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[스크랩] 신도시,택지지구 상가 투자 요령 |부동산노트
2009-09-06 15:12
http://blog.drapt.com/han2218/81252217542556 
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=34032
2009년 상가 시장의 최대 이슈는 역시 판교신도시다. 판교신도시에 공급되는 상가는 소비력을 갖춘 대규모 택지개발지구 내에 위치했다는 이점 뿐만 아니라, 전체 면적 중 상가용지 비율이 1.4%밖에 되지 않기 때문에 희소성이 높다는 평가를 받았다.
여기에 강남권과 연계된 지역적 상징성과 분당, 용인과 인접된 지역이라는 이점을 지녀 일찌감치 상가투자 1순위로 꼽혀왔다. 판교신도시의 본격적인 상가 공급 시기는 입주가 마무리되는 올 하반기로 예상되고 있다.
하지만 문제는 역시 분양가. 판교 중심상업용지 입찰 가격의 경우 3.3㎡당 최고 9천만원을 호가했기 때문에, 1층 상가의 분양가는 3.3㎡당 평균 8~9천만원, 최고 1억원 초반이 예상되고 있다.
따라서 판교신도시 상가에 투자하기 위해서는 우선 인근 경쟁 상권인 강남이나 분당의 대표지역의 상가 시세와 비교해보고, 충분한 투자 수익이 가능한지 사전에 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.
이처럼 판교신도시가 상가시장에 핵으로 떠오르면서 개발호재가 풍부한 광교신도시나 청라. 송도 등 신도시나 택지지구 상가에 관심이 어느 때보다 높다.
◆ 유형별 상가투자 전략은?
단지내 상가
신도시나 택지지구의 주공 단지내 상가 등은 과열입찰이 종종 문제가 되고 있다. 통상 입찰 예정가의 150%이상을 써내면 투자금대비 수익률이 떨어지므로 투자에 임하기전 잘 따져봐야 한다.
단지내 배후세대는 최소한 700가구이상이 되고, 통상 7~10여개 정도의 점포로 업종이 갖추어져야 하고, 세대당 점포면적도 0.99~1.65㎡(0.3~0.5평)이하가 안정적이다. 주변의 대형할인마트가 있다면 중복되지 않는 필수 업종을 선택해야 한다. 즉 대형할인마트에 가지 않아도 단지내상가를 이용할 수 있는 업종이어야만 경쟁에서 살아남을 수 있다.
가령 세대수가 500세대 이하는 미니 슈퍼마켓, 비디오가게, 세탁소, 중국집 등 1000세대 이하는 미용실, 문구점, 치킨집, 부동산 등 1500세대 이하는 중소형 슈퍼마켓, 약국, 제과점 등 2000세대 이하는 화장품가게, 소아과, 치과, 편의점, 피아노 학원, 속셈학원 등 2500세대 이상은 대형 슈퍼마켓, 패스트푸드점, 스튜디오 등이 추천업종이다.
이와 같이 단지규모에 따라 상가에 들어가는 필수 업종이 있기 때문에 업종 선택은 매우 중요하다. 간혹 업종이 중복되어 분쟁이 발생하는 경우도 있으니 특별히 신경을 써야 한다.
근린상가
근린상가 투자는 상권이 형성된 지역보다는 장기 비젼이 있는 택지지구 상가투자에 관심을 가져볼만하다. 그러나 신도시나 택지지구내 근린상가는 APT입주 후 상권활성화 형성기간이 아파트 단지내 상가보다는 늦다는 단점이 있다.
인근에 아파트 배후를 두지 않는 근린상가보다는 단지내 상가와 근린상가의 중간 형태를 띤 단지형 근린상가를 고르는 것이 좋다.
단지형 근린상가란 대단지 아파트 단지를 배후로 단지내 상가와 근린상가의 기능을 동시에 수행하는 근린상가를 말하는데 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점이다.
또 단지내 상가보다 분양가가 저렴해 수익률 측면에도 유리하다. 업종 선택이 다양해 상호 보완적인 기능까지 가능하다. 일반적으로 단지내 상가는 다양한 업종 유치에 한계가 뒤따르지만 단지형 근린상가는 다양한 업종의 상점이 입점하는 만큼 유동인구의 폭을 두텁게 할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다.
저렴한 분양가로 인해 임차인 확보도 유리하다. 단지내 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차 수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따르지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차 수요 확보가 훨씬 용이한 점도 빼놓을 수 없는 장점이다.
중심상업지 상가
중심상업지 상가는 신도시나 택지지구 상가의 꽃으로 불린다. 만약 투자하려는 상가가 신도시내 지하철 또는 터미널 등 교통여건의 이용이 수월하고 토지이용계획도면상의 중심권에 위치해 있다면 투자를 고려해볼만 하다.
대형 할인마트, 백화점, 멀티플렉스 영화관 등 집객시설이 계획적으로 들어설 가능성이 높은 중심상업지역의 주변지역을 공략해야 한다. 만약 사전에 알기 어려우면 상업지역주변으로 넓은 공터가 남겨져 있거나 충분히 이러한 시설들이 들어설 개연성이 있는 곳을 판단해 내야한다. 광장이나 인근에 주차장이 있어 이용에 편의성을 도모한 상가면 좋다. 상업용지 비율도 잘 따져야 한다. 비율이 적다면 중심상가의 희소성이 좋아져 향후에 높은 가치를 인정받게 된다. 중심상업지 상가의 경우 분양가가 높을 가능성이 많다. 따라서 본인의 자금상정을 철저하게 고려하고 입지, 배후 수요, 교통여건, 미래가치 등을 따져서 투자해야 한다.
◆신도시․택지지구 상가 투자시 유의점
신도시․택지지구 상가는 배후 아파트가 대단지라는 잇점과 새롭게 상권이 형성되므로 비교적 업종 중복이 덜하다는 것, 상가가 들어서는 중심상업용지 비중이 낮다면 희소성이 높다는 점이 메리트로 손꼽힌다.
