★ 부동산에 관심을 갖고 계시는 여러분들 모두 건강하시죠?

'앞으로 부동산 흐름이 어떤 방향으로 전개될 것인가 ' 에 대하여 촉각을 곤두 세우시는 많은

분들을 위하여 도움글을 드리겠습니다.

 

★ 저는 부동산 전문가들이 필수적으로 갖추어야 할 지식체계라고 할 수 있는 경제 지표. 부동산 시세.정부 정책. 부동산 지수. 주가. 환율. 경제 성장률. 인구 구조. 외국 부동산 흐름 등의 거시 경제에 대하여 통계자료를 바탕으로 끊임없는 연구와 분석을 하고 있습니다.

 

★ 또한 부동산에 직접적 도움을 줄 수 있는 실전 고수들의 직간접 투자. 대중심리. 부동산 상승과 하락의 원인. 미래 개발 호재. 서울과 수도권의 입지에 대한 입체적 분석. 부동산 거래 상황. 분양 및 급매에 대한 정보. 건설사(시행.시공.분양 대행사 포함)의 생리 등에 대한 분석을 토대로

부동산 제반 현황을 꿰뚫기 위하여 고민을 자주 합니다.

아직 미완성인 이론과 실전 체계를 모두 적용하여 MB 정부의 시장 중심의 부동산 정책을

해부하고, 그에 따른 개인별 대처 방안과 부동산의 안정화 방안에 대하여 첨언하겠습니다.

 

★ MB 정부의 부동산 정책에 대한 골격이 여러차례 알려진 바가 있지만 많은 사람들이 정책의

맥을 잘못 이해하고 있기 때문에 정책에 대한 올바른 이해와 정책이 실효될 경우의 결과에

대하여 심도 있는 의견을 제기하겠습니다.

 

 

 

★ 수도권 유주택자는 60%를 넘어 섰으며, 2007년 분양 물량은 사상 최대 규모에 해당합니다.

2006년과 2007년 두 해 동안 서울과 수도권 집값이 폭등하지 않은 곳이 없을 정도로

해도 너무한다 싶을 정도로 명품지역과 소외지역. 중대형 평형과 소형 평형 할 것 없이

모두 광폭의 연쇄고리를 이어가며 릴레이식 상승을 거두었습니다.

 

★ 수도권의 청약 필승과는 대조적으로 지방의 아파트는 입주시 최고점을 찍다가 시간이 갈수록

하락하면서 청약 필패라는 신조어가 유행할 정도입니다.

대부분의 아파트 값이 2006년과 2007년을 거치면서 30%~40%의 폭등을 하였기 때문에

서울과 수도권 무주택 서민과 지방의 대부분 사람들 즉 국민의 70% 이상이 심각한 상대적

빈곤감을 느끼고 있습니다.

한마디로 두 해에 걸친 부동산 폭등은 서울과 수도권에 집이 있는 30%의 국민을 위한 화려한

만찬입니다.

 

★ 시종일관 부동산에 대한 반시장 정책과 명품 아파트 규제 일변도의 정책을 펼쳐온 이전 정권

시절에 역사상 초유의 부동산 폭등이 이어진 까닭은 무엇 때문일까요?

바로 민주주의 시장원리를 무시한 규제 위주의 부동산 정책과, 이론에만 달통하고 실전 능력이 전혀 없기 때문에 부동산 생리를 제대로 꿰뚫지 못한 부동산 정책 관료들의 아마추어리즘이

실패의 요체입니다.

 

★ 공산주의가 무너질 수 밖에 없었던 가장 큰 원인은 개개인의 능력과 자질을 인정하지 않는 재화와 용역의 평준화가 원인입니다.

그들은 진정 절대 다수의 대중들을 위하여 정책을 펼쳤지만 능력 있는 리더자들을 양성하지

못하였기 때문에 절대 빈곤의 하향 평준화라는 필연적인 결과를 초래하게 되었는데 아이러니컬 하게도 경제 주체의 최대 피해는 공산당이 아니라 절대 다수를 차지하는 대부분의 민중들의 몫이

되고 말았습니다.

 

★ 우리나라 교육 정책의 평준화도 사회주의식 하향 평준화와 연계 고리를 함께 하고 있습니다.

부의 상징인 서울이 평준화 됨으로써 학업 성취도 평가에서 전국 꼴찌라는 수모를 겪고 있는데

이는 서울 학생들의 입시 지옥을 해결하고자 평준화를 실시하였지만 노력하지

않는 태만한 학생들을 대거 배출하는 결과를 낳았습니다.

서울 학생들을 위하여 만든 평준화 정책이 서울 학생들을 전국 꼴찌로 낙인 찍히게 만듬으로써 그들이 최대의 피해자가 된 것과 흡사한 경우입니다.

 

★ 이전 정부의 사회주의적 성향은 부동산 정책에도 그대로 반영이 되어 있습니다.

대부분의 서민들을 부동산 폭등으로부터 보호하고자  일부 강남권 등 부유층의 집값에 전방위적인

올가미를 덧씌웠는데, 결과적으로 30% 내외의 명품 아파트를 진정시키는데 성공하였지만

70%에 달하는 서민 아파트를 명품 아파트 반열까지 폭등하게 만들고 말았습니다.

