부동산 경.공매 권리분석 총정리

권리분석의 개념

부동산 권리분석은 부동산 권리분석은 공법상의 하자나 계약내용상의 하자에 국한하지 않고 부동산 가치의 증감요인이 되는 모든 사항을 조사, 분석하여 부동산 활동을 안전하게 하려는 작업이라 할 수 있다. 공경매 부동산 의 권리분석은 특히 거래의 성격이 일반거래와 달리 법률에 근거한 거래형태로 일반거래에 비해 부동산권리에 대한 분석이 더욱더 필요하다. 공매에 있어 권리분석은 압류재산 공매의 경우에도 각종 공부(등기부등본, 토지이용계획확인서, 주민등록색인부 등)에 표면상 나타나는 권리분석과 낙찰 후 말소되지 않는 권리의 인수여부, 농지의 경우 소유권이전에 필요한 농지취득자격증명 발급 가능여부, 낙찰부동산의 사용제한 등 낙찰 후 발생 할 수 있는 상황을 분석하 는 것을 의미한다. 그러므로 입찰참가 전에 입찰자 책임하에 권리분석을 신중히 하여야 하며, 특히 주거용 건물과 상가 건물은 임대차 현황 및 대항력 있는 임차인의 유무를 반드시 사전에 확인해야 한다.

공매로 부동산을 취득한다는 것은 기대이익의 극대화를 추구하고 안전취득이 목적이므로 낙찰 후 말소되지 않는 권리와 물건상의 이해관계를 파악하여 사용, 수익 및 처분권능상의 가치를 분석하며, 재산권 행사에 제약을 주는 요소 등을 사전에 파악 및 고려하여 입찰참가 여부 및 적정 입찰참가 금액 결정에 참고하기 위함이다. ※ 말소되지 않는 권리란 - 공매절차에서 낙찰 이후에 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리 (예고등기, 법정지상권, 분묘기지권, 유치권, 배분요구 하지 않은 대항력 있는 임차권ㆍ전세권, 말소기준보다 앞서 설정된 소유권이전청구권가등기ㆍ가처분 등)를 말한다.

공부 등 확인 입찰참가에 앞서 아래의 공부(공적장부)등을 열람하여 기본적인 물건현황 및 권리내용을 파악하여야 한다. [열람하여야 할 공부] 공부명 확인사항 발급처 등기부등본 토지ㆍ건물의 면적, 소재지, 소유자, 소유권과 소유권 이외의 권리관계 확인 - 대법원인터넷 등기소 - 법원등기소 토지이용계획확인서 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지이용에 대한 허용 및 제한사항을 확인 시·군·구청 환지예정지(확정)증명 환지 확정후 또는 환지예정지로 지정된 후 변경된 지번, 지목, 면적을 확인 상 동 토지대장 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사 등을 확인 상 동 임야대장 지목, 지번, 면적 등 확인 상 동 건축물관리대장 건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경 내역 등을 확인 상 동 지적도 토지의 형상과 경계, 위치 등을 확인 상 동 주민등록색인부 세대별 주민등록색인부에 등재중인 자의 전입일과 세대주를 열람 읍ㆍ면ㆍ동사무소 ※ 감정평가서의 내용은 참고용이므로 공부와의 일치여부 및 물건현황에 대해서는 직접 확인 하는 것이 반드시 필요하다.

등기부 구성

등기부 특정 부동산의 권리관계를 공시하는 공부로서 등기관이 법정 절차에 따라서 등기부에 특정 부동산의 표시와 일정한 권리관계(권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 소멸)를 기재한 공적장부이다. 단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 각각 별도로 있으나, 집합건물(아파트,다세대,연립 주택 등)의 경우에는 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재 되어 있다. 등기부 구성 표제부 - 토지의 경우에는 지번, 지목, 면적, 그리고 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와, 개개의 건물에 대한 표제 부가 따로 나뉘어져 있으며, 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경 등도 표제부에 기재된다. - 아파트 등 집합건물 등기부의 경우 '토지에 별도등기 있음' 이 기재되어 있으면, 대지권 등기 전에 토지에 근저당권, 가등기, 가압류 등의 권리가 있을 수 있으므로 해당 토지등기부를 열람하여 그 내용을 확인하여야 한다. 갑구 : 소유권에 관한 사항 - 소유권의 보존, 이전 등의 변동 사항 및 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정, 예고등기, 가처분 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이며, - 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 기재된다. 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항 - 소유권 이외의 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재 되며, - 이러한 권리관계의 변경, 이전이나 말소사항도 기재된다.

등기부 주요권리

소유권보존등기 소유권을 보존하기 위한 등기로서, 미등기의 부동산 소유권을 처음으로 등기부에 등재하는 것을 말한다. 가등기 부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것일 때 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 것으로 예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1)그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준 으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2)본등기 이전에 가등기가 불법 하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력) 이 있다. ⇒ 등기부상 소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 경우, 그 가등기가 담보가등기인지 아니면 순수한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기인지는 등기부에 나타난 사실만 가지고는 구별 할 수 없으며, 또한 담보가등기인 경우 피담보채권의 유무와 그 액수를 알 수 없다. 담보가등기 채권담보의 목적으로 하는 가등기를 말한다. 가등기란 부동산 물권 또는 임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하려고 하는 경우와 이들 청구권이 정지 조건부이거나 기타 장래에 있어서 확정될 것인 경우에 본등기의 순서확보를 위하여 하는 등기이나 채권담보용으로 사용하는 것이 대부분이다. 이에 따라 가등기담보등에관한법률이 제정되어 ‘담보가등기’를 법률로 정하게 된 것이다. 채권자가 담보계약에 의하여 담보가등기를 하면 담보계약에 따라 담보권을 실행하여 목적부동산을 취득할 수 있다. 일반적으로 가등기는 순위보전의 효력만 가진 것으로 이해되나 담보가등기는 담보의 목적물이 다른 채권자에 의해 경매에 붙여진 경우, 가등기담보권자는 가등기인채로 그 가등기의 순위를 가지고 우선변제권을 행사할 수 있다. 경매개시결정등기 채권자의 경매신청을 접수한 경매법원이 경매신청서 및 부대서류를 심사, 적법하다고 판단하여 경매절차의 개시를 허가하는 법원의 결정을 말하며, 당해 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 압류 국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인의 사실상의 처분(소비 등) 또는 법률상의 처분 (양도 등)을 제한하여 환가 할 수 있는 상태에 두는 강제처분을 말한다. 좁은 의미로는 국세, 지방세, 공과금 등의 체납 등 금전채권에 관한 강제집행의 제1단계로서 집행 기관(압류관서)이 먼저 체납자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제 행위이며, 압류 이후에도 체납세금을 납부하지 아니하면 공매처분을 통해 강제징수 할 수도 있다. 가압류 금전채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 권리 관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하기 위하여 법원이 행하는 일시적인 명령을 말하며, 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우 를 대비하여 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지 하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차이다. 가등기가 등기접수일자부터 그 순위가 물권적으로 보장되는 반면 가압류는 확정판결을 전제로 유효한 법률행위이다. 근저당권 계속적인 거래관계 즉, 당좌대월계약으로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담 하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다. 근저당권 채권최고액은 설정된 담보가액을 말하기 때문에 실제로 대출 받은 금액 보다는 20-30% 많게 설정하고 있으며, 제3자에게 대항할 수 있는 최대한도의 채권액을 의미하며, 최고액을 넘는 채권은 우선변제 대상이 아니며 근저당권 실행비용도 제외된다. 하지만 보통 이자는 정책적으로 포함 된다. 또한 위약금이나 손해배상도 최고액에 포함된다. 가처분 금전채권 이외의 권리보전을 위해서 해당 토지 및 건물에 가처분 등기를 한다. 토지 및 건물의 소유자 가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 행위를 하지 못하도록 하는 채권적 가등기로 처분금지의 효력이 있다. - 부동산 처분금지 가처분 : 매도자의 처분권한을 금지 - 점유이전가처분 : 명도소송의 사전절차로 점유자의 점유변경 권한을 제한 예고등기 예비등기의 한가지로써 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우 에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 소송법원의 촉탁으로 행해지는 등기를 말한다. 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우 포함)가 제기된 경우 이를 등기부에 공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 하며, 수소법원(어떤 사건에 관한 판결절차가 과거에 계속 되었거나, 현재 계속하고 있거나, 장차 계속할 법원)의 촉탁에 의하여 행하여지는 예비등기이다.

