부동산노트(101) |
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[스크랩] 양주 현진에버빌 문주(정문)이미지 |부동산노트
2007-04-13 00:20
http://blog.drapt.com/hanmyong/81176391222414 
출처 : "시삽동호회" 단지동호회
 주출입구 문주 이미지 입니다..!!!
1,2단지를 원형으로 이어주는 디자인으로
시선을 사로잡는 분수,조명,조경...등 화려한 입구를 장식할것 입니다..
경기북부에 최고 아니 대한민국 최고에 디자인 이라고 자부심을 가질만한 멋진 장식입니다..
실제 시공시는 약간에 변경사항이 있을수는있겠습니다...^^
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2단지벽천마당(벽천분수)
 벽천마당에 벽천분수입니다.
중앙부에 원형의 프레임으로 위에서 떨어지는 분수입니다.
밑에는 작은 분수들이 조명과함께 멋스러움을 디자인했습니다.
프레임 상층부(연두색)는 광섬유 조명이 들어갑니다.
바닥부분은 자연스러운 조경석과 함께 2단지에 중심부에서 자리잡게 됩니다.
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 1단지실개천 모습입니다...
2M높이에 벽천을 중심으로(101,104동쪽에서 보이는) 주출입구까지 실개천이 이어집니다
수로에 깊이는 50CM정도 되는것 같구요...바닥에는 자갈을 채울 예정입니다..
발을 담그고 놀수있는 아이들 공간 이기도 합니다..
실개천 주변에는 휴게공간(벤치..) 조명,조경등이 이루어 집니다...
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[스크랩] 값이 오를만한.아파트 고르는 방법 |부동산노트
2007-04-09 21:46
http://blog.drapt.com/hanmyong/81176122808906
출처 : "대원칸타빌" 단지동호회
11·15부동산대책 이후 매수세가 많이 줄었다지만 여전히 내 집 마련 시기를 저울질하고 있는 무주택자나 평수를 넓혀 새 아파트를 구하려는 사람들이 적지 않다. 아파트를 고르는 기준은 사람마다 다를 수 있다. 직장에서 가깝다거나, 아이들 학교가 좋다거나, 공기가 맑다거나…. 하지만 이왕이면 가격이 오를 수 있는 집을 사려는 건 인지상정이다. 부동산컨설팅업체인 유엔알의 박상언 (사진) 대표와 몇몇 아파트 단지를 돌아보며 ‘값이 오를 아파트 고르는 특별한 요령’을 들어봤다.
○주상복합 인근 아파트단지를 주목하라
서울 지하철 2·4호선 사당역 사거리 부근의 A아파트. 30평형과 42평형 468채로 이뤄진 이 아파트는 올해 들어 가파른 오름세를 타고 있다. 부동산114의 시세를 보면 30평형은 3월 4억6000만 원에서 현재 6억2000만 원으로 올랐다. 호가는 저층이 이보다 3000만∼6000만 원 더 높다.
박 대표는 이 아파트 옆 주차장 터를 가리켰다.
“서울시가 최근 시유지인 이곳 주차장에 40층짜리 초고층 주상복합단지를 개발하겠다고 발표했죠. 그때부터 이 아파트는 매물도 사라지고 호가도 치솟기 시작했습니다.”
보통 주상복합은 아파트보다 분양가가 높기 때문에 주변의 일반 아파트 가격을 같이 끌어올리는 경향이 있고 이런 요인이 주상복합이 분양되기도 전에 반영된다는 것.
박 대표는 평당 4000만 원대의 고가의 주상복합 분양이 예정돼 있는 서울 뚝섬 일대의 아파트 가격이 급등하고 있는 점도 주목해야 한다고 귀띔했다.
○매물 개수와 팔려나가는 속도를 체크하라
단지 규모에 비해 매물이 적으면 해당 아파트를 선호하는 사람들이 많아 그만큼 상승여력이 높다는 뜻이다. 쌓였던 매물이 빠르게 소진되기 시작한 뒤 사도 손해 보지 않는다는 게 박 대표의 조언이다.
그는 학군도 좋고 서울 강남권과 가까운데도 그동안 저평가됐던 강동구 명일동 일대 아파트를 예로 들었다.
올해 9월 인근 고덕동 주공1단지가 재건축 관리처분계획 인가를 받자 단지별로 10∼20채씩 쌓여있던 매물이 불과 1, 2주 사이에 한두 채밖에 남지 않았다. 이때 남은 매물을 잡은 사람들은 한 달 만에 집값이 1억∼2억 원(30평형 기준) 오르는 행운을 누렸다.