 

★ 시장원리에 따라서 아파트도 각각의 시세 차이가 나도록 유도하고, 대다수를 차지하는

서민 아파트의 폭등 방지에 주력해야 할 정부가 지극히 소규모에 해당하기 때문에 때려 잡아도 별로 도움이 되지 않는 명품 아파트에만 마녀사냥식으로 정력을 쏟다가 대부분의 서민 아파트를

폭등시킨 주연배우가 되고 말았습니다.

종부세.양도세. DTI 규제로부터 자유로운 대부분의 서민 아파트 폭등은 상대적으로 값이

저렴해 보이는 명품 아파트의 폭등을 유발할 것이 뻔한 까닭에 보통 심각한 상황이 아닙니다.

 

★ 시장원리를 무시한 나머지 대부분의 서민 아파트가 폭등한 지금 40%의 수도권 무주택 서민들은 다시는 내집마련을 할 수 없다고 판단할 정도로 넋을 잃었으며, 50%가 넘는 지방의 국민 모두는 상대적인 빈곤감을 이기지 못하고 수도권에 내집마련을 하고자 아우성입니다.

해외에서 3년 살다가 돌아온 동포는 나름대로 돈을 많이 벌어서 돌아 왔건만 출국 당시보다

내집마련이 더 힘들다며 저에게 SOS를 보내고, 해외로 떠나는 국민들은 떠나기 전에 수도권에

집 하나 마련하는 것을 필수 코스로 인식할 정도입니다.

 

★ 대부분의 서민들을 위하여 펼친 정책이 결과적으로 서민들을 피멍들게 만들고 말았는데 그 근본

원인은 소수의 부유층에 대하여 노이로제에 가까운 규제 일변도의 정책에 있습니다.

부유층의 재산권을 인정하지 않고 그들의 재산에 불법적 올가미를 씌운 까닭에 부유층은 그것을

역이용하여 넘쳐나는 자본금으로 규제가 자유로운 서민 아파트를 마음껏 포식한 것입니다.

 

★ 서울과 일부 수도권의 소형 평형의 폭등은 강남 아주머니들이 수십 체의 아파트를

매수하여 곧바로 시세를 올린 다음 서민들에게 되파는, 이른바 불법적 미등기 전매가 상당부분

작용했기 때문입니다.

그것을 두고 MB 정부의 서울 정책 효과이다, 소형 평형의 지독한 저평가에 따른 결과이다.

호재가 너무 많다 는 등의 헛다리를 집는 경향이 있는데 부동산을 조금만 아는 전문가라면

2007년부터 지금 이 순간까지 폭등하고 있는 소외지역과 소형 평형은 각종 호재나 저평가의

탈출보다는 이상 폭등의 결과물로써 결과적으로 추격 매수할 경우 엄청난 손실이 따를 것입니다.

 

★ 민주주의 사회에서 시장 경제의 예외가 될 수 있는 대상은 없으며, 규제는 시장 경제의

모순점을 최소한 보완하는 선에서 행해져야 성공을 거둘 수 있다는 사실을 정책 당국자는

잊어서는 안 될 것입니다.

 

★ 부동산 정책을 펼치는 위정자들은 최소한 동양권의 홍콩. 대만. 일본 등의 명품 아파트와

도시의 평균시세를 우리 부동산 시장과 접목 시키는 노력을 해야 합니다.

강남구의 GDP는 홍콩.대만보다 높고 일본과 비슷한 수준인데 우리 나라 최고의 명품 아파트라

할 수 있는 타워팰리스는 평당 5천도 되지 않는데 비하여 제시한 나라는 1억-1.5억 아파트가 존재하고 있다는 사실을 직시해야 합니다.

문제는 그들 핵심 도시의 아파트 평균가에 비하여 서울과 수도권의 평균가는 오히려 높은 상황으로써 특히 2007년 폭등이 결정적인 영향을 미쳤습니다.

 

★ 외국과의 비교 결과를 보면 우리나라 부동산 정책이 지나치게 마르크스적 좌파적 성향의

색채가 강하여 명품 아파트는 규제 때문에 지나치게 저렴하고, 서민 아파트는 버블이라는 말이

나올 정도로 폭등했음을 알 수 있습니다.

이전 정부는 진정 서민을 사랑하였으며 정책의 과정을 보면 충분히 이해할 수 있을 것입니다.

그러나 그 사랑이 너무 커서 정책의 핵심을 비켜간 명품 아파트 규제에 사활을 건 것이 최악의

선택이라고 판단합니다.

서민을 사랑한다면 진정 서민 집값의 안정에 총력을 기울였어야 합니다.

 

★ 필자가 올 해 상담한 수백명의 부동산 메니아들의 의견을 들어보면 많은 분들이 MB가 부동산 정책을 펼치면 집값이 폭등할 것이라고 전망합니다.

하지만 잘못 짚었다고 판단합니다.

