부동산노트(31)

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더 많은글과 정보를 원하시면 이곳으로... |부동산노트

2010-12-20 02:37

http://blog.drapt.com/hate1009/755321292780237151 주소복사

이곳 제 블로그를 방문해주시는 분들께..

먼저 감사를 드립니다

 

제 글과 부동산 관련 자료를 원하시는 분들이라면

아래 주소로 방문하여주시길 부탁드립니다'

 

위례 신도시에대한 모든것

아래 카페 방문하여보시길 바랍니다.

 

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닥터아파트 칼럼에 미쳐 올리지 못하거나

닥터 칼러으로 등재하였으나 주관적 글로 판명되어 (닥터측 평가) 칼럼으로 등재되지 못한 글과 부동산

관련 사진 그리고 각종 레포트등의 자료가 위 싸이트에 있으며

 

주 2~3회  개인적 의견을 가미한 분석글과

주중 수시로 부동산관련 각종 최신자료를 올리고있습니다

방문해 보시면 방대한 자료를 확인하실수있을것입니다.

또한

글을 읽는 분들에게 작은 도움이 될것이라 자부합니다

 

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2010년 주택 시장은 밀당 |부동산노트

2010-03-21 02:33

http://blog.drapt.com/hate1009/755321269106432108 주소복사

 

 

2010년 주택 시장은 밀당( 밀고 ,당기기)의 한해 가될것입니다

누가 밀고 당기 느냐고요?

 

매도자와 매수자요 ^^

2010년 부동산 시자엥 영향을 미칠 여러사항을 밀고 당기기라는 주제로 이야기를 해보겠습니다.

 

 

*2010년 시기별 부동산 관련주요 사항

 

1. 위례 송파 신도시 분양등을 포함한 보금자리주택 청약

2.6월 지자체 선거

3.하반기 신규 보금자리주택 지역 발표 및 광교분양

4.2010년 12월 다주택자 양도세 감면 종료

5.기타 경제위기 관련 위기 의식 상존

 

*2020년 주택 구입 수요자

 

1. 기존 다주택자를 포함한  전문 투자자 그룹

2. 신혼부부등 신규 주택 수요자

3. 기존 주택에서 신규주택으로 갈아타는 교체수요 1주택자

4. 잠재적 주택구입 수요자 (??)

 

* 정부 정책

1. 경제위기 극복과 주거안정 노력 ( 전세난에따른 문제 최소화)

2.6월 지자체 선거및 현정권 후반부로 접어듬에따른 추진 정책 완결

3.미분양야파트 및 부동산 경착륙 예방

 

 

*** 년초~ 현재 까지의 분위기

 

1.다주택자

2009년 매수자가 왔을때 ... 그냥 그가격에 팔걸..ㅠ.ㅠ

괜히 안팔았어 ~! 괜히  팅겼어~!!

지금은 지나가는 개미도 없어 ~!

 

그래도 이제 3월...앞으로6월에 희소식이 들려올지도 모르고 ..

남은 2010년 아직 시간이 많어 ~!@.@

((  매수자가 있음 무조건 팔아야지 !!))

 

2.신혼부부및 신규 주택 수요자

위례송파 신도시를 포함하여 저렴한 보금자리 주택이 나온데 ~ 야호 ~!!

내집마련이 아주 쉬워지나봐~!

가겨도 저렴하고

프리미엄도  있을거야 룰루 ~랄라라~! ^^

기존 주택은 고평가 거품이야

내가 빌라나 연립이나 살 (?)군번으로 보이니 ~!

 

 

3. 기존.신규주택으로 갈아타는 교체수요 1주택자

아니 집을 내놓았는데 팔려야지~!

살고있는 집이 팔리면  평수를 늘려서 갈 절호의기회인데..

정부의금융 규제로 대출도 잘안나오고 ...ㅠ.ㅠ

대출과 여유자금만있어서도 일시적 1가구 2주택자에 따른 투자효과도 볼수 있으련만 ...

 

4. 잠재적 주택구입 수요자 (??)

버블이다.~!!

거품이다~!!

집값 폭락한다 ~!

그리스를보라 ~!

보금자리주택 가격도 비싼거 아니니?

분양가 공개를 하고 더 낮은가격에 주택을 공급하라 ~!

