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9월부터 85㎡형 분양가 488만원 오른다 |부동산노트

2008-09-01 14:42

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9월부터 분양되는 전용면적 85㎡인 공동주택의 분양가가 가구당 488만원 정도 인상된다. 이는 공동주택 기본형 건축비가 3.16% 상향 조정됐기 때문이다.

국토해양부는 공동주택의 분양가를 산정할 때 포함되는 기본형 건축비를 지금보다 3.16% 올려 1일 입주자 모집 승인신청분부터 적용하기로 했다고 31일 밝혔다.

이번 기본형 건축비 인상은 매년 3월과 9월에 정기 조정되는 데 따른 것으로 3월에는 2.16% 올랐고, 단품슬라이딩제 도입에 따라 7월 8일 수시조정 때는 4.40% 인상됐었다.

국토부는 이에 대해 전체 공사비 중 비중이 큰 노무비가 지난 6개월간 3.52% 상승하고 재료비도 2.70% 올랐기 때문이라고 설명했다.

아파트 분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비용 등으로 구성되므로 이번 기본형 건축비 인상으로 3.3㎡당 건축비는 456만원에서 471만원으로 약 14만4000원 인상된다.

예컨대 대표적 주택형인 공급면적 112㎡(전용 85㎡)의 가구당 건축비는 1억5490만원에서 1억5980만원으로 약 488만원 상승한다.

이번 기본형 건축비 조정으로 택지비를 포함한 아파트 분양가는 1.2∼1.5% 정도 오르게 된다는 게 국토부의 분석이다.

[세계일보 2008.08.31] 강갑수 기자

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‘후분양’이 서민 내집마련 막는다 |부동산노트

2008-08-18 17:01

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‘후분양제 아파트는 부자들만의 리그?’

공공택지지구와 재건축단지의 분양아파트에 대해 후분양제가 의무화돼 올해부터 후분양아파트가 본격 공급되고 있는 최근 서울 은평뉴타운 등 후분양제 아파트 당첨자 중 자금을 마련하지 못해 계약을 포기하거나 청약가점이 높아도 청약통장을 내밀지 못하는 사례가 속출하고 있다.

아파트 후분양제는 참여정부가 주택시장 안정과 소비자 보호를 명분으로 지난 2003년 재건축단지 등(공공택지는 올해부터)에 도입한 것으로 공정률이 최대 80% 이상 진행된 이후 분양하도록 한 것.

하지만 후분양아파트에 입주하려면 분양 계약 후 입주 때까지 6개월여 동안 분양대금을 모두 완납해야 하므로 자금여력이 떨어지는 서민에겐 내집마련에 큰 ‘장벽’으로 등장하고 있다.

■후분양 의무제, 서민 내집장만 가로막아

전문가들은 이제는 분양가가 하향 안정세를 보이고 있는 데다 오히려 부작용만 속출하고 있어 후분양 의무제도를 폐지해야 한다고 한목소리를 내고 있다.

17일 SH공사에 따르면 SH공사가 지난해 12월 분양한 은평뉴타운 1지구의 일반분양분 1643가구 중 152가구와 특별공급분 1172가구 중 315가구 등 총 467가구가 후분양에 따른 자금마련 등의 이유로 계약을 포기, 은평뉴타운 2지구와 함께 이달 초 재분양됐다. 그러나 1지구에서 재분양된 아파트들은 계약 후 입주까지 기간이 3개월로 너무 짧아 자금마련에 부담을 느낀 청약자들이 통장을 아끼면서 일부는 1순위 청약에서 미달을 기록하는 등 청약률이 2지구에 비해 상대적으로 저조했다.

■“집도 안 팔리는데 6개월 만에 10억원을 어떻게 만드나.”

서울 요지에 위치하면서도 주변보다 저렴한 분양가로 ‘로또’로 불리던 은평뉴타운 아파트에 당첨되고도 467명이 계약을 포기한 것은 후분양에 따른 자금마련에 대한 부담 때문이다. 실제로 지난해 1지구에서 지난해 12월 분양된 후 미계약된 152가구 중 부적격자 94가구를 제외한 58가구는 자금사정으로 계약을 포기했다. 또 이주민 대상 특별공급분 1172가구 중 계약을 포기한 315가구도 대다수가 보상금과 분양가 간 차액을 마련하지 못해 계약을 하지 못한 것으로 알려졌다.

