년뒤, 2007년 6월의 부동산 시장을 말한다.Ⅱ
양은열 2006-07-04 (hit:36)
양은열 (YEL부동산 연구소 대표)

3,30대책과 세븐버블의 논란 속에서 향후 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 상당한 관심이 던져지고 있다.

더나아가 일반적인 서민들과 세븐 블록에 속한(강남,서초,송파,용인,분당,목동,평촌)주민들은 물론, 다른 지역에 사는 사람들 또한 향후 부동산 가격, 특히 아파트 가격이 어떻게 될 것인가에 초두의 관심사가 되고 우리나라 부동산 시장도 일본과 같이 폭락을 하지 않나 노심초사 걱정하는 마음으로 기다리고 있는 현실이 되버렸다. 그렇다고 어느 누구도 향후 부동산 시장이 어떻게 될 것이라는 것에 대해 자신있게 이야기 하는 사람들은 없고, 어떻게 될 것이라는 총론적인 추측만 무성할 뿐 확실한 대안과 방향을 제시하지 못하고 있다.

이러한 분위기에서 며칠전 정부의 책임 있는 관계자가 지방과 비인기지역의 아파트는 이미 붕괴되고 있다는 발언을 하는 바람에 일반 서민들의 마음을 더욱 불안하게 만들어 버린 것이다. 그렇다면 과연 우리나라의 부동산도 일본을 따라 가서 폭락으로 이어질 것인가? 15년이 넘게 장기부동산 침체를 겪은 일본과 같이 우리나라의 부동산도 동일한 법칙에 따라 움직일 것인가?

결론부터 이야기 하자면, 우리나라는 우리요 일본은 일본이라는 것이다. 만약 지금으로부터 1년 뒤, 다시말해서 2007년도 6월의 부동산 시장을 보면 향후 우리나라의 부동산 시장이 어떻게 변화 할 것인가를 예측할 수 있을 것이다. 결론부터 이야기 하자면 극심한 양극화와 강남과 같은 인기지역 아파트 가격은 다시 한번 폭등의 시기가 돌아 올 것이라고 말할 수 있겠다.

이러한 현상에 대해 많은 사람들은 의견이 분분할 것으로 보인다. 그러나 20년 넘게 부동산을 경험한 필자로서는 아래와 같은 이유로 1년뒤인 2007년 6월의 아파트 가격은 인기지역을 중심으로 또다시 가격 상승의 시기를 맞이하고 있을 것이라고 예상할 수 있겠다.

첫째, 상후하박의 원리가 지배할 것이다.
상후 하박의 원리란 인기지역이나 사람들이 선호하는 종목에 있는 부동산은 더욱 강세를 나타나고 경쟁력이 없거나 비인기지역의 부동산을 급격하게 시간이 지날수록 지지층을 잃고 가격은 더욱 하락할 뿐아니라 부동산 가격 저지선이 존재하지 않는다는 원리다.

따라서 지방이나 비인기지역에 있는 지하방이나 원룸등은 가격과 관계없이 임차인을 구하기 힘들어진다. 또한 이러한 현상은 위치가 좋지 않은 지역의 오피스텔이나 개발 호재가 없는 단독주택 지역의 부동산도 더욱 침체를 겪을 것이고, 공시가격 보다 밑도는 가격으로 매도를 하려고 해도 상당한 어려움에 봉착할 것으로 보인다. 공시가격보다 싸기 때문에, 아니면 경매가 나왔기 때문에, 또는 전세가격으로 살 수 있다고 판단되어 해당 부동산을 매입한다면 큰 낭패를 당할 수 있다는 것이다. 왜냐하면 비인기지역이나 지방등은 양극화 중 負의 방향쪽으로 계속 이동하기 때문이다.

이에 반해 인기지역의 주상복합아파트나 분양권, 그리고 신규 밀레미니엄 아파트는 대단지와 좋은학군, 역세권등을 중심으로 우리가 예상하는 가격선을 넘어 가파르게 상승할 것으로 예상된다. 물론 현재는 버블논쟁과 보유세 과세 등으로 가격 상승이 주춤하겠지만 현재의 부동산 정책을 유지하고 있는 한 내년도 아파트 가격은 상승에 상승을 더할 것으로 보인다.

