업지역을 구분해 놨다. 상업지역 적이 큰 택지지구 내의 상가는 일단 공실이 날 가능성이 높다. 대표 신도시의 상업용지비율을 살펴보면 분당 8.5%, 일산 8%, 평촌 5%, 죽전 6.8%, 동백 3.5%, 동탄 3.9%, 고양지축 2.9%, 파주교하 0.8%, 고양중동 1.15% 정도이다.
적정 상업용지 비율은 3.5%다. 상업용지비율이 너무 작거나 너무 커도 좋지 않다. 상업용지 비율로 보면 동백이나 동탄이 투자적정규모를 가지고 있다.

③지하철역, 버스정류장 인근의 상가가 좋다.
지하철역, 버스정류장 100m이내의 상가는 투자할만한 지역이다. 사람들이 몰려들 근본적 요건을 갖췄기 때문이다. 단, 지하철역이 활성화된 지역이어야 한다. 버스정류장도 독점력을 가진 지역이 좋다. 활성화된 지하철역이나 버스정류장 근처에는 노점상이 선다. 노점상이 서있는 지역의 상가는 차라리 안전하다. 지하철역도 환승역이 좋고 버스정류장도 종점이나 아파트 단지 앞이 좋다.

④ 완벽한 평지에 있는 상가
상가 또한 완벽한 평지에 있는 것이 좋다. 경사지거나 아래로 흐르는 상가는 좋지 않다. 천천히 걷다보면 상가에 이르는 동선이 좋은 상가는 평지상가이다. 상업지역 면적의 비율보다 훨씬 먼저 따져보아야 하는 것이 평지인가 하는 점이다. 고양시 풍동, 파주교하 등은 상업면적이 적어서 좋지만 경사지에 위치한 흐르는 상가라는 것이 약점이다.

⑤ 공실상가는 안 가진 것만 못하다.
상가의 적은 공실이다. 공실상가를 가졌다는 것은 애물단지를 가진 것이다. 재산세와 관리비로 재산이 디스카운트되기 시작한다. 상가를 고를 때 가장 염두에 두어야하는 것이 공실 가능성이다. 상가 대부분이 텅 비어져 있는 상가는 아무리 싸도 사서는 안 된다. 상가의 대부분이 채워져 있고 내가 매입할 상가에 들어올 만한 업종이 예상되는 상가, 그런 상가가 좋다. 임대라고 붙여놓으면 며칠 내에 임차인이 찾아오는 그런 상가를 찾아보자

⑥ 네모반듯한 평면을 가진 상가
상가의 평면 또한 상가투자의 성패를 좌우한다. 자기 점포만의 전용출입구를 필수적으로 가지고 있어야하고 평면은 네모반듯할수록 좋다. 평면은 직사각형과 정사각형의 중간 형태이어야 한다. 라운드, 삼각형의 상가는 활용도가 떨어진다. 상가의 배치나 진출입 동선이 자유로워야 한다.

⑦ 적정규모와 높은 전용율을 가진 상가
적당한 상가크기를 가지고 있는 것이 임대와 향후매도에 유리하다. 이전측면에서는 초소형상가와 대형 상가가 오히려 불편하다. 적정크기란 1층은 전용면적으로 10평에서 15평이다. 2층은 25평~30평정도이고 3층은 40~50평정도가 좋다. 층별 용도가 다른 이유이다. 또한 광장과 테라스 등 서비스 면적이나 활용공간이 클수록 좋다. 전면과 측면비율은 2:3정도이나 도로에 노출된 부위가 넓을수록 좋다. 입구는 좁고 속으로 깊은 상가는 좋지 않다. 적정 전용율은 단지 내 상가는 80%, 근린상가는 60%, 주상복합 55%, 테마상가는 35% 이상이어야 한다.

⑧ 풍경이 있는 상가를 사라
상가도 명품시대다. 명품점이 들어선 거리는 분위기도 다르다. 가로수와 건물형태, 대중선호구역 등 조망권과 볼거리, 패션 등 독특한 개성이 있는 지역의 특색 있는 상가가 투자가치가 있다. 더불어 쉽게 눈에 뜨이는 노출성있는 상가면 더욱 좋다.

⑨ 고정고객이 있는 상가가 좋다.
대학교, 대기업, 대형교회, 아파트단지 등 고정고객이 있는 지역의 상가가 좋다. 포진한 고정고객이 쉽게 접근할 수 있는 접근성 좋은 지역에 위치한 상가를 사라. 단, 고정고객에 대한 의존도가 지나치게 높아 야간이나 주말이면 썰렁해지는 그런 상가는 피해야한다.