MB 정부의 부동산 공약과 현재까지 흘러 나온 정책을 보면 시장 경제에 바탕을 둔 부동산 정책을

펼치되, 부득이한 경우 규제를 이어갈 것이 확실한데 그렇게 되면 부동산 폭등보다는 오히려

부동산 가치 서열화라는 말이 어울릴 정도로 부동산은 제자리를 찾아 갈 것입니다.

즉 폭등할 것은 폭등하고 폭락할 것은 폭락할 것이며, 입지와 대중 선호 요소, 미래 호재, 평형,

분양가에 따라서 각각의 시세가 층층이 서열화 되는 방향으로 전개될 것이 유력합니다.

 

★ 지금의 수도권 부동산의 문제점은 한마디로 베르나.아반테.소나타.그랜저.에쿠스의 가격이 차이가 나지 않는 상황으로 인식하시면 되며, 더 심각한 문제는 에쿠스 가격이 하락한 것이 아니라 아반테와 소나타 값이 폭등하였다는 데 있습니다.

이는 부동산 정책을 교육 정책과 함께 사회주의식 평준화 정책으로 펼쳐온 이전 정부의

실정의 결과물로써 이명박 정부는 이와는 상반되게 부동산과 교육의 친시장 정책을 여러차례 언급한 바가 있는데 이러한 일련의 정책의 골격은 결과적으로 서민 아파트의 안정을 예고하는

신호탄이라고 명명할 수 있습니다.

 

 

 

★ MB 정부의 부동산에 대한 친시장 정책은 성공할 수밖에 없습니다.

왜냐하면 우리 나라의 모든 경제 활동이 시장 자율에 근간을 두고 복잡하게 얽혀 있는데 유독

부동산과 교육 분야만 반시장 규제 정책으로 꽁꽁 묶인 상황으로 따로 놀 수 없기 때문입니다.

만일 MB 정부가 이전 정부의 반시장 부동산 정책을 고수한다면 강남 아주머니들은 풍부한

자금력을 동원하여 6억 미만의 중소형 아파트를 끝없이 되팔면서 시세를 띄울 것이며,

일반 서민들 역시 규제와 자금으로부터 자유로운 6억 미만 아파트를 타인 명의까지 빌려가면서

매수 하는 등의 불법을 자행할 것이 명약관화한 사실입니다.

 

★ 그렇다면 MB 정부가 펼칠 부동산에 대한 친시장 정책의 골자는 무엇일까요?

 

현 상황은 아파트에 대한 가치 평가가 혼돈이 될 정도로 시세가 일그러져 있기 때문에 이것을

대중 선호 요소에 따라서 자연스럽게 재편성하는 일이 시급합니다.

이에 대한 해법은 2006년 하반기 명품 아파트 폭등, 2007년-2008년 초까지 소외 아파트 및

서울 폭등의 이전 단계인 2005년-2006년 상반기 시세가 아파트 시세 가치의 바로미터가 될

것입니다.

규제 이전의 시세 형성이 시장 자율과 대중 선호 요소에 따른 아파트 시세 차이로 인정 받을 수

있습니다.

다만 새로 분양한 아파트와, 개발 호재 등으로 새롭게 입지가 부각이 된 아파트, 노후화 된 아파트

재개발, 재건축 호재 등을 감안하여 가치의 서열화에 적용을 시키면 무리가 없을 것으로 판단합니다.

 

★ 따라서 여러분들은 명품과 소외 폭등 이전인 2005-2006년 상반기 시세에 주목을 할 필요가

있으며 앞에서 언급한 몇 가지 사안을 순발력 있게 적용하여 6억 종부세 등의 반시장 악법으로

일그러진 지금 시세를 제대로 평가하는 눈을 길러야 합니다.

앞으로 MB 정부가 추진하는 부동산 정책은 철저히 그 방향으로 갈 가능성이 크다고 보시면

됩니다.

 

현재 유력한 것은 종부세의 경우 최소 9억선이며, 이명박 정부의 자신감이 가미 된다면 10-12억도

가능성이 높습니다.

또한 단순하게 종부세만 높이는 것이 아니라 20억 이상의 고가 아파트에 대한 지나친 종부세 과세를 1가구 1주택이라는 조건으로 대폭 완화할 것이 확실합니다.

비싼 아파트를 보유했다고 해서 터무니 없는 세금을 내는 것이 아니라 다른 나라와 흡사한

세금 형태로 전환할 것입니다.

양도세 역시 1가구 1주택이라는 조건으로 3년 보유부터 노무현 정부시절보다  점진적인 세금 완화를 추진할 것이며, 장기 보유할수록 완화 폭은 더 커질 것으로 확정이 된 상황입니다.

DTI는 종부세에 맞추어 갈 가능성이 높지만 그 폭과 금액은 어느 선일지 윤곽이 드러나지 않은

상황입니다.

 

★ 위의 3가지 규제가 완화가 될 경우 소위 똑똑한 아파트들은 탄력을 받을 가능성이 큽니다.

