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2007-10-29 19:17
http://blog.drapt.com/hahajbn/2413571193653049829 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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부동산 중간점검 “누가 되든 내년 초엔 오른다”
 한국인들의 재테크 수단 1순위였던 부동산. 그러나 올 들어 이 공식에 금이 갔다.
올해 9월까지 서울 아파트 가격 상승률은 1.07%. 수치상 ‘플러스’였지만 체감 상 ‘하락’이었다. 아파트 신화의 상징 강남 재건축 상승률이 마이너스로 돌아섰기 때문이다. 때마침 불어온 ‘펀드 열풍’이 부동산 열풍에 종지부를 찍는 듯했다. 펀드에 밀려 부동산이 유망 투자 수단 2순위로 빠진 것만 봐도 그렇다. 그렇다면 부동산에 대한 관심이 송두리째 꺼진 것일까. 아니다. 부동산에 대한 관심이 증발했다기보다는 시장이 불투명해지자 ‘관망세’로 바뀌었다고 보는 쪽이 정확하다. 부동산 시장은 언제쯤 ‘터널’을 빠져나올까. 한 가지 희망이 있다. 12월19일로 예정된 대통령 선거다. 세금 중과, 대출 규제, 분양가 상한제 등으로 부동산 값을 찍어 누른 노무현 정부가 끝난다는 기대감이다. 청와대의 새 주인이 누가 되더라도 지금보다는 낫지 않겠냐는 바람이다. 9월20일로 대선 D-90일을 맞은 현재, 올해 대선은 과연 부동산 시장에 새 활로를 뚫어줄까. <이코노미플러스>는 역대 대선과 부동산과의 함수관계를 분석하고 전문가 긴급 설문을 통해 올해 대선이 향후 부동산 시장에 어떤 파급효과를 몰고 올지 조망했다. 이와 함께 최근 부동산 침체기에도 틈새 상품 투자에 성공한 5인의 스토리를 통해 부동산 투자의 새 길을 제시한다.
부동산 정책을 바라보는 여당과 야당의 시각이 큰 만큼 차기 대권의 향배에 따라 부동산 시장의 운명도 희비가 엇갈릴 전망이다. 그렇다면 선거가 부동산 시장에 미치는 영향은 어느 정도나 될까.
1차원적으로 말하면 대선 자체가 부동산 시장에 미치는 효과는 상징적일 뿐 수치상으로는 별 영향을 주지는 못했다. 부동산 시장에는 ‘대선 프리미엄’이 사실상 없다는 얘기다. 그러나 이대로 결론 내리기에는 뭔가 허전한 감이 드는 것은 왜일까. 바로 공약이라는 정책의 무게 강도에 따라 곧바로 부동산 시장이 흔들리기 때문이다. 결국 대선이라는 무대의 전면이 아닌 장막 뒤에 있는 공약이 결정적인 ‘키’를 쥐고 있고 ‘보이지 않는 손’의 역할을 해온 것이다. 대선과 대선 공약, 부동산 시장. 결국 공약이 중간 매개체로 작용하면서 공약의 방향이 규제 완화냐, 규제 강화냐에 따라 부동산 가격의 향배가 달라지는 종착역에 도달하게 된다. 대선은 ‘미풍’, 공약은 ‘태풍’급 효과 우선, 정책 대결이라고 할 수 있는 국회의원 선거와 달리 대선은 인물 대결 측면이 강하다는 점에서 시장에 미치는 효과가 일반적으로 덜할 것이라는 게 부동산 전문가들의 시각이다. 여기에는 역대 대선과 부동산 가격이 그리 관계가 깊지 않았다는 점, 차갑게 식은 시장 동향과 여당의 강력한 주택 안정 대책 기조가 유지되고 있다는 점 등이 ‘선거 대망론의 허구’를 뒷받침하고 있다. 하지만 선거전이 치열해지고 막바지에 이르러서는 부동산 시장을 자극할 수 있는 개발 공약 내지는 규제 완화 등을 내놓을 가능성도 배제할 수 없다. 특히 수도권 표를 의식한 재개발·재건축 규제 완화를, 지방 민심을 얻기 위해 국토 균형 발전 차원의 개발 드라이브를 예상해 볼 수 있다. 연장선상에서 부동산 시장 활황에 심리적 요인이 차지하는 비중이 크다는 점을 고려할 때 특정 인물의 대선 출마가 개발 기대 심리를 일으켜 집값 상승으로 이어질 공산이 크다는 데 주목할 필요가 있다.
