2010-03-13 16:26
http://blog.drapt.com/hangarde/335801268465183173 
출처 : 파주교하신도시 이 석배 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/sukbae/282611267584411290
근저당 설정된 전세집, 재계약해도 될까요
Q 전세 계약 갱신을 앞두고 있습니다. 집주인이 전세보증금을 2000만원 올려 달라고 하는데 등기부등본을 확인해보니 처음 계약했을 때와는 달리 제가 사는 집에 2억4000만원 근저당이 설정돼 있습니다. 금액을 올려서 재계약을 해도 문제가 없을까요? 참고로 제가 전세로 사는 집은 관악구에 있고, 시세는 5억3000만원가량입니다. 본래 전세금은 2억8000만원입니다.
A 임대차 계약 전에 등기부등본 확인은 필수 사항입니다. 첫 계약에서는 등기부를 확인하지만 만료 후 재계약시에 이를 간과해 피해를 본 사례가 많습니다. 보증금이 수천만원에서 수억에 달하다 보니 임차인들은 향후 보증금을 제대로 반환받을 수 있을지를 고민하지 않을 수 없습니다.
전세금과 관련해서 '최악'의 상황은 살던 집이 경매로 넘는 가는 것입니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮은 것이 보통이고 낙찰금에서 권리 순서에 따라 배당을 받게 되므로 대략적인 낙찰가와 배당 순위를 판단하는 것이 중요합니다.
질문자 내용을 토대로 최악의 상황에서 전세금을 안전하게 지킬 수 있는지 분석해보겠습니다. 2년 전 처음 전세 계약을 할 당시에는 다른 채권액이 없었으므로 임차인이 권리상 가장 앞선 순위가 됩니다. 그다음은 2억4000만원의 근저당이 두 번째 우선순위를 갖습니다. 만일 전세금을 2000만원을 높여 3억원에 재계약을 하면 세 번째 순위가 됩니다. 단, 보증금 3억원 중에 본래 보증금이었던 2억8000만원은 1순위를 유지하고 증액한 2000만원에 대해서만 세 번째 순위가 됩니다. 이렇게 복잡한 배당 순서를 정해둔 이유는 경매를 통해 부동산을 처분해 임차인과 채권자들에게 낙찰금을 나누어 줄 때 대부분 돈이 부족하기 때문입니다. 우선순위에 따라 낙찰금액을 나눠주는 것이죠.
해당 부동산이 경매될 때 낙찰가가 과연 얼마나 될지도 중요합니다. 관악구의 아파트는 최근 평균적으로 85%의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 보이고 있습니다. 감정가를 시세와 비슷하다고 간주할 때 5억3000만원의 85%인 4억5000만원 정도로 낙찰될 가능성이 큽니다.
결국 4억5000만원에서 임차인은 1순위 자격으로 2억8000만원은 안전하게 회수할 수 있습니다. 하지만 2순위인 근저당권자가 낙찰금을 갖고 가 버리는 경우가 많습니다. 따라서 전세금을 2000만원 올려 주면 돌려받지 못할 가능성도 있다는 말입니다. 이럴 때는 무조건 전세금을 올려주는 것보다는 보증금을 올리는 대가로 근저당을 말소시켜달라고 요구를 하는 것이 안전합니다. 조선일보 |
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2008-10-24 16:44
http://blog.drapt.com/hangarde/335801224834289250
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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방심하면 손해-중개사고 유형모음
최근 중개사고가 급증하고 있어 거래당사자와 공인중개사 모두에게 심각한 피해를 주고 있다. 대한공인중개사협회는 2002년도에 6건에 불과하던 중개사고가 지난해에는 36건으로 6배나 많이 발생했으며, 올해에는 6월 25일 현재 36건이 접수·처리되고 있어 상반기에만 이미 지난해 수준을 넘기고 있다고 밝혔다.
대공협은 이에 따라 최근 빈발하는 중개사고 유형을 △주민등록증 위조에 의한 사기 △소유자 위임장 미확인 △신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인 등 3가지로 압축하고, 계약시 세세한 사항에도 주의를 기울일 것을 공인중개사에게 촉구하는 등 중개사고 예방을 위한 활동에 본격적으로 나섰다.