특히 2005년-2006년 상반기 시점을 기준으로 높은 시세를 형성한 아파트와 6억 전후의 아파트가

가장 큰 수혜 대상이 될 것이며, 지역으로는 서울 남부권과, 수도권 남부권, 1.2기 신도시 등의

40평대 이상 중대형. 30평대 명품 아파트, 그리고 분양한 아파트 들이 최대 수혜를 볼 것으로 판단합니다.

따라서 지금 아파트를 매수 혹은 매도하고자 하는 분들은 이러한 흐름을 잘 읽고 결정을 해야하며,

당장 오르고 내린 것에 연연하지 말고, 보유 아파트를 냉철하게 진단할 필요가 있습니다.

 

★ 위에 제시한 아파트 및 지역을 보유하신 분들은 무조건 기다릴 필요가 있으며, 매수하고자 하는 분들은 지금이 최고 적기이기 때문에 1년 이상 조정한 아파트 위주로 적극적으로 나설 필요가 있습니다. 

반대로 2007년 폭등한 곳은 시세 그래프상으로나 정부 정책으로나 하락할 것이 분명하며 다시 상승하기 위해서는 시간이 필요하기 때문에 높은 시세를 형성하고 있는 경우는 비과세 기준으로 매도를 하시고 매수하고자 하시는 분들은 당분간 이 곳을 피하시다가 하락할 경우 매수하는 전략을

펼치셔야 합니다.

 

이 부분은 구체적인 언급이 없기 때문에 앞의 두가지 사안과는 달리 예측을 해야합니다.

분명한 것은 기존 아파틀의 특혜보다는 분양. 특히 미분양에 대한 혜택이 유력하게 예측이

됩니다.

미분양의 경우 등기후 매도 시점에서 양도세 50%를 2006년 이전 적용한 30-40%선으로 인하하는 방안이 예측이 되며, 혹은 또다른 형태의 세금 감면, 실현성은 적지만 분양권 전매 등도 유추할 수 있습니다.

재건축/재개발은 투기를 막는 선에서 1가구 1주택 조건의 개발이익 환수제 완화 가능성과,

초고층 주상복합 규제완화, 추진 기간 및 과정 완화 등이 예상이 되는데 예측의 리스크가

큰 편입니다.

분명한 것은 서울 강남.용산권-서울/수도권 명품-수도권 순으로 재건축/재개발/뉴타운의

시세 차익이 있을 것입니다.

다만 최근 폭등을 많이 한 서울 재건축/재개발 아파트는 기다리시는 것이 좋습니다.

또한 리모델링 규제 완화로 리모델링 활성화가 예상이 되며, 서울.분당.평촌 등 핵심 지역의

수혜 가능성이 매우 높습니다.

 

★ 따라서 현 시점에서 신이 준 선물인 미분양. 프리미엄이 소폭 오른 분양권. 서울 강남.용산권.뉴타운 일대의 재건축/재개발에 투자한다면 높은 시세 차익이 가능하리라고 봅니다.

올해 분양은 전매제한 여부와 관계 없이, 또한 분양가가 어떻게 나오던지 용산. 강남. 판교. 광교에

당첨이 되도록 사활을 걸어야 합니다.

외국과 비교해서 명품 아파트 시세가 50% 수준에 밑도는 현실을 감안하면  상기의 지역은

단기.중기.장기 모두 노다지입니다.

또한 4인방과 최소 5백미터 이내 후광 지역의 분양.분양권.미분양도 폭등할 것이 유력하기 때문에

끊임없이 발품을 팔아서라도 잡아야 합니다.

 

 

이 부분은 막상 뚜껑을 열어 보아야 알겠지만 부정적인 전망이 많습니다.

특히 기존 아파트 신도시. 뉴타운. 택지개발 지역의 전매 제한은 완화 가능성이 희박합니다.

이미 전매 제한 아파트는 분양가 상한제의 혜택을 받은 상황으로써 법적으로 약정한 상황인데다가

인근 전매 가능한 아파트가 형평성을 이유로 문제 제기를 할 경우 뾰족한 해법이 없습니다.

또한 전매제한 아파트 대부분이 값이 싼 이유로 분양률이 좋은 편이며, 오히려 전매 가능한

아파트가 고분양가 논란으로 미분양이 많은 까닭에 전매가 풀릴 조건이 불리합니다.

만일 전매 제한이 축소 된다면 10년은 7년으로 7년은 5년으로 될 가능성이 높으며, 형평성을

따져서 전매 가능한 아파트 등기후 양도세 50%를 예전 수준인 35%로 함께 추진할 것입니다.

하지만 둘 다 가능성은 거의 없어 보이며 이명박 정부가 무리해서 그러한 법률을 추진할

까닭이 없습니다.

 

★ 앞으로 분양할 전매제한 아파트는 후분양제인데 그렇게 되면 계약일이 기준일이

아니라 입주일이 기준이 되므로 선분양과 비교하여 7년은 10년, 10년은 13년으로 판단하셔야

합니다.

앞에서 언급했듯이 판교.광교.용산.강남 4인방이 아니면 후분양제 전매제한은 사실상 선분양제보다 기간이 3년이나 늘어나 조건이 매우 나쁘기 때문에 분양에 신중할 필요가 있습니다.

