투기지역이란?
투기지역은 소득세법상 개념입니다. 부동산소유권을 양도하면 양도소득세를 내는데요. 이 때 양도차익에 따라 세금이 부과됩니다.이 양도차익을 계산하는 기준가격을 실거래가로 하도록 강제된 지역이 투기지역입니다.
즉, 양도소득세를 많이 물려 투기를 못하하려는 의도로 지정되는 것입니다.
2. 투기지역 지정기준?
가) 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 '직전월'이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가
상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역
① 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상 승률의 100분의 130보다
높은 지역
② 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매
가격상승률보다 높은 지역 나) 지정하는 날이 속하는 분기의 직전분기(이하 이 항에서 '직전분기'라 한다)의 지가상승률이 전국소비자물가상승률
의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역
① 직전분기의 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역
② 직전분기부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전분기부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률
보다 높은 지역 다) 추가 요건
① 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나
② 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우 등
3. 투기지역 지정효과
가) 부동산 양도시 기준시가 대신 실거래가액으로 과세
나) 필요시 탄력세율(기본세율 ±15%p범위내)을 적용하여 중과세
4. 투기지역 지정현황
가) 주택투기지역(56개지역, 2004/6/1 現)
주택투기지역은 국민은행이 매달 발표하는 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘는 동시에, 전국 집값
상승률(또는 전국 2개월 평균 집값 상승률)의 1.3배를 넘으면 지정대상이 된다.
 주택투기지역 (56개지역, 2004/6/1 現)
| 주택투기지역 |
지정일자 |
서울
(14) |
강남구 |
2003/04/30 |
| 강동구, 송파구, 마포구 |
2003/05/29 |
| 서초구, 영등포구, 광진구, 용산구 |
2003/06/14 |
| 은평구, 금천구, 양천구, 중랑구, 동작구 |
2003/07/19 |
| 서대문구 |
2004/03/19 |
인천
(3) |
남동구, 서구 |
2003/06/14 |
| 부평구 |
2003/07/19 |
경기
(22) |
광명시 |
2003/04/30 |
| 수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시 |
2003/05/29 |
| 성남 수정ㆍ중원구, 부천시, 군포시, 구리시, 김포시, 파주시 |
2003/06/14 |
| 고양 일산구, 용인시 |
2003/07/19 |
| 오산시 |
2003/08/18 |
| 성남 분당구, 고양 덕양구, 평택시, 하남시, 안성시 |
2003/10/20 |
| 의왕시 |
2004/05/29 |
충청
(9) |
대전 서ㆍ유성구, 충남 천안시 |
2003/02/27 |
| 충북 청주시 |
2003/06/14 |
| 충남 아산시 |
2003/08/18 |
| 대전 대덕구ㆍ동구, 충남 공주시 |
2003/10/20 |
| 충북 청원군 |
2004/02/26 |
기타
(8) |
경남 창원시 |
2003/06/14 |
| 부산 북ㆍ해운대구, 강원 춘천시 |
2003/07/19 |
| 대구 서구ㆍ수성구ㆍ중구, 경남 양산시 |
2003/10/20 |
나) 토지투기지역(26개지역, 2004/6/1 現)
토지투기지역은 분기마다 발표되는 땅값 상승률이 소비자물가 상승률(분기)의 1.3배를 넘는 동시에, 전국 땅값
상승률(분기)의 1.3배를 넘거나 최근 3년간 전국 평균 땅값 상승률을 넘는 곳이 대상이다.
토지투기지역 (31개지역, 2004/6/1 現)
| 토지투기지역 |
지정일자 |
서울
(8) |
강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 강서구, 양천구, 구로구 |
2004/02/26 |
경기
(15) |
김포시 |
2003/08/18 |
| 고양시 덕양구, 성남시 수정구ㆍ중원구ㆍ분당구, 남양주시, 평택시, 하남시, 화성시 |
2004/02/26 |
| 오산시, 광명시, 광주시, 의왕시, 여주군, 이천시 |
2004/05/29 |
충청
(8) |
충남 천안시 |
2003/05/29 |
| 대전 서ㆍ유성구 |
2003/08/18 |
| 충북 청원군, 충남 공주시ㆍ아산시ㆍ계룡시ㆍ연기군 |
1. 도입목적
주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함
2. 시행지역
투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함
주택거래신고지역 (6개지역, 2004/6/1 現)
| 주택거래신고지역 |
지정일자 |
서울
(4) |
강남구, 강동구, 송파구 |
2004/03/30 |
| 용산구 |
2004/05/25 |
경기
(2) |
성남시 분당구 |
2004/03/30 |
| 과천시 |
2004/05/25 |
3. 신고 대상주택
가) 주택거래신고지역의 공동주택의 종류에 따라 다음과 같이 구분됨
① 아파트거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 재건축·재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트
② 연립주택거래신고지역 : 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축·재개발 정비구역안에 있는 모든 연립주택
③ 아파트·연립주택거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축·재개발
정비구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택 나) 종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는
신축 주택수가 300세대 이상인 경우 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 봄
다) 재건축·재개발 정비구역안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거·멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나,
건축물 관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니하면 신고대상이 됨 4. 신고 의무자
가) 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 작성·기명 날인하여 당해 주택소재지의
관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 함
나) 다만, 거래당사자가 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고토록 할 수 있음
다) 또한, 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음 5. 신고기간
가) 주택거래계약은 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 함
나) 다만, 신고지역 지정전에 체결된 계약으로서 검인을 받지 아니한 계약은 지정일부터 15일 이내에 신고하여야 함
※ 검인계약서란?