 

 

5 전세 세입자

요즘같은 불경기에 무리해서 집을 구입라는 것은 바보짖이야

집값도 올라갈 일이 없어

공급광이에 경제위기에 버블이라 하잖아 ~!

좀더 가격이 떨어지면....

 

6. 정부

뉴타운 재건축은 진행 해야 중장기적인 노후 불량주택 문제를 해결할수있는데..

전세 가격 불안이 야기되닌..이것참..

도시형 생활주택 건설 촉진 정책을 내놓았는 데 왜 공급이 안되는 거야?

에라~ !! 역세권 뉴타운을 빨리 빨리  도개공 주공을 동원해서 공급해야지~!

혹시 ~ 6월 지자체 선거에서 집값용인이 나오면 안되는데..

미리미리 개발 정책을 내놓아서  꿩먹고 알먹고..

미분양 에따른 건설 업체문제를 ... 하도급 (?) 으로 적절하게 먹거리를 공급하는수밖에

자칮 다음선거를 망칠수있으니 추가적인 규제 완화나 연장은 ...가급적 할수없고..

지금 까지 발표한 정책을 추진하기도 바쁘다..

발표한것을 이제 착공 실현 해 가면  국민 시민 여러분들도  이해 하실것이야..^^

 

서민 중산층을위한  보금자리주택/ 역세권 개발에따르는 소형주택 공급/도시형 생활주택공급

중산층 및 기존 주택자를 위한 뉴타운 개발 가속화 / 재건축 가속화/ 광교등을 포함한 신규 택지개발지구 분양

아직 까지는 전세 가격 상승을 제외하곤 성공적이야 ^^

 

6 전세 세입자

요즘같은 불경기에 무리해서 집을 구입라는 것은 바보짖이야

집값도 올라갈 일이 없어

공급광이에 경제위기에 버블이라 하잖아 ~!

좀더 가격이 떨어지면....

 

 

** 3월이후 ~가을(?)

 

1.다주택자

아흑~!

6월이 왔는데..

사람들이봄 벚꽃놀이 가네 마네 하다가 4.5월 이 매수자 개미 한마리없이 가고...ㅠ.ㅠ

6월 선거 있슈가 먹히려나? 했는데..

무더운 여름 날씨에 혹시나가 역시나네..

가격을 좀더 내려보고...

 

2.신혼부부및 신규 주택 수요자

위례는 떨어졌지만 다음 분양이 도있으니 다음을 기약 할수밖에..ㅠ.ㅠ

그런데 분양가가 좀 비싼듯해...ㅠ.ㅠ

어차피 당첨되엇어도 분양가를 부담하려면 고민이 되었을 꺼야..ㅠ.ㅠ

다른지역 보금자리가 어디있지?

가격은?

 

3. 기존.신규주택으로 갈아타는 교체수요 1주택자

누구없소~!  우리집 살분 ~~~~~~~~~~~

갈아탈집 을 생각하면 싸게 팔수도 없고 ~!

왜 금융규제는 지속되는 거야 ~!

부동산 가격도 안정되었는데.~!

 

4. 잠재적 주택구입 수요자 (??)

버블이다.~!!

거품이다~!!

집값 폭락한다 ~!

보금자리주택 가격도 비싼 가겨이다 ~!

분양가 공개를 하고 더 낮은가격에 주택을 공급하라 ~!

 

5 전세 세입자

역시 내생각이 맞았어 ^^

주택 가격이 떨어지고있어 ^^

좀더 내려가면...

 

6. 정부

보금자리 주택 정책이 성공하고있어

추가적인 개발게획을 주기적으로 발표해서

눈돌리 틈을 주어선안돼 ~!

역세권 개발지역 발표

보금자리 2차지역 발표

대심도 사업관련 발표

각지역 뉴타운 사업 가속화

각지역 재건축 사업 가속화

공장(산업) 뉴타운지역 발표

새로운 먹거리 산업 에대한 비젼 발표 (미래 산업발전)

지방 개발 계획 발표

 

** 가울이후 ~ 년말

1. 다주택자

몇달 만 지나면 다주택 양도세 감면 조치가 종료되는데..

그전에 팔수있을까 ..이젠 올해 파는것을 포기해야 하나?

어차피 경제가 좋아지고있다고 하니..

올해 못팔면 .....

