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2009-08-06 17:06
http://blog.drapt.com/hazime/81249545989809 
출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방
원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=69784
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지난 9월 15일 도시재정비촉진을위한특별법상 시범지구 지정, 10월 17일 촉진지구 16곳 발표와 함께 이어진 규제사항으로 강북권 재개발 시장에 다시 한번 관심이 집중되고 있다. 시범지구로 지정되면서 전통적인 노후 주거지역에서 동북권 지역의 중심주거지로 탈바꿈될 성북구 장위뉴타운을 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 다녀왔다. >>장위뉴타운 현황 및 개발 계획  1. 장위뉴타운 현황 장위뉴타운은 성북구 장위동 68-8번지 일대 55만 9천9백33평으로 지난해 12월16일 3차 뉴타운으로 지정됐다. 2,3차 뉴타운 중 면적이 가장 넓다. 단독주택 68.4%와 다가구 주택 17.7%, 다세대 주택 3.2%로 구성돼 주택이 전체 면적의 89.3%를 차지하고 있고 노후 불량주택률이 63%에 달해 주거중심형 뉴타운으로 안성맞춤이다. 2. 개발 계획 장위뉴타운은 노후,불량 주거지역의 무분별한 개발을 방지하고 도시 기반시설을 종합적, 체계적으로 개선해 미래지향적 주거지역의 조성을 기본 방침으로 하고 있다. 지역적 특성을 살린 ‘맞춤형 주거단지’ 건설을 목표로, 평지인 장위3동은 25층 이상 고층 주거지역, 급경사의 구릉지 장위1동은 테라스형의 저층 주거지역으로 조성될 계획이다. 주거중심, 보행 주심의 녹색타운으로 개발하는데 초점을 맞추고 있어 장위 뉴타운을 둘러싸고 있던 오동 근린공원이 재정비 되고, 열악했던 우이천변이 유채꽃밭 조성과 수림대 조성을 통한 새로운 휴식공간과 자연학습 공간으로 재탄생될 예정이다. 또 수준 높은 주거환경 조성을 목표로 부족했던 쇼핑시설의 확충과 함께 특성화학교 등 편의시설과 교육시설이 보강될 것으로 보인다. 이에 따라 중학교 2곳과 고등학교 1곳이 새로 증설될 예정. 현재 개발 진행상황을 보면, 아직 기본계획이 나오지 않은 상태로 기본계획 초안 작성을 위한 용역이 진행 중이다. 빠르면 11월경 주민공람을 치를 것으로 예상된다. 이에 따라 올해 말까지 개발 기본계획을 수립할 예정이며 2007년부터는 블록별, 지역별 추진위원회를 설립하고 구역지정, 조합설립 등의 절차를 거쳐 2008년 하반기에 착공. 2012년 까지 장위 뉴타운의 50%가량 사업이 완료될 계획이다. >> 현재 분위기 및 선호도가 높은 구역  현재 분위기 지난달 15일 시범지구로 지정된 후 거래가 배로 늘었을 만큼 시장 분위기가 뜨거웠다. 개발 기대감에 한차례 손바뀜이 이뤄지면서 시세는 10평 기준(원빌라) 평당 1천8백만~1천9백만원선, 다가구는 1천만~1천1백만원으로 형성됐다. 단독은 평당 7백50만~9백만원 정도. 하지만 지난 19일 촉진지구 지정과 함께 토지거래허가지역으로 묶이면서 거래는 급속히 얼어붙고 있다. 6평 이상 지분 거래시 받아야 하는 토지거래허가 요건이 강화됨에 따라 투자용으로 접근했던 매수세가 급속도로 위축되고 있기 때문. 