⑩ 상가도 브랜드 시대
상가도 건축물이며 어느 회사가 설계하고 시공했는가에 따라서 활용성이 차이가 난다. 도면을 꼼꼼히 살펴보아야한다. 설계회사와 시공회사의 인지도도 따져보아야 한다. 통계에 의하면 디자인, 설비, 공간배치에 있어 고급 브랜드의 시공사가 만든 상품이 훨씬 우월했다. 또한 상가가 부속물일 경우 주건물의 인지도와 향후 발전성도 살펴봐야 한다.

※ 상가가 고르기 어렵다면 선택의 폭을 좁혀볼 필요가 있다. 이 경우엔 차라리 안전한 단지 내 상가를 사라

◆ 아파트 단지 내 상가투자 10계명

① 1,000세대 이상의 단지 내 상가로 전체 점포의 수가 15개를 넘지 않아야한다.
300가구 미만의 단지 내 상가는 활성화되기 힘들고 500세대 미만의 단지 내 상가는 세탁소, 부동산, 슈퍼, 베이커리, 치킨 집 등 소수의 업종만 살아남을 수 있다. 1,000세대 이상의 상가는 비교적 안전하며 2,000세대 이상의 상가는 매력적이다. 3,000세대 이상의 상가는 아주 좋지만 상대적으로 위험하다. 시행사가 대형 쇼핑몰을 계획하거나 아파트 단지를 타겟으로 대형 상가건물이 아파트 주변에 들어올 가능성이 높기 때문이다.

② 사람들이 이동하는 길목에 위치하여야한다.
가구 수가 많다고 무조건 영업이 잘 되는 것은 아니다. 상가가 위치한 곳에 따라서 전체 아파트 세대수의 절반만 고객이 될 수도 있고, 상가가 속한 아파트뿐만 아니라 인근 아파트 거주자도 고객이 될 수 있다. 이것을 접근성과 가시권이라 부른다. 따라서 정문상가, 후문상가 등의 기준보다 더 세밀히 따져봐야 하는 것은 사람들이 이동하는 길목을 살피는 것이 좋다. 울타리와 쪽문, 샛길 등도 자세히 살펴보면 서서히 감이 온다. 도로를 끼고 있고 아파트를 배후에 둔 노면의 단지 내 상가를 사야한다.

③ 아파트 단지의 평형대는 25평, 33평이 많은 곳이 유리하다.
10평대 아파트가 포진한 상가는 장사가 안 된다. 40평형, 50평형, 60평형이 많은 상가도 그렇다. 초소형 평수는 구매력이 떨어지고 대형평수 거주민들은 멀더라도 차를 타고 상업화된 지역으로 나가려고 한다. 단지상가를 이용하는 평수는 25평, 33평형이다.

④ 인근에 경쟁상가, 대형할인점이 없어야 좋다.
대형할인점은 단지 내 상가의 적이다. 일단 먹거리, 생필품 관련 업종이 타격을 입는다. 비디오, 안경점, 꽃집 등 근린생활시설도 잠식당한다. 인근에 대형할인점이 있다면 그 상가는 업종제한을 받는다.

⑤ 임대 놓을 업종을 미리 정해야한다.
단지 내 상가를 살 때는 임대 놓을 업종을 미리 예상해야한다. ‘아무거나’라는 것은 투자자의 자세로서 좋지 않다. 어느 업종을 얼마에 유치하느냐가 상가의 가격을 형성하기 때문이다. 상가를 사고 나면 적극적으로 예상한 업종의 마케팅에 나서야한다. 프랜차이즈 본사나 은행, 커피전문점 등은 모두 점포개발팀을 두고 있으며 병원, 한의원 등도 그에 해당하는 커뮤니티, 전용사이트가 만들어져 있다.

⑥ 지하층이 없는 상가가 좋다.
단지내 상가의 적정 연면적은 세대당 0.5평 이하다. 1000세대면 상가전체 연면적은 500평 이하여야 한다. 상가자체의 연면적을 줄이고 공실 위험성을 없애 상가를 활서와 시키기 위해서다. 요즈음 단지 내 상가는 지하층을 잘 만들지 않는다. 동선도 불편하고, 지하층에 상가가 있는 것이 지상층 상가에 별로 좋은 영향을 주지 않기 때문이다. 이왕이면 지하층 상가가 없는 아파트 단지 상가를 사는 것이 좋고 지하층 상가가 있다면 사지 않는 것이 좋다.