특히 자족기능을 갖춘 2기 신도시의 경우 인구분산의 1기 신도시보다 상업용지 비중이 낮아 상가시장에서는 블루칩으로 통한다. 동탄신도시의 경우 상업용지의 비중은 전체 면적의 4%에 불과하며 중심상업지구의 면적은 2% 미만이다. 이는 대표적인 1기 신도시인 분당이 8.3%, 일산이 7.8%인 것과 비교하면 상업용지의 부가가치가 높은 셈이다.
그렇다고 신도시·택지지구 내 상가라고 해서 묻지마 투자는 금물이다. 수익이 높은 만큼 위험도 큰것이 신도시·택지지구 내 상가투자다.
첫째, 수도권 신도시의 경우 통상 지하철역이 서너곳 이상 생기게 되는데 이 역사들 중 이용률이 높은, 중심이 되는 역세권 주변 상권을 공략해야 승산이 있다.
둘째, 대로변 상가를 중심으로 투자대상을 골라아 한다. 대부분의 신도시에서는 주요 간선도로로 8차선 이상인 대로를 만드는 경우가 많다. 이런 경우 대로변의 점포보다는 대로에서 상업지역의 중심으로 흘러들어가는 이면도로 초입을 공략하는 것이 유리하다.
셋째, 대로변이나 역세권 상가가 아니라면 주택가 상가를 공략해 본다. 주택가 상가는 아무래도 대로변이나 역세권 상권 등에서 힘에서 밀릴 수밖에 없다. 따라서 기타 상업지역을 불가피하게 선택하게 될 경우 주거지역에 가까운 쪽으로 상가를 물색해야 한다. 이 경우 타깃고객의 범위를 축소하고 거주민들의 동선을 찾아 입점하면 큰 수익은 기대하기 힘드나 비교적 안정적인 투가수익을 기대해볼만 하다.
넷째, 신도시내 핵심상권에 투자한다. 신도시내 핵심 상업지역은 1곳으로 집중될 소지가 많다. 이 핵심상권은 다양한 연령층을 고객으로 하는 다양한 업종이 가능하나 여타 상업지역은 특정업종으로 쏠림현상이 나타나게 된다. 즉 유흥상권 또는 먹자상권으로 집중될 소지가 많으므로 핵심상권이외의 상업지역에 투자하게 될 경우 업종선택에 주의해야 한다.
다섯째, 단지내상가에 필요한 필수업종 외의 업종들은 중심상업지구내의 상권에 형성되는 특성을 가지고 있으므로 중심상업지구내 상가의 관심도도 높게 형성되고 있다. 중심상업지구내의 상가는 입주시점부터 상권형성이 바로 가능한 단지내 상가와는 달리 실제 상권이 형성되어서 안정될때까지는 일정한 기간이 소요된다는 점이 단점이다.
특히 신도시내 중심상업용지의 상권형성에 가장 많은 영향을 미치는 변수는 입주율이라고 할 수 있다. 조기에 빠른 입주가 완료되는 지역일수록 상권형성이 빠르게 안정화 되어가면서 투자수익의 신속한 회수가 가능해진다.
또 분양업자 또는 부동산중개업자의 말에 현혹되기보다 자신의 판단을 기초로 철저한 사전조사를 통해 투자에 임해야 한다. 신도시 또는 택지지구내 상가를 투자할때에는 중장기적 계획을 가지고 상가투자에 임해야 한다. 비교적 입주 초기단계에 상가투자를 고려하는 투자자라면 분양업체를 통한 임대업종의 선정에서 선점경쟁력이 있는 업종의 입점가능성을 충분히 검토해야 초기 투자에 따른 위험도를 낮출 수 있다. 이때 가장 중요한 것은 입주 완료 시점이 대략 언제인가를 고려해야한다는 점이다.
초보 투자자라면 입지여건을 우선 선택기준으로 놓고 도보나 차량 접근성이 뛰어난 상가를 고르는 게 비교적 안전하다. |
[스크랩] 맛대맛에 등장한 330집 |부동산노트
2009-09-06 14:50
http://blog.drapt.com/han2218/2194701252216212235
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
1 짬뽕 *초류향 02-752-4442
2 짬뽕 *현경 02-3446-0022 3 짬뽕 *전창걸 짬뽕 031-918-1289 4 <서울설렁탕> * 이남장 02) 2267-4081 을지로 2가의 본점과 서울시내 전역에 5~6곳이 있음. 5 <서울설렁탕> * 선달 설곰탕 02) 780-7802 여의도 맨하탄 호텔 맞은편. 프린스텔 지하 1층 . 6 <평안도순대> * 백암순대 02) 337-7894 서울시 서대문구 연희1동 122-18 7 <평안도순대> * 우래옥 02) 2265-0151 서울시 중구 주교동 118-1 8 <평안도순대> * 신림동 순대 타운 신림 사거리에 위치한 우리나라 최대 규모의 신림동 순대타운 9 간장게장 둥지가든 041-943-0008 10 간장게장 자연마을 02-553-6767 서울 서초동에 위치, 11 간장게장 *둥지가든 041-943-0008 12 간장게장 *자연마을 02-553-6767 13 갈비찜 * 안의 갈비찜 (강서 본점) 02-668-1493 지하철 5호선 발산역 큰 4거리 (성산대교에서 김포공항 가는 방향에서 좌측) 14 갈비찜 * 우리들의 이야기 (강남역점) 02-594-7676 지하철 2호선 강남역 5번출구로 나와 교대역 방향으로 가다가 T.G.I.F와 마르쉐 사이 골목으로 들어가 올라가서 좌측의건물 2층 15 갈치조림 왕성식당 02) 752-9476 남대문 시장 내 갈치 골목에 위치. 16 갈치조림 옥주식당 02) 567-4009 역삼역 1번 출구에서 직진해서 쌍용 자동차 건물 뒷편에 위치. 17 갈치조림 제주항 02) 562-6962 강남역 8번 출구로 나오면 바로 위치. 18 감자탕 * 고스락감자탕 (신내점) 02) 437-8705 중량구청에서 퇴계원 방향으로 200m정도 내려간 곳에 위치. 19 감자탕 * 은행나무 집 031) 977-5033/5034 