1가구 1주택자의 갈아타기 전략

이 컬럼은 지난 3월 11일에 있었던 제6회 아기곰동호회 전국 연합 세미나에서 ‘1가구 1주택자의 갈아타기 전략’이라는 제목으로 발표한 내용입니다.

이 컬럼을 통해서 1가구 1주택자(who)들이 자신의 집(which)을 왜 갈아타기를 해야하나 (why), 어떻게 갈아타기를 해야하나 (how), 언제하는 것이 유리한가 (when), 어디로 갈아타는 것이 좋을까 (where)라는 내용으로 6하 원칙에 입각하여 말씀드리고자 합니다.

< 연령별 자산 증가 추이 >

통계청의 2006년도 가계자산조사 결과에 따르면 우리나라 전체 가구의 가구당평균 총자산은 2억8,112만원으로 조사됐다고 합니다. 순자산 순위별로 가구를 나눴을 때 상위 10% 계층의 평균 순자산은 12억5,311만원이라고 합니다. 가구주 교육 정도별 자산보유 현황을 보면 가구주가 대학교 졸업 이상인 가구의 총자산은 4억4,129만원이라고 합니다.

이런 통계 수치와 현재 자신의 자산 규모를 비교해보면 현재 자신의 위치를 어느 정도 가늠해 볼수가 있습니다. 그런데 이 조사에서는 연령별 분석이 없는 관계로, 정확한 비교가 어렵다는 단점은 있습니다.

이번 컬럼은 옐로우칩 지역에 살고 있거나 이들 지역으로 진입하기를 원하는 수도권 중산층에 촛점을 맞추어 이야기를 풀어나가겠습니다.

< 자산 증가에 따른 갈아타기 >

자산이 불어남에 따라 집게(또는 소라게)가 자신의 몸집에 맞는 새로운 소라 껍데기로 갈아타듯이 주택의 규모도 늘어나게 됩니다.

그러나 자산 형성이 되지 않은 초기에는 100% 자기 돈으로만 내집마련을 하기가 쉽지는 않습니다. 그렇기 때문에 어느 정도 대출을 일으켜서 20평대 주택을 사는 것이 일반적입니다.

그러면서 시간이 흐름에 따라 자산 가치도 오르고, 또 그 동안 대출도 갚아나가면 어느 순간 그 집은 100% 본인 소유가 되어 있을 것입니다.

그러다가 더 시간이 흐르면 현재의 자산가치가 상승하는 것 이외에도 저축이나 주식등 금융자산도 늘게됩니다.

그러면 여기에다 약간의 대출을 끼고 이번에는 30평대 주택을 마련하는 것이 일반적인 갈아타기 사이클입니다.

< 갈아타기 이점 대 리스크 >

이렇듯 자기 자산 규모에 맞는 적정한 고정 자산을 확보하는 것이 갈아타기를 하는 가장 큰 목적이라 하겠습니다.

그런데 이것외에 갈아타기의 이점이 또 있을까요? 그것은 ‘투자 환경 변화에 따른 자산 포트톨리오 재구성’이라 할수 있습니다. 처음 내집 마련을 한 3년전이나 5년전과 지금의 투자 환경은 많이 달라져있을 것입니다. 그때는 호재였으나 더 이상의 호재가 아닐수도 있고, 그 동안 보이지 않던 악재가 노출될 수도 있습니다.

그러므로 처음으로 내집 마련을 하였던 시기에는 자신의 자산 규모등을 비추어 최선의 선택을 한것이겠지만 몇년이 흐른 지금에서는 더 좋은 투자처가 눈에 보이게 마련입니다. 그래서 갈아타기를 시도하게 되는 것입니다.

그럼에도 불구하고 많은 분들이 갈아타기를 하는데 망설이고 있습니다. 여기에는 두가지 원인이 있는데, ‘거래 비용이 많이 들지 않을까’라는 걱정과 ‘팔고난 집이 더 많이 오르지 않을까’하는 생각 때문입니다.

그러나 이 두가지 걱정이 기우라는 것을 이번 컬럼을 통해서 알아보겠습니다.

< 양도세측면의 갈아타기 1 >

비슷한 지역에 사는 두 사람이 있다고 가정합시다. A라는 사람은 2억원인 아파트를 사서 3년을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다. 이 A라는 사람은 그후 또 다른 아파트를 4억원에 매입하여 3년째 보유하고 있고 이 아파트는 현재 6억원입니다.

B라는 사람도 2억원에 아파트를 사서 4년반을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다. A라는 사람이 3년만에 2억의 양도차익을 거둔 것에 비해, 4년반의 기간이 걸렸으므로 이번에는 컨설팅을 받아서 새로운 아파트를4억원에 매입한후 1년 반이 흐른 지금 기대에 부응하여 6억원까지 시세가 급등했습니다.

결국은 6년의 기간동안 A와 B가 거둔 양도차익은 4억원으로 같다고 할수 있습니다. 그런데 호재가 있는 투자처를 알게되서 A나 B는 새로운 곳으로 갈아타기를 시도하려고 합니다. 여기서 양도소득세의 희비가 엇갈립니다.

A는 양도세 비과세 혜택을 받아서 양도세를 한푼도 내지 않는 반면, B는 나중에 산 아파트가 1년 반밖에 되지 않았기 때문에 양도차익 2억원의 40%인 8천만원을 세금으로 내야 합니다.

(정확히는 필요경비나 인적 공제등으로 그 보다 세금액은 적겠지만 여기서는 세금을 낸다는 것이 포인트입니다.)

그러므로 적정한 때에 갈아타기 한 사람과 비교해서, 그렇지 못한 사람은 좋은 기회가 오더라도 갈아타기를 하는데 제약사항으로 작용할수 있습니다.

< 양도세측면의 갈아타기 2 >

C라는 사람이 3억원에 어떤 아파트(701호)를 사서 3년후에 6억원에 팔았습니다. 3년 보유 2년 거주 조건을 채웠기 때문에 비과세 혜택을 받았겠지요. 이 사람이 다시 6억원에 같은 평형의 아파트(702호)를 사서 3년후에 9억원에 아파트를 팔았습니다. 비록 3년 보유 2년 거주 기간을 채웠지만 6억원이 넘는 아파트를 팔았을때는 양도소득세를 내야 합니다.

여기서 양도소득세를 직접 계산해 보겠습니다.

취등록세등 주택 취득시 소요된 필요 경비는 매입가의 3%인 1800만원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 양도가가 9억원이므로 양도차익은 2억 8200만원 (= 9억 – 6억 - 1800만원)입니다.

여기에 3년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 10%를 적용하면 양도소득금액은 2억 5380만원 (=2억 8200만원 - 2820만원)입니다.

그런데 어떤 사람들은 6억원이 넘는 구간인 2억5380만원 전체가 과표인것으로 오해를 하기도 합니다만, 6억이 넘더라도 3년 보유 2년 거주의 조건을 채운 1가구 1주택자인 경우에는 아래와 같은 별도의 계산식을 적용합니다.

6억초과 양도소득금액 = 양도소득금액 x (양도가 - 6억원) / 양도가

이 계산식에 대입하면6억초과 양도소득금액은 원래 계산된 2억 5380만원의 1/3인 8,460만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 8,210만원이 됩니다.

그러므로 양도소득세는 1,786만원이 되죠. (자진 신고할 경우 10% 감액을 해주지만 주민세 10%가 있으므로 정밀한 계산은 생략하겠습니다.)

그런데 두번째 주택을 구입할때 필요 경비가 1,800만원이 들어갔으므로 C라는 사람이 6년동안 두채를 소유하다가 매각했을때 소요된 세금 및 경비는 총 3,586만원이라 하겠습니다.

이에 반해 같은 평형의 아파트(703호)를 사서 6년간 팔지 않은 D라는 사람의 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

양도가가 9억원 최초 필요 경비가 900만원이므로 양도차익은 5억 9100만원 (= 9억 – 3억 - 900만원)입니다.

여기에 6년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 15%를 적용하면 양도소득금액은 5억 235만원 (= 5억 9100만원 - 8865만원)입니다.

6억초과 양도소득금액은 원래 계산된 5억 235만원의 1/3인 1억6,745만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 1억6,495만원이 됩니다.

그러므로D라는 사람의 양도소득세는 4,768만원이 됩니다. 중간에 갈아타기를 한 C라는 사람보다 양도소득세를 무려 3천만원 정도 가까이 더 내게되며, 필요경비를 제하더라도 장기보유를 하였다는 이유로1,200만원 정도나 세금을 더 내는 것입니다.

어떻게 이런 일이 벌어졌을까요? 세가지 이유때문인데,

첫째는 6억 이하부분이 무조건 비과세이기 때문입니다.

둘째는 장기 보유 특별 공제 비율이 누진세율보다 적기 때문입니다.

셋째는 취득세와 등록세율이 과거보다 적어적기 때문입니다.

이중에서도 두번째 요인인 장기보유특별 공제액이 적은 것은 말로만 투기를 억제한다고 하고 장기 보유를 한 사람에게는 불리한 우리나라 세제의 모순점을 그대로 나타내고 있다고 볼수 있습니다.  

그렇다고 1200만원때문에 갈아타기를 하라는 것은 아닙니다. 갈아타기의 원래의 목적인 ‘자산 규모에 걸맞는 적정한 고정 자산 확보’와 ‘투자 환경 변화에 따른 자산 포트폴리오 재구성’을 위해 갈아타기를 하는데, “거래 비용이 더 들지 않을까?”하는 생각은 기우라는 것을 증명하기 위함입니다.

 “만약 현재 살고 있는 집을 팔고나니 더 오르면 어떻하느냐?”는 사람이 있을 것입니다. 이런 경우라 해도 손해는 아닙니다. 극단적인 예이지만 C씨의 경우 701호를 팔고 같은 평형인 702호를 같은 가격으로 다시 사더라도 1200만원이 이익이라는 것을 보여준 것이라 하겠습니다.

< 양도세측면의 갈아타기 3 >

그러면 양도소득세가 갈아타기에 영향을 주는 다른 측면은 없을까요?

실거주 여부와 상관없이 양도세가 중과되는 다주택자의 경우는 지역을 제한할 필요는 없습니다.

그러나 1가구 1주택자의 경우는 실거주 여부에 따라 투자 지역도 달리하는 것이 좋습니다.

그 집에서 2년 이상 실거주를 할 계획이라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다. 그러나 그 집에서 실거주를 하지 않고 전세를 주고 본인은 직장이 가까운 곳이나 전세가 더 싼곳에서 살고자 하는 사람이라면 위의 지역이 아닌 곳에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다.

그것은 서울이나 과천 또는 5대 신도시의 경우는 3년 보유외에도 2년간의 실거주를 해야 양도세가 비과세 또는 감세되기 때문입니다.

이러한 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 요건은 집을 파는 순서에도 영향을 주게됩니다.

분당과 용인에 6억 이하 두채의 집 (3년 보유)을 가지고 있는 두 사람의 예를 들어보겠습니다.

K씨는 용인에 살고 있습니다. 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요. 이때 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세입니다. 그러나 용인집을 먼저 팔았다면 분당집에 대해서도 양도세를 물어야 합니다.

반면에 분당에 살고 있는 P씨는 반대의 경우입니다. 이번에도 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요. 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세이고, 용인집을 먼저 판 경우에도 분당집에 대해서도 양도세는 비과세입니다.

이 두 경우 양도차익이 적은 집부터 파는 것이 이익이므로 분당에 사는 P씨는 자신의 상황에 맞게 골라서 팔수 있는 반면, 용인에 사는 K씨는 지역적 고려도 먼저해야하는 부담이 있는 것입니다.  이런 측면에서 향후 매도를 고려하는 1가구 2주택자라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에서 실거주를 하는 것이 양도세 측면에서는 유리합니다.

< 갈아타기의 방향 1 >

그러면 갈아타기를 할때, 어떤 방향으로 해야 할까요? 크게 두가지 방향이 있습니다.

첫번째는 평수를 늘려가는 것입니다. 소형에서 중대형 아파트로 바꾸어 타는 것이 그것이죠.

작년에는 소형 아파트의 상승율이 중대형 아파트의 상승율을 웃돌았습니다. 이러한 현상이 고착화될까요? 그렇지는 않습니다.

작년에 소형 평수가 강세를 보인것은 대출 규제와 연관성이 높습니다. 즉, 6억원 초과 아파트에는 LTV를 40%만 적용하고, 6억원 이하 아파트에는 LTV를 60%를 적용했기때문에 벌어진 현상입니다.

