10가지 질의로 본 2009 부동산 전망과 재테크 팁

1)- 2009년 부동산 전망을 어떻게 보시는지? 상반기와 하반기, 또는 분기별로 전망을 해주셔도 괜찮습니다.

정부의 급격한 규제완화 드라이브로 예상외로 부동산 시장 거래량이 늘면서 바닥을 다지고 있는 모습이다.   국내외적인 변수만 크게 일어나지 않으면 예상외로 상반기 부동산시장은 소폭상승세로 가닥을 잡을 가능성이 농후하다. 하지만 하반기로 갈수록 정부의 규제완화카드의 약발 이 떨어지고 실물경제의 본격적인 침체가 진행되면 부동산 가격이 다시  하락할수 있다.     

2)- 요즘 부동산 시장이 바닥이라는 시각에 대해 어떻게 생각하시나요?

고객들의 상담이 많이 증가하고 고점대비 하락폭과 정부의 규제완화  속도를 볼 때 .일부에서 제기되고 있는 바닥론에는 찬성한다.    곧 미분양 양도세 특례대책에 이은 민간아파트 분양가 상한제 폐지로 기본 아파트가격과 앞으로 공급될 아파트의 가격상승이  예상된다.  

3)- 3월이면 이제 곧 이사철입니다. 언제쯤 내 집 마련을 해야 할까요?

아무래도 3월경이  좋을성싶다.  그동안 덜 오른 곳 중심으로 급매물을 잡아서 내집마련에 나서기 바랍니다    

4)- 일본과 같은 부동산 버블 붕괴가 일어나 장기 침체가 올 것이라는 시각에 대해 어떻게

생각하시는지?

미국의 대공황과 일본의 잃어버린 10년의 교훈을 충분히 연구하고 고민했기에 우리나라는

급격한 버블붕괴로 인한 장기 경기침체는 오지 않을것으로 본다. 또한  주택담보비율도  이미 참여정부때부터 보수적으로 적용했고 정부의 경기부양책으로 인한 기대감으로  일본과 같은 경착륙은 일어나지 않을 전망이다.     

5)- 강남 불패 신화, 거품이 깨지고 있는 것 아니냐는 시각에 대해서는 어떻게 생각하세요?

그러한듯 했으나  올1월 한달만 한강변 재건축,3종일반주거지역 재건축을 중심으로  10%이상 급등한 지역이 많다.  경기 침체가 오면 아무래도 서민들이 주로 거주하는 지역이 1차 타겟을 받을 수밖에 없어 규제완화의 최대 수혜인 강남권은 다시 반등할 여지가 충분하다.  

6)- 지난해 이례적으로 강북도 부동산 가격이 많이 올랐는데, 앞으로 강북 집값은 어떤 변화가 있을까요? 강남권이 최근 반등기미를 보이면서 강북권도 다시 회복세를 보일것으로 전망된다.

7)- 최근 몇 년 사이 ‘경매’가 대중화 되었습니다. 올 한해 경매 시장이 호황일 것이라는 시각도 있고, 특히 더 조심해야 된다는 시각도 있습니다. 경매 시장의 요즘 상황과 앞으로의 전망을 해주신다면?

경매참가들은 지난해 말보다 2배이상 늘어났지민 낙찰가율은 70%선에서 맴돌고 있다.  경매시장 분위기로  보아 매매시장이  좋아지면 경매낙찰가율도 다시 올라가면서 버블세븐 지역을 중심으로 경매시장활황세가 기대된다.      

8)- 요즘 재건축, 재개발에 대한 부동산 투자는 좀 어떤가요? 이런 개발 호재가 분명한 지역들은 경기가 나빠도 집 값 하락에 크게 영향을 미치지 않을 것 같은데요?

아무래도 경기가 좋아지면 투자자들이 많이 몰려 재개발,재건축시장이 활황세를 보일 가능성 높아진다. 하지만 하반기들어 정부의 규제완화 약발이 다하고  실물경제가 급격하게 안좋아 면 사업추진에 대한 부담으로 가격이  하락할 수 있다.