일산신도시 중산마을에서 봉일천 쪽으로 나가는 길에 왕복 6차선 도로가 1차선으로 줄어드는 곳에서 3분 정도 가다보면 오른쪽 길에 위치. 20 감자탕 * 감자마루 031) 718-5608 분당 이마트 옆에 있는 하이마트와 하나 선교원 사이 길로 가다가 불곡산 쪽으로 올라가는 길에 위치. 21 골뱅이무침 * 풍남원조골뱅이 ( 4시 이후로 영업 ) 02) 2265 - 2336 을지로 3가 골뱅이 골목의 맛 집. 22 골뱅이무침 * 정회진 생 골뱅이 02) 517-1084 ~ 5 갤러리아 백화점 패션관 남쪽, 로데오 거리로 들어가면 정면에 위 23 골뱅이무침 * 다오래 골뱅이 031) 907 - 0806 일산 암 센터 바로 정문 건너편에 위치. 24 광어회 * 리틀 프랑스 515-3220 / 515-4220 서울시 강남구 논현동 107번지 1층 25 광어회 * 긴자 566-0485 / 566-1506 강남구 대치동 891-44 (한강빌딩1층) 26 광어회 * 해초록 3452 - 2527 서울 강남구 대치3동 1007 27 국수 * 국수생각 02) 515-6336 / 515-6776 성수대교 사거리 호산 병원 뒤 골목. 28 국수 * 누들바 엔즐 N-zel 02) 6002-6760 삼성동 코엑스 몰 지하. 메가박스 좌측 건너 편. 29 국수 * 부흥국수 031) 941-6533 / 873-6533 경기도 의정부시 의정부 3동 경희 초등학교 앞. 30 규동 * 아소산 02) 561-6658~9 역삼동 특허청 길, 올림피아 센터 맞은 편. 31 규동 * 텐키치 02) 551-1097 2호선 삼성역(무역센터)역, 코엑스몰 입구에 위치 32 김밥 * 종이비행기 02) 926-5735 돈암동 성신여대 정문 오거리 33 김밥 * 스시캘리포니아 02) 312-5567 이대역 3번 출구로 나와 10m정도 올라가다가 오른쪽으로 보이는 코닥칼라 골목으로 직진해서 올라가다 보면 왼쪽에 위치. (이대역에서 도보로 2분 정도) 34 김밥 * 원조뚱보할매김밥 055) 645-2619 시외버스 터미널에서 하차해서 중앙동 문화마당 앞에 위치. 통영시내에 위치 35 김치찌개 * 삼김 (02) 771-5025 명동 세종호텔 밀리오레 주차장 옆 36 김치찌개 * 현대정육식당 (02) 540-7205 강남구 청담동 37 꼬치구이 * 이끼이끼 02) 3783-0002 광화문 파이낸스 빌딩 지하 2층. 38 꼬치구이 * 살람 02) 793-4323 이태원 이슬람 성원 옆. 39 꽃게찜 * 파타야 02-515-9922 서울시 강남구 신사동 643-8 40 꽃게찜 * 선유 02-569-0852 역삼동 테헤란로 르네상스호텔 옆 서울 BD 1층 41 낙지볶음 호미낙지 02-566-7779 42 낙지볶음 현대낙지 02-544-8020 43 낙지볶음 호산회관 061-278-0050～2 44 낙지볶음 *호미낙지 02-566-7779 역삼동 세무서 골목!! 45 낙지볶음 *현대낙지 02-544-8020 압구정 광림교회에서 일방통행으로 12M 46 낙지볶음 *호산회관 061-278-0050～2 47 낙지전골 * 영명식당 (061) 472 - 4027 목포시 삼호면의 대불대학교 도로를 타고 가다보면 나오는 덕천에 있는 새마을금고 앞에 위치. 48 낙지전골 * 옹지촌 (02) 783 - 2112 63빌딩 맞은 편. 49 낙지전골 * 먹물 (031) 908 - 9777 일산 마두 지하철역 4번 출구로 나오면 바로 위치. 50 낙지전골 * 원풍식당 (041) 672 - 5057 서해안 고속도로를 타고 서산을 지나서 태안을 지나
원북면에 있는 새마을 금고 옆에 위치. 51 냉면 * 시골마당 (031) 585-2309 경기도 가평군 하면에 청평 검문소에서 좌회전해서 14km 내려가면 왼쪽에 위치.
52 냉면 * 옥천면옥 (031) 772-5187 경기도 양평군 옥천 면사무소 바로 옆 한화 콘도 입구 쪽 옆에 위치. 53 냉면 * 현래장 (02) 712-0730 - 0833 마포역 4번 출구에서 불교방송국 쪽으로 걸어내려 가다보면 왼쪽에 위치. 54 냉면 * 유천 칡냉면 (02) 485-4500 풍납동 현대 아파트 옆에 풍납 동사무소와 파출소 바로 뒤에 위치. 55 냉면 남포면옥 02) 777-2269 지하철 2호선 을지로 입구 역. 롯데백화점 길 건너편 삼성화재와 하나은행 뒷골목에 위치.56 냉면 초릿골초계탕 (영업시간 : 오후 12시 ~ 오후 8시까지) 031) 958-5250 불광동 버스터미널에서 법원리행을 타고 법원리 종점에서 가던 방향으로 300m 지점. 57 냉면 향림면옥 02) 931-3488 <중계점> 02) 543-8996 <압구정점> 중계 본동 사무소 맞은 편 / 수암 초등학교 앞에 위치. 58 냉면 홍낙신안촌 02) 738-9970 지하철 5호선 광화문 역에서 하차해서 1번 출구. 