경제가 좋아지면 가격도 오를것이야 ^^

그때 팔지뭐 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~!!!!!!!!!!!!!!!

전세금도 올라가는 데 ^^

에이 ~! 지금까지 견뎌왓는 데.. 참는자에게 복이 있나니

장기보유 ~ 할까보다 ~!!

 

2.신혼부부및 신규 주택 수요자

에그 올해 내집마련이 순조롭지 못하네..

보금자리 주택가격이 좀  마음에 안들어....

입지도 좀 ..그렇구..

정부에서 역세권 개발을 통해서 신규 아파트 분양을 할거래.그거나 할까?

그런데 정부는 뭐하는거야?

왜 자꾸 전세금이 올라가는거야?

전세 가격을 올려주느니 그냥 기존집을 살까???  고민 되네..

 

3. 기존.신규주택으로 갈아타는 교체수요 1주택자

결국 올해 갈아타기를 모하나..

그냥 2주택을 질러 벌려?

아흑!!

이리저리 아무리 굴려보앙도 몇천이 부족하네.. ㅠ.ㅠ

 

4. 잠재적 주택구입 수요자 (??)

버블이다.~!!

거품이다~!!

집값 폭락한다 ~!

 

5.전세 세입자

싼 급매물이 어디있지

집을 사야 할지 말아야할지

융자를 얼마를 받아야 하나?

빌라 연립은 살수있는데....

뉴타운 지역도 아니고 개발이 언제 될지도 모르는데..

아파트 싼곳 없나?

저긴 나홀로고..

여긴.. 동네가 마음에 안들고..

이것참 어렵네...

지금 산후 가격이 더 떨어지면... 손해이잖아..

천천히.. 여유를 가지고 고민해야지..

융자 부담을 생각하면.. 잘 생각해야돼 ~!

 

6. 정부

((주택 경착륙은 방지했다 !! )))

 

국민여러분 드디어 우리나라는 금융위기를 성공적으로 극복하였으며

올해 경제 성잘률 목표치인 ......%를 ..

 

또한 부동산 가격을 안정화 하였고

중산층및 서민을위한 주택문제를 해결하기위하여 지속적으로.....

따라서 앞으로도 지속적인 지지와 성원을 부탁합니다 !!

 

** 위 이야기는 가상으로 재미삼아 쓴  소설임을 감안 하시길 바랍니다

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2010년 부동산 투자전략 (2) |부동산노트

2009-12-02 12:33

http://blog.drapt.com/hate1009/755321259724802499 주소복사

올라기지 않는글들...

 

자세한 자료와 글등을 보실려면

 

 

http://cafe.naver.com/joinsin

 

 

위주소로 로 방문 하여주세요

 

 


 

2010년 부동산 투자전략 (2)

 

 

 

[2009-11-22]

 

조회 : 0 추천 : 0 의견 : 0 평점 : 없음  

2010년 부동산을 전망하는 글을보면 2009년 하반기 11.2만호와 2010 상반기 8.4만호, 2010년하반기 7.5만호로 2010년 아파트 입주물량은 전국기준 30만호(29만9911가구)공급될 것으로 보여 2000~2008년 평균 입주물량이 32만호 수준이었던 점을 고려하면 크게 적다 할순 없는지만 2009년하반기물량이 최근들어 가장많은 입주물량이라는 점을 고려하면 적지않다할수있다

따라서 이러한 과다입주물량 그리고 앞으로 지속될 2기신도 분양물량과 도심지 재개발등에따른 공급물량이 적지않다는 전망이 있어 공급 과잉이라는 이라는 이야기가나오고있다

 

*최근 입주물량

2008년도입주물량 전국 33만2603가구 서울  5만1195가구 경기 9만4094가구  (인천  1만6537 )

2009년도입주물량 전국 29만1660가구 서울  2만2262가구 경기11만2182가구 (인천 1만4850가구)

 

오늘은 그러한 주장에대한 필자의 견해를 이야기 해 보겠습니다

 

1.1980년대이후주택공급은 년 30~50만호

 

 


 

1980년대이후 우리나라의주택공급물량은 80년대 연간 20~30만호에 불과하던 주택공급실적이 주택공급 활성화 정책에 힘입어 '90년 이후 연평균 56만호로 크게 증가하였고 지속적인 주택공급의 확대로 '01∼'05년간 총 2,709천호의 신규주택을 건설하였고 수도권에는 '01∼'05년간 전체 물량의 51%인 1,381천호가 건설되어었습니다