둘째, 동일지역 내 아파트 가격도 차별화기 심화된다.
강남구의 아파트 평균 가격이 노원구의 4.6배의 가격을 나타난다는 통계는 이미 진부한 통계에 불과하다. 이제는 강남의 인기지역의 아파트라 하더라도 차별화가 나타나서 200가구 미만의 소규모 단지나, 나홀로 아파트, 비역세권과 혐오시설이 상존하는 지역등은 아무리 강남이라고 하더라도 인기아파트와 상당한 가격 차별화가 예상된다. 금번 판교 아파트 청약 결과 가장 두드러진 현상을 볼 수 있었다. 경쟁률이 높은 지역인 신미주 풍성주택의 예를 보면 더욱 극명한 결과를 읽을 수 있다.

역세권 지역과 조망권 그리고 대단지, 브랜드등이 우선적으로 부동산 가격에 작용한다는 것을 알 수 있었다. 물론 판교와 같은 신도시는 어느 지역이든지 좋은 지역으로 평가되지만 신도시와 같은 동일한 조건의 지역에서도 평형에 따라 가격 차별화가 크게 나타날 수 있다는 사실을 기억하여야 할 것이다. 다시말해서 32평형 이하는 역세권등 생활 편익시설등의 유무에 따라 가격이 차이가 날 것이며, 32평형 이상의 경우 환경권등 조망권이 아파트가격에 영향을 줄 것으로 예상된다.

셋째, 종합부동산세 및 거래세등 보완작업이 진행될 것이다.
작년부터 부과되기 시작한 종합부동산세가 횟수를 거듭하면서 6억원이상의 아파트를 가진 사람들에게 상당한 부담이 되고 있다. 최근들어 정부도 종부세의 부담에 대해 연일 언론을 통해 홍보하듯이 고가주택이나 고급주택을 매입하는 사람들에게 상당한 세금부담을 강조하고 있는 것이다.
그러나 65세 이상의 고가주택이상의 아파트를 가진 자나 1세대 1주택자의 고가주택 종부세 논란도 본격적으로 부과되는 내년부터는 상당한 이슈가 될 것으로 보고 있다.

양도세 중과는 매매를 둔화시키는 하나의 요소중의 하나다. 강남과 같은 인기지역의 아파트는 참여정부 들어와서 가격이 폭등하여 원하든 원치 않든 매도하는 당사자에게는 상당한 양도세 부담을 주고 있다. 3-4억원이었던 아파트가격이 8-9억원으로 상승하여 팔고 싶어도 억대가 넘는 양도세부담으로 팔 수 없는 처지가 되어버린 것이다.

극단적으로 이야기 하면 이사를 가고 싶어도 40평대 아파트를 팔고 양도세등 거래세를 부담하면 30평대로 옮겨야 하는 참으로 아이러니한 경우가 발생할 수 있다는 것이다. 이러한 경우들을 고려하여 종합부동산세나 양도세등을 손봐야하는 절실한 상황이 오기 때문에 상당한 논란 끝에 세금부분에 대한 보완 작업이 진행될 것으로 보고 있다.

넷째, 3자녀 이상에 대한 특별분양제도 도입 및 청약제도의 변경이다.
우리나라가 세계최저의 출산율로 고민하고 있다. 출산율이 1.08으로 세계최저라는 통계를 발표하면서 각종 언론들은 인구재앙이니 국가경쟁력 저하니 하며 이러한 결과가 마치 젊은 신혼부부들의 잘못인 냥 호도하고 있는 분위기다. 근본대책은 없이 요란한 책임론만 들려오고 대책강구는 상당히 늦어지고 있는 느낌이다.

이런 분위기로 진행하다보면 1년뒤에는 독신세를 신설하고 출산세를 도입하자는 논의도 예상된다.

여기서 잠깐 생각해 보자. 요즘 젊은이들이 결혼을 기피하는 이유가 뭘까?여러 가지 요인중의 하나가 부동산 급등에 따른 기피요인이라는 사실을 인식하는 정책관계자는 어느 정도가 될까? 또한 결혼한 젊은이들이 아이 갖기를 기피하는 요인이 과연 젊은 신혼부부에게만 책임 있다고 이야기 할 수 있을까?