세종문화회관 뒷골목에 있는 국민은행 광화문지점 뒤편에 위치. 59 닭갈비 * 춘천 명동 본가 닭갈비 (033) 241-4400 강원도 춘천시 명동 51-8 60 닭갈비 * 희래 숯불 닭갈비 “참나무 숯불에 닭이 만나는 순간” (02) 572-6616 / (02) 574-2606 서울 서초구 양재동 368 61 대게찜 강구항 02) 518-6081 강남구 논현동 경복 아파트 4거리 코미디 클럽 건물 뒤 62 대게찜 초원 02) 549-6446 강남구 청담동 리베라호텔 건너 편 SK주유소 옆 골목 63 대게찜 왕돌잠(광화문점) 02) 738-3331 3호선 경복궁역 7번 출구 (서울시경 맞은 편) 64 대구탕 ▶원대구탕 02-797-4488 삼각지에 위치한 25년 전통의 대구탕집 65 대구탕 ▶서울 프라자호텔 아사달 02-3676-2345 성북동 삼청각 내에 위치한 서울프라자 호텔 한식당 66 대구탕 ▶박민주 찜 전문점 02-334-2366 마포구 서교동 경남예식장 뒤 쪽 67 뎀뿌라 * 남당리 전망대 횟집 ( 041 ) 634 - 4886 홍성군 서부면 남당리. 68 뎀뿌라 * 뉴서린 ( 02 ) 517 - 7900 강남현구청 길 바로 건너 보이는 현대증권 옆길로 내려오다 보면 위치한 삼성아파트 바로 옆 건물. 69 뎀뿌라 * 죽촌 ( 02 ) 3143 - 0084 홍대역 6번 출구로 나와서 홍대 정문쪽으로 가다가 극동 방송국쪽으로 50m 걸어가다 보면 보이는 작은 삼거리에서 우회전하여 30m정도 올라가다가 우측에 있는 < 바이더웨이 편의점 > 길 건너의 대각선 건물 2층에 위치. 70 돈까스 * 진까스 (02) 777 - 0741 명동 샤보이 호텔 뒤 71 돈까스 * 이끼 (02) 763 - 8850 ( 대학로점 ) 혜화역 4번 출구로 나와서 서울대학병원 방향으로 20m정도 내려오다 함흥냉면을 끼고,오른쪽 길로 들어가서 50m정도 가다보면 정민약국과 애즈까페 사잇길로 10m 걸어가서 연두색 집. 72 돈까스 * 다오래 돈까스 02) 756 - 5211 남대문 시장 입구 73 돈까스 * 쯔루가메스시 031) 703 - 7272 분당구 서현동 74 돈까스 *명동돈까스 02-774-5400 명동 75 돈까스 *남산돈까스 02-777-1976 남산 76 돈까스 *사 보 텐 02-776-4510 무교동(서울시청 후문) 77 돌솥밥 전주중앙회관 02-754-7789 78 돌솥밥 고마나루 돌쌈밥 041-857-9999 79 돌솥밥 ▶가마고을(분당 미금점) 031-716-2721 80 돌솥밥 전주중앙회관 02-754-7789 81 돌솥밥 고마나루 돌쌈밥 041-857-9999 82 돌솥밥 가마고을(분당 미금점) 031-716-2721 83 돼지갈비 * 마포 최대포집 ( 02 ) 719 - 9292 5, 6호선 공덕역 4번과 5번 출구 사이에 위치. 84 돼지갈비 * 소도둑 ( 02 ) 744 - 8383 / 8313 혜화역 동숭아트센터 뒤편. 85 돼지갈비 * 최대감 ( 02 ) 312 - 3336 신촌 기차역 맞은 편. 86 두부김치 * 초당할머니 순두부 (033) 652 - 2058 경포대 해수욕장 입구로 들어가면 오른쪽에 보이는 경포 호수를 끼고, 찻길 따라 내려가다가 신호등 사거리가 나오면 우회전하여 보이는, 초당 두부마을 안에 위치. 87 두부김치 * 은실네 가마솥 순두부 (031) 572 - 0469 구리시에 위치한 두부요리 전문점. 88 두부김치 * 고모네 원조 콩탕 (02) 485 _-4675 강동구 둔촌역 4번 출구로 나와서 보이는 한빛 은행 뒷편에 위치한 토속음식 전문점.. 89 두부김치 * 도리원탕 (02) 3773 - 1220 여의도 LG 트윈타워 내에 동관 5층에 위치한 중식당. 90 두부김치 * 콩두 (02) 722 - 0272 종로구 팔판동 국무총리공관 조금 못 가서 보이는 우리은행 에 위치함. 91 두부김치 * 한국 두부 연구소 (02) 3401 - 0085 92 딤섬 * DIM SUM ( 2834 - 8893 ) 93 딤섬 * 페닌슐라 호텔(Spring Moon) ( 2920 - 2888 ) 94 딤섬 * 슈퍼스타 Super Star ( 2802 - 8182 ) . 95 딤섬 * 양자강 ( 02. 595. 2874 / 2875 ) 7호선 반포역 6번 출구로 나오면 바로 앞에 위치. 96 떡갈비 * 덕인관 ( 061) 381 - 2194 담양 읍사무소 바로 옆에 위치. 97 떡갈비 * 송정 떡갈비 ( 062 ) 944 - 1439 광주 송정리의 떡갈비 골목 안에 광산구청 바로 앞에 위치 함. 98 떡갈비 * 강강술래 ( 02 ) 567 - 9233 역삼역에서 도곡동 방향으로 가다가 첫 번째 사거리를 지나 100m정도 가다보면 우측에 위치. 99 떡볶이 예문병과 02) 3288-1320 100 떡볶이 꼬시나 02) 756-1970 101 떡볶이 윗도리 02) 3445-3721
102 떡볶이 아이러브신당동 02) 2232-7872 103 똠얌꿍 * 치포차나 D`JIT POCHANA ( 272 - 0661 ~ 6 ) 태국 방콕 파호리오틴 로드. 