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제 1 장 총   칙

제1조(명칭) ①본 조합의 명칭은 ○○○ 주택재개발정비사업조합(이하 "조합"이라 한다)이라 한다

  ②본 조합이 시행하는 주택재개발사업의 명칭은  ○○○ 주택재개발사업(이하 “사업”이라 한다)이라 한다.

제2조(목적) 조합은 도시및주거환경정비법(이하 “법”이라 한다)과 이 정관이 정하는 바에 따라 제3조의 사업시행구역(이하 “사업시행구역”이라 한다)안의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

제3조(사업시행구역) 조합의 사업시행구역은 ○○ (시․도) ○○ (시․군․구) ○○ (읍․면) ○○ (리․동) ○○번지 외 ○○필지로서 대지의 총면적은 ○○㎡(○○평)으로 한다. 다만, 사업시행상 불가피하다고 인정되어 관계법령 및 이 정관이 정하는 바에 따라 추가로 편입되는 토지 등이 있을 경우에는 사업시행구역과 대지의 총면적이 변경된 것으로 본다.

제4조(사무소) ①조합의 주된 사무소는 ○○ (시․도) ○○ (시․군․구) ○○ (읍․면) ○○ (리․동) ○○ 번지 ○○호에 둔다.

  ②조합사무소를 이전하는 경우 이사회 의결을 거쳐 이전할 수 있으며,  조합원에게 통지한다.

제5조(시행방법) ①조합원은 소유한 토지, 건축물 또는 지상권을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제48조 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대․복리시설을 건설하여 공급하거나, 법 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급한다.

  ②조합은 사업시행을 위하여 필요한 경우 정비사업비 일부를 금융기관으로 부터 대여받아 사업을 시행할 수 있다.

  ③조합은 인․허가 등 행정업무지원, 사업성검토, 설계자․시공자의 선정에 관한 업무의 대행, 관리처분계획의 수립 및 분양업무 등을 대행하는 정비사업전문관리업자를 선정 또는 변경할 수 있다.

 【주】도시및주거환경정비법 제14조 및 제69조의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자를 선정하고 관련 업무를 대행할 수 있음.

  ④조합은 조합원의 2분의1 이상 동의를 얻어 관할시장․군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장․군수”라 한다) 또는 법 제2조제10호의 규정에 의한 주택공사 등과 공동으로 사업을 시행할 수 있다.

제6조(사업기간) 사업기간은 조합설립인가일부터 법 제57조에서 규정한 청산업무가 종료되는 날까지로 한다.

제7조(권리․의무에 관한 사항의 고지․공고 방법) ①조합은  조합원의 권리․의무에 관한 사항(변동사항을 포함한다. 이하 같다)을 조합원 및 이해관계인에게 성실히 고지․공고하여야 한다. 

 【주】주택재개발사업은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용토록 하고 있는 바, 이 법률에 의해 근저당설정자 등 이해관계인에 고지하여야 함.

  ②제1항의 고지․공고방법은 이 정관에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 다음 각호의 방법에 따른다.

  1. 관련 조합원에게 등기우편으로 개별 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송한다.

  2. 조합원이 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소의 게시판(이하 “게시판”이라 한다)에 14일 이상 공고하고 게시판에 게시한 날부터 3월 이상 조합사무소에 관련서류와 도면 등을 비치하여 조합원이 열람할 수 있도록 한다.

  3. 인터넷 홈페이지가 있는 경우 이에 게시하여야 한다. 다만, 특정인의 권리에 관계되거나 외부에 공개하는 것이 곤란한 경우에는 그 요지만을 게시할 수 있다.

  4. 제1호의 등기우편이 발송되고 제2호의 게시판에 공고가 있는 날부터 고지․공고된 것으로 본다.