○신문기사에 자주 등장하는 아파트를 잡으라
서울 동작구 흑석동의 B아파트. 단지 바로 앞으로는 지하철 9호선 공사가 한창이다. B아파트 33평형의 부동산114 시세는 올 초 4억 원에서 현재 6억4000만 원으로 뛰었다.
박 대표는 “지하철 역세권이라는 것도 호재이지만 신문들이 지하철 9호선에 관한 기사를 끊임없이 쓰면서 이 아파트를 거론했다”며 “신문에 자주 오르내리는 아파트는 수요자들의 주목을 받을 수밖에 없다”고 설명했다.
아파트를 사기로 맘먹었다면 인터넷 검색 등을 통해 해당 아파트가 신문에 얼마나 등장하는지 확인해 보라는 것이다.
○광고 노출이 많아진 아파트
경기 용인시 수지구 죽전동의 C아파트는 작년 한 해 가장 높은 상승률을 보인 단지 중 하나다. 올해도 상승세가 계속되면서 작년 초 7억5000만 원이던 59평형은 현재 15억∼18억 원에 이른다.
이 아파트 시세가 이처럼 급등한 것은 골프장 조망권, 판교신도시 후광 효과 외에 시공사의 적극적인 홍보마케팅 전략도 일조했다.
박 대표는 “이 아파트의 시공사는 미모의 여배우를 앞세워 신문 등의 매체를 통해 브랜드 가치를 한껏 높였다”며 “광고 노출이 많아지면 수요자의 관심도 높아질 수밖에 없다”고 말했다.
신치영 기자 higgledy@donga.com
괜히 몰리겠습니까?…뉴타운 내달 본격 분양
《다음 달부터 서울의 뉴타운 아파트가 잇따라 분양된다. 특히 재개발단지에는 일반분양분에 중대형 평형이 포함돼 있어서 관심을 끈다. 그동안 뉴타운 분양물량은 뉴타운으로 지정되기 전부터 재개발이 활발했던 길음뉴타운을 빼면 거의 없었다. 내집마련정보사 김선영 연구원은 “뉴타운 아파트는 대단지인 데다 도로 공원 학교 등 기반시설이 확충되기 때문에 차익을 기대할 수 있다”고 말했다.》
○다음 달 본격 분양되는 뉴타운 아파트
2차 뉴타운뿐 아니라 10월 도시재정비촉진지구로 지정된 3차 뉴타운에서도 분양이 예정돼 있다.
3차 뉴타운은 이미 사업승인을 받은 단지들 외에는 내년 상반기(1∼6월) 재정비촉진계획이 정해질 때까지 재개발 등 모든 정비사업이 중단돼 있다. 이미 사업승인을 받은 단지들이 분양된 뒤에는 당분간 물량공급이 없다는 뜻이다.
다음 달에는 사업추진이 빠른 서대문구 남가좌동, 북가좌동의 가재울(가좌)뉴타운과 서대문구 냉천동 북아현뉴타운에서 분양이 이뤄진다. 가재울뉴타운은 총 35만 평 규모로 2차 뉴타운 사업지역 중 규모가 큰 편. 1구역에서는 현대산업개발이 274채 중 127채를, 2구역에서는 동부건설이 471채 중 151채를 각각 일반분양한다. 북아현뉴타운에서도 동부건설이 681채 중 179채를 일반분양한다.
○내년 뉴타운 단지 잇따라 분양
사업승인을 받고 분양을 준비하고 있는 단지는 대부분 내년에 분양된다.
특히 삼성물산 건설부문이 길음뉴타운과 미아뉴타운에 집중적으로 짓는 대규모 아파트 단지가 눈에 띈다.
삼성건설은 내년에 길음뉴타운 8, 9구역에 각각 1617채, 1254채 등 모두 2871채를 짓는다. 길음뉴타운과 접한 강북구 미아동 미아뉴타운에서도 6구역과 12구역에 각각 1247채, 1330채를 지을 예정이다.
GS건설은 영등포구 신길동 신길뉴타운에 198채를 지을 예정이다. 일반분양분은 아직 정해지지 않았다. 동부건설은 동작구 흑석동 흑석뉴타운 5구역에 663채를 짓는데 이 중 176채가 일반분양분이다.
고(高)분양가로 관심을 끌었던 은평뉴타운은 분양방식이 후분양제로 바뀌면서 2007년 이후로 미뤄졌다.
