2008-02-19 18:00
http://blog.drapt.com/herbmh/91203411631135 
부동산 시장은 여전히 찬바람이 불고 있다. 대통령선거가 끝나면 시장이 움직일 것이라던 전망도 설이 지나면 수요자가 움직일 것이라는 기대도 모두 현실화되지 않고 있다. 이제는 총선이 끝나야 시장이 움직일 것이라는 예측이 나오고 있다.
과거에는 이같은 굵직한 거리가 있을 때마다 시장이 움직였던 게 사실이다. 하지만 올해는 조금 다른 듯 하다. 실제 부동산시장이 움직일지 여부는 좀더 두고 봐야겠다.
물론 단순히 시기적인 것이 중요한 것이 아니라 여러 경기 상황과 바뀔 수 있는 각종 제도들에 대한 예상 등이 이처럼 한적한 시장 분위기를 유지하는 데 한몫할 것이다.
매도자와 매수자 모두 눈치 보기가 한창이다. 양측 모두에게 유리한 방향으로 정책이 바뀌지 않을까 해서 이다.
그나마 거래되는 곳은 소형아파트라 할 수 있다.
여전히 내집마련은 무주택자의 로망이며 필수품이자 재테크 수단으로 인식되고 있어 상대적으로 소액 매수 가능한 소형아파트가 인기를 끌고 있다.
게다가 전세값도 슬금슬금 오르면서 무주택자들은 다시 조급증이 되살아나는 듯 하다. 특히 굵직한 행사일(?)을 기해 부동산 시장이 움직일 것이라는 기대가 팽배하면서 내집마련에 대한 집착이 좀 더 증가하는 듯 하다. 하지만 이런 시기일수록 보다 신중해야 한다.
■ 여유 있는 사전조사
최근 닥터아파트 상담코너에도 소형아파트 매수 관련 문의가 이어지고 있다. 무주택자가 처음으로 내집마련하는 경우도 있으며 유주택자가 지역을 변경하거나 면적을 조금 더 넓혀 이동 계획을 세우기도 한다.
어느 경우든 이들은 대부분 실수요자라 할 수 있다. 비록 자금이 부족해 당장 실거주는 작은 전셋집에서 하고 전세끼고 매수하더라도 말이다.
실거주 목적이긴 하나 그 이면에는 남들처럼 단기간내 집값이 올라주길 바라는 마음이 큰 건 사실이다.
때문에 시세보다 조금 낮거나 층이 좋거나 또는 초기 비용이 적게 드는 경우 일단 가격이나 알아볼까 하고 나섰던 길에 덜컥 계약까지 하고 오는 사례가 종종 발생하고 있다. 계약서는 작성하지 않더라도 다음날까지 계약여부를 알려주기로 약속하고 고민에 빠진다. 하루라는 단기간내 중개업소로부터 추가 설명과 다른 대기자가 있다는 암시를 내포한 전화를 받는다면 조급함이 발동 일단 가계약이라도 진행하는 경우가 있다.
계약후에 다시 주변을 살펴보니 하자 부분도 있고 주변 시세보다 비싸게 계약한 사실을 뒤늦게 알게 된다.
과연 이렇게 쉽게 계약서에 도장 찍어도 되는 것일까? 현재 시장은 그리 급할 것은 없다. 최소한 상반기 까지는 말이다. 과거 급등기처럼 하루하루 시세가 달라지는 경우라면 모를까 1~2주내에 대략 알아보고 수억원대 집을 계약하는 것은 신중치 못한 처사다.
시장은 언제부터 본격 움직일지는 정확히 예측할 수 없다. 미래에 대한 불안함이 성급한 계약으로 이어지지 않도록 사전 준비가 철저해야 할 시기이다.
■ 자금계획 필수
대출없이 내집마련하는 경우도 드물다. 지렛대 효과라고 일정부분 이자를 감당할 수 있다면 소득범위 내에서 대출을 활용하는 것이 득이 될 수 있다.
하지만 대출은 원하는 만큼 받는 경우가 드물다. 소득을 감안해 대출한도가 정해지기 때문이다. 실상 소득은 있으나 자영업 등으로 소득을 증명하기 어려운 경우 일반 근로자에 비해 대출 한도가 줄어들 수 있다.