위의 자료를 본다명 전국적인 주택건설과 수도권 주택건설 공급물량이 적지않았음을 알수있습니다

하지만 이러한 막대한 주택공급물량의 수치에는 오류가있습니다

바로 멸실주택에따른 대체주택역시 주택공급물량에 포함되었다는 점입니다

 

*1990년이후 주택수와 건설 주택 수량                                                    단위 천호

 

구분

 

1990년

91

92

93

94

95

96

97

98

 

주택수

 

7,357

7,853

8,631

8,798

9,133

9,570

10,113

10,627

10,867

건설주택수

750

613

575

695

623

619

592

596

306

멸실주택(추정)

13.7

25.4

-16.5

40.8

36.0

18.6

7.6

7.8

35.6

 

구분

 

1999년

2000

01

02

03

04

05

06

07

주택수

11,181

11,472

11,892

12,358

12,669

12,988

13,223

13,534

14,069(추정)

건설주택

405

433

530

667

585

464

464

470

555

멸실주택(추정)

-0.8

11.4

1.3

6.4

35.6

26.6

22.9

15.3

19.8

구분

2008년

2009

 

주택수

14,402(추정)

건설주택수

371

09. 7 누계122

멸실주택(추정)

37.4

31

 

*주택수와 건설주택수량은 정부 통계청 자료

** 멸실주택수량을 정부 발표 주택수와 건설주택수를 감안한 추정 수치

*** 멸실주택 수량에서 - 수치는 통계오류또는 발표수치의부정확성등에 의한것으로 보임

 

위의표에서 보는바와같이 1990년이후 2006년까지 17년간 년평균 실질적인 주택증가는 약 35만가구에 불과하다는 것을 알수있습니다

단순하게 매해 발표되는 주택건설및 입주량을 으로 보는 공급물량과 멸실주택을 감안한 공급물량을 확인하여야 실질 공급물량을 알수있습니다

 

2.2010년이후 주택수요는 년 약40만가구 수도권 20만가구이상 공급 필요하다

*2010년이후 주택 공급량이 감소하고 있다

 

단순하게 주택건설 주택수로만본다면 2005년 건교부(국토해양부) 통계에 의하면 전국의 주택은 1300만 가구이며 당시건립된 건축년도를 기준으로 건물 노후나 붕괴등 사고에 의해 기존 주택의 수명을 20년으로 본다면 1년에 60~65만가구가 새로 지어져야 하며 건물의수명을 30년으로 보아도 약 50만가구가 건설되어야 하는것으로 전망됩니다

 

*통계청  발표자료에 따르면 서울의주택 순수 증가물량은  2008년 5만100가구, 2009년 4만7000가구,

 2010년 4만5000가구, 2011년 4만3000가구, 2012년 2만9000가구 등으로 줄어들것으로 보인다

 

자료 1

*2009년 10월18일 한국건설산업연구원이 낸 최근 보고서에 따르면 2009년부터 2012년까지 연간 주택 수요는 42만~44만채로(연간 15만 가구의 멸실 수요 포함 )집계되어 수도권에서 연 24만~25만 가구의 공급이 필요할 것으로 예상했다.
통상 주택 수요의 80%가 아파트인 것을 감안하면 전국적으로 33만~34만, 수도권은 19만~20만 가구의 아파트가 해마다 공급돼야 하는 셈이다

반면 주택 인허가 물량은 2009년 34만채,2010년~ 2011년까지 연 35만~38만채, 2012년에는 37만~40만채로 수요 대비 연 2만~9만채의 주택이 부족할 것으로 나타났다.