 물론 부동산을 바라보는 시각 차이로 인한 정반대 정책으로 국민들에게 다가 갈 가능성도 없지 않다.역대 선거철 아파트 값 상승 미미 지난 1990년 이후 굵직굵직한 선거로는 1992년 말 대선과 1994년 지자체 선거, 1996년 총선, 1997년 대선 등을 꼽을 수 있다. 2000년 이후에는 2000년 총선, 2001년 지자체 선거, 2002년 대선이 대표적이다. 대선만 갖고는 선거와 아파트 값의 연관성을 얘기하기에는 한계가 있기에 총선과 지자체 선거를 망라해 판단하는 게 좀 더 설득력이 있을 것 같다. 김영삼 후보가 대통령 자리를 꿰찬 지난 1992년 12월 전국 집값 평균 변동률은 -0.19%였다. 전달인 11월도 0.34%가 떨어졌다. 당시 집값은 선거가 있은 지 두 달 뒤인 2월에 1.84%를 나타내 상승세로 반전했으나 3월부터는 다시 마이너스 행진을 이어갔다. 지자체 선거가 있었던 1995년 서울 집값은 소폭 오름세를 보였다. 민주당 후보로 나선 조순 서울시장이 당선된 그 해 지자체 선거 직후 서울 집값은 전달 대비 0.42%(강남 0.53%, 비 강남 0.12%)를 기록했다. 특히 당시 봄 이사철이 끝나고 본격적인 비성수기로 접어드는 시기였는데도 지자체 선거 공약에 따른 기대 심리가 강세장을 이끌었던 것이다. 이후 가격은 같은 해 8월에도 비교적 높은 수치인 0.88%를 나타냈지만 가을 이사철 성수기라고 할 수 있는 10월조차 -0.86%를 나타낼 정도로 월 상승률이 곤두박질쳤다. 이밖에 1996년 총선 때도 변동률은 0.23%로 사실상 보합세에 머물렀다. 또한 IMF 구제금융 속에 국민의 정부가 탄생한 1997년 12월에도 서울 아파트 값 변동률은 -0.93%를 기록해, 뜨겁게 달아오른 선거 열기도 외환위기 한파를 녹이지는 못한 것으로 조사됐다. 당시 강남 집값은 -1.61%, 비 강남 집값은 -0.39%의 변동률을 각각 기록했다. 2000년 4월에 치러진 국회의원 총선도 아파트 값을 움직이는 데 별다른 영향을 미치지 못했다. 4월 당시 서울 아파트 값 변동률은 -0.65%로 약세를 면치 못했다. 반면, 역대 대통령 중 부동산 투기에 가장 엄격한 잣대를 들이대는 노무현 대통령이 당선된 지난 2002년 12월에는 서울 아파트 값이 0.29% 오른 것으로 조사돼 대조를 이뤘다. 이는 전달 서울 아파트 값 변동률 0.11%보다도 2배 이상 증가한 수치다. 그러나 당선 한 달 후인 2003년 1월에는 서울 집값 변동률이 -2.89%를 기록해 하락세로 반전했다. 특히 강남권의 경우 2002년 12월 3.3㎡(1평)당 1814만원이던 아파트 값이 한 달 새 1711만원으로 100만원가량 큰 폭(-5.72%)으로 하락해 눈길을 끌었다. 이상에서만 놓고 본다면 대선과 부동산 값의 함수관계는 ‘밋밋했다’고 볼 수 있다. 그러나 시점을 대선 당월이 아닌 대선 D-6개월에서 D 6개월로 바꾼다면, 결과는 달라진다. 역대 3개 정권 교체기를 대입해보면 두 번이 올랐고 한 번이 떨어진 정반대 결과로 귀결된다. 김영삼 후보가 대선에서 대통령에 당선되기 6개월 전인 1992년 6월 서울의 아파트 3.3㎡(1평)당 가격은 544만원이었다. 그러나 대선 6개월 후인 1993년 6월 가격은 557만원으로 소폭 상승했었다. 노무현 후보의 경우는 대통령 당선 6개월 전인 2002년 6월 3.3㎡당 935만원에서 대선 6개월 뒤인 2003년 6월엔 1086만원으로 뛰어 ‘폭등’을 기록한 셈이다. 반면 김대중 정부 출범 시점인 1998년은 IMF 특수 상황이라 3.3㎡당 가격이 703만원에서 560만원으로 ‘폭락’했지만 대선과의 함수 관계 때문이라는 해석은 무리가 있어 보인다. 이렇듯 대선과 부동산의 상관관계는 시점에 따라 ‘상승’ 혹은 ‘하락’이라는 다른 결과를 가져올 수 있다는 점도 기억할 필요가 있겠다. 선거 공약, 아파트 값에 미치는 영향 커 한편 강북 개발, 청계천 복원 등 적극적인 서울 개발 공약을 내놓았던 이명박 후보가 서울시장에 당선된 지난 2002년 6월에는 서울 아파트 값이 1.71% 상승했다. 특히 강남권(강남, 서초, 송파) 오름세가 가팔라 6월 2.08% 상승한 강남 집값은 7월에는 4.80%, 8월에는 5.88% 큰 폭으로 뛰어올랐다. 같은 기간 비 강남권은 1.09%, 1.55%, 2.68% 상승한 것으로 나타났다. 수치상으로 선거와 집값을 연계시킨다는 게 무색할 정도로 그 연관성은 미미하다. 하지만 선거 과정에서 나온 각종 부동산 공약과 부동산 가격을 연상시키면 상황은 정반대다. 특히 공약이 현실화되면 아파트 값에 미치는 영향력은 가히 태풍 급이다.  부동산 실명제 시행에도 상승 지난 1997년 국민의 정부가 공약한 분양가 자율화가 단적인 예다. 1998년부터 분양가 자율화가 소형 아파트까지 확대 실시되기 직전 서울 지역 신규 아파트 분양가는 3.3㎡당 479만원이었다. 하지만 분양가 전면 자율화 이후 2006년까지 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 1364만원으로 매년 18.49%에 이르는 폭등에 가까운 오름세를 보였다. 지난 10년간 전용면적 85㎡(25.7평) 아파트 기준으로 분양가가 무려 2억8000만원 가까이가 오른 셈이다. 경기도의 경우 3.3㎡당 354만원에서 981만원으로 627만원이 올라 연평균 17.73%의 상승률을 기록했다. 전국 아파트 분양가도 지난 10년간 3.3㎡당 312만원이 오른 777만원으로 연평균 6.72%의 변동률을 보였다. 이 같은 신규 아파트 고분양가 책정은 주변 아파트 값 상승을 부채질 했다. 서울의 경우 같은 기간 아파트 값이 3.3㎡당 700만원에서 1545만원으로 뛰어 연평균 12.06%가 올랐고, 경기 7.74%(498만원→884만원), 울산 6.85%(232만원→382만원), 인천 6.14%(337만원→543만원), 충북 4.51%(229만원→332만원), 충남 4.28%(274만원→391만원), 대전 3.96%(348만원→486만원), 대구 3.58%(345만원→469만원), 강원 3.05%(224만원→292만원) 등을 기록했다.아파트 전세가도 3.3㎡당 서울이 연평균 7.65%(315만원→557만원), 울산 6.93%(159만원→270만원), 대전 6.40%(162만원→265만원), 인천 6.15%(175만원→282만원), 대구 6.08%(189만원→267만원), 경기 5.68%(227만원→356만원) 등으로 매년 물가 상승률 이상의 오름세를 보였다. 부동산 실명제 시행으로 명의신탁 등을 통한 편법 탈루를 원천봉쇄한 김영삼 정부 시절에도 재임 중 서울 아파트 값이 3.3㎡당 23%(567만원→700만원)의 상승률을 기록하며 막을 내렸다. 