글쓴이 : 아파트

 

한국은행이 지준율을 인상했습니다. 심리적으로는 부동산 수요에 충격을 줄것입니다. 하지만 금리에는 큰 영향이 없고 (0.1-0.2% 의 상승효과) 총유동성에는 10-20%의 감소효과가 있습니다. 하지만 아직은 이 정도로는 하락을 유도할 정도는 아닐것입니다.

 

되려 경기를 확실히 죽일 것입니다. 한계에 있는 중소기업과 개인은 심한 타격을 받을것입니다. 양극화를 확실히 도와주는 것이지요.

 

혹시라도 추후의 한은의 새로운 시도가 성공한다면 우리는 신호를 보고 대비를 해야합니다. 단 1가구 1주택자는 대비책은 없습니다. 그대로 당하는 것입니다.

 

하지만 1가구 2주택 이상이거나  다른 부동산을 가진 분들은 일부를 매도하는 것으로 대비를 할수 있습니다.

 

만약 추후의 한은의 정책이 성공해 하락이 온다면, 그 하락전에 신호를 보내는 곳이 있습니다. 그곳은 주식시장입니다. 이유는 다음과 같습니다.

 

만약 하락이 온다면 그것은 이자를 내거나 부동산을 매수할수 있는 돈이 바닥이 난다는 것입니다. 돈이 없다면 여러분은 어찌 하시겠습니까? 부동산을 팔까요? 아닙니다. 집을 팔기 보다는 다른것을 매도하려고 할것입니다. 한국인의 정서상 집은 가장 나중에 매도합니다. 그렇다면 매도할것은 예금과 적금,  보험, 펀드일 것입니다. 이중에서 한국인이 가장 먼저 매도할것은 무었일까요? 개인적으로 생각하는 것은 펀드일 것입니다. 펀드가 최초가 되거나 다른 것과 비슷하게 매도할 것입니다.

 

펀드가 매도를 시작하면 종합주가지수가 내려갑니다. 종합주가지수가 내려가 완전히 추세가 하락으로 방향을 틀면 이것을 신호로 받아들여야합니다. 이 신호후 1-2년 내에 본격적인 하락이 있을 것입니다.      

 

이것은 하락한다는 가정하에 얘기하는 것입니다. 반대로 한은의 노력으로 안정화 될수도 있습니다. 이럴 경우 부동산을 장기 보유해야합니다. 최소 2010년까지, 좋은 곳은 2015년, 더 좋은 곳은 2020년까지 끄떡없습니다.  제글이 부정적인 면이 많다고 부정적으로 부동산을 보시면 안됩니다. 부동산만큼 우리에게 이익을 줄곳이 많지않습니다.

 

  

 

(1) 초보자도 계산이 가능하다.

"우리집은 13평인데 33평에 배정되고 똘이네 아파트는 11평인데 43평에 배정된다고 하데요?" "제 아파트는 대지지분이 18평이나 되는데 33평 배정에 추가부담도 많고, 다른 동네 아파트는 대지지분이 15평인데 43평에 배정되고 추가부담도 적더라고요" 재건축 초보자들이 가장 많이 던지는 질문이다.

 

그런가 하면 중개업소에서 구입할 때는 큰 평형이라고 했는데, 나중에 알고 보니 작은 평형에 배정되었다는 소리도 많이 나온다. 사업내역이 나오지 않은 초기 추진지역에서 구입하다 보면 기대치에 못 미치는 결과가 나와 당황하는 수가 있다.  때문에 초보자들은 결과를 놓고「운」이 좋았거나 나빴다고 말한다. 그러나 사실은 초보자도 어느 정도 배정평형을 계산할 수는 있다. 구입을 희망하는 단지의 현재 평형이 한 두가지이건, 대여섯가지 이상이건 그리 어려운 문제는 아니다. 몇가지 사항만 조사해 두면 되는 것이다.