⑦ 새 아파트 단지 상가가 좋다.
새 아파트 단지 상가가 임대 놓기 수월하다. 권리금이 없으므로 임차인들이 많이 찾아오고 새 상가이기에 선호도도 높다. 새 상가가 종래상가보다 전용율도 높으며 화장실 등 부대시설도 깨끗하고 천정고도 높다. 위치나 규모, 공용면적, 설계 면에서도 종래의 상가보다는 과학적으로 업그레이드 되어 있다. 오래된 상가라면 재건축 시점과 대지지분을 파악하고 향후 변화는 예측해야 한다.

⑧ 주변에 빈터가 없어야 한다.
주변에 넓은 공지가 있으면 그곳에 대형건물이 지어지고 그 건물이 상업용 건물이면 기존 상가의 상권을 잠식할 것이다. 주변에 빈 땅이 있다면 그 땅의 용도를 파악해야 한다. 교회부지나 관공서, 그린벨트라면 괜찮지만 상업용지, 근린생활용지라면 그 곳에 상가건물이 들어설 각오를 해야 한다.

⑨ 초보자는 1층에 임대가 맞춰져 있는 상가가 안전하다.
초보자는 1층에 임대가 놓여져 있는 안정된 상가를 사라고 권하고 싶다. 이왕이면 코너상가가 좋고 업종도 약국이나 커피전문점, 베이커리, 24시간 편의점 등 사업적 위험이 적은 업종이 좋겠다. 월세가 높다고 1층에 7, 8개가 포진한 입주시점의 부동산중개업소가 들어올 상가를 사는 것은 위험한 선택이다.

⑩ 계약과 동시에 구청신고와 사업자등록은 필수
상가투자를 할 때는 자금계획을 명확히 세워야 한다. 계약금, 중도금, 잔금 스케줄을 꼼꼼히 따져봐야 하며 임대보증금을 받아서 잔금을 내려한다면 임대여부에 따라 차질을 빚을 수도 있다. 부동산투기억제조치로 매매계약체결 직후에는 구청에 실거래가격으로 부동산거래신고를 하여야하고 세무서에는 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 일반사업자로 내야 부가세 환급을 받을 수 있다.

중요한 것은 상가투자의 실패율이 생각보다 훨씬 높다는 것이다. 10명 중 5명은 상가투자에 실패하고 5명이 그나마 성공한다. 5명중에서도 10년간 은행금리 2배의 월세를 받고, 팔 때에 매입금액의 2배를 받고 나가는 사람은 2명에 불과하다.

쉽고도 어려우며, 흔하면서도 귀한 부동산이 투자용 상가이다.
출처-심부회

 

 

 

☆ 1계명 - 부자가 되기 위해서는 부동산이 필수 코스이다.

부동산에 투자하지 않으면 절대로 부자가 될 수 없다. 부자가 되려면 부동산에 투자하라.

 

☆ 2계명 - 직감보다는 과학적 통계를 믿어라.

자신의 감각적인 능력보다 과거의 과학적인 통계에 바탕을 둔 정석 투자를 하라.

 

☆ 3계명 - 최악을 생각하여 머뭇거리지 마라.

몇 퍼센트 되지도 않는 최악의 상황에 신경쓰지 마라. 내가 망하면 모두 망한다고 생각하고

투자하라.

 

☆ 4계명 - 몸만 뛰지 말고 머리도 함께 뛰어라.

자신의 일에 최선을 다하되, 효율적으로 일하기 위하여 항상 머리를 회전 시켜라.

 

☆ 5계명 - 부자를 존경하고 가까이 하라.

부자들에게 거리감을 두지 말고, 존경하는 마음 자세로 항상 가까이 하도록 노력해라.

 

☆ 6계명 - 의심과 부정적인 마인드를 버려라

모든 것을 충족 시키는 재테크는 없다. 이것 저것 따지지 말고, 핵심이 돋보이면 투자하라.

 

☆ 7계명 - 하루에 한 번 자신을 뒤돌아보고 변화시켜라.

다람쥐 쳇바퀴 도는 삶으로는 아무 것도 이룰수 없다. 발전적인 변화를 위해 항상 생각하라.

 

☆ 8계명 - 남 탓을 하지 말고 내 탓을 하라.

남탓을 하면 발전이 없다. 항상 내 탓으로 돌리고 잘못된 점을 고쳐라.

 

☆ 9계명 - 창의적인 발상은 부자의 지름길이다.

자신을 발전시키는 가장 큰 무기는 창의적인 발상이다. 지혜를 배워라.

 

☆ 10계명 - 돈이 되는 일에 최소 1년만 미쳐라.

직업. 재테크. 리더십. 등 돈이 되는 일에 1년만 미치면 경지에 오른다.