부동산 실명 전환에 따른 세 부담 증가가 고스란히 매매가에 얹혀 지면서 결과적으로 농지 및 주택의 가격 상승을 이끌어냈다. 여기에 대규모 신도시 조성 사업에 따른 자재난, 부실시공 등의 문제점을 극복하기 위한 방편으로 서울을 비롯한 수도권 일대에 준농림지 위주의 소규모 택지에 아파트 건립이 쏟아지면서 집값 상승을 막지 못한 것으로 분석된다. 여기서 현상 위주의 단편적인 정책이 당장 집값을 잡을 수는 있지만 결국에는 그 부작용을 고스란히 국민들이 떠안을 수밖에 없다는 교훈을 얻게 된다. 2001년 지자체 선거 당시 이명박 전 서울시장의 청계천 복원 공약도 주변 부동산 시장에 미친 영향이 크다. 실제로 성동구 하왕십리동 청계 벽산아파트 112㎡ 경우 2001년 6월 당시에는 1억9000만 ~ 2억원선이었다. 하지만 청계천 복원에 따른 수혜주로 떠오르면서 가격이 뛰기 시작해 현재는 3억8000만 ~ 3억6000만원선에 이르고 있다. 선거 공약이 아파트 값으로 이어진 사례 중 백미는 참여정부의 행정수도 이전 공약이다. 행정수도 이전이라는 대선 공약으로 대전 지역 아파트 값은 2003년 한 해 동안 3.3㎡당 40%(320만원→444만원)에 육박하는 가격 상승률을 기록했다. 뿐만 아니라 행복도시 토지 보상금이 주변으로 흘러들면서 이 지역 땅값도 곱절 이상 뛰어올랐다. 부동산 전문가들은 선거라는 대 이벤트를 통해 낙후한 지역을 개발하는 비전 자체이자 공약에 대해선 긍정적이라고 입을 모은다. 또한 더 중요한 것은 실행 방식에 있다. 섣부른 개발이나 국민의 세금으로 보상이라는 이름으로 돈을 무작정 투여해 개발하는 방식은 결코 성공할 수 없다. 일본이 그에 따른 심각한 후유증을 앓고 있다는 것은 알 만한 사람은 다 아는 주지의 사실이다. 또한 개발 공약과 부동산 가격 상승은 동전의 양면처럼 떼려야 뗄 수 없는 관계로 결국 개발 공약이 긍정적인 방향으로 가기 위해서는 투기 수요 조기 적발 등의 시스템 마련이 뒤따라야 할 것이다. 대선 프리미엄이 가진 자들의 부동산 가격이 상승하는 그들만의 축제(?)로 이어져선 안 된다. 이는 부작용일 뿐이다. 전 국민이 살기 좋은 주거 환경을 만들어 주는 것이 대선 후보들이 가져야 할 책임의식이 아닐까 싶다. 
“대선 후 국내 부동산 가격은 1~4% 소폭 상승할 것이다. 상승 시점은 대선 직후인 내년 초가 될 것이다. 투자 유망 상품은 아파트보다는 개발 호재가 있는 토지(땅)가 더 좋아 보인다. 서울 지역 아파트는 서대문·중구·도봉구 등 ‘소외 지역’의 상승이 내년 초까지 더 이어질 것이다. 과도한 대출 규제와 공급 부족이 현 아파트 시장 침체의 주범이다.”
올 연말 대통령 선거가 국내 부동산 시장에 어떤 파급 효과가 있을까를 묻는 <이코노미플러스>의 긴급 전화·이메일 설문에 응답한 25명의 부동산 전문가들의 진단이다. 내년 초 1~4% 소폭 상승에 무게
 전문가들은 우선 올해 대선과 부동산의 함수관계를 묻는 질문에 대체적으로 “올 대선은 부동산 값을 올리는 데 기여할 것”이라는 전망을 내놓았다. ‘올해 대선이 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠 것으로 보는가’를 묻는 질문에 전문가 25인 중 15명(60%)이 ‘상승시킬 것’에 표를 던졌다. ‘영향이 없을 것’이며 대선 후 집값이 보합 선을 유지할 것이라는 ‘중립’적 입장을 보인 전문가는 9명(36%)이었고 ‘하락시킬 것’이라는 응답은 1명(김현아 건설산업연구원 박사. 4%)에 그쳤다. 이분법적 논리로 설명한다면 대선 후 집값 전망에 대해 전문가들은 60%가 ‘상승’에 무게를 뒀고 40%는 ‘보합’ 내지 ‘하락’에 표를 던진 것이다. 이 같은 결과는 지난 2002년 대선 때와 마찬가지로 이번 대선에서도 부동산에 미치는 ‘대선 프리미엄’의 존재를 전문가들이 인정한 셈이다. 올 연말 대선이 부동산에 ‘상승’ 변수로 작용할 것이라는 근거에 대해서는 ‘규제 완화에 대한 기대감’이라는 이유가 가장 많았다김광석 스피드뱅크 부동산연구실장은 “대선 결과 어떤 후보가 되어도 양도세 중과 해제 등 과도한 규제가 일부 풀릴 가능성이 높기 때문”이라고 말했고 김학환 대한공인중개사협회 부동산정책연구원장은 “각종 부동산 규제 완화와 부동산 개발 공약에 대한 기대감으로 오를 것”이라고 밝혔다. 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 “실수요자에 대한 세금 완화 가능성이 높다”며 “정책 변화에 따른 반등이 기대된다”고 말했다. 반면 “시장 논리만 본다면 과도한 규제에 따른 가격 하락 압력이 높지만 대선이란 돌발 변수가 가격 하락 압력을 상쇄시키는 결과를 가져와 대선 후 집값이 현 수준에서 유지될 것(곽창석 부동산퍼스트 전무)”이라는 ‘중립’ 의견은 소수에 그쳤다. 그러나 부동산 가격 상승 폭을 묻는 질문에는 대다수가 1~4% 정도의 ‘소폭 상승’에 그칠 것으로 예상했다. 한마디로 대선을 기점으로 부동산 가격이 움직여도 그동안의 침체에서 추세의 변화를 뜻하는 급격한 상승이 아니라 완만한 회복세에 머물 것이라는 분석이다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “새 정부도 부동산 값 안정과 집값 안정화 정책의 일관성 유지를 통해 시장을 안정시키려고 할  전문가 64%, “아파트 값 다시 상승할 것”
전문가들은 향후 투자 유망한 부동산 상품으로는 아파트(23%)보다는 토지(27%)를 1순위로 꼽았다. 국내 부동산 시장의 유력 상품이었던 아파트가 2순위로 밀려난 셈이다. 특히 그동안 후순위에 머물렀던 상가·오피스텔(15%)을 꼽는 전문가들도 많았다. 단독주택과 빌라·연립주택, 타운하우스를 포함한 전원주택을 투자 유망 상품으로 꼽은 사람은 각각 8%에 머물렀다. 기타(12%) 가운데서는 재개발(신영균 부동산플라자 사장, 정요한 텐커뮤니티 사장)과 오피스(김현아 건설산업연구원 박사)를 유망 상품으로 꼽은 전문가들도 있었다. 그렇다면 아파트 투자 인기는 이대로 끝날 것인가. 올 들어 서울 지역 아파트 값 상승률이 1.07%로 수치상 ‘상승’이지만 내용상 ‘정체’ 양상이 뚜렷하다. 이 때문에 일각에서는 아파트 투자 무용론도 제기하는 상황이다. 그러나 전문가들은 ‘아파트 투자 무용론’에 대해 ‘반대’ 의견이 훨씬 많았다. 전문가 25명 중 16명(64%)은 ‘아파트 값이 재상승할 것’이
라고 응답했고 8명(32%)만 ‘아파트가 주도하는 시대는 끝났다’고
답했다. 썩어도 준치라는 말처럼 아파트가 재상승할 가능성에 높
은 점수를 부여한 셈이다.