등기부상 권리 중 인수되는 권리

말소기준권리보다 먼저 등기된 가처분ㆍ지상권ㆍ지역권ㆍ소유권이전청구권가등기 등 최선순위 가처분 및 소유권이전청구권가등기 등재시 대부분 공매진행 하지 않고 있다. 예고등기 실무에서는 등기원인 자체가 무효 및 취소가 될 수 있는 예고등기가 등재된 물건은 대부분 공매 진행하지 않고 있다. 배분요구를 하지 않은 최선순위 전세권 ※ 배분요구 한 최선순위 전세권도 배분절차에서 보증금전액을 배분 받지 못하고 부족분이 발생 했을 시 잔존 보증금에 대해서는 매수자가 낙찰금액 외 추가로 부담해야 한다. <사 례> 지상권 >압류 >근저당 >전세권 순으로 등재 시 지상권 말소불가 가처분 >압류 >임차권 >가압류 순으로 등재 시 가처분 말소불가 ⇒ 말소기준권리(압류) 보다 먼저 등기되었으므로 말소 불가

기타 인수되는 권리

배분요구 하지 않은 대항력(전입일자가 선순위 권리 등기일자 보다 빠른 경우)있는 임차인 대항력 있는 임차인으로 배분요구 하였으나 임차보증금 일부만 배분 받은 경우 잔존 보증금 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 <사 례> 임차인(대항력 있으나 배분요구 하지 않음) > 압류 > 가압류 순 - 등기부상 권리는 전부 말소되나 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수자(낙찰자)에게 인수된다. 임차인 A(대항력 있으며 배분요구함) > 근저당> 임차인 A(확정일자) > 압류 순 - 임차인의 확정일자가 근저당보다 늦고 전입일은 근저당보다 빠른 경우, 임차보증금 전액 배분 시 에는 문제 없으나 임차인이 보증금 중 일부만 배분 받는다면 잔존보증금은 매수자에게 인수된다.

등기부 분석방법

우선 모든 등기부상의 권리를 시간 순으로 나열한다. 시간순 이란 접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같으면 접수번호가 빠른 순서이다. 말소기준이 되는 권리를 찾는다. 말소기준이 되는 최선순위 권리를 찾는다. ※ 말소기준권리란 - 공매결과 말소되는 권리와 인수되는 권리가 있는데, 이걸 정하는 기준이 되는 권리 가 말소기준권리이며 등기부등본상 갑구, 을구 통틀어서 등기 접수순서대로 나열해서 근저당권, 저당 권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 등의 권리들 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 된다. 이 말소기준권리를 포함해서 그 이후에 등기된 것은 대부분 말소되고, 기준권리보다 먼저 등기된 권리는 낙찰자가 인수하게 된다. 인수할 권리가 있는지 찾아본다. 말소기준권리 보다 늦으면 대부분의 권리는 말소된다. 구분 등기부 권리 등기부 이외의 권리 선순위 (인수되는 권리) 지상권, 지역권, 배분요구하지 않은 전세권, 가처분, 가등기, 예고등기 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 배분요구 하지 않은 선순위의 대항력 있는 임차인 등 후순위 (말소되는 권리) 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 말소기준보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 환매등기, 가등기, 가처분 ㅡ ※ 후순위 가처분의 경우에도 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분을 한 경우에 는 그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권설정등기(말소기준권리) 이후에 이루어진 때에도 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는다. 따라서 이러한 가처분의 경우에는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용을 확인 후 입찰하여야 한다.

주택임대차보호법 적용범위

주거용 건물, 주거용·비주거용의 겸용 건물, 예컨대 점포가 딸린 방을 임차한 경우 그 전체가 동법의 보호를 받게 된다. 그러나 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용 건물의 일 부를 주거로 사용하고 있어 임차의 주된 목적이 비주거용으로 판단되면 보호법의 적용 대상이 되지 아 니하며 순수한 영업용 건물, 비주거용 건물은 제외된다. 건물의 사실상 용도에 따라 판단하며 건축물관리대장이나 건물등기부에 건물이 창고나 점포 등으로 기재되어 있다 하더라도 사실상 사람의 주거를 목적으로 사용하고 있다면 주거용 건물이라고 보아야 하며 옥탑이라도 주거용으로 개조했고 실제 살고 있다면 주택임대차 보호법 적용을 받을 수 있다.

전입세대 확인 방법

조사장소 : 해당물건 소재지 읍·면·동사무소 지참서류 : 온비드 입찰목록이나 신문 공매공고문, 신분증 조사가능 내용 : 세대별 주민등록색인부에 등재된 사람의 전입일과 세대주 열람 근거법령 : 주민등록법 시행규칙 제12조 ※ 감정평가서상 임대차 현황, 인터넷공매사이트인 온비드(wwww.onbid.co.kr) 개별입찰 물건정보화면 을 통해 권리신고 및 배분 요구한 임대차 내역을 참고하여 입찰자 본인 책임하에 전입세대 확인 및 현 장조사를 하여야 한다.