부동산등기특별조치법에 따라 지자체 장의 검인(확인도장)을 찍은 부동산매매계약서로서 지방세등 세금 납부 및
등기시에 제출하여야 함 6. 신고내용
가) 주택거래계약의 신고내용은 다음과 같음
계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 거래가액, 소유권이전 예정일자, 부동산중개업자, 계약의 조건·기한
※ 신고내용중 부동산중개업자는 중개계약인 경우에 한하고, 계약의 조건·기한은 조건 또는 기한이 있는 경우에 한함 7. 위반자 조치
가) 미신고자 및 신고해태자에 대하여는 해태기간에 따라 취득세의 1배~5배의 과태료를 부과함
나) 허위신고자에 대하여는 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배~5배의 과태료를 부과함 8. 제출서류
주택거래계약의 신고시 제출하는 서류는 다음과 같음
가) 주택거래계약신고서
나) 주민등록표등본 등 신고인이 본인임을 증명할 수 있는 서류
다) 거래계약서 사본 등 당해 주택거래계약을 증명하는 서류
라) 건물등기부등본 9. 처리절차
주택거래신고서 작성·제출(신고인) → 신고서 접수(시장·군수·구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부(검인 면제)
→ 허위신고 등 위반자에 대한 과태료 부과 10. 주택거래신고지역 지정
가) 신고지역의 종류 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역, 아파트·연립주택거래신고지역나) 신고지역의 지정절차 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할
지방자치단체와 협의한 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정함
※ 세부 지정절차 지정예고(필요시, 건교부) → 현지조사(필요시, 건교부 또는 지자체) → 관할 지자체 협의
(시급한 경우 생략가능) → 주택정책심의위원회 심의 → 신고지역 지정 및 공고 다) 신고지역의 지정기준
① 전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역
② 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역
③ 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역
④ 관할 시장·군수·구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역 라) 신고지역의 지정범위
① 신고지역의 지정범위는 시·군·구 또는 읍·면·동(동은 법정동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 함
② 다만, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는
재건축·재개발구역 단위별로 지정할 수 있음
1. 투기과열지구란?
최근 2개월간 신규아파트 청약경쟁률이 5:1 이상이거나 전용면적 25.7평 이하 주택 청약경쟁률이 10:1을 초과할 경우, 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우 등에 지정할 수 있다. 2. 투기과열지구 지정기준?
가) 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역중
① 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 경우
② 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나
분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우
나) 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우 등 3. 투기과열지구 지정효과
가) 분양권 전매제한(소유권이전등기시까지) 단, 지정 이전에 분양권 소유자는 한번의 전매가능
나) 신규주택의 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급
다) 청약1순위 자격제한(1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, 2002/9.5일 이후 입주자저축 가입자로서 세대주가
아닌 자는 1순위 제한)
라) 주상복합건물, 오피스텔의 입주자 공개모집
마) 지역조합 조합원 선착순 모집금지 및 조합원지위 양도금지 4. 투기과열지구 지정현황
투기과열지구 (2004/6/1 現)
| 투기과열지구 지정지역 |
지정일자 |
| 서울시 |
전지역 |
2002/09/06 |
| 부산시 |
해운대구 : 전지역 |
2003/10/02 |
| 수영구 : 전지역 |
2003/10/02 |
| 전지역 |
2003/11/18 |
| 대구시 |
수성구 : 전지역 |
2003/10/02 |
| 전지역 |
2003/11/18 |
| 인천시 |
부평구 : 삼산1지구 |
2002/09/06 |
| 연수구 : 송도신도시(2공구) |
2002/12/06 |
| 전지역 <제외지역 : 강화군 교동면, 삼산면, 서도면, 옹진군 대청면, 백령면, 연평면,북도면, 자월면, 덕적면, 영흥면> |
2003/06/07 |
| 광주시 |
전지역 |
2003/11/18 |
| 대전시 |
유성구 : 노은2지구 |
2003/02/05 |
| 유성구 : 전지역 |
2003/04/29 |
| 서구 : 전지역 |
2003/04/29 |
| 전지역 |
2003/06/07 |
| 울산시 |
전지역 |
2003/11/18 |
| 경기도 |
고양시 : 대화동, 탄현동, 풍동지구, 일산2지구 |
2002/09/06 |
| 남양주시 : 호평동, 평내동, 와부읍 |
2002/09/06 |
| 화성시 : 태안읍, 봉담지구, 동탄지구 |
2002/09/06 |
| 용인시 : 동백지구 |
2002/11/18 |
전지역 <제외지역 : 가평군, 양평군, 여주군, 연천군 미산면, 중면, 장남면,
백학면, 왕징면, 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리, 서신면 제부리> |
2003/06/07 | |
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