다만 앞으로 분양할 아파트의 전매제한은 후분양제를 감안하여 전매제한이 부분적으로 40평대

이상 5년. 40평대 미만 7년으로 조정할 가능성은 있습니다.

전매제한은 단순히 분양가가 싸다고만 판단하셔서는 안 되며, 조경.외관.내관 등에서 싼만큼

빼 먹는다는 표현이 정답입니다.

 

★ 여러분들은 선분양제와 후분양제 등 전매제한에 따른 부분을 충분히 검토하셔서 분양을 받아야 하며, 특히 투자를 30% 이상이라도 생각하시는 분들은 앞에서 언급한 4인방 외의 지역은

분양받지 않는 것이 현명합니다.

즉 입지가 좋고 가격이 적당한 전매 가능한 아파트로 눈을 돌려야 합니다.

특히 기존 전매제한 아파트 규제가 풀릴 것으로 예상하여 매수하는 일이 없도록 할 것이며,

실거주 성격이 강한 분들은 전매제한이 있는 곳들이 신도시급 대단지라는 사실을 염두하셔서

매수해도 좋습니다.

 

일가구 다주택 매물이 나오지 않는 한 서민들의 내집마련의 문턱은 그에 비례하여 높아질 수밖에

없습니다.

그렇다고 다주택을 보유한 분들의 심기가 결코 편하지 않습니다.

다주택과 남의 명의 도용 매수는 구분이 됩니다.

다주택은 죄가 아니며 법에서 허용하는 세금을 내면 되지만 가족 등 증여 없이 남의 이름으로

매수하는 경우는 부동산에서는 중죄에 해당하는 불법이기 때문에 이익금 몰수 및 추징금까지

따른다는 사실을 아셔야 합니다.

 

★ 현행 규정상 2주택 50%와 3주택 60% 의 양도세를 내야하기 때문에 중과세 규정이 매우

무겁습니다.

상담 중에 많은 분들께서 이명박 정부하에 다주택 양도세 완화가 가능하겠느냐는 질문이

많습니다.

가능하며 유력하게 거론이 되는 세율은 2주택에 한하여 1-2년 유예 기간을 준다는 기준으로 40%선이며 3주택 이상은 투기성 문제가 높아서 가능성이 없다고 보시면 됩니다.

필자가 이전에 제기한 바도 있지만 다주택의 경우 세금이 완화가 되면 매도하겠다는 전략은

바람직하지 않습니다.

 

★ 왜냐하면 완화한다고 확정이 된 상황이 아니고, 설령 완화가 된다고 하더라도 다주택에서

벗어나려는 물량으로 시세가 하락할 것은 불 보듯 뻔한 사실인데다가 매도 타이밍을 고가에

맞출 가능성이 적은 까닭에 도움이 되지 않습니다.

정답은 두가지입니다.

폭등시기까지 기다렸다가 조건이 나쁜 아파트를 먼저 털어내는 것이 첫째이며, 1-2년차 보유 아파트 중에서 발전 가능성이 적은 아파트를 매도하는 길이 두 번째 방법입니다.

 

★ 다주택이 좋지 않은 이유는 세금 하락 여부가 불투명하고 세금 완화가 되더라도 이익금은 기대치보다 낮은데다가 그로 인한 스트래스로 인하여 유망한 아파트를 분양받거나 매수하지 못하기

때문에 기회비용상 최악의 조건이라고 판단하시면 됩니다.

당장의 세금만 생각하지 마시고, 순발력 있게 유망한 곳에 투자하기 어렵다는 사실이 더 심각하다는 것을 아셔야 합니다.

 

 

지금까지 모든 방법보다도 이 방법이 서민 집값을 확실하게 안정시킬 방법입니다.

이명박 정부의 부동산 성공 여부는 바로 여기에 달렸습니다.

다른 사람 이름으로 주택을 매수할 경우에 명백한 불법이며, 이 경우는 오른 금액뿐만이 아니라

과징금까지 붙어서 투자 금액까지 손해를 볼 수 있습니다.

 

★ 필자가 상담한 많은 서민들의 경우에 대략 30%가 가족 등 친척 명의로 아파트를 보유하고

있는데 이는 일반 서민들 30% 정도가 여기에 해당한다고 보시면 됩니다.

거꾸로 되짚어 보면 수도권 무주택은 40%보다 많은 50% 이상이 확실하며, 2주택자는 그와 비례하여 높다고 보시면 됩니다.

문제는 일반 서민들이 아무런 죄의식 없이 타인 명의로 집을 매수한다는 점입니다.

분양.미분양.분양권은 특성상 돈을 한꺼번에 내는 것이 아니라서 추적이 쉽지 않겠지만

일반 아파트의 경우는 자금 추적에 들어갈 경우 쉽게 적발될 소지가 높습니다.

그 이유는 명의를 빌려 준 사람의 대부분이 무주택 소유자로써 수입이 적거나 주택을 보유할

능력이 없는 경우가 많을텐데 자금 형성 과정을 추적한다면 아무리 발뺌을 한다고 해도

들통이 날 수박에 없습니다.