짜뚜짝 부근. 104 똠얌꿍 * 욕요 마리나 YOKYOR MARINA ( 02 - 722 - 9640 ) 태국 방콕 짜오프라야 강 주변. 105 똠얌꿍 * 삼얀 SAMYAN ( 215 - 4356 / 216 - 4278 ) 태국 방콕 삼얀 거리. 106 똠얌꿍 * 실크 스파이스 ( 02 ) 2005 - 1046 역삼동 LG 강남타워 전문 식당가. 107 라면 * 규슈라멘 02) 548-7341 청담동 갤러리아 백화점 길 건너편에 현대 오일뱅크 바로 전 건물 1층에 위치. 108 라멘 * 면스토랑 ( 02 - 927 - 1988 ) 돈암동 성신여대 앞 메인 ( TBJ 중앙 ) 골목. 109 라멘 * 겐조라멘 ( 02 - 393 - 3579 ) 연대 정문에서 현대 백화점 후문 방향, 신촌 형제갈비 맞은편 110 라멘 * 삿뽀로 ( 02 - 6747 - 7114 ) 여의도 imbc 옆 미원빌딩 1층 111 라멘 * 후루사또 ( 02 - 771 - 0147 ) 명동 유투존 후문쪽 골목 안에 위치. 112 라면 ▶틈새라면 02-756-5477 명동 유투 존 후문 충무김밥 2층 건물 골목으로 들어가 좌측! 113 라면 ▶규수라멘 02-548-7341 청담동 갤러리아 명품관 옆에 기아 자동차 건물 큰 길 맞은 편. 114 라면 ▶황토군 토담면 오다리<<토요일 6시 30분 // 일요일은 휴무>> 02-555-4985 선릉역 4거리에서 강남구청으로 가다가 맥도날드에서 우측에 있는 115 라면 ▶명선헌-김치 062) 228-2942~3 광주 무등산 파크 호텔 앞, 한정식 집. 116 마산아귀찜 * 마산 오동동 진짜 초가집 원조 아귀찜 (055) 246-0427 마산 오동동 사거리 경주 빵집 뒤편에 위치 함. 117 마산아귀찜 * 고래등 (02) 542-6666 서울시 압구정동 갤러리아백화점 전 한양아파트 맞은편 하나은행과 주택은행 사이길 118 마산아귀찜 * 첨벙 02) 543-8873 신사동 사거리 영동 호텔 쪽 한미은행 뒷골목에 위치 119 만두 ▶청호만두 02-545-4487 120 만두 ▶양자강 02-595-2874 121 만두 ▶삼미옥 02-782-1780 122 만두 ▶남한산성 손두부 031-749-4763 123 만두 청호만두 02-545-4487 124 만두 양자강 02-595-2874 125 만두 삼미옥 02-782-1780 126 만두 남한산성 손두부 031-749-4763 127 메기매운탕 남강 메기매운탕 031-985-7764 김포강화방면 48번 국도를 타고 가다가 김포시내 지하차도를 지나 강화쪽으로 쭉 직진!! 나진검문소와 청솔마을 현대아파트를 지나 500M를 더 내려가면 왼편에 위치! 또는 송정역 1번 출구로 나와 1,2,8번 버스를 타고 바리미역에서 하차! 128 메기매운탕 청평 민물매운탕 02-858-5906 가리봉역에서 마을버스 18-5를 타고 가산동에서 내려 두산아파트 정문 앞! 129 메기매운탕 메기대감 02-3461-4008 매운탕에 넣어 먹는 수제비와 나중에 볶아먹는 볶음밥이 일품!! 양재역 6번출구로 나와 성남방면으로 직진하여 일동제약 사거리에서 좌회전!! 150M를 내려와 좌측에 위치! 130 메밀국수 * 초가집 옛골 033) 336 - 3360 평창군 봉평에 위치. 131 메밀국수 * 미진 02) 730 - 6198 / 722 - 2034 광화문 교보빌딩 뒤쪽에 위치. 132 메밀국수 * 스바루 02) 338 - 5153 홍대 입구에 위치 ( 홍대 정문에서 2분 거리 ) 133 모듬소시지 * 옥토버 훼스트 (02) 3481 - 8881 강남역 5번 출구로 나와서 T.G.I. 와 마르쉐 사이 골목으로 들어가면 위치. 134 모듬소시지 * 가빈 소시지 (02) 396 - 0239 종로구 평창동 21세기 웨딩홀(구 귀빈 예식장)건물 지하에 위치. 135 모듬소시지 * 오크 (02) 365 - 0833 이대 후문. 여우사이 건물 3층. 136 모듬소시지 * 오킴스 브로이하우스 (02) 6002 - 7007 삼성동 코엑스 몰 컨벤션 센터 1층에 위치. 137 바닷가재요리 *바닷가재 가리비 02-849-4096 대방전철역에서 시흥방향으로 나와 직진하여 해군회관 사거리의 대방 한의원 골목 안! 138 바닷가재요리 *프라자 Hotel 아세아도원 02-562-5565 역삼역 1번 출구로 나와 역삼역 사거리에서 도곡방면으로 100M 내려온 뒤 아세아 빌딩 지하 1층! 139 바닷가재요리 *뉴욕바닷가재(일산점) 031-918-5959 3호선 정발산역에서 주엽역쪽으로 내려가 사거리에서 우회전한 뒤 현대 밀레니엄 빌딩을 끼고 다시 우회전!! 쭉 직진하여 저동중고등학교에서 옆 140 바비큐 * 가파랑재 (031) 565-6670 워커힐 호텔에서 양평방향으로 가다가 토평 IC에서 3km 가서 사거리가 나오면 우회전하여 600m 내려가면 위치. 141 바비큐 * 로즈가든 (031) 766-2022 중부고속도로에서 곤지암 IC로 내려와서 광주방향으로 1.5km 정도 내려가다 보면 왼쪽에 위치함. 142 바비큐 * 델리스 빌 바베큐 (02) 573-5436 양재역 5번 출구에서 버스를 타고, 삼호 물산에서 내려 파리바게뜨 골목으로 들어가서 20m 직진하여 쪼끼쪼끼 생맥주 집에서 좌회전하면 바로 위치함. 143 바비큐 * 국제숯불통돼지바비큐 (주) 1588-9244 144 버섯매운탕 * 화산 청학동 버섯전골 ( 063-225-6860 ) 전주시 완산구 중화산동 2가 585-8 . 145 버섯매운탕 * 원미 해물버섯매운탕 ( 02-717-7710 ) 마포 불교방송국 차길 건너 맞은편, 146 버섯매운탕 * 들풀 ( 02. 745. 9383 ) 대학로 함흥냉면 소나무 길 50m 첫 번째 오른쪽 골목에 위치. 147 버섯매운탕 * 르갈라 ( 02. 542. 2705 ) 압구정동에서 학동 사거리 가는 쪽으로 가다가 강남구청 방향으로 300m. 148 보쌈 ▶전주 할머니 보쌈 02) 3481-9211 강남역 6번 출구로 나와서 국민은행 뒷 편에 위치 149 보쌈 ▶울릉도 오징어 보쌈 02) 3481-3285 150 보쌈 ▶장원보쌈 02) 516-5625 논현동 학동역 5번 출구. 