9)- 신도시들의 청약 시장이 조금씩 살아나고 있다는 데, 신도시 투자 전망 어떤가요?

광교추가분양과 판교신도시 분양이후 시장이 다시 되살아나면서 신도시가 다시 인기를 얻고 있습니다. 특히 추가 이번에 양도세100% 특례효과가 기대되는 인천 경제자유구역인 송도와 청라지구 분양물량에 많은 사람들이 몰릴 것으로 보입니다.  

10)- 요즘 같이 불황에는 부동산 재테크를 어떻게 해야 할까요?

아무래도 팔리기 쉬운 것,환금성이 좋은 것 위주로 해야됩니다. 그렇다고 보면 아파트 같은 대중성이 있는 상품 ,특히 규모가 적은 소형아파트위주로 하시고 임대수익을 바라시는 분들도 수익형상품중 환금성이 좋은 소형오피스텔 위주로 하시면 될 듯 싶습니다. 

무주택자 집을 사야 되나? 말아야 되나?

요즘 일부전문가들 조차도 IMF사태와 같은 제2의 환란을 우려하고 있는 듯하다.

따라서 전세만기가 닥아 오는 무주택자들은 과연 이 시점에서 집을 사야 되나, 말아야 되나? 만약 매입한다면 어떻게 해야 되며 융자는 어느 정도면 가능 하겠느냐? 요즘 이런 문의전화를 많이 받는다.

잘 하면 주택매입의 호기로 작용하는 반면, 잘못하면 IMF 환란 당시와 같이 쪽박을 찰 수도 있다는 불안감이 병존하기 때문이다.

첫째 부동산 측면에서 이러한 환란이 다시 닥쳐온다면 거의 대부분 주택대출에 의존하고 있는 서민들의 삶은 1997년 IMF환란 당시와 같이 폭발적인 금리상승 등과 함께 침몰하게 될 것이다.

둘째 우리 정부와 국민이 이러한 위기를 지혜롭게 잘 극복해낸다면 서울을 중심으로 한 일부 수도권 및 지방을 중심으로 한 토지가격 상승 및 스태그플레이션 상황 하에서 폭등한 물가상승 등은 자연스럽게 실물자산인 주택가격상승으로 이어질 개연성이 많을 것이다.  

그렇다면 과연 IMF급 환란이 닥칠 가능성이 있는지, 있다면 그 <확률>은 어느 정도 인지가 중요한 관심사일 듯하다.

따라서 오늘은 IMF 환란 당시 및 <기록된 제반 상황과 현 상황>을 참고로 향후 주택시장의 변화를 예견해보는 시간을 가져 보고자한다.

1997년 11월 21일 국제통화기금의 강력한 경제개혁 요구들을 받아들이는 조건하에서 IMF 구제 금융을 수용한다는 발표를 하였다.

그리고 <1997년 12월 3일> 국제통화기금이 외환위기에 처한 한국에 구제 금융을 지원하기로 합의하고 합의서에 서명함으로써 한국의 경제정책 전반이 IMF의 관리체제에 놓이게 되었다.

<2000년 12월 4일> 김대중 대통령은 국제통화기금의 차관을 모두 상환하고 <만 3년> 만에"우리나라가 IMF 위기에서 완전히 벗어났다"고 공식 발표함으로써 IMF 시대가 종료되었다

IMF환란사태의 원인

IMF환란 당시의 외환 보유고 관리의 실패.

당시 동남아시아의 연쇄적 외환위기 속에 대한민국 정부의 외환관리정책의 미숙과 실패가 IMF 환란의 직접적인 원인이다. 정상적 경제활동을 위한 국가의 외환보유고를 유지 관리하고 책임을 지는 행정 시스템이 제대로 작동하지 않았다. 마치 기업의 부도와 마찬가지로 외환보유고가 하락하여 외환지급불능사태의 위기가 초래 되었으며 이로 인해 국가신용도가 하향 조정되었고 원화가치의 환율이 급격히 하락하는 등 연쇄적으로 국제적 경제활동에 막대한 지장이 초래되었다.