임대차 권리핵심 3가지

대항력 임차인이 임차주택의 인도(점유)와 주민등록까지 마치면 다음날부터 당해 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 제3자에 대하여 대항력을 갖는다. 이와 같이 대항할 수 있는 힘을 임차인의 대항력이라 고 부른다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 임차인이 새로운 소유자에 대하여 집을 비 워줄 필요가 없다는 것을 의미한다. 다만, 대항요건(주택인도, 전입신고)을 갖추기 전에 등기부상 선순 위권리(근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정, 담보가등기 등)가 등기되어 있었다면 당해 주택이 경·공매로 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다. 주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(점유/거주)와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”고 규정하고 있다. 등기부에 전세권 을 등기한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하 기 위한 조치이다. 대항력 있는 선순위 임차인이 배분요구 하지 않았거나, 또는 배분요구 했으나 임차 보증금에 대하여 전액 배분 받지 못하였을 경우에는 낙찰자가 임차인의 잔존 보증금을 부담해야 한다. ※ 대항력 유지를 위한 조건 - 임차기간 중 점유를 이탈하거나(이사) 전거(주민등록 퇴거)시에는 임차인이 대항요건을 상실하고, 공시방법이 없어지게 되어 제3자가 대항력 있는 임차인의 존재를 알 수 없게 되므로 이런 경우에 는 그 대항력도 상실하게 된다. 실무상 임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 주택의 점유와 주민등록이 낙찰자의 잔대금 납부시 까지 유지되어야 한다. - 단, 가족이 임차주택에 거주하고 임차인만 전출(이사)한 경우에는 대항력이 유지된다. ☞ 대항력 있는 선순위 임차인이란? - 주민등록(인도포함)을 마친 익일 오전 0시를 기준으로 그 이전에 당해 물건상에 선순위권리 (압류, 근저당권, 저당권, 가압류, 경매개시결정, 담보가등기 등)가 없을 때 ⇒ 배분순위 판단 기준 구분 우선순위 기준 압 류 세금 법정기일 근저당권,저당권,가압류, 담보가등기 설정등기 일자 임차인 인도, 주민등록, 확정일자를 갖춘 최종시점 (단, 주민등록의 경우 신고 익일 오전 0시) ※ 임차권등기명령 제도 - 임차 계약기간 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 전세권 설정등기와는 달리 임차인 단 독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 공경매 진행시 기존 대항력과 우선변제권을 유지하면 서 자유롭게 주거를 이전 할 수 있는 기회를 부여하기 위한 제도이다. - 임차 계약기간 종료 이후 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 이전하게 되면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되고 임차보증금 반 환 받는 것이 어려울 수 있는 주택임대차 제도의 문제점을 해소하기 위해 도입한 제도이다. 확정일자 임차인이 그 등기가 없는 경우에도 임차계약서에 확정일자를 부여 받으면 담보물권자와 유사한 지위 를 갖게 되어 등기한 것과 같은 순위보전의 효력이 생기게 된다. 이는 대항요건(주택의 인도와 전입 신고)을 갖춘 상태에서 임차계약서에 확정일자를 부여 받으면 전세권과 같은 효력이 생겨 확정일자 이후의 후순위 권리자(근저당, 가압류등) 보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리가 발생한다. 주택임대차보호법에서는 세가지(인도, 주민등록, 확정일자)를 갖춘 최종시점과 조세채권의 법정기일 또는 담보물권 설정등기일을 비교하여 우선순위(배분순위)를 결정한다. 대항력과 우선변제권 권리를 겸유하고 있는 경우 공매절차에서 임차보증금 전액을 배분 받지 못하면 매수자에게 대항력을 주장하여 나머지 보증금 전액 수령시까지 점유상태를 유지 할 수 있다. 소액임차인의 최우선변제권 주택임대차보호법은 임차인 중 소액임차인의 보호를 위하여 일정금액 이하의 소액임차인에 대하여 는 매각시 다른 채권자보다 최우선하여 일정금액의 보증금을 변제해줌으로써 소액임차인을 보호하고 있다. 다만, 최우선변제되는 소액 임차보증금은 주택가액(매각금액)의 1/2을 넘지 못한다. 임차권등기 이후의 해당 주택의(임차 목적물의 대상이 중복된 경우) 임차인은 소액임차인 우선변제권 이 인정 되지 않으며 확정일자의 순위에 따라 배분 받는다. 담보물권이 설정된 건물의 경우 담보물권자와의 상대적 관계에서 소액임차인 보호대상 금액은 담보 물권 설정일자 당시의 법률규정을 적용하며, 다른 채권자와의 관계에서는 현행 법률규정을 적용하여 최우선변제금액이 결정된다. [소액임차인의 기준 및 최우선 변제액] 시 행 일 자 서울 및 광역시 기 타 지 역 84.01.01 ~ 87.11.30 300만원 이하 200만원 이하 87.12.01 ~ 90.02.18 500만원 이하 400만원 이하 90.02.19 ~ 95.10.18 2000만원 이하 임차인 중 700만원 1500만원 이하 임차인 중 500만원 95.10.19 ~ 01.09.14 3000만원 이하 임차인 중 1200만원 2000만원 이하 임차인 중 800만원 2001.09.15 ~ 2008.8.20 수도권중 과밀억제권역 광역시(군지역, 인천광역시지역제외) 그밖의 지역 4000만원 이하 임차인 중 1600만원 3500만원 이하 임차인 중 1400만원 3000만원 이하 임차인 중 1200만원 08.8.21∼현재  수도권 과밀억제권 60,000,000 이하  20,000,000   광역시(군 제외) 50,000,000 이하  17,000,000   기타지역 40,000,000 이하  14,000,000  ※ 위 법 시행일 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의한다. ⇒ 담보물권자에 한하여 상대적 효력임. 최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 그 주택가액(대지 가액 포함하며 실제 배당할 금액임)의 2분의 1을 초과하는 경우에는 2분의 1의 범위 내에서만 최우선변제권이 인정된다. ※ 수도권중 과밀억제권역 : 인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그 이전 또는 정비가 필요한 지역(서울특별시를 포함한 수도권 대부분의 지역)

임차인의 종류와 효력

확정일자 없으나 대항력 있는 임차인(소액임차인이 아닌 경우) 요건 : 인도(점유) 주민등록 ⇒ 배분요구 할 수 없으며, 매수자가 보증금 전액 인수 부담한다 확정일자 받은 임차인 요건 : 인도(점유) 주민등록 확정일자 선순위권리 등기가 없는 경우 ⇒ 배분요구 할 수 있으며, 대항력을 주장 할 수 있다. - 배분요구시 : 전액 배분시에는 문제가 없으나, 일부금액만 배분 받고 잔여 보증금이 있는 경우 매수 자가 인수 부담한다. - 대항력 주장시 : 매수자가 보증금을 전액 인수 부담한다. 선순위권리 등기가 있는 경우 ⇒ 매수자(낙찰자)에 대한 대항력이 없으며, 확정일자와 다른 권리(설정등기일,법정기일 등)의 우선 순위에 따라 배분된다. - 배분여부와 관계없이 임대차관계가 종료된다.(매수자에게 잔존 보증금을 청구 할 수 없다) 소액임차인(확정일자가 늦거나 없는 경우) 요건 : 인도(점유) 주민등록 일정금액 이하 임차보증금 선순위권리 등기가 없는 경우 ⇒ 대항력이 있다. - 확정일자가 근저당권 등 타권리자의 등기일 보다 늦은 경우 : 1차로 소액보증금의 범위 내에서 최우선변제(배분)를 받으며, 2차로 나머지 임차금에 대해 확정 일자와 근저당권 등 타권리자의 등기일, 법정기일의 순위에 따라 배분된다. : 그러나 1차(소액보증금), 2차(확정일자순) 배분금액으로도 임차보증금 전액을 충족하지 못하는 경우에는 잔존 임차보증금은 매수자가 인수 부담한다. - 확정일자가 없는 경우 : 소액보증금의 범위내에서 최우선변제(배분)를 받고 나머지 임차보증금은 매수자가 부담하여야 한다. 선순위권리 등기가 있는 경우 ⇒ 대항력이 없다. - 선순위권리 보다 전입일자가 늦은 후순위 소액임차인은 소액보증금 범위 내에서 최우선변제를 (배분) 받고 나머지 잔존 보증금에 대해 매수자(낙찰자)가 부담하지 않는다. [임차인 구분] 구분 대항력 있는 임차인 주택임대차보호법 제3조 확정일자 임차인 동법 제3조의2(3) 최우선변제 소액임차인 동법 제8조 조 건 인도 주민등록 인도 주민등록 확정일자 인도 주민등록 효 력 낙찰자에게 대항력 있음 배분절차에서 우선변제청구권이 있음 배분절차에서 최우선변제 청구권이 있음 기 타 ㅇ 배분시 보호(변제) 받는 권리자가 아님 ㅇ 근저당권 등 타인의 권리설정이후 요건을 갖춘 권리라면 소멸될 권리로서 보호 받을 수 없음 ㅇ배분시 매각대금에서 확정일자 순위에 따라 우선변제 받을 권리 ㅇ 경매개시결정이나 공매공고일 이전에 대항요건을 구비해야 함 ㅇ 보증금 중 일정액만 최우선 변제 받음.