유료 주자장 옆 위치 151 보쌈 * 원 할머니보쌈 ( 02 ) 2232 - 3232 청계동 8가 152 보쌈 * 두리반 ( 02 ) 333 - 4113 홍대 입구 3번 출구 코코스에서 신촌방향으로 50m. 153 보쌈 * 시골순대보쌈 ( 02 ) 3442 - 0005 7호선 논현역 8번출구 주택은행 옆 골목 10m 154 보쌈 * 굴 구이 횟집 ( 061 ) 686 - 2816 여수시 화양면 원표. 155 복국 충무로 부산복집 맏언니(김옥진) :// 02-2266-6334 156 복국 힐튼호텔 일식당 겐지 02-317-3240 157 부침개 * 종로 빈대떡 ( 본점 ) ( 02 ) 743 - 7430 / 742 - 9494 종로 3가 단성사 극장에서 비원쪽으로 가다 첫 번째 사거리 지나면 오른쪽에 위치. 158 부침개 * 나무가 있는 집 ( 02 ) 737 - 3888 서울 종로구 신문로 2가 구세군 회관 옆 골목 159 부침개 * 옛집 ( 031 ) 442 - 4886 경기도 안양시 만안구청 옆 골목 160 부침개 * 63빌딩 한식당 한가람 ( 02 ) 789 - 5955 여의도 63빌딩 지하 1층 한가람. 161 부침개 ▶부산동래파전 051-552-0792 부산광역시 동래구 복천동 162 부침개 ▶서피동파(신촌) 02-3142-1133 163 부침개 ▶굴사랑 02)425-1221 송파구 방이동 송파구청 건너 편 164 부침개 ▶굴수하양식수산업 협동조합 (055) 645-4511~4, 641-4061~2 경남 통영시 동호동 350번지 165 북경오리구이 * 베이징코야 ( 02 ) 553 - 5292 삼성동 포스코 사거리에서 보이는 남서울 병원 바로 옆 건물에 위치. 166 북경오리구이 * 구룡 ( 02 ) 3453 - 7878 역삼동 영동전화국 바로 맞은 편에 위치. 167 북경오리구이 * 숲 속의 하얀 집 ( 031 ) 254 - 5292 수원시 장안구 송죽동. 168 북경오리구이 * 개울오리농장 (031) 531 - 5246 포천 삼팔선 휴게소 근처. 169 불고기 * 광양불고기 02) 555-5035/ 5095 서울시 강남구 역삼동 823-12 170 불고기 * 로뎀나무 031) 962-3996 경기도 고양시 덕양구 고양동 422-1 171 삼겹살 ▶짚불삼겹살 031-901-3363 백마 까페촌 센터 사우나 위쪽에 위치. 172 삼겹살 ▶코기코기(홍대점) 02-3141-4207 청기와 주유소 사거리에서 홍익대학교 방향으로 50m직진해 우측으로 두 번째 골목. 173 삼겹살 ▶고바우 덩어리 생고기 02-2611-5586 7호선 온수역 5번 출구에서 나와 123번 버스 종점 입구. 174 삼겹살 ▶유명농장(제주도) 064-782-2637 유기농 흑돼지의 맛을 볼 수 있는 집. 175 삼겹살 짚불삼겹살 031-901-3363 백마 까페촌 센터 사우나 위쪽에 위치. 176 삼겹살 코기코기(홍대점) 02-3141-4207 청기와 주유소 사거리에서 홍익대학교 방향으로 50m직진해 우측으로 두 번째 골목. 177 삼겹살 고바우 덩어리 생고기 02-2611-5586 7호선 온수역 5번 출구에서 나와 123번 버스 종점 입구. 178 삼겹살 유명농장(제주도) 064-782-2637 유기농 흑돼지의 맛을 볼 수 있는 집. 179 삼계탕 * 고려 삼계탕 (02) 752 - 9376 / 2734 시청 역 대한항공 빌딩에서 서소문 쪽으로 가다보면 고려 삼계탕 건물이 보임. 180 삼계탕 * 호수 삼계탕 (02) 848 - 2440 신길 5동 성락 교회 근처. 181 삼계탕 * 우슬이네 (031) 923 - 7100 / 8877 자유로 타고 문산 방향으로 직진 하다보면, SK 주유소 보이면 오른쪽으로 들어가면 길 바로 옆에 위치함. 182 삼계탕 * 벅 멀리건스 02) 3783 - 0004 183 삼계탕 * 신카이 02) 3783 - 0000 ~ 1 184 새우요리 * 텐키치 02) 551-1097 삼성동 코엑스 몰 입구 마르쉐 앞. (삼성역 5,6번 출구) 185 샌드위치 * 앤치즈 (02) 511 - 7712 압구정역 사거리에서 성수대교 방면으로 200M 정도 내려가다 오른쪽에 보이는 신한은행과 하나은행 사이골목으로 들어가서 왼쪽 편에 있는 건물 2층 186 샌드위치 * 위치스 테이블 (02) 732 - 2727 광화문 사거리의 금강제화를 끼고 우회전하면 바로 위치. (고려쇼핑 맞은 편). 