 【주】조합이 조합원의 권리․의무 변동에 관한 사항을 사전에 성실히 고지토록 하여 조합원이 권리․의무에 관한 사항을 제대로 알고 사업추진에 협조할 수 있도록 하고, 집행부의 권한남용이나 조합과 조합원간의 분쟁을 방지하기 위한 것으로 조합여건에 따라 조합사무소의 게시기간, 열람기간, 등기우편 발송횟수, 통지갈음 여부 등 구체적인 내용은 달리 정할 수 있음

제8조(정관의 변경) ①정관을 변경하고자 할 때에는 조합원 3분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상 또는 조합장의 발의가 있어야 한다

  ②정관의 변경에는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장․군수의 인가를 받아야 한다. 다만, 도시및주거환경정비법시행령(이하 “영”이라 한다) 제32조의 경미한 변경에 해당하는 경우에는 조합원 과반수 출석과 출석조합원 과반수 찬성으로 변경한다.

 【주】 도시및주거환경정비법 제20조제3항 정관의 변경관련 규정을 정리한 것임.

제 2 장  조 합 원

제9조(조합원의 자격 등) ①조합원은 사업시행구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 “토지등소유자”라 한다)로 한다.

 【주】도시및주거환경정비법 제69조의 규정에 의하여 사업시행방식이 전환된 경우에는 토지등소유자에 당해 정비구역안에 환지예정지를 지정을 받은 자를 포함하고 당해 환지예정지의 소유자를 제외한다

  ②제1항의 규정에 의한 소유권, 지상권등의 권리는 민법에서 규정한 권리를 말한다. 다만, 건축물이 무허가인 경우에는 법에 의하여 제정된 시․도조례(이하 “시․도조례”라 한다)에서 정하는 기존무허가 건축물로서 자기소유임을 입증하는 경우에 한하여 그 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정한다.

 【주】기존 (무허가)건축물을 규정함에 있어 특정시점에 건축대장에 등재된 건축물 등 시․도조례가 정하는 바에 따름.

  ③1세대 또는 동일인이 2개 이상의 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 소유하는 경우에는 그 수에 관계없이 1인의 조합원으로 본다

  ④토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.

  ⑤양도․상속․증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리․의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다.

제10조(조합원의 권리․의무) ①조합원은 다음 각호의 권리와 의무를 갖는다.

  1. 건축물의 분양청구권

  2. 총회의 출석권․발언권 및 의결권

  3. 임원의 선임권 및 피선임권.

  4. 대의원의 선출권 및 피선출권

  5. 손실보상 청구권

  6. 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함함)등의 비용납부의무

 【주】조합원에게 금전적 부담이 되는 사항을 보다 명확히 규정하기 위한 것으로 조합에 따라 보다 구체적으로 명시할 수도 있음

  7. 사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무

  8. 그 밖에 관계법령 및 이 정관, 총회 등의 의결사항 준수의무

  ②조합원의 권한은 평등하며 권한의 대리행사는 원칙적으로 인정하지 아니하되, 다음 각호에 해당하는 경우에는 권한을 대리할 수 있다. 이 경우 조합원의 자격은 변동되지 아니한다.

  1. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자․직계존비속․형제자매 중에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우

  2. 해외거주자가 대리인을 지정한 경우

 【주】조합원의 부재, 유고 등으로 조합원의 권한을 대리로 행사하는 경우에 자격 등에 대한 분쟁이 많은 점을 감안한 것임

 ③조합원이 그 권리를 양도하거나 주소 또는 인감을 변경하였을 경우에는 그 양수자 또는 변경 당사자는 그 행위의 종료일부터 14일이내에 조합에 그 변경내용을 신고하여야 한다. 이 경우 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다.

 【주】전매 등으로 조합원의 권리가 양도되는 경우가 많으나 제때에 신고가 되지 않아 조합원과 조합사이에 마찰이 생기고 사업추진에 지장을 초래하는 경우가 많은 점을 감안한 것임.

④조합원은 조합이 사업시행에 필요한 서류를 요구하는 경우 이를 제출할 의무가 있으며 조합의 승낙이 없는 한 이를 회수할 수 없다. 이 경우 조합은 요구서류에 대한 용도와 수량을 명확히 하여야 하며, 조합의 승낙이 없는 한 회수할 수 없다는 것을 미리 고지하여야 한다.

 【주】조합에서 인감증명 등 사업시행에 필요한 서류를 불필요하게 많이 제출받아 이를 악용하는 경우가 있고, 조합원은 기제출한 서류를 반환해 줄 것을 요구하여 사업에 지장을 주고 있는 경우 등이 많아 이를 방지하기 위한 것임

제11조(조합원 자격의 상실) ①조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다.