국민은행 중간 시세로 6억 1만원짜리 아파트를 사려할때 전세금을 포함하여 대출을 받을수 있는 한계는 2억 4천만원이니까 자기 돈은 3억 6천만원이 필요합니다. 그러나 국민은행 중간 시세로 5억 9999만원짜리 아파트 아파트를 사려할때 전세금을 포함하여 대출을 받을수 있는 한계는 3억 6천만원이니까 자기 돈은 2억 4천만원만 필요합니다. 불과 2만원이 더 비싼 이유로 대출 한도가 1억 2천만원이나 줄어드는 것입니다.

그렇기 때문에 대출을 끼고 아파트를 사려는 수요는 자연스럽게 6억원 이하 아파트로 몰리게되었고 이것이 상대적으로 싼 소형아파트 값을 올려놓은 결과로 나온 것입니다.

그러나 이런 현상이 계속 추세로 굳어지지는 않으리라고 보이는 것이 규제 정책은 유한하고 수요자의 선호도는 지속적이기 때문입니다. 당장 올해부터는 DTI 규제가 확대적용하기 때문에 6억 이하 아파트에서도 담보 대출이 어렵습니다. 다른 말로 말하면 소형 아파트나 중대형 아파트나 대출 조건이 비슷해졌다는 의미입니다.

더구나 우리나라 주택의 전용면적은 다른 OECD 국가와 비교해서 많이 좁습니다. 땅이 넓은 미국이 16.9평이라는 것은 이해해도 독일 (14.4평), 영국 (12.2평), 프랑스 (12평), 일본 (10평)등이 우리나라보다 넓습니다.

우리나라의 경우 1999년도에는 6.2평이었던 것이, 그나마 2005년도에는 7.5평까지 늘어났지만 땅이 좁은 것으로 알려진 일본의 75% 수준에 그치고 있습니다.

그러므로 대출 규제등으로 인한 중대형 선호 현상이 주춤하고 있지만 대출 규제가 풀리는 언젠가는, 보다 큰 평수에 대한 선호도가 다시 시장에서 가격으로 나타나게 될것입니다.

< 갈아타기의 방향 2 >

갈아타기의 두번째 방향은 브랜드 이미지가 좋은 지역으로의 이동을 말합니다. 다시말해 외곽지역에서 커뮤니티 인프라가 잘 갖추어진 곳으로 이동하는 방향으로 갈아타기를 해야 합니다.

커뮤니티 인프라란 한마디로 병원이나 학원, 금융기관, 문화시설등 생활에 편리한 근린 시설들을 말합니다. 그러면 이런 근린 시설들은 누가 만들까요? 정부나 지방자치 단체에서 임의로 어느 특정 지역에 이들을 유치하는 것은 아닙니다.

그 지역에 수요가 있으면 이들 수요를 보고 자연스럽게 이런 인프라가 갖추어지는 것이죠. 한마디로  수요가 있는 곳에 공급이 있는 것입니다. 이런 수요는 부촌을 중심으로 형성되기도 하는데, 여기서 우리가 착각하지 않아야 할것이 어떤 부자가 사느냐 하는 것이 중요합니다.

우리나라의 전통적 부자들은 강북에서 살고 있습니다. 종로구 평창동이나 성북구 성북동, 용산구 한남동이나 이태원동에 가면 우리나라 재계를 주름잡는 부자들을 볼수 있습니다. 그러나 불행하게도 이런 부자들이 사는 동네라 해도 커뮤니티 인프라는 잘 형성되지 않고 있습니다.

이 분들이 그 동네를 위해 무엇을 하였는가를 생각해 보시기 바랍니다. 그들의 자녀를 그 동네 학원에 보냈습니까? (아마도 우리나라 최고의 독선생을 들여서 따로 가르킬것입니다.) 그 동네에 있는 병원을 주로 이용합니까? (아프면 외국으로 나가죠.) 그 동네 은행이나 증권회사를 이용합니까? (돈을 관리하는 회계사가 따로 있거나 전문 팀이 달라붙죠.)

이 분들이 그 동네에서 한것이라고 높다란 담장을 쌓고 CCTV를 설치한것 밖에는 없습니다. 그렇기 때문에 갑부들은 여럿 살지만 평창동, 성북동, 한남동이 우리나라 최고 동네라고 불리지는 않는 것입니다.

부자들이 자녀들을 자기 동네 학원에 보내면 그 수요를 보고 학원이 몰려옵니다. 수준 높은 병원도 마찬가지고 금융기관이나 문화시설도 마찬가지입니다.

그러므로 1000억원을 가진 부자 10명이 사는 곳보다는 10억원을 가진 사람 1000명이 사는 동네가 커뮤니티 인프라가 발달하는 것입니다. 여러분이 학원을 차리려면 어디에 차리겠는지 생각해보시면 해답이 나옵니다.

그러나 문제는 이렇게 커뮤니티 인프라가 이미 잘 갖추어진 곳은 주거비용이 너무 비싸다는 단점이 있습니다. 외곽지역에서 한번에 이들 지역으로 진입하기에는 무리가 있습니다.

그러므로 일단은 잠재력이 있는 중핵(中核)지역으로 먼저 진입을 하고 나중에 여력이 되면 핵심 지역으로 진입하는 것이 순서입니다.

각 자치구 주민의 주거만족도를 조사한 서울시 통계에 따르면 강남구가 53.9%로 가장 높고, 송파구가 50.5%, 서초구가 48.9%, 강동구가 45.7%, 양천구가 43.2%순으로 나타난바 있습니다.

인구 만명당 학원수도 강남구가 22개, 서초구가 17개, 송파구가 16개로 상위권을 달리는 반면, 강북구와 용산구는 각각 7개, 관악구는 8개에 그치고 있는 실정입니다. (서울시 교육청 자료)

< 갈아타기의 방향 3 >

좀더 넓은 평수나 좋은 지역으로 갈아타기를 해야한다는 방향에는 동의를 하실것입니다. 그런데 두 방향중에서 우선 순위를 정해야 할때가 있을 것입니다. 즉, 30평대 아파트에서 살다가 같은 지역의 40평형대로 갈아타는 것이 유리한지, 아니면 브랜드 이미지가 더 좋은 지역의 30평형으로 갈아타는 것이 유리한지의 선택에 대한 문제라 하겠습니다.

물론 브랜드 이미지가 좋은 지역의 대형 아파트로 바로 갈아타기를 할수가 있다면 더할 나위가 없겠지만 자금 여력이 갑자기 생기는 것이 아니기 때문에 여기서는 논외로 하겠습니다.

이럴때는 의사결정 프로세스를 따르면 됩니다.

첫째, 그 지역에 부자들이 많이 사는지를 살펴봐야 합니다. 부자들이 많이 살지 않는다면 부자들이 선호하는 대형 아파트에 대한 수요가 적을테니까 브랜드 이미지가 좋은 다른 지역의 30평대로 갈아타는 것이 유리합니다.

둘째, 그 지역에 부자가 많이 산다고 해도 대형 아파트가 많다면 희소성이 적기때문에 대형평수의 아파트가 오를 가능성이 적습니다. 이때도 다른 지역을 고려하는 것이 좋겠지요.

그러나 부자들이 많이 살면서 대형평수 아파트가 적은 곳이라면 그 지역의 40평대 이상 아파트로 갈아타는 것이 유리합니다.

< 언제 갈아타기를 할것인가? >

사람마다 사정이 다 다르기 때문에 갈아타기 시점이 모두 같을수는 없습니다. 그러나 일반론적으로 말을 하면 시장이 상승세를 타기 직전이 가장 유리합니다. 문제는 이 시기를 정확히 알수 없다는데에 있습니다.

아기곰은 올 여름장 전에 갈아타기를 할 것을 권해드립니다. 작년 가을폭등 정도는 아니더라도 올 여름에도 어느 정도의 기회가 올것으로 판단하기 때문입니다.

그간 시장은 정부의 정책이 나올때마다 움추러들었다가 어느 정도의 기간이 지나면 내성이 생겨서 반등을 하고는 했습니다. 그 주기가 약9~10개월 정도입니다. 작년 가을장이 9월말에 시작하여 11월에 피크를 이루었으므로 이를 대입하면 올 7월 정도면 정부 정책에 내한 시장의 내성이 생겨서 반등을 시도한다고 볼수 있습니다.

물론 단순한 주기만으로 시장의 반등 시기를 판단하는 것은 아주 위험합니다. 이런 식의 전망이라면 누구나 할수 있을 것입니다. 더구나 정부의 규제가 날로 심해지고 있고, 많은 규제책이 9월 1일 이후를 목표로 삼고 있어서 올 여름장을 없애자는 것이 정부의 의지로 보이기 때문에 비현실적으로 보일것입니다.

그러나 7월 반등설을 예고하는 또 하나의 근거는 바로 정부의 규제 자체에 있습니다.

아이러니하게도 작년 하반기 이후 정부의 규제는 6억원 이상의 블루칩 아파트보다는 그 이하 아파트에 촛점을 맞추고 있습니다. 무차별하게 올랐던 작년 가을장에 대한 정부의 보복이라 할수 있습니다. 그리하여 올해들어와서 블루칩 아파트나, 기타 아파트나 규제 강도는 거의 비슷하게되었습니다.

그럼에도 불구하고 블루칩 아파트들이 유독 힘을 못쓰는 것은 무엇때문일까요?

그것은 8.31대책이 점점 위력을 발휘하기 때문입니다. 한마디로 종부세로 상징되는 세금 폭탄에 위세가 눌려있는 것입니다.

그러면 종부세의 1차적 약효는 언제까지 일까요? 그 시기는 올해 6월 1일까지입니다. 올해 6월 1일 이후에 잔금을 치루는 물건에 대해서는 내년 12월에 가서야 종부세를 납부하게됩니다. 그런데 올해 6월부터 내년 12월사이의 기간은 단순한 시간상의 18개월만은 아닙니다. 대선과 총선을 거치면서 많은 변화가 있을 수도 있으며, 이는 투자 환경에도 영향을 끼칠 것입니다.

그것이 위기로 작용할지 기회로 작용할지는 개인의 판단에 따라 다르겠지만, 투자의 기회로 생각하는 사람들은 보유세 증가라는 악재와 투자 환경 변화라는 기회 사이에 주판알을 튕기지 않을수 없을 것입니다.

현재의 장세는 매도자나 매수자나 눈치를 보고 있기때문에 거래량이 거의 없으며 지역에 따라 하향안정화를 그리는 곳도 많습니다. 그러나 이러한 힘의 균형은 조그만 충격에도 깨질수 있습니다.

이것이 7월 반등설의 근거이며 반등이 일어난다면 이번에는 블루칩 지역에서부터 시작될 것으로 보입니다.

< 그러면 어디로 갈아타는 것이 좋을까? >

우리나라 업무 중심지는 어디일까요? 서울시 통계에 따르면 2005년말 현재 서울의 25개 자치구중에서 본사가 가장 많이 위치한 자치구는 강남구로서 3,463사가 위치하고 있습니다. 그 다음으로는 여의도가 위치한 영등포구 (2,098사), 서초구 (2,025사), 중구 (1,749사), 송파구(1,351사), 종로구(1,293사)순으로 본사가 많이 위치하고 있습니다.

통상 강남 업무 중심지라고 불리우는 강남구와 서초구에만 5,488사가 소재하여, 과거 업무 중심지였던 종로구와 중구나 영등포구에 위치한 본사의 수보다 많은 실정입니다.

더구나 강남으로의 쏠림 현상은 점점 심화되고 있습니다. 서울시 통계에 따르면 2004년도와 2005년도의 자치구별 사업체수를 비교해보면 강남구가 2,253개의 업체가 늘어났으며, 서초구의 1,118사와 합하면 무려 3,371개 회사가 강남권 새로 생긴것입니다. 이에 반해 영등포구와 종로, 중구등 옛 업무중심지에서는 1,952개 회사가 줄어들었습니다. 폐업을 감안하더라도 상당수의 회사가 강남으로 이전 했음을 알수 있습니다.

이에 따라 종업원의 수에도 변화가 있는데, 강남 서초의 경우 7만 3600명의 종업원이 늘어난 반면, 종로, 중구, 영등포구의 경우는 4600명 증가에 그치고 있습니다. 이러한 인구 유입 효과가 강남권의 수요 증가와 직결되는 것입니다.

그러나 강남권 소재 아파트는 투자 규모측면에서는 쉽게 접근하기 어렵습니다. 그러므로 업무중심지로의 강남에 접근성이 좋은 옐로우칩 아파트를 골라내는 것도 수익율을 높이는 방법입니다.

