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[스크랩] 매우 유용한 특약 모음 |부동산노트

2014-11-04 12:45

http://blog.drapt.com/hh0403/3786401415072711394

출처 : 애니용의 맛있는-땅-가치투자-빅뱅

원문 : http://blog.drapt.com/k3635iy/1181228381090569

* 상가거래 특약사항

1, 현시설 상태의 계약이며 계약 해지시 임차인은 원상복구 하여야 한다.

(이 조항은 임대인에게는 아주 유리한 조항이며 임차인에게는 아주 불리한 조항이 됩니다.

인테리어비용, 시설비등을 유익비로 인정받지 못하므로 임대인에게 유익비상환청구권을 행사할 수 없음.)

(유익비란 시설비를 투자한 결과 건물의 객관적 가치가 증가한 경우를 말함.)

2. 근저당권등 권리관계 설정 여부.

3. 월 관리비는 월00만원으로 매달 00날 지급한다. (전기료, 수도료는 별도임)

4. 권리금 유무. (임차인은 임대 계약이 종료되더라도임대인에게 어떠한 명목으로도

권리금이나 시설비에 대하여 보상을 청구할 수 없다.)

5, 잔금일은 임차인 사정에 따라 앞 당길수 있으며 잔금일이 임대 개시일이며 월 임대료는 선불로 하고

매월 잔금 지급일자에 임대인 통장(계좌번호 : 000000000000)에 입금키로 한다.

6, 업종은 컴퓨터, 광고대행업이며 임대인 허락없이 타업종으로 전환할 수 없다. (기재 않으면 나중 분쟁소지 있음)

7. 각층 임대 상황 기재.

8. 공과금(전기료, 수도료)은 잔금일 기준으로 정산키로 한다.

9. 각종 인허가 사항은 임차인의 책임으로 한다.

10. 임대인 부재로 전화 통화후 00부동산의 대리 계약이며 임대인은 잔금일까지 확인, 서명 날인키로 한다.

11. 잔금일은 상호 협의하여 조정 하기로 한다.

12. 계약금중 000원은 계약시 지급하며 0000원은 00원00일까지 온라인 송금키로한다.

13, 권리금 계약시 : 다른 권리 사항 및 보증금과 월세가 일치하지 않을 경우 본 권리금 계약을 무효로 한다.

인계될 시설물을 구체적으로 나열 할것.

* 주택 거래 특약사항

1, 현시설 상태의 계약이며 계약 해지시 임차인은 원상복구 하여야 한다.

(이 조항은 임대인에게는 아주 유리한 조항이며 임차인에게는 아주 불리한 조항이 됩니다.

인테리어비용, 시설비등을 유익비로 인정받지 못하므로 임대인에게 유익비상환청구권을 행사할 수 없음.)

(유익비란 시설비를 투자한 결과 건물의 객관적 가치가 증가한 경우를 말함.)

2. 근저당권등 권리관계 설정 여부. (소유권 이전등기가 완료되기 전에 다른 권리가 설정된 경우

자동적으로 계약은 파기되고 그동안 지불된 금액은 모두 반환 하여야 한다.)

3. 월 관리비는 월00만원으로 매달 00날 지급한다. (전기료, 수도료는 별도임)

4. 권리금 유무. (임차인은 임대 계약이 종료되더라도임대인에게 어떠한 명목으로도

권리금이나 시설비에 대하여 보상을 청구할 수 없다.)

5, 잔금일은 임차인 사정에 따라 앞 당길수 있으며 잔금일이 임대 개시일이며 월 임대료<부가세 별도>는 선불로 하고

매월 잔금 지급일자에 임대인 통장(계좌번호 : 000000000000)에 입금키로 한다.

6, 업종은 컴퓨터, 광고대행업이며 임대인 허락없이 타업종으로 전환할 수 없다. (기재 않으면 나중 분쟁소지 있음)

7. 각층 임대 상황 기재.

8. 공과금(전기료, 수도료)은 잔금일 기준으로 정산키로 한다.

9. 각종 인허가 사항은 임차인의 책임으로 한다.

10. 임대인 부재로 전화 통화후 00부동산의 대리 계약이며 임대인은 잔금일까지 확인, 서명 날인키로 한다.

11. 잔금일은 상호 협의하여 조정 하기로 한다.

12. 계약금중 000원은 계약시 지급하며 0000원은 00원00일까지 온라인 송금키로한다.

13, 권리금 계약시 : 다른 권리 사항 및 보증금과 월세가 일치하지 않을 경우 본 권리금 계약을 무효로 한다.