 ②제44조제1항의 분양신청기한내에 분양신청을 아니한 자는 조합원자격이 상실된다

제 3 장 시공자, 설계자 및 정비사업전문관리업자의 선정

제12조(시공자의 선정 및 계약) ①시공자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받아 총회에서 선정한다. 다만, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제27조의 규정을 준용하여 수의계약할 수 있다. 선정된 시공자를 변경하는 경우도 같다.

  ②시공자의 업무범위 및 관련사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 미리 총회의 인준을 받아 별도의 계약을 체결하여야 하며, 그 계약내용에 따라 상호간의 권리와 의무가 부여된다. 계약내용을 변경하는 경우도 같다. 다만, 금전적인 부담이 수반되지 아니하는 사항의 변경은 대의원회(대의원회가 없는 경우 이사회)의 인준을 받는다.

【주】조합과 시공자간의 계약은 조합원의 권익보호 및 사업추진에 매우 중요한 사항이므로 미리 총회의 인준을 받고 계약을 체결토록 한 것이나, 경미한 사항의 경우에도 총회의 의결로 하는 경우 사업추진에 지장을 줄 수도 있으므로 금전적 부담이 수반되지 않는 경미한 사항 등은 대의원회 의결 등으로 할 수도 있을 것임

  ③조합은 제2항의 규정에 의하여 시공자와 체결한 계약서를 조합해산일까지 조합사무소에 비치하여야 하며, 조합원이 열람 또는 복사요구에 응하여야 한다. 이 경우 복사에 드는 비용은 복사를 원하는 조합원이 부담한다.

  ④제2항의 계약내용에는 대지 및 건축물의 사용․처분, 공사비 및 부대비용 등 사업비의 부담, 시공보증, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수 책임등에 관한 사항을 포함하여야 한다.

제13조(설계자의 선정 및 계약) ①설계자는 건축사법 제23조의 규정에 적합하여야 하며 총회의 의결을 거쳐 선정 또는 변경하여야 한다.

  ②제12조제1항 내지 제3항의 규정은 설계자의 선정 및 계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “시공자”는 각각 “설계자”로 본다.

제14조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) 제12조제1항 내지 제3항의 규정은 정비사업전문관리업자의 선정 및 계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “시공자”는 각각 “정비사업전문관리업자”로 본다.

 【주】정비사업전문관리업자가 추진위원회에서 선정된 경우는 삭제

제 4 장  임원 등

제15조(임원) ①조합에는 다음 각호의 임원을 둔다.

  1. 조합장

  2. 이사 _인

  3. 감사 _인

【주】조합장 1인과 3인이상 5인 이하(토지등소유자가 100인을 초과하는 때에는 5인 이상 10인 이하)의 이사와 1인 이상 3인 이하의 감사를 둔다.

  ②조합임원은 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 조합원(조합설립인가일 현재 사업시행구역안에 1년 이상 거주고 있는 자에 한한다)중에서 선임한다. 다만, 임기중 궐위된 경우에는 조합원중에서 대의원회가 이를 보궐선임한다.

 【주】도시및주거환경정비법 제21조제3항에서 규정한 조합임원선임관련 내용을 정리한 것임.

  ③임원의 임기는 선임된 날부터 2년까지로 하되, 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있다.

 【주】소규모 주택단지 등 사업이 단기간내에 완료될 수 있다고 판단하는 경우 3년으로 정할 수 있을 것임

  ④제2항 단서의 규정에 따라 보궐선임된 임원의 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다.

  ⑤임기가 만료된 임원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행한다.

제16조(임원의 직무 등) ①조합장은 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하며 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 된다.

  ②이사는 조합장을 보좌하고, 이사회에 부의된 사항을 심의․의결하며 이 정관이 정하는 바에 의하여 조합의 사무를 분장한다.

  ③감사는 조합의 사무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며 정기 총회에 감사결과보고서를 제출하여야 하며, 조합원 5분의1 이상의 요청이 있을 때에는 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여 공인회계사가 작성한 감사보고서를 총회 또는 대의원회에 제출하여야 한다.

