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[스크랩] 운정신도시 분양에 즘하여 |우리동네이야기
2007-09-29 14:32
http://blog.drapt.com/heenamu/1481191043948259 
출처 : 파주개척 김영대 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/back72
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주공 분양을 시작으로 운정신도시의 본격적인 분양이 시작될 것 같습니다.
이쯤에서 분양과 관련된 정보들의 분석과 안목이 매우 중요하리라 생각됩니다.
1. 분양가 결정하기
사업승인을 득한 건설업체들의 사업승인 내역을 보면 대략적인 분양가 산정이 가능해 보입니다.
동문과 삼부의 2개 블럭을 샘플로 분양가 계산을 해보면
11블럭의 동문건설의 경우
24평*58가구
33평*280가구
43평*143가구
45평*143가구
총 624세대 청약자들에게 순수하게 분양하는 분양면적으로만 23,126평을 분양하는데 총 사업비가 244,399,000000원으로 사업승인을 득했습니다.
그럼 평당 10,568,148원이란 계산이 나옵니다.
18-2블럭 삼부의 경우
24평*67가구
33평*336가구
38평*94가구
45평 196가구
52평*31가구
총 724세대 청약자들에게 순수하게 분양하는 분양면적으로만 26,700평을 분양하는데 총 사업비가 278,250,000원으로 사업승인을 득했습니다. 평당 10,421,348원입니다.
단편적인 사업승인 내역으로 보아서는 동문이 평당 10만원 정도 높네요. 이것은 동문이 전체적인 평형에서 중대형이 차지하는 비중이 다소 높기 때문에 생긴 결과로 실질적인 평당 분양가는 두 업체가 거의 유사할 것으로 판단됩니다.
평균 분양가가 1045만원 정도 된다는 계산입니다. 그렇다고 일율적으로 모든 평형에 이 분양가를 적용하지는 않을 것입니다. 중소형의 경우 이보다 다소 낮게, 중대형은 이보다 다소 높게 책적될 것으로 예상됩니다. 예측하기에는 무리가 있지만 중소형이 900만원정도에 책정된다면, 중대형의 경우 1200만원, 중소형이 950만원정도 책정된다면 중대형은 1150만원정도 책정된다고 예측할 수 있겠습니다. 33평 기준으로 3억~3억1천만원, 45평 기준으로 5억 5천 전후가 될 것으로 보여집니다. 여기까지는 순수하게 분양가만 말씀드린겁니다.
여기에 옵션비용이 추가될 것입니다.
확장과 옵션가구 등의 비용이 다소 추가될 것이며 중대형의 경우 채권입찰제 적용도 관건입니다.
만약 채권입찰제가 교하지구 시세와 비교되어 채권입찰제가 적용된다면 채권입찰금액은 0로 보여집니다. 교하지구의 시세가 평당 1300전후임을 감안한다면 이미 분양가가 주변시세의 80~90%에 육박하고 있기 때문에 채권금액을 책정할 수 없게될 것입니다. 일산과 비교한다면 평당 100~200전후의 채권금액이 책정될 것으로 보여지나 이건 무리수를 두는 경우로 보여집니다.
다만 주공에서 분양하는 18 블럭의 경우 민간에서 분양하는 가격보다 다소 낮아질 수 있을 것입니다. 언론에서는 평당 850만원전후의 분양가를 예측하고 있습니다. 민간건설업체보다 50~100만원정도 저렴한 분양가 책정입니다.