주택임대차 * 공통조건 : 근저당권 채권금액은 설정 최고액, 압류는 국세를 기준으로 하였으며, 공매 집행비용은 편의상 배분대상에 포함하지 않았음. * 대항력은 선순위권리 등기일자와 임차인의 주민등록 전입일자를 기준으로 비교함. 확정일자 없으나 대항력 있는 임차인( 인도/점유 주민등록 ) 사례) 수도권중 과밀억제권역(성남시) 아파트 낙찰금액 3억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부 임차인(A) 전입 2001.1.13 확정      -       임차보증금 45 0 인 수 1 근저당권(B) 등기 2001.9.22 설정채권액 270 1 270 소 멸 2 압류(C) 등기 2002.7.19 법정기일 2002.4.11 체납세액 35 2 30 소 멸 계 300 ☞ 해설 임차인 A의 임차보증금은 주택임대차보호법 시행령 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)에서 정하 고 있는 “수도권중 과밀억제권역” 임차보증금 상한액인 4천만원을 초과하므로 최우선변제 소액임차 인에 해당되지 않으며, 또한 확정일자를 받지 아니하여 배분절차에 참여할 수 있는 대상에 포함되지 않는다. 다만, 임차인 A는 말소기준이 되는 권리인 근저당권 B의 등기일보다 주민등록 전입일이 앞서므로 대 항력 있는 임차인에 해당되어 임차보증금 4,500만원 전액에 대해서 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있으며, 임차보증금 전액 반환시 까지 명도를 거부할 수 있다. ⇒ 낙찰자는 대항력 있는 임차인 A의 임차보증금 전액(45백만원)을 낙찰대금 3억원 이외에 추가로 부담해야 한다. 대항력 및 확정일자 있는 임차인( 인도/점유 주민등록 확정일자 ) 사례ⅰ) 서울특별시 소재 아파트, 낙찰금액 2억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부 임차인(A) 전입 2004.3.18 확정 2004.3.21 임차보증금 150 (배분요구) 2 150 소 멸 1 근저당권(B) 등기 2004.3.25 설정최고액 40 3 30 소 멸 2 압류(C) 등기 2004.8.29 법정기일 2001.2.11 체납세액 20 1 20 소 멸 계 200 ☞ 해설 임차인 A는 임대차계약서상 확정일자가 근저당권의 설정등기일 보다 앞서나, 압류의 원인인 체납세액 법정기일 보다 늦어 선순위인 압류권자의 조세채권이 먼저 배분되고 남은 금액에서 임차보증금을 배 분 받는다. 임차인 A가 배분요구 하지 않았다면, 임차인 A는 전입일자가 1순위 근저당권 B보다 빨라 대항력 있는 임차인에 해당되어 임차 보증금 150백만원 전액에 대하여 낙찰자에게 대향력을 행사할 수 있다. ⇒ 낙찰자는 임차인의 배분요구 여부를 확인 할 필요가 있다. 사례ⅱ) 안양시 평촌 소재 아파트, 낙찰금액 4억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부 임차인(A) 전입 2004.3.21 확정 2004.4.02 임차보증금 100 (배분요구) 3 50 일 부 인 수 1 근저당권(B) 등기 2004.3.23 설정최고액 300 2 300 소 멸 2 압류(C) 등기 2004.8.29 법정기일 2004.2.11 체납세액 50 1 50 소 멸 계 400 ☞ 해설 배분요구 한 임차인 A는 확정일자가 압류 C의 체납세액, 근저당권 B의 설정등기일자 보다 늦기 때문 에 압류 C 및 근저당권 B의 선순위 채권을 배분하고 남은 잔액 50백만원을 배분 받게 되고 나머지 임차보증금 50백만원은 임차인 A의 전입일이 1순위 근저당권 B의 설정등기일 보다 빨라 대항력 있는 임차인에 해당되므로 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 있다. ⇒ 낙찰자는 낙찰대금 이외에 임차인A의 임차보증금 중 배분 받지 못한 50백만원을 추가로 부담해야 한 다. 이유는 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우는 임차인이 배분요구 하였더라도 임차보증금 전액을 배분 받지 못하면 낙찰자에게 요구할 수 있기 때문이다. 소액임차인( 인도/점유 주민등록 소액보증금 ) 선순위 권리 및 확정일자 없는 소액임차인 사례) 수도권과밀억제권역 다세대주택, 매각금액 1억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부 임차인(A) 전입 2003.9.21 확정      -       임차보증금 40 (배분요구) 1 16 일 부 인 수 1 근저당권(B) 등기 2004.9.12 설정채권액 60 2 60 소 멸 2 담보가등기(C) 등기 2005.6.21 담보채권액 30 4 4 소 멸 3 압류(D) 등기 2005.11.1 법정기일 2005.4.8 체납세액 20 3 20 소 멸 계 100 ☞ 해설 - 임차인 A는 임대차계약서에 확정일자가 없어 임차보증금 전액을 변제 받지는 못하나, 주택임대차보호 법 제8조의 “최우선변제 소액임차인(수도권과밀억제권역 40백만원이하)”에 해당되어 임차보증금 40백만원 중 일부금액 16백만원을 1순위로 배분 받게 되며, - 나머지 잔존 임차보증금 24백만원은 임차인 A의 전입일이 1순위 근저당권 B보다 빨라 낙찰자(매수자) 에게 대항력을 행사하여 잔존 임차보증금 24백만원을 낙찰자에게 요구 할 수 있다. ⇒ 낙찰자는 낙찰대금 이외에 임차인 A의 임차보증금 중 배분 받지 못한 24백만원을 추가로 부담해야 한다. 선순위 권리 및 확정일자 있는 소액임차인 사례) 서울특별시 소재 아파트, 매각금액 2억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부 1 근저당권(A) 등기 2004.2.29 설정채권액 70 2 70 소 멸 임차인(B) 전입 2004.6.11 확정 2004.12.1 임차보증금 40 1 16 소 멸 2 근저당권(C) 등기 2004.9.12 설정채권액 100 4 100 소 멸 임차인(B) 전입 2004.6.11 확정 2004.12.1 임차보증금 40 5 4 소 멸 3 압류(D) 등기 2005.2.15 법정기일 2004.7.9 체납세액 10 3 10 소 멸 계 200 ☞ 해설 - 임차인 B는 소액임차인으로서 임차보증금 중 최우선변제금액 16백만원을 1순위로 배분 받으며, 나머 지 임차보증금은 확정일자가 근저당 설정등기일자 및 압류 세금법정기일 보다 늦어 선순위 권리자 C,D의채권을 배분하고 남은 4백만에 대해서만 추가로 배분된다. - 임차인(B)는 근저당권 A의 설정등기 이후에 전입되어 있으므로 대항력이 없어 배분절차에서 받지 못 한 임차보증금 20백만원을 낙찰자에게 청구할 수 없다. ⇒ 낙찰자는 임차인 B의 나머지 임차보증금을 부담하지 않으며 나머지 권리(근저당권,압류) 들도 배분여부와 관계없이 모두 소멸된다. 다수 소액임차인 존재( 인도 전입신고 소액보증금 확정일자 ) 선순위 권리 및 임차인이 1명 이상일 때 사례) 서울특별시 소재 다가구주택, 매각금액 150백만원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부 1 가처분(A) 등기 2003.2.08 처분금지가처분 0 인 수 2 근저당권(B) 등기 2003.2.12 설정채권액 120 3 106 소 멸 3 지상권(C) 등기 2003.2.22 설정기간 20년 0 소 멸 4 압류(D) 등기 2003.6.15 법정기일 2003.1.19 체납세액 12 2 12 소 멸 임차인(E) 전입 2003.7.13 확정 2003.7.13 임차보증금 30 1 16 소 멸 임차인(F) 전입 2004.1.15 확정 2004.1.15 임차보증금 20 1 16 소 멸 5 예고등기(G) 등기 2003.12.10 소송중 인 수 계 150 ☞ 해설 - 임차인(E,F)는 전입일자가 말소기준 권리인 근저당권 B의 설정등기일 보다 늦어 대항력이 없는 임차인 이다. - 소액임차인(E, F)는 임차보증금 중 최우선변제금 16백만원을 각각 1순위로 배분받으며, 나머지 임차 보증금은 임대차계약서상 확정일자가 근저당 설정등기일자, 압류 세금법정기일 보다 늦어 선순위채권 자(B,D)에게 배분하고 나머지 배분대상금액이 있을시 배분 되나 나머지 금액이 없어 임차인에게 추가 배분금이 없이 종결되었다. - 본건 공매물건은 말소기준권리인 근저당권 B의 설정등기일 보다 먼저 등기된 가처분 A와 예고등기는 말소되지 않는다 ⇒ 공매로 말소되지 않는 가처분, 예고등기가 존재하므로 낙찰자는 상당한 위험을 부담해야 한다.