 【주】조합회계 등 감사의 업무에 관하여 의혹이 있을 경우 공인회계사에게 회계감사를 의뢰토록 하여 의혹을 해소할 수 있도록 한 것으로 요청정족수는 조합의 규모 등에 따라 적정하게 조정할 수 있음.

  ④감사는 조합의 재산관리 또는 조합의 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견하였을 때에는 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하며, 조합장은 보고를 위한 대의원회 또는 총회를 소집하여야 한다. 이 경우 감사의 요구에도 조합장이 소집하지 아니하는 경우에는 감사가 직접  대의원회를 소집할 수 있으며 대의원회 의결에 의하여 총회를 소집할 수 있다. 회의소집 절차와 의결방법 등은 제20조제6항 및 제22조, 제24조제7항 및 제26조의 규정을 준용한다.

【주】부정이 있을 경우, 감사에게 대의원회 또는 총회의 소집권 및 소집요구권을 부여함으로써 부정에 대한 신속한 조치를 기할 수 있도록 한 것임

  ⑤조합장 또는 이사가 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련되었을 경우에는 감사가 조합을 대표한다.

  ⑥조합장이 유고등으로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 (상근)이사 중에서 연장자순에 의하여 그 직무를 대행한다.

 【주】부조합장이 있는 경우 부조합장, 상근이사 중 연장자순 등으로 조합여건에 맞게 조정할 수 있음

  ⑦조합은 그 사무를 집행하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 조합의 인사규정이 정하는 바에 따라 상근하는 임원 또는 유급직원을 둘 수 있다. 이 경우 조합의 인사규정은 미리 총회의 인준을 받아야 한다.

 【주】상근임원의 종류 및 상근임원의 업무범위․권한․의무, 유급 직원의 수 및 직함, 업무내용 등을 별도의 인사규정을 마련하여 운영하도록 한 것이나, 조합의 규모나 성격에 따라 별도의 인사규정이 없이 정관에 직접 정할 수도 있을 것임

  ⑧조합 임원은 같은 목적의 사업을 시행하는 다른 조합․추진위원회 또는 당해 사업과 관련한 시공자․설계자․정비사업전문관리업자 등 관련단체의 임원․위원 또는 직원을 겸할 수 없다.

제17조(임원의 결격사유 및 자격상실 등) ①다음 각호의 자는 조합의 임원에 선임될 수 없다.

  1. 미성년자 ․금치산자․한정치산자

  2. 파산자로서 복권되지 아니한 자

  3. 금고이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한자

  4. 금고이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간중에 있는 자

  5. 법 또는 관련법률에 의한 징계에 의하여 면직의 처분을 받은 때로부터 2년이 경과되지 아니한 자

  ②임원이 제1항 각호의 1에 해당하게 되거나 선임당시 그에 해당하는 자이었음이 판명된 때에는 당연 퇴임한다

  ③제2항의 규정에 의하여 퇴직된 임원이 퇴직전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.

 【주】도시및주거환경정비법 제23조 규정에 의하여 임원의 퇴임전에 행위에 대한 효력을 인정하므로서, 업무의 영속성을 유지가능토록 함.

 ④임원으로 선임된 후 그 직무와 관련한 형사사건으로 기소된 경우에는 기소내용이 통지된 날부터 14일 이내에 조합원에게 그 내용을 고지하여야 하며, 그 내용에 따라 확정판결이 있을 때까지 제18조제4항의 절차에 따라 그 자격을 정지할 수 있다. 또한, 임원이 그 사건으로 받은 확정판결내용이 법 제85조․제86조 벌칙규정에 의한 벌금형에 해당하는 경우에는 총회에서 신임여부를 의결하여 자격상실여부를 결정한다.

 【주】직무와 관련된 사건으로 기소된 후 확정판결까지의 기간이 장기화 될 경우 해당 임원의 자격시비 등으로 조합 업무추진에 지장이 많음을 감안한 것임

제18조(임원의 해임 등) ①임원이 직무유기 및 태만 또는 관계법령 및 이 정관에 위반하여 조합에 부당한 손실을 초래한 경우에는 해임할 수 있다. 다만, 제17조제2항의 규정에 의하여 당연 퇴임한 임원에 대해서는 해임 절차없이 선고받은 날부터 그 자격을 상실한다.

