감정가 대비 30~40% 저가 낙찰

도시화와 이농현상, 농어촌 부채가 늘면서 시골의 허름한 농가주택들이 경매에 넘어오는 빈도가 크게 늘고 있다. 농어촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 30~40% 또는 절반 값에 낙찰 받을 수 있다. 농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다.

한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면 5000여건을 넘어선다. 한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다. 낙찰가율은 통상 65~70%선으로 2회 유찰 후 최저가 수준에 낙찰된다. 입찰경쟁률은 2~3대 1 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 낮다.

경매투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로 리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다. 교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고, 경관과 자연환경이 수려한 지방 관광지 인근은 가족별장이나 주말농장으로 이용하면 세컨드하우스 개념으로 활용하기에 좋다.

투자 유망한 매물은 대도시권에 인접해 있고 자연환경이 뛰어난 농촌지역의 아담한 농가이다. 수도권·광역시, 인구가 증가하는 시 단위 인근에 소재한 주택은 땅값이 저절로 상승해 주택가치가 높아져 재테크에도 손색이 없다. 실제로 2000년대 초 전원 행을 감행했던 초기 전원파들이 농가주택 경매를 통해 짭짤한 시세차익을 올린 바 있다. 그러나 인적이 뜸한 산골 속 농가는 아무리 경치가 좋아도 가격이 오르지 않아 가치가 떨어진다.

도시민이 주말주택으로 이용할 경우 교통여건과 접근성도 따져봐야 한다. 경매에 부쳐지는 매물수가 꾸준히 늘어나는 만큼 선호지역 내 여러 매물을 비교한 후 입찰하는 전략을 세워야 한다. 법원의 감정평가서를 통해 주변 입지와 환경을 확인하고 주택의 사진과 도면 등으로 활용 가능성 여부를 살펴야 한다. 특히 감정평가서 상 평가의견을 눈여겨보면 1차 현장에 다녀온 것과 같이 주택의 현재 상황을 손쉽게 파악할 수 있다.

경매에 부쳐진 농가주택은 정확한 시세파악이 어려워 법원에서 매겨진 감정가를 시세로 오인하는 경우가 많다. 주택 시세는 지역과 주변여건 등에 따라 천차만별이다. 입지여건과 교통이 편리한 수도권은 3.3㎡ 당 200만 원 이상을 호가하고 기타 지역은 30~50만 원 선이다. 되도록 수 회 유찰해 가격거품이 충분히 빠진 주택에 입찰하는 전략이 필요하다.

현장답사를 통해 감정가와 시세와의 차이를 파악하고 최근 거래된 농가주택 경매 낙찰사례와 함께 일반매매로 거래된 최근 사례로 매입가의 기준으로 삼는 것이 바람직하다. 주택의 상태나 환경만 보고 고가에 낙찰 받으면 가격경쟁력이 떨어진다. 시골주택은 도시 주택과 달리 접근성이 떨어져 적정 입찰가격을 가늠하기 쉽지 않으므로 지역 전문가의 도움을 받아 입찰해야 비용이나 시간, 재테크 면에서 이익이 된다.

지은 지 오래돼 상태가 불량한 주택은 개조비용이 신축보다 더 많이 드는 경우가 있어 주의해야 한다. 개조비용은 자재나 면적에 따라 3.3㎡ 당 100만 원 정도 예상해야 한다. 낙찰 전 개조가능 여부를 알아보고 개조에 하자 없는 물건인지 따져봐야 한다. 골조 즉 기둥이나 서까래 등이 약하거나 지은 지 20년 이상 된 노후주택은 개조할 수 없는 경우도 있다. 노후 주택 개보수비는 신축의 40% 이내 비용을 들여야 경제적이다.

경매 농가주택은 권리관계가 복잡한 경우가 많아 입찰 전 주의가 필요하다. 하자 있는 경매물건으로는 법정지상권 성립여지 있는 주택과 지분 입찰물건이다. 주택과 땅의 소유주가 서로 달라도 주택이나 대지의 권리를 인정해야 할 경우도 발생한다. 주택이나 땅이 별도로 경매로 나왔을 경우 건축물대장을 발급받아 무허가 여부를 살피고 지상권 성립여지가 높다면 입찰을 자제하거나 해결 가능성이 있는 주택에 입찰해야 한다.

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 "위기가 기회" 용산등 유망단지 노려라




1,000가구이상 대단지… 선호도 높고 투자수익 가능
올 상반기 용산 국제빌딩 주변 10개단지 분양 '눈길'
북가좌 래미안·의왕 내손·아현 뉴타운도 관심 가질만
아파트 분양 시즌이 다가오면서 청약자들의 고민도 깊어지고 있다. 미분양 아파트가 16만5,599가구(2008년 12월 기준, 국토부 기준)에 달해 사상 최고치를 경신한 가운데 최근 용산 효창 푸르지오가 1순위에서 모두 마감되면서 청약 전선에 나서야 할지, 기다려야 할 지 망설여지기 때문이다.