또한 촉진지구내 공원, 녹지면적 확보를 위한 기부채납에 관한 사항까지 발표되자 매수세들이 투자 수익률을 따지느라 분주한 모습이다. 하지만 인근의 아시아부동산 관계자는 “현재는 강화된 거래 요건과 연이어 발표되고 있는 조합원들의 개발 부담에 관련된 사항들로 일시 주춤하는 상황이다.” 라며 “하지만 장위뉴타운의 경우 메리트가 풍부해 실거주와 투자 목적을 동시에 노리는 매수세들이 이어질 것으로 내다보고 있다.”라고 전했다. (문의: 아시아부동산 02-910-6200) 선호도가 높은 구역  장위 6구역 장위6구역은 장위동 305번지 일대, 총 1만5천9백72평으로 구역내 면적이 가장 넓다. 따라서 대단지로 조성될 것으로 보이며 1호선 석계역을 걸어서 5분~10분 정도면 이용 가능하고 6호선 돌곶이역도 걸어서 10분 내외로 이용 가능한 더블 역세권이다. 또한 우이천변을 끼고 있어 향후 우이천이 재정비될 경우 조망권도 탁월할 것으로 전망돼 선호도가 높은 구역이다. 시세는 평균 시세보다 평당 1백만~2백만원 정도가 높은 2천만원 정도를 형성하고 있다. 조합원 비율은 약 49%정도. 현재는 한 차례 손바뀜이 일어난 이유도 있지만 매도자들이 매물을 아끼고 있어 매물 찾기가 쉽지 않은 상태다. 시공사는 삼성물산으로 내정돼 있기는 하지만 아직 추진위 단계에서 선정된 것이라 추후 진행상황을 좀 더 지켜봐야 한다. 장위 4구역 장위 4구역은 장위동 37-1번지 일대로 약 8천6백73평이다. 역시 6호선 돌곶이역과 1,6호선 석계역을 걸어서 5~10분 정도면 이용 가능한 더블역세권이면서 6호선 일대 상업시설과 가장 가까운 지역에 위치해 있다. 역시 조합원 비율이 46%정도에 달할 것으로 예상됨으로써 선호도가 높은 지역이다. 현재 시세는 6구역과 비슷한 시세를 형성하고 있어 전체 장위 뉴타운의 시세를 견인하는 역할을 하고 있다. (문의: 돈벼락공인 02-943-8945) >>향후 가치 및 투자시 유의점  1. 향후 미래 가치 강북 개발의 시너지 효과 성북구는 현재 다각적이고 체계적인 개발이 곳곳에서 이뤄지고 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 여러 측면에서 개발이 이뤄지고 있다. 길음 ,미아뉴타운과 길음, 월곡 균형발전촉진지구, 장위뉴타운으로 이어지는 개발 사업이 동시에 이뤄지고 있기 때문이다. 따라서 이들 지역의 개발 사업이 완료되고 균촉지구 재정비가 끝나는 시점의 시너지 효과는 가히 폭발적으로 다가올 것이다. 더욱이 시범 뉴타운인 길음뉴타운의 개발 노하우가 있는 성북구는 도촉법상 처음으로 진행될 장위 뉴타운 개발에 대한 기대감이 크다. 바로 전국의 다세대, 다가구 밀집지역의 정비모델을 제시하겠다는 목표 아래 체계적인 신 주거공간으로의 재탄생을 꾀하고 있기 때문이다. 분당선 연장 추진 현재 장위뉴타운은 화랑로와 월계로, 한천로의 간선도로가 삼면으로 접해 있고 6호선 돌곶이역과 1호선 석계역이 있어 타 뉴타운보다는 교통여건이 양호한 편이다. 그러나 한정된 지하철 노선과 좁은 도로망으로 한계가 있는 것이 사실. 따라서 성북구는 향후 뉴타운 조성으로 증가할 인구 및 차량 등의 교통 분석을 통해 대중교통계획, 도시기반시설 설치 계획을 종합적으로 검토, 교통 개선계획을 수립중이다. 