인계될 시설물을 구체적으로 나열 할것.

* 상가 중개 (권리금 존재시) *

1. 상가 물건 접수

상세하게 물건을 받습니다.

1) 권리금을 얼마 받을것인가?

동업종을 소개할경우 주변의 바닥권리금,본 점포의시설권리금,영업권리금을 파악하여 권리금을 접수합니다.

매물을 내놓는 양도인에게 주변시세를 말씀드리고 적당한가격으로 형성하여 받되 협의가 안될시

부르는 호가대로 접수를 받습니다.

높은가격으로 받는 물건은 싼물건과 비교할수 있는 물건으로 사용합니다.

2) 타업종이 들어 올경우는 바닥권리금으로 책정합니다.

3) 시설,집기류 인계될수 있는것들의 리스트를 대략 물건받을때 파악합니다.

4) 보증금,월세의 변동여부도 파악해야합니다.

5) 무엇때문에 물건을 내놓는가의 개인 사정도 파악하고 있어야 좋습니다.

6) 다른 업종이 들어올경우를 생각해서 인허가 문제를 위한 현건물의 용도,정화조,대피계단의 여부,

불법 건축의 존재여부도 파악하고 그 장소에 맞는 업종을 소개해야 합니다.

6) 대략적인 수수료 책정도 물건 접수시 필요합니다.

2. 양수자를 위한 물건 소개

1) 업종을 물어보고 필요한 평형의 물건을 프리핑해야합니다.

아무리 적합한곳이라도 한 건물에 동종업종이 존재한다면 불가합니다.

또한 허가가 나올수 없는 곳을 소개한다면 나중에 분쟁의 소지가 존재합니다.

2) 권리금이 비싼곳과 싼곳을 비교해주며 목표를 삼고있는 물건의 장점을 살려 호감이 갈수 있도록 소개해야합니다.

3) 권리금 조정은 양수자분들이 호감을 갖을때마다 조정하여 좋은 물건을 만들어 갑니다.

4) 양수자가 어느정도의 호감을 갖을때 양도자에게 수수료를 책정해 놓습니다.

어느정도의 클로징이 이루어지면 양수자에게도 수수료를 책정하고 클로징으로 다가가야합니다.

이 문제를 해결치 않고 계약에 들어가면 분쟁의 씨앗이 될수 있습니다.

3. 권리금 계약

1) 권리금에 대한 점포(영업)권리양수도계약서를 양도 양수인간에 작성합니다.

양수인에게 계약금을 들고서 마지막 권리금 절충시는 대부분이 계약을 합니다.

이때는 계약서를 쓰면서 권리금 조정을하면서 일을 추진하면 양자간에 큰 충돌없이 클로징으로 갈수 있습니다.

2) 권리금 잔금일에 건물주와 본계약을 하도록 날짜를 잡습니다. 이때는 최대한 잔금일을 당겨 놓아야합니다.

3) 권리금 잔금일에 수수료를 받아야합니다. 권리금 잔금시 수수료이상을 잔돈으로 가져오도록 양수인에게 해 놓습니다.

4) 본계약 전까지 양도인이 주인과 본계약 약속일과 보증금/월세의 변동여부를 미리 확정시키도록 합니다.

5) 양도인은 본계약을 수행해야지 재고 물건을 정리할수 있으니 대략적인 점포 인계 완료일을 정하여

본계약 잔금일을 선정해 놓습니다.

6) 특약사항에는 기본적인 문구를 기입해 놓아야 분쟁이 적습니다.

-. 현시설 및 상태의 점포권리 양도 계약임.

-. 당사자들외 제3자(상가주인등)에 의해서 계약이 파기시 계약금일체를 조건없이

일체 반환키로한다.

-. 양수인의 영업허가및 영업에 관련된 제반사항 일체는 양수인이 책임지고 처리한다.

-. 건물주와 본계약은 본 권리금잔금일에 실시하며 본계약전 건물의 중대한하자나

임대료 변경(증가)시는 본계약은 해제되며 계약금일체 조건없이 반환키로한다.

-. 업종은 ****로 한다......

-. 그리고 인계할 허가증등을 잔금전까지 수행토록하고 인계인수 집기류 품목을 정확히 명기해야 합니다.

4. 권리금잔금과 본계약실시

1) 권리금 잔금은 본계약전에 치르고 부동산에서 본계약이 이루어질때까지 보관합니다.

이때 양도인에게 수수료를 제하고 권리금 잔금을 넘겨 줄수 있도록 상호 대화가 이루어 짐이 좋습니다.