특히 아파트 입주물량은 올해 28만 가구에서 2010년은 30만 가구로 소폭 늘어나지만 2011년은 27만 가구, 2012년은 26만~28만 가구로 다시 감소하는 등 아파트 수요 대비 연 3만~7만 가구가 모자랄 것으로 분석됐다

자료: 2009년 10월18일 한국건설산업연구원이 낸 최근 보고서 요약

 

특별시 및 광역시의 추가 주택수요 호수 (만호)

연도

서울

부산

대구

인천

광주

대전

울산

2005

7.0

2.5

1.7

3.0

1.3

1.6

1.0

2006

6.6

2.3

1.7

3.0

1.3

1.6

1.0

2007

6.7

2.3

1.7

3.0

1.3

1.6

1.0

2008

6.7

2.3

1.7

3.0

1.3

1.7

1.0

2009

6.8

2.3

1.7

2.9

1.3

1.7

0.9

2010

6.8

2.3

1.7

2.9

1.3

1.7

0.9

2011

6.6

2.1

1.6

2.9

1.3

1.7

0.9

2012

6.6

2.1

1.6

2.9

1.3

1.7

0.9

2013

6.6

2.1

1.6

2.9

1.3

1.7

0.9

2014

6.7

2.2

1.5

2.8

1.2

1.6

0.9

2015

6.7

2.1

1.5

2.8

1.2

1.6

0.9

2016

6.3

1.9

1.4

2.7

1.2

1.6

0.9

2017

5.9

1.8

1.4

2.7

1.2

1.5

0.9

2018

5.8

1.8

1.4

2.6

1.2

1.5

0.9

2019

5.7

1.7

1.4

2.6

1.1

1.5

0.9

2020

5.6

1.7

1.4

2.5

1.1

1.5

0.9

자료 :2005년 한국건설연구원 발표자료 
 
 

자료 2

수도권 주택 수요와 현황을 보면‘07년말 현재 수도권에는 총 746만호(다가구 주택의 개별거처 포함)의 주택이 있으나, 앞으로 인구와 가구가 계속 증가하여 ‘17년까지 약 193만호의 신규주택 소요가 발생할 것으로 예상됨.

   

* ‘17년 가구(939만) - ‘07년 주택수(746만) = 193만(1가구 1주택 개념)

 

< 수도권 주택·인구·가구 추이 및 전망(통계청) >

 

구  분

‘05

‘07

‘08

‘12

‘17

주 택

7,165천

7,465

-

-

-

인 구

22,766천

23,668

23,909

24,714

25,574

가 구

7,462천

7,840

8,022

8,687

9,393

 

또한 수두권은 재개발·재건축 등으로 연10만호(10년간 100만호)의 노후 주택이 멸실될 것으로 예상되므로 2017년까지 최소 300만호 수준의 주택건설이 필요한 실정임

자료: 07년 중장기 주택시장 전문가 조사, 국토연

 

자료 3

최근 건설 착공면적및 인허가 물량이 감소 하고있다

 

*건축허가면적 
('04년) 117,461  ('05)111,506  ('06)133,271  ('07) 151,055 ('08) 120,720 
(09. 7 누계) 47,311천㎡
                                                                  (단위 : 천㎡, %)                             

년 도

총면적

용               도               별

주거용

증감률

상업용

증감률

공업용

증감률

교육,사회및 기타

증감률

'04

117,461

50,099

-19.4

30,966

-32.4

14,740

0.0

21,656

11.4

'05

111,506

50,281

0.4

23,368

-24.5

13,576

-7.9

24,281

12.1

'06

133,271

53,861

7.1

32,570

39.4

16,813

23.8

30,027

23.7

‘07

151,055

65,278

21.2

35,710

9.6

16,329

-2.9

33,737

12.4

’08

120,720

38,480

-41.1

33,284

-6.8

18,513

13.4

30,443

-9.8

’09. 1~7월

47,311

13,012

-33.4

13,466

-35.8

5,756

-49.3

15,076

-13.6

 
 
*건축물 착공실적
 (04) 91,280 (05) 84,187 (’06) 84,870 ('07)  96,659  ('08) 75,194 
(09. 7 누계) 35,095천㎡

                                                                  (단위 : 천㎡, %)

년 도

총면적

용               도               별

주거용

증감률

상업용

증감률

공업용

증감률

교육,사회및 기타

증감률

'04

91,280

34,586

-17.8

27,245

-28.8

12,910

-2.3

16,539

7.2

'05

84,187

31,502

-8.9

21,765

-20.1

13,720

6.3

17,200

4.0

'06

84,870

28,433

-9.7

20,972

-3.6

15,080

9.9

20,387

18.5

'07

96,659

32,753

15.2

25,176

20.1

16,165

7.2

22,565

10.7

’08

75,194

15,663

-52.2

23,620

-6.2

16,640

2.9

19,271

-14.6

’09. 1~7월

35,095

9,116

-2.0

9,512

-36.6

5,180

-49.8

11,288

4.3

 

