우리동네 실개천 기본설계 구상도(위치도)

2008-03-24 18:01

http://blog.drapt.com/heeman22/991206349260408

원문 : http://home.drapt.com/paju_newdongmun

오랜만에 글을 올리게 되네요.

우선, 파주운정신도시 협의회 임원진들의 노고에 감사드립니다. 특히, 확장과 관련된 옵션분리 결과를 이루어내신점에 대해서 입주자로서 정말로 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 개인적인 소견이긴 하지만, 작금의 과정과 결과를 본다면 전 만족하는 편입니다^^*

제가 작년에 우리 아파트 가치에 대해서 언급을 했었습니다. 기억하시는 분들이 계실지 모르겠네요^^; 오늘은 새정부 들어 동문아파트(A11블럭)의 미래가치 방향성에 대해서 개인적인 소견을 논하고자 합니다.

[현재, 부동산 경기의 흐름]

모두들 아시다시피 MB정권의 최고의 부동산 화두는 도심재개발입니다. 즉, 용산을 중심으로하는 서울 전지역의 뉴타운 및 재개발/재건축이지요. 그리고, 한강을 중심으로 하는 "한강 르네상스 프로젝트"와 "대운하"입니다. 즉, 이번 정권 5년 동안 흘러갈 방향입니다.

이미, 용산은 대지지분 평당가가 1억을 넘어선지 꽤 되었구요, 얼마전에는 뚝섬 서울의 숲 주상복합 아파트가 20~30억대로 이미 분양을 하였습니다. 몇년전만 해도 상상도 못했던 상황이 이미 벌어지고 있습니다. 서울의 평균주택가는 1000만원(/평)이 넘어섰구요. 서울시 전체는 전쟁터처럼 곳곳이 재개발과 재건축, 리모델링으로 부동산지도는 빠르게 바뀌고 있습니다.

이러한, 분위기로 인해 서울은 빌라/연립 등의 인기가 빠른 속도로 오르고 있는 상황입니다. 경매에서 이를 증명하는것이 시세의 100% 또는 그 이상으로 낙찰되고 있습니다. 이는 부돈산 거품이라기 보다는 재개발로 인한 기존 주택의 소멸로 인해서 절대적인 수요를 감당하지 못한 결과라 볼 수 있습니다. 즉, 실수요자와 투자자의 돈이 이쪽으로 몰리고 있다는 뜻이지요.

실수요자들의 마음

--> 크게 세가지 부류로 나누어지지 않을까 합니다.

(1) 청약통장 수요자

; 확실한 인기지역, 분양가상한제 적용지역 등에 청약.(은평뉴타운, 송파, 광교 등)

(2) 갈아타기 또는 자녀명의 실수요자

; 뉴타운/재개발 지역내 또는 근접지역 신규아파트로 갈아타기 및 자녀명의로 빌라나 신규아파트 매입

(3) 진짜 서민 실수요자

; 전체적으로 집값이 오르다보니 내집은 마련해야 될것 같아서 기존 빌라/연립주택 매입

그렇다면, 파주 운정신도시의 부동산 흐름은 어찌될까요?

우선, MB정권의 대북정책은 현재 보여지는 상황만으로 판단한다면 상당히 보수적이며 폐쇄적일것이라 예상됩니다. 파주시의 개발추진체는 여러가지가 있습니다. 파주LCD단지를 필두로 한 산업화와 개성단지의 힘, 한강과 임진강변을 중심으로한 문화 컨텐츠 개발활성화와 그에 따른 관련 산업의 유치, 미군기지 반환과 유명대학 유치를 통한 교육환경 개선 등 이라 볼 수 있습니다.

이러한 모든것들중 파주 그러면 대북사업이 으뜸이 아닐까 생각되는데, 이 부분이 예상보다는 더디어 질것 같습니다. 투자자의 눈으로 본다면 파주가 매스컴에 긍정적으로 자주 거론되어야지만 파주의 주가가 올라갈텐데, 최근 상황은 MB정부의 시각이 대북이 아닌 대남정책(대운하)이기 때문에 투자의 시각이 남쪽으로 바뀌고 있다는 것이지요.

즉, 분명한 것은 파주 운정신도시가 이번 정권하에서는 예상보다는 시장에 크게 주목받지는 못할 것이라는 것입니다.

하지만, 몇가지 분석을 한번 해보면 걱정하지 않으셔도 됩니다^^*

첫째, 파주운정신도시의 가치가 빛을 내는 시기는 2013년 이후입니다.

현재는 교하지구와 운정1,2지구만이 개발되고 있으며, 운정3지구까지 개발완료되는 시점이 2013년입니다. 또한, 그 시점에 경의선 역세권 상업지역이 형성될 것이구요. 파주시의 인구 또한 100만에 가까워 질것이라 예상됩니다. 그때쯤되면 또 선거 얘기가 나오겠군요.

둘째, 전매제한 10년입니다.

지금의 가치는 소용없습니다. 어차피 팔지도 못합니다.- -; (MB가 년수를 줄여준다면 좋겠지만...)

우리의 권리행사는 2017년이나 되어야 할 수 있습니다. 그렇다면, 그때를 생각해야 겠지요^^;

셋째, 앞으로 10년 뒤의 신도시의 위상은?

입주 7년차입니다. 보통 일반적으로 아파트의 가격 클라이막스는 3~5년차입니다. 그 이후로는 상승곡선은 완만하게 올라가지요. 여기서 파주시의 특성을 조금만 이해하면 약간의 예외사항이 적용됩니다. 10년뒤 파주시의 인구는 100만을 넘을것이고, 더욱더 중요한것은 진정한 자족도시라는 것이구요(이부분은 지난번 올린글을 보시면 참고 될 듯합니다). 운정신도시는 운정3지구 완료 후 3~5년차가 된다는 것이지요. 더욱이 동문아파트의 위치는 랜드마크인 호수공원조망 아파트 입니다.^^

넷째, 변화하는 주거환경

파주운정신도시의 컨셉은 유비쿼터스와 높은 녹지율, 실개천과 호수공원(Blue Network), 질 높은 교육환경 등 결코, 신도시로서 떨어지는 요소가 없습니다. 즉, 컨셉과 그에 맞는 컨텐츠까지 있는 개념있는 신도시라는 것입니다. 자부심을 가져도 좋습니다.

결론적으로, 현재, 서울 도심의 부동산개발에 단기적인 부동산 수익에는 도움이 되겠지만, 장기적 주거문화면에서는 선별해야 한다는 것이지요. 우리는 3억(30평기준)이라는 집값을 지불했습니다. 앞으로 나라가 망하지 않는 이상 이 돈으로 수도권에 이만한 자리의 아파트 구할 수 없습니다. 현재, 체감 물가상승률은 연간 10%을 넘어서고 있고, 부동산 상승률은 물가의 두배 이상 오르고 있습니다. 10년뒤 효자아파트가 될것이라 조심스럽게 낙관합니다.

파주운정신도시는 일산신도시 보다 크다는 것을 말씀드리며, 신도시의 파워는 왠만한 뉴타운 보다 낫다는 것을 강조하고 싶습니다.

ㅎㅎ.. 두서없이 길어졌습니다. 이해해주세요^^

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