프랑스와 같은 외국의 예를 들지 않아도 우리나라가 출산을 위해 책정된 예산이나 혜택이 선진국에 비하면 턱없이 부족하다는 사실은 누구나 인지할 수 있다.
최근 들어 어느 郡에서 아이를 출산하면 500만원 지급의 파격적인(?) 지원책이 나왔으나 과연 이러한 제도는 너무나 즉흥적인 정책이라는 생각이 앞선다. 그렇다면 근본적인 대책은 없을까? 보건복지부 차원의 많은 지원책이 있어야겠지만 부동산 관련 제도로는 청약제도 변경과 3자녀이상에 대한 특별 우선 분양권제도를 이야기 할 수 있겠다.

우리나라 청약 변경을 보면 사회변화와 국민이 처한 여건에 따라 수시로 변화되어 왔다. 판교청약에서는 청약저축 가입자들이 혜택을 보았고 당분간은 청약저축가입자에 대한 지원을 계속 될 것으로 보인다. 따라서 1년뒤 청약제도 변경을 보면 무주택자 세대주 중심의 3자녀 이상의 특별 청약 제도 도입을 예상할 수 있겠다. 소형평형의무규정 및 40세나 35세 무주택자에 대한 75% 우선공급제도와 마찬가지로 3자녀 이상에게는 10-20%의 특별 우선 분양제 도입이 검토 될 것으로 보인다. 따라서 청약제도 관련 정책이 대대적인 손질을 가져와 공급위주에서 정책위주로 바뀔 것으로 예상된다.(계속)

다섯째, 재건축 규제완화 논의가 이루어 질 것이다.
참여정부 들어와서 가장 부동산 규제의 타깃이 된 지역이 강남이고 종목은 재건축 아파트였다. 여기서 소모적인 참여정부의 부동산 정책에 대해 잘잘못을 거론하고 싶지는 않다. 단지 그동안 부동산 시장은 참여정부가 추구해온 세금중과정책이나 규제 일변도 정책을 비웃기나 하듯 부동산 가격은 하늘 높은 줄 모르고 올라 가고 있다는데 문제의 심각성이 있는 것이다.
특히 강남과 재건축 아파트 같이 참여정부가 손대는 곳곳마다 이상한 만큼 부동산 가격은 더더욱 올라버린 것이다. 투기지역으로 지정되는 곳이 투자 장려지역으로 왜곡되고, 분양권 주택간주 규정은 신규아파트 가격을 폭등시켰다. 최근들어 정부가 강남, 분당등 버블세븐지역을 꼬집어 이야기한 지역이 필자로서는 정부보증 가격 보장지역으로 밖에 안들린다.

그동안 규제일변도 부동산 정책은 폐기되어야 한다. 5,31 지방 선거에서 정부는 서민들의 절규적인 몸부림에 가까운 목소리에 귀를 귀울려야 할 것이다. 서민을 위한 정책이 규제일변도 정책으로 변질되어 강남등 인기지역으로 옮기고 싶어하는 서민들의 발을 묶어 놓아서는 안된다. 그러나 안탑깝게도 현재와 같은 부동산 정책이 유지된다면 부동산 가격 상승은 여전할 것이고, 서민들은 강남에 올 기회는 고사하고 내집마련 기회조차 벅찰 지경에 다달을 것이다. 이를 해결할 수 있는 정책이 재건축을 통한 강남의 원활한 공급정책과 개발이익환수제의 적절한 보완이라고 볼 수 있다.

부동산에 막혔던 물꼬를 트고 자연적인 흐름으로 부동산 정책을 이끌어 가야 할 것이다. 재건축을 규제한다고 해서 가격이 오르지 않을 것이라고 생각한다든지 종합부동산세나 양도세 중과로 사람들이 아파트를 팔고 다른 지역으로 이사 가고 인기지역을 기피할 것으로 판단했다면 부동산 정책 기초부터 다시 공부하여야 할 것이다.