2. 분양가 시세 적정성 판단하기
현재 거래는 거의 뜸하지만 현재 매물로 나와있는 정상적인 물건의 대략적인 시세를 참고한다면 운정지구나 교하지구의 시세를 보면 32~35평의 시세의 경우 위치, 동 등에 따라 다소 차이가 있지만 평당 1000~1250만원정도의 시세를 형성하고 있다. (3억초반에서 4억중반)
운정지구나 교하지구의 40평대의 시세의 경우 평당 1300전후 형성되어 있다. 이러한 가격은 운정신도시 개발에 따른 기대감이 다소 반영된 가격으로보여지지만 앞으로 가시적인 개발 진행에 따라 충분히 상승할 여력은 있다. 더군다나 운정신도시 중 한라 아파트들의 입주가 시작되는 2009년을 전후해 아파트 가격 상승여력은 충분해보입니다. 사실상 거래 가능성 때문에 운정신도시 아파트 가격을 주도할 아파트가 중대형은 한라, 중소형은 휴먼빌 및 교하지구아파트라는 것을 생각해 볼 때 이들 아파트의 입주는 분양가 대비 확장옵션비용, 금융비용, 취등록비용등 기초비용을 감안한다면 한라 47~48평의 경우 분양가 6억대비 최소 원가는 7억을 넘어설 것으로 예상된다. 여기엔 프리미엄이 포함되지 않은 가격으로 볼 때 운정신도시 분양가는 적정한 것으로 판단됩니다. 다만 7~10년 전매제한에 따를 향후 결과는 신중히 고려해야할 것입니다.
3. 청약전략 세우기
운정지구의 주요 청약대기자들은 일산신도시 운정이나교하지구 금촌 기타로 생각해 볼 때
가장 우선권이 주어지는 파주시 주민들의 경우 문제가 되는 지역은 교하지구의 주민들일 것입니다. 교하지구에 청약을 통해서 입주를 하셨다면 아직 청약당첨금지기간인 5년이 안지났기 때문에 1순위 청약이 사실상 불가능할 것입니다. 때문에 지역우선 물량의 경우 운정기존아파트 주민들이나 금촌주민들께서 일단 유리하겠죠. (참고로 부동산에 대해 아시는 분들이라면 운정기존아파트주민, 교하지구주민, 금촌주공의 대부분의 청약자격자들은 당연히 운정청약에 나설 것으로 보입니다.)
다만 교하지구 주민의 경우 다소 약세가 예상되는 중대형 2순위 미달 물량이 있는지 예의주시하시기 바랍니다.
4. 향후 예상되는 문제점
올 하반기 1만여세대 분양을 시작으로 앞으로 계속된 분양이 이루어질 것입니다. 즉, 2009년 중순 이후부터 계속된 입주가 시작될 것입니다. 2010년 초에는 올 하반기에 분양하는 1만여 세대가 입주를 시작한다고 보았을 때, 가장 염려가 되는 것은 지금처럼 부동산거래가 부진할 경우 운정신도시의 주요 청약자들인 일산, 운정,교하, 금촌등의 청약자들이 입주시기에 맞춰 현재의 집을 처분하는 과정에서 생기는 문제점을 지적하지 않을 수 없군요. 교하지구의 경우 입주 3년이 되는 시점인 2009년을 전후해 상당한 물건이 매물로 나올 수 있는 상황이고 더군다나 운정입주를 위한 매물과 겹친다면 제대로된 시세로 물건을 팔기가 쉽지 않을 수도 있습니다.
때문에 운정신도시 청약하신분들은 입주계획을 잘 세우시기 바랍니다. 3년이 이미 지나 양도세 걱정이 없으시다면 운정당첨 이후 적당한 시기를 골라 미리 매도전략을 세우시기 바랍니다. 혹, 기존집의 매도가 어려울 것을 대비하여 자금계속을 철저하게 세우시는 것도 중요하겠지요. 운정신도시는 2009년 이후 매년 1만가구이상씩 입주가 시작되므로 완전입주가 될 때 까지 이러한 문제를 고려해 보지 않을 수 없군요.