닥터아파트 이민영 팀장은 “청약가점이 높은 당첨자들 특성상 대부분이 무주택 서민인데 6개월 동안 3억원이 훨씬 넘는 현금을 마련하기가 쉽지 않았을 것”이라며 “더구나 요즘같이 거래가 전혀 이뤄지지 않는 시장상황을 감안하면 서민들이 후분양 아파트에 들어가기는 사실상 불가능해진 셈”이라고 말했다.

지난 6월 후분양으로 분양된 재건축단지인 서울 서초구 반포자이도 당첨자들이 자금 마련 등에 대한 부담으로 일반분양분 당첨자의 40%가 계약을 포기해 논란이 일었다. 반포자이는 3.3㎡당 평균 3300만원의 고분양가에도 청약경쟁률이 4대 1에 달했지만 결국 당첨자들은 6개월 동안 10억원이 넘는 돈을 마련할 길이 막막해지자 대거 계약을 포기했다.

■10년간 공들인 청약통장 ‘무용지물’로

당첨자들은 계약을 포기하면서 ‘치명적인 상처’를 입게 됐다. 은평뉴타운 1지구 11·12블록의 경우 당첨자들의 평균가점이 70점에 이를 정도로 인기가 높았지만 개인사정으로 계약을 포기한 사람들은 청약통장을 사용한 것으로 간주돼 앞으로 다른 아파트단지에 10년 동안 가구원 전원이 청약을 못하게 됐다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “인기 단지를 분양받기 위해 수년 동안 청약가점을 쌓아온 가구주의 경우 계약을 포기하면 공공택지에서는 10년, 민간아파트에서는 5년 동안 청약통장을 못 쓰게 돼 타격이 크다”며 “후분양아파트의 경우 자금마련 계획이 확실히 서지 않은 상태에서 청약하면 아까운 청약통장만 날릴 수 있어 주의해야 한다”고 말했다.

후분양제가 적용되는 재건축단지는 2003년 7월부터 투기과열지구에서 사업승인을 신청하는 경우 일반분양은 공정률이 80% 이상 진척된 후 공급하도록 돼 있다. 또 공공택지 지구에서 공공부문이 공급하는 분양아파트도 공정률을 기준으로 올해는 40% 이상, 2010년에는 60% 이상, 2012년 이상 진척된 뒤 분양하도록 의무화돼 있다.

■전문가들, “후분양제 의무화보다 시장논리에 맡겨야”

부동산 전문가들은 후분양제가 도입 당시 치솟는 분양가를 억제하기 위해 도입됐지만 지금은 분양가도 하향 안정세로 돌아선 상황에서 부작용만 커지고 있어 폐지하는 것이 바람직하다고 주장한다.

박상언 사장은 “선분양을 하면 입주자가 집값을 2년여 동안 나눠 낼 수 있지만 후분양제에서는 짧게는 3개월 만에 수억원에 이르는 분양대금을 모두 내야 한다”면서 “후분양제 아파트는 대개 공공택지에서 저렴한 값에 나오는 아파트가 많지만 정작 서민이 접근하기에는 짧은 기간에 너무 큰 부담이 따른다”고 말했다. 그는 또 “후분양제로 인해 분양가도 선분양 때보다 더 높아지는 등 부작용이 많은 제도인 만큼 폐지하는 게 바람직하다”고 말했다.

■사진설명=집값을 안정시키고 소비자를 보호한다는 취지로 정부가 재건축단지와 공공택지지구의 공공분양 물량에 대해 시행 중인 아파트 '후분양제'가 되레 서민들의 내 집마련에 발목을 잡는 등 부작용이 커지고 있어 이를 폐지해야 한다는 목소리가 높다. 지난해 말 이후 분양제로 공급돼 지난 6월부터 입주를 시작한 서울 은평뉴타운 1지구.

[파이낸셜뉴스 2008.08.18] 김관웅기자

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잇단 계약해지…찬바람 부는 분양시장 |부동산노트

2008-08-12 23:51

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“계약금 버리더라도” 입주 예정자 포기 급증

건설사, 중도금 무이자 대출 등 판촉 안간힘


최근 새 아파트를 분양계약한 입주 예정자들이 중도에 계약을 해지하겠다고 요청하는 사례가 늘어나 건설사들이 골머리를 앓고 있다. 이 때문에 건설사들이 아파트와 오피스텔 등을 분양할 때 계약률을 높이기 위해 중도금 대출을 무이자로 알선, 제공하는 사례가 빠르게 늘고 있다.