이에 대한 일환으로 분당선 연장인 분당선 2차 구간(선릉~왕십리)의 동북권 연장을 추진할 계획이다. 구상노선으로는 마장동에서 고려대역을 지나 장위동~중계본동을 지나는 노선으로 총 9개역 신설을 목표로 하고 있다. 사업구간은 총 12Km. 이를 위한 본격적인 준비로 관련 5개 구청(성북, 성동, 동대문, 강북, 노원)과의 공동 추진을 꾀하는 등 사업추진을 위해 박차를 가하고 있다. 향후 분당선 2차 구간이 성북구의 구상 노선대로 추진될 경우, 지하철 노선이 턱없이 부족했던 장위뉴타운의 교통 여건이 크게 개선될 것으로 예상된다. 2. 투자시 유의점 시범지구로 지정되면서 도로, 학교 등 기반시설의 우선설치를 위한 국민주택기금이 융자되고 관련 정책과 행정절차 등에도 제도적 지원이 먼저 이뤄져 사업 추진에 가속도가 붙을 전망이다. 하지만 19일 이후 실시된 토지거래허가제로 인해 6평 이상 토지를 구입할 때는 ‘거주용’이어야 하며, 공원 및 녹지용지 기부채납 등 개발부담에 관한 사항이 추가됨에 따라 촉진지구내 조합원의 부담이 커졌다고 할 수 있다. 또한 장위뉴타운은 원빌라보다는 다가구와 단독 주택의 비율이 압도적으로 많아 조합원 비율이 적다는 장점도 있지만, 다른 한편으로는 대지지분이 크기 때문에 초기 자본이 많이 필요하다는 것이 위험요소다. 이에 따라 계속 발표되고 있는 개발부담에 관한 사항으로 볼 때, 추가적으로 부가될 자금이 발생할 수 있어 신중한 자금 계획이 필요하다. 따라서 실수요자면서 투자를 염두에 둔 수요자라면 자신의 현재 자금 여력과 향후 발생될 자금압박을 염두에 둔 접근이 필요한 시점이다. 그러나 초기 투입자금을 줄이기 위해서 (상대적으로 저렴한)장위1동으로의 접근은 다소 주의해야 한다. 올 연말 기본계획이 나와 봐야 알겠지만 평지로 구성된 장위3동을 중심으로 사업추진이 빠르게 이뤄질 것으로 예상돼, 급경사의 장위1동은 (지형적인 원인으로) 사업이 장기화가 될 수 있다는 것에 주의해야 한다. |
[스크랩] 3월 판교신도시 분양단지 집중 분석 |부동산노트
2006-02-07 12:49
http://blog.drapt.com/hazime/81139284198499
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=58604
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▶ 3월 분양 물량 17곳 9천4백89가구 예정 ▶ 서판교는 쾌적성, 동판교는 편리성 우위 ▶ 서판교 한성필하우스(A12-1블록), 동판교 풍성신미주(A15-1블록)이 블루칩 판교신도시 아파트 분양이 3월부터 본격적으로 시작된다. 총 17곳 9천4백89가구가 나올 예정. 민영아파트 물량은 총 10곳 5천3백52가구로 이중 임대아파트는 4곳 1천6백92가구이다. 주공은 공공분양 4곳 2천2백19가구와 공공임대 3곳 1천9백18가구를 공급한다. 모두 25.7평 이하.  분양가는 민영물량의 경우 평당 1천1백만원이상이 될 것으로 보이며, 임대는 민영 분양가의 80% 수준이 될 것으로 예상된다. 가장 눈에 띄는 단지는 서판교의 경우 금토산공원에 인접해 있는 한림리츠빌(A12-1블록)이며, 동판교는 에듀파크가 인접해 있는 풍성신미주(A15-1블록)를 꼽을 수 있다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 판교신도시 3월 분양 아파트를 동판교과 서판교로 나눠 소개한다.  < 서판교 분양물량> ▶ 특징= 3월에 공급되는 단지 중 서판교에서는 10곳 4천5백15가구가 공급될 예정이다. 공공 및 민영 분양물량이 4곳 1천7백92가구, 공공임대가 6곳 2천7천23가구. 서판교는 금토산공원을 중심으로 녹지공간이 풍부하고, 단독주택지가 많아 저밀도로 개발되는 지역. 특히 운중천의 조망을 최대한 살려 자연친화적인 쾌적성에 중점을 둔다는 것이 특징이다. 대부분의 단지가 57번 국도를 중심으로 위치해 있으며, 용인~서울간 고속화도로와 서울외곽순환고속도로 진입이 수월하다. ▶ 건영캐스빌(A1-1블록)= 건영은 서판교인 A1-1블록에서 3개동 규모로 33평형 2백22가구를 분양한다. 모두 타워형으로 설계돼 운중천과 근린공원 조망이 모두 가능하다. 분양과 동시에 착공이 가능한 단지로 입주는 2009년 1월부터 시작될 예정. 57번 국도를 사이에 두고 초등학교가 들어서며, 근린공원과 운중천이 접해 있다. 특히 A1-1블록은 용인~서울간 고속화도로 서판교인터체인지가 인접해 있어 상현동, 흥덕동 등 용인 일대와 고등동, 헌릉 등 서울지역으로 진입이 원활하다. ▶ 한성필하우스(A2-1블록)= 한성종합건설은 A2-1블록에서 5개동 규모로 33평형 2백68가구를 분양한다. 2006년 4월 이후면 토지를 사용할 수 있기 때문에 2008년에는 입주가 가능할 것으로 보인다. 주차장을 모두 지하화하고, 지상은 공원화할 예정. 서울외곽순환고속도로에 인접한 단지로 용인~서울간 고속화도로 서판교인터체인지를 가깝게 이용할 수 있다. ▶ 부영(A3-1블록)= 광영토건이 시행하고, 부영이 시공하는 A3-1블록에는 24평형 1백57가구, 33평형 2백14가구 등 3백71가구의 임대아파트가 공급된다. 토지사용 시기가 2006년 4월이기 때문에 2008년 말 이후에나 입주가 가능할 것으로 보인다. 57번 국도와 용인~서울간 고속화도로 서판교인터체인지가 접해 있어 일부 소음이 우려된다. 중학교, 고등학교부지가 인접해 있어 통학은 편리한 편. ▶ 대방노블랜드(A3-2블록)= 대방건설은 A3-2블록에서 임대 아파트 2백66가구를 공급한다. 평형별 가구수는 24평형 1백24가구, 33평형 1백42가구. 입주시기는 2008년 10월로 예정돼 있다. 총 4개동 규모로 모두 타워형으로 설계될 예정이며, 단독주택부지와 상업지역, 고등학교가 인접해 이용이 손쉽다. ▶ 대광로제비앙(A4-1블록)= 대광건설은 서판교인 A4-1블록에서 24평형 1백43가구, 33평형 1백14가구 총 2백57가구를 분양한다. 총 4개동 규모이며, 분양과 동시에 착공이 시작돼 2008년 12월경이면 입주가 가능할 전망이다. 단독주택지 인근으로 상업지구가 인접해 있으며, 중학교가 단지와 접해 있고, 57번 국도를 사이에 두고 고등학교도 접해 있다. 단지가 단독주택지, 운중천, 중학교부지로 둘러싸여 있어 조망은 트여 있는 편. A1-1블록과 마찬가지로 용인~서울간 고속화도로 서판교인터체인지가 가깝고, 57번 국도를 통해 의왕, 안양으로의 이동도 쉽다. ▶ 판교뜨란채(A5-1,2블록)= 주공은 전용면적 25.7평 이하로 A5-1블록에서 5백11가구, A5-2블록에서 5백20가구를 공공임대할 예정이다. 임대기간은 10년으로 이후에는 분양전환이 가능하다. 