 

★ 이명박 정부의 최대 카드는 여기에 있습니다.

앞의 모든 조건을 풀어 줄 경우 집값이 연쇄 폭등할 가능성이 존재하기 때문에 폭등을 방지할

최대의 무기는 편법 매수자의 매물을 유도함으로써 서민 아파트를 안정시키는 방법입니다.

모든 사람을 자금 추적하기에는 한계가 있으며 설령 빙산의 일각이라도 적발하여 언론에

문제로 제기가 되면 대부분의 서민들은 도둑이 제 발 저린다는 속담처럼 비과세까지 기다리지

못하고 매물을 내 놓을 것이 뻔합니다.

 

★ 제가 상담한 대부분의 서민들은 심성이 온유하며 부정적인 목적으로 명의도용을 하기 보다는

관행처럼 명의도용을 한 경우가 많아서 그 결과는 답이 나옵니다.

문제는 수십 개를 다른 사람의 이름으로 매수하는 경우인데 이런 사람들은 매우 악질로써

잡힐 가능성도 주택의 수만큼이나 높다고 보시면 됩니다.

대부분이 1-4억의 서민 아파트를 타인 명의로 가지고 있는 경우가 많기 때문에 자금 추적이

현실화 되면 그 분들의 매물로 인하여 그 어떤 방법보다 확실하게 서민 집값 안정의

효과를 볼 것입니다.

더군다나 무주택 서민들이 30-40% 하락한 가격으로 중소형을 매수할 수 있는 기회의 폭이

넓어져 이점이 한 두가지가 아닙니다.

오히려 서민 집값이 단기간에 폭락할 경우 금융 문제가 야기 될 수 있기 때문에 정부는 수위 조절에

나설 수 있는 카드마저 생깁니다.

 

★ 이전 정부가 서민을 위한 부동산 정책을 성공시키기 위해서 명품 아파트의 규제보다는 이 방법을 택하였다면  훨씬 효과가 컸을 것이며, 이는 서민을 죽이는 정책이 아니라 서민을 제대로 살리면서 집값의 가치가 제자리를 찾게 하는 일석이조의 효과를 거두었을 것입니다.

저는 다른 사람 명의로 매수한 분들에게 불안감을 조성하는 것이 아니라 이미 MB 정부의

유력한 카드로 제기 되고 있는 것을 사전에 알려 드린 것이니 이에 해당하시는 분들은 오히려

고마워 해야 합니다.

이 경우의 해결방법은 타인명의로 매수한 아파트를 꼭지점 비과세 조건으로 매도하시라는

점입니다.

 

★ 관행상 많은 분들이 행해지는 일이므로 당장 급하다고 매도하려고 호들갑을 떨기 보다는

상황을 주시하면서 적정 시점에 매도하시는 것이 바람직합니다.

또한 이 글을 보신 분들은 향후에 기존 아파트 매수시에 증여 없이 다른 사람 이름으로

매수하는 일이 없었으면 합니다.

차라리 1주택 보유 후에 분양.미분양을 합법적 범위 내에서 1~2개 정도라도 끌고 가시는 것이

시세 차익도 높고, 마음이 편합니다.

 

 

 

★ MB 정부는 철저하게 시장 원리에 입각한 부동산 정책과 교육 정책을 펼 것이며, 정부 규제는

시장 자율의 문제점을 보완하는 수준에서 점진적으로 완화를 시킬 것입니다.

분명한 사실은 기본 원리를 무시한체 과도한 규제만으로 부동산 정책을 펴는 일은 그에

비례하여 무능하다고밖에 평가할 수 없으며, 그러한 정책은 결국 심각한 부작용을 낳아서

서민들을 이롭게 하는 것이 아니라 서민들의 먹잇감마저 부자들이 빼앗아 가기 때문에 부자들만

살찌게 한다는 점입니다.

 

★ 서민 생필품을 2-3년 꽁꽁 묶었던 5공화국 당시에 우선 당장은 물가 안정에 성공한 듯 보였지만

결국 그 이후에 물가가 폭등하면서 차라리 생필품을 일정부분 오르게 하는 것보다 못한 결과를

낳고 말았습니다. 즉 5공화국 물가 안정은 성공처럼 보이지만 사실상 실패입니다.

아파트도 마찬가지입니다.

시장 원리에 의하여 누구나 가치가 있다고 여기는 아파트는 그에 걸맞게 시세를 형성해야 하며

부자들이 세금과 시세에 부당한 대우를 받지 않고 자부심을 지닐 수 있도록 터전을 조성해야 합니다.

그래야 일반 서민들도 부자가 될 경우 그에 상응하는 자부심과 기대감을 갖고 살 수 있습니다.

부자가 꿈을 잃어 버리면 국민 모두가 꿈을 잃어 버리는 것이나 다름 없습니다.

특히 부자들이, 대부분을 차지하는 서민 아파트에 관심을 갖지 못하도록 감시를 철저히 하고

서민 아파트가 명품 아파트에 비하여 이상 폭등하는 일이 없도록 하는 것이 정부가 해야 할

과제입니다.

