전세로 살고 있는 A씨는 요즘 고민이 많다. 최고점 대비 3~40% 하락한 부동산 시장에서 지금이 내집 마련을 하기에 적절한 것이 아닌지 고민이 많기 때문이다.

이에 전세보증금을 빼서 내집에 마련에 나서고 싶은 A씨는 전세보증금 회수가 어려울 까봐 노심초사다.

A씨 집의 전세계약기간은 이미 지난 달로 만료가 된 상태로 자동 연장이 된 상태. 하지만 A씨는 계약기간 만료전 집주인에게 특별한 의사 표지를 하고 있지 않다가 계약기간이 지난 지금에서야 마음이 바뀐 상태다.

하지만 임대인은 이미 묵시적 갱신이 된 상태로 계약기간 내에 해지되는 것이니 A씨가 알아서 집을 빼서 나가라는 태도로 일관하고 있다.  역전세난으로 임대보증금 마련이 어려운 A씨는 과연 어떻게 해야할까?

주택임대차보호법을 보면 자세히 알 수 있다. 계약의 갱신 사항을 다룬 주택임대차보호법 제 6조의 내용은 다음과 같다.

주택임대차보호법 제6조

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

법 조항을 보면 임대인과 임차인이 계약갱신의 거절 통지를 하지 않은 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되며, 임대차의 존속기간은 정하지 않은 것으로 간주된다는 것을 알 수 있다.

그렇다면 A씨의 경우와 같이 묵시적 갱신이 된 경우 계약의 해지는 어떻게 되는 것일까?

주택임대차보호법 제6조의 2 에 따르면 다음과 같은 내용을 찾아볼 수 있다.

① 제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

즉, 자동 계약 갱신이 이뤄진 경우 이전 계약 조건과 동일한 것으로 간주되나 존속기간의 제한은 없다는 것을 의미한다. 또한 임차인은 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있다는 것을 알 수 있다.

이런 관점에서 A씨는 임대인에게 정당하게 보증금 반환을 요구할 수 있는 것이다.

A씨의 전세계약 만료까지는 6개월여의 시간이 남아있다. A씨는 주소이전을 해도 괜찮을까?

주택임대차보호법에 따르면 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날로부터 대항력이 발생된다. 그러나 후순위 채권자에 대한 우선변제권은 임대차계약서상 확정일자를 마쳐야 가능하다.

즉, 전세보증금을 보전하기 위해서는 주택의 인도(점유)와 주민등록(주소이전) 그리고 확정일자가 필요하다는 것이다. 이 중 한 가지라도 충족되지 못한다면 전세 보증금을 보호받기 어렵다는 것.

때문에 전세계약 기간 중 주소이전이 이뤄진다면 대항력은 다시 주소이전을 해온 다음날부터 발생하게 된다. 이에 A씨의 경우 잠시라도 주소이전이 이뤄진다면 종전의 대항력은 사라지게 되는 것이다.

그렇다면 이럴경우 어떻게 해야할까?

전세계약자 본인의 주소 또는 전세계약 당시 함께 주소이전 된 세대원 중 일부의 주소만 남겨놓아도 종전의 대항력을 그대로 유지할 수 있다.

또, 실제 전세계약 기간 중 이사를 가야한다면 점유관계를 증명하기 위한 물품을 남겨놓고 가자.

전세계약 기간 중 점유가 이탈됐다는 것은 사실상 대항력이 상실됐다고 볼 수 있다. 때문에 만에 하나 임대인이 점유관계 이탈을 문제 삼는다면 큰 문제가 될 수 있기 때문이다.

법적으로 점유관계를 인정하는 물품이 따로 정해져 있는 것은 아니지만 사람이 실제 거주한다고 간주될 수 있는 것들이면 된다. 예를 들자면 침구류, 취사도구, 의류 등이라고 할 수 있다.

버블세븐지역(서울시 강남구, 서초구, 송파구, 양천구, 신도시 분당, 평촌, 경기도 용인시)의 매매가가 지정 당시인 2년 반 전(2006년 5월, 32개월 전) 수준으로 회귀한 것으로 나타났다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 버블세븐지역이 지정된 2006년 5월부터 2009년 1월 현재까지 매매가 변동률을 조사한 결과 버블세븐 전체의 매매가 변동률은 0.97% 상승해 지정 당시와 비슷한 것으로 나타났다.

■ 송파, 양천, 분당, 용인 버블세븐 지정당시 보다 매매가 낮아

2006년 5월부터 2009년 1월 현재까지 버블세븐지역의 3.3㎡당 매매가 변동 추이를 조사한 결과 ▲ 송파구 2천2백20만원 → 2천1백68만원 ▲ 양천구 2천3백4만원 → 2천1백44만원 ▲ 분당 1천8백69만원 →1천8백3만원 ▲ 용인 1천81만원 → 1천72만원으로 지정당시보다 오히려 떨어진 것으로 나타났다.

이로써 송파구, 양천구, 분당, 용인은 버블세븐 지정 전으로 회귀한 것이나 마찬가지로 버블세븐이라는 이름이 무색할 정도다.

강남구, 서초구, 평촌도 국내외 경기침체로 하락세를 면치 못하고 있지만 버블세븐으로 지정됐을 때보다는 여전히 높은 매매가를 기록한 것으로 나타났다.

▲ 강남구 3천21만원→3천62만원 ▲ 서초구 2천2백96만원→2천3백81만원 ▲ 평촌 1천3백만원→1천3백82만원으로 조사됐기 때문이다.

■ 하락세 둔화, 바닥론 솔솔

버블세븐 지정 당시(2006년 5월)부터 2009년 1월 현재까지 분기별 매매가 변동추이를 보면, 지정 직후였던 2006년 4분기 큰 폭의 상승세를 보인 후 대출규제 등 부동산 규제가 본격화된 2007년 1분기부터 약세가 지속된 것을 알 수 있다.

2008년 3분기 미국발 금융위기 여파가 본격적으로 영향을 미치면서 하락세는 더욱 심화됐다. 그러나 2008년 4분기 정점을 찍은 후 소폭 반등한 것으로 나타났다.

최근 잠실 제2롯데월드 건축이 사실상 가능해졌고 설 연휴 직후 강남3구의 투기지역해제에 대한 기대가 높아지면서 급매물이 빠르게 소진되며 매도호가가 급등했기 때문이다.

이는 강남권인 강남구, 서초구, 송파구 뿐만 아니라 분당, 평촌, 용인 전체적으로 반등한 것이라 더 큰 의미가 있다.

실제 매매가 상승을 주도할 정도의 반등은 아니지만 바닥에 근접했다고 생각한 매수자가 늘었고 매도자의 불안심리도 완화되면서 반등을 주도한 것으로 풀이되기 때문이다.