공급 시점에서 2~3년 후 입주 가능하기 때문에 2008년 이후에는 입주 가능할 것으로 보인다. 서판교 서쪽에 위치한 단지로 북쪽으로는 운중천이 보인다. 교통은 신설될 예정인 판교~분당간 도로와 용인~서울간 고속화도로가 교차하는 지역으로 서울, 분당, 용인 등으로의 진출입이 편리하다. ▶ 진원ENC(A11-1블록)= 진원ENC는 A11-1블록에서 24평형 3백20가구, 33평형 150가구 총 4백70가구의 임대아파트를 공급할 예정이다. 토지사용 시기는 2006년 10월 이후로 입주는 2009년 이후에 가능할 것으로 예상된다. 서판교 중간에 위치한 단지로 북쪽으로는 운중천이 있으며, 남쪽으로 녹지가 있는 단지. 상업시설을 걸어서 이용할 수 있는 단지이기도 한다. ▶ 모아미래도(A11-2블록)= 모아건설은 서판교인 A11-2블록에서 24평형 3백49각, 33평형 2백36가구 등 총 5백85가구의 임대아파트를 공급한다. 토지사용 시기가 2006년 4월이기 때문에 2008년 말 이후에나 입주가 가능할 것으로 보인다. 북쪽으로는 운중천이 위치해 있으며, 남쪽으로는 중학교와 녹지가 있어, 남향 위주의 단지배치일 경우, 조망에 장애는 없을 것으로 보인다. 운중천을 사이에 두고, 상업지구가 들어설 예정이어서 편의시설 이용도 편리하며, 금토산공원도 10분 정도 걸으면 이용할 수 있다. ▶ 한림리츠빌(A12-1블록)= 한림건설은 대규모 금토산 공원에 인접해 있는 A12-1블록에서 총 1천45가구를 분양한다. 평형별 가구수는 29평형 3백45가구, 33평형 2백60가구, 34평형 4백40가구. 토지사용 시기가 2006년 12월로 3월에 분양하는 단지 중에서는 가장 늦어 입주 시기도 그만큼 늦을 것으로 예상된다. 금토산공원과 연결돼 있는 단지로 쾌적성과 조망권이 뛰어나 3월에 분양하는 서판교 단지 중에서는 입지가 가장 뛰어나다고 볼 수 있다. 기존에 중개업소가 밀집돼 있던 자리로, 북서쪽으로는 금토산 공원조망이 남쪽으로는 운중천 조망이 가능하다.  < 동판교 분양물량 > ▶ 특징= 동판교에서 3월에 공급되는 단지는 총 7곳으로 4천9백74가구가 공급된다. 한곳 8백87가구만이 공공임대물량이고, 그 외는 모두 분양되는 단지. 판교신도시 중심상업지구를 중심으로 편의시설이 갖춰지고, 특목고, 도서관, 학원 등 에듀파크와 주상복합촌이 들어서게 되는 지역이다. 특히 신분당선 판교역이 위치해 있어 교통과 편의시설이 완벽하게 갖춰진다는 것이 특징. 분당신도시와 바로 인접해 있어 기존의 분당신도시내 편의시설도 이용할 수 있다. 교통은 신분당선 외에 경부고속도로 판교인터체인지, 분당~수서 고속화도로 등을 쉽게 이용할 수 있다. ▶ 풍성신미주(A15-1블록)= 풍성주택은 동판교인 A11-1블록에서 25개동 규모로 33평형 1천1백47가구를 분양한다. 이번 3월에 분양되는 동판교 단지 중에서는 가장 블루칩단지로, 단지규모도 가장 크다. 2006년 11월 이후 토지사용이 가능하기 때문에 2009년 이후 입주가 가능할 예정. 자립형사립고와 특목고, 도서관, 학원 등이 건설되는 에듀파크와 가장 가깝게 위치한 단지로 교육시설 이용이 완벽하다는 장점을 갖는다. 단지내에 초등학교가 있어 도로를 이용하지 않고 이용할 수도 있다. 교통은 2010년 개통예정인 신분당선 판교역이 차로 5분 거리이며, 판교신도시 중심상업지역도 걸어서 이용이 가능하다. 