유치권

부동산 유치권의 의미 채권이 공경매 목적부동산 자체로부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로부터 채권을 변제 받 을 때까지 목적부동산을 점유(인도거절)할 수 있는 권리이다. 유치권의 효력 1) 이해관계인으로서의 효력  - 낙찰기일까지 권리신고를 함으로써 이해관계인이 된다. 2) 배분순위  - 매수자(또는 그 승계인)에게 주장할 수 있을 뿐 배분절차에 참여할 수 없다. 3) 경매 실행권  - 배분을 받지 못하는 권리이나, 임의경매 신청의 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있다. 그러나 경매 실행을 위해서는 유치권의 원인채권에 대한 확정판결/공정증서 또는 명백한 증거가 요구되는 것이 실무의 예이다. 4) 목적물 과실 수취권  - 유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용/수익하여(임대/전대등) 그 수익금을 채권에 충당할 수 있다. 공사대금 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증·개축하거나 또는 대수선하고 그 공사 대금을 전액 변제 받지 못한 경우 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 매수 자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다. 주 의 유치권의 존부에도 각별한 신경과 주의를 요한다. 압류재산 공매물건의 경우 유치권 신고 내용을 직접 확인하여야 한다. 물론 신고한 유치권이 성립요건을 충족하지 못하여 인정되지 아니하는 경우도 있지 만 증거가 명백 하거나 명도소송에서 매수자가 패소하게 되면 유치권의 원인 채권액을 매수자가 부담 해야 한다. 유치권의 실체적 존부에 대하여는 매수자의 확인 및 책임 사항으로, 다툼이 있을 시 매수자가 해결 (합의/소송 등에 의한 해결)하여야 한다.

법정지상권

의 미 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리로 등기부 을구 에 지상권으로 등재가 된다. 그런데, 법에 의해 등기부 등재 및 당사자 사이에 설정계약이 없는 경우에 도 건물의 철거를 방지하기 위하여 관련 법률의 규정이나 관습법상 인정되는 권리가 바로 법정지상권 이다. 건물과 토지를 별개의 부동산으로 취급하는 현행법상 어떤 이유로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 토지소유자에게 무조건 건물을 철거 할 수 있는 권리를 인정한다면 사회적 경제적으로 큰 손실이 아닐 수 없다. 이런 연유로 당사자 사이에 어떤 계약이 없어도 일정한 요건이 되면 지상권이 성립된 것 처럼 인정하게 되는데, 이것을 법정지상권이라 한다. 성립요건 현행법상 어떤 조건이 구비되는 경우에 당연히 성립하는 지상권을 법정 지상권(法定地上權)이라 하는 데 다음의 4가지 경우가 해당된다. 1) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 건물에만 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 변경된 경우 ⇒ 민법 제305조의 법정지상권(전세권을 위한 법정지상권)  ☞ 이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 2) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로(경매) 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 ⇒ 민법 제366조의 법정지상권(경매실행에 의한 법정지상권)  ☞ 이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 단, 저당권설정 당시 지상에 건물이 있어야 한다 (대법원판례 1995.12.11, 95마1262)  ☞ 이때, 丙이 건물을 소유하게 되면 토지소유자 甲에 대한 법정지상권이 성립한다. 3) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 그 토지 또는 건물에 대하여 담보권의 실행을 통해 소 유권을 취득하거나, 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우. ⇒ 「가등기담보등에관한법률」에 의한 법정지상권  ☞ 이때, 건물소유자 甲은 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 4) 토지와 입목이 동일인의 소유였는데 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우 ⇒ 「입목에관한법률제6조」의 법정지상권  ☞ 이때, 임목소유자 甲은 낙찰자 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 관습법상 법정지상권 동일인에게 속했던 토지와 건물 중 어느 일방이 매매 또는 일정요인에 의하여 각각 한편이 소유를 달 리하게 된 때 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권. 이는 현행법이 인정하는 법정지상권(민법 305 ①·366, 입목에 관한 법률 6)과 달리 판례에 의하여 인정 된다. 토지 또는 건물 중의 어느 한편에 제한물권(전세권 또는 저당권)의 존재를 전제하지 않는 점에서 통상의 법정지상권과는 다르다. 요건 1) 토지와 건물이 동일소유자에 속하여야 한다.(건물소유가 원시취득일 필요는 없고, 처분될 당시 동일소 유자이면 족하며, 미등기 또는 무허가 건물이어도 무방하다.) 2) 토지와 건물 중의 어느 한쪽이 매매, 증여, 공경매 등으로 그 소유자가 각각 다르게 된 경우이어야 한 다. 3) 건물철거의 특약이 없어야 한다. 법정지상권의 범위 해당 건물의 대지에 한정되는 것은 아니고 건물을 이용하는데 필요한 한도에서 해당 대지 이외의 부분 에도 미친다. 법정지상권의 지료 청구 당사자의 합의가 성립하지 않을 때는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정한다.

분묘기지권

의의 관습법상 법정지상권의 한 유형으로서 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위하여, 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다. 일반지상권과의 차이점 - 분묘의 소유 - 시신의 안장이 있어야 하며, 등기는 불필요함. - 그 분묘를 소유할 수 있을 뿐, 새로운 분묘를 설치할 수 없다. - 존속기간은 관리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 동안 존속한다. 성립요건 타인의 토지 내에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 자기 소유의 토지에 분묘를 설치하였는데, 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 분묘를 이전 한다는 특별한 약정이 없이 그 토지를 처분한 경우 타인 소유의 토지에 그 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유한 경우 효력 지상권과 유사한 물권 - 분묘를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리를 갖는다. 다만, 토지소유자는 분묘기지의 주변을 침범하여 공작물을 설치할 수 없다. 효력의 범위 - 분묘를 수호하고 봉사하는 목적을 달성하는 범위에서 효력이 있다. 존속기한 - 약정이 없을 때에는 그 분묘가 존속할 때까지이다. ※ 지료는 유상이 원칙이다. 다만, 명시적 또는 묵시적으로 무상의 합의가 있을 때에는 무상 이며, 시효 취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다는 판례(대법원 1995.2.28. 선고 94다37912 판결 )가 있다.