현 상황)

IMF환란당시의 학습효과로 당시에 비해 행정시스템작동은 어느 정도 신뢰할만하다 여겨진다.

IMF환란 당시의 과도한 해외 단기차입금.

외환위기 당시 <경상수지 적자>가 수년간 누적되면서 외채가 걷잡을 수 없이 늘었다. 96년 231억 달러의 기록적인 경상적자를 기록했고, 97년에도 83억 달러의 적자를 이어갔다.

당시 기업들의 과도한 해외 단기 차입금과 당시 정부의 잘못된 관치 중심의 경제 정책과 불합리한 정치적 판단으로 인해 부실기업 이였던 한보와 기아자동차에 대한 처리가 제대로 이루어 지지 못했으며 국제적으로 급박하게 움직이는 외환 관리에 실패하였다.

현 상황)

IMF이후 경상수지는 흑자로 돌아섰으나 올해 다시 <100억 달러 이상의 적자>로 돌아설 전망이다.

신용평가회사인 무디스는 “단기외채 증가가 대규모 경상수지 적자와 겹칠 경우 한국의 신용등급에 대한 우려를 낳을 수 있다”고 지적했다. 특히 <단기외채와 앞으로 1년 내 만기가 돌아오는 장기 외채를 합친 유동외채가 2156억> 달러(약 217조원)로 외환보유액의 81.6%에 달하고 있다.

그러나 한국은행은 “최근의 외채 증가는 예전과는 성격이 다른 만큼 과민 반응할 필요가 없다”고 지적했다.

현 단기외채는 몇 년간 이어진 조선업체들의 호황과 관련돼 있다며, 선박 수주가 크게 늘자 조선업체들이 나중에 받을 수주대금을 미리 <선물 환>으로 내다 팔았고, 은행들이 이에 응하면서 달러를 단기로 대거 차입했다.

“이런 건전 외채를 제외하면 외환보유액 대비 유동외채의 비중은 81.6%에서 <40%대>로 떨어진다고 말하고 있다.

IMF환란 당시의 환율 운용정책 실패.

1997년 말 주변 동남아시아 국가들의 경제가 어려워지자 외국 투자기관들은 한국의 경제도 곧 어려워질 거라 판단하여 투자자금을 대규모로 회수 해갔다. 또한 정부는 1997년 9월 이후 계속된 외환시장 불안정 속에서 원화 가치를 지키기 위한 <인위적인 환율 방어>를 시작하였고 이에 들어가는 비용이 증가함에 따라서 한국의 외환보유고는 급격히 감소하기 시작했다. 한편 만기가 돌아오는 해외차입금의 규모는 점차 증가하기 시작하여 외환지급불능사대가 초래하기 직전 까지 몰리는 외환위기가 전면적으로 가시화되었다.

현 상황)

세계은행은 이 비율이 100% 미만이면 안정권으로 간주한다. 하지만 이 기준으로 따진다면 <외환보유액에서 유동부채를 뺀 여유자금은 425억 달러>에 불과하다. 외환당국은 원-달러 환율을 낮추기 위해 9일에만 약 50억 달러를 풀었다. 이런 식이라면 열흘이면 여유자금을 다 쓸 수도 있다는 얘기다. 그래서 시장에선 외환당국이 외환보유액을 쏟아 붓는 것을 우려하고 있다. 그러나 이는 최악의 시나리오일 뿐 당시 재경원차관으로써 IMF전쟁터에서 몸소 굴욕을 체험한 현 재경부장관이 같은 일에 두 번의 실패를 거듭하리라 생각하지는 않는다.

IMF환란 당시의 금융기관의 부실.