○ 왜 뉴타운인가
뉴타운 아파트는 대단지 효과를 기대할 수 있다.
서울 뉴타운 중 가장 먼저 입주가 시작된 성북구 길음뉴타운의 경우가 대표적인 사례. 국민은행에 따르면 길음뉴타운 대림 e편한세상 43평형 시세는 2004년 11월 4억2600만 원이었으나 지난달에는 6억2000만 원 선에서 거래되고 있다. 2년간 상승률은 45%. 같은 기간 성북구 아파트의 평균 상승률이 8.6%에 그친 점을 감안하면 길음뉴타운 아파트는 ‘뉴타운 효과’를 톡톡히 누리고 있는 셈이다.
뉴타운은 소규모 주택 중심의 재개발을 벗어나 비슷한 생활권을 묶어서 20만∼30만 평씩 대규모로 개발해 주택은 물론 기반시설도 확충해 주는 게 특징. ‘도시 내 미니 신도시’다.
현재 은평, 길음, 왕십리뉴타운이 시범 뉴타운으로 지정된 데에 이어 교남, 한남, 전농·답십리, 중화, 미아, 가좌, 아현, 신정, 방화, 영등포, 노량진, 천호뉴타운이 2차 뉴타운으로, 이문·휘경, 장위, 상계, 수색·증산, 상계, 북아현, 시흥, 신길, 흑석, 신림, 거여·마천뉴타운이 3차 뉴타운으로 지정돼 있다.
소리쳐 부를 친구가 있는 나는 행복합니다 머리가 내게 있어 나는 행복합니다 잠이 오지 않는 밤에 별의 따스함을 들을 수 있는 귀가 있기에 나는 행복한 사람입니다 웃을 수 있는 미소가 내게 있기에 난 행복합니다 부를 수 있는 목소리가 있기에 나는 행복한 사람입니다 걷기도 힘들 때 기대어 쉴 수 있는 슬픔이 있기에 나는 행복합니다 내 비록 우울하지만 나보다 더 슬픈 사람들을 도울 수 있는 발이 있어 나는 행복한 사람입니다 소중한 사람들을 위해 편지 하나 보낼 수 있는 힘이 있어 행복한 사람입니다 내 작은 가슴에 나를 위해주는 사람을 감싸 안을 수 있어나는 진정 행복한 사람입니다 |
[스크랩] 아파트 시장의 현재와 전망 |부동산노트
2007-04-09 21:46
http://blog.drapt.com/hanmyong/81176122786375
출처 : "대원칸타빌" 단지동호회
단기적으로는 작년말 상승으로 인해 매수세가 주춤하여 시장이 정체되어있습니다. 혹자는 이것을 하락의 전조라고 이야기하고 어떤 분들은 상승하기 위한 숨고르기라고 해석을 합니다. 앞으로 우리나라의 주 거주형태인 아파트값은 어떻게 될까요?
저는 결론적으로 계단식 상승을 할거라고 봅니다. 자 어떤 현상이 벌어질까요? 제가 평상시 생각해오던 주택시장정책에 대한 개인적인 전망을 말해볼까합니다. 첫째...현재 거래가 되지 않고 있는 것은 급상승뒤의 호가공백때문입니다. 어떤 분들은 지금 거래가 이루어지지 않고 있는 이유가 매수세가 실종되어 그렇다고 말씀들 하십니다만 현재 대기 매수세는 잠복되어 눈치를 심하게 보고 있는 형국입니다. 그래서 당분간 유보를 하면서 시장을 관망하고자 했기에 전세시장으로 매기가 몰린 것이구요. 자세히 들여다보면 작년말 급매물이 처리되고 10%이상의 상승을 하였기 때문에 급등한 가격을 따라갈 매수세가 두려움을 느낀 겁니다. 팔사람은 호가를 높게 부르고 살사람은 손을 놔버린 경우로 여기에 정부에 부동산 대출규제책이 발표되면서 낮은 가격으로 사겟다는 형국이 발생한 거죠. 따라서 매도가와 매수가가 크게 차이가 나게 된 겁니다. 이런 현상을 '호가공백'이라고 합니다. 현재는 매수자 우위의 시장으로 꼭 팔고자 하는 사람만 낮은 가격에 던지는 그런 급매물시장이 형성된 것이지요. 하지만 추가 급락은 없을 것입니다. 왜냐하면 거래량이 그것을 말해줍니다. 