윤재호 메트로컨설팅 대표는 “서울 수도권 지역의 아파트는 향후 5년 이상은 여전히 인기 투자처로 각광받을 것”이라고 예상했다.
특히 대선을 전후한 기간(10월부터 내년 3월까지) 아파트 가격 전망에 대해 약 70%의 전문가들이 ‘상승’에 무게 중심을 뒀다. 이 가운데 64%(16명)가 1～4% ‘소폭 상승’이라고 답했고 5% 이상 상승한다는 의견(1명)도 나왔다. 반면 1～4% 소폭 하락이라는 답변은 4%(1명)에 그쳤고 현 수준을 유지할 것이라는 ‘보합’ 의견이 28%(7명)이었다. 실제 전문가들은 대선 후 집값 뿐 아니라 대선 전인 10월부터 아파트 값이 조금은 오를 것이라는 기대감을 보인 셈이다. 유망 투자 평수는 108~150㎡(33~45평)대 ‘중대형’ 유망 투자 평수를 묻는 질문에 대해서 전문가들은 108~150㎡(33~45평)의 ‘중대형’ 평수가 가장 좋을 것(48%)이라는 의견이 우세했다. 전세 물량의 인기 평수인 66~108㎡(20~33평)의 ‘중소형’ 평수를 꼽는 전문가들은 36%에 그쳤다. 150㎡(45평) 이상 대형 평수가 낫다는 전망은 16%에 불과했다. 진명기 JMK플래닝 사장은 “아파트가 투자보다는 향후 주거 가치가 커지기 때문에 대형 평수는 시세 차익을 기대하기 어렵다”고 분석했다. 가장 관심을 끌었던 서울·수도권 투자 유망 지역이 어디냐는 질문 에는 여전히 강남·서초·송파를 꼽는 전문가(10명)들이 40%로 가장
많았다. 올 들어 아파트 값이 하락했음에도 불구, 전문가들은 향
후 반등 시점에 이들 ‘강남 3구’의 탄력적 상승을 점친 셈이다.
김영진 내집마련정보사 사장은 “주식 투자에서 대세 상승기에는 삼성전자 등 ‘핵심 블루칩’이 주도하듯 아파트 가격 회복 시점이 오면 부동산 시장의 ‘블루칩’인 강남 3구의 반등 가능성이 높다”고 주장했다.
이어 마포와 용산·서대문 등 최근 상승률이 높았던 서울 강북 지역이 36%(9명)로 뒤를 이었다. 봉준호 닥스플랜 사장은 “개발 계획이 몰려있고 대형 평수, 고급 주택 분양 계획이 몰려있는 용산·뚝섬이 가장 유망할 것”으로 전망했다. 특히 파주와 양주 등 개발 호재가 있는 수도권 북부를 꼽는 전문가(12%·3명)도 눈에 띄었다. 반면 불과 1～2년전 까지만 해도 인기 지역이었던 분당·용인 등 경기 남부를 꼽은 전문가들은 단 2명에 불과했다. 특이한 점은 은평 뉴타운과 지난 6월 분당급 신도시로 발표된 동탄신도시는 단 한 표도 얻지 못했다는 점이다. 한편 올해 서울 지역 아파트 값 상승률 1~3위인 서대문구·중구·도봉구 등 소외 지역의 향후 전망을 묻는 질문에 응답자들은 ‘내년 초까지는 계속 오를 것(54%)’이라는 의견이 ‘일시적 현상에 불과하다(46%)’는 의견보다 약간 우세했다. 김희선 부동산114 전무는 “뉴타운 등 개발 이슈가 있는 지역을 중심으로 국지적 상승세가 있을 것으로 보인다”고 예측했다. 현재의 부동산 시장 침체의 주범으로는 과도한 대출 규제(38%)와 공급 부족(19%), 금리 인상(15%) 등을 꼽는 전문가들이 많았다. 세금(12%)이나 분양가 상한제(4%)보다는 대출 규제를 통한 ‘수요 억제책’이 국내 부동산 시장의 침체를 가져온 핵심 변수라는 지적이다. 설문에 응해준 분들(25인)
고종완 RE멤버스 사장 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장 곽창석 부동산퍼스트 전무 김광석 스피드뱅크 부동산연구실장 김선덕 건설산업전략연구소 소장 김영진 내집마련정보사 사장 김학권 세중코리아 사장 김학환 대한공인중개사협회 부동산정책연구원장 김현아 건설산업연구원 박사 김희선 부동산114 전무 박병호 한국리츠에셋 이사 박상언 유엔알 컨설팅 대표 박합수 국민은행 부동산팀장 봉준호 닥스플랜 사장 신영균 부동산플라자 사장 양해근 우리투자증권 부동산팀장 유영상 상가114 소장 윤재호 메트로컨설팅 대표 이영호 닥터아파트 실장 이종구 에셋메이커 사장 이호상 대한주택건설협회 기획부장 정연수 도시와사람 전무 정요한 텐커뮤니티 사장 진명기 JMK플래닝 사장 최영원 유니에셋 컨설팅팀장(이상 가나다순) 네티즌 301명 설문 결과
대선 후 집값 ‘오른다(73%)’, ‘떨어진다(16%)’, ‘보합(11%)’ 순
전문가보다 오히려 네티즌들이 대선을 기점으로 부동산 가격이 오를 것으로 보는 의견이 많은 것으로 나타났다. 전문가 10명 중 6명이 ‘상승’ 전망을 한 반면, 네티즌들은 73%가 대선 후 집값 전망을 ‘오른다’ 쪽에 표를 던졌다.