반대로 이러한 문제가 잘 풀릴 수도 있을 겁니다. 어차피 새로 입주하는 아파트드이 7~10년 전매금지된다면 거래가 가능한 물건이 운정교하금촌정도이고 매수세력만 그 뒤를 받쳐준다면 오히려 좋은 조건에 매도가 가능할 것입니다. 운정신도시의 윤곽이 어느정도 드러날 경우 관심없던 매수세력의 유입을 가져올 수도있을 것입니다. 가시적인 파주시의 개발 성과(도로, 철도, 대학, 기업유치)로 인구유입조건만 채워준다면 이러한 걱정은 단지 걱정으로만 끝날 수도 있습니다.
즉, 결론은 입주전후의 자금 계획을 잘 세우시는 겁니다. 무주택자라면 크게 상관없겠구요.
세부적인 분양 내용 및 전략세우기는 업체별 분양공고 이후에 생각해도 늦지 않을 것입니다.
추가> 구태여 운정지구 기존아파트나 교하지구, 금촌 등지에서 새로분양하는 운정지구아파트에 갈아타기할 필요성은 느끼지 못하시는 분이 계신가요?
제 개인적인 생각으로는 가능하다면 갈아타시길 권해드립니다. 아파트는 끊임없이 진화하기 때문에 머물러 있으면 뒤쳐지게 마련입니다. 운정에서 새롭게 분양되는 아파트는 분명 기존의 아파트들보다 한단계 진화한 컨셉을 선보일 것입니다. 그러면서 분양가는 기존아파트들보다 저렴합니다. 혹, 조금더 비싸다고해도 갈아타야할 것입니다. 1년이 다르게 아파트들의 고급화는 추진되고 있습니다. 한 예로 이젠 대리석인테리어가 일반화되어버렸고 지상주차장 없애기, 방범시스템의 설치는 기본이 되어가고 있습니다. 도시 전체적으로 볼 때 유시티 혜택, 실개천, 자동쓰레기 수거시스템 등등 진화는 끝이 없습니다. 운정기존아파트들의 가장 큰 단점이 바로 새로짓는 새 아파트에 비해 덜 진화되었다는 것일 수도 있습니다. 물론 현재 입주를 마친 교하지구의 아파트들도 결국 운정신도시 아파트의 입주가 시작되면 비교에서 여러면에서 비교우위에 서기 어렵다는 것은 자명합니다.
또한 윗 글에서 전매제한에 대해 크게 다루지 않은 것은 전매제한은 깊이있게 접근할 필요가 있기 때문에 쉽게 이야기 하지 않은 것입니다. 전매제한에 따른 문제점은 다양한 각도에서의 접근이 필요한 부분이기 때문이죠. 부작용이 심도있게 나타나기 시작한다면 무용론이 일 수도 있는 것이구요. 또한 중대형의 7년 전매제한은 결국 짓는데 3년 입주후 4년이기 때문에 과도한 제한으로 받아들이기에도 한계가 있습니다. |
[스크랩] 운정신도시 Ubi Park 5월 개관 |우리동네이야기
2007-01-26 16:19
http://blog.drapt.com/heenamu/1961451169795943101
출처 : R의 부동산투자 10억만들기
원문 : http://blog.drapt.com/R0916
단지정보 : 신도시 파주
 [… 오는 5월 개관하게 될 운정신도시 Ubi-Park에 기대가 모아지고 있다. Ubi-Park 전시건물 주변은 테마공원으로 조성 관람객들이 유비쿼터스 체험과 함께 자연]
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[스크랩] @.파주운정신도시 첫아파트분양시기가 중요하다!!!! |우리동네이야기
2007-01-25 12:25
http://blog.drapt.com/heenamu/282611169695505162
원문 : http://blog.drapt.com/sukbae
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파주운정신도시 첫아파트분양시기가 중요하다!!!!