특히 기존의 호재가 모두 노출된 곳보다는 교통, 교육, 환경이라는 주거지 선택의 3대 요소가 현재보다 좋아지는 곳을 찾아봐야 합니다.

우리나라에서는 아직까지는 환경이라는 요소가 다른 두요소보다 중요도에서 후순위로 밀리는 듯합니다. 그래서 아무리 택지가 부족하다하더라도 주거지로서 적절치 않는 곳에 까지 주택을 분양하고는 합니다.

미국 University of Southern California에서 지난 13년동안 3,600명을 대상으로 연구한 결과에 따르면, 고속도로에서 500미터 이내에 사는 어린이를 1500미터 정도에 사는 어린이와 비교해보면, 성인이 되어 호흡 곤란 증세를 겪는 환자가 3%나 더 많았고, 폐활량도 7%나 적었다고 합니다. 고속도로에서 생기는 미세 먼지가 어린이 폐에 악영향을 미친다는 것을 연구 결과는 말해주고 있습니다.

고속도로뿐만 아니라 지상철도 마찬가지 입니다. 아무리 역세권이라도 미세 먼지의 영향을 받는 구간은 주거지로서 적합하지는 않습니다.

이런측면에서도 한강의 의미를 재조명해보아야 합니다.

미국의 경우 한강 조망권 대신에 바다를 볼수 있는 Ocean View가 있는 주택에 프리미엄이 붙어있습니다. 그런데 아무리 멋진 조망을 가진 집이라도 몇달이 지나면 무감각해지게 됩니다. 그럼에도 불구하고 이들 집이 인기가 있는 것은 신선한 공기와 밀접한 관련이 있습니다. 바다가 보인다는 의미는 바다로 부터 불어오는 바람의 통로가 개방되어 있다는 의미입니다.

우리나라의 한강의 경우도 비슷한 경우라 하겠습니다. 한강 조망 자체로도 가치가 있지만 여기에 신선한 공기 통로로서의 한강의 역할을 더한다면 더할 나위가 없을 것입니다.

< 추천 지역 >

앞에서 살펴본 여러가지 요소를 감안해보면 옐로우 칩 지역에서도 몇군데 눈에 띄는 곳을 발견할수 있습니다.

동작구 흑석동 지역 – 서초구 반포동과 마주보고 있으며, 9호선 개통의 수혜지역입니다.

2009년도 9호선이 개통되면 강남 업무 중심지까지 전철로 5~6정거장이면 도착 합니다. (여의도까지는 4~5정거장) 교통이 취약하다는 약점이 오히려 강점으로 바뀌는 것입니다. 여기에 한강 프리미엄까지 더하게 됩니다.

성동구 성수 지역 – 강남구 압구정동을 마주보고 있으며, 분당선 강북 연장 구간의 수혜지역입니다. 2010년도 연장 구간이 개통되면 강남 업무 중심지인 선릉역까지 전철로 4정거장이면 도착 합니다. 게다가 압구정동의 여러 편의 시설도 이용가능하며, 한강 조망권에 서울 숲이라는 환경 프리미엄이 있습니다.

광진구 구의/광장 지역 – 송파구 잠실을 마주보고 있으며, 착공이 임박한 것으로 알려진 제2 롯데 월드의 수혜 지역입니다. 몇년후 제2롯데 월드가 완공되면, 이곳으로 출퇴근 하려는 수요가 추가로 생깁니다. 물론 1차적인 수혜 지역은 잠실이겠지만, 이들 지역이 잠실보다는 상대적으로 싸다는 장점이 있습니다. 잠실까지는 전철로 두 정거장 거리에 있으며, 한강 조망권이라는 프리미엄이 있습니다.

송파구 가락/오금 지역 – 지하철 3호선 연장 수혜지역입니다. 중산층 주거지였지만 강남 업무 중심지로의 접근성이 떨어진다는 약점을 가지고 있던 지역입니다. 그러나 2010년 지하철 3호선 연장 구간이 개통되면 조금 미흡하지만 강남으로의 접근성이 개선되면서 이들 지역으로도 인구 유입이 예상됩니다.

분당 정자 지역 – 신분당선 수혜지역입니다. 신도시의 대표도시라 할수 있는 분당은 주거지로서  인기가 높은 곳입니다. 그러나 교통이 상대적으로 불편하다는 것이 취약점이었는데 2010년 신분당선이 개통되면 교통 문제가 상당부분 개선될 것입니다. 신분당선의 개통에 따라 분당의 중심축이 기존의 서현/수내역 중심에서 정자역 중심으로 변할 가능성도 높습니다. 기존에는 분당선을 이용하여 출퇴근하였던 직장인들이 서울에서 신분당선을 타고 정자역까지 왔다가 여기서 분당선으로 갈아타던지, 마을 버스로 갈아타는 것이 일반화되면 정자역 근방으로 백화점등 편의 시설이 밀집되게 될것이기 때문입니다.

물론 이들 지역이 기존의 블루칩 지역을 추월한다고 보기에는 무리가 많습니다. 흑석동이 반포를, 성수동이 압구정동을, 구의나 광장동이 잠실을, 가락/오금동이 개포/대치동을 추월할수는 없습니다. 그러나 블루칩 지역이 가격을 선도해 나간후에는 그 가격 차이가 실질 가치의  차이 보다는 크다는 인식이 확산될것이기 때문에 이들 지역을 유망하게 보는 것입니다.

앞서 말씀드린대로 핵심 지역으로 처음부터 직접들어가기에는 부담이 많습니다. 그러므로 이들 중핵 지역을 거점으로 갈아타기 전략을 구사하는 것이 현실적인 대안이라고 보입니다.

이상으로 1가구 1주택자의 갈아타기 전략에 대해 살펴보았습니다. 달콤한 열매는 언제나 깨어있는 자의 몫입니다. 위와 같은 아기곰의 견해가 아니더라도 이 글이 자신이 처한 상황과 모든 가능성에 대해서 다시 한번 살펴보는 계기가 되어, 회원분들이 원하는 곳으로 갈아타는 계기가 되었으면 좋겠습니다.

1. 집의 재산적 가치와 귀중성을 깨달아라

내 집을 장만하고 재산 증식을 하기 위해선 무엇보다도 집의 재산적 가치를 깨닫고 실천하는 적극적인 재테크 마인드가 필요하다.

2. 재테크를 하고 싶다면 아파트를 사라

그저 편히 살 집을 구하는 차원이라면 단독 주택을 살 수도 있다.
하지만 부동산 재테크를 해볼 생각이라면 무조건 아파트를 사라.

3. 한 곳에 집착하지 말고 자주 사고 팔아라

자주 나는 새가 벌레를 많이 잡듯 이사를 자주 다닐 필요가 있다.
평생 한 곳에서 살 생각하지 말고 돈 주고도 못사는 경험을 쌓아라.

대체로 집을 자주 사고 판 사람들은 부자가 많았고, 평생 집을 사고 판 것 이 한두 번에 불과한

사람은 재산 증식을 이루지 못한 경우가 많았다.

부동산은 오르는 부동산이 있고 오르지 않는 부동산이 있다. 지역적으로도 오르는 곳이 있고 그렇지 못한 곳이 있다. 집을 자주 사고 파는 사람들은 그런 곳이 어디인지 경험적으로 알고 있는 경우가 많다.
자주 부동산을 사고 팔면서 이사하는 사람이 다양한 경험을 갖게 된다. 한 집에서 5년 이상 살지

마라. 새로운 지역, 꿈틀거리는 지역으로 가라.

5. 부동산 고객의 3대 근성을 역이용하라

상투를 잡는 사람들은 대개 적을 모르고 자기도 모르는 사람들이다.
남들보다 한발 앞서 생각하면서 투자해야 후회할 일이 안 생긴다.

모든 사물은 각자의 고유성질이 있다. 우리나라 부동산 시장도 3대 근성 이 지배를 하고 있다

첫 번째 근성은 들쥐 근성이다.
지역분석, 분양 평수 분석, 당첨 확률 분석, 자금 동원 능력 분석, 수요.공급 분석 등도 하지 않고 단순히 떼돈 벌 것이라는 생각만 가지고 투자를 한다.
선두 들쥐 군단이 ‘묻지마 투매’에 나서면 뒤따라 후발 들쥐 군단이 묻지마 투매에 나선다. 이러다가 부동산 시장이 냉각되면 부동산 값은 하락세로 돌아서면서 지각 들쥐 군단만이 손실을 떠 안게 된다.

두 번째 근성은 벌떼 근성이다.
부동산 시장에 벌떼처럼 모여드는 벌떼군단이 여기저기 나타나 면 부동산 시장도 서서히 햇살이

지고 어둠의 그림자가 밀려오고 있음을 깨달아야 한다.

세 번째 근성은 냄비 근성이다.
빨리 끓고 빨리 식는 냄비 근성에 말려들지 않으려면 최신 정보 와 탁월한 지식이 뒷받침되어야 한다. 이를 위해서는 시중 서점에 나와 있는 부동산 책을 수시로 탐독하고 부단히 관계 기관에서 정보를 입수하는 것이 상책이다.

부동산 투자는 벌떼군단, 냄비군단, 들쥐군단이 시장에 본격적으로 몰려오 면 중장기 투자로

바뀐다.

그러므로 단기 투자는 이들이 몰려들기 전에 사 서는 이들이 몰려오는 위세를 봐가며 파는 것이 유리하고, 중장기 투자는 오래 가지고 있을수록 오르는 부동산만 사들이는 것이 필요하다.

7. 빌려 살 때가 있고 빌려서는 안 될 때가 있다

대출없이 자기 돈만으로 집을 사기란 좀처럼 힘든 것이 현실이다.
빌려야 할 때와 빌리지 말아야 할 때만 알면 대출은 약이 될 수 있다.

오르는 집을 샀다면 반드시 오르게 되어 있는게 부동산 시장의 철칙이다.

‘때’를 잘 선택하여 과감하게 저지르라. 부동산 경기는 불황 때나 호황 때나 보통 2,3년 되었으면 이제 불황이 끝나고 서서히 부동산 회복기가 찾아오므로 부동산 회복 조짐이 약간씩 보이면 이때 아파트를 담보로 대 출을 받아 구입하면 된다. 부동산 회복기 초기에는 대출을 받아 집을 구하고, 부동산 호황이 진행중일 때는 아무런 보탬이 안되므로 집사려고 대출 을 받아서는 안된다.

10. 과거의 시세에 얽매이지 마라

이미 지나가버린 과거의 시세를 가지고 고민해봐야 아무 소용없다.
미래를 염두에 두고 판단을 내리는 사람들이 큰돈을 버는 경우가 많다.

부동산으로 돈 번 사람들은 통크고 결단력이 빠르기 때문에 신속하게 결 정하고 망설임 없이

사고 판다.

그들은 미래를 염두에 두고 결단한다.
부동산은 미래 지향적이다. 값이 오른다는 것은 미래가 있기 때문이다.

11. 욕심은 금물, 80%에 만족하라

부동산에서 100%의 이익을 보려는 사람은 큰 낭패를 겪게 마련이다.
적당한 이익에 만족하고 떠날 줄 알 때 비로소 돈이 따라다니게 된다.

“천장에서 팔지 말고 바닥에 사지 말라”

14. 사람과의 인연을 귀하게 여겨라

돈벌게 해주는 인연을 만나는 것은 요행이 아니라 필연이다.
평소 부동산에 관심을 가지는 사람만이 이러한 인연을 만난다.

16. 집 팔아 사업하거나 주식 투자하지 마라

세상에서 가장 어리석은 사람은 집 팔아 다른 일 벌리는 사람이다.
힘들여 장만한 집을 날리지 말고 집으로 돈 버는 방법을 찾아라.

17. 프로가 아닌 아마추어라면 장타를 쳐라

산전수전 다 겪은 프로들은 단타 투자로도 큰돈을 벌 수 있다.
하지만 일반인들은 입지를 잘 선택해 장기 투자를 하는 게 좋다.

장타를 계획하고 있는 투자자들은 먼저 입지를 점포 입지 보듯 분석, 검토 하고 돈되는 지역임이

확인되면 이 지역에서 어느 평형이 인기가 있는가 에 초점을 맞춰 사야 한다. 매도 매수시기도

면밀히 검토해서 가장 오르는 시기는 팔지 말고 가장 안 오르는 시기에 팔아야 한다.