호가공백시 대량거래가 일어나며 하락하면 이건 하락의 전조라고 보시면 됩니다만 간혹 급매물이 거래되고 있는 것을 볼때 거래량이 크지 않고 매도자의 호가는 내려가고 있습니다만 추세변환을 이야기할만큼의 거래량이 수반되지 않고 있습니다. 매도자들의 매도욕구가 그리 크지 않다고 보입니다. 시장의 약간의 변동이 있으면 급매물 처리후 다시 반등할 것임을 강하게 예시해주고 있습니다. 둘째........불행하게도 앞으로의 주택시장은 한마디로 이야기해서 철저한 양극화가 발생합니다. 얼마전 **아파트가 53억에 거래가 되었다고 합니다. 오르는 아파트와 그렇지 못한 아파트가 완전히 양분됩니다. 최근 강남보다 의정부나 노원등지에서 단기간에 상승율이 높아 틈새시장을 형성하였지만 그것은 그동안 오르지 못했던 것이 반영되었을 뿐입니다. 다시 주도주는 버불7.... 그중에서도 강남3인방의 상승율이 폭발적으로 나타날 것으로 보입니다 그 이유는 교통과 문화를 포함한 도시의 인프라가 완전히 차별화를 만들기 때문입니다. 도로가 구불구불한 강북도로를 강남처럼 완전히 펼수가 없기때문입니다. 강남이나 서초에 가보십시오..보통이 편도 4차선 이상입니다. 계획도시인 송파는 더욱 널찍합니다. 앞으로 이런 도시구조를 만들기는 거의 불가능합니다. 강남의 중대형은 앞으로 품귀현상을 빚을 개연성이 매우 높습니다. 강남이란 땅은 한정되어 있고 중대형의 공급은 이미 끊긴 상태입니다. 지금 당장 재건축을 모두 푼다하여도 몇년간은 공급이 부족하게 되겠지요. 셋째..... 철저한 피리미드 매매시장구조가 형성될 것입니다. 매매를 못하게한 제도가 시장을 이길순 없습니다. 현재의 주택시장은 제도로 묶여 매매를 제한한 형국입니다. 당분간은 심한 눈치보기로 약세를 보일 것입니다. 2006년 10월 한차례 억눌린 시장이 상승을 하였기에 매수하기에는 부담을 느끼는 것입니다. 특히 대출금을 제한 함으로써 일단은 투기적인 자금줄을 막은 것 처럼 보입니다. 이 제도는 개인적으로 볼때 매우 잘 한 것으로 생각됩니다. 자기분수보다 많은 돈을 빌려 투자하면 시장이 또한 다른 방향으로 왜곡될테니까요. 하지만 이것도 또한 시장의 상승을 중장기적으로는 막을 수 없습니다. 현재 연봉 1억원이상의 고수입자들의 수가 얼마전 발표에도 나왔습니다만 6만명정도 됩니다. 이수치는 봉급생활자를 말하는 수치로 이것보다 더욱 많이 버는 자영업자는 빠진 것입니다. 이것은 향후 적당한 계기만 되면 자금을 투여할만한 사람들이 생각외로 많다는 것을 말해줍니다. 20억이상의 고가 아파트를 누가 살수있을까? 아니면 그런 사람들이 그렇게 많을까? 하지만 현재 15억에 살고 있는 사람들은 몇억을 보태면 양도세를 제외하더라도 좀더 넓고 비싼 고가의 아파트를 구입할수가 있습니다. 다시말해서 철저한 피라미드 삼각형구조로 매매패턴이 결정될 것입니다. 넷째 ...앞으로 10년을 내다본다면 교통이나 인프라도 중요하지만 환경 친화적인 아파트가 핵심입니다. 현재 아이들에게 만연되고 있는 아토피성 피부염이나 천식등은 과거 우리가 경험하지 못하던 질환들입니다. 이것은 주택건설시 우리가 간과하고 있었던 발암성 소재나 산업화로 인한 자극이 알게 모르게 우리곁에 깊숙히 침투하고 있음을 반증해주고 있습니다. 고밀도의 주상복합이 편리성과 고급스러움을 앞세워 현재의 대세를 아직 유지하고 있다면 앞으로의 10년은 한강이나 대규모공원을 끼고 있는 자연친화적인 주거시설이 대세를 이룰겁니다. 다섯째............세금관련 정책이 완화는 되지만 없어지지는 않을 것입니다. 지금까지의 터무니 없는 중과세정책이 시장을 왜곡시켰습니다만 정권이 바뀌면 현재의 2%의 거래세(등록세1%,취득세1%)는 없어지든지 더욱 낮아질것입니다. 