재건축을 투기온상으로 보아서도 안된다. 수익 있는 곳에 투기도 있을 수 있다. 그렇다고 재건축을 묶어 둔다고 강남의 아파트가격이 해결될 것으로 보는 사람은 극히 일부일 것이다. 재건축을 과감하게 초고층으로 승인하여 새롭게 얻어지는 공간에 녹지와 공원을 조성하고, 용적률의 확대로 얻어지는 원활한 공급 물량은 중장기적으로 아파트 가격 안정에 도움이 될 것이다.

물론 처음으로 재건축을 초고층으로 승인해 준다면 해당 지역 아파트는 폭등할 것이다. 따라서 초고층으로 인해 상승하는 재건축 아파트 가격은 개발분담금을 통해 철저한 개발이익을 환수함으로서 저개발 지역 개발의 재원으로 충원해야 할 것이다. 뿐만 아니라 지역마다 순차적인 재건축 공급 계획을 발표함으로서 투기꾼들에게 막연한 기대심을 주어서는 않될 것이다.

엊그제 재건축 안전진단강화로 1980년도 이후에 지어진 중층아파트 단지는 상당한 타격이 예상된다. 반대로 개포주공이나 가락시영, 둔촌주공, 고덕주공과 같은 저층 아파트 단지들은 또다시 호황을 맞이할 것으로 보인다. 이러한 반복적이고 그물망식 규제보다는 일정한 장치를 마련하면서 규제와 완화를 이끌어가야 부동산 정책도 효과f도 볼 수 있을 것이다.

정부의 기준도 일관성도 없는 나열식 정책으로는 종목마다 돌아가면서 가격 상승을 주도하는데 앞장서고 있는 느낌이다. 그렇다면 재건축 시장을 통하여 원활한 아파트 공급을 이루어야 한다면 용적률을 상승시키고, 초고층아파트를 허용하며 철저한 개발이익 환수를 통하여 꾸준한 공급만이 부동산 가격 안정에 도움을 줄 것이다. 혹자는 초고층아파트 허용과 용적률 완화가 걷잡을 수 없을 정도의 아파트 가격 상승과 주거의 질적 저하를 가져 올 것이라고 우려하는 사람들이 있다. 과연 그렇까? 초고층 주상복합 아파트가 건축된 타워팰리스나 삼성동 아이파크가 주거의 질적 하락을 가져 왔고, 부동산 가격 폭등의 주범이라고 말할 수 있겠는가?

강남등의 재건축시장의 용적률을 50%만 상승시킨다면 판교신도시 5개를 건설하는 공급효과가 있다. 이제는 강남등의 재건축 시장을 이대로 방치해서는 안된다. 사람들은 누구나 더 좋은 삶의 질을 추구하며 살아가고 있다. 강남의 재건축을 규제일변도로 방치해서는 안된다. 부동산 시장을 조금이나마 이해하는 정책 관계자가 있다면 1년 뒤 2007년 6월에는 재건축 시장은 그동안의 규제에서 벗어나 상당한 규제완화를 풀고 새로운 아파트 공급원으로 재탄생할 수 있을 것으로 기대한다.

 

여섯째, 주상복합아파트와 신규아파트는 가격이 급등한다.
200년부터 들어서게 된 주상복합아파트와 신규밀레미니엄 아파트는 현재와 같은 인기지역 부동산 공급 규제 정책이 계속되는 한 아파트 가격 상승은 불보듯 뻔할 것으로 예상된다. 아파트가격 결정하는 요소중에 대중적인 인기를 가진 종목과 신개념 설계는 아파트투자가격을 결정하는 중요한 요소이기 때문이다.

우리가 한번 생각해 보자. 현재 자신이 가지고 있는 아파트를 팔고 새로운 아파트로 평형을 옮기고자 할 때 과연 마음에 맞는 인기지역 아파트는 얼마나 있을까? 결국 고급화와 편리성등을 고려해 보면 이에 맞는 신규아파트는 주상복합아파트와 신규 밀레미니엄 아파트로 압축되고 실거주자 위주의 매매로 이어질때 이들 아파트는 내년에도 그리고 그 후에도 지속적인 인기를 끌 것으로 보인다.