18. 히딩크식 부동산 투자법을 배워라

축구나 부동산이나 기본과 원칙을 중시하면 좋은 결과가 나온다.
승리의 조건은 특출난 그 무엇이 아니라 기본을 지키는 데 있다.

첫째, 3~4년은 투자하라.
분양 당첨되어 팔지 않고 새 아파트에 입주나 세를 놓고 2,3년 후 에 팔면 단기 투자를 하는 것보다 더 큰 차익을 얻을 수 있다.

둘째, 분산 투자를 하라.
부동산 투자도 한 곳에 집중 투자하는 것은 실패할 확률이 성공할 확률보다 높다.

셋째, 멀티플레이어 상품에 투자하라.
부동산의 대표적인 멀티플레이어 상품은 바로 아파트이다. 아파트는 경기에 민감하고 현금화가

손쉬운 점이 장점이며 쉽게 팔 수 있고 쉽게 살 수도 있다.

넷째, 유망 신규 상품에 투자하라.
이미 오를 대로 오른 곳보다는 오를 잠재력이 풍부한 지역에 한발 앞서 투자하고 아파트 투자 붐이 일고 있을 때 상가, 땅 등에 미리 투자하는 지혜가 필요하다.

다섯째, 정보를 수집하고 분석, 응용하라.
부동산 정보는 한 지역에만 국한되지 않는다. 하나의 도시 전체의 흐름이 있고 권역별로 움직이는 가격 흐름도 있다. 이러한 정보를 총망라하여 수집한 가운데 사고 파는 문제를 결정해야 한다.

여섯째, 늘 배워라.
지식은 힘이다. 부동산 역시 투자에 성공하려면 많이 알아야 한다. 현장을 직접 밟고 느껴야 많은 현장 지식을 갖출 수 있다. 그리고 간접지식인 부동산 책을 많이 읽어야 현장을 바로 읽을 수 있다. 풍 부한 부동산 지식은 곧 성공 투자와 직결된다.

일곱째, 창의적으로 대처하라.
풍부한 지식으로 무장하여 남이 가는 길을 가지 않고 보다 색다른 길을 개척해 나가는 적극성이 필요하다.

여덟째, 신념이 있어야 한다.
남따라 장에 가는 것이 아니라 내 갈 길을 가는 것이다.

아홉째, 기본과 원칙에 충실하라

<2장> 오르는 블루칩 아파트를 노려라

1. 중고 아파트보다 새 아파트가 돈이 된다

분양가가 너무 높다고 청약이나 조합 가입을 포기하지 마라.
싼 게 비지떡이다. 싼 건 싼 값을 하고 비싼 건 비싼 값을 한다.

중고 아파트보다 새 아파트가 처음부터 더 비싸더라도 사는 것이 돈이 된 다.

대부분의 경우 중고 아파트에 비해 분양권 오르는 폭이 지역과 관계없 이 더 높다. 다만 비인기 지역은 분양권도 중고 아파트처럼 잘 안 오른다.

2. 새 아파트는 두 번 가장 많이 오른다

새 아파트는 당첨되자마자 수요가 폭발해 가장 많이 오른다.
중도금 후반기나 입주 후 6~12개월 이내에도 오르는 폭이 크다.

3. 대단지 아파트라고 꼭 돈되는 것이 아니다

대단지 아파트를 사야 큰돈이 된다고 생각한다면 큰 오산이다.
단지의 대.소규모보다는 입지와 주거 환경이 성패를 좌우한다.

규모에 관계없이 모든 면에서 우수한 아파트만 값이 오른다는 것을 알아 야 한다. 이제는 다른 요인들에 의해서 아파트 값이 오르내린다는 사실을 주목해야 한다.

4. 오르는 소규모 아파트의 6가지 조건

반평생 땀흘려 모은 돈으로 잘 오르지 않는 아파트를 살 수는 없다.
소규모 아파트일수록 입지가 좋고 우수 브랜드의 것이어야 한다.

첫째, 명당 자리를 골라야 한다.

지역적으로 보면 서울시와 서울 외곽 그리고 5대 광역시, 기타 지 방 도시가 그런 곳이다.

좀더 세부적으로는 강남이 명당이다.
주택 입지는 환경, 거주하는 사람의 유형, 교통여건, 교육여건, 지 식, 정보조건, 시테크 여건, 재테크 여건, 좋은 사람 만나기, 행복지 수 등 어디에 사느냐에 따라 강력한 영향을 받는다.

둘째, 교육환경이 우수한 곳을 골라야 한다.
학교와 주변 학원을 분석, 검토 후 결정해야 성공한다.

셋째, 환경친화적인 곳이어야 한다.
규모에 관계없이 녹색 공원이 아파트 인근에 있거나 바다, 강 등이 있는 곳이 상종가를 치게 된다.

넷째, 교통이 우수한 곳이어야 한다.

다섯째, 우수한 브랜드이어야 한다.

여섯째, 최소한 100세대는 되어야 한다.
좋은 입지에 있다면 소규모 세대라도 100세대이면서 위의 다섯가지 조건을 갖추고 있으면

분명히 오르는 아파트이다.
5분 이내의 역세권과 유명 학교가 인근에 있으며 녹색 공원이 있고 대규모 쇼핑센터나 재래시장이 있으면 값이 잘 오른다.

5. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분하라

오르지 않은 지역은 좋은 집이 나와도 구입하려는 사람이 드물다.
오른 지역의 아파트를 구입하는 것만이 큰돈 버는 지름길이다.

2001년 5월부터 그해 12월까지 조사에 의하면 인기지역의 26평대가 8%, 33평대가 10% 올랐고, 비인기지역의 24평대가 1.5%, 27평대가 0%, 31평대가 0%, 32평대가 8.4% 오른 것으로 나타났다.
안 오른 지역에 급진적인 환경 변화가 일어난다면 안 오른 지역의 고정 관념이 깨진다. 반대로 오르는 지역에 납골당 등 혐오시설이 들어오면 안 오르는 지역으로 바뀐다.

6. 입주 때 얼마나 오를 것인지도 고려하라

분양 때 많이 오르는 지역이 있고 입주 때 많이 오르는 지역이 있다.
분양권 살 당시만 생각하지 말고 입주 시기까지 잘 고려해 결정하라.

첫째, 먼저 지역을 분석, 검토하라.

지역별 분석을 해보면 오랫동안 가격이 미동도 하지 않는 지역과 약간 바람만 불어도 가격이 흔들리는 지역이 따로 있음을 알수있다.

둘째, 수요층이 두터운 평수를 구입하라.
지역마다 알맞은 평수가 있다. 입주 후 어느 평형이 가장 오를 수 있는 평형인가를 시장 조사한 후 대세에 편승하지 않고 사면 돈을 벌 수 있다. 단, 시대적 대세에 휩쓸리지는 말아야 한다. 자신의 재 산 상태를 고려하여 지역에서 가장 필요로 하는 평수를 구입하는 것이 오르는 부동산을 사는 비결이다.

셋째, 지역이 선호하는 브랜드 분양권을 구입하라.

7. 도심지일수록 비싸고 멀어질수록 싸다.

지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 외곽보다는 도심의 아파트 값이 비쌀 수밖에 없다. 1순위 투자처를 서울로 삼아라.

개발 지역은 사람들의 관심이 집중되어 결국 수요가 폭발하기 때문에 가격이 뛴다.

8. 같은 지역이라도 입지에 따라 값이 달라진다

아파트를 살 때도 점포처럼 입지를 꼼꼼히 따져야 하는 세상이다.
전국 주택 보급률 94% 시대에 걸맞게 이제 양보다는 질을 따져라.

아파트를 살 때는 꼭 입지를 보고 사되 아파트가 건축된 후 교통의 편리 성, 단지 출입의 편리성, 교육 환경, 편익 시설, 가구당 주차시설, 환경의 쾌적성 여부 등을 분석 검토해야 후회하지 않는다.

9. 분양권 프리미엄, 이런 곳에 붙는다

사람 살기 좋은 곳에 분양권 프리미엄이 붙는 건 기정사실이다.
묻지마 투자는 금물, 투자 가치가 있는 최고의 아파트를 잡아라.

지역은 프리미엄과 불가분의 관계이다. 신문이나 부동산 전문잡지를 먼저 분석한 후에 분양지를

직접 누비고 다니며 청약을 하라. 신문이나 부동산 전문잡지에 이번 분양지는 어디 어디 몇 평이

투자 가치가 있다는 전문가 의 분석 결과가 조목 조목 실려 있다.
돈되는 아파트의 일곱가지 원칙은 우수 역세권, 우수 환경, 우수 교육환 경, 우수 편익시설,

유명 브랜드, A급 필요평수, 우수 입지다.

11. 같은 단지라도 동에 따라 돈이 다르다

어떤 동을 사느냐에 따라 수백만원, 수천만원의 차이가 난다.
아파트 배치 도면을 다각적으로 분석해 로열 동을 골라내라.

첫째, 시내 쪽에 입지한 동을 골라야 한다.
후미진 곳에 위치한 동은 인기동이 못된다.

둘째, 도로에 인접한 동은 피해야 한다.
도로 동은 낮에는 먼지, 밤에는 소음에 시달려야 한다. 이제는 질의 시대가 왔다.

셋째, 역 입구 주변에 있는 동을 골라라.
이러한 동은 수요층이 두터워 가격도 같은 평수에서 가장 높게 형 성되고 있다.

넷째, 놀이터의 위치를 감안해 동을 골라야 한다.

다섯째, 동 주변에 혐오 시설이 있는지를 보고 사라.

12. 획일적인 로열층 개념에서 벗어나라

초고층 아파트가 들어서면서 과거의 획일적인 로열층 개념은 깨졌다.

5층, 15층, 20층, 30층 아파트의 로열층은 제각기 다를 수밖에 없다.

첫째, 편리한 층이어야 한다.
둘째, 일조권이 확보되어야 한다.
셋째, 인간은 사방이 가려져 있는 주택을 싫어한다.
넷째, 안전해야 한다.

5층 아파트는 2~4층이, 15층 아파트는 3층~14층이, 20층 아파트는 16층 이상 20층까지가 로열층이다. 현재 부동산 시장에서 층의 선택 문제는 아 무리 강조해도 지나치지 않다. 자기가 선호하는 층만 고집하지 말고 객관 적으로 로열층으로 평가받는 층을 구하는 것이 좋다.

14. 좋은 호수는 행운을 부른다

호수는 우리나라 사회에서 우습게 볼 수 없는 변수 중 하나이다.
이왕이면 좋은 호수의 아파트를 사두는게 나중에 큰 힘이 된다.

15. 평수를 잘 골라야 돈이 보인다

아파트를 사는 데 있어 평수를 고르는 것만큼 사실 어려운 일이 없다.
대형 평수 한 채보다는 중형 평수 두 채를 사는 지혜가 필요하다.

2001년 11월 현재 분양권 평형별 시세 상승률이 10평형대는 14.2%, 20 평형대는 7.3%

30평형대는 13.1%, 40평형대는 2.6%, 50평형대는 1.9%, 60평형대는 2.7%, 80평형대는 1.2%이다.

16. 불황에 강한 평수, 호황일 때 상종가를 치는 평수

항상 좋거나 항상 나쁜 평수는 없다. 평수는 시기를 타기 때문이다.
불활일 때는 작은 평수가, 호황일 때는 중대형 평수가 힘이 세다.

경기가 좋아지고 부동산 사이클도 성장기에 진입하게 될 때에는 중대형 (30~50평형) 중심으로

투자하는 것이 큰돈이 된다.

17. 25평 이하의 지역적 차별화 현상에 주목하라

25평 이하는 강남, 강북 할 것 없이 인기를 끌고 있는 스타 평수다.
전세나 월세를 찾는 수요층이 중대형에 비하여 워낙 두텁기 때문이다.

18. 주상복합 아파트 분양권은 10평형대를 사라

주상복합 아파트는 양면성이 있으므로 투자할 때 매우 조심해야 한다.
일부 좋은 곳, 일부 좋은 세대를 빼놓고는 값이 바닥을 기기 때문이다.

주상복합 아파트의 투자 원칙 :
분양 지역이 도심지나 도심 인근 지역일 것, 용적률이 높으므로 조망권과 일조권이 확보된 것을

선택할 것, 편익 시설이 자체적으로 있거나 주변에 있을 것, 교통난이 문제되므로 도보로 2~5분

거리에 지하철이 있을 것.