현재 정부의 각종 대책발표로 인하여 국민들의 머리가 혼란스럽다.불과 약3달전만 하더라도 우리 파주지역뿐만아니라 수도권전체적으로 아파트를 매입하려는 열기가 대단하였다.팔려고 내놓은 물건들이 워낙 강세를 보였기 때문에 매수인입장에서는 마음이 아주 급한 상태로 매도호가로 사는것이 적정한지.....판단을 빨리 해야만 하였다. 부동산입장에서도 일주일사이로 2-3000만원씩 가격이 상승하는 모습을 보면서 도대체 얼마까지 올라갈 것인가? 오히려 부동산을 운영하는 입장에서도 부동산시장 상황에 당황하기도 하였다.
추석연휴가 끝나자마자 부동산업소에 대한 지도단속이 시작되었다.일반인들은 왜 부동산이 문을 닫아야만 하는지.....의아스럽곤 하였다.왜 문을 닫으세요? 고객들이 궁금한듯 묻는 전화가 많이도 왔다. 부동산가격이 상승을 하면 정부입장에서는 제일 먼저 부동산업소단속을 시작한다.그리고나서 부동산규제를 연이어 발표한다. 신문이나 방송은 정부의 보도내용에 맞춰 일제히 단골메뉴인 '버블(거품)'을 논한다. 국민입장에서는 곧 가격이 떨어질 것같은 느낌을 강하게 받을 수 밖에 없다. 현재에도 그런 생각을 소비자입장에서는 생각이 들것이다. 12월정부발표이후에 후속대책으로 1.11대책발표가 있었다.시장은 더 얼어 붙었다. 현재에도 매매시장은 겨울 긴잠을 자고 있다.전월세 물건들만 계약이 이루어 질 뿐이다. 부동산업소입장에서도 거래가 있어야 하는데 언제까지 이러한 시장이 지속될것인지 걱정하는 의견이 많다. 현재 우리 파주지역의 부동산시장상황을 요약하면 다음과 같을 것이다. 1)기존아파트의 가격이 떨어질 것으로 생각하고 있다. 2)새로 분양하는 아파트 분양가는 기존아파트보다 훨씬 쌀 것으로 보고있다. 3)어느정도 금액이면 집장만을 하고 싶은데 대출이 막혀있거나 대출이자부담을 느끼고 있다. 4)매입을 하더라도 향후 가격상승이 이루어질까? 손해는 보지 않을까? 판단이 안선다. 등등일 것이다. 특히 파주 교하일대는 파주운정신도시분양 물량이 올해 가을철부터 시작이 되기 때문에 더 민감할수 밖에 없을 것이다.계속해서 분양가상한제 적용을 받는 아파트들이 분양될텐데 ......향후 2년전후 기간동안 가격이 정체현상을 보이는 것이 아닌가? 불안하기도 할것이다. 그것에 대한 해답은 2009년이나 2010년정도에 밝혀 지지라 보여진다.
우선 전매제한 7년 또는 10년이라는 불확실성때문에 시세형성이 신규입주아파트에서는 강하게 나타나지 않을 것으로 보여진다. 그러나 우리지역에는 기존아파트외에 새로 입주하는 아파트가 다행히 전용25.7평형은 일신건영 운정휴먼빌(조합)과 전용25.7평이상은 한라비발디가 있다. 이 2개 아파트가 새로분양하는 아파트 시세의 바로미터가 될 것이다. 입주시에도 가격형성이 이2개 아파트의 가격에 의해 기준이 될 것이다. 모두 2009년도 상반기와 하반기에 각각 입주하기 때문에 입주완료후에 매매시세가 뚜렷히 형성될 것이다. 이 시세가 3년후의 미래시세의 기준이 될 것이다. 운정신도시내의 기존아파트, 교하지구내의 기존아파트, 전매제한에 걸린 분양아파트...새로 입주하는 아파트 가격도 차등적으로 각각 결정될 것이다. 이시기에 가격형성요인으로는 .운정신도시 기반시설(내부도로,호수공원,학교,상업시설,U-CITY시설등)이 어느정도 갖춰질까? .제2자유로는 운정신도시와 개통되어 연결될까? 일산중앙로는 운정신도시와 연결될까? .