집값이 1억이 올랐다고 해서 1억을 번 것은 아니다

내가 아는 사람(이후로는 L씨라고 하자)은 작년에 김포에서 아파트를 샀다. 김포 아파트 값이 오르기를 기대해서 산 것이 아니라 서울에서 아파트를 사기에는 돈이 부족했기 때문이다. 회사에서 그나마 가까운 외곽지역이 김포였기 때문에 그곳에서 아파트를 산 것이다. 그런데 며칠전 L씨를 만나보니 아파트 값이 1년새 아니 보다 정확하게 말하자면 불과 한두달 사이에 1억이 올랐다고 한다. 말 그대로 횡재를 한 것이다. 작년에 L씨는 급매로 나온 그 아파트를 1억 1천 5백만원에 구입했다. 그런데 지금은 호가가 2억 2천만원을 넘는다고 한다.

하지만 그뿐이었다. L씨가 실제로 1억을 벌어들인 것은 아니었다. L씨가 실제로 1억을 벌었다고 할 수 있으려면 지금 시점에 집을 팔아 1억을 남겨야 한다. 현금을 손에 쥐지 않은 상태에서 단지 가격이 올랐다고 돈을 번 것은 아니라는 말이다. 그런데 L씨는 지금 집을 팔 수가 없다. 앞에서 말했듯이 L씨는 그렇게 경제적으로 좋은 형편이 못 되는지라 작년에 그 아파트를 살 때 융자를 받았었다. 그것도 8천만원이나. 그렇다면 융자를 낀 상태로 집을 팔면 1억을 벌 수 있지 않냐고 반문할 사람이 있을지도 모르겠다. 물론 그렇게 해서 1억을 벌 수도 있다. 하지만 그 다음엔? L씨는 집이 한채뿐이다. 그래서 집을 팔면 다시 거주할 집을 구해야 한다. 만약 L씨가 집을 판 돈 가운데 1억을 남기려고 한다면 김포에서는 집을 구할 수가 없다. 김포 지역의 집값은 모두 올랐기 때문이다. 그렇다면 다른 외곽지역으로 가야 한다.

하지만 다른 외곽지역으로 가기에는 회사가 너무 멀다. 결국 L씨는 1억이 올랐다는 결과에 심정적으로 기분이 좋을 뿐 실제로 1억을 번 것은 아니다.

배보다 배꼽이 큰 투자를 하면 실패한다

만약 L씨에게 다른 집이 있었다거나 다른 집을 살 만한 여윳돈이 있었다면 어떠했을까? 당연하게도 L씨는 김포의 집을 팔아 1억의 차익을 남길 수 있다. 이 사실에서 알 수 있는 중요한 사실은 돈이 많을수록 돈을 벌 가능성이 커진다는 말이다. 이 사실을 뒤집어 보면 돈이 부족한 사람이 함부로 돈많은 사람들이 벌이는 머니게임에 뛰어들어서는 안 된다는 말이 되기도 된다. 이를 설명하기 위해 또 다른 예를 들어 보자.

직장 초년생 P씨는 1년 동안 1천만원의 돈을 모았다. P씨는 이 돈을 어떻게 투자하는 것이 좋을까 고민을 했다. 부동산에 투자하기에는 턱없이 모자라는 돈이다. 그런데 다른 재테크 수단들(주식, 펀드, 채권 등)은 수익률이 지지부진하고 부동산은 미친 듯이 오르고 있는 상황이다. 그래서 P씨는 현재 살고 있는 전세 5천만원을 나와 전세 2천만원에 월세 30만원인 곳으로 옮겨가고 남는 돈 3천만원과 모아둔 돈 1천만원을 합친 총 4천만원으로 부동산에 투자하기로 결정했다. 하지만 4천만원으로도 부동산에 투자하기에는 턱없이 모자란다. 그래서 P씨는 부동산 가운데 가격이 좀 싼 수도권 외곽 지역의 아파트를 사기로 하고 모자라는 자금은 은행에서 대출을 받기로 했다. 평수 또한 낮춰 25평 정도되는 아파트를 1억 5천만원에 사들였다. 수중에 지닌 돈은 4천만원밖에 없었으므로 은행은 물론이고 제2금융권까지 (사채업자를 제외하고) 돈을 대출할 수 있는 곳이면 가리지 않고 1억1천만원의 돈을 대출받았다. 이자는 평균해 보니 연 8.5%였다. 이를 금액으로 환산하면 연 935만원(월 약78만원)을 이자로 내야 하는 것이다.

