2007-07-05 10:10
http://blog.drapt.com/herbmh/2343071183597851813 
㎡ -> 평 간편 환산법
1. 제곱미터로 표기돼 있는 숫자를 3으로 나눈다.
2. 1 값에서 앞자리 숫자를 뺀다.
예) 120㎡ = 약 36평
120㎡ ÷ 3 = 40
40-4 = 36평
85㎡ = 약26평
85㎡ ÷ 3 = 28
28-2 = 26평
단, 이 요령은 15평에서 90평까지만 적용할 수 있다는 점 주의하세요.
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2007-04-11 16:53
http://blog.drapt.com/herbmh/2343071176278024759
1. 확정일자?
일종의 계약의 진실성을 공증받는 것이다. 계약은 당사자간의 거래로 당사자 이외 사람이 알기는 힘들다. 특히 임대차 계약의 경우 등기상에 표시되는 것도 아니고 더욱 그렇다.
때문에 혹여 경매라도 넘어가면 임대차계약을 했다는 것을 증명하는데 확정일자가 유용하게 판단된다.
2. 확정일자 효력?
이보다도 더 중요한건 경매 발생 상황에서 확정일자가 있어야 <우선배당요구신청권>이 발생하고 <순위배당>이 가능하다는 것.
임대차보증금은 채권에 해당한다. 확정일자를 받았을 경우 비록 채권임에도 물권으로 간주, 권리순위에 따라 우선 배당 받을 수 있다.
만약 확정일자가 없어 채권 상태로 남아 있다면 배당 받더라도 채권에 의한 경매 즉, 임의 경매로 배당금은 채권자 모두 안분배당된다. 각자 받아야할 금액대비 비율로 받으므로 우선배당 받는것에 비하면 손실 발생이 크다
3. 확정일자 어디서 받나?
(1) 동사무소 : 전입신고할 때 계약서 갖고 가면 도장찍어 준다. 단, 전입신고할 때만 해주고 그외에는 안해준다. 비용이 저렴하지만 기회는 한번 뿐.
(2) 공증사무소 : 언제나 신청하면 받을 수 있다. 전입신고 전에 미리 받을 때 이용하는 곳이다. 비용이 비싼게 흠...
(3) 등기소 : 역시 계약서만 갖고 가면 언제든지 받을 수 있다. 공증사무소보다는 싸다고 한다. 혹시 전입신고하는 날 확정일자 못받으면 등기소가서 받길...
4. 보증금 증액하면?
전세 계약기간이 만료돼 기간연장하면서 집주인과 협의, 보증금을 올려줬다. 처음 계약시 확정일자도 받아 뒀으니 보증금액이 달라졌더라도 나중에 인정받을 수 있을까? 답은 아니다.
보증금을 올려줬다면 증액분을 기재한 부분에 따라 확정일자를 받아야 한다.
늘어난 보증금에 대한 확정일자가 없다면 향후 경매시 권리주장할 때 최초 확정일자 받을 때 명시한 보증금에 대해서만 우선변제권이 있다.
5. 확정일자 받은 계약서 분실?
확정일자 받은 임대차계약서를 분실했다면 인정받지 못한다.
계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받더라도 확정일자는 소급적용되지 않는다. 즉, 과거 최초 받았던 날이 인정되지 않는 것. 다시 받은 날짜에 대해서 권리가 발생한다.
드물긴 해도 고객 서비스가 우수한 중개업소에서는 중개업소 보관분에도 확정일자를 받아두기도 한다. 만약 중개업소에서 보관하고 있다면 이를 제출해 권리를 인정받을 수 있다.
하지만 실제 중개사무소에서 확정일자 받은 계약서 보관은 거의 찾아보기 힘들다. 때문에 확정일자 받은 임대차계약서는 잘 보관해야 한다.
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2007-03-13 16:32
http://blog.drapt.com/herbmh/2343071173771157461
조특법에 의해 양도소득세 감면 받을 수 있는 아파트가 있다.
흔히 비과세로 잘 못 알고 있으나 엄밀히 말해 비과세는 아니고 100% 감면이며 감면 세액에 대해 농특세 20%를 내야 한다. 때문에 양도소득세가 없을 것으로 착각한 경우 양도소득세 부과시 당황하는 경우가 종종 있다.
또한 이런 양도소득세 감면 대상 주택이라도 5년이상 보유할 경우 최초 5년까지 발생한 양도소득금액에 대해서는 과세대상 소득금액에서 차감 계산하게 된다. 물론 이때도 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 한다.
그럼, 5년간 발생한 양도소득금액은 어떻게 계산할까?
5년 시점 시세가 5억원이니까 최초 분양가 2억원 대비 3억원에 대해서는 감면되는 것일까? 단순히 이렇게 생각할 수 있지만 엄밀히 계산식이 존재한다.
양도소득금액 * {(취득일부터 5년이 되는 날 기준시가)-(취득당시 기준시가) / (양도당시 기준시가)-(취득당시 기준시가)}
시세 또는 실거래가가 아닌 기준시가 기준으로 비율을 산정해 최종 산출하게 된다.
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