 

(2) 조사해 두어야 할 것들

우선 중개업소나 아파트 관리실에 가서 현재의 단지 현황을 조사한다. 필히 조사해야 할 것은 ㉠ 현재 단지의 총 대지면적 ㉡ 각 평형의 가구수이다. 이 두가지만 확인 하면 문제는 해결 된다. 독자들도 현재 살고 있는 단지를 본인의 글에 맞추어 기록해 보기 바란다.

광명시 철산동 주공2단지의 현황은 다음과 같다.

총 대지면적 17,200평형, 11평형 770가구, 15평형100가구, 17평형 130가구

 

(3) 재건축사업의 가정과 결과

[가정1] 용적율을 300%로 잡았다. 250%~350%이 일반적인 용적율이기 때문이다.
[가정2] 총건립세대중 24평형(전용 18평)을 20%, 33평형(전용 25.7평)을 40%,
            43평형(전용 34.7평)을 40%로 잡았다.
[결과]  용적율 300%에 대지면적 (17,200평)을 곱하면 연면적은 51,600평이 된다.
            평형별 건립세대의 계산 과정을 도표로 정리하면 다음과 같다.

<표1>

연면적대비 면적비율은 다음과 같은 방법으로 구했다.

24평은 (24평*20)/[(24평*20) (33*40) (43*40)]=13.64
33평은 (33*40)/[(24평*20) (33*40) (43*40)]=37.50
43평은 (43*40)/[(24평*20) (33*40) (43*40)]=48.86

따라서 평형별비율이 달라짐에 따라 연면적 대비 면적비율이나 건립세대수도 달라진다. 이상과 같이 원하는 지역의 대지면적만 알아도 도표 상의 「평형별 총면적」이나 「평형별 건립가구」를 어느 정도 계산해 낼 수 있다. 그러나, 24평형 대신에 25평형, 33평형 대신에 32평형 등으로 약간 다르게 가정하면 「연면적 대비 면적비율」이 변경된다. 연면적도 용적율을 %로 잡느냐에 따라 변경될 수 있다.만일 본인이 가정한 대로 24평형, 33평형, 43평형으로 법정 비율에 맞추어 짓게 된다면 위의 도표 그대로 건설될 것이다.

 

결국 총 1,465가구가 건립되며, 43평형은 586가구가 건립된다. 때문에 현재의 17평형 100가구 와 15평형 130가구는 모두 43평형에 배정될 수 있다. 그러나 770가구인 11평형의 절반 가량인 356가구는 43평형에, 나머지는 33평형에 배정된다. 이 경우 추첨으로 결정된다. 때문에 추후 가격도 11평형보다는 15평형과 17평형이 더 놓은 비율로 상승할 것으로 보인다.

 

(4) 추가부담금은?

문제는 추가부담금이 얼마나 들어가느냐이다. 현재 대부분의 재건축사업이 도급제로 이루어지고 있다. 즉, 지분제처럼 사업승인 시기에 미리 배정평형과 추가 부담금이 결정되는 것이 아니라 사업이 완료된 후 수입과 지출을 계산하여 결정되는 것이므로 무상지분율이나 추가부담금을 사업승인 시기에 알 수가 없다. 흔히 무상지분율이 150%이상 나오면 성공한 사업이라고 한다.

참고로 광명시 주공2단지의 대지지분은 11평형이 15.02평, 15평형이 22.07평, 17평이 26.12평이다.

때문에 17평형을 구입하였는데 무상지분율이 150% 나왔다면, 43평형에 배정되면서 무상지분이 150%×26.12=39.18평 인정되어 약 4평가량의 분양가만 추가부담하면 되는 것이다. 하지만 무상지분율은 섣부르게 예단할 수 없는 것이므로 주의해야 한다.

 

평형	가구수비율	연면적대비 면적비율	평형별 총면적 (51,600 ×면적비율)	평형별 건립가구 (좌측 ÷평형)
24	20%	13.64%	7,038	293
33	40%	37.50%	19,350	586
43	40%	48.86%	25,211	586
				총1,465가구

 

(출처 : 중앙일보)