●주민등록증 위조에 의한 사기= 월세 세입자가 소유자 주민등록증을 위조해 소유자로 가장하고 전세계약을 체결해 전세보증금을 횡령, 잠적하는 유형이며, 아파트 임대차 계약시 자주 발생하는 전형적인 중개사고 가운데 하나로 제시된다.
또, 사기범이 아파트 소유자 주민등록증을 위조해 주변보다 싼 가격에 급매물을 내놓고 계약금과 중도금을 횡령하는 사고도 잦다. 이 경우 등기부등본과 소유자의 주민등록증이 일치하므로 공인중개사도 아무런 의심 없이 계약을 추진하게 된다. 또 매수자도 주변 시세보다 싸게 매수하게 되므로 쉽게 계약을 하게 되는 맹점을 이용하는 것이다.
주민등록증 위조에 의한 사고를 예방하기 위해선 공인중개사의 세심한 주의가 필요하지만 사기범이 중개업계의 관행과 속성을 너무나 잘 알고 있어 많이 속는 게 현실이다. 사고 예방을 위해선 주민등록증과 관련서류를 대조해 가며 세밀히 살피는 것이 최선이다.
●소유자 위임장 미확인= 소유자가 아닌 제3자와 계약을 맺으면서 대리권 유무를 확인하지 않아 발생하는 사고도 빈번하다. 주로 소유자와 부부관계 또는 부자, 모자 등 친인척 사이에 자주 발생한다. 법적으로 소유자의 위임을 받지 않고 계약을 체결한 것은 무효이며, 공인중개사가 이러한 계약을 중개했다면 손해배상 책임을 면할 길이 없다.
따라서 제3자와 계약을 체결하는 경우 공인중개사는 소유자의 계약 위임에 따른 위임장과 인감증명서를 매도인 또는 임대인으로부터 반드시 받아야 하며, 계약 체결시에는 소유자와 전화통화 등으로 대리권 위임여부를 확인해야 중개사고를 예방할 수 있다.
●신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인= 매수자가 매도자의 은행 대출금을 승계하는 조건의 매매계약을 체결하는 경우에 발생하는 사고 유형이다.
부동산 등기부등본 을구란에 기재되는 근저당권 채권 최고액은 대부분 채무액의 130%를 적용하기 때문에 신용카드 대출은 별도의 근저당권 설정 없이 포괄 근저당권으로 설정돼 은행은 채권확보에 문제가 없다. 그러나 공인중개사가 이러한 사항을 확인하지 않고 포괄 근저당권이 설정된 물건에 대해 단순하게 설명했을 경우 손해배상 책임을 지게 된다.
이러한 중개사고를 예방하기 위해선 근저당권이 설정된 물건의 매매계약을 중개할 때 반드시 근저당권 설정금액의 실제 채무액과 카드대출에 의한 포괄 근저당권인지 확인해야 한다.
이를 위해 매도자, 매수자, 공인중개사 3자가 함께 은행에 가서 실제 채무관계를 확인하는 등의 방법을 통해 실제 채무관계를 명확히 설명해야 중개사고를 막을 수 있다.
대공협 윤병세 공제사업부장은 “공인중개사의 작은 부주의로 중개사고가 날 경우 배상으로 인한 금전적인 피해가 너무나 크다”며 “배상은 일정부분까지 공제로 충당할 수 있겠지만 그동안 쌓아 온 전문자격사의 신뢰가 하루아침에 무너져 결국 폐업이나 이전 등으로 이어지게 된다”며 공인중개사의 세심한 주의를 당부했다.
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2007-03-05 11:25
http://blog.drapt.com/hangarde/335801173061518719
<내집 마련시 ‘대지 지분’ 계산법>
【용적률】대지 면적에 대한 지상 층 연면적의 비율.
= (연면적/대지면적)*100(%)
【연면적】각층의 바닥 면적의 합계
내 집 마련이나 주거용 부동산 투자시에 반드시 확인해 보아야 될 사항중의 하나가 바로 ‘대지 지분’(땅의 크기)이다.