평형별 프리미엄과 입주 후 평형별 시세 : 2001년 11월 28일 기준
프리미엄-10평대 14.2%, 30평대 13.1%, 20평대 7.3%, 40평대 2.6%, 50평대 1.9%, 60평대 2.7%,

80평대 분양가 이하 입주시세-10평대 15.7%, 30평대 14.1%, 20평대 9.3%, 40평대 3.3%

19. 브랜드가 아파트 가격을 주도한다

브랜드를 보고 상품을 사듯 아파트도 브랜드를 보고 사는 세상이다.
브랜드의 아파트 가격 주도는 갈수록 두드러질 것으로 보여진다.

20. 서울 집 팔고 수도권 집 사서 돈버는 법

서울이 수도권보다 좋긴 하지만 서울에서 계속 허우적거린다면
서울을 접고 과감하게 수도권 지역으로 관심을 돌릴 필요도 있다.

안 오르는 서울 지역에 있는 것보다 오르는 수도권 지역에 투자하는 게 좋을 수도 있다.

첫째, 오르는 지역이어야 한다.
십여 년동안 수도권의 집값 동향을 분석한 결과 어김없이 오르는 지역과 안 오른 지역으로 구분되어 있다. 오를 만한 지역 특징과 안 오르는 지역 특징을 감안하여야 한다.

둘째, 오르는 아파트를 골라야 한다.

셋째, 서울 출퇴근이 손쉬운 곳에 있어야 한다.

넷째, 교육 환경이 비교적 우수한 곳을 택하라.

21. 오르는 재건축 아파트를 사들이는 9가지 기준

규제가 강화되면서 재건축에 묻지마 투자하면 낭패보기 십상이다.
이럴 때일수록 냉정하고 치밀하게 돈되는 재건축 아파트를 찾아라.

부동산 투자의 기본 원칙은 적은 돈으로 짧은 시간에 큰돈을 버는 것이다.

첫째, 법적으로 재건축 대상인지 검토가 필요하다.

둘째, 채산성을 잘 검토해야 한다.

셋째, 대지 지분이 넓은 곳을 골라야 한다.

넷째, 땅값이 비싼 곳에 투자하라.

다섯째, 용적률이 낮을수록 투자 가치가 있다.

여섯째, 초기 부담이 적게 드는 평수에 투자하라.

일곱째, 사업 추진에 걸림돌이 없어야 한다.

여덟째, 도로가 넓어야 한다.

아홉째, 재건축 아파트도 오르는 시기가 있다.

재건축 아파트는 오르기 직전에 투자하는 것이 대단히 중요하다.
많이 오르는 시점은 추진 위원회 결성 시점과 시공사 선정 시점, 그 리고 사업 계획 승인 시점 등

3단계다.

이중 가장 많이 오르는 시 점은 시공사 선정 시점이다.
따라서 단타의 경우에는 재건축추진위원회 결성 중에 사서 시공사 선정 직후에 팔아야 투자

수익률이 높다. 하지만 장타의 경우 재건 축추진위원회 결성시점이나 조합설립시점에서

새아파트 입주일로부 터 6개월이 지난 시점에서 부동산 경기를 고려해 파는 것이 좋다.

22. 재개발 잘 이용하면 적은 돈으로 큰돈 번다

재건축이 위축되면서 상대적으로 재개발에 관심이 몰리고 있다.
재개발 구역 지정 전에 사려면 부지런히 좋은 지역을 찾아야 한다.

재개발 투자에서 가장 돈이 적게 드는 시기는 재개발 구역 지정 전 사는 것이다.

재개발 구역 지정 전은 재개발 추진위원회가 발족되어 지역 주민 의 추진위원 대표들을 선출하고 마지막으로 추진위원장을 선출한 후 조합 설립 인가와 지구 지정 작업에 들어간다.

이때는 재개발에 대한 기대감이 아직 크지 않아 값이 비싸지 않다.

재개발추진위원회가 발족되면 투자하는 것이 적은 돈을 투자해 큰돈을 버 는 첩경이다.
서울에서 슬럼화되어 있는 지역은 봉천동, 옥수동, 행당동, 상도동, 공덕 동, 거여동, 한남동, 본동, 노량진동, 흑석동, 미아동, 종암동, 하월곡동 등 이다.

재개발 투자 성공 조건 :

첫째, 돈이 묶이지 않게 투자한다는 철학이 필요하다.
재개발을 하지 않으면 안될 정도로 주거 환경이 열악한 곳이어야 한다. 재개발 구역 지정이 임박했거나 구역 지정이 된 상태일 때 사 면 적은 돈으로 큰 투자 수익을 올릴 수 있다.

둘째, 오를 수 있는 지역이어야 한다.
대도시일 때는 구별로 먼저 아파트 시세를 파악해야 한다.
단지 규모가 큰 지역이 작은 지역보다 투자 폭이 크므로 큰단지를 투자처로 결정해야 한다.

셋째, 개발 전에 사라.
재개발 투자로 가장 큰 돈을 벌려면 구역 지정 전에 구입하는 것이 좋다. 설사 재개발의 시기를 어느 정도 놓쳤다 해도 매력있는 지역 이라면 초기 투자가 약간 부담이 될지라도 사업시행인가 직후에 구 입하면 투자 금액이 묶이지 않는 장점이 있고 머지 않아 이주비가 지급되고 철거가 시작되므로 투자 비용이 적어지는 장점이 있다.
투자자가 파는 시기는 대체로 관리처분단계가 좋다. 관리처분인가전 에는 양도소득세와 관련하여 볼 때 종전 토지로 취급하지만 분양가가 확정되면 실거래 가액으로 인정돼 양도세를 많이 내야 하는 문 제가 있다.

넷째, 평가가 잘 나올 부동산을 사라.
대지를 고를 때도 마을 안쪽보다는 도로에 인접한 곳, 고지대보다 평지, 길쭉한 대지보다는 장방형 혹은 정방형 대지를 골라 사면 평 가액이 높고, 국유지. 시유지보다는 사유지를 택하는 것이 평가에서 유리하다. 입주 후 교통여건도 집값을 상당히 좌우하는 요소이므로 인근 도로 사정을 치밀하게 분석해야 한다.

<3장> 오르는 목좋은 상가를 확보하라

1. 부동산 침체기에 대비해 상가에 투자하라

호황기에는 아파트와 대도시의 소규모 택지가 인기를 누린다.
하지만 침체기에는 안정적이고 수익률이 높은 상가가 적격이다.

아파트나 택지를 구입하려면 침체기가 시작된지 1~2년 아니면 늦어도 2년 말쯤에는 사두는 것이 돈이 된다. 왜냐하면 부동산 주기가 3~4년에 한 번씩 오기 때문이다.

2. 이런 곳이 오르는 상가이다

상권이 발달한 곳의 상가라고 모두 장사가 잘되는 것이 아니다.
같은 상권이더라도 입지가 좋은 상가를 골라야 투자 가치가 높다.

상가는 그 가치가 입지에 있다. 상가 입지 선정은 접근성, 시계성(눈에 보 이는 상태), 주동선, 배후 등 4대 요소를 잘 갖춰야 성공할 수 있다. 4대 요소를 잘 갖춘 곳으로 입지 선정을 하되 재개발, 재건축, 대규모 공장, 대규모 관공서 등의 인근 상가를 물색해야 한다.

이런 입지에서 4대 요소를 두루 갖춘 곳에 약간 돈을 더 주더라도 투자하 면 틀림없이 입점을 하고 되팔더라도 투자액의 2배를 받고도 팔 수 있는 경우가 허다하고 상가 경영을 하더라도 수익률이 매우 높다.

현재 유망 상가 부동산 투자지로는 반포 재건축 아파트 인근 상가, 잠실 재건축 주공.시영 인근 상가, 가락 시영 인근 상가, 고덕 재건축 인근 상가, 개포동 재건축 인근 상가, 1천세대 아파트가 들어설 재개발 단지 인근 상가, 기타 이와 비슷한 단지의 재개발.재건축 아파트 인근 상가들이다.

3. 상가 투자로 홈런 날리는 비결

쇼핑 거리가 5분 이내의 입지라면 규모 파워가 큰 변수가 된다.
하지만 10분 이상의 거리라면 당연히 거리 파워가 승리한다.

4. 중심상업 지역에서 오르는 상가를 사라

변두리 상가만 찾지 말고 중심상업 지역에 승부를 걸 필요가 있다.
면밀한 시장 조사를 통해 중앙과 중심에 위치한 상가를 찾아라.

첫째, 중앙에 자리를 잡아라.

둘째, 중심에 자리를 잡아라.

시장 중앙은 지역적 거리 개념에서 출발한 것이지만 중심은 이미 상가가 형성된 곳에서 가장 장사가 잘 돼 고객들이 몰려든 곳을 말 한다.
상가를 구입할 때는 면밀한 시장 조사와 분석을 통하여 돈을 더 주 더라도 중심 자리에 입점하는 것이 상책이다.
중심상가 어느 곳엔가 임대를 얻거나 아니면 임시 종업원으로 있으 면서 기회를 노리고 있다가 기회가 오면 즉시 계약하는 것이 가장 빠른 길이다.

셋째, 고객을 끌어당기는 업종이 있는 쪽에 자리잡아라.
반드시 고객을 끌어당기는 상가 옆에 임대를 얻거나 상가를 사야 돈이 된다.

넷째, 배후가 큰 쪽에 있어야 한다.

다섯째, 주차하기 양호한 곳에 고객이 몰린다.

5. 로드 상가에 돈이 몰린다

주5일 근무제의 확산으로 여행을 즐기려는 사람들이 늘어나고 있다.
로드 상가는 도시에서 관광지로 가는 길목에 자리잡고 있어야 한다.

첫째, 주요 도시에서 주요 관광지로 가는 길목에 자리잡아야 한다.
평판이 좋은 길, 사람들이 주로 몰려가는 길에 상가를 잡으면 장사가 잘될 수밖에 없다.

둘째, 같은 길이라도 어느 쪽에 상가가 있느냐에 따라 매상이 달라진다.
출발하는 쪽보다는 되돌아가는 쪽에 자리잡은 상가가 잘되는 상가 이다.

셋째, 주차 공간이 잘되어 있는 곳이 좋다.

넷째, 상가 대지 면적은 100평 이상 300평 규모가 좋다.

다섯째, 길게 많이 모여 있으면 좋다.

여섯째, 기존 점포의 데이터를 이용해야 한다.
점포를 구입하기 전 시장조사를 할 때는 선입감을 배제하고 객관적 으로 해야 한다.

기존 점포의 데이터를 최대한 다각도로 알아보아야 한다. 적어도 1주일에 평일, 휴일로

나눠 오후부터 시간대별로 고객 조사를 해야 한다. 또한 출발지에서 관광지 중간부터

오고 가면서 조사해야 하고, 도로를 중심으로 양쪽 모두 조사해야 한다.

이처럼 데이터에 의거해 입지를 고를 때 후회가 없다.

일곱째, 상권 거리는 4~6㎞이다.

여덟째, 고객의 눈을 사로잡아야 한다.
로드상가는 고객의 눈을 자로잡을 수 있는 야간의 아름다움을 창조 해야 한다. 대낮에는

밝으면서도 눈에 띄는 색상을 배치해야 한다.

6. 테마 상가를 제대로 고르는 6가지 방법

활성화가 되느냐 안 되느냐에 따라 테마 상가의 운명이 결정된다.
리스크가 큰 편이므로 잘되는 기존 상가를 약간 비싸도 사는 게 낫다.

첫째, 분양 상가에 투자할 경우에는 전문가의 말을 따라야 한다.
입지나 상권 등에 대한 검증없이 무모하게 신문 광고만을 믿고 분양을 받게 되면 실패할

확률이 높다.

둘째, 약간 비싸도 기존 상가를 사는 게 낫다.
테마 상가는 상권이 대체로 광범위하다. 그래서 상가 입지를 보는 안목이 없는 보통 사람들은

분양 상가를 택할 경우 십중팔구 실패 한다. 따라서 실패하지 않으려면 기존 테마 상가를 사는

것이 안정 적이다.
살아있는 상가가 될지 죽은 상가가 될지 알 수가 없는 분양 상가에 투자하는 것보다 기존에 활성화된 상가를 사는 것이 안정적 투자이 기 때문에 상가로 부자가 된 사람들은 분양 상가보다 기존 상가를 더 선호한다.

셋째, 테마 상가를 경영할 전문가가 있는지 여부를 보라.

넷째, 전문성을 방해하는 것들이 인근에 없애야 한다.

유사한 테마 상가가 인근에 있는지 여부에 대해 철저히 시장조사를 해야 한다.