<이코노미플러스>가 포털사이트 ‘엠파스 랭킹’에 의뢰한(조사기간: 9월14~17일) 결과 총 301명의 응답자 가운데 ‘소폭 상승(177명·59%)’과 ‘폭등(43명·14%)’ 등 상승 의견이 73%에 달했다. 반면 ‘소폭 하락(45명·15%)’과 ‘폭락(3명, 1%)’ 등 하락 의견은 16%에 그쳤고 ‘보합’이라고 답한 네티즌은 33명(11%)에 불과했다. 부동산 가격의 상승 시기를 묻는 질문에서는 ‘대선 직후’가 34%로 가장 많았고 대선 직전(24%), 내년 봄(20%), 대선 후 6개월 뒤(12%) 순으로 많았다. 특히 네티즌들은 전문가와는 달리 여전히 아파트(43%)를 가장 유망한 부동산 투자 상품으로 꼽았다. 전문가들이 향후 부동산 투자 1순위로 꼽은 땅은 31%로 2위에 머물렀다. 한편 네티즌들은 향후 가장 중요한 재테크 수단으로 펀드(간접 투자)를 꼽았다. 응답자 가운데 40%인 120명이 펀드를 가장 유효한 재테크 수단이라고 대답했고 부동산(36%)은 그 다음 순위였다. 이어 주식(직접 투자)과 예·적금, 채권 순으로 나타났다.
부동산 정보 업체 ‘부동산114’가 서울 시내 25개구의 연초 대비 현재 서울 집값을 조사한 결과 가장 많이 오른 지역은 서대문구로 연초에 비해 8.29% 상승한 것으로 조사됐다. 이어 중구가 8.18%, 도봉구가 7.36% 순으로 높은 상승률을 기록했다. 서울 아파트 값 상승률 4～7위도 중랑구(7.26%), 강북구(6.91%), 동대문구(6.9%), 노원구(6.23%) 등으로 강북 지역이 올해 서울 아파트 값 상승을 주도했다. 지난해 같은 기간 상승률 1～3위를 차지했던 양천구(25위), 강서구(19위), 강남구(22위)는 올해 후순위로 밀려났다. 김규정 부동산114 부동산 콘텐츠 팀장은 “올 들어 뉴타운, 경전철 사업 등 굵직한 호재들이 크게 부각됐기 때문”이라고 분석했다. 요즘에도 저평가된 지역이라는 인식에 따라 실수요자들의 발길이 꾸준히 이어지고 있어 이들 소외 지역의 강세 현상이 더 이어질 것이라는 전망이 많다. 
‘강북’ 지역이 상승률 5위까지 독식
올 들어 서울 아파트 값 상승률 1위에 오른 서대문구는 북가좌동 가재울뉴타운 호재를 업은 데다, 시청과 직선거리 5Km 이내 접근성에 비춰 마포나 용산에 비해 가격이 싸 보이는 것이 장점으로 부각된 것으로 해석된다. 강북구의 경우 미아뉴타운 지구의 재개발 사업이 가속도를 내고 있고 우이동에서 신설동까지 이어지는 총 연장 11Km의 경전철 사업도 호재로 작용했다. 도봉구와 노원구도 경전철 수혜를 받고 있고 요즘에도 소형 위주로 매수세가 늘고 있다는 게 현지 부동산 중개업소의 전언이다. 이밖에 상승률 8～10위에 오른 은평구(5.79%), 성북구(5.53%), 구로구(5.23%) 등도 그동안 강남 위주 아파트 값 상승에 합류를 못한 ‘소외주’들로 분류된다.  반면 서울 집값 상승의 주도 세력이었던 강남·서초·송파 등 ‘빅3’ 지역은 각각 1.24%, 0.46%, 2.23%씩 하락, 양천구(4.39% 하락)와 강동구(4.1% 하락)를 제외하면 올해 서울 아파트 값 상승률 최하위권으로 떨어졌다. 이른바 서울권 ‘버블 세븐’ 지역의 몰락인 셈이다.
특히 이들 5개 지역은 올 들어 집값이 모두 떨어진 것으로 조사됐다. 전문가들은 “서울 지역 집값 상승률이 올해 1.07%로 지난해 같은 기간 15.94%에 비해 급격히 떨어진 것도 이들 빅3 지역의 퇴조 때문”이라고 분석한다.
범위를 넓혀 전국의 아파트 매매가 상승률 순위를 보면 1위는 인천이 차지했다. 아파트 값 침체가 본격화한 올해에도 8.29% 상승, 전국 1위에 올랐다. 인천 집값이 가장 많이 오른 것은 송도국제도시 등 경제자유구역 개발 사업, 인천국제공항 2단계 건설 사업, 용유무의 국제관광단지 조성 사업, 2014년 아시안게임 유치 등의 호재가 복합적으로 작용했기 때문으로 풀이된다. 이어 경북과 제주가 5.32%와 3.81% 상승으로 각각 2, 3위에 올랐다.