동일한 평형의 아파트중에 신규설계가 등장하여 실거주면적이 10%정도 증가될 때 누구나 이런 아파트를 선호하기 마련이다. 따라서 과거 설계도에 의한 아파트보다는 신규 밀레미니엄 설계아파트의 등장으로 향후 아파트 시장에서는 신규 밀레미니엄 아파트가 가격을 주도할 것으로 보이며, 이 또한 아파트 양극화 요소의 중요한 요소라고 말할 수 있겠다. 따라서 2006년 하반기 이후 강남의 초창기 재건축 시장에서 공급하기 시작한 밀레미니엄급 아파트의 공급은 가격 상승의 주도적인 역할을 하여 2007년에도 지속적인 가격 상승을 주도해 나갈 것으로 보인다.

일곱째, 저평가 된 지역의 아파트 가격도 상승할 것이다.
선거는 부동산 가격상승과는 특별한 관계가 이어지지는 않는다. 그러나 선거를 통한 공약등으로 인해 선거 1년뒤에는 개발공약지역을 중심으로 가격 상승이 일어난다. 특히 인기지역 아파트는 개발과 관계없이 가격 상승이 일어나 꾸준한 가격상승이 일어나지만 비인기지역은 이러한 영향권에 들어가지 못한다. 선거나 개발 호재로 인하여 가격이 급상승한 경우를 볼 수 있다. 상대적으로 저평가된 지역이 된 경우 꾸준한 상승 지역으로 옮아갈 수 있는 것이다. 이러한 저평가 지역은 일시적으로 가격이 상승 했다가 오르지 않는 가격한계지역과 구분하여야 할 것이다.

인기지역 아파트 가격이 너무 오르게 되면 비인기지역의 아파트도 자연적인 상승, 즉 최소한의 은행 금리정도의 상승은 일어난다. 그런데 이러한 가격 상승이 꾸준하게 일어나는 것이 아니라 몇 년간 누적된 가격 차이가 한꺼번에 일어나기 십상이다. 그러나 여기서 중요한 것이 있다. 비인기지역 아파트값 가격 상승현상이 일어난다고 해서 그 지역이 계속적인 상승지역으로 판단하면 큰 오산이다. 이러한 상승은 자연스러운 은행금리 정도의 상승으로서 더 이상의 가격 상승은 기대하기 힘들다. 이러한 지역을 가격 상승 한계지역이라고 말한다. 따라서 일시적인 가격 상승 지역인 한계지역과 저평가된 가격 지역을 구분하여야 할 것이다.

저평가 된 지역은 상대적으로 인기지역 주변 지역일 경우가 많다. 인기지역의 가격 상승의 주도적인 분위기에 힘입어 동일하게 가격 상승이 일어나지 않고 인기지역 아파트가 오르고 난 뒤 한 참 뒤에 가격의 변동이 일어난다. 2007년도 아파트 가격은 이러한 저평가 된 지역의 아파트 가격 상승도 덩달아 이어질 것으로 보인다. 예를 들면 용산이나 상암동지역, 광진구 아파트 나 일산과 산본 지역 아파트를 이야기 할 수 있다.

여덟째, 비인기지역 아파트나 부동산은 경매가 급증한다.
참여정부 들어와서 계속되는 부동산 가격 억제정책에 따라 심각한 타격을 받은 아파트는 강남지역 인기 아파트가 아니라 서민아파트나 비인기지역 그리고 지방 아파트가 되어 버렸다. 왜 그랬을까?

아파트의 경우 인기지역이나 좋은 지역 아파트는 독특한 정책이 아니고서는 일반적인 정책에 대해 강한 내성을 지니고 있다. 특히 수요가 몰리는 현상이 강하면 강할수록 그런 지역은 어떠한 부동산 정책에 수긍하려 들지 않는다. 반면에 내성이 약한 지역의 아파트, 즉 지방이나 비인기지역의 아파트는 조그만 정책에도 부동산 가격은 요동을 치며 규제 바람에 휩쌓이기 쉽다. 따라서 강남과 같은 특정지역을 겨냥한 정책이라고 하더라도 그 후유증은 주변과 비인기지역 그리고 지방의 아파트에는 커다란 영향을 끼치게 되어 정책이 의도하는 방향과 전혀 다른 부작용을 발생시키게 된다.