요즘 아파트 선택의 기준이 달라지고 있다. 예전에는 교통, 교육, 환경, 편의 시설, 전용 면적 등을 따져보는 것이 아파트 선택 기준의 전부였다. 물론 요즘도 위의 항목들은 기본적인 확인 사항이지만, 지난 2~3년 동안 전국에 재건축 열풍이 불면서 추가된 것이 바로 <대지 지분>이다.
대지 지분이란 한마디로 ‘아파트가 갖고 있는 땅의 면적’을 말한다. 이 대지지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부 등본에 표시되어 있다. 오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고 저층이므로 대지 지분이 넓어 재건축을 하게 되면 수익성이 높아지게 되니까 그동안 가격이 많이 오른 것이다.
우리는 흔히 아파트 가격을 비교할 때 <평당 가격>을 따진다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 <대지 지분당 가격>이다. 결국 아파트는 <땅>이므로 위치가 비슷한 곳에 평수가 같은 두 단지가 있는데 가격도 같다면, 당신은 어느 아파트를 사겠는가? 나라면 대지 지분이 넓은 아파트를 살 것이다. <평당 가격> 보다는 <전용 면적당 가격>이, <전용 면적당 가격> 보다는 <대지 지분당 가격>이 더 객관적으로 아파트 가치를 평가할 수 있는 잣대가 된다. 대지 지분이 중요한 이유를 살펴보면,
첫째, 대지 지분은 아파트의 주거 환경의 쾌적성을 나타내는 척도이다.
즉, 대지 지분이 높은 아파트는 용적률이 낮다는 얘기이므로, 이런 아파트는 동과 동사이의 간격이 넓고, 층수도 낮고, 기타 편의 공간(놀이터, 관리실, 운동 시설 등등) 등의 여유 공간이 많다는 것을 의미한다. 여러분은 새로운 평면 설계와 뛰어난 조경을 가진 대지 지분이 낮은 용적률 300%의 새 아파트와 대지 지분이 넓은 용적률 150%의 오래된 아파트 둘 중에 어느 아파트를 사겠는가?
당연히 오래된 아파트를 살 것이다. 새 아파트의 경우 3년만 지나면 중고 아파트가 되어 장점은 점점 들어들게 되지만, 오래된 아파트의 경우 사는 동안 주거의 쾌적성은 물론이고 향후 재건축이나 리모델링이 되었을 때는 재산 가치의 상승도 기대할 수 있기 때문이다.
아파트를 분해하면 결국 건물과 토지(땅)로 나눌 수가 있는데, 건물은 시간이 지날수록 감가 상각되어 가치가 줄어들지만 토지는 가치가 계속된다. 예를 들어 강남의 6억 짜리 32평 신축 아파트가 있다고 하자. 이 아파트의 건물 가격은 아무리 최고급으로 지어도 최고 평당 300만원을 넘지 않는다. 그러면 약 1억 정도가 건물 가격이 되고 나머지 5억은 땅의 가격이 되는 것이다. 이러니 대지 지분이 중요하지 않을 수 있겠는가?
둘째, 재건축 아파트에 있어 대지 지분은 향후 무상 입주 평형과 추가 부담금 산정의 기준이 되므로 중요하다.
대지 지분이 클수록 재건축 사업 이후에 조합원이 무상 입주하게 되는 아파트의 평형이 커지게 되며 이에 따라 추가 부담금이 줄어들게 되어 대지지분은 재건축 사업의 수익성을 가늠하는 핵심적인 사항이 된다.
다음에는 구체적으로 등기부등본을 가지고 이 대지 지분을 계산하는 방법에 대해 알아보기로 하겠다.
그렇다면 이번에는 구체적으로 아파트 구입에 있어 가장 중요한 요소 중 하나인 대지 지분을 등기부 등본을 이용해 쉽게 한번 계산해 보도록 하자. 우선 등기부 등본을 준비하도록 하자. 등기부 등본이 없는 사람은 대법원(www.scout.go.kr) 홈페이지에 들어가서 700원만 내면 쉽게 준비할 수 있다. 인터넷이 안 되는 분은 등기소나 법원, 구청 등에서도 자판기에 1천원만 내면 쉽게 구할 수 있다.