전국선 인천 8.29% 상승률로 1위
반면 대구는 1.94% 하락, 전국 아파트 값 하락률 1위란 불명예를 썼다. 강원도와 충북, 대전 등도 연초 대비 아파트 값이 하락한 것으로 조사됐다. 전국 아파트 값이 정체 양상을 보였다는 올해에도 이들 4개 지역을 빼면 울산(3.76%), 전북(1.65%), 경기(1.55%), 전남(1.2%), 부산(1.11%), 광주(0.96%), 경남(0.68%), 충남(0.25%) 등 대부분 지역이 소폭 상승한 것으로 나타났다. 올 들어 전국 아파트 값은 평균 1.42% 상승, 지난해 같은 기간 12.26% 상승한 것에 비해 2007년의 아파트 값 침체를 반영했다. 서울도 ‘강북’ 지역은 대부분 상승했지만, ‘강남’ 지역의 하락폭 확대로 평균 1.07% 상승한 것에 그쳤다.아파트 가격 상승률과는 달리 아파트 3.3㎡당(1평당) 가격에서는 여전히 강남·서초·송파 등 ‘빅3’가 서울 아파트 값 1～3위를 유지했다. 강남구는 올 들어 아파트 값이 1.24% 하락했지만 3.3㎡당 가격은 3498만원으로 1위에 올랐다. 서울에서도 유일하게 3.3㎡당 3000만원대를 보인 곳이 강남구다. 이어 서초구와 송파구가 각각 2760만원과 2553만원으로 아파트 값 랭킹 2～3위에 올라와있다. 대규모 개발 호재에 노출돼 있는 용산구가 2396만원, 목동을 끼고 있는 양천구가 2118만원으로 4～5위를 잇고 있다. 이들 서울 아파트 가격 상위 5개 지역은 3.3㎡당 2000만원이 넘는 서울의 집값 명당으로 기록됐다.  강남·서초·송파, 집값은 여전히 ‘빅3’
반면 올해 아파트 값 상승률 1, 3, 5위를 차지한 서대문과 도봉, 강북구는 3.3㎡당 가격이 각각 1068만원, 957만원, 943만원 등으로 아파트 가격 면에서는 서울 25개구 가운데 여전히 19위, 21위, 22위로 뒤처졌다. 그러나 노원구(1007만원)까지 포함, 서울 25개구 가운데 80%인 20개구가 3.3㎡당 1000만원을 돌파한 것으로 조사됐다. 지난해 같은 기간만 해도 11개구가 3.3㎡당 가격이 1000만원 미만이었는데, 올해는 도봉구(957만원)와 강북구(943만원), 은평구(933만원), 중랑구(930만원), 금천구(902만원) 등 5개구만 3.3㎡당 가격이 1000만원 미만인 셈이다. 전국의 아파트 3.3㎡당 가격은 서울이 1754만원으로 가장 비쌌고 경기도가 1011만원으로 2위에 올라있다. 경기도 아파트 값이 3.3㎡당 1000만원대에 진입한 것은 올해가 처음이다. 이밖에 올 들어 아파트 가격 상승률 전국 1위를 기록한 인천이 3.3㎡당 679만원으로 전국에서 세 번째로 비쌌고 지난해 행정도시 호재로 급등했던 대전이 514만원으로 4위, 올 들어 성장률이 높았던 울산이 대구(495만원)와 부산(472만원)을 제치고 전국 5위에 올라있다. 전국의 아파트 3.3㎡당 가격은 877만원인 것으로 조사됐다.
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동탄신도시에 대한 화성시의 입장 |부동산노트
2007-09-20 00:36
http://blog.drapt.com/hahajbn/417891190216198183
[스크랩] 투자성공 뒤에는 멘토가 있었다 |부동산노트
2007-08-24 19:15
http://blog.drapt.com/hahajbn/81187950555819
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30776
워렌 버펫은 자신의 강력한 멘토는 자신의 아버지를 제외하고 벤저민 그레이엄을 꼽았다.
성공인에게는 누구나 멘토가 있기 마련이다. 그 멘토의 대상이 책이든, 스승이든, 성공한 친구든 기타 금융권의 자산관리자가 되었든 간에 이들이 성공의 영향을 미치는 멘토 이었다고 하더라도 가장 중요한 점은 자기 스스로 움직이지 않으면 멘토의 역할은 희석되고 만다.
성공투자자 상당수는 자신의 성공에 크게 기여한 멘토로 평소 알고 지내던 알부자들을 꼽았다. 그들은 과거 한때 성공한 알부자 조언에 따라 자기 스스로 성공을 성취하겠다는 마음을 고쳐먹고 투자를 반복했다고 했다. 그들은 무슨 일이든지 본인 스스로 마음먹기에 달려있다고 믿었다.
물론 성공투자에 기여한 멘토로 투자서나 성공투자의 경험이 있는 친구나 부동산 컨설턴트, 기타 여러 사람들이 어느 정도 멘토의 역할을 하였고 나름대로 기여한 면이 있다는데 부정하지는 않았다. 하여간 가장 확실한 멘토의 역할자는 바로 직접경험으로 성공한 알부자들이라고 말했다.
자영업자 이태준씨의 말이다.
“ 재테크강사도 금융권의 PB도 투자자에게 성공투자에 멘토와 같은 큰 역할은 하지 못하고 조연 역할만 할뿐입니다. ”
중장비업자 성진구씨는 말한다.
“ 사실 저는 부동산 투자 및 개발업으로 성공한 알부자의 조언과 그가 건낸 준 한권의 투자서를 멘토로 삼아 성공했습니다. 제가 어려움을 당할 때 천군만마와 같은 조언과 도움을 결코 잊을 수가 없었거든요. 그런데 멘토 역할 못지않게 중요한 사실은 누구나 성공하기 위해서는 자기 자신의 내적 마음과 외적 행동이 변하지 않으면 아무 결과가 산출되지 않거든요.”
펀드매니저 박성석씨는 또 이렇게 말하기도 한다.
“ 훌륭한 멘토와 얘기를 나누면 그들과 대화속에는 여러 가지 투자가치가 무한대로 느껴지고 무슨 투자든지 잘 할 수 있다는 자신감이 생기거든요. 사실 멘토는 일반서민들에게 큰 용기를 줍니다. 그리고 무슨 일이든지 쉽게 처리할 수 있게 맥을 짚어주는 역할을 해주죠. 그래서 인생을 성공적으로 살아가게 아테나와 같은 존재라고 할 수 있죠.”
자영업자 구동수씨의 말도 들어보자
“저는 가장 훌륭한 멘토를 꼽으라고 하면 성공인들이 직접 집필한 책을 멘토로 삼고 싶습니다. 그들이 저술한 책속에는 성공을 위한 비법이 함축되어있고 사실 그 책 속에는 그들의 헌신적인 노력과 열정과 같은 투자비법이 고스란히 담겨있거든요. 성공인의 책은 훌륭한 멘토링으로 삼을수 있다고 봅니다. ”
누구든지 경제적인 자유를 누리기 위해서는 멘토의 가르침을 받을 필요가 있다.