에듀파크 인근 근린공원도 걸어서 이용할 수 있는 거리. ▶ 이지아파트(A16-1블록)= 이지건설은 A16-1블록에서 16개동 규모로 33평형 7백21가구를 분양한다. 토지이용 가능시기가 2006년 11월이기 때문에 2009년 초 이후에나 입주가 가능할 것으로 보인다. 동판교에서 가장 북쪽에 위치한 단지로 분당신도시 하탑동과 인접해 있다. 현재 운행중인 분당선 이매역과 2010년 개통예정인 신분당선 판교역이 차로 5분 거리로 교통이 편리하며, 걸어서 10분이면 에듀파크를 이용할 수 있다. 단지가 고등학교부지와 접해 있어 이용도 쉬운 편. 다만, 분당~수서간 고속화도로가 단지와 접해 있어 일부 소음발생의 우려는 있다. ▶ 판교뜨란채(A17-1,2블록)= 주공은 전용면적 25.7평 이하로 동판교인 A17-1블록에서는 공공임대 8백87가구를 공급하고, A17-2블록에서는 5백95가구를 공공분양할 계획이다. 에듀파크와 판교신도시 중심상업지구 사이에 위치한 단지로 걸어서 10분이내에 에듀파크와 개통예정인 신분당선 판교역을 이용할 수 있다. 3월 주공의 공급 물량 중에서는 가장 인기가 높을 것으로 예상되는 단지. 초등학교와 중학교부지가 단지내에 있어 통학도 용이한 편이다. ▶ 판교뜨란채(A18-1블록)= 주공은 동판교인 A18-1블록에서 24~33평형 7백60가구를 공공분양한다. 이지아파트(A16-1블록) 바로 아래에 위치한 단지로 2010년 개통예정인 신분당선 판교역이 차로 3~4분 거리에 있다. 특히 분당신도시 이매동 태영아파트와 분당~수서간 고속화도로를 사이에 두고 접해 있어 분당선 이매역을 바로 이용할 수 있으며, 탄천도 이용이 손쉽다. 물론 에듀파크와 판교신도시 중심상업지구도 가까운 편. ▶ 판교뜨란채(A22-1,23-1블록)= 주공은 전용면적 25.7평 이하로 동판교인 A22-1블록에서 3백97가구를, A23-1블록에서 4백67가구를 공공분양한다. 57번 국도변에 위치한 단지로 도로를 사이에 두고 중심상업지구와 주상복합촌이 인접해 판교신도시내 중심 편의시설을 가장 손쉽게 이용할 수 있을 것으로 보인다. 초등, 중, 고 부지가 모두 걸어서 통학할 수 있는 거리.
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[스크랩] 건폐율, 용적율 |부동산노트
2005-12-05 13:16
http://blog.drapt.com/hazime/826371133756161523
원문 : http://blog.drapt.com/odyssey3
| 건폐율은 대지면적에대한 바닥 건축면적으로 대지가 100평이라 할때 건폐율이 20%라면 바닥100평중 건물이 차지하는 면적이 20평이라는 뜻 용적율은 대지면적에 전체건축면적 대지 100평일때 용적율200% 건폐율 20%라면 1층당20평 으로 최대 10층까지 지으면 20평*10층 =200평 이 되어 용적률 200%를 맞춥니다 내가 땅을 사서 집을 직접 지으려면 높을수록 좋겠지만 아파트를 구입하신다면 건폐율이 낮으면 녹지면적이 많아서 쾌적하고 용적율이 낮으면 너무 고층화 되지 않아 전망이 좀더 확보 되니 좋겠지요 저층 재건축 아파트 가격이 높은 이유가 여기에 있습니다. 용적율이 낮기 때문에 세대당 대지면적이 많아서 재건축시 높은 수익을 올릴 수 있기 때문입니다. |
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