다섯째, 성장 업종이 입점해 있는지 검토하라.
테마 상가가 살 것인가 죽을 것인가는 어느 업종을 유치했느냐에 따라 성패가 좌우된다.

여섯째, 큰 상가가 고객을 더 많이 부른다.
테마 상가 빌딩은 좀 복잡한 계산을 해보고 구입해야 한다.

상가 빌딩이 집중적으로 모여 있는 곳은 빌딩끼리 고객 끌기 경쟁이 치열 하기 때문이다.

상가 대 상가 싸움에선 큰 상가가 이긴다.

7. 상가주택 투자로 큰돈 버는 6가지 방법

상가 주택은 번성하는 지역의 중심 사거리에 있는 것을 사야 한다.
거기에다 임대가 비율이 매매가의 60% 이상이라면 비싸도 사들여라.

첫째, 상가 주택을 볼 때는 철저히 입지 중심으로 보라.
상가 주택이 쓸모있게 건축되어 있느냐는 나중 문제고 오로지 입지만 좋으면 건물이 낡고 잘못 지어져 있어도 문제가 안 된다.

둘째, 고객이 파리 떼처럼 모인 곳 유동 고객이 많이 오가는 을 사라.

곳, 대규모 고밀도 지구가 인근에 있는 곳 이 바로 고객이 몰리는 곳이다.

셋째, 인구가 늘고 있는 지역의 상가 주택을 구하라.
대규모 택지개발지역을 중심으로 상가 주택을 건축하거나 사는 것 이 큰 돈이 된다.

넷째, 마을 첫 입구나 중심 사거리에 있는 것을 사라.
시내 쪽에서 볼 때 마을 첫 입구에 자리 잡은 상가 주택은 마을 사 람들이 모두 지나가야 하므로 고객의 주목을 받게 되고 고객이 상 품을 사는 데 아주 편리하다. 상가주택을 살 경우 마을 첫 입구에 있으면 주저치 말고 사라.
마을의 중심부에 위치한 주통로 상가 주택이라면 마을 동서남북에 서 상가를 이용하기 편리해 이용률이 가장 높게 나타난다.

다섯째, 7평 정도는 되는 상가 주택을 사라.
실평수 7평 정도는 소규모 상가를 하는 데 표준이 되는 평수다. 7평 정도면 어느 업종이든 가능하기 때문에 지역에 따라, 장사하려는 사람에 따라 업종 선택이 비교적 자유로울 수 있다.

여섯째, 매매가와 임대료 비율이 높은 곳을 산다.
상가 주택을 구입할 때 제일 먼저 분석 검토할 사항은 매매가와 임 대료의 비율이다. 통상적으로 임대가 비율이 매매가의 60% 이상은 되어야 좋은 상가 주택이라고 할 수 있다.

8. 절대로 사지 않아야 할 상가의 6가지 유형

상가 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어가는 상가인지 결정하라.
전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여놓을 생각도 하지 마라.

첫째, 죽은 상가는 사지 말아야 한다.
상가 전체, 시장 전체, 백화점 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어 가고 있는 상가인지를 진단하고 계약 여부를 결정해야 한다.
상가를 살 때나 임대로 들어 갈 때, 전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여 놓을 생각을 말라. 큰 시장이더라도 장사가 안 되기 시작하면 미련없이 상가를 팔고 떠나야 한다. 반대로 상가가 잘되는 곳은 머뭇거리지 말고 상가를 구입해야 투자가로서 성공할 수 있다.

둘째, 자주 바뀌는 상가는 절대로 사지않아야 한다.
1년, 2년, 3년에 한 번씩 바뀌는 상가는 사서도 안되고 임대를 얻 어서도 안된다. ‘자주’라는 범주에 속하는 상가는 분명 입지가 명당이 아니기 때문에 생긴 현상이다.
입지를 볼 줄 모르는 사람일수록 공인중개사들에게 얼마나 자주 바뀐 상가인지를 확인해 보는 자세가 필요하다. 1,2년 사이에 임차인 이 바뀌는 상가라면 아무리 주변 시세보다 쌀지라도 구입해서는 안 된다.

셋째, 고객이 적은 곳은 과감히 발길을 돌려라.
고객의 발길이 편하게 가는 길목에 있는 곳이어야 1등 상가이다. 한 발 차이로 붐비는 상가와 파리 날리는 상가로 나눠진다.
사고자 하는 상가에 대한 시장 조사는 평일과 토요일, 일요일의 3 단계에 걸쳐서, 그리고 업종과 관련지어 최소한 2주일은 꾸준히 하라. 자기가 하고자 하는 업종과 무관한 아주 일반적 입장에서 시장 조사를 하라. 또한 관련 고객과 비관련 업종 고객을 종합적으로 분석해 상가 입지의 유망 여부를 판단하는 것이 좋다.

고객 조사 방법은 상가 앞과 옆, 뒤로 다니는 고객을 중심으로 시간 별로 조사하되 업종을 이용하는 시간대를 보고 조사해야 한다.
걸어가는 사람만을 조사하는 방법과 지나가는 차량을 조사하여 합계를 내는 식의 방법을 복합적으로 채택해야 한다. 중대형 아파트 단지에 사는 사람들이 아파트 단지 정문까지도 걷지 않고 차를 이 용하는 경우가 허다하기 때문이다.

넷째, 맞은 편에 상가가 없으면 쳐다보지도 말라.
시내 상가가 흥청거리는 곳을 보면 양쪽이 모두 잘되는 경우이다.
고객이 많이 밀착되어 몰려다니면 살아 있는 고객 파워가 되어 상 품 매출이 배로 된다.

다섯째, 가파른 언덕배기에 있는 상가에 가지 마라.
위치 좋은 상대 점포보다 아무리 값싸게 상품을 팔고 서비스를 잘 해도 고객이 기피한다.

여섯째, 후진 곳과 외진 곳을 피하라.
노력해서 될 일이 있고 노력해도 안 되는 일이 있다는 것을 명심해 야 한다. 장사는 결코 의욕만으로 되는 것이 아니다.

9. 아파트 상가가 돈이 되지 않는 4가지 이유

아파트 상가를 사면서도 묻지마 투자를 하는 사람들이 많이 있다.
상가 분양 팀의 말만 믿고 거액을 투자했다가는 쪽박차기 십상이다.

첫째, 독립 상가가 아니기 때문이다.
지금은 모든 분야에서 전문성이 요구되는 시대이다. 어정쩡한 상가 는 상가다운 상가로 인정을 못받아 결국 죽은 상가로 전락한다.

둘째, 상가의 생명인 접근성이 어렵기 때문이다.

셋째, 눈에 잘 띄지 않기 때문이다.

넷째, 고정 고객이 이용하는 한계성이 명확하기 때문이다.
고정고객으로 마케팅 전략을 세워야 하는 경우라면 30평대 이하의 가구 수가 최소한 1천 가구는

넘어야 한다.

30평대 이하는 평균적 으로 보면 동네에서 상품을 구입하는 습관을 가지고 있다.

경제수준 이 높은 지역은 대형 쇼핑센터에서 장을 보는 경향도 있지만 도로 변에 위치하여

유동 인구가 많이 지나다니는 곳에 자리잡아야 활성 화가 될 수 있다.

아파트 상가는 시공사나 재건축 조합, 재개발 조합에서 땅의 효용성을 극 대화하기 위한 대안으로 나온 산물이기 때문에 실수요자나 투자자가 처음 부터 그 몫을 다 안고 가는 잘못된 투자이다. 따라서 특별한 경우를 빼놓고 아파트 상가 투자는 안하는 것이 상책임을 강조하고 싶다.

10. 아파트 상가의 운명은 평수와 가구수가 좌우한다

아파트 상가 투자는 성공할 확률보다 실패할 확률이 더 놓다.
입주 가구 1천 가구, 중소형 가구가 300가구 이하라면 사지 마라.

아파트에 입주한 고객의 유형을 분석해 보고 아파트 상가 구입 문제를 검 토해야 낭패를 당하지 않는다. 우선 단지내의 가구 수를 분석할 때 철저히 평형별로 한다. 평형에 따라서 단지 내 상가를 이용하는 고객과 이용하지 않는 고객으로 나눠진다.
중대형 평수 중에서 대형 평수가 많으면 더욱 상가가 안된다. 대도시에 있는 아파트 상가일수록 단지 내 상가 이용도가 낮다.

11. 단지 내 상가를 제대로 고르는 6가지 방법

아파트 상가는 파워가 강하지 않기 때문에 더더욱 신중해야 한다.
아무 생각없이 덜컥 아파트 상가를 차렸다가는 문닫기 십상이다.

첫째, 500세대 이상 아파트 단지 내 상가를 골라야 한다.

둘째, 중심상업지역이 인근에 있으면 단지 내 상가를 사지 마라.

셋째, 대형 쇼핑센터, 재래시장이 인근에 있으면 단지 내 상가를 사지 마라.

넷째, 주민의 필수 상품으로 적합한 상가를 택하라.
학원, 편의점, 약국, 병원, 미장원, 이발소, 중개사무소, 목욕탕, 세탁소, 레저스포츠센터, 문방구, 서점, 반찬전문점, 음식점 등에 적합 한 입지를 택하면 성공할 수 있다.

다섯째, 아파트 가구 당 상가 평수가 0.5평을 넘으면 사지 마라.

여섯째, 아파트 단지에 문이 여러개 있는 상가는 사지 마라.
가능하면 정문만 있는 단지 내 상가를 사면 그만큼 성공 가능성이 크다.

12. 대도시 근교 상가에는 투자하지 마라

퇴직 이후 서울 근교에 음식점 등을 차리는 사람들이 부쩍 많아졌다.
하지만 대도시 근교에는 고객이 뜸해 자칫하면 큰 낭패를 보기 쉽다.

첫째, 서울시 근교에는 고객이 잘 가지 않는다.
손님을 접대하거나 식구들을 데리고 오기가 너무 가깝다 보니 오히려 꺼려지는 것이다.서울에서 자가용으로 30분 거리 혹은 1시간 거 리 이내가 시원한 바람도 쐴 수있고 드라이브도 할 수 있고 고객 접대도 공들인 기분도 나는 등 좋다.
하지만 서울 외곽지역은 숲이 우거진 것을 제외하고는 고객이 호감 을 갖기에는 맞지 않다. 양평, 가평, 청평, 춘천가도를 중심으로 서울 사람들이 붐비는 이유를 들여다보면 쉽게 알 것이다.

둘째, 등산코스 길목이어야 한다.
서울 외곽지역에서 음식점을 하려면 적어도 서울 사람들이 주로 이용하는 등산코스 주 통로에 자리를 잡고 있어야 한다.

셋째, 눈에 잘 띄지 않는다.
먹는 장사가 잘되려면 도로에서 눈에 잘 띄어야 한다.

13. 상가는 층에 따라 수익률이 다르다.

같은 상가 안에서도 층마다 투자 금액 대비 수익률이 제각기 다르다.
1층의 수익률이 가장 높고, 지하 1층의 수익률은 3층과 비슷하다.

대부분의 상가 빌딩에 임차하거나 어느층을 구입할 경우 매입 시는 임대 보증금이 매매가의 50% 이상 되어야 돈버는 부동산이다. 매매가의 절반 이 임대료로 채워지지 않으면 투자 매력이 별로 없다.
매매가 대비 임대 비율이 가장 높은 층은 1층이다. 통계적으로도 1층의 수익률은 2층의 수익률에 비해 100% 정도 더 높다는 것이 일반적인 평가 다. 따라서 빌딩 상가에 투자할 때는 소유든 임대든 1층에 투자하는 것이 유리하다.

지하 1층이 좋은 곳은 중심 상업지나 대규모 시장이 있는 곳이고 나쁜 곳 은 소규모 빌딩이다. 3층 이상, 지하1층 상가 등은 과학적인 시장 조사를 통해 신중히 선택해야 한다. 지하 2층은 큰 시장이나 대규모 빌딩이 군락 을 이루고 있는 곳에 있을 때 그 가치가 십분 발휘될 수 있으나 그런 특 수 상황이 아니라면 선택에 주의해야 할 것이다.

14. 상가 투자로 부자된 사람들의 상가 경영 5가지 원칙

상가 경영을 제대로 하지 않으면 좋은 입지의 상가도 죽을 수 있다.
어떤 업종을 입점시킬지, 어떤 임차인을 구할지 원칙을 가져야 한다.

좋은 상가 터를 사는 것 못지않게 중요한 것이 상가 경영이다.