다양한 분야에 성공한 알부자를 멘토로 삼고 그들에게 꾸준하게 멘토링을 받는다면 누구든지 성공적인 삶을 살수 있을 것이다. 가령 부동산투자로 성공한 멘토에게 멘토링을 받고 실천한다면 부동산투자로 성공하는데 큰 도움이 것이다. 최신의 개발정보를 전해 듣거나 부동산투자로 성공한 여러명의 사람들과 인맥을 형성하면서 관계를 유지하면 분명히 좋은 투자성과를 얻을 수 있다.
그리고 중요한 사실은 누구든지 늘 준비된 자 만이 기회도 잡을 수 있고 부도 획득하며 성공도 쟁취할 수 있다. 왜냐하면 늘 준비하는 자에게는 훌륭한 멘토가 잘 나타나기 때문이다. 나태하거나 부자가 되고자 하는 의욕이 없는 자에게는 멘토가 쉽게 나타나지 않는다.
원래 훌륭한 멘토는 평소 멘토를 전혀 의식하지 않은 채 성공적인 삶을 준비하는 자에게 어느 날 갑자기 아주 자연스럽게 살며시 다가와 도와주는 법이다. 만약 당신이 전혀 준비 없이 훌륭한 멘토에게 다가가 도움을 청하려 사정한다고 해도 멘토는 거부하고 그 역할을 해주지는 않는다는 사실을 명심해야한다.
다음은 엉뚱하게도 적절한 모방을 멘토로 삼고자하는 김역식의 말이다.
“ 모방도 성공 비즈니스 전략상 필요하며 멘토로 삼을 만합니다.”
동대문 일대 잡화 매장에서 유명명품 브랜드 시계, 벨트, 핸드백을 판매하면서 큰돈을 번 후 본격적인 잡화류를 해외에 수출하게 된 수십억대의 알부자 김영식씨의 말을 더 들어보자.
“ 남들은 어떻게 생각할지 모르지만 저는 모방이야 말로 비즈니스의 성공전략의 일부라고 생각합니다. 생각해보세요. 성공한 기업이나 사람들 중에 모방하지 않고 성공한 경우가 얼마나 됩니까! 물론 독창적으로 성공한 기업이나 사람도 많겠지만 그렇지 않는 경우도 아주 많습니다. 열악한 국가나 개인입장이라면 참 답답한 현실 아닙니까! 독창적인 기술이 부족하면 경쟁사회에서 도태되는 것 아닙니까? 그래서 유명브랜드와 유사한 상품을 개발하여 상표등록을 한 후에 국내 및 해외로 수출하는 업자들이 얼마나 많습니까!. 저 역시 대학 다닐 때 디자인을 공부했기에 독창적인 가방이며, 벨트 등 수많은 상품을 만들어 히트치고 싶지 않았겠습니까. 그러나 아무리 만들면 뭐 합니까 브랜드 인지도가 떨어져 고객이 찾지 않으니 어쩔 수 없더라고요. 사실 과거 일본이나 한국 사람들이 모방 하나 만큼은 세계적으로 끝내주게 잘 만들지 않습니까. 사실 모방이야 어디 한국에서만 일어나는 일인가요. 사실 전 세계적으로 자행되고 있는 일 아닙니까. 오죽하면 해외유명브랜드 명품 제조 회사에서 한국에서 만들어지는 해외명품 브랜드를 모방한 잡화류 짝퉁 제조기술자를 특별채용 했다는 우시게 소리까지 나오겠습니까. 요즘은 중국인들의 명품 짝퉁 제조 기술도 대단하다고 합디다. 한국의 모자동차 회사의 차량까지 모방하여 짝퉁으로 제조하여 절반에 가까운 저가에 불티나게 판매하는 전략을 내세워 비즈니스의 전략을 구사하고 있죠. ”
거대 규모의 기업적으로 자행하는 모방 비즈니스 전략을 강조하는 김씨의 말이 틀린 말이 아닌 듯 싶다. 비즈니스 모방에 대해 긍정적인 평가를 내린 유명인물을 한분 들어보자.
바로 월마트 샘 월튼 회장이다. 그는 평소 부자가 되려면 모방을 잘하면 된다고 할 정도로 비즈니스 모방에 대해 좋게 평가한 인물이기도 하다. 그만큼 비즈니스 세계서 모방은 사업의 성패를 이루는데 중요하다는 대목 아니겠는가. 행여 여러분의 오해가 없길 바란다. 무조건 모방을 따라 하자는 얘기는 아니다. 비즈니스 세계서 생존하기 위한 한 방편을 말한 것뿐이다. 누구나 모방을 지나치게 기대해서는 결코 안 된다. 모방주의자들은 한결같이 말한다.
성공사업을 위해 정면 승부가 곤란하다면 측면 아니라 후면으로도 공략하여 치열한 비즈니스 세계에 살아남아야 하는 것이 현실입니다.
그들 대부분은 과거가 가난했다는 점이다.
가난은 불효다. 어떤 사람이 가난을 벗어나자고 한말이다.
알부자들의 지난 과거는 정말 초라하고 불쌍할 정도로 보잘 것 없었다. 지금의 가난한 사람들이나 일반서민들의 모습과 똑같았다. 누구에게나 기회는 공평하다 어렵고 힘든 가난을 경험한 사람일수록 진정한 부자가 되려고 노력한다면 부자가 될 수 있다. 부자가 되겠다고 마음먹은 사람에게는 부가 이뤄지기 때문이다. 현재 가난한 사람은 더 이상 추락할 것도 없고 더 이상 가난할 수도 없다. 이제 가난을 벗어나기 위해 노력만 하면 된다.
가난을 벗어 나기위해서는 씨앗을 뿌리듯 투자를 하라. 옥수수 씨앗 한 알을 밭에 심어두면 여름철에는 여러 개의 옥수수가 달린다. 비록 한알의 옥수수 씨앗이 수많은 알로 구성된 여러개의 옥수수로 변신하듯 정말 놀라운 결과를 투자의 효과로 생각할 수 있다. 투자의 효과를 보기위해서는 아무데나 투자를 하면 안 된다. 투자의 효과는커녕 낭패를 볼 수도 있다. 마치 천박한 토양에 씨앗을 뿌리면 풍성한 결과를 기대하기는커녕 씨앗이 말라 죽듯이 투자에 있어 가장핵심은 어떤 투자처에 투자를 하느냐가 가장중요하다. 일반서민들은 이런 결과를 익히 알면서도 이 핑계 저 핑계를 대면서 투자를 망설이기 일 수다. 그러나 이런 투자효과를 맛본 사람들은 더욱 투자에 박차를 가하고 부를 공고히 다진다. 가난한 사람들이 가난한 생활을 벗어나기 위해서는 현실에서 몸부림을 쳐야한다. 현재 알부자들이 과거에 가난을 벗어나기 위해 몸부림치기를 수없이 반복한 사람들이다. 그런 몸부림이 없이는 가난한 생활의 반복만이 있을 뿐이라고 알부자들은 한결같이 말한다.