MB정부는 시장 중심의 부동산 정책 하나만으로도 성공 가능성이 높습니다.

 

★ 저는 부자들을 위하여 글을 쓴 것이 아니라 실재로 50% 정도로 추산이 되는 수도권 무주택

서민과 수도권을 제외한 지방 모든 분들. 그리고 아파트 값으로 고통을 받고 있는 수많은 분들에게

이 글을 바치기 위하여 날을 밝혔습니다.

감사합니다.

 

★ 부자들이 행복한 나라가 희망이 있는 나라입니다.

서민들은 부자들을 시기하기 보다는 희망의 대상으로 삼아야 부자가 될 수 있습니다.

부자들은 서민들의 등불과도 같으며 스스로 부자라고 느끼는 분들은 서민들의 등불이 되어

그 분들이 함께 잘 살 수 있는 터전을 마련해 주셔야 합니다.

그래야 진정한 부자로서 존경을 받을 것입니다.

하지만 진정한 부자는 스스로 부자라고 만족하는 사람이 아닐까요?

 

천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 김종갑 올림.

 

 

 

신문에는 중국펀드,국내펀드 광고가 지면 가득히 채웠졌었습니다. 투자는 순환합니다. 사람들은 이번에는 틀릴 것이라고 하지만 투자패턴은 항상 똑 같습니다.

소수의 선지자가 선점하고 다수의 대중이 뒤따르면 가격은 오르지만 다수의 대중이 매수를 하고나면 더 이상의 추가매수 여력이 없기 때문에 하락합니다.

다수의 대중과 반대로 홀로 가야하는 투자의 길,,,,,상당히 외롭고 힘든 길입니다. 아직은 이른것 같지만 서서히 주식시장도 관심을 가져볼때가 된것 같습니다.

대중의 공포가 많을수록 이익도 늘어납니다

2.주식형펀드→특판예금 ‘돈의 회귀’ 시작, 한겨레

금리가 급등할때는 누구나 공포에 빠지게 됩니다. 2주일전 인천에서 전문 투자자와 식사를 할때 금리가 14%까지 올라갈것 같다고 전망을 하거든요. 소스는 누구냐고 물어봤더니 은행 PB라 대답하더군요.

미국 월가를 말할때 지하철 타고 출근하는 사람이 리무진 타고 오는 사람에게 자산 상담을 해주는 곳이라고 하더군요. 금리를 알수 있는 사람은 아무도 없습니다. 은행에서 펀드로 자금이 대이동하면서 CD금리가 급등하였지만 금리가 급등할수록 은행예금으로 회귀하는 자금도 생깁니다.

무한정 상승하는 경제현상은 없습니다

3.강남권 고가 1주택자 최대 수혜

11월에 부동산 시장이 침묵하고 있을때 필자가 제일 먼저 버블세븐 중대형으로 시장 회귀될것이라는 예측을 했습니다. 요즘 부동산업계의 오피니언 리더라고 하는 사람들이 이제서야 버블세븐을 주목합니다.

부동산업계에는 거짓 전문가들이 많습니다. 전문가의 말을 믿을때는 그 분들이 과거에 발표했던 칼럼등을 모두 읽어보시기를 바랍니다. 항상 똑 같은 말만 하는 사람이 있는가 하면 뉴스에 나오는 내용 그대로 말하는 사람도 있습니다. 간혹 인터넷상 떠도는 글들을 요점정리하여 허황된 말로 혹세무민하는 전문가도 있습니다.

여기에 열광하는 대중도 있고요 안타까운 일이 아닐 수 없습니다. 어떤 일이든 선두에 서서 말하면 욕 먹습니다. 다른 전문가들 다 아니라고 하는데 혼자만 그렇다고 하는 사람이 무슨 전문가냐고.

투자자는 미래를 봐야 합니다. 아무도 모르는 미래를 보고서 한발만 먼저 나가야 합니다. 그리고 예측은 예측일뿐 사실이 아니기에 변화하는 환경에 빠른 대응이 필요합니다.

투자는 예측의 영역이 아니라 대응의 영역이기 때문입니다

4. 리모델링 ‘찬바람’, 재건축은 ‘봄바람’

이미 필자가 운영하는 카페에서 재야고수 한분이 리모델링에 관하여 정확한 분석글을 올려주셨지요. 시류에 영합하는 대중을 따라갈 필요는 없다고 봅니다

5.서울 지역 아파트 경매에 MB효과

경매시장은 강남 재건축시장과 함께 부동산 시세의 지표입니다. 작년까지는 재개발 다세대 주택에 열광하였던 경매시장이 아파트를 주목하고 있습니다.

회원님들도 여유자금이 되신다면 아파트에 주목할 필요가 있습니다. 자금이 부족한 경우에는 오버슈팅 된 인기 재개발지역 말고 내재가치 있는 재개발 지역을 선별하여 투자하시면 되고요.