첫째, 입지와 업종이 궁합이 맞아야 한다.
비싼 상가가 되려면 입지가 가장 중요하지만 아무리 입지가 좋아도 업종과 입지와의 궁합이 맞지 않으면 좋은 상가가 될 수 없다.

둘째, 점원과 사장 간의 궁합도 잘 맞아야 한다.
점원과 사장 간에 서로 생각이 달라 손발이 맞지 않으면 고객을 끌 수 없을 뿐만 아니라 오히려 고객을 쫓아내게 된다. 점원 선발에서 부터 엄격한 기준을 가져야 한다.

셋째, 업종과 종업원 간의 궁합도 잘 맞아야 한다.
점원 선발시 반드시 업종에 대한 호감을 가진 사람을 선발해야 한 다.

넷째, 뜨지 않는 상품을 가지고 장사하려는 임차인은 입점시키지 말아야 한다.
이미 사양길에 들어선 업종을 하겠다면 아무리 능력있는 세입자라도 계약하지 않아야 한다.

적자 경영으로 임대료도 못낼 확률이 높 기때문이다. 부자들은 이러한 원칙에 근거해 매몰찬

결정을 내린다.
하지만 보통 사람들은‘임대료만 많이 주면 OK'라는 마인드를 가지 고 있어 결국 살릴 수 있는 곳도 못 살리고 결과적으로 수년이 경 과된 후에는 임대료나 매매가에서 선진 경영 마인드가 있는 부자들 을 절대로 따라가지 못한다.

다섯째, 임차주가 자기의 취향과 능력에 맞는 사업을 하려는지 분석한다.
보통 사람들은 세입자의 취향과 능력을 고려하지 않고 상가 임대를 놓는다.

하지만 상가로 부자 된 사람들은 이점을 반드시 고려한다.
사실 임차하려는 사람이 단지 요즘 돈버는 업종이라는 사실 하나만 가지고 장사를 하려 한다면 치열한 경쟁에서 점원 관리가 안되고 더구나 고객 관리가 안 된다는 것이 부자들의 철칙이다. 때문에 이 점을 확인하고 상가를 놓아야 오르는 상가가 된다.

상가로 부자 된 사람들은 입지에 따라 어떤 업종을 입점시켜야 되 는가를 알고 그것을 잘 경영할 수 있는 임차인을 구한다.

그들은 결 코 일반인처럼 주먹구구식으로 상가 임대 사업을 하지 않고 이러한 원칙하에서

임대 상가를 독특하게 경영해서 상가 임대에 성공해 큰 돈을 번다.

15. 이런 사람에게는 상가 임대 절대로 놓지 마라

장사꾼 기질이 있는 사람을 까다롭게 선별하여 계약 여부를 결정하라.
초보 장사꾼, 업종에 대한 전문성이 없는 장사꾼은 절대 받지 마라.

상가 경영의 핵심은 어떤 사람에게 상가 임대를 주느냐 하는 데 달려있다.

첫째, 장사에 번번이 실패만 한 사람에게는 임대를 놓지 않는다.
장사꾼 기질이 있느냐 없느냐를 상담 후 계약 여부를 결정한다.
세입자와 꼼꼼히 상담을 하면서 세입자가 성공할 수 있는 가를 판 단해 본다. 상가의 가치를

올려놓고 팔아야 비싸게 팔 수 있기 때문 에 결코 소홀히 할 수 없는 중요한 일이다.

둘째, 초보 장사꾼에게는 임대를 놓지 않는다.
장사는 20대 후반기에서 30대 초에 시작해야 성공한다. 그것도 최소한 한 길로 10년 이상

잔뼈가 굵어야 한다.

셋째, 취향이나 능력과 무관한 업종을 하려는 사람에게 임대하지 않는다.
자기 능력에 맞고 취향에 맞아야 전문화나 차별화도 가능하고 나아 가 임차인이 돈도 많이

벌 수가 있으며 이것이 결국 상가 가치를 높게 한다.

넷째, 이혼한 사람에게는 임대를 놓지 않는다.
가정이 흔들린 채 장사를 하는 사람은 장사에 전력투구하지 못한다.

다섯째, 한물간 업종을 하겠다면 실패한 장사꾼으로 본다.

여섯째, 자주 옮기는 사람에게는 임대를 놓지 않는다.
자주 임대를 옮기는 사람은 늘 불안하고 불만에 가득찬 사람들이기 쉽다.

이상이 큰 사람은 현실을 무시하고 쉽게 싫증을 느낀다. 그래 서 고객이 차츰 확보되는 시점에서 장소를 옮기려 하기 때문에 장 사로 큰돈 벌기가 좀처럼 쉽지 않다. 이런 유형의 임차인과 인연을 맺으면 상가의 가치가 뜨는 것이 아니라 가라앉는다.

16. 문외한이 실수 없이 오르는 상가를 사는 법

상가는 다른 부동산과 달리 노출된 가격이 없는 대신 권리금이 있다.
권리금이 많으면 좋은 상가라는 것만 기억해도 실수없이 살 수 있다.

상가는 입지 사업이다. 입지 사업이란 장소가 상가의 생명이란 뜻이다.

입지 보는 법을 몰라도 성공할 수 있는 방법 :
분양 받는 상가를 사지 않는다. 상가 분양은 단독주택, 아파트가 건설되고 있는 지역이라 아직 장사를 해본 적이 없으므로 상가가 잘 될지 안 될지 모르기 때문이다. 즉, 가상 시뮬레이션을 가지고 판단하는 것은 대단히 위 험한 판단일 수 있으므로 낭패를 피하기 위해 분양을 받지 않는다.
입지 값을 가장 정확히 알 수 있는 것은 바로 상가 권리금이다. 상가는 다 른 부동산과 달리 권리금이 있는 부동산이므로 권리금이 얼마쯤 거래되고 있느냐를 알아내기만 하면 분명 돈이 벌리는 상가 부동산을 살 수 있을 것이다.

17. 상가 권리금 문제에 소홀하면 큰 낭패본다

권리금에 대해서 잘 모르면 분쟁에 휘말려 큰 손해를 볼 수 있다.
법률적인 사항을 평소에 숙지해서 권리금 문제를 원천 봉쇄하자.

권리금은 통상적으로 비정상적으로 임차인끼리 주고받는 일종의 자릿세다. 권리금은 통상 보증금 범위에서 형성되지만 최근의 현황을 보면 이미 보증금의 한계를 넘어섰고 어떤 경우는 보증금의 2~3배까지 치솟고 있다.

<4장> 오르는 금싸라기 토지를 구입하라

1. 땅 부자들은 삼승 법칙을 먹고 산다

개발 발표, 착공, 완공의 3단계 과정에선 어김없이 땅값이 오른다.
이런 부동산을 사되 크고 주목받는 것을 사야 큰 폭 상승이 가능하다.

2. 용도 변경이 가능한 지역의 땅을 사라

용도 변경이 될 가능성이 있으면 웃돈을 더 주고라도 사야 한다.
다만 장차 값이 올라갈 수 있는 용도 변경 가능성이 높은 땅을 사라.

현재는 준주거 지역이지만 머지 않아 상업지역으로 바뀔 가능성이 있는 땅을 구입하면 분명

오른다. 만일 준주거 지역이 마치 시장통처럼 되어 있 다면 틀림없이 상업 지역으로 머지않아

용도 변경이 시행될 것이다.

3. 반드시 실수요자가 대다수인 땅만 사라

대다수가 필요로 하는 땅은 수요층이 두터워 가격 상승이 에상된다.
소수가 필요로 하는 땅은 수요층이 얇아 오를 가능성이 희박하다.

대다수가 필요로하는 땅은 주거용지, 상업용지, 공업용지, 농업용지, 관광 용지다.

이런 용지 중에서도 도시 내에 있는 용지나 도시 근교에 있는 땅 이 주로 실수요자가

찾고있는 땅들이다.
실수요자는 대체로 소규모 땅을 찾는다. 당장 집을 지을 곳, 당장 상가를 지어 장사를 시작할 수 있는 곳 등을 찾는다.

약간 멀리보며 투자해도 무방한 곳은 대도시 근교의 논이다. 언젠가는 다른 용지로 바뀔 가능성이 높기 때문이다. 유의할 것은 기업체나 지방자치 단체, 정부가 필요로 하는 땅도 수요자가 있는

땅임에는 틀림없으나 이 경 우는 보통 사람들이 노리는 부동산이 아니므로 실수요자가 필요로

하는 땅이 아니라는 점이다.

4. 싼게 비지떡이라는 사실을 명심하라

부동산 투자에 능한 사람들은 실수요자들이 필요로 하는 땅만을 산다.
실수요자들은 싼 땅을 찾지 않고 비싼 땅만 찾는다는 것을 명심하라.

부자들은 대도시 인근지역의 택지개발 가능지역, 대도시내 실수요자들이 찾는 주택지, 상업용지, 빌딩용지, 아파트용지 등만 골라서 사들인다. 때문 에 부자들은 개발 시점만 기다리고 있다가 막상 개발되면 떼돈을 번다.

5. 반드시 목적에 적합한 땅만 사라

목적에 맞는 땅을 산다면 일차적으로 성공한 투자라고 할 수 있다.
목적에 투철한 땅을 사기 위해서는 어떤 유혹도 단호히 뿌리쳐라.

6. 지방 땅보다는 도시의 땅을 사라

지방 부동산은 특수한 경우를 제외하곤 손해를 볼 가능성이 크다.
반면에 도시 부동산은 갖고 있으면 있을수록 가치가 올라간다.

도시의 부동산은 항상 매수인이 대기하고 있지만 지방 부동산은 그렇지 않다.

7. 최대한 도로와 가까운 땅을 사들여라

도로변에서 멀리 있는 집터를 사면 백발백중 실패하기 십상이다.
도로에 가까울수록 집값은 비싸고 도로와 멀수록 집값은 싸진다.

8. 이면이 도로에 걸쳐있는 집터를 사라

도로 이면의 집터를 사들이기만 하면 나중에 큰돈이 될 수 있다.
이면이 도로에 걸친 집은 상가가 형성될 가능성이 크므로 꼭 사라.

가끔 빌딩과 단독주택이나 빌라가 함께 붙어있는 곳이 있다. 이런 집을 사 거나 대지를 사면 횡재하는 경우가 있다.

성장하는 도시에서는 도시 전체를 보고서 어느 쪽으로 뻗어가는가를 보고 뻗어가는 변두리를 중심으로 이면도로의 집터를 구입해야 한다. 나중에 도 로 확장시 또는 구입한 곳이 활성화되면 이면도로에 좋은 상가가 형성되 어 큰돈이 굴러들어올 것이다.

9. 막다른 골목의 집터는 사지 마라

막다른 곳에 있는 집터는 좀처럼 개발되기가 어려워 오르기 힘들다.
자연적, 인위적, 행정적이든 간에 막다른 곳에 있는 땅은 사지 마라.

10. 집터는 전용주거지역을 구하지 마라

전용주거지역이 집터로 제일 좋다고 생각하면 큰코다친다.
저층 주택지이므로 아파트 같은 건물을 지을 수 없기 때문이다.

상대적으로 잘 오르지 않는 부동산을 갖고 있는 것은 손해를 보는 것이나 다름없다. 전용주거지역에 집이 있다면 빨리 팔고 준주거지역, 일반주거지 역에 있는 집을 사야 부동산이 더 잘 오른다.

11. 대지의 생김새가 좋아야 값도 올라간다

보기 좋은 떡이 먹기도 좋은 이치는 부동산에서도 마찬가지다.
사실 집 모양을 잘 만들기 위해서도 대지 모양이 좋아야 한다.

집을 살 때나 택지를 살때는 반드시 땅 모양을 보고 사는 것을 잊어서는 안된다. 이제는 집도 디자인에 따라 값이 달라지므로 대지 모양부터 좋은 모양을 고르는 것이 돈 만드는 부동산을 만들어 내는 지름길이다.

12. 상업지역과 준주거지역의 경계선에 숨은 땅을 사라

상업지역과 준주거지역이 혼합된 땅은 드문 만큼 가치가 있다.
상업지역의 비중이 놓으면 준주거지역이 상업지역으로 편입된다.

13. 잘 안 팔리는 큰 땅을 비싸게 파는 방법

큰 땅을 잘 팔기 위해서는 사업 계획을 치밀하게 세워야 한다.
분할 등기를 하고, 조각조각 길을 내고, 다양한 평수로 분할하라.