경기가 더 악화될 것이란 우려가 확산되면서 강남 지역에서 다시 급매가 등장하고 있는 것도 투자자들을 망설이게 하는 요인으로 작용하고 있다.

그러나 전문가들은 최근 1순위에서 성공리에 마감한 효창 푸르지오의 경우처럼 내 집 마련을 위한 실수요자들은 여전히 알짜 매물에 관심을 보이고 있어 유망 단지들의 경우 순위내 마감 행진을 거듭할 것이라고 분석한다. 이는 유망단지 위주로 압축해 투자하는 것은 여전히 유효한 투자전략이라는 것이다.

전문가들은 이에 따라 1,000가구 이상의 수도권 대단지 아파트와 ▦용산 인근 일대의 유망 단지 ▦인천 청라 등 경제자유구역 등으로 타깃을 좁혀 청약 전선에 나서는 것이 현명한 내 집 마련과 투자수익을 올릴 수 있는 방법이라고 조언한다.

◇용산 후광 효과를 잡아라=대우 효창 푸르지오의 분양 성공에는 저렴한 분양가 이외에도 용산이라는 입지가 예비 청약자들의 마음을 사로잡은 것으로 보인다. 용산 국제업무지구는 오는 2011년 착공에 들어가 2016년 완공 예정인 대규모 개발 프로젝트이다. 150층 높이의 랜드마크 타워와 국제업무ㆍ상업 시설 등이 들어서면 제2의 강남으로 부각되는 것은 시간문제다. 이로 인해 '용산 지역의 아파트 분양=미래를 위한 투자'라는 등식이 예비 청약자들의 마음에 자리잡고 있다.


올해 상반기 분양 예정인 용산 인근 분양단지는 총 10개에 달한다. 가장 눈길을 끄는 것은 오는 6월 분양 예정인 국제빌딩 주변 분양 물량이다. 동부건설(주가,차트)은 주상복합과 오피스텔을 분양할 예정이다. 주상복합의 분양 예정 주택형은 155~241㎡형으로 모두 대형 물량이다. 일반 분양분은 전체 128가구중 48가구다.

또 동자4구역 센트레빌은 전체 273가구의 아파트 중 202가구를 일반 분양될 예정이다. 주택형은 159~307㎡로 대형물량이다.

마포구 공덕동에서 나올 물량에도 관심을 가져 볼만 하다. 삼성물산(주가,차트)은 공덕동에서 래미안공덕 5차를 4월중에 분양한다는 계획이다. 전체 가구수만도 794가구에 달하지만 일반 분양 물량은 38가구이다. 이로 인해 청약경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 주택형은 80~151㎡형이다. .

◇수도권의 1,000가구 이상 대단지에도 관심을=아파트 청약에서 반드시 챙겨야 할 부분은 단지 규모가 대단지인지 아니면 소규모 단지인지의 여부다. 1,000가구 이상의 대단지 아파트는 단지 내에 생활에 필요한 모든 편의시설 등이 들어서 선호도가 높기 때문이다. 최근에는 각 건설사별로 커뮤니티 센터내에 헬스장과 수영장 등으로 차별화를 꾀하면서 인근의 아파트 시세를 주도하는 경우가 많다.

오는 4월에는 서울 북가좌동에서 래미안과 e-편한세상이 공급된다. 전체 가구수만도 2,664가구에 달해 서울 지역에서 보기 드문 초대형 단지이다. 아직 주택형은 정해지지 않았지만 일반 분양분은 672가구이다.

5월에는 경기 의왕시 내손동에서 2,540가구의 대단지가 청약자들을 맞을 준비를 하고 있다. 2,000가구가 넘는 대단지이지만 일반 분양분은 75가구에 불과해 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상된다
또 6월에는 마포 아현뉴타운 3구역에서 대우건설(주가,차트)이 3,277가구로 이루어진 단지를 내놓을 계획이다. 조합원분을 제외한 일반 분양분은 410가구이며 주택형은 85~315㎡형으로 다양하다.

이영호 닥터아파트 리서치팀장은 "올 상반기내에 나올 물량 중 상당수가 청약자들로부터 인기를 끌 것으로 보여 무난히 순위 내 마감이 예상된다"며 "실수요는 물론 투자 목적의 투자자들도 관심을 가질 만하다"고 설명했다.

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