187 샌드위치 * 르뺑 (02) 549 - 4717 학동 4거리에서 키네마 극장 옆에 언덕 골목길로 200M 올라가다 보면 위치. 188 샌드위치 * 퀴즈노스 (02) 539 - 8410 역삼역 사거리에서 역삼 세무서 방향으로 100M 정도 내려가면 우측에 있는 1, 2층 건물. 189 샌드위치 * 리나스 02) 542-4826 압구정동 디자이너 클럽 맞은 편 골목으로 들어가 락앤롤 맞은 편 1,2층 190 샌드위치 * 레인보우 썹 02) 542-9287 압구정동 갤러리아 백화점 맞은 편 파리 크라상 골목으로 들어가 막다른 3거리가 나올 때까지 우회전해서 우측에 1층에 위치. 191 샌드위치 * 뽀아르 과자점 02) 3147-1537~8 이대 정문에서 럭키 아파트 쪽으로 올라가는 길에 위치. 192 생선초밥 ▶어장군 064-744-2258 제주공항 5분거리 193 생선초밥 ▶와사비 02-532-3399 방배중학교 앞 194 생선초밥 ▶에미야스시 02-3482-4781 강남역 뒷길 195 생선초밥 ▶소소(홍대앞) 02-333-0690 196 샤브샤브 * 미시령 02-516-0340 강남구 논현동 98-12 197 샤브샤브 * 스끼샤브 02-571-6868 서울시 강남구 도곡동 411-14 유일빌딩 1층 198 수제비 * 샬레스위스 (02) 797 - 9664 이태원로를 타고 삼각지 방향으로 가다 홀리데이 이태원 호텔을 지나 첫 번째 골목에서 우회전하여 150m쯤 올라가면 우측에 위치. 199 수제비 * 푸치니 (02) 552 - 2877 강남역에서 역삼역으로 좌회전해 목화예식장 골목으로 올라가면 우측에 위치. ( 시티극장 뒤편에 위치 ) 200 수제비 * 궁 (02) 515 - 0861 갤러리라 백화점에서 청담동쪽으로 직진하다가 시티뱅크 골목으로 계속 직진하여 보이는 하얀 건물. 201 수제비 * 삼성동 수제비 (02) 508 - 8297 지하철 2호선 선릉역 8번 출구에서 200m정도 224 아귀찜 *김성애 해물나라 02-742-7752 낙원상가 허리우드 극장 터널을 지나 직진하여 301 팟타이 * 타이오키드 ( 02 ) 792 - 8836 ~ 8 용산구 한남동. 한남대교나 반포대교를 타고 |
[스크랩] ★한국의 인구 변화 추이와 전망★ |부동산노트
2009-09-06 14:28
http://blog.drapt.com/han2218/2194701252214917171
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
★한국의 인구 변화 추이와 전망★
1. 평균 수명 연장, 출산율 하락 등으로 유년 인구 감소와 노령 인구가 증가하는 추세임
＊평균 수명은 2000년 75.9세에서 2050년 83.0세로 증가할 전망임 ＊출산율은 1998년 1.47명에서 2030년 1.39로 감소할 전망임. 미국의 1998년 출산율 2.06과 비교할시 상대적으로 크게 낮은 수치임
2. 평균 수명 연장 및 출산율 저하로 총인구는 2023년 이후 감소세로 전환될 전망임 ＊총인구수는 2023년에 5,068만 명을 기록한 후 하락세가 예상됨 3. 한국의 인구 고령화 속도는 선진국들보다 빠름 ＊한국이 고령 사회(65세 이상 인구 비율 7% 이상에서 14%로 이행)로 진입하는데 걸리는 시간은 미국(71년)과 일본(24년)보다 빠른 19년 정도가 소요될 전망임
인구 변화가 부의 지도를 바꾼다 - 저자 : 홍춘욱-
“인구 구성상 가장 왕성한 부동산 구매력을 가진 40~50대가 전체 인구에서 차지하는 비중은 2015년 정점을 이룬다”며 “이들이 중소형 평형에서 중대형 평형으로 갈아타는 동안 인기 주거지역의 중대형 평형 아파트 시장은 호황을 누릴 수밖에 없다” (일부 발췌)
개인적으로, 주택시장의 상승과 하락의 변수는 인구수의 변화에 있음을 강조합니다.
일반적으로, 상상할 수 있는 흐름은, 인구가 줄면 주택가격이 떨어질 수밖에 없다는 것이 정설입니다.
1자녀밖에 없는 가정으로 인해, 다음 세대에서는 집을 구매하지 않아 집값이 폭락할 수 밖에 없다는 것입니다.
심지어, 양쪽 집안에서 상속된다면 2채가 되는 것이 일반적이기 때문에 더더욱 구매여력이 없다는 것입니다.
가까운 일본에서, 잃어버린 10년이 된 이유에 대해 많은 원인이 대두되었지만, 인구 감소에 따른 것이라는 논지가 설득력있게 주장되고 있습니다.
처음 내 집 마련에 나서는 주 연령대인 35∼39세 인구가 2008년경 최고조에 있을 것이고,
늘어난 식구, 높아진 생활수준에 맞춰 중대형 주택으로 갈아타기 시작하는 40∼44세 인구는 2008년부터 차츰 증가하기 시작해 2013년에 최대 규모에 이를 것이라고 합니다.
수도권으로 범위를 좁히면, 2022년까지는 수도권의 40~50대 인구가 꾸준히 인구가 증가할 것으로 보여집니다.
이러한 이유로, 공급과 수요법칙에 딱 들어맞는 근거로 당분간 상승할 수 밖에 없는 인구구조입니다.
현 시점에서 상승론자들이 주장하는 기본 모토로, 이러한 인구 구조의 변화가 전제되어 저금리, 부동자금의 향방, 투자처의 한계, 세계화등의 각종 수치를 나열하여 설득력있게 주장한 것이라고 해석하여 봅니다.
인구감소와 고령화에도 불구하고 상승론자들에게 힘을 실어주는 이유를 나열해봅니다.
1. 총인구가 감소하더라도 주택을 필요로 하는 가구수는 계속 늘어난다는 점이다.
기대수명의 연장과 이혼등에 따른 1인 가구 증가가 저출산과 유효가구수를 상쇄한다는 것입니다.
2. 부족한 주택 공급.
선진국과 비교해 볼때 인구 대비 주택수가 적다고 합니다.
1000명당 주택 수의 경우 일본은 423채, 미국은 427채, 독일은 445채이지만 우리나라의 경우 전국 280채, 수도권은 254채에 불과하다는 보고가 있습니다.
즉, 수요와 공급의 기본 원칙에 상당히 차이가 있는 것으로 해석할 수 있습니다.
주택상승을 이끌어갈 것이라고, 많은 전문가들이 주장하는 근거로서 공급의 부족을 두는 이유입니다. 3. 주택 소비 욕구가 큰 국민성
심리적으로 '부동산 불패'를 경험하였기에 현 세대에서는 '내 집'이라는 마인드가 지속될 것입니다.