 

*주택건설호수 

  ('04) 463,800 ('05) 463,641 ('06) 469,503  ('07) 555,792 ('08) 371,285 
(09. 7 누계) 122,026
                                                             (단위 : 호, %)

           

    년  도

 주택건설호수

공  공

민  간

주택보급률

'02

666,541

123,730

542,811

100.6

'03

585,382

120,522

464,860

101.2

'04

463,800

123,991

339,809

102.2

'05

463,641

140,978

322,663

105.9

‘06

469,503

143,694

325,809

107.1

’07

555,792

156,989

398,803

108.1

’08

371,285

141,160

230,125

109.9

’09. 1~7월

122,026

29,560

92,466

 자료 : 국토해양부(주택보급률 발표: 익년 11월)
 
위의자료를 보면 2002년  주택공급량은  총 66만가구에 이르렀으나 이후 점진적으로 감소하고 있고 특히 공곱 분양은  년 15~12만구로 지속적으로 공급되고 잇으나 상대적으로 주택공급이 많은 민간 공급이 2002년 54만가구에서 2008년 23만가구로 급속히 감소하고있는 점이다
이러한 문제는 지방주택 공급의 대부분을 차지했던 민간건설사의 미분양주택 문제와 수도권 전반적이 토지가격상승과 건설부지 부족등에따른 주택공급 여건의 악화로 보이며 이러한 문제는 앞으롣 지속될것으로 보인다
따라서 2010녀닝후의 주택공급은 과거와 달리 공공분양위주의 물랴이 주를 이룰것으로보이며 상대적인 공급량역시 감소하는 점은 주목해야할것으로 보인다
 

3.2010년이후 주택 수요

향후 주택 수요 증가용인은 는 주로 노후 주택 교체에 따른것으로 노후 주택 대체수요는 2005-2010년 연평균 12만5천가구에서 2011-2015년 24만3천가구로 증가할 전망이다.

반면 인구 요인에 의한 수요는 2010년까지는 연평균 12만가구 수준을 유지하다가 2011년 이후 8만가구 수준으로 감소할 것으로 예상됐다.

 

향후 10년간 연평균 주택수요를 지역별로 보면 수도권이 22만가구로 지난5년간 평균치(29만1천가구)에 비해 7만가구 가량 감소하면서 전체의 48.4%를 차지할것으로 전망됐다.

중부권은 6만4천가구로 지난 5년간 평균치(5만5천가구)에 비해 16.4% 증가할 전망이며

영남권은 11만3천가구, 호남권은 5만6천가구로 수요 변동이 적을 것으로 예상됐다.

 

*주택수요 예측에서 30세이상의 인구 전망 향후 지속적으로 감소할거으로보여 일부에서는 이를 우려하고있다

그 내용을보면 2000년 년간 62만명이상 증가 하던 30세 이상인구는 이후

2010년 약 50만명정도 인구가 증가로 떨어지고 이후 2015년에는 33만명대에 이르면 이후 인구증가에 따른 주택수요는지속적으로 감소할것으로 보는 전망이다


       인구            증가 인구
2000년    2505만명    62.6만명
2005년    2817만명    62.5만명
2010년    3073만명    53.1만명
2015년     3294만명   33.3만명

 

하지만 정부와 학계에서는향후 베이비붐 세력의 노령화 내지 고령화로 주택 필요인구는 2030년까지 늘어나는것으로 보고있어 주택수요는 앞으로도 지속적으로 있을것으로보고있다

 

*30세이상인구의 증가는 감소하나 노령화 인구 구성 증가하는점은 주택수요감소가 아닌주택수요의 지속으로보고있다

* 노령화에따라 일부 게층의경제여건악화등으로 일부 자가에서 전세또는 월세전환 가구가 나타날우려는 있지만 이역시 주택수욕 계츠이며 일정 주택의지속적이 수요 계층으로 보고있다

* 향후 노후주택의 년 10~15만가구가 지속적으로 개량이요구되고있는 점도 고려해야한다

 

2030년까지 30세이상 65세이상까지 계속 늘어나는 연령별 인구 추계

 