세금정책과 같은 규제책은 더욱 현실적이어서 영향을 받은 쪽은 수요가 탄탄한 강남의 아파트가 아니라 지방의 아파트가 대부분이 되어 버렸다.
특히 규제정책 3년을 넘으면 그 부작용도 심하게 나타나는 게 일반적인 법칙인데 참여정부의 지속적이고 강력한 부동산 규제책은 이미 3년을 넘어 그 한계에 다달았고, 그 부작용으로 비인기지역 아파트와 지방의 아파트에 엄청난 어려움에 직면하게 될 것이다.

강남의 아파트 값은 잡지 못한 채 비인기지역의 아파트와 지방의 아파트는 고사단계로 가게 되는 것이다. 따라서 양극화는 수요가 몰리는 곳에는 어떠한 정책도 약효가 먹히지 않을 뿐아니라 지방과 같은 허약한 체질에는 약간의 부동산 규제책이 지속되었을 경우 폭풍우와 같은 영향을 받아 올 하반기부터 내년에는 비인기지역과 지방의 부동산과 아파트에 엄청난 경매 바람이 불 것으로 보인다.

아홉째, 토지는 개발지를 중심으로 가격 상승 압력이 거세질 것이다.
토지시장은 부재지주의 경우 양도세가 60%로 중과돼 개발지를 제외한 지역의 토지시장은 이미 얼어 붙어 더 이상의 투자는 어렵게 만들어 버렸다. 그러나 토지시장 중 개발 예정지나 주변지등은 가격의 상승과 꾸준한 투자자의 발길이 이어져 상당한 가격 상승이 일어날 것으로 보인다. 왜냐하면 440조가 넘는 부동자금과 전국토 개발지에서 매년 보상금으로 나오는 자금이 10-19조가 되어 상당한 자금은 다시 토지로 들어가기 때문에 토지시장은 국지적인 가격 상승이 일어날 것이다. 따라서 토지시장도 상당한 양극화를 맞이할 것으로 보인다.

그러나 무턱대고 토지를 매입했다가는 상당한 어려움에 처할 가능성도 높다. 개발 계획에 의한 토지 매입이 아닌 경우 매년 매입가의 10%를 강제이행금을 물리게 되어 10년이면 매입가의 전부를 세금으로 내놓을 가능성이 높기 때문이다.
따라서 과거와 달리 토지시장은 신중한 투자가 요망되고 있다.

열번째, 다주택자들은 더욱 늘어나게 된다.
부동산 시장은 중심지이론에 의하면 집중화 현상이 일어나는 것 중의 하나다. 다시말하면 가격이 오르는 곳은 계속적으로 오르게 되고 하락하는 지역은 하락의 끝을 종잡을 수 없다는 것이다.

다주택자들에 대한 세금이 중과 되고 양도세 및 종부세가 강화 될 경우 다주택자들은 양도세를 피하기 위해 아파트를 팔지 않고 임대주택 사업자로 전환할 가능성이 높다. 또한 종합부동산세는 임대사업자의 경우 합산 과세 배제 신청으로 중과를 피해갈 수 있기 때문에 2-3채를 가지고 있는 사람들은 아파트를 더 매입하여 5채 이상을 매입한 후, 부동산임대사업자로 전환하게 되면 종부세의 부담에서 벗어나게 되고, 최소 3년 이상 임대사업자를 유지해야 임대사업자 신청시에 감면받은 취,등록세를 토해내지 않기 때문에 장기간 보유할 가능성이 높다.

따라서 세금이 강화되면 될수록 정부가 추구하는 방향과는 달리 다주택자들은 더욱 늘어날 가능성이 높다. 2007년 6월은 지금보다도 더 많은 다주택자들이 자신들의 이익대변을 위해 나서는 시기가 될 것이다.
이와 같이 1년뒤 2007년 6월의 부동산 시장을 이야기 하였다. 필자가 이러한 예상 시나리오를 이야기 한 것은 필자가 이야기한 방향으로 가기 전에 정부 관계자들이 부동산 정책을 올바른 방향을 설정하여 가장 일반적인 서민들이 편안하게 정부 정책을 신뢰하여 안정된 부동산 시장이 이어지기를 바라는 마음에서 이야기 한 것이다.

필자가 예상하는 방향이 전부 틀려 제대로 된 부동산의 방향으로 정책이 이루어지기를 간절히 바라보고 싶다.