나이가 들어 주택 규모를 줄이는 시기도 외국보다 10년이상 늦고, 고령자들이 주택을 처분하기보다는 자식에게 상속이나 증여를 하려는 성향이 강한 것이 주택수요를 감소하지 않을 것이라는 것입니다.
4. 역모기지의 파괴력입니다.
역모기지론이 활성화할 경우 고령자들이 생활비를 마련하기 위해 내놓는 ‘생계형 매물’이 줄어들것으로 보여 가격하락 압력을 낮추는 요인으로 작용할 것입니다.
많은 금융전문가들은 이 부분에서 커다란 파급효과가 있어, 장기적으로 부동산 시장의 안정을 가져올것이라 예측합니다.
즉, 역모기지 대상 주택 소유 여부에 따라 노후의 삶의 질을 좌우할 수 있다는 것입니다.
아파트의 진화를 간과하였다는 점에서 향후 주택시장은 상승할 것으로 보입니다.
정리하면, 인구 변화에 따른 급격한 가격 하락은 없다는 것입니다.
그러나, 상기와 같은 내용은 전반적인 부동산의 미래상을 보였으나, 국지적인 면에서는 다른 각도로 접근하여야 할 것입니다.
2006년~2008년 시도간의 전입과 전출자수를 비교하여 인구이동의 특징을 보면, 경기도와 충남은 전입자가 더욱 늘었다는 것입니다.
범위를 좁혀, 수도권에서 인구 유입이 가장 많은 곳은 용인시와 파주시, 전출이 많은 곳은 광명시와 성남시였음을 보였습니다.
동백지구와 교하지구 때문에 인구가 늘었다고 통계청은 설명하였습니다.(연합뉴스 보도)
결론적으로, 경제활동인구의 변화가 부동산 투자 지도를 바꾸고 있음을 볼 수 있습니다.
이러한 근거로, 양극화의 논리가 대두되는 것임을 인지하셔야 투자에 앞설 수 있는 것입니다.
정리하여, 인구구조 변화가 투자지도를 바꾸는 근거를 나열합니다.
1. 부동산 시장의 양극화
부동산 경기의 하락론자들이 주장하는 근거로 합당할것으로 보여집니다.
즉, 향후에는 과거와 같은 폭등은 있을 수 없다는 것이 양극화 때문인것으로 해석해봅니다.
예를 들면, 'A'라는 지역이 100원 상승하였고, 'B'라는 지역이 100원 하락하였다면 전체 상승율은 '제로'입니다.
통계의 '제로섬'을 보여주는 것이지요.
강남권의 상승폭과 강북권의 하락폭을 상쇄시키면 주택가격 상승은 미미한 것으로 보여주는 허구를 볼 수 있습니다.
하지만, 특정지역을 본다면 상승과 하락이 분명 알 수 있습니다.
2006년~2008년에 기록적인 100% 이상 상승한 지역도 있음을 알고 있을 것입니다.
직접, 발품을 통해 그리고, 거래 사실을 확인한다면 알 수 있을 것입니다.
결론적으로, 부동산의 양극화는 시작되었고, 진행형이고, 종착지는 인구수의 하락이 가시화되는 시점까지 계속될것으로 봅니다.
2. 자본시장의 다변화.
노령화가 진행되면 장기채권과 주식과 같은 장기자산에 대한 수요가 급증한다는 것이 금융시장에서 설득력있게 주장되고 있습니다.
즉, 우리나라는 부동산과 예금이 많고 주식의 비중이 적어서 장기자산의 비중이 상당히 낮은 상황인 반면에 외국인 주식 보유비중은 40% 정도로 높다는 것으로 밝혀졌습니다.
국민연금, 퇴직연금, 노령화, 저성장과 저금리 등이 겹치는 우리나라는 종국에는 주식과 장기 채권도 부족하게 된다는 것이 전문가들의 공통적인 견해입니다.
이러한 이유로, 부동산 시장의 급등은 없을 것이라는 것입니다. 3.. 해외 투자의 확대. 미국와 기타 선진국들이 우리나라에 투자되고 있는 연기금 펀드등을 통하여 높은 수익과 배당을 받는 것은 결국 그 나라의 노인들을 부양하는 것으로, 우리가 일조하는 셈입니다.
과거에는 힘으로 땅을 지배해서 착취하였지만, 현재의 세계화는 다른 나라에 투자를 통해서 간접적인 지배가 가능한 시대입니다.
인구 구조변화에 따른 생산성 저하는 다른 나라를 통해서 생산성을 향상시킬 것입니다.
과거에 우리가 IMF를 통해서 넘어가는 대형 빌딩과 부동산...
그리고, 현재 우리가 중국, 인도, 베트남등을 통한 수익의 창출...이러한 것이 인구 구조의 변화에 따른 시발점으로 해석해봅니다.
결론을 내려봅니다.
과거와 같은 부동산 폭등은 어렵지만, 국지적인 부동산 상승은 볼 수 있습니다.
편협된 정보와 묻지마 투자는 이제는 아니라는 것입니다.
인구 구조변화에 따른, 대중의 힘을 따라서 투자해야 함을 알 수 있는 것입니다.
꾸준한 공부와 발품, 그리고 쌍방향의 정보 교환이 우선해야 함은 당연하겠지요?
현재는 내재가치가 높은 부동산에 투자하고 인구변화에 주목하면서 서서히 펀드등의 현금성 자산 또는 수익성 부동산에 투자의 비중을 높이는 것이 투자의 베이스로 삼아야 할 것입니다.
마지막으로 홍춘욱씨의 '인구 변화가 부의 지도를 바꾼다'를 추천합니다.
1장 인구 통계, 미래를 읽는 핵심 키워드
2장 인구 변화, 경제의 추세를 결정짓는다 3장 인구 구성, 자산시장에 막강한 영향을 미친다 4장 주식시장의 혁명, 이제 시작일 뿐이다 5장 부동산시장의 호황, 앞으로 10년은 더 간다 6장 잔치가 끝난 후 어떻게 될까? 감사합니다 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 가입률 1위, 열성도 1위
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