*자산보유층 세대(40∼54세) 인구증가 추이                         

                                                   

    
 년도 

 2003   2006   2009    2012   2015   2018   2021  2024

수도권    

50146   55891  60743  64429   66417  65833  67323 67189

서울

22395   23496  24270  25132   25449  25413  26148 26107

경기 

21863   25872  29502  32163   33910  33747  34610  34632
   

                           자료:통계청(단위:100명)

 

*2030년 까지  가구수는 지속적으로증가한다(주택수요 증가)

 

*2005년~2030년 추계가구수

 

구 분           2005          2010          2015          2020           2025          2030

전 국          15,971,010 17,152,277 18,191,663 19,011,815 19,593,767 19,871,144

서울특별시  3,338,744    3,570,190   3,756,352   3,884,190   3,939,436   3,911,346

인천광역시     830,613       915,045     994,274   1,064,973   1,124,941   1,165,200

경기도        3,342,398    3,880,724   4,374,335   4,810,352   5,191,055   5,480,484

 

전국 기준 5년전대비 가구증가수  

                                  1,181,267    1,039,386    820,152       581,952      277,377

5년전 대비 증가율  

                                     7%                  6%             4.5%            3%          1.4%

 

수도권(서울경기 인천) 5년전대비 가구증가수

                              854,204             759,002   634,554      495,917       301,598

5년전 대비 증가율         11.4%                  9%          7%                 5%               3%

 

 

통계청 발표 향후 가구수 추계를 보면 2005년이후 우리나라 가구수는 해마다 약 20만 가구 이상씩 증가하다 2020년을 기점으로  증가율이 감소하는 것으로 나왔다

이에 따라서 2015년말까지는 1인가구수를 제외한 평균적인 가구 증가수는 약 연 16만가구정도로 보이며 이에따른 적절한 주택공급이필요하고 1~2인가구까지 포함하지않은점을 감안한다면 소형주택을 포함한 서민형 주거시설이 부족할것으로 보인다

 

 

 

 

4.주택공급의 과다 과소 판단은 주택수대비 주택공급비율로 보아야 한다

 

공급측면은  주택건설인허가 실적을 보면  쉽게 알수있다

주의할점은  인허가의 절대수치 보다는  기존가구수 대비  인허가 실적이  훨씬 중요하다

인구가 많은 서울의  주택건설 인허가 실적절대치가  인구가 적은 강원 보다  훨씬 많았다고 해서  서울의  주택공급이 많았다고  할수없기 때문이다

따라서  주택공급이 많고 적음을 알려면  2006~2008년 까지  주택건설 인허가 실적을  2005년말  기준  가구수로 나눈  실질주택건설인허가비율을  따져야한다'또한 2010년이후의 주택공급량역시 지역별 기존 주택수대비 하여 판단하여야한다

 

*주택보급률                           

서울  93.6%  인천  99.7%  경기  96.0% 부산  100.0% 대구  103.0% 광주  101.5% 대전  98.5%

울산104.9%  강원 110.5% 충북 109.3% 충남 110.9% 전북  110.7%  전남  109.9% 경남  104.4%

제주  96.7%

수도권 95.4%   전국 100.7%

 

*가구수 대비 인허가 주택가구수 비율

서울  5.8% 인천 13.5%  경기  15.8%  부산  10.9% 대구  10.4% 광주  11.0% 대전  9.5%

울산 15.8% 강원 11.5% 충북  12.6% 충남  16.5% 전북   8.4%  전남   8.0% 경북  9.6%

경남  12.3%제주  7.8%

수도권  11.2%      전국  11.2%

자료 기준: 2008년 말 기준  - 자료 국토해양부자료  참조 작성

 

이러한 판단자료에 따라서 서울 수도권지역의 주택인허가와 입주물량은 상대적으로 과다하다고 보기어렵고 일부 시기에따라서 주택 부족이 야기돌 가능성이 상존하는 것으로 생각한다

 

 

5. 2010년 입주주택 특성

2010 상반기 8.4만호, 2010년하반기 7.5만호로 2010년 아파트 입주물량은 전국기준 30만호(29만9911가구)공급될 것으로 보여 지난 5년간 입주 32만가구와 물량과비교하여 크게 많다고 할수는없다