농지취득

농지의 정의 '농지'라 함은 전, 답, 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지. 다만, 초지법에 의하여 조성된 초지등 대통령령이 정하는 토지를 제외한다. 농지취득자격증명 농지는 농지법 제6조 내지 제8조에 농사를 짓고자 하는자만 취득하도록 되어 있으며 또한 농지는 기존 의 농사를 짓고 있는 자나 처음 취득하는자 모두 농지취득자격증명을 발급 받아야만 소유권이전 이 가능하다. 농지취득자격증명 발급대상 (지목 : 전, 답, 과수원 등) 지목이 임야인 토지라도 실제의 토지현상이 형질 변경되어 농작물이나 다년성 식물재배에 계속하여 3년 이상 이용되는 토지는 농지법상 농지에 해당되어 농지취득자격증명을 발급 받아야만 소유권이전 이 가능하다. 발급신청 농지취득자격증명을 발급 받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성 하여 농지의 소재지를 관할 하는 시장·구청장 · 읍장 또는 면장에게 그 발급을 신청하여야 한다. (제8조2항) ※ 농업경영계획서의 내용 : 취득대상농지의 면적, 취득대상농지의 농업 경영에 적합한 노동력 및 농업 기계, 장비의 확보방안, 소유 농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한함) 농지의 소유제한 농지는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 취득하여 소유할 수 있도록 하고 있다(농지법 제6조제1항). 다만, 2003.1.1부터 농지법 개정으로 위의 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 활용하여 여가 또는 취미 활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하고자 하는 경우(이를 주말체험영농이라 함)에는 세대별로 1,000㎡ 미만의 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 주말체험영농 목적으로 농지 취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있도록 하고 있다(농지법 제6조제2항제2호의2, 제7조 제3항, 제8조). 농지의 소유상한(농지법 제 7조) 농업경영 목적으로 취득하는 경우는 농업진흥지역에 관계없이 제한이 없다. 상속의 경우 10,000㎡ 이하 8년이상 농업경영을 한후 이농한자는 당시의 소유 농지중에서 10,000㎡ 이하 도시민의 주말체험영농 목적으로 취득시 1,000㎡ 미만 농지취득자격증명 발급 제외 농지 지목이 농지라도 도시계획구역안의 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 도시계획 시설예정지로 지정 또는 결정된 농지 ⇒ 토지이용계획확인서(예전 도시계획이 되어 있는 지역에는 '도시계획확인원'을, 도시계획구역 밖에 있는 지역에는 '국토이용계획확인서'를 발급해 주었으나 현재 토지이용계획확인 서로 통합 발급된다)에서 확인한다. 도시계획구역안의 녹지지역, 개발제한구역 및 도시개발예정지구안의 농지로서 도시계획법 제4조의 규정에 의한 토지형질변경허가를 받은 농지(참고로 농지법은 현황주의를 채택하고 있다.)의 경우 농지취득자격증명이 필요 없다. 자주 묻는 질문(Q&A) 주말체험 영농목적 농지 구입시 농지취득자격증명이 필요한가? ⇒ 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다. - 주말체험영농 목적의 농지라고 함은 세대별로 1,000㎡ 미만의 농지를 말하며 기존 소유농지와 주말체 험영농 목적으로 새로이 취득하는 농지면적을 합한 총 농지면적을 말한다. 따라서 기존에 매수한 농지 면적을 뺀 나머지 면적내(1,000㎡ - 현소유 면적)에서 매수 가능하며 면적초과 시에는 기존 소유 농지 를 포함하여 농업경영계획서 작성 제출해야 한다. 공유지분 취득시에도 자격증명이 필요한가? ⇒ 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다. - 공유지분은 전체가 아닌 지분권을 낙찰 받았으므로 지분에 대한 권리만 있습니다. 공유지분은 지적도 에도 별도 지분에 대한 구분 표시가 되어 있지 않는 관계로 위치 확인이 어려우며, 주말체험영농 목적 으로 농지를 취득하는 경우에 농지취득자격증명발급요건에 소유권이 단독소유인가 공동소유인가를 구분하지 않으며, 다만 해당 토지가 세대당 기존 소유농지와 새로이 취득하는 농지면적을 합한 1,000㎡ 미만이면 된다. 농지취득자격증명서를 발급받는데 소요되는 기간은? - 시·구·읍·면장은 농지법 제8조 제1항의 규정에 의한 농지취득자격증명의 발급신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 4일(법 제8조제2항 단서의 규정에 의하여 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 2일) 이내에 적합한지의 여부를 확인하여 이 에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다.<개정 2006.1.20> 주말·체험영농 목적으로 여러 곳의 농지 취득이 가능한가? - 도시민이 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 여러 지역에 분사하여 취득하는 것이 가 능하다. 다만, 취득후 세대원 전부가 소유하게 되는 농지의 총면적이 1,000㎡ 미만이어야 한다. - 이 경우 세대별로 1,000㎡ 미만의 농지란 기존 소유농지와 주말체험영농 목적으로 새로이 취득하는 농지면적을 합한 총농지 면적을 말한다(농지법시행령 제10조). 불법으로 형질이 변경된 농지의 경우 농지취득자격증명발급 가능한가? - 불법으로 형질 변경한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증을 발급받을 수 없 다. 지목이 전(밭)이나 현재 묵전인 경우 농지취득자격증명발급 필요한가? - “묵전”이란 소유자가 밭을 가꾸지 않고 묵힌 것으로 이 경우에도 농지취득자격증명은 필요하다. 농지취득자격증명을 발급받지 못한 경우 입찰보증금 반환 가능한가? - 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 원칙적으로 소유하지 못하도록 하고 있으 며, 또한 농지는 기존의 농사를 짓고 있는자나 처음 취득하는자 모두 농지취득자격증명을 발급 받아야 만 소유권이전이 가능하다.(농지법 제6조 내지 제8조) - 농지취득자격증명을 발급 받지 못하여 소유권이전등기를 할 수 없는 경우라고 하여도 매각결정이 취소 되지 않으며 입찰보증금 역시 환불 하지 않는다.(입찰보증금은 국고로 귀속) - 그러므로 입찰에 참가하기 전에 반드시 입찰자 본인이 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있는지 확인 해야 한다 농지취득자격증명신청을 반려하는 경우? - 신청대상 토지가 농지법 제2조제1호의 규정에 의한 농지에 해당하지 아니하는 경우 - 신청대상 농지가 자격증명을 발급 받지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우 - 신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급 받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것인 경우 - 신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지인 경우

투자자는 수익이 아니라, 기회를 본다!! 

요즘 사람들이 부동산에 많은 관심을 가지는 이유는 내집마련의 목적도 있겠지만, 수년간 지속되어온 부동산의 수익률 신화 때문이다. 우선 떨어질 가능성이 별로 없다는 안전성이 뛰어난데다가, 물건을 고르는 것도 어찌 보면 그다지 공부를 하지 않아도 된다고 할 정도로 쉽다. 그런데다가 수익률은 엄청나다. 그러다보니 부동산에 관심을 가지지 않는 것이 더 이상할 정도이다.

하지만, 이런 것은 그나마 어느정도 ‘수익’의 맛을 본 사람들의 이야기지, 신문지상이나, 남들이 떠들은 얘기를 듣기만 한 사람은 여전히 두려움의 대상이다. 아무리 부동산을 매입하기가 쉽다고 해도(경제적인 측면에서가 아니라 지식적인 측면에서) 여전히 그들에게 있어서는 어렵다. 왜냐면 막상 현장에 가서 매입을 하려고 하면, 유명한 곳은 너무 비싸서 꼭지를 잡는 것이 아닌가하는 두려움이 있고, 소위 저평가되어있다고 하는 곳은 나 혼자만 돈이 묶이는 것이 아닌가하는 두려움 때문이다.

그래서 이런 갈등이 지속되다보면, ‘에이~ 다음에 하지, 뭐’ 하고 포기하게 된다. 그런데, 이렇게 갈등하는 마음 한 구석에는 이런 심리도 작용한다.

‘이제와서 매입을 한다고 해서 얼마나 수익이 나겠어. 은행이자도 올라가고, 거래비용, 양도세 따지면 별로 이익도 아니야. 그러니깐 관두자. 좀 상황을 지켜보고 결정하자’

사실 이런 생각은 대단히 합리적인 생각이다. 그리고 매스컴 등에서도 부추기고, 소위 공부를 많이 한 사람일수록 이런 생각을 갖기 쉽다. 얼마나 똑똑한 결정인가, 여러가지를 예측해서 가장 좋은 타이밍에 매입을 결정하고자 한다는 것은.

하지만 이런 생각들은 ‘투자’를 전혀 모르는 사람들의 생각이다. 투자를 통해 돈을 번다는 것은 그렇게 돈을 버는 것이 아니다. 투자는 사실…… ‘한방에 버는 거다’.

우리는 월급쟁이적인 사고에 대단히 익숙해있다. 월급쟁이를 비하해서 하는 말이 아니다. 월급쟁이적인 사고라는 것은 눈에 보이는 수익, 예측할 수 있는 수익을 계산하는 것에 너무 익숙하도록 교육을 받았다는 뜻이다. 급여가 높으냐 낮으냐가 최고의 직장을 가르는 요소이다. 이 모든 것이 눈에 보이는 수익을 계산하는 것이 중요하다고 교육받은 탓이다.

하지만 투자는 그렇지 않다. 눈에 보이지 않는 수익을 얻는 것이다. 그렇기 때문에 이런 사고방식은 완전히 버려야한다.

아~ 그렇다면 이제부터는 어떻게 한탕할 것인가를 잘 보고 다닐 것인가? 아니, 그렇지 않다. 투자는 한방에 버는 것이긴 하나, 일확천금을 노리는 도박이 절대 아니다. 한방에 벌기는 하되, 그 한번을 벌기 위해 수많은 노력을 해야하는 것이다.