우선 등기부 등본에 대해 간단히 살펴보면 등기부는 표제부와 갑구, 을구로 되어있다. 갑구는 <소유권에 관한 사항> 을, 을구는 <소유권 이외의 권리에 관한 사항>을 나타내 준다. 이해를 돕기 위해 내가 소유하고 있는 아파트의 사례를 들어가며 설명해 보고자 한다. 독자 여러분들도 자기가 살고 있는 아파트나 주택의 등기부 등본을 가지고 나를 따라 한번 계산해 보기 바란다.
등기부 등본으로 용적률을 계산하려면 먼저 <전용 면적>과 <대지 지분>을 알아야 한다.
▶ 전용 면적 계산
【전용 면적】현관 안쪽의 실제사용 면적. 베란다는 제외, 다용도실은 포함
표제부에서 (전유 부분의 건물의 표시)란을 보니 건물 내역 항목에 철근 콘크리트조 41.85 ㎡로 나와 있다. 이것이 바로 전용 면적이다. 그러면 이 전용 면적을 평으로 환산하면 41.85㎡×0.3025=12.66 평이 된다.
(( 여기에서 0.3025는 ㎡와 평의 비율이 다르기 때문에, ㎡를 평으로 바꿀 때 들어가는 상수이다. 정부에서 공식적으로 권장하는 도량형 단위는 ㎡인데 사람들이 부동산을 표시할 때는 아직도 <평> 이란 단위에 익숙해져 있어 감이 잘 오지 않는다. 그래서 평으로 바꾸는 것이다. ))
전용 면적은 이미 다 알고 있는데 왜 굳이 계산하느냐는 분이 계실 것이다. 왜냐하면 예를 들어 자기가 살고 있는 아파트가 32평이고 전용 면적이 25.7평인 것이 확실하다면 따로 계산하실 필요가 없지만, 본인이 알고 있거나 인터넷 부동산 사이트에 올라 있는 내용이 틀린 경우도 많기 때문에 반드시 스스로 계산해 보는 것이 좋다. 특히 오래된 아파트의 경우 90년대 이후의 아파트와 다르기 때문에 반드시 확인해 보아야 한다.
▶ 대지 지분 계산
【대지 지분】아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 별로 나눠 등기부에 표시되는 면적
표제부 (대지권의 표시) 란에 대지권비율 항목을 보니 45448.6분의 51.37이라고 나와 있다. 여기에서 앞의 45448.6은 이 아파트의 전체 대지 면적을 가리키는 것이고, 뒤의 51.37은 내가 소유하고 있는 아파트의 대지 면적을 나타내는 것이다. 이 대지 지분을 평으로 환산하면 51.37㎡×0.3025=15.54 평이 된다.
대지 지분은 쉽게 얘기하면 ‘본인이 살고 있는 아파트 단지 전체 면적에서 자신이 소유하고 있는 면적(땅)’이니, 크면 클수록 좋은 것이다.
▶ 용적률 계산 = (아파트 평수/대지 지분)×100
이 아파트의 평수는 18평이다. 그럼 용적률은 (18/15.54)×100=115.8 이 된다. 즉, 이 아파트의 용적률은 115.8%가 되는 것이다. 이 정도면 용적률이 상당히 낮은 편으로 동간 간격도 넓고 주거 환경이 쾌적하다는 것을 등기부 등본만을 통해서도 충분히 알 수가 있다.
(ps) 용적률에 따른 아파트 단지 모양
* 용적률이 200% 내외라면 <일자형(-)> 아파트 단지를 생각하면 된다.
(서울의 택지 개발 지구의 중층 아파트나 5개 신도시 아파트)
* 용적률이 250% 내외라면 <디귿자형(ㄷ)> 아파트 단지를 생각하면 된다.
* 용적률이 300% 내외라면 <미음자형(ㅁ)> 아파트 단지를 생각하면 된다.
(서울 및 대도시의 재개발 아파트 단지)
참고로 요즘 서울 동시 분양 아파트의 경우 용적률이 보통 270~280%대이다.
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