특히 관심이 있으신 1가구 1주택자들에 대한 보유연한에 따른 세금감면정책이 실시될 것으로 보입니다. 1가구 1주택에 대한 양도세면제는 이제는 조세형평성에 비추어볼때 시행하기는 불가능할 것입니다만 많이 낮아지든지 아니면 선진국에서 시행하고 있는 '과세이연' 제도 다시말하면 넓은 집으로 이사를 가면 양도세부과를 연기해주고 마지막으로 팔고 집을 사지 않을때만 누적하여 부과하는 그런 제도를 시행할 것으로 보입니다. 특히 비합리적인 보유세는 매년 기준시가를 매년 변경해 부과하던 것에서 선진국에서 처럼 처음 취득했을 때의 가격으로 재산세와 보유세를 부과하도록 하여 지금처럼 불합리한 미실현이익에 대한 과세정책이 바뀔 것입니다. 그리고 합리적인 정권이 들어선다면 양도세를 마지막으로 과세이연하여 낼때 그동안 냈던 보유세를 공제해주는 합리적인 방안이 검토될 것입니다. 2주택이상에 부과되는 중과세정책도 완화는 될 것이지만 없어지지는 않을 것입니다. 여섯째.........현재 정책당국에서 가장 간과하고 있는 부분이 시장의 심리적인 부분입니다. 저는 이것을 가장 밑바닥에 흐르고 있는 저류라고 보고 있습니다. 잘 안보이지만 가장 핵심적인 부분이라고 봅니다. 중장기 부동산 대책을 세울 때 가장 핵심적인 부분인거죠.. 사람들은 좀더 쾌적하고 넓은 집을 장만하기 위해 평생을 살아간다고 해도 과언이 아닐겁니다. 특히 우리나라 사람들은 외세의 침탈을 많이 받아왔고 서양처럼 유목민족이 아닌 한곳에서 오래 정착하는 문화적 습성을 수천년 지닌 채 살아왔습니다. 한민족의 정신 저류에는 집에 대한 거주의 개념보다 소유의 개념이 강합니다. 집의 소유가 자기의 모든 삶에서의 성취와 직결된다는 겁니다. 집에 대한 집착은 생명의 본능만큼이나 강하다고 볼수 있습니다. 현정부는 좀더 좋고 쾌적한 넓은 집으로 옮겨가고 싶은 본능을 제도로 억제시키고 왜곡시켰다는 비난에서 자유로울수는 없을 겁니다. 이렇게 시장에 깔려있는 지우로운 심리를 억압시켰을때 중장기적으로 나타나는 폭발은 아파트 시장의 폭등으로 어떤 형태를 취하든 부메랑이 되어 돌아올 것입니다. 단지 시간의 문제이겠죠. 결론..... 4월 말 기준시가발표나 6월 1일기준 종부세기한 등등... 눈치작전으로 그전에 시장이 약세를 보이고 있습니다만 오히려 역발상으로 다소 일찍급매물이 나오면 좋은 가격에 선취매하는 것도 좋은 방법으로 보입니다. 남들이 움직일때 같이 움직이면 시기를 놓치는 경우가 많고 그때는 이미 버스가 지나간 다음이기 때문입니다. 지금과 같은 시기에 집을 사는 사람은 미친사람이라고 할때가 가장 집을 구하기 최적의 시기라는 사실은 우리 삶의 아이러니를 잘 나타내 준다고 할 것입니다. 벼랑에서 뛰어내리는 심정으로 급매물을 잡으십시오...또한 겨울에 밀짚모자를 사십시오....^^ 아파트에 비해 상가는 보다 전문적인 지식으로 투자를 하는것이 좋으며 그중 동백지구의 상가는 장기적으로 보면 매우좋습니다. 다만.그중에서 옥석을 가리어.
상가투자를 하신다면(역세권과 가까운 코너자리 등등)좋을것 같습니다.
상가쪽에 관심이 있으신분들은 그런 자리로 알아보시면 좋을것입니다.
알아보시다가.첨언이 필요하신분이 계시다면.그자리에 대한 전망이나 분양 가격에 대한
매매가의 흥정도 도와드릴순있습니다.
참고로 분당 정자동 테라스거리가.3년전 평당 2천였지만.현재는 평당 5천갑니다.
동백은 현재.1층 평당가가 2천후반부터.3천초반 2층은.평당 천 초반선 입니다.
어떤 투자든.두번 세번 생각 하시고 하시는게 정석입니다.감사합니다.
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