 

☆ 11계명 - 과거의 아픔에 갖혀 있지 말고 현실과 미래의 기쁨을 향하여 매진하라.

지나간 과거에 집착하면 현재의 일에 충실하지 못하고 현실의 일에 충실하지 못하면 미래가 없다.

 

☆ 12계명 - 소극적이고. 내성적인 성격을 버리고 적극적이고 외향적인 성격을 지녀라.

매사에 소심하면 발전이 없다. 변화가 빠른 세상에 적응하기 위해서는 활달해야 한다.

 

☆ 13계명 - 부자가 되려면 스승을 찾아 나서고 더 큰 부자가 되려면 자신이 스승이 되어라.

혼자서는 치열한 생존 경쟁을 뚫을 수 없다. 스승을 구하고. 스승이 되기 위해 모든 것을 걸어라.

 

☆ 14계명 - 역발상의 사고를 지녀라.

비수기 때 투자하고 성수기 때 빠져 나오라. 군중들과 함께 가지 말고. 리더자를 따르라.

 

☆ 15계명 - 운명론을 버리고 개척 정신을 길러라.

이 세상에 운으로 되는 일은 없다. 치밀한 노력과 도전하는 정신이 있다면 무엇이든 달성한다.

 

☆ 16계명 - 자신의 단점만 보고 자책하지 말고, 장점을 발견하여 자신감을 극대화 시켜라.

누구에게나 장단점이 있다. 내가 가진 장점만 잘 살리면 반드시 성공한다.

 

☆ 17계명 - 자유로운 사고를 지녀라.

고정관념. 편견. 흑백논리는 암적인 존재이다. 모든 생리를 꿰뚫는 열린 사고를 지녀야 성공한다.

 

☆ 18계명 - 온라인 등 시대의 산물을 적극적으로 활용하라.

문명의 이기를 적극적으로 활용하고, 사람이 가장 많이 모인 온라인을 필수적으로 활용하라.

 

☆ 19계명 - 돈이 되는 사업을 하고 돈 단위가 큰 일에 뛰어 들어라.

새로 뜨는 사업에 집중하고, 큰 돈이 자주 쏠리는 부동산 등의 일에 승부를 걸어라.

 

☆ 20계명 - 남을 속이는데 시간을 낭비하지 말고 남을 감동시키는데 시간을 투자하라.

위선자는 끝 없이 속여야 하는 피곤함 때문에 부자가 될 수 없다.

정직하게 다른 사람의 호감을 산다면 부자가 되는 길이 훨씬 빠르다.

 

☆ 21계명 - 꿈을 크게 가져라

모든 사람은 꿈을 꾼 것의 50%도 달성하지 못한다. 꿈이 클수록 비례하여 일의 성취도도 높다.

 

☆ 22계명 - 시간이 돈이다.

몇 푼 되지 않는 돈을 아끼거나 벌기 위해서 힘쓰기 보다는 투자한 시간이 아깝지 않을 일을 하라.

 

☆ 23계명 - 일을 저지르고 목표를 달성하기 위해서 죽을 힘을 다하라.

지나치게 따지는 사람은 가난뱅이 마인드이다. 일단 저지르고 그것을 이루기 위해 몇 배 노력하라.

 

☆ 24계명 - 항상 자기 최면을 걸어라.

나는 할 수 있다는 자신감을 무기로 쉴 새 없이 집중하면 그 어떤 일이든 달성한다.

 

☆ 25계명 - 절제하라.

끝 없이 욕심을 부리면 타이밍을 놓친다. 목표선을 정하고 달성하면 과감하게 던져라.

 

☆ 26계명 - 껍데기를 버려라

학벌, 유산, 외모 등의 껍데기는 더 큰 일을 방해하는 걸림돌이다. 껍데기에 안주하지 말고

그 장점을 살려 능력을 최대로 키워라.

 

☆ 27계명 - 위인전. 성공담. 격언. 부자 관련 글을 가까이 하라.

위의 내용은 자신의 제한 된 공간과 시간을 완벽하게 보충해 주는 활력소이다.

 

☆ 28계명 - 윈-윈해라

부자가 되려면 도움 준 사람에게 투자를 아끼지 말고 미리 줘라. 투자한 만큼  돌아 온다.

 

☆ 29계명 - 스트레스를 풀어라.

성공한 삶을 살기 위해서는 휴식. 운동. 취미. 종교활동 등의 활동으로 스트레스를 줄여야 한다.

 

☆ 30계명 - 로또 근성을 버려라

청약 경쟁률이 높은 지역, 로또 사들이기. 도박으로 돈 벌기, 일확천금, 남 등쳐먹기는 버려라