경의선 복선은 개통될까? .지하철 3호선은 어느정도 진척을 보이는가? .LG필립스LCD와 LG전자등 4개사의 공장가동은 정상적으로 되며,지역경제에 미치는 영향정도는? .이화여대외의 몇몇 캠퍼스는 정상적으로 조성되고 있는가?(이화여대 2010년개교예정) .당시의 수요대비한 주택공급정도는? .서울-문산간도로와 제2외곽순환도로 공사정도는? .2008년말이나 2009년초정도로 예상되는 운정3지구(212만평) 토지보상이 적기에 이루어지는가? 등등이 그당시의 아파트 가격에 결정요인이 될 것이다. 단기적인 면에서의 가격형성요인은, .파주운정신도시 전용25.7평이하 주공,민영아파트 분양가는? 언제 분양할 것인가? 25.7평이상의 분양가는? 채권입찰제 적용정도는? .지하철 3호선 노선발표는 언제 이루어 질 것인가? .운정3지구의 정확한 개발계획은? 등이 예상되지만 그중에서 첫번째가 분양시기와 분양가일 것이다. 현재 방송에서도 누누히 보도하고 있지만...... '기존아파트의 가치'는 매도호가와 매수인이 생각하는 호가 차이로 인하여......새로 분양하는 아파트의 분양가에 대한 기대심리로 인하여..... 미결정상태로 남아있는 상태이다. 그래서 현재 거래가 전혀 이루어지지 않고 있다.
본인이 생각하기에 그것을 해결하는 기준은 분양가의 뚜껑이 열리는 싯점일 것이다. 실제 분양하는 시기가 아니더라도 새로 분양하는 아파트의 분양가가 얼마 이더라......라는 소문만으로도 기존아파트의 가치는 확연히 결정될 것으로 보인다. 제일 먼저 분양한다는 민간아파트는 '삼부르네상스'등 몇개의 아파트로 보여진다.신문지상엔 2007년 6월로 말하지만 실제로는 2개월정도 늦게 보는 것이 좋다.빠르면 8월말이다. 아마도 '분양가가 얼마정도이다'라고 흘러 나오는 시기는 4-5월정도는 될 것이다.본인이 예상하는 기존아파트의 가치결정(일반적인 매매가)은 이시기정도 이후로 보면 된다. 현재 1월 20일이니깐 구정지나고 2-3개월간은 지금보다야 낫겠지만 소강상태의 장이 지속될 것으로 보여진다. 집을 가지고 있는 사람이나 아파트를 매수하려는 사람이나....중개를 하는 부동산이나 모두 이기간동안 대안을 세우고 느긋하게...... 장세 및 시장동향에 주시해야 할 것이다. 그러나 한가지 더- 분명한 것은 매매가 되는 싯점에 매도하거나 매수하더라도..... 앞으로 3년후를 내다보고 결정을 해야 할 것이다. 단기간에 일정차익을 노린다면 요행을 바라는 사람의 욕심일수가 있다.......... 왜냐하면 현싯점에서는 그정도 시간이 흘러가야지 아파트가격의 수익율을 확실히 결정될 수가 있기 때문이다. 그시기에 가면 현재보다는 많은 변화가 위에서도 말한바 있지만 이루어진다. 현재 일산신도시 후곡마을 27평형시세가 4억5000만원이라면 앞으로 3년후의 파주운정신도시의 34평형의 아파트가격은 얼마정도일 것인지 누구라도 판단이 될 것이다. 본 글은 제자신도 현재 싯점의 장세를 정리해본다는 심정으로 ....뉴월드부동산 홈페이지 www.gopaju.com에 올린 글(07.1.20)입니다. 현재시장동향에 혼란스러워하는 우리회원들과 네티즌에게 조금이라도 도움이 될 것으로 바라면서 글을 다시 올려봅니다. 참조하시길 바랍니다.건승을 기원합니다. 2007. 1.24 공인중개사 이 석배 |
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