큰 땅을 잘 팔기 위한 4단계 과정
1단계 : 되도록 비싼 값에 팔겠다는 의지를 갖고 땅 사업을 본격적으로 해야 한다.

2단계 : 어떻게 상품을 만들면 수요층이 많아질 것인가를 연구 검토해야 한다.

3단계 : 상품을 만들 자금, 인원, 전문가 등을 확보해야 한다.

4단계 : 어느 시장에 내놓고 팔 것인지를 마케팅 전략을 짜야 한다.

큰 땅을 잘 팔기 위한 요령

첫째, 토지공사처럼 땅 장사를 잘 하려면 상품을 불특정 다수가 필요로 하면서 소액으로 살 수

있는 상품으로 만들어야 한다.

소액투자 상품 으로 만들려면 분할 등기를 행정적으로 끝마쳐야 한다.

둘째, 조각조각 길을 내야 한다. 길은 땅값 상승의 기본이다. 때문에 용도 에 맞게 충분한 길을

만들어 놓아야 상품이 뜬다.

셋째, 다양하게 만들어야 한다. 용도에서 벗어나지 않는 범위내에서 다양 한 평수가

고객을 부른다.

용도에 적합한 땅으로 분할해야 한다.

넷째, 대출 안내도 섭외해 놓고 있어야 한다. 사전에 대비하면 사업이 원할히 돌아간다.

14. 토지 분양 받아서 돈 버는 9대 원칙

토지 시장이 과열되면 묻지마 토지 투자를 해서 목돈을 잃기 쉽다.
수요층이 두터운 땅을 사면 좋고 사거리 코너를 사면 금상첨화다.

첫째, 수요층이 두터운 땅인지 살펴야 한다.
철저히 시장성이 있느냐를 분석, 검토한 후 구입 여부를 결정해야 한다. 주택 수요가 많거나

상가의 절대부족이 있을 것으로 조사되면 구입해도 되지만 반대의 경우 남따라 투자하는

일은 없어야 한다.

둘째, 주변 땅값을 바이블로 생각하고 비교, 판단해야 한다.

셋째, 후진 땅은 사지 말아야 한다.

넷째, 규모가 큰 단지 땅일수록 입지는 앞면을 사라.
좋은 택지는 인근 대규모 쪽에 자리잡은 앞면이다.
택지의 앞면은 큰 도로가 통과해 역세권이 될 가능성이 높고 인근 에 큰 규모의 빌딩이나

주택이 있는 경우가 많아 가격이 높게 형성되게 마련이다.

다섯째, 사거리 코너를 사라.
택지 분양시 이런 땅을 못 받을 경우엔 차선책으로 분양받은 사람 을 통해 계약단계에서 사서 상가주택으로 건축, 직접 상가를 경영하 거나 되팔 경우 큰 돈이 된다.

여섯째, 상업지는 인근에 대형 쇼핑센터, 잘되는 대형 시장이 없는 곳만 사라.

일곱째, 소유권 이전에 문제가 없어야 한다.
이상 여부를 분석, 검토하고 이전 등기가 잔금과 동시에 가능한 경 우만 사야 하며, 가능한 한

등기상 매도인과 계약하는 치밀성이 있 어야 성공 투자자가 된다.

여덟째, 택지 분양지는 대도시 근교지가 가장 좋다.
택지 분양이 잘 되고는 있지만 모두 좋은 땅은 아니다. 때문에 택지가 주택지든 상업지역이든

실수요층이 두텁게 자리잡고 있는 주요 입지가 아니면 분양 받거나 사서는 낭패를 당하기 쉽다.

분당 신도시 인근 택지, 구리.토평 인근 택지 같은 수준은 되어야 한다.

아홉째, 입지가 나쁜 토지는 분양 즉시 되팔고 좋은 토지를 사야 한다.
좋은 입지를 웃돈 주고 사는 게 훨씬 돈을 많이 만들어 준다.

15. 전원 주택지가 뜨지 않는 7가지 이유

전원주택이 한때 반짝 인기를 누리긴 했지만 지금은 애물단지다.
장점보다는 단점이 많은 전원주택 투자는 되도록 하지마라.

첫째, 수요층이 적기 때문이다.

둘째, 체질에 맞지 않는 주택이기 때문이다.
오랫동안 도시 생활에 익숙해진 수요층에게 전원의 낭만은 삶의 부담이 되었다.

셋째, 인간은 단절을 싫어하기 때문이다.

넷째, 기업체 근무가 어렵기 때문이다.

다섯째, 노인들에게 불편하다.
약국과 병원이 있는 전원 주택 입지 구하기가 힘들다.

여섯째, 관리하기가 힘들다.
비워진 집 청소, 난방, 도둑 방지 등 관리해야 할 일이 많다.

일곱째, 값이 잘 오르지 않는다.

16. 그린벨트 지역이 뜨는 6가지 이유

개발이 제한된 그린벨트는 개발될 가능성 또한 클 수밖에 없다.
다소 위험이 따르긴 하지만 개발만 된다면 그 폭발력은 엄청나다.

첫째, 도시 주변에 있기 때문이다.
그린벨트지역이 풀릴 경우 쾌적한 환경 덕분에 인접한 도시 내의 땅값과 같은 수준에서 팔릴

수 있다.

둘째, 큰 폭으로 성장하기 때문이다.
그린벨트지역도 시내 부동산 값이 오르는 만큼 꾸준히 오르고있다.

셋째, 건물이 있는 땅은 재건축이 가능하기 때문이다.
현재 건축물을 보다 더 넓혀 새로 지을 수 있다.

넷째, 이축권(移築勸)이 매력적이기 때문이다.
그린벨트지역내 간혹 이축권이 보장된 곳이 있다. 건축면적만큼 그린벨트지역내에서 옮겨

새로 건축할 수 있어 재산 증식에 큰 힘이 된다.

다섯째, 그린벨트는 언젠가는 풀리기 때문이다.
그린벨트가 해제되면 인근 개발된 땅보다 더높게 땅값이 거래되는 경우가 많다.

다만 개발 필요성이 거의 없는 지역은 풀어도 부동산 값이 별로 오르지 않는 특징이 있다.

여섯째, 쾌적한 지역에서 살고 싶기 때문이다.
대도시인들 중 돈에 여유가 있는 사람들은 그린벨트로 자연환경이 잘 보존된 지역에서 산다.

<5장> 부동산 값이 오르내리는 원리를 알아라

1. 성수기와 비수기를 알면 부동산 값이 보인다

봄, 가을이 성수기라는 고정관념을 가지고있는 사람들이 아직도 많다.
겨울 시장이 부동산 시장의 최대 성수기이므로 거기에 맞춰 투자하라.

대체로 서울과 수도권의 1차 성수기는 겨울에 해당되는 12월 중순부터 2 월 초까지이다.

이때는 1년 중 가장 많이 오르는 시기이다.

2차 성수기는 여름에 해당되는 8월 중순부터 9월 말까지다.

비수기 때 내린 것이 2차 성수기가 되면 다시 1차 성수기 때 오른만큼 회복되는 경향이 있다.
1차 비수기는 2월 중순부터 8월 중순까지로 기간이 긴 편이다.

2. 실질적인 수요.공급 법칙이 값을 좌우한다

통계청이 발표하는 수요와 공급 상황만 참고하면 큰 낭패를 본다.
실제 잠재 수요와 가수요까지 포함해서 봐야 시장이 제대로 읽힌다.

첫째, 수요.공급 법칙을 피상적인 차원에서만 이해하면 안된다.

둘째, 부동산 시장에서 직접 수요와 공급을 파악해야 한다.

셋째, 성수기와 비수기로 나눠 수요.공급 법칙을 파악해야 한다.

정확한 수요 예측을 파악하려면 지역의 대표적인 중개업소 서너 군 데만 가보면 된다.
부동산 비수기에 부동산 공급이 넘치면 성수기에도 보합세나 약보 합세가 부동산 시장을

지배하고, 공급이 현저히 부족하면 성수기에 는 본격적으로 값이 오른다.

비수기에 값이 안내려가고 아파트를 팔 려는 사람이 별로 없다면 반드시 아파트 값이

오르므로 그 점을 조 사한다.

부동산 시장에는 지역에 따라 나름대로 특징을 갖고 변화하는 하나 의 법칙이 있으므로

그 지역의 법칙을 따르면 돈을 모을 수 있고 피상적인 통계와 숫자만을 맹신하면 돈을 모을 수 없다

당장에는 필요 없을 것 같지만 잘 보관해 두면 언젠가는 긴요하게 쓰이는 물건들이 더러 있습니다. 그 중의 하나가 주택 청약통장이 아닐까 생각됩니다.

최근 들어 아파트 분양가격이나 경쟁률이 높아지다 보니 청약통장의 열기가 많이 식은 것은 사실입니다. 하지만 청약통장이야말로 비장의 카드로 가지고 있을 필요가 있습니다. 어느 날 갑자기 자신이 살고 있는 지역에 신도시 건설 발표가 났는데 청약통장이 없어 좋은 기회를 놓칠 수 있기 때문이죠. 특히 사회 첫발을 디딘 20대 젊은 무주택자라면 꼭 하나 준비하세요. 실제로 집을 사야 할 시기인 10~15년 후에 부동산 정책이 어떻게 변해 있을지 모르거든요. 그때 ‘미리 준비해둘 걸’ 하고 후회하지 않도록 말이죠.

청약통장은 ‘청약저축’ ‘청약부금’ ‘청약예금’ 이렇게 3가지 종류가 있습니다. 예? 그게 그거 같아서 헷갈린다고요? 그럼 어떻게 다른지 알아보도록 하죠.

◆ 납입 방법

‘청약저축’과 ‘청약부금’은 적금처럼 입금하는 상품입니다. 청약저축은 매월 2만원부터 최대 10만원까지 납입할 수 있습니다. 청약부금의 경우는 매월 최소 5만원에서 최대 50만원까지 납입이 가능하죠. 반면에 청약예금은 가입할 때 한꺼번에 목돈을 예치해 두는 상품입니다. 예치 금액은 지역이나 전용면적에 따라 각각 다릅니다.

◆ 청약대상 주택

같은 적금방식인 ‘청약저축’과 ‘청약부금’은 어떻게 다를까요? 이 둘은 나중에 청약을 할 수 있는 주택의 대상이 다릅니다. 청약저축의 경우 85㎡(27.5평)이하의 민간건설 중형국민주택을 포함한 ‘국민주택’이 청약대상 주택이 됩니다. 청약부금의 경우는 85㎡(27.5평) 이하인 민영주택, 민간건설 중형국민주택이 대상 주택이죠. 아울러 청약예금의 경우에는 85㎡(27.5평) 이하뿐만 아니라 그 보다 큰 평수의 민영주택이나 민간건설 중형국민주택도 청약 대상이 된답니다.

◆ 1순위 자격

청약통장에 가입해서 일정기간 이상이 지나면 1순위 자격이 부여됩니다. 1순위가 되면 주택 청약 시 당첨될 확률이 더 높아지겠죠. 그래서 미리미리 청약통장에 가입하라는 것이죠. 청약저축의 경우는 매월 납입하여 총 24회를 납입하면 1순위가 부여됩니다. 6회 이상을 납입하면 2순위, 5회 이하를 내면 3순위 입니다. 청약부금과 청약예금의 경우 역시 가입한 지 2년이 지나면 1순위의 자격이 주어진답니다.

이상으로 청약통장에 대해 대략 알아보았습니다. 다시 한번 정리하면 청약저축과 청약부금은 적금 방식으로 납입을 하는 것이며, 그 중에서 청약저축은 국민주택에만 청약이 가능하죠. 청약부금과 청약예금은 모두 민영주택이 가능한데요. 청약부금은 적금 방식이며 전용면적 27.5평 이하의 주택만, 청약예금은 목돈 예치 방식이며 예치 금액에 따라 큰 평수의 주택도 청약할 수 있는 거죠.

아 참! 민영주택이니 국민주택이니 하는 건 어떤 거냐 구요?            

‘국민주택’이란 주택건설촉진법 제10조 규정에 의거하여 국민주택기금의 자금 지원을 받아 건설되거나 개량되는 주택을 말합니다.

‘민영주택’은 국민주택기금의 지원 없이 민간건설업자가 건설하는 주택이나 국가·지방자치단체 또는 대한주택공사 등에서 국민주택기금의 지원 없이 공급하는 주택을 말하죠.

‘민간건설 중형국민주택’이란 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 건설 공급하는 전용면적 60㎡(약18평)초과 85㎡(약25.7평)이하의 주택을 말합니다.

◆ 청약통장 요약