수많은 노력은 어떻게 하는 것인가? 투자는 차곡차곡 모아서 수익을 내는 것이 아니라, 차곡차곡 모으기는 하되, 이때 모으는 것은 ‘지식’을 모으는 것이다. 그리고 수익은 한방에 나는 것인데, 그 한방은 내가 노력해서 생기는 것이 아니다. 기회가 와야 생기는 것이다. 그런데 바로 그 ‘기회!!’ 그 기회를 잡기 위해서 지식에 투자해야하는 것이다.

이게 바로 투자자의 자세다.

지식에 투자하라는 것은 책만 보고 있으라는 이야기가 아니다. 투자는 실전이다. 그렇기 때문에 실전을 해보면서 감을 익혀야한다. 그게 진짜 지식이 된다.

꾸준히 모아서 수익을 냈다? 엄청난 부자가 되었다? 그거 다 뻥이다. 그거 잘 몰라서 하는 소리다. 투자의 역사가 증명하는 바이기도 하지만, 결국 한방에 부자가 되는 것이다. 하지만 그 한방을 제대로 하기 위해 수많은 전설적인 투자자들은 매번 투자시장에 몸을 담근채 실전을 해왔고, 공부를 해왔다. 그렇기 때문에 그 기회를 발견할 수 있었던 것이다.

모두들 ‘IMF 때 강남아파트 샀으면 떼돈 벌었는데’ 라는 말을 잘 하곤 한다. 하지만 막상 또 IMF가 와도 그런 사람들은 강남아파트를 살 수 없다. 그게 그렇게 쉬웠던 것이 아니었다. 은행 이자만 해도 20%가 넘은 때였는데, 미쳤다고, 오르지도 않는 강남아파트를 산단 말인가? 강남아파트가 쌌다는 것은 당시 조금만 개념이 있는 사람은 누구나 알고 있었다. 하지만 그래도 사지 않는다. 왜? 계산상으로 은행에 넣어두는 것이 훨씬 유리했기 때문이다. 하지만 부동산을 꾸준히 공부해왔던 사람들, 투자의 세계에 몸을 담고 있었던 사람들은 바로 그때 매입을 해뒀던 것이다. 그리고 몇 년만에 그들이 10년동안 벌어들인 수익보다 훨씬 큰 수익을 얻었던 것이다.

이때는 증권시장도 그랬고, 회사채 시장도 그랬다. 엄청난 기회가 왔던 것이다. 이때 증권을 사고, 회사채를 샀던 사람들은 엄청난 부자의 반열에 오르게 되었다. 911 때는 그렇지 않았는가? 그때 우량주를 산 사람들은 모두 부자가 되었다.

그렇다고 해서 이제 IMF가 다시 오라고 기도할 것인가, 이번에는 세계무역센터가 아니라 엠파이어스테이트 빌딩이 무너지질 기도할 것인가? 기회는 내가 오라고 해서 오는 것도 아니고, 재난과 관련된게 기회라면 그렇게 기원하고 있을 성질의 것도 아니다. 하여간 기회라는 것은 모든 사람의 예상을 깨고 어느날 오는 것이다.

종잣돈을 모으는 것은 꾸준히 저축을 해서 모으는 수밖에 없다. 하지만 일단 투자로 돈을 벌기로 마음을 먹었다고 한다면 그런 사고방식은 버려야한다.

매일 한번씩 신문 보는 수준으로, 그런 큰 기회를 알아볼 수 있는 능력이 키워질거라고 생각하는가? 맘 먹었을 때, 반짝, 한 일주일 정도 중개업소 다녀본 정도로 부동산의 흐름을 파악할 수 있을 것이라고 생각하는가? 서점에 나온 책 십여권 읽은 것으로 큰 돈을 잡을 능력을 키울 수 있을 것이라고 생각하는가?

적은 돈이라도 투자 경험을 꾸준히 하고, 언제나 투자의 세계에서 관심을 멀리하지 않으며, 그러한 세월이 1년, 2년, 3년, 쌓이게 될때가 되어야만 기회를 제대로 볼 수 있는 눈이 생기는 것이다.

워렌버핏이 매년 꾸준히 20%이상의 수익을 냈다는 것은 잘 알려진 사실이다. 하지만 워렌버핏도 수십년을 꾸준히 비슷한 수익률을 내지는 않았다. 그도 어떤 해에는 100%~1000%의 수익을 냈다. 그의 사업체인 <버크셔 해셔웨이>를 인수해서 수익을 낸 것은 수익률로 계산할 수 없을 정도의 천문학적 수익이다.  그가 그런 수익을 낸 것은 그의 능력이 뛰어나서도 그렇지만, 결국 그런 수익을 만들어줄 수 있을 만한 환경이 조성되었기 때문이다. 그런 기회가 왔을 때 잘 잡았기 때문이다. 그후로는 엄청나게 불어난 수익금이 종잣돈이 되어서 그의 재산을 더 빨리 불려주게 된 것이다.

제시리버모어라는 세계적인 투자자의 역사를 봐도 그렇다. 그는 우리나라 돈으로 2조원 정도의 돈을 거머쥔 것으로 기록되는데, 그 역시 마찬가지였다. 주식시장에 있으면서 수익을 내기도 하고 잃기도 했지만 결국 엄청난 부자의 반열에 오르게 된 것은 1929년 대공항때였다. 주식 대폭락을 예측하고, 이미 매도포지션을 취해 주식이 폭락할때마다 엄청난 이익을 얻게 된 것이다. 그가 1929년 한해에 벌어들인 돈은 그가 주식시장에 들어와 10년간 벌어들인 돈의 50배에 해당된다고 한다.

사실 이런 개념은 경제에만 해당되는 것도 아니다. 최고의 정치가이자 연설가였던 처칠 역시 그가 정권을 잡게 된 계기는, 당시 전쟁의 가능성이 별로 없다는 것이 지배적인 관측이었는데, 그 혼자만 전쟁의 가능성을 이야기하다가 비난을 받고 있었는데, 결국 전쟁이 일어나게 되자, 대중의 주목을 받으면서 정계에 등장하게 된 것이다. 결국 처칠에게 있어서는 전쟁이 기회였던 것이다.

정리해보자. 결국 투자는 한방에 버는 것이다. 그런데 역설적이게도 그 한방을 벌어들이기 위해서는 투자시장에 발을 담그고 있어야한다. 그렇기 때문에 ‘이제 투자해서 뭐하나, 이렇게 벌어서 소용이 있겠어’ 라는 생각을 하는 사람은 그냥 평생 저축하면서 사는 것이 더 낫다. 투자해봐야 피곤하기만 할 뿐이다. 신경만 많이 쓰이고 수익도 별로다.

기회를 잡으려고 해라. 그러기 위해서 기회를 볼 수 있는 눈을 키워라. 그때가 올때까지의 모든 시간은 공부의 시간들이다. 그동안의 수익을 계산하긴 하되, 그게 전부일거라고 생각하지 말아라. 더 큰 수익이 있다는 사실을 믿어라. 그리고 어떠한 경우라도 기회는 또 오게 되어있다는 것이고, 그 기회를 통해 또 수많은 성공한 부자들이 탄생할 것이라는 것이다. 이 배는 ‘부’라고 이름지어진 배이고, 어느날 갑자기 찾아와서, 잠깐 머물며, 몇사람만 태우고, 유유히 떠나갈 것이다. 풍성하고, 쾌적하고, 자유로운 그 세계로. 그 배에 올라타기 위해 지금부터 준비해라.

■ 그린벨트의 탄생배경

개발제한구역(그린벨트)은 말 그대로 개발을 제한하는 곳으로 이는 1971년 박정희 대통령 재임시절 영국의 그린벨트 제도를 벤치마킹한 제도다. 도시의 허파역할을 하는 그린벨트는 주로 서울시 중심부에서 반경 15㎞ 선을 따라 폭 2~10㎞ 부분의 띠 모양(belt)을 하고 있으며 개발행위 제한과 저밀도의 토지이용 지대다.