하지만 전구및 수도권 주택 공급물량의 전체 공급량의 과소 여부보다 공급지역이 일부지역에 편중되어

있는점은 고려해야 할것으로 보인다

 

1)지역적 공급 편중

*서울지역

서울지역 입주물량은 2003년 7만1천호  2004년 5만5천호 2005년 4만8천호 2006년 4만3천호

 2007년 3만3천호 로감소하였다가 2008년5만1천호로 증가하였으나 2009년 2만2천2호에 불과했으며2010년 3만5천호로 올해보다 늘어날것으로보인다 하지만 2000~2008년 평균 입주물량(5만7568가구에 비해서는 적은 수량이어서 중장기적인 공급부족문제를 야기할가능성이 있어 주목된다

 

서울 강남 3개구의 주예정물량은 4237가구로 전년(3917가구)보다 약간 늘어나는 수준이며 강북의 경우 강북구(291가구→2953가구), 동대문구(527가구→2787가구), 성북구(2429가구→6113가구), 은평구(3724가구→8993가구), 중랑구(170가구→2184가구)등으로 입주물량이 나올거스로보인다

 

*경기 서북부

내년 고양과 파주에서 새로 입주가 시작되는 아파트는  2만2399호로 2009년입주물량8630호보다 많은수치이며 이는 서울2009년공급물량 2만2천호에 이르며 경기도 공급 물량 중에서는 26%를 차지한다.

또한 고양 삼송지구와  보금자리주택지역인 원흥지구도 사전예약을 마치고 개발이 예정돼 있는 점도 고려해야할것으로 보인다

 

*경기 남부

 용인지역 입주물량은 2009년 1만3천호 공급된데이어 2010년1만4천가구로 소폭 증가할것으로보인다

평택 2009년2천3백호 공급되었고 2010년 4천3백호로 대폭증가한다

오산 2009년 2천호에서 2010년 8천3백호 수원 2009년 5천2백호에서 2010년 6천2백호로 각각 올해보다 공급물량이 증가한다

이들지역을 모두 합하여보면2009년 2만4천호 공급되었고 2010년 3만3천여호 입주물랼리 공급될것으로보여 수도권 남부지역에서 입주물량에따른 매매가와 전값은 하향 안정요인으로 작용할 것으로 보인다

 

지역 2010년 입주 아파트1만7천호 2009년인 1만5천호와 비슷한 수준으로 전망된다

 

2010년 서울 경기 인천등을 포함한 수도권 입주물량은 17만1747호 이다

이중 경기서북부 2만23백호로 전체공급량의 13%에이르며 경기남부지역은3만3천여호로 17.6% 서울지역은 20.3% 인천1만7천호 로 8.3%에이른다

이러한 자료를 볼때 경기 서북부와 경기 남부지역의 입주물량은 상대적으로 풍부하나 서울 강남권등지의 주택 입주물량은 적은것으로 전망된다

따라서 2010년 주택시장은 지역별 입주물량의 편차와 서울내 지속적인 멸실주택 증가등에따라 입주시기와 지역 그리고 수요 주택 평형에따라서 공급과잉과 부족이라는 모순적 주택시장을 연출할가능성이 있다

 

 

2)서민형 주택공금 감소

 

2009년 국토부 자료에 따르면 서울시내  다세대 다가구등 아파트 외 주택 건설 인허가 실적이 불과 5천건에 이르러서 전년도 ( 2만6천가구 )에 비해 턱없이 낮은 수준이다

                                                              ( 2009년 11월17일 서울경제 ) 

 

 


 

 

서울시정개발연구원에 따르면 사업계획이 수립된 23개 뉴타운 지역의 기존 가구 수는 29만2000여가구이며 2010년의멸실주택역시 4만가구이상 발생할것으로 전망되고 있다

이러한 재개발 등에따른 멸실주택의대다수는 서민주거시설이며 이들의이주 수요유발 주택역시 다가구주택밀 연립 빌라등이 필요함은 누구나 알수있는 사실이다 그런데 이러한 저가 서민현 주거유형의고급이 상대적으로 줄어들것으로 보여 이에대한 적절한 대책이필요할것으로 보이며 이러한 수요유발에따른 대책이 적절치못할경우 2009년 격은 서민형주거 시설의 전세가 인상등의 문제가2010년에도 다시 유발될 가능성이 높다 하겠다

 

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