한약재료 도매업자 공동근씨는 강조한다.
“ 일반서민들은 이렇게 생각하는 것 같습니다. 밭에 씨앗을 뿌릴 생각은 하지도 않고 남의 밭에 잘 자란 곡식만 보고 부러워합니다. 농부가 열심히 씨앗을 뿌린 만큼 수확을 거두듯이 처음부터 좋은 종자를 어렵게 구해서 밭도 잘 일구고 거름도 뿌리고 온갖 정성을 쏟아서 밭에 뿌려야 결실이 좋듯이 일반서민들이 가난을 벗어나기 위해서는 씨앗과 같은 종자돈을 한푼 두푼 열심히 모아서 정성껏 투자를 해야 합니다. 투자란 것을 하지 않았다면 제가 어떻게 부자가 되었겠어요. 투자 없이는 부자 되기란 어림도 없는 일입니다. 가끔 그때의 가난한 시절을 생각하면 몸서리가 나고 치가 떨릴 정도로 지겹습니다. 좋은 수확을 거두려면 좋은 씨앗을 뿌려야 하듯이 가난을 벗어나 부자가 되려면 투자를 하는것이 최고 빠릅니다.사실 투자가 부자 되기의 출발점이거든요. ”
처음 시작은 초라한 투자에서 시작되었다고 말하는 서비스업체 사장 이동수씨는 강조한다.
“ 제가 맨 처음 땅에 돈을 묻을 때 종자돈이라고는 고작 단돈 2천만원이 전부였습니다. 워낙 적은 돈이라 부동산 사무실에 찾아가기도 낯 뜨겁더라고요. 남들처럼 부자는 되고 싶고 땅을 갖고 싶었지만 가진 돈이라고는 고작 그것 밖에 없었으니까요. 그래서 가장 허름한 야산을 잘 아는 친구한테 평당 5천원에 4천평을 구입하게 되었습니다. 그리고 수 십년의 세월이 제 운명을 바꿔놓았습니다. 역시 사람 팔자는 알 수 없다고 하는데 제가 직접 경험하게 된 셈이죠. 흔히 일반 서민들이 종자돈이 없어서 부동산 투자를 못한다고 말하는데 사실 저는 틀린 말이라고 생각합니다. 투자하는 사람은 투자하고자하는 마음이 있어야 투자를 하거든요.
절대로 적은 투자금이라고 가볍게 여겨서는 안 됩니다. 처음 투자하는데 있어서 투자금액이란 그렇게 중요하지 않거든요. 개발호재지역 땅에 투자하고 10년후에 평가해 보세요 아마 땅보다 더 투자 효과가 있는 투자는 아마 없을 겁니다.“
자영업자 정성찬씨의 말도 들어보자
“ 제가 적은 돈으로 주식투자에 재미 본 사람입니다. 저는 매월 소득의 30%를 우량주식을 꾸준히 5년간 사모았습니다. 현재 투자수익이 투자금 대비 평균310%를 초과할 정도로 대성공이니 이 정도면 나름대로 재미 본 것 아닙니까? 일반서민들은 과욕에 눈이 어두워 적금 깨고 있는 돈 없는 돈 대출받아 한꺼번에 크게 수익을 거두려고 무리수를 두다가 주식시장에 당하는데 투자는 욕심을 버려야 하거든요. 적은 투자금으로도 승리하는 길이 없는 것은 아닙니다. 결코 투자에 있어 무리해서는 안 됩니다. 분수껏 투자를 해야죠.”
뭐 이런 부정적인 말뿐이다.
누구나 투자를 처음 시작할 때는 초라할 정도로 보잘것없다고 할 수 있다. 그렇지만 그들은 부단한 노력의 대가로 결국 몇 번 투자의 성공으로 점점 투자금을 높혀가면서 반복적인 투자의 효과로 부를 축적할 수 있었고 경제적인 자유를 얻을 수 있다. 투자에 있어서 가장 경계해야할 점은 가난을 핑계로 또한 투자금이 부족하다는 이유로 투자를 망설여서는 안 된다는 점이다. 흔히 가난한 사람들은 이렇게 체념한다.
우리 같은 사람들이 어떻게 투자를 합니까! 투자를 하려면 뭘 알아야 투자 하는거 아닙니까! 그리고 무엇보다 가진 것도 없어요.
자신이 현재 경제적으로 풍요롭지 않다면 여러 가지 핑계를 대지 말고 절약하고 저축하여 투자를 하루빨리 서둘러야한다. 더 이상 투자를 하지 않아도 평생 동안 원하는 것을 마음껏 구매할 수 있는 레벨에 등극하고 싶지 않는가? 정말 당신이 경제적으로 만족스런 삶을 누리고 싶다면 각종 투자에 힘을 쏟기 바란다.
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서울선 서대문 8.39% 뛰어
직장 경력 6년 차인 김경문씨는 지난 5월, 법원 경매를 통해 아파트를 구입했다. 김씨가 남들이 모두 주택 구매를 꺼리는 시점에 주택 구입에 나선 데는 그만한 이유가 있다.
그때 오씨의 눈에 들어온 게 베트남 호치민에서 현지인과 외국인을 상대로 분양하는 고급 아파트였다. 더욱이 국내 중견 건설사에서 직접 시행, 시공에 나선 터라 더욱 믿음을 갖고 투자에 임할 수 있었다. 
하지만 상가 투자는 고수익 고위험이 공존하는 투자 상품이라 스스로 엄청난 발품을 팔지 않으면 대박의 기대감은 쪽박의 현실로 다가올 수밖에 없다. 특히 상권 분석, 상가 시장의 메커니즘 이해 부족 등으로 낭패를 보는 사례가 줄을 잇고 있다. 때문에 물건을 둘러싼 현재의 환경을 분석하고 심지어 미래의 흐름까지도 냉철하게 읽어낼 줄 알아야 한다.
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