  ②임원이 자의로 사임하거나 제1항의 규정에 의하여 해임되는 경우에 는 지체없이 새로운 임원을 선출하여야 한다. 이 경우 새로 선임된 임원의 자격은 시장․군수의 조합설립변경인가 및 법인의 임원변경등기를 하여야 대외적으로 효력이 발생한다.

  ③임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 해임할 수 있으며 이 경우 발의자 대표의 임시사회로 선출된 자가 그 의장이 된다.

  ④제2항의 규정에 의하여 사임하거나 또는 해임되는 임원이 새로운 임원이 선임, 취임할 때까지 직무를 수행하는 것이 적합하지 아니하다고 인정될 때에는 이사회 또는 대의원회의 의결에 따라 그의 직무수행을 정지하고 조합장이 임원의 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있다. 다만, 조합장이 사임하거나 해임되는 경우에는 감사가 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있다.

 【주】임원이 직무태만, 부정 등으로 해임되는 경우에는 새로운 임원이 선출될 때까지 업무를 수행하는 것이 적정하지 못한 경우가 대부분이므로 업무공백이나 부작용이 없도록 업무수행을 대신할 자를 임시로 선임할 수 있도록 한 것임

제19조(임직원의 보수 등) ①조합은 상근임원 외의 임원에 대하여는 보수를 지급하지 아니한다. 다만, 임원의 직무수행으로 발생되는 경비는 지급할 수 있다.

   ②조합은 상근하는 임원 및 유급직원에 대하여 조합이 정하는 별도의 보수규정에 따라 보수를 지급하여야 한다. 이 경우 보수규정은 미리 총회의 인준을 받아야 한다.

 【주】상근하는 임원 및 유급직원에 대한 보수는 사업비에 영향을 미치므로 별도의 보수규정을 마련하여 운영토록 하고 총회인준을 받도록 한 것이나, 조합의 규모에 따라 정관에 보수에 관한 사항 등을 직접 규정할 수도 있음

   ③유급직원은 조합의 업무규정이 정하는 바에 따라 조합장이 임명한다. 이 경우 임명결과에 대하여 사후에 대의원회의 인준을 받아야 하며 인준을 받지 못하면 즉시 해임하여야 한다.

 【주】유급직원은 조합사무를 실무적으로 수행하므로 조합장이 관련규정에 따라 임명토록 한 것이며, 사후에 대의원회의 인준(또는 총회인준으로 조정가능)을 받도록 한 것임

제 5 장  기   관

제20조(총회의 설치) ①조합에는 조합원 전원으로 구성하는 총회를 둔다.

  ②총회는 정기총회․임시총회로 구분하며 조합장이 소집한다.

  ③정기총회는 매년 1회, 회계연도 종료일부터 2월 이내에 개최한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 3월 범위내에서 사유와 기간을 명시하여 일시를 변경할 수 있다.

 【주】조합의 내부 사정에 따라 정기총회 일시를 탄력적으로 운영할 수 있도록 한 것이나, 총회소집을 무기한 연기하거나 지체할 수 있도록 하는 것은 바람직하지 못하므로 3월 범위내로 한 것임

  ④임시총회는 조합장이 필요하다고 인정하는 경우에 개최한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 조합장은 해당일로부터 2월 이내에 총회를 개최하여야 한다.

  1. 조합원 5분의 1 이상이 총회의 목적사항을 제시하여 청구하는 때

  2. 대의원 3분의 2 이상으로부터 개최요구가 있는 때

  ⑤제4항의 각호의 규정에 의한 청구 또는 요구가 있는 경우로서 조합장이 2월 이내에 정당한 이유없이 총회를 소집하지 아니하는 때에는 감사가 지체없이 총회를 소집하여야 하며, 감사가 소집하지 아니하는 때에는 제4항 각호의 규정에 의하여 소집을 청구한 자의 대표가 시장․군수의 승인을 얻어 이를 소집한다.

 【주】일정 비율 이상의 조합원, 대의원 또는 감사에게 총회소집요구권을 부여함으로써 조합원의 권익을 보호하도록 함. 이때, 총회소집요구 정족수는 조합원수, 조합의 규모 등에 따라 적절히 정할 수 있을 것임0

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