2) 본계약실시

본계약은 상가주인과 새로운 임차인(양수자)의 계약을 수행하는 것을 말합니다.

임대인과 임차인의 관계이므로 임차금(월세)에 부가가치세나 관리비를 정확히 고지시켜드리고

공사기간동안 월세 면제요구도 부동산에서 이끌어 내보고 안되면 양도자에게 그기간의 월세 지불토록 협조를 구해 봅니다.

새로운 임차인은 다음 물건 확보지이기 때문에 끝까지 신경을 써서 이익이 되는 방향으로 일을 추진해야 합니다.

본계약 실시후 잔금시까지 양도자(전 임차인)에게 재고 처리하고 점포 인계에 일정 준수토록 확정해 주어야합니다.

양수자에겐 본계약금 보다 넉넉하게 돈을 잔돈으로 가져오라고 미리 연락을 해야합니다.(계약금 수수료)

3) 수수료를 받습니다.

본계약후 상가주인을 보내고 나서 권리금 잔금을 넘겨줄때 양도인에게 수수료을 받고,

양수인에겐 사전에 본계약 계약금보다 넉넉하게 돈을 찾아오게하고 계약금은 10%만 걸었다면

양수자 지갑에 돈이 남아있으므로 이때 받습니다...재량껏~

이때를 놓쳐서 잔금시까지 수수료를 끌고 가면 수수료는 원하는 만큼 받기 힘듭니다.

받더라도 예상금보다 적을뿐아니라 기분이 안좋은 상태로 받습니다.

5. 본계약의 잔금

영업허가사항 인계인수를 잔금전까지 전 세입자에게 협조를 받도록 독려하고

기타 미납입월세,전기,수도,관리비 인수인계는 서로 상호간 하도록 합니다.

* 상가 부동산 관련 특약 *

구 분		상 가 용 부 동 산 관 련 특 약 사 항
일반	1	월차임은 선불로 매월 ( ) 임대인통장(00은행)에 입금하도록 한다.
	2	매매대금은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격이며, 부가가치세 환급을 위하여 매수자는 계약체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며 이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못받을 경우 모든 책임은 매수인이 부담하기로 한다.
	3	0000년 1월1일부터 0000년 12월31일까지는 전세보증금 일천만원에 월 50만원으로 하고 0000년 1월1일부터 0000년 12월31일까지는 전세보증금 일천삼백만원에 월차임 60만원으로 한다.
	4	임대기간 경과 후에 임차인은 원상회복 후 전세보증금을 반환받도록 한다.
	5	임대면적의 차이에 대하여는 차후 언급하지 않기로 한다.
	6	임대인 중 000님은 계약일 익월까지 본 계약서 상에 서명날인하도록 한다.
	7	현재 본 건물 1층, 2층과 4층에 임차인이 있음을 양해하도록 한다.
	8	매도인은 특약이 없는 한 잔금 지불일에 부동산 및 영업권을 명도하여야 한다.
	9	매도인은 본 계약 체결 후 권리관계, 임대보증금, 월세 등 중요한 변동사항이 발생할 경우 즉시 그 내용을 매수인과 아래 공인중개사에게 고지하여야 한다.
	10	매매 대상 영업권과 관련된 제세 공과금 및 임차료 등은 잔금 지불일을 기준으로 그날까지 발생되었거나 사용한 것은 매도인이 부담하기로 하고, 잔금일 익일부터 발생되었거나 사용한 것은 매수인 부담으로 한다.
	11	잔금일 이전 매도인(매도인의 영업) 행위로 인한 행정처분에 대하여는 매수인이 일체 승계하지 않는다.
	12	잡화나 담배 등의물건은 카운터에서 정산하기로 하며, 시설 냉장고 등 일체를 매수인이 확인하여 인수하도록 한다. 물건 값은 별도 정산한다.
	13	본 계약 즉시 임차인을 건물주(임대인)에게 통보하며, 임대계약은 신규로 작성하여 주기로 한다.
공과금	14	임대인은 잔금일시 직전에 관리비(가스비나 전기료 등)를 모두 납부한 후 영수증을 제시한다.
중개료	15	중개수수료는 계약과 동시에 지불하며, 임대인과 임차인 쌍방 공히 ( )만원씩으로 한다. 중개업자의 고의.과실없이 거래당사자 사정으로 본 계약이 해제되어도 중개수수료는 지급한다.
처분제한	16	잔금일 익일까지 위 부동산에 설정된 권리(처분)제한 내용 외에 본건 부동산을 타 담보에 제공하거나 설정할 수 없다.