개발제한구역을 지정하게 된 목적은 도시의 무질서한 확산방지와 도시민의 쾌적한 생활환경을 도모함에 있다. 따라서 그린벨트로 묶인 곳은 ① 서울·부산·대구·광주·대전 등 대도시 주변지역 ② 춘천·청주·전주·제주 등 가까운 미래에 시가지가 팽창 가능한 도청소재지 주변지역 ③ 마산·창원·진해·울산·여천 등 지방공업도시 주변지역 ④ 충무·진주 등 관광자원과 자연환경을 보전할 필요가 있는 도시 주변지역들이다.

그린벨트로 지정되면 각종 건축물 및 공작물 설치 등 개발행위를 엄격히 규제하며, 부적격 용도로의 토지이용이나 시설물 설치 및 토지의 형질변경이 어렵다. 이렇게 규제를 함에도 불구하고 그린벨트는 도심에 인접하여 있는데도 주변 환경이 훼손되지 않아 주거 쾌적성이 높다는 이유로 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아왔다. 

우리나라의 그린벨트는 주로 1971~78년 사이에 총면적 5,397㎢가 지정되었으며 국토면적의 5.4%에 이르는 광대한 면적을 차지하고 있다. 이들 구역 내에는 대지가 1.9%, 농경지가 22.6%, 산림지가 66.2%, 기타 9.3%를 점유하고 있다.

그러나 대도시 주변의 택지, 각종 공공목적의 개발수요는 지속적으로 증가하고 도시 내 가용토지는 이미 한계를 다해 추가 확보가 어려운 상황에 부딪쳤다. 또한 구역경계의 불합리성이 대두되며 주민의 생활불편을 해소하기 위해 정부는 구역지정의 실효성 등을 검토하여 ‘99년에 해제조정원칙※을 마련하였다.

[TIP] 제도개선방안(‘99) 주요내용

 ■ 그린벨트 해제되면

2000년부터 보전가치가 낮은 환경평가 4,5등급지를 중심으로 그린벨트가 해제됐다. 지난 12월 말 경기도에서 20가구 이상 300가구 미만 중규모 집단취락지 551곳 가운데 4곳을 제외한 547개 지역이 그린벨트에서 해제되었다.

사실상 전국 34곳의 대규모 집단취락지는 이미 대부분 그린벨트에서 해제됐으며 중규모 취락지구도 대부분 해제가 완료된 상태다. 현재 중규모와 300가구 이상 대규모 집단취락지에 대해서는 시·도지사가 광역도시계획 등의 절차를 거치지 않더라도 우선적으로 그린벨트를 해제할 수 있도록 하고 있다.

<2006년 12월 4일 현재>

이렇게 그린벨트에서 해제된 집단 취락지는 자연녹지로 남거나 제1종 일반주거지역 등으로 용도가 바뀌며 건축물 신증축이 자유로워진다. 이때 지구단위계획을 수립하면 대부분 제1종 일반주거지역으로 변경된다. 이에 따라 그동안 엄격히 금지됐던 건축물의 신·증축이 자유로워지고 용적률 및 건폐율 등 건축 기준도 완화된다.

해제지역이 자연녹지로 남아 있을 경우 건폐율은 20%, 용적률은 100% 밖에 되지 않지만 1종 일반주거지역일 경우 기존에다 건폐율 50~60%, 용적률 120~150%까지 끌어올릴 수 있어 토지 활용도가 훨씬 커진다. 일부 해제지역은 조정가능지로 분류돼 산업단지나 평균 15층 이상 국민임대주택단지 등 공영개발 사업을 추진할 수 있다. 이런 땅은 수용이후 토지보상이 매수가격 이하가 될 수 있기에 피하는 것이 좋다. 1만평 이하의 소규모 그린벨트 해제 지역은 투자가치가 있지만 3만평 이상의 그린벨트는 임대주택을 짓기 위해 수용되는 곳이 많다.

그린벨트 해제구역 혹은 가능성이 높은 땅이라고 무조건 투자가치가 있는 것은 아니다. 난개발을 방지하기 위해 보존가치가 높은 곳은 보존녹지 혹은 자연녹지가 묶이고 자연녹지 중에서도 경사도가 15도 이상일 경우 개발행위를 불허하기 때문이다.

또한 현재 그린벨트가 해제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 경우가 많다. 이러한 지역에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있으므로 거주기간, 증·개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축 관련 법규 내용을 명확히 알고 신중하게 접근해야 한다.

■ 아직 미해제지역 그린벨트라면

만약 아직까지 해제되지 않은 그린벨트라 할지라도 시장, 군수가 지구단위계획을 세워 정비사업을 시행하면 건폐율 40%, 용적률 150% 범위 내에서 4층 이하의 공동주택을 지을 수 있다. 다만 1만㎢ 당 10가구 이상 20가구 미만 취락지구에 한해서이다. 이때 전면 정비계획을 마련했다면 4층 이하 연립주택 신축이 가능해지고 부분정비 때는 3층 이하 다세대주택, 정비가 되지 않았을 때는 단독주택 신축이 각각 허용된다.

그린벨트 내에 자연녹지지역 건축한도인 건폐율 20%, 용적률 150% 범위 내에서 3층 이하의 단독주택과 음식점, 약국, 이발소, 장의사 등의 근린생활시설을 가능하다. 그러나 허가되는 음식점은 휴게음식점, 일반음식점으로, 고급음식점은 들어올 수 없다.

[TIP] 그린벨트에서 허용되는 근린생활시설

그린벨트 내에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물의 증, 개축만 가능하다. 따라서 외지인이 그린벨트 내 기존구옥을 구입하여 증, 개축을 하든가 이축권을 구입하여야 한다. 즉 원주민의 이름으로 증, 개축하거나 이축권을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.

이축권은 일명 용마루라고도 불리며 인근 2㎞이내 지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 만약 그린벨트 내에 기존 건물을 카페나 음식점 등으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 그것에 거주를 하여야 한다. 이축권에 대해서는 해당 지자체에 이체 대상 주택인지를 파악한 후 매입하는 것이 확실하다.

카페 부지를 매입할 경우 우선 근린생활시설 건축이 가능한 지 여부를 반드시 확인해야 한다. 북한강, 남한강변 댐 주변과 수도권 저수지 일대의 경우 대부분 수변구역이나 그린벨트 등으로 묶여 있고 하수처리 여유용량이 별로 없어 건축허가를 받기 어렵다. 단 예외적으로 준도시 취락지역 가운데 하수종말 처리시설이 운영되는 곳에서만 근린 생활시설이 허용된다.

■ 그린벨트 투자, 어떻게 할까

그린벨트 내 토지매입은 건축규제로 증개축이 까다로워 투자메리트가 많지 않았던 것이 사실. 그러나 그린벨트가 해제되면 도심과 연접된 쾌적성이 뛰어난 1급 주거지로서 그 희소가치가 매우 높아질 것으로 보인다. 특히 서울과의 접근성이 좋고 강이나 바다 조망권이 있거나 인구유동이 많은 리조트 길목 등은 새로운 주거 관심지역이다.

또한 그린벨트 해제가 예정된 취락지구 내 토지로 그 중에서도 도로에 접한 대지나 농지도 유망하다. 이러한 곳은 전원형 실버주택 및 카페 등 근린생활시설 등으로 개발하기에 손색없는 장소. 앞으로는 노령인구의 증가와 더불어 은퇴자들의 움직임이 도시에서 멀지 않은 터밭을 끼고있는 전원주택에서 향할 것이다.

그러나 토지는 여타의 다른 투자 상품보다 환금성이 가장 떨어지는 부동산유형으로, 개별성이 매우 강한 편. 따라서 재테크 수단으로서 목적의식 없이 그린벨트가 해제될 것이라는 근거 없는 소문만 믿고 투자하기 보다는 실수요자 입장에서 몇 가지 원칙하에 장기적 시각에서 접근해야 할 것이다.

[TIP] 그린벨트 투자시 유의사항