# 입주 예정자의 잇딴 계약 해지 요구는 미분양이 늘어난 탓에 집값이 분양값을 밑돌거나, 종전 집을 처분하지 못하는 등 개인 사정으로 잔금을 마련하지 못한 데 따른 것이다. 이런 경우 건설사가 계약 해지에 응하지 않는 게 일반적이어서 입주 예정자와 마찰을 빚는 사례가 늘고 있다.

최근 대구광역시의 한 아파트 입주예정자 정아무개(39)씨는 입주한 지 두달이 지나도록 전세가 나가지 않고 집값은 분양값 이하로 떨어지자 아예 계약을 해지하기로 마음먹었으나 그마저도 쉽지 않다는 사실에 곤혹스러워하고 있다. 이 계약자는 잔금을 못내 연체 이자를 물게 될 처지가 되자 “계약금 1천만원을 포기할테니 계약을 해지해줄 것”을 건설사에 통보했다. 그러나 건설사로부터 “계약서상에 명시된 해지 요건 외에 계약해지는 안 된다”는 답변이 돌아왔다. 건설사 쪽은 전세를 알선해줄테니 계약을 포기하지 말라고 오히려 부탁했다.

아파트 계약의 경우 전 가족이 다른 지역으로 이주하거나 해외로 이민을 가는 등 계약서상에 명시된 사유가 아니고는 원칙적으로 일방의 계약해지가 불가능한 게 일반적인 약관 조항으로 돼 있다. 다만, 계약 후 중도금을 내기 전이라면 입주 예정자가 위약금(분양값의 10%)을 물 경우 계약 해지가 가능하다. 김신조 내외주건 사장은 “지방의 경우 분양값의 10%에 못미치는 500만~1천만원의 계약금만 내고 중도금 무이자 대출로 끌고 가다가 입주 때 계약 해지를 원해 건설사와 마찰을 빚는 사례가 많다”면서 “계약할 때 만일의 경우를 대비해 계약해지 관련 조항을 확인해둘 필요가 있다”고 말했다.

# 지난해까지만 해도 건설업계에서는 미분양으로 남은 가구에 대해서만 판촉용으로 중도금 무이자 혜택을 주는 게 일반적이는데, 최근에는 중도금 무이자 대출이 처음부터 계약 조건으로 등장하고 있다. 중도금 대출은 건설사가 계약자를 대신해 금융기관으로부터 집단대출을 받는 형식으로 이뤄지는데, 이 때 건설사가 이자를 대신 내주는 게 ‘무이자 대출’ 방식이다.

포스코건설은 인천경제자유구역 송도 국제업무지구에서 이달 20일부터 청약 접수를 받는 오피스텔 ‘커낼워크’ 계약자들에게 중도금 전액 무이자 융자를 내걸었다. 분양대금 납부 조건도 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 비율로 정해, 통상 60%인 중도금 비중을 낮추고 대신 잔금 비중을 높였다. 포스코건설은 “은행 대출 한도가 총 분양값의 40%까지로 제한되는데 따른 수요자들의 자금 조달 어려움을 덜기 위해, 중도금 대출금 전액에 대해선 이자를 대신 내주기로 했다”고 말했다.

이에 앞서 ㈜한양은 충남 천안시 청수지구에서 지난달 분양한 ‘한양수자인’ 아파트에 계약금 500만원, 중도금 60% 무이자 대출을 실시해 천안에서 보기 드문 초기 계약률 90%대라는 깜짝 실적을 거뒀다. 박상언 유앤알컨설팅 사장은 “요즘처럼 금리가 오르고 있는 상황에서 중도금 40%를 무이자로 대출받는다면 분양값 4억원짜리 아파트의 경우 입주 때까지 3년간 약 2천만원 가까운 금융비용을 아낄 수 있게 된다”고 말했다. 그러나 건설사가 무이자 대출을 해주면서 이자 비용을 분양값에 전가한 것은 아닌지 주의해야 한다는 지적도 있다.

[한겨레 2008.08.12] 최종훈 기자

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