1996년까지 24개의 투자금융회사가 종합금융회사로 전환되었고 이후 30개로 늘어나서 해외업무를 시작하였다. 이들은 외채를 끌어와서 어음교환을 시작하게 되었다. 기업이 부도를 일으키게 되자 외채를 끌어서 어음 할인한 이들 종금사(종합금융회사)들이 연쇄적으로 영향을 받게 되었고 특히 한보와 기아의 12조 원가량의 대형 부도사태는 위기를 결정적으로 악화시키는 결과를 가져오게 되었다. 이들은 관치 금융의 그늘아래에서 부실한 경영을 하였으며 이들에게 연관된 작은 관련기업들도 연달아 도산의 위기에 빠지게 되었다.

이러한 위기의 근본적인 원인은 허술한 관치금융체제, 무능한 정부의 예산 낭비, 대기업들의 분식회계와 과도한 차입 부실 경영 그리고 당시 사회전체에 만연된 경제적 무능력과 부패, 책임의식 실종에 의한 결과였다.

현 상황)

당시 공정거래위원회와 금융감독위원회가 출범하는 등 한국사회에서 자체적으로 해결하기 어려웠던 재벌개혁이 시작되었으며 금융구조개혁, 기업경영구조개혁, 노동시장 유연성의 제고 등을  해결할 수 있는 기회가 되었다. 따라서 과거와는 달리 실 내용측면에서 <기초(Fundamental)>가 튼튼하다 보여 진다.

IMF환란당시를 회고해 보자!

지금은 당시의 학습효과 및 대한민국 특유의 교육열로 인해 국민모두가 경제전문가로써 정부정책을 미리 예측, 선도하고 있으니 정말 다행스러운 일이다.

1997년 9, 10월로 기억된다. 당시 경제가 어려워지고 있다는 것은 모두들 알았겠지만 IMF환란은 어느 날 갑자기 그 악령의 모습을 드러냈다. 아마도 많은 이들에게 그 후유증은 지금도 다 가시지 않은 상처로 남아있을 것이다.

그 당시에 일반서민들은 한 결 같이 부동산시대는 끝났다고 자포자기했다. 그러나 능력 있는 부동산 고수들은 경매, 급매 등을 통해 주머니에 부동산을 거저 쓸어 넣었고 지금은 서민들로 부터 너무 먼 당신이 되어있다.

부동산투자는 안전성이 최우선이다. 여기에 환금성과 수익성이 더해진다면 당연히 금상첨화일 것이다.

그렇다면 위 세 가지조건을 동시에 만족시켜줄 수 있는 실물자산은 물론, 인구의 지속적 유입이 가능한 수도권 및 지방의 일부에 한해서이지만 무주택자의 <중소형 주택구입>이다.

<안전성 및 수익성>

우리나라에서 부동산등기에 공신력을 인정하진 않으나 일반적으로 등기부의 공시는 안전성을 보장한다. 지금까지 수익성면에서 물가상승률을 앞지른 것 역시 사실이다.

<환금성>

중요한 것은 1가구1주택자의 <환금성>이다. 특히 공동주택인 아파트와 빌라는 주택이전에 지역, 건축년도, 브랜드, 평형, 단지규모 등만으로 실사도 할 필요 없이 매수가능한 일종의<상품>이기에 불황에 강하며 환금성이 좋은 부동산이라 할 수 있다. 거주 겸 투자목적으로 더 더욱 중요하게 고려해야할 사항은 현실적으로 서민주택가격상승의 필요악이 될 수도 있는 <1가구1주택> 및 <일시적 1가구2주택> 비과세제도의 활용이다.

<이주수요 및 대체주택>

강북 권 재개발에 따른 철거 이주수요가 올해 3만 내년 2만여 가구에 달하는 것도 한 가지 이유다.

이들은 강남이 그리워도 못가는 신세이기에 강북의 소형에 만족할 수밖에 없는 사람들이다.