때문에 원하는 지역에 원하는 크기 주택을 매수하기 어려지는 경우가 있다. 당초 대출을 전제로 30형대 매수계획을 세우고 적정 매물까지 확보했으나 실제 대출이 어려워 불가피하게 20형대를 매수하거나 아예 지역을 바꿔 처음부터 다시 조사해야 하는 상황이 발생한다.
대출로 인해 예상치 못한 결과를 맞이하기보다는 자신의 소득과 보유현금 등 가용자금이 어느 정도인지 먼저 파악하고 이에 맞춰 지역과 단지 면적을 선택하는 절차를 밟는 것이 필요하다.
아울러 대출한도가 높더라도 매수아파트 시세 상승여력을 고려해 대출비율을 조절해야 한다. 대출 비중이 높은 경우 대출이자 등을 감안했을 때 무리한 내집마련이 과연 득인지도 따져봐야 한다.
이같은 요소는 부동산투자 특히 내집마련에 있어 기초 사항이나 최근 소형아파트 중심으로 거래 이뤄지면서 분위기에 편승한 조급함에 자칫 간과하기 쉬운 것들이다. 다시 한번 기초부터 준비하는 자세가 필요하다.
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2008-01-24 08:30
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부동산 증여세는 시가를 기준으로 하는 게 원칙이다. 하지만 시가를 정확히 확인하기 어려운 경우 공시지가, 개별(공동)주택가격, 기준시가 등으로 평가한다.
통상 정확한 시가 파악이 어려워 후자를 선택하는 경우가 많다. 시가보다 낮은 금액으로 신고해 증여세를 줄일 수 있는 것.
하지만 기준시가 등을 기준으로 증여세를 납부했다 해도 이후 증여세 추가 납부 고지서를 받을 수도 있다.
증여일 전후 3개월 이내의 기간 중에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 시가로 보도록 세법에서 규정하고 있기 때문이다.
특히 증여 받은 재산을 담보 제공하고 대출받는 것은 자제해야 한다.
은행 대출 받을 때 은행에서 담보로 제공한 부동산을 감정평가 하는데 두 개의 감정평가법인에 의뢰해 각각 평가 법인의 평가액 평균을 산출하게 된다.
세무서에서는 이같은 평균 가격을 증여가액으로 산정해서 증여세액을 산출, 이미 납부한 증여세 대비 부족분에 대해 납부 고지서를 발급하게 된다.
또한 이미 납부한 세금도 수년간 사후관리하고 있다는 점을 인지해야 한다.
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2007-11-16 08:12
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재정비촉진지구에서는 토지 20㎡ 이상이면 토지거래 허가를 받아야 한다.
이는 이미 관리처분을 거쳐 철거, 공사 중인 입주권이나 분양권을 거래할 때도 동일하게 적용된다.
재정비촉진지구내 조합원 입주권을 매수할 경우 무주택자이거나 현재 소유 중인 주택을 매도하겠다는 계획서를 첨부, 취득자금 조달 계획서, 토지이용 계획서 등 일정 요건을 갖춰 토지거래 허가를 받아야 한다.
아울러 완공 이후에 해당 주택에 3년 이상 실거주해야 한다는 단서조항도 붙는다.
토지거래허가시 제출하는 처분계획서의 내용을 이행하지 않는 경우 5~10%의 이행강제금이 부과된다.
자치단체에서 1년에 한번 정도씩 실태를 점검하는데 위반 내용에 따라 당초 목적대로 이용하지 않고 방치할 때 토지가액의 10%, 법적인 근거 없이 임대해줬을 때 7%, 이용목적을 무단으로 변경해 이용할 때 5%의 이행강제금이 매겨진다.
토지가액은 공시지가 기준. 아파트 등 주택의 경우 기준은 집값이 아니라 토지가액이 해당된다.
이행강제금은 용도에 따라 주거용 3년, 상가ㆍ사업용 4년, 기타 5년에 걸쳐 매년 부과된다.
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