아직도 인천 거점사업의 재개발 투자는 유효하다고 봅니다

6.상반기 서울 강북 전세시장 ‘불안’

전에 이 내용에 대하여 언급한적이 있었지요. 서울 뉴타운 및 수도권 전역에서 거대규모로 재개발이 진행될때 인근 지역 시세상승은 당연합니다. 위정자가 정책을 낼때 풍선효과를 분석할줄 아는 사람이 없다는 것이 아쉽습니다.

7.버블세븐지역 급매물 매입 유망

공개적으로 버블세븐 아파트라고 언론에서 말하고 있네요. 참 변화무쌍한 언론입니다. 12월말에 버블세븐은 죽었다고 하였던 언론이 몇일 사이에 말을 바뀌다니요.

필자가 지난 주 토요일 흐름을 볼때는 이제 물밑 거래가 시작되었다는 느낌입니다. 하지만 2006년 가을처럼 강한 흐름은 아직도 나오지 않고 있습니다

8.강남집값 오르면 수도권집값 덩달아 상승

이젠 상식이 아닐까요. 상식을 연구한다?

9.한반도 대운하 극비 프로젝트… 新 실크로드 '북극항로 개척하라'

2008년 부동산 최고의 상품에서 전망 했던 것인데 강화도 북부,김포 북부지역 바람 불겠네요.

10.서울시내 빈 사무실이 없다

필자가 운영하는 카페의 회원님들 분석글에 힘입어 리츠 상품 연구를 조금 했는데 만기가 가까운 리츠상품은 투자수익이 예상됩니다

11.미분양 한파속 당진 '나홀로 호황'

당진 사연 많은 곳입니다 초기에 분양됐던 읍내지구 아파트 부경등은 프리미엄이 높게 붙었다가 입주때 마이너스 프리미엄이 나왔던 곳입니다.

하지만 부동산 투자의 기준에서 볼때 인구가 유입되는 곳의 아파트는 투자가치가 있습니다. 당진은 실수요로 입주 물량해소후 다시 프리미엄이 상승했었지요.

미국은 어떨까요. 가보지를 못해서.

지금 서브프라임 위기로 급락하고 있다는데,,,,,,투자자들의 과도한 투자가 문제를 일으킨것 같습니다. 미국의 인구가 계속 늘어난다고 하네요. 미국 서브프라임 위기가 끝나는 시기를 주목할 필요는 있다고 봅니다

12.장기보유 양도세, 최고 80% 공제 합의

정부는 1가구 1주택자에게 혜택을 주는 쪽으로 방향을 잡은 것 같습니다. 어떠한 정부도 1가구 다주택자에 혜택을 주지 않겠죠. 선거때만 되면 표를 얻으려고 각종 사탕발림 정책이 쏟어지게 마련입니다.

여하튼 과거 버블세븐 열기때 처럼 똑똑한 한놈 찾아 투자자금들이 움직일것 같네요. 버블세븐 중대형 주목할 필요 있습니다.

단상을 적어 봤습니다

# 아래는 필자가 예전에 발표했던 내용이니 참고 하시기 바랍니다. 현재의 흐름과 주목해서 같이 보시면 도움이 될것입니다. 우리는 한발 먼저 선점하는 소수의 투자자가 목표이기 때문입니다.

1. 2008년 부동산 최고의 상품은?

강화도 북부지역 과 교동을 들수 있겠다. 이명박 당선인의 실용정부에서 남북한 교류의 협력지로 한강,예성강,임진강이 만나는 지점에 900만평 한국의 맨하튼으로 나들섬 계획을 발표했고 나들섬의 위치는 강화군 교동도 북동측 한강 하구이기 때문에
나들섬은 그 위치의 특성상 한반도 대운하의 관문역할을 하게 되고, 나들섬이 발전할수록 인근 지역인 강화도 교동과 강화도 북부지역은 수혜를 입게 된다.

2.부동산 투자 어디에 할것인가

최근 금리 급등, 대출규제,양도세 강화등으로 부동산 시장에서 매수하고자 하는 사람들이 많치 않습니다. 반면 펀드를 통한 주식을 매수하고자 하는 사람이 많습니다.

사람들이 몰리는 펀드등 금융상품 시세는 매수자가 많은 현 상황에서 볼때 가격이 비쌀수 밖에 없습니다. 비싸게 사서 또 다시 비싸게 팔아야 할 상황이 현재의 금융상품-펀드 상황이라고 생각합니다.

나 보다 더 바보같은 사람이 나타나 나의 물건을 비싸게 사주기기를 기다려야 하는게 현재의 펀드입니다. 반면 부동산 시장은 침묵하고 있습니다.

중기(최소 3~5년)이상의 기간에 투자를 목표로하는 부동산 투자의 성격을 감안할때지금 사람들이 몰리고 있는 강북지역, 재개발 지역,수도권 외곽 지역 보다는 부동산 시장의 태풍의 눈인 강남,서초,송파,목동,분당,용인,평촌등의 중대형에 관심을 가져야 할때입니다.
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		박찬식
		- 아파트, 청약
		- 現 ATY컨설팅 대표; (주)동천태양 대표
031-263-2777 이메일