<풍부한 유동자금>

주택매입에 있어 거주개념보다는 오히려 심리적 안정보험 및 투자개념이 강한 우리나라 국민의 성향 및 <정부정책 변화>에 따라 춤을 출수도 있는 무려 450조에 달하는 부동자금의 향방 역시 고려해볼 대상이다.

<주택유지비용>

유가상승 등 원자재가격 상승으로 차량 및 주택관리비 등 유지비가 많이 드는 중대형 주택보다는 역세권의 중소형 주택의 쏠림현상은 당분간 지속될 전망이다.

<중소형주택부족현상>

2003년의 경우 85㎡이하 물량은 8만5천938가구인 반면 85㎡초과는 2만3천993가구로 중소형 물량이 무려 6만1천945가구가 많다.

2004년에는 4만4천833가구, 2005년 2만5천987가구, 2006년 1만3천225가구로 점차 차이가 좁혀졌다.

지난해의 경우 85㎡이하 물량은 5만3천250가구로 85㎡초과 물량 5만4천710가구보다 1천460가구가 적다.

올해는 85㎡이하 물량이 1만6천208가구로 85㎡초과 물량 2만2천233가구와 무려 6천25가구의 차이를 보이고 있다.

이로 인해 중소형 아파트 공급물량 부족현상이 발생, 향후 가격상승으로 이어질 가능성이 커지고 있다.

결어)

시장에선 <올 하반기>에 은행의 외채만기와 외국인 보유채권의 만기가 몰려 있다는 점을 걱정하는 측면도 있습니다.

전문가들은 오일쇼크가 본격화하면 가계와 기업들이 외환위기 당시와 비슷한 현상을 겪을 것으로 예상하기도 합니다. 즉 고물가→내수침체→기업연쇄도산→대량실직으로 이어지는 악순환 고리에 빠져 최악의 경우 자산버블붕괴, 금리 상승, 금융시스템 마비 등의 양상을 낳을 수도 있다는 것입니다.

그러나 위에서 비교해드린 바와 같이 과거의 IMF환란당시와 작금의 상황은 기본(Fundamental)자체가 다르며 이미 경험한 학습효과로 인해 환란재발의 확률은 그리 높다 보여 지지 않습니다.

“위험이 없으면 수익도 없다”(No Risk No Return)라는 말이 있습니다. 그렇다고 실패가 확실하게 보이는 게임에 위험을 감수할 수는 없는 일이지요. 따라서 주택투자에 관한 의사결정은 그 시작과 끝을 <확률게임에 의존하는 것이 합리적>이라 보여 집니다.

결국 판단은 여러분의 몫입니다.

따라서 향후 국내외 경제흐름 및 국내 부동산 정책 등을 바탕으로 과거 환란사태 이후의 수습과정을 면밀히 검토 후 제2의 환란 가능성이 적다 판단되면 아래내용을 참고로 과감하게 탈 무주택의 길을 선택하시기 바랍니다.

특히 수도권 무주택자입장에서는 주택구입 후 최소한 비과세시점 이상은 보유하심이 합리적이기에 <오늘이 아닌 3년 후>의 경기 및 주택상황을 고려, 편안한 마음으로 내 집 마련에 최선을 다하시기 바랍니다.

그러나 경기침체 여파로 급격한 반등보다는 중소형아파트 역시 당분간 정체현상이 지속될 수도 있다는 측면에서 급하게 서두르시기 보다는 전세기간의 합리적인 연장 등을 통해 충분한 시간을 벌고 손, 발품을 팔아 각 지역별, 동 단지 내 및 동 조건의 아파트가격을 비교 후 <저가 혹은 급매물>에 도전하여 최소 1년 이상의 <선> 이자공제액정도는 끌어내야 되며, 어려울 때일수록 주택가격대비 융자1/3 및 원리금상환은 소득의1/4 <미만>의  보수적 투자입장을 견지하심이 합리적이라 보여 집니다