하지만 아쉽게도 P씨의 예상과는 달리 P씨가 구입한 아파트는 쉽게 오르지 않았다. 1년 동안 약 1천만원이 올랐는데 P씨가 그 집을 사기 위해 들였던 금융비용을 제하면 아직도 손해였다(대출에 대한 이자비용만 연 935만원에 전세를 월세로 옮기면서 생기는 비용이 연 360만원이다 합치면 1천만원이 훌쩍 넘는다). 그런데 다시 1년이 지나는 동안 집값은 하나도 오르지 않고 횡보를 하기 시작했다. 시간이 흐를수록 좀체 오를 기미를 보이지 않았다. 그 사이 주변 지역에 새로운 아파트들이 분양을 하기 시작했는데 P씨는 청약부금을 들어놓았으나 1순위가 되기에는 나이가 아직 어리고 청약 기간이 짧았다. 그렇다고 사놓은 집을 팔기에는 이제 손해가 이만저만이 아니었다. 하지만 더 이상 버틸 수 없었으므로 P씨는 결국 손해를 감수하고 집을 처분해야 했다.

위 이야기를 듣고 어떤 생각이 드는가? 위의 이야기가 보편적인 사례는 아니겠으나 일부러 알기 쉬운 예를 들어 본 것이다. 그래야 보다 확실하게 이해할 수 있을 테니 말이다. 위 이야기에서 우리가 배워야 할 교훈은 재테크에는 다 때가 있다는 것이다. 재테크 전문가들이 괜히 '재테크 단계론' 을 이야기하고 '종자돈 마련' 의 중요성에 대해 설파하겠는가?

각각의 재테크 방식은 그에 따르는 여윳돈이 반드시 필요하다

재테크의 수단은 다양하다. 먼저 주식을 살펴보자. 주식에는 직접 투자를 할 수 있다. 그리고 직접 투자의 대상으로는 국내 주식과 해외 주식으로 또 나눠진다. 그런데 주식에 관심은 있으나 직접 투자하는 것이 껄끄럽다면 펀드와 같은 상품을 통해 간접 투자를 할 수도 있다. 여기에 파생상품까지 추가한다면 어지간한 전문가가 아니고서는 상품의 전체 종류가 몇 가지인지조차 알기 힘들다.

부동산 또한 마찬가지다. 말이 부동산이지 부동산을 통해 재테크를 하는 방법은 생각보다 훨씬 다양하다. 일단 부동산의 종류만 해도 여러가지다. 땅도 있고 아파트도 있고 다가구 주택도 있고 개인 주택도 있다. 또 부동산에 직접 투자를 할 수도 있고 펀드 등을 통해 간접투자를 할 수도 있다. 직접 투자의 경우 청약을 해서 분양을 받는 방법이 있고 집을 직접 사는 방법이 있으며 경매를 통해 낙찰을 받는 방법도 있다. 나아가 부동산 또한 주식처럼 국내 부동산뿐만 아니라 해외 부동산도 있다. 그런데 재테크 수단이 어디 주식과 부동산만 있는가? 채권도 있고 예적금도 있고 석유도 있고 금도 있고 외환도 있다. 그리고 그들 각각에 투자하는 방법 또한 여러가지다.

이렇게 재테크 수단이 다양하다 보니 일반인으로서는 다 알기조차 힘들다. 그래서 그런 여러 가지 재테크 수단에 대해 공부하기보다는 일단 주변에서 인기가 있고 말이 많은 재테크 수단을 선택하게 되는 것이다.

주변에서 인기가 있고 말이 많은 재테크 수단을 선택했다는 것 자체가 문제될 것은 없다. 중요한 것은 자신이 가지고 있는 여윳돈의 규모다. 주식이든 부동산이든, 직접투자든 간접투자든 석유에 대한 투자든 금에 대한 투자든 모든 투자 방식에는 그 방식에 필요한 여윳돈의 규모가 정해져 있다고 봐도 무방하다.

예를 들어 주식에 대한 직접투자는 단돈 만원으로도 가능하다. 하지만 만원으로 주식투자를 해서 큰돈을 벌기란 거의 불가능에 가깝다. 최소한 몇백만원에서 몇천만원을 주식에 직접 투자를 해야 우리가 상식적인 수준에서 기대하는 수익을 올릴 수 있다. 하지만 주식에 대한 간접투자라면 얘기가 달라진다. 요즘 유행하는 주식형 펀드는 한달에 몇십만원씩 몇년 정도 꾸준히 불입하면 기대 이상의 수익을 바라볼 수 있다.

부동산은 어떠한가? 부동산은 주식보다 더 많은 규모의 여윳돈을 필요로 한다. 최소한 몇 천만원에서 몇억원이 필요하다. 그렇지 않은 상황에서 대출을 받아 무리하게 부동산에 직접 투자할 경우 투자 수익률이 좋더라도 투자에 따른 금융비용을 감당하지 못해 낭패를 볼 수도 있다. 하지만 부동산 또한 부동산 펀드와 같은 간접투자를 활용한다면 직접투자를 할 때보다는 작은 규모의 돈으로도 상당한 수익을 낼 수도 있다.

채권이나 외환, 석유, 금 에 대한 투자도 마찬가지다. 이들 각각의 재테크 수단에서 적정한 규모의 수익을 내기 위해서는 일정 정도 필요한 자금의 규모가 정해져 있다고 봐도 무방하다. 때문에 재테크에서 가장 중요한 것은 여윳돈을 모으는 것이다. 만약 자신이 주식에 직접 투자를 하고 싶다면 직접 투자에 필요한 자금이 얼마나 될지 따져보고 그에 필요한 여윳돈을 모아야 한다. 부동산도 마찬가지다. 부동산에 투자하고 싶다면 그에 필요한 여유자금을 열심히 모아야 한다. 여윳돈이 없이는 재테크가 불가능하고 각각의 재테크에 필요한 여유자금을 마련해놓지 않고 무리하게 대출을 받거나 빚을 내서 재테크를 한다면 열에 아홉은 실패하게 돼 있다.

여유자금 마련이 재테크의 시작이자 끝이다

때문에 자신이 꼭 해보고 싶은 재테크 방법이 있는데 그에 필요한 여윳돈이 모자란다면 그 여윳돈이 모일 때까지 마음을 비우고 기다릴 필요가 있다. 지금 부동산이 뜬다고 하지만 여윳돈이 없다면 부동산에 뛰어들어서는 안 된다.

이렇게 조언하면 어떤 사람은(심지어 일부 재테크 전문가들조차도) "지금 부동산에 뛰어들지 않고 나중에 뛰어들면 부동산 값이 올라 나중에는 아예 부동산 사는 걸 포기해야 할지도 모른다. 부동산으로 돈을 벌 수 있을 때 빚을 내서라도 벌어야 한다" 고 얘기할지도 모른다. 하지만 그것은 과장된 말일 뿐이다. 지금 부동산 시장이 좋아 부동산으로 큰돈을 벌 수 있는 것은 사실이다. 하지만 실제로 큰돈을 버는 사람은 일부에 불과하다. 대부분의 경우는 실제로 큰돈을 벌었다기보다는 전체적 집값 상승으로 인한 정신적 만족을 얻었을 뿐이다. 지금 나의 집값이 올랐다고 해서 당장 내 집을 팔아 차익을 실현하고 다른 데 더 좋은(또 다시 큰 수익을 낼 수 있는) 아파트를 구할 수 있는 능력을 가진 사람이 몇이나 되겠는가?

재테크에 있어서 더 중요한 사실은 지금 재테크 수단으로 부동산이 뜬다고 하나 언제 어디서든 재테크 수단은 다양하게 존재하며 뜨는 재테크 수단은 돌고 돈다는 점이다. 때문에 지금 여윳돈이 없어 부동산에 투자를 하지 못해 큰 수익을 낼 수 없더라도 나중에 여윳돈이 모일 때쯤 해서는 또다른 훌륭한 재테크 수단이 존재할 것이기 때문에(만약 세계적으로 혹은 국내 경제 전반이 공황 상태에 이르지만 않는다면) 그 재테크 수단에 투자하면 되는 것이다. 부동산이 지고 나면 주식이 뜰 수도 있고 주식이 불황이면 예적금에 높은 금리를 주는 시대가 도래할 수도 있다. 또는 우리나라의 소득수준이 대단히 상승하고 복지 정책이 탄탄하게 마련이 돼서 재테크에 대해서 지금처럼 신경을 쓰지 않아도 되는 시대가 도래할 수도 있다(물론 이렇게까지 될 가능성은 미미하다 그러나 그것이 아예 불가능한 것은 아니다)

결론은 이렇다. 재테크를 하려면 먼저 여윳돈을 모아라.

그것이 몇백만원이든 몇천만원이든 그 돈을 잃더라도 내 생에 큰 짐이 되지 않는 수준의 돈을 모아라. 그리고 일정 정도 돈이 모이면 자신이 목표로 했던 재테크 수단에 투자하라.

투자는 일단 다양할수록 좋다. 각각의 재테크 수단에 최소한의 여윳돈만을 가지고 다양한 방식의 투자를 경험하라.

그리고 어느 정도 재테크에 대한 감이 쌓였다면 자신이 가장 자신이 있는 재테크 분야에 과감하게 투자하라.

공부와 경험으로 자신감이 생겼다면 과감함에서 비롯되는 리스크 또한 상당 부분 줄일 수 있다. 세상의 모든 일이 그렇지만 단 시간